農(nóng)村土地使用法范文

導語：如何才能寫好一篇農(nóng)村土地使用法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關鍵詞】城鎮(zhèn)化 房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用

【中圖分類號】F301.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-4810（2013）18-0201-01

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，對土地的需求不斷增加，土地作為一種稀缺性資源，其經(jīng)濟價值得到不斷提升，城市土地價格的上升，達到了集約利用土地的目的，但在農(nóng)村土地利用方面還存在著很多問題，只有將土地利用與產(chǎn)業(yè)調整結合起來，才能提高土地的利用率，實現(xiàn)土地的經(jīng)濟價值。

一 農(nóng)村土地產(chǎn)權與土地利用

產(chǎn)權制度是經(jīng)濟制度的核心，只有將產(chǎn)權的歸屬進行明確，才能保證經(jīng)濟的有效運行，資源也才能得到合理的配置。對于農(nóng)村土地的產(chǎn)權歸屬，我國有法律明確規(guī)定是歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權。但很多專家認為，法律對農(nóng)民與土地之間的關系界定不明確，土地產(chǎn)權中有很多項權能沒有明確的產(chǎn)權歸屬。在土地使用過程中的使用強度不足與不明晰等問題導致了使用權主體行為空間的狹小，這樣就侵犯了農(nóng)民的權利，也就影響了農(nóng)民對土地投入的熱情。土地征地補償費用偏低也是一個很嚴重的問題，征地費用的分配不合理，農(nóng)民只能得到征地費用的一小部分。在土地使用權的出讓、轉讓過程中，也會侵害農(nóng)民的權利，農(nóng)民只能選擇不出讓以及轉讓土地使用權，這樣就造成了土地市場的發(fā)展緩慢。由于對未來收益具有不確定性，為了規(guī)避風險，農(nóng)民不愿過多對土地進行投資，甚至有的農(nóng)民放棄耕種土地，選擇進城務工，這樣就嚴重浪費了土地資源。

二 農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民的經(jīng)濟實力也不斷增強，對住宅提出了更高的要求，但農(nóng)村住宅在外觀設計、結構構造以及材料使用方面的要求還是與城市住宅標準有一定差距的。由于農(nóng)村土地的使用權是由政府掌控的，沒有引入土地市場價格機制，農(nóng)村房地產(chǎn)還存在著很多的問題。在空間上，農(nóng)村住宅大多為獨院式以及平房住宅，院落之間的距離不一樣，出現(xiàn)了很多難以利用的邊角空地；在時間上，農(nóng)民沒有對建房進行長期的規(guī)劃，建房具有短期性，甚至有些土地的用途被擅自更改，住宅布局設計有很大的隨意性。布局的分散，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，出現(xiàn)了耕地面積被住宅基地面積侵蝕的現(xiàn)象，人均耕地面積較大、容積率較低、生活設施較差，造成了土地資源的浪費。

對于農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)中的土地利用問題，必須要有嚴格的管理制度進行管理，比如，制定土地有償出讓制度，通過市場來調節(jié)土地價格。對土地的審批制度進行嚴格規(guī)范，制訂出合理的土地利用規(guī)劃，控制住宅區(qū)用地面積，通過市場運作模式來使農(nóng)村土地的利用率得到有效提高。

三 提高農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地利用率的對策

1.改革舊的土地制度，杜絕浪費

隨著農(nóng)村土地價格的不斷增長，在房屋買賣、租賃、出租等經(jīng)營活動中土地的價值凸顯。因此，在農(nóng)村要實施土地有償有限使用制度，推行土地交易的招標、拍賣制度。在對土地的利用進行合理規(guī)劃后，統(tǒng)一進行征用、開發(fā)、管理以及出讓，杜絕土地的浪費。嚴格按照國家的有關法律法規(guī)辦理建設用地手續(xù)，用法律來規(guī)范農(nóng)村土地的使用。

2.規(guī)范土地審批和管理制度

只有嚴格規(guī)范了土地的審批，才能杜絕違規(guī)建設等現(xiàn)象的發(fā)生，同時還要規(guī)范土地的管理工作，使農(nóng)村房地產(chǎn)規(guī)劃的科學性得到有效提高。農(nóng)村房地產(chǎn)規(guī)劃要與土地利用規(guī)劃相銜接，農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)要做到合理用地、節(jié)約用地，應該進行集中建設，充分利用建設用地，房地產(chǎn)開發(fā)應盡量不占用耕地和林地。對于不符合規(guī)劃的項目不得批給土地，沒有經(jīng)過規(guī)劃設計的土地不能開發(fā)，嚴格規(guī)范亂占地、亂開發(fā)的項目。合理安排住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設施以及公益事業(yè)的布局，使農(nóng)村各項事業(yè)能夠協(xié)調發(fā)展。

