房地產(chǎn)評估公司管理范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)評估公司管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）第二十三條規(guī)定，我局認(rèn)定了本市第一批城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)予公布。

附件：《北京市城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄（第一批）》

   

 二一年十一月

    北京市城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄（第一批）

    序號 　名 稱

    1 北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司

    2 北京百成首信房地產(chǎn)評估有限公司

    3 北京普陽房地產(chǎn)評估事務(wù)所

    4 北京西域房地產(chǎn)價(jià)格評估有限公司

    5 北京崇方房地產(chǎn)評估有限公司

    6 北京宣房房地產(chǎn)評估有限公司

    7 北京海創(chuàng)房地產(chǎn)評估有限公司

    8 北京興遠(yuǎn)房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司

    9 北京潞通房地產(chǎn)評估有限公司

    10 北京誠信房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    11 北京京港房地產(chǎn)咨詢評估有限公司

    12 北京華信房地產(chǎn)評估公司

    13 北京市中恒業(yè)房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    14 北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司

    15 北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估有限公司

    16 北京國地不動產(chǎn)咨詢中心

    17 北京寶信房地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司

    18 北京鴻天涉外評估有限責(zé)任公司

    19 北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    20 北京康正宏基房地產(chǎn)評估有限公司

    21 北京金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司

    22 北京中地華夏咨詢評估中心有限公司

    23 中地不動產(chǎn)評估有限公司

    24 北京中土源房地產(chǎn)評估有限公司

    25 北京國土聯(lián)房地產(chǎn)評估中心有限責(zé)任公司

    26 北京京城捷信房地產(chǎn)評估有限公司

    27 北京建正房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    28 北京天平行房地產(chǎn)咨詢有限公司

    29 北京高地經(jīng)典房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

    30 北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

   

     北京市國土資源和房屋管理局

篇2

(1)評估方法不當(dāng)造成的評估風(fēng)險(xiǎn)問題。

在房地產(chǎn)評估過程中，為了確保評估工作的準(zhǔn)確性，應(yīng)該嚴(yán)格依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定的原則、程序以及方法進(jìn)行房地產(chǎn)的評估。由于房地產(chǎn)的具體情況各有不同，在房地產(chǎn)評估程序以及方法的選擇上也應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況確定，如果在評估業(yè)務(wù)中選擇的參照主體不正確，就會造成房地產(chǎn)評估結(jié)果與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)問題。

(2)房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)能力風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)評估工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性要求相對較高的工作，房地產(chǎn)評估結(jié)果，在很大程度上也取決于房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)能力和認(rèn)識水平。如果房地產(chǎn)評估從業(yè)人員能力差、素質(zhì)水平不高，在進(jìn)行評估過程中可能無法準(zhǔn)確的控制誤差，出現(xiàn)評估失誤導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生。此外，在房地產(chǎn)評估過程中，如果評估執(zhí)業(yè)人員受委托方利益驅(qū)使，就有可能故意讓評估方做出有利于自己的評估報(bào)告，出現(xiàn)職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。

(3)政策變動風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)的市場價(jià)格影響因素較多，除了市場價(jià)格以外，土地政策、調(diào)控政策、稅收政策、金融政策、市場政策等都會對房地產(chǎn)的價(jià)格造成較大的影響。如果在房地長的評估工作中，不能緊跟政策要求和形勢發(fā)展，就有可能造成對房地產(chǎn)的評估缺乏準(zhǔn)確性，出現(xiàn)評估風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2．房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對控制措施

房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點(diǎn)，評估風(fēng)險(xiǎn)大部分是主觀方面的原因，因此防范評估風(fēng)險(xiǎn)問題，也應(yīng)該在加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)、評估職業(yè)人員、委托人以及評估流程管理方面采取措施。根據(jù)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)實(shí)際情況，控制房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)可以采取以下幾項(xiàng)措施:

(1)加強(qiáng)與委托方的溝通聯(lián)系。

加強(qiáng)與房地產(chǎn)評估委托方的溝通聯(lián)系，也是控制房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)評估之前，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該與委托方進(jìn)行提前溝通，大致了解清楚標(biāo)的物的具體情況以及委托方的相關(guān)需求，為正確的評估創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)的評估過程中，評估執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該全面的對委托方的資料進(jìn)行審核，確保信息的準(zhǔn)確性，掌握清除標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值情況，嚴(yán)格按照客觀、公正、公平的原則進(jìn)行房地產(chǎn)的評估。

(2)改進(jìn)房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)開展方式。

提高房地產(chǎn)評估質(zhì)量，首要任務(wù)應(yīng)該改變房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)方式，特別是隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)稅收咨詢、項(xiàng)目開發(fā)咨詢、抵押品管理以及房地產(chǎn)市場研究方向的拓展，在房地產(chǎn)評估工作的開展上，應(yīng)該積極的引進(jìn)信息化、程序化與數(shù)據(jù)化的評估手段，通過采用計(jì)算機(jī)軟件、數(shù)據(jù)庫技術(shù)以及縫隙模型，進(jìn)行房地產(chǎn)評估工作的開展，以提高房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量。

(3)提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)。

防范房地產(chǎn)評估工作中的風(fēng)險(xiǎn)，必須不斷地提高房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)能力和職業(yè)道德水平。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該強(qiáng)化對于執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)教育，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)評估當(dāng)中存在的一些問題以及房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的新形勢與新變化，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法與市場估價(jià)辦法等，通過專家講座、交流研討以及外出學(xué)習(xí)等方式，對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，提高房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)能力。此外，還應(yīng)該進(jìn)一步的加強(qiáng)對于房地產(chǎn)評估人員的職業(yè)道德教育，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)評估人員的從業(yè)職業(yè)道德意識，確保客觀公正的開展房地產(chǎn)評估工作。

(4)緊跟房地產(chǎn)市場行情完善評估體系。

在房地產(chǎn)評估共組的開展過程中，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好相關(guān)信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)國家政策動態(tài)，并結(jié)合實(shí)際情況對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測分析，以及時(shí)的掌握最新的行情動態(tài)，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)方法，確保房地產(chǎn)評估工作的預(yù)見性與準(zhǔn)確性。

3.結(jié)語

篇3

在公司我實(shí)習(xí)崗位是助理評估人員。和專業(yè)評估人員到現(xiàn)場勘察房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行拍照和勘察，和客戶進(jìn)行交流。搜集相關(guān)的比較案例。在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下根據(jù)實(shí)地勘察及其結(jié)果做房地產(chǎn)評估抵押報(bào)告。并幫忙裝訂報(bào)告，報(bào)備等工作

在實(shí)習(xí)中應(yīng)用的主要技能，如對房地產(chǎn)知識的熟悉，判斷其年限，結(jié)構(gòu)，區(qū)位等各方面因素。對xx房地產(chǎn)趨勢的了解和判斷。拍照的技術(shù)及與客戶如何進(jìn)行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實(shí)習(xí)中，開發(fā)了自己的實(shí)踐能力。如在一些儀器設(shè)備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學(xué)到了房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識。還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容。現(xiàn)場勘察地形的步驟及技術(shù)。

在短短的28的實(shí)習(xí)，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度，并認(rèn)真及時(shí)的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導(dǎo)教師耐心的指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評估的知識及實(shí)踐操作的技能，能很好的運(yùn)用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時(shí)發(fā)現(xiàn)了自身的不足。如具備的專業(yè)知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實(shí)。沒有時(shí)刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。經(jīng)驗(yàn)不足，不善于與客戶進(jìn)行溝通，達(dá)到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。