3.完善農(nóng)村房地產(chǎn)市場

政府應該結合農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的實際，制定有關法律來限制投機炒賣房地產(chǎn)的行為，可以將房地產(chǎn)商品的交易進行登記，明確產(chǎn)權。政府還要采取各種措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場，設置房地產(chǎn)行政管理機構，嚴格執(zhí)行有關房地產(chǎn)的法律法規(guī)，還要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理，制定出合理的發(fā)展戰(zhàn)略，通過多種手段來引導和促進房地產(chǎn)市場更好地發(fā)展。

四 結束語

農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)在我國是一項新興的項目，在近幾年中發(fā)展迅速，但在發(fā)展過程中還存在著很多的問題，政府要加強對農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)的管理，明確產(chǎn)權制度，制定嚴格的農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)使用土地的管理制度，最大限度地提高農(nóng)村土地的利用率，不斷調整土地使用結構，促進產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化，最終帶動農(nóng)村經(jīng)濟的增長。

參考文獻

篇2

[關鍵字]SuperMAP 登記發(fā)證 數(shù)據(jù)庫a

[中圖分類號] F302.3 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-5-320-2

0引言

集體土地所有權確權登記，是明晰土地產(chǎn)權、保護農(nóng)民利益的重要手段，是為村集體占用、使用土地提供法律保障的有效方法。依法開展農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作，是強化耕地保護機制、調動農(nóng)民群眾自覺保護耕地積極性的重要舉措，是保護農(nóng)村集體土地合法權益、維護農(nóng)村社會穩(wěn)定的根本途徑，是加強農(nóng)村土地管理、理順土地產(chǎn)權關系、明確產(chǎn)權主體、明晰國家和集體之間權屬界線及集體土地權利義務的有效手段。

本次發(fā)證充分利用了原農(nóng)村集體土地所有權登記發(fā)證和第二次土地調查資料成果，對轄區(qū)內農(nóng)村集體土地以行政村為權屬單位對土地的位置、權屬、界線、地類、面積等狀況進行調查或核查，并登記發(fā)證。

SuperMAP農(nóng)村地籍確權建庫系統(tǒng)是北京超圖公司專門針對農(nóng)村集體土地所有權確權發(fā)證項目、在總結地籍數(shù)據(jù)生產(chǎn)及信息系統(tǒng)管理業(yè)務的基礎上開發(fā)的一個信息化平臺，是以土地登記為核心，按照土地地籍調查——登記申請——審核審批——土地發(fā)證為主線業(yè)務流程的面向國土資源管理部門使用的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，具有數(shù)據(jù)種類繁多、數(shù)據(jù)來源廣泛、結構復雜等特點，便于建庫、管理、查詢、分析統(tǒng)計和數(shù)據(jù)維護等功能，但由于該軟件在投放使用時尚待完善，所以在整個作業(yè)過程中，我們與軟件公司進行了互動，及時反映一些軟件中存在的問題和未及內容，為軟件的更新與完善提供了合理建議，同時探索了一套有效的作業(yè)方式和質量控制方法，很好地解決了建庫中的難點問題，并在一定程度上提高了建庫效率，縮短了建庫周期，保證了建庫的質量。

1數(shù)據(jù)準備

本項目是以第二次土地調查及年度土地變更調查中形成的村集體土地權屬調查的資料、圖件為基礎，充分利用《土地權屬界線協(xié)議書》指界資料，開展集體土地所有權界址點的現(xiàn)場標定和測量工作。原簽訂的《土地權屬界線協(xié)議書》及調查成果不能滿足此次所有權總登記發(fā)證要求，需增設界址的，可按原《土地權屬界線協(xié)議書》確定的界線和走向，由各方法定代表或委托人現(xiàn)場指認和設置界標，并作為原協(xié)議書的補充，用于所有權登記發(fā)證。所以需準備的資料有：

（1）源資料

上年土地利用變更數(shù)據(jù)庫；第二次土地調查《土地權屬界線協(xié)議書》；1：10000正射影像圖和1：10000土地利用現(xiàn)狀圖；下發(fā)城鎮(zhèn)范圍線。

（2）外業(yè)核查資料

權屬界線走向草圖和界樁位置標示；法人代表姓名和身份證復印件；國有宗地的名稱、位置、面積或坐標文件；發(fā)生變化的地類圖斑或線狀地物的位置；標有宗地預編號的工作底圖。

（3）內業(yè)建庫資料整理

農(nóng)村確權登記建庫必需的收集整理的數(shù)據(jù)有：區(qū)縣、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地、界址點、權利人、權屬調查信息、審批信息等。

2數(shù)據(jù)庫建設

建立高質量的基礎地籍數(shù)據(jù)庫，是未來數(shù)字國土管理的要求，隨著將來形勢的不斷發(fā)展，我們在建立基礎數(shù)據(jù)的時候要實現(xiàn)業(yè)務一體化、技術一體化和數(shù)據(jù)一體化，包括申請、調查、審核、復查、注冊、收費、發(fā)證、歸檔等流程。

系統(tǒng)必須能夠自動完成地籍勘丈數(shù)據(jù)接入以及完整性檢查、地籍權屬調查信息及地籍圖分幅信息的鏈接、宗地相鄰關系及圖形拓樸關系的建立和分析，實現(xiàn)真正的無縫連接、數(shù)據(jù)的自動入庫、和統(tǒng)計等功能。

2.1數(shù)據(jù)轉換

本工程是以上年土地變更最新土地利用庫為參考底庫，實時分析每一宗地的占用情況，并對宗地進行編碼和屬性錄入，其數(shù)據(jù)轉的方法有空間數(shù)據(jù)轉換和屬性數(shù)據(jù)轉換。同時包括轉入和轉出。

（1）空間數(shù)據(jù)轉換

右鍵要導入數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)源——導入數(shù)據(jù)集——添加文件，選擇所要導入的數(shù)據(jù)文件——導入。系統(tǒng)可以轉換以下格式的文件：DWG、DXF、DGN、MIF、E00、SHP等，同時還可以選擇多個文件，進行批量轉換。

（2）屬性數(shù)據(jù)轉換

右鍵要導入數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)源——導入屬性數(shù)據(jù)，選擇文件類型和數(shù)據(jù)文件——導入。

由于農(nóng)村土地數(shù)據(jù)含有大量的屬性信息，系統(tǒng)支持ACCESS、EXCEL、關系型數(shù)據(jù)庫等屬性數(shù)據(jù)的導入。

2.2數(shù)據(jù)庫建設流程

（1）創(chuàng)建工作空間

打開系統(tǒng)界面，“工程管理”——“新建工作空間”，在對話框中輸入文件名，即可生成一個擴展名為smw的工作空間。

（2）打開土地利用庫、影像庫

土地利用庫是工作底庫，宗地內所包含地類面積均從利用庫的地類圖斑中獲取。而影像庫則為修改界線，裁取宗地草圖提供直觀明晰的源材料。

（3）新建臨時庫，導入數(shù)據(jù)集，添加區(qū)縣、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地、界址點。

（4）創(chuàng)建所有權標準庫，配置轉換模型，宗地——宗地、宗地——權利人、宗地——權屬調查，將臨時庫的宗地要素轉換為標準庫中的圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，保存。

①獲取坐落單位代碼。

前提是地籍子區(qū)的行政區(qū)劃代碼必須正確。

②編制宗地代碼。

前提是宗地所有權類型、宗地特征碼屬性無誤。

③界址點獲取坐落單位代碼、界址點編號。

界址點編號設置為在地籍子區(qū)范圍內，按照從左到右、從上到下的順序統(tǒng)一編號。

④宗地融合為地籍子區(qū)。

⑤地籍子區(qū)融合為地籍區(qū)。

（6）新建所有權地籍庫

標準庫編輯——標準庫入庫，則生成為

有如下數(shù)據(jù)集的所有權地籍庫

①獲取宗地面積；

②獲取宗地四至；

③右擊宗地，編輯界址線屬性（類別和位置，界址點點位說明和界址線走向說明）；

④右擊宗地，逐條輸入宗地基本信息、宗地權屬信息、地籍調查意見、權屬審批、注冊資料等；⑤檢查所有權地籍庫，檢查內容包括：圖形拓撲關系檢查、地籍屬性檢查、宗地擴展屬性檢查、多圖層綜合檢查、圖層屬性一體化檢查、數(shù)據(jù)集屬性檢查，并逐項進行修改。修正拓撲錯誤和屬性錯誤。