篇4

首先，從機(jī)構(gòu)管理上來看，美國政府沒有專門設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)管理部門。房地產(chǎn)估價(jià)管理工作主要是由政府授權(quán)，并由行業(yè)協(xié)會和民間組織來完成，這種模式也是市場經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。在美國，評估機(jī)構(gòu)從事業(yè)務(wù)范圍分為商業(yè)物業(yè)評估機(jī)構(gòu)和居民住宅評估機(jī)構(gòu)，較大的評估機(jī)構(gòu)兼營兩類物業(yè)的評估，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)除從事估價(jià)業(yè)務(wù)外，還從事房地產(chǎn)顧問、咨詢等業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)顧問咨詢業(yè)務(wù)主要包括：最高最佳使用分析、市場分析、銷售分析、價(jià)格及租金預(yù)測研究、吸納率分析、可行性研究、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)研究、消費(fèi)者描述研究、土地使用策略研究及其他經(jīng)濟(jì)特性研究、開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)投資研究等。

其次，美國政府對行業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員有較為細(xì)致和嚴(yán)格的分級并采取分級管理的模式。美國房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會和組織主要有：美國不動產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會、不動產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會、美國估價(jià)者學(xué)會、美國估價(jià)協(xié)會、估價(jià)基金會等。這些協(xié)會和組織都是以提高估價(jià)人員的地位為存在目的的，為達(dá)到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發(fā)展有能力的估價(jià)人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規(guī)范估價(jià)人員的行為；三是制定有關(guān)估價(jià)業(yè)務(wù)基準(zhǔn)及發(fā)展估價(jià)方法與技術(shù)，研究有關(guān)估價(jià)問題。其中“不動產(chǎn)評估者協(xié)會”和“美國估價(jià)者學(xué)會”對其準(zhǔn)會員就要求有大學(xué)學(xué)歷；而“美國不動產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會”則要求其候選會員具有四年制大學(xué)畢業(yè)的學(xué)歷；由“美國不動產(chǎn)估價(jià)者協(xié)會”和“不動產(chǎn)估價(jià)者學(xué)會”合并成的“美國估價(jià)學(xué)會”對其較低級的會員則要求有受承認(rèn)的教育機(jī)構(gòu)頒發(fā)的大學(xué)學(xué)位。估價(jià)人員一般由州政府負(fù)責(zé)管理，取得從業(yè)資格必須具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并達(dá)到教育要求，美國估價(jià)師執(zhí)照的取得一般要經(jīng)過下列程序：實(shí)習(xí)估價(jià)員階段、30個月的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，參加教育和考試，考試通過后即可取得執(zhí)照，執(zhí)照取得后必須參加一定學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。美國各州對估價(jià)師執(zhí)照根據(jù)估價(jià)人員接受教育和實(shí)踐能力狀況分級管理，一般為3級。其中C級執(zhí)照必須有180小時(shí)理論學(xué)習(xí)和3000小時(shí)實(shí)踐，可對任何物業(yè)進(jìn)行評估；R級執(zhí)照必須要有120小時(shí)理論學(xué)習(xí)和2500小時(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可對20萬元以下的商業(yè)物業(yè)和居民住宅評估；L級為有限執(zhí)照，可對一定金額以下的物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價(jià)師在多家機(jī)構(gòu)同時(shí)執(zhí)業(yè)，但估價(jià)師自身會從信譽(yù)和工作精力的角度考慮，也不會同時(shí)在兩家機(jī)構(gòu)工作。

美國的民間協(xié)會組織對其會員也實(shí)行分級管理。例如，美國最權(quán)威的房地產(chǎn)評估行業(yè)組織美國估價(jià)學(xué)會（Appraisal Institute），對其會員授予的專業(yè)資格稱號有兩種：一是高級住宅估價(jià)師（Senior Residential Appraisers Membership，簡稱SRA），另一種是估價(jià)協(xié)會會員（Membership Appraisal Institute，簡稱MAI），后者較前者資深，也是美國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中最高的專業(yè)資格，高級住宅估價(jià)師是授給那些在居住房地產(chǎn)估價(jià)中有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，而估價(jià)協(xié)會會員是授給那些在商業(yè)、工業(yè)、住宅及其他類型的房地產(chǎn)評估中有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師和在房地產(chǎn)投資決策中提供咨詢服務(wù)的估價(jià)師，估價(jià)協(xié)會會員所能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍更廣。