以上步驟需反復互動操作，逐步完善所有權數(shù)據(jù)庫，當然有些內容一致的屬性可以在屬性表中通過“更新列”批量賦值。

3成果輸出

3.1圖件輸出

利用SuperMAP可以生成宗地圖、權屬圖、地籍圖、行政區(qū)圖，在輸出圖件時，可以選擇出圖模板、出圖比例尺、制圖信息、圖件整飾和進行圖框設置。生成的各類圖件可以進行圖層控制和風格設置。

3.2權屬輸出

（1）導出地籍調查表；

（2）導出申請表；

（3）導出土地登記卡、歸戶卡；

（4）導出審批表；

（5）導出面積確認表。

3.3統(tǒng)計報表

（1）宗地一級分類面積匯總表；

（2）宗地二級分類面積匯總表；

（3）村宗地匯總表；

（4）界址點成果表；

（5）村共用界址點成果表。

4問題及解決

利用SuperMAP系統(tǒng)實現(xiàn)農(nóng)村集體土地所有權發(fā)證工作中，除了解決確認邊界、審核權屬、量算面積等工作的同時，還解決了居民點交叉、邊界爭議等問題。此外在操作過程中還發(fā)現(xiàn)和解決了下幾方面問題，現(xiàn)提出來共大家參考和探討。

（1）國有線狀地物進行分宗時，在輸入界址線位置時，線內外是互動的，這邊輸外，另一邊自然就成了內，這就與實際意義不符了，標準概念是國有線狀地物應為國有線宗地，對于兩邊的集體所有宗地，它都不應包括在內。解決此問題可以將界址線屬性導出為ExcelL格式，在Excel下把對應的界址線位置設為3（外），然后再導回去。

（2）一些位于其它集體土地所有權宗地內部的國有宗地和飛地，在圖面上小于400平方米，無法按比例表示的宗地，則在其地籍調查表，面積確認表，申請表和審批表的備注中將其說明，并扣除其面積。

（3）城鎮(zhèn)范圍線為上邊下發(fā)的，一些國有宗地是征地范圍圖，沒有明顯的地物特征，所以界址點的點位采用解析界址點。

（4）對于底庫上權屬界線錯誤的，首先建立臺帳，然后使用正確的界線入庫，并將正確的界址線通過模型轉換替換原底庫上的行政區(qū)界線，這樣生成宗地圖時不會出現(xiàn)界址線參雜的錯誤現(xiàn)象。

（5）對于底庫上線狀地物扣除錯誤的，則需在底庫上修改扣除系數(shù)，重新進行地類圖斑計算，然后獲取宗地面積。

（6）國有線狀地物的名稱，如S238、X118等，因為沒有線宗地，只能在鄰宗地的四至中體現(xiàn)，而且不能自動獲取。

5結束語

農(nóng)村集體土地確權發(fā)證項目在經(jīng)過一年實地核實、反復修改、大量的數(shù)據(jù)錄入與輸出，成果完整、正確，數(shù)據(jù)庫完善且與調查成果完全一致，現(xiàn)已接近尾聲，實踐證明，建立完善的數(shù)據(jù)庫可以滿足日常地籍業(yè)務包括從申請、受理、地籍調查、權屬審核、登記發(fā)證、年檢到注銷等一系列過程，實現(xiàn)初始、變更登記，國有、集體，使用權、所有權、他項權利等各種分類業(yè)務的分合自如操作，還可以實現(xiàn)業(yè)務信息的采集、處理的計算機化，包括地籍測繪數(shù)據(jù)的內業(yè)處理、入庫，宗地信息、土地現(xiàn)狀調查信息、土地現(xiàn)狀變更調查信息、權屬糾紛調查信息，土地登記發(fā)證過程中所涉及到的宗地分割、合并，數(shù)據(jù)的錄入、數(shù)據(jù)的更新、維護和備份，數(shù)據(jù)的輸出、格式和坐標轉換等。本文中提到的建庫技術方法是切實可行的，特別是在數(shù)據(jù)轉換處理和質量控制方面，對今后的使用權發(fā)證和同類項目的實施具有一定的指導意義。

參考文獻

[1]巖土工程勘察規(guī)范[M].中國建筑工業(yè)出版社，2002.

篇3

關鍵詞:農(nóng)村;權屬調查;試點

一、引言

國務院決定自2007年7月1日起開展第二次全國土地調查。《土地管理法實施條例》規(guī)定:土地調查內容包括土地權屬和土地利用現(xiàn)狀調查。我國農(nóng)村土地普遍存在權利主體不明、權屬紊亂、界線模糊等問題。因而,了解我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權現(xiàn)狀,探索完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度,做好農(nóng)村土地確權,不僅能科學指導第二次全國土地調查,更能為建立完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權體系奠定基礎。本項目是根據(jù)“關于印發(fā)《2007年國地資源大調查項目計劃》的通知(國土資發(fā)[2007]164號)”和“關于部署開展2007年度土地權屬狀況調查試點示范工作的函(國土院函[2007]86號)”文件要求,四川省作為2007年度農(nóng)村集體土地產(chǎn)權制度建設調查試點而開展此項工作。成都市是國務院確定的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū),閬中市是農(nóng)村土地所有權登記發(fā)證試點市,因此,四川省選定成都市和閬中市作為重點調查地點。本文以閬中市土地權屬調查為對象研究。

二、閬中市集體土地產(chǎn)權制度現(xiàn)狀

(一)閬中市及試點鎮(zhèn)概況

1、行政區(qū)劃及地理位置。國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市――閬中,位于四川東北部,嘉陵江中游,北緯31°22′―31°51′、東經(jīng)105°41′―106°24′。全市幅員面積1876.24平方公里,總人口877349人,其中農(nóng)業(yè)人口681034人,轄49個鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道辦事處),447個行政村。

2、社會經(jīng)濟狀況。閬中是農(nóng)業(yè)大縣,先后被確定為商品糧、瘦肉型商品豬、蠶桑、油桐和速生林生產(chǎn)基地,動植物及各種自然資源豐富。工業(yè)歷史悠久,已形成食品加工、輕工紡織、醫(yī)藥化工、水電能源四大行業(yè)為支柱,機械、絲綢、皮革、包裝、能源、化工、工藝美術七大行業(yè)為重點的工業(yè)結構。2008年,閬中城鎮(zhèn)人均可支配收入10496元,農(nóng)民人均純收入3932元,地方總產(chǎn)值74.49億元。

3、閬中市土地利用現(xiàn)狀(見表1)。

4、選取的典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況。第一,洪山鎮(zhèn)。洪山鎮(zhèn)位于閬中市東南28公里,幅員面積38.59平方公里,總人口22615人,其中農(nóng)業(yè)人口19876人,耕地面積32976.25畝。糧食作物主要有小麥、水稻、玉米、紅苕及各種豆類;經(jīng)濟作物主要有油菜、水果、蔬菜、蠶桑;工副業(yè)生產(chǎn)主要以食品加工,建筑建材和各類修理及服務業(yè)為主。近三年全鎮(zhèn)年平均國民生產(chǎn)總值1.57億元,農(nóng)民人均純收入3700元。第二,老觀鎮(zhèn)。老觀鎮(zhèn)位于閬中市東北部45公里處,總人口為25385人,其中農(nóng)業(yè)人口為22649人,幅員面積64.49平方公里,耕地總面積為37649.55畝。經(jīng)濟結構重點以泰國大米、老觀生姜、種草養(yǎng)兔、油菜、藥材、茶葉、蔬菜和竹編工藝、外出務工、運輸、加工、建筑等形成特色產(chǎn)業(yè),近三年全鎮(zhèn)年均國民生產(chǎn)總值1.89億元,農(nóng)民人均純收入3600元。

(二)集體土地權屬概況

1、土地權屬爭議情況。(1)土地權屬爭議的類型。閬中市農(nóng)村土地權屬糾紛內容主要有國有土地使用者與集體土地所有者之間、集體土地所有者和集體土地使用者之間及集體土地使用者之間三種情況。(2)試點鎮(zhèn)土地權屬爭議解決的方式主要包括:一是協(xié)商。這是當事人自行解決爭議的最基本的方式。二是政府處理。經(jīng)協(xié)商不能解決的,可以依法向縣級以上人民政府或者鄉(xiāng)級人民政府提出處理申請,也可以依照《土地權屬爭議調查處理辦法》規(guī)定的管轄權限,向有關的國土資源行政主管部門提出調查處理。三是訴訟。對有關權屬爭議的行政處理決定不服的,向人民法院。