篇5

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)學(xué)生畢業(yè)后可在房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)公司、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所、房地產(chǎn)投資咨詢公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)管理公司等從事房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)分析、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)項(xiàng)目管理等工作。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的具體情況如下：

1、該專業(yè)培養(yǎng)具備地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)基礎(chǔ)知識，掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等方面知識和技能，能在企、事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理及科研的中高級人才。

2、該專業(yè)主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)評估、建筑學(xué)、城市規(guī)劃和物業(yè)管理等基本理論和基本知識，掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查、可行性分析、投資分析、營銷策劃、咨詢、評估和物業(yè)管理的技巧與方法。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇6

管建廷告訴記者，2002年以來，巢湖市房地產(chǎn)管理局按照"打基礎(chǔ)、抓職能、活經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展"的工作思路，緊緊圍繞開放搞活，強(qiáng)化行業(yè)規(guī)范，拓展行業(yè)服務(wù)范圍，進(jìn)一步加大管理力度，推動巢湖市房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

--推進(jìn)了房地產(chǎn)市場的開放搞活。為了給開發(fā)商和廣大市民提供房地產(chǎn)交易平臺，積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，擴(kuò)大企業(yè)品牌，成功地舉辦了巢湖首屆房交會。3天的房交會吸引近萬人次購房戶觀摩洽談，現(xiàn)場成交28戶，實(shí)現(xiàn)銷售收入391萬元，達(dá)成意向購房協(xié)議480戶，預(yù)期交易額5300萬元。同時(shí)取消房改房上市限制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮。

--加大房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范力度。今年以來，巢湖市房地產(chǎn)管理局在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)市場管理、房屋租賃管理、抵押管理、白蟻防治和房屋安全管理、房地產(chǎn)中介市場管理、物業(yè)管理等各方面都加大了管理力度，適時(shí)開展了全市房屋安全大檢查，開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場工作，貫徹了《商品房銷售管理辦法》，強(qiáng)化了商品房預(yù)、銷售管理，全面推行了商品房銷售合同示范文本和建立住宅"一書兩證"制度。目前，市開發(fā)企業(yè)商品房銷售已全部納入規(guī)范化軌道，新建商品房預(yù)售領(lǐng)證率達(dá)100％。強(qiáng)化了對直管公房管理，在低房租、負(fù)擔(dān)重的情況下，完成100余萬元的租金收繳任務(wù)，房租收繳率達(dá)98％，確保了國有資產(chǎn)增值增量。同時(shí)，認(rèn)真開展了物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，規(guī)范了物業(yè)管理行為，促進(jìn)物業(yè)管理市場健康發(fā)展。

--不斷挖潛，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。他們充分發(fā)揮房地產(chǎn)部門自身優(yōu)勢，廣泛開展了房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。對房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行了改制、脫鉤，成立了市惟一一家具有乙級資質(zhì)的興業(yè)房地產(chǎn)評估事務(wù)所，為房地產(chǎn)流通，提供公開、公平、公正的交易平臺。局屬市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍交易中心與省銀橋拍賣公司聯(lián)合注冊成立了巢湖拍賣分公司，涉足房地產(chǎn)拍賣業(yè)；房地產(chǎn)中介所，同時(shí)積極組織房源，開展周末房市、二手房拍賣廣場等活動，促進(jìn)巢湖市二手房市場的繁榮；局屬各單位還利用自身優(yōu)勢，創(chuàng)辦了各種不同形式的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，增收創(chuàng)收，以主業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)巢湖市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

--住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)成績喜人。一是完成"東苑新村"10.3萬平方米住宅小區(qū)的建設(shè)，目前已申報(bào)"全省優(yōu)秀住宅小區(qū)"評選。二是"東苑新村"營業(yè)房銷售4690平方米，"臥龍山莊"住房4500平方米已全部售完。三是"康樂新村"A組住宅小區(qū)銷售171套別墅2幢，目前B組7幢272套2.7萬平方米住宅全部開工。并完成別墅區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，建成道路、水電、電話、有線電視、路燈等，解決了小區(qū)內(nèi)子女入學(xué)、戶口安置及公交等問題。同時(shí)，新征土地47畝，完成場地平整、勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作。四是總投入2253萬元的西河街改造工程完成，拆遷戶基本安置全部到位。