2、集體土地利益情況。(1)本集體經(jīng)濟組織成員身份的確定。以戶口為依據(jù),同時還要在本集體經(jīng)濟組織履行農(nóng)民的義務,政策有明確規(guī)定的(如現(xiàn)役軍人、大、中專學生)和集體經(jīng)濟組織成員三分之二以上同意接受為本集體經(jīng)濟組織成員身份的,方可視為本集體經(jīng)濟組織的成員。(2)集體土地收益在集體經(jīng)濟組織成員之間的分配主要實行平均分配,或誰受損失補償給誰。

三、集體土地登記發(fā)證

(一)集體土地使用權發(fā)證

閬中市于20世紀90年代初,對集體土地使用權進行了登記發(fā)證。共頒發(fā)集體土地使用證22萬宗(發(fā)證率達98%以上),由鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道辦事處)、片區(qū)國土資源管理所及市國土資源局分別進行了保存歸檔。在此基礎上進行動態(tài)管理,對初次登記后發(fā)生使用權變化情況做到隨時更新。

(二)集體土地所有權發(fā)證

根據(jù)國家安排,閬中市在四川省首先試點開展了集體土地所有權登記。利用已調土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫資料,按照《集體土地所有權登記發(fā)證工作實施細則》的要求,將土地利用現(xiàn)狀圖和標準分幅地形圖作為工作底圖,采用截距法、直角坐標法、交繪法等方法逐社進行了外業(yè)調繪,共調查了6000多個合作社、7300多宗宗地、立卷歸檔625冊。由于受當時工作底圖(比例尺為1:10000)的影響,個別地方精度還達不到要求,閬中市只進行了確權登記,未頒發(fā)證書。

(三)第二次土地調查

閬中市二次土地調查完成市域1876.24平方公里的外業(yè)調查,形成調查原圖104幅。內業(yè)工作已完成農(nóng)村建庫、基本農(nóng)田上圖、專項用地調查、圖件編制、成果匯總等工作。閬中市的二次土地調查工作充分運用了原集體土地所有權登記成果,在工作中起到了事半功倍的效果。同時,二次土地調查成果也為下一步集體土地所有權登記發(fā)證工作提供了準確的依據(jù)。

(四)集體土地權屬調查中存在問題和解決辦法

1、問題。(1)權屬爭議問題:包括歷史遺留問題,和現(xiàn)實利益沖突、情感紛爭等。(2)技術問題:工作底圖的制作、調查區(qū)和調查單元的劃分、宗地圖制作及面積量算。存在圖面與實際的系統(tǒng)誤差和偶然誤差。(3)工作流程與協(xié)調問題:信息注意初始端,與接收者間存在信息流失導致不一致產(chǎn)生問題與矛盾。

2、解決辦法。(1)權屬方面:尊重歷史,面對現(xiàn)實,調解為主,公平公正公道。(2)技術方面:內部人員加強學習培訓,控制性節(jié)點采用專業(yè)外包加驗收確保質量。(3)流程與協(xié)調方面:以信息接受方為工作關注點,提高工作效率效果。

四、集體土地使用權流轉情況

集體土地使用權的流轉,主要為農(nóng)業(yè)用地流轉和非農(nóng)建設用地流轉兩種。目前由于法律界定、政策及市場發(fā)育的具體情況,以農(nóng)業(yè)用地流轉為主要類型(即承包經(jīng)營權的流轉),非農(nóng)建設用地流轉尚在探索中。

(一)試點鎮(zhèn)承包土地情況

1、承包土地類型。根據(jù)相關法律,耕地承包期為30年;草地承包期為30-50年;林地承包期為30-70年,承包期屆滿,由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。

2、土地承包中面臨的主要問題。(1)政策調整使一些歷史遺留問題凸現(xiàn)。政府對三農(nóng)問題的重視并加以扶持,使農(nóng)村土地經(jīng)營效益明顯提高,農(nóng)民對土地倍加重視,由此引發(fā)土地紛爭和農(nóng)民上訪明顯上升。(2)政策缺失或難以操作。由于土地在總量上的剛性供給,造成困境,關于調入調出方面:新生兒、征地、新落戶所需要的土地難以調入;外嫁女、村民升學、死亡、外出落戶的土地沒有政策,難以調出。(3)承包過程中,由于山區(qū)地形地勢條件不一,土地承包遠、近、好、孬不好搭配。(4)土地承包后,外出務工、死絕戶等承包地荒蕪嚴重,政府難以管理。(5)征用土地和調整土地難度大,征地農(nóng)轉非安置途徑單一。

3、解決土地承包經(jīng)營權問題的措施。(1)自行協(xié)商。對新生兒、新落戶協(xié)商外出戶以及升學或婚嫁戶多余的土地,有的采用有償、有的采用無償方式自行解決。(2)征地補償。征地中涉及土地承包的,采用征地補償費一次性經(jīng)承包戶進行補償。(3)實物或貨幣補償。農(nóng)村基礎設施或水利建設中涉及土地問題,主要采取調劑全遷戶、死亡戶以及原集體剩余的土地來進行補給或采用按年產(chǎn)值生產(chǎn)隊逐年給農(nóng)戶進行補償,資金來源從提取的公益金進行。

(二)土地承包經(jīng)營權流轉

1、土地承包經(jīng)營權流轉基本情況。洪山鎮(zhèn)土地流轉面積超過2000畝,占全鎮(zhèn)耕地總面積的14%,涉及13個村67個組1900余戶4200余人。全鎮(zhèn)從事土地承包經(jīng)營的業(yè)主共有15個,業(yè)主共投資120余萬元,年人均增收25元。土地流轉的年限一般為30年,短的2、3年,最長的達到50年(主要是荒山、荒坡)。老觀鎮(zhèn)土地承包經(jīng)營權流轉共2675.9畝(占耕地總面積7.1%),其中自行流轉1600畝(占總流轉59.79%),合同流轉1075.9畝(占總流轉40.17%),主要用于種養(yǎng)植業(yè),流轉收益近32.28萬元。

2、土地承包經(jīng)營權流轉形式。第一,轉包。經(jīng)村社同意,在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織內部,承包農(nóng)戶將土地經(jīng)營權以不超過剩余年限轉包給第三方,自己仍保留承包權,轉入方擁有使用權,雙方簽訂契約明確各方權利與義務,而承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務。這種方式目前較為普遍,約占流轉面積的15%。第二,租賃。集體經(jīng)濟組織或承包農(nóng)戶,將土地使用權出租給社外的業(yè)主從事農(nóng)業(yè)開發(fā),并與之簽訂相應的土地租賃協(xié)議,由業(yè)主向農(nóng)戶或集體支付租金。當?shù)剞r(nóng)民不但可以直接從土地上得到租金,還可在該業(yè)主處務工。如老觀鎮(zhèn)的生姜種植基地、沙參種植基地等,該種流轉方式約占流轉面積的60%。第三,借用。承包農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權無償借給他人使用,借用人無需向出借人支付土地承包經(jīng)營權的使用費。如試點鎮(zhèn)外出務工人員將土地贈予其他農(nóng)戶耕種,這種情況約占流轉面積的20%。第四,互換。農(nóng)戶為方便耕種或流轉,與集體或其他農(nóng)戶在自愿互利的基礎上,對各自的土地經(jīng)營權進行交換。約占流轉面積的5%。

(三)集體建設用地使用權流轉

1、集體建設用地使用權流轉基本情況。(1)本集體經(jīng)濟組成員根據(jù)法律規(guī)定,可使用法定土地面積修建住房。(2)因鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設施建設,需要征用個人集體建設用地。(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場鎮(zhèn)建設用地直接納入國有土地使用權管理范疇。

2、規(guī)范集體建設用地流轉管理的措施。第一,閬中市僅對集體建設用地的土地使用權進行流轉試行,擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(使用權)轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。第二,相關規(guī)定:必須以符合規(guī)劃為前提;對集體土地的使用不得用于商品房開發(fā)和工業(yè)用地;在保持土地所有權不變的前提下,實行使用權有償、有限期流轉;對用地單位或個人審查用地項目的可行性;國土資源局負責管理和監(jiān)督工作。第三,實施程序:對有意向取得某地塊集體建設土地的單位或個人,在符合規(guī)劃的前提下提出申請,通過閬中市國土局審查后向該地塊上所屬鎮(zhèn)、村、社發(fā)出公告,由村集體經(jīng)濟組織三分之二以上村民表決通過后將意見反饋市國土局,市國土局全程參與到該用地事宜中去。

五、土地征用情況

(一)閬中市農(nóng)村集體土地權利的實現(xiàn)方式及利益分配關系

被征收土地的分類面積以有土地勘測資格的單位提供的依據(jù)為準,人均耕地面積以征地時上年度統(tǒng)計年報數(shù)為依據(jù)。被征地人員的年齡,以政府批準征地補償安置方案之日為基準日,以戶籍管理部門登記的年齡為準。

1、征地補償。(1)征地補償補助費的計算,按土地補償費、安置補助費、地上青苗及附著物相關補償補助標準計算。(2)征收土地補償費用的撥付:一是青苗及附著物補償費。由市統(tǒng)征辦直接支付給所有者。二是土地補償費。一律撥付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織,收支狀況向組織成員公布,接受監(jiān)督。三是安置補助費。首先用于繳納被征地安置人員的社會保險資金,多余部分一律撥付給被征地集體以“少數(shù)服從多數(shù)”的原則管理和使用。四是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地被全部征用,農(nóng)業(yè)人口全部安置的,土地補償費和安置補助費全部用于人員安置。

2、人員安置。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內實施征地的按城鎮(zhèn)人口安置;在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外單獨選址項目征地的,可在尊重被征地農(nóng)民意愿的基礎上進行農(nóng)業(yè)安置,實施農(nóng)業(yè)安置的對象應納入農(nóng)村社會保障范圍,對征地后人均耕地資源少的不具備基本生產(chǎn)生活條件的應將被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系和農(nóng)村社會保障范圍。

(二)征地情況

1、土地。2008年為新區(qū)建設調整土地1905.6畝,為新區(qū)協(xié)議征地495.74畝,為城鎮(zhèn)建設協(xié)議征用土地310.607畝,支付補償費1400余萬元。完成對試點鎮(zhèn)和零星房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)議征地工作較好地滿足了城鎮(zhèn)發(fā)展的用地需求。重點項目建設用地。先后為七里新區(qū)建設、金銀臺航電、紅巖子電站淹沒、濱江路西段建設及西南川中油氣礦儀三井的開采等做了大量的征、用地協(xié)調工作。2008年共協(xié)調用地400余畝,較好地保證了重點項目建設用地之需。

2、安置補償。按國家和省、市要求對征用農(nóng)民集體土地補償費的管理和使用情況進行了全面清理。對零星人員、統(tǒng)征社農(nóng)轉非人員、2008年以后享受過渡安置辦法的人員根據(jù)具體情況分別進行了貨幣補償、社保安置等。

(三)存在的問題

第一,征地難。一是被征地農(nóng)民所提要求與現(xiàn)行補償標準差距大,而現(xiàn)行征地又必須要70%以上農(nóng)民同意。二是對搶種、搶栽的行為缺乏必要的措施。第二,失地農(nóng)民的社會保障落實情況與現(xiàn)行政策要求有一定差距。第三,對小城鎮(zhèn)的征地管理有缺陷,目前各級(重)試點小城鎮(zhèn)拖欠農(nóng)民的征地補償費情況較嚴重。第四,目前很多土地已經(jīng)拍賣,但農(nóng)民的征地補償未到位,拆遷未進行,一方面業(yè)主強烈要求用地,另一方面與農(nóng)民的補償協(xié)議難以簽訂。第五,小城鎮(zhèn)建設征地補償挪用情況嚴重,且補償費的收繳、管理和使用不規(guī)范。

(四)建議

第一,為了最大限度地提高耕地的使用效率,促進耕地資源最佳配置,建議在農(nóng)村產(chǎn)權制度改革中堅持所有權、放活使用權、規(guī)范經(jīng)營權。第二,修訂征地補償標準,制定適應地方經(jīng)濟的征地補償安置政策,以打破征地難的局面。第三,多渠道探索征地安置補償?shù)男滤悸?開展就業(yè)培訓拓寬就業(yè)安置渠道,建立失地農(nóng)民生活保障機制,切實落實失地農(nóng)村參加社會養(yǎng)老保險工作。第四,著力解決好以前征地中的遺留問題,做好征地后的協(xié)調工作,確保被征地集體農(nóng)民利益和各類建設順利進行。第五,加大對土地補償費,安置補助費的管理、使用和監(jiān)督力度,切實保護被征地農(nóng)民利益。第六,縮小城鄉(xiāng)差別,推進基礎設施、公共服務均等化,促進農(nóng)村土地資本化。第七,通過征地,以土地整理為契機,推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

參考文獻:

1、國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室.關于印發(fā)第二次全國土地調查總體方案的通知[Z].國土調查辦發(fā)〔2007〕3號,2007.

2、四川省土地權屬狀況調查試點示范項目實施方案[Z].四川省國土勘測規(guī)劃研究院, 2007(12).

3、閬中市第二次土地調查成果分析報告[Z].閬中市國土局,2009.