篇7

為了規(guī)范信貸業(yè)務(wù)，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)上級行有關(guān)精神，我部推薦湖北嘉信達(dá)資產(chǎn)評估有限公司為我行合作伙伴，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、該公司基本情況

××××信達(dá)資產(chǎn)評估有限公司原為××××信達(dá)資產(chǎn)評估事務(wù)所，20****年因經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大變更為××××信達(dá)資產(chǎn)評估有限公司。該公司是經(jīng)湖北省財(cái)政廳、建設(shè)廳、國土資源廳（土地局）批準(zhǔn)，工商行政管理部門核準(zhǔn)登記成立的經(jīng)濟(jì)鑒證類專業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。公司位于×××市朝陽中路文貿(mào)樂園南側(cè)，法定代表人為×××，公司注冊資本：貳佰萬元，營業(yè)執(zhí)照號：，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營范圍：資產(chǎn)評估；房地產(chǎn)價(jià)格評估；土地價(jià)格評估；房地產(chǎn)咨詢、中介；舊車價(jià)格評估；車輛損失評估；保險(xiǎn)公估；工程造價(jià)咨詢；資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

××××信達(dá)的執(zhí)業(yè)資格眾多。目前擁有《房地產(chǎn)估價(jià)資格證書》《資產(chǎn)評估資格證書》《土地評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》《工程造價(jià)咨詢單位資質(zhì)證書》及我市唯一的《湖北省涉案物品價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格證》等資格證書，成為××地區(qū)各種評估（咨詢、審計(jì)）資質(zhì)最全的專業(yè)社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

二、公司的優(yōu)勢

1．規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制。××××信達(dá)資產(chǎn)評估有限公司原為××××信達(dá)資產(chǎn)評估事務(wù)所，20****年3月，公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要正式變更為××××信達(dá)資產(chǎn)評估有限公司，公司在承繼原××××信達(dá)良好管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，以企業(yè)組織形式變更為契機(jī)，嚴(yán)格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產(chǎn)評估及造價(jià)咨詢工作人員自律守則、人事管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、檔案管理制度、評估人員考核考評制度、客戶回訪制度、評估(咨詢)報(bào)告書三級復(fù)核制度以及評估（咨詢）工作風(fēng)險(xiǎn)控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報(bào)告的質(zhì)量。

2．人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚。××××信達(dá)聚集了一大批執(zhí)業(yè)評估師和各類技術(shù)專家。現(xiàn)有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師9名、注冊土地估價(jià)師10名、注冊資產(chǎn)評估師8名、注冊造價(jià)工程師8名、注冊會計(jì)師1名、研究員級高級工程師1名，高級經(jīng)濟(jì)師2名，以及各類精通機(jī)械設(shè)備、電子技術(shù)、土建安裝、財(cái)務(wù)管理等技術(shù)人才16人,員工均為大學(xué)以上學(xué)歷，其中碩士研究生3人。同時(shí)還長期聘用一批經(jīng)驗(yàn)豐富的高、中級專業(yè)技術(shù)人員，形成了以高、中級職稱人員為主，其他人員為輔的良好的人員結(jié)構(gòu)層次。目前在××地區(qū)，××××信達(dá)各種評估資質(zhì)最全、人員綜合素質(zhì)最高的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，在行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。

3．公司內(nèi)學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，工作質(zhì)量高。公司評估師××××于20****年4月成為首批××市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會專家委員會的委員，雄厚的技術(shù)實(shí)力和合理的知識結(jié)構(gòu)為××信達(dá)的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)提供了強(qiáng)大的技術(shù)保障。

公司定期組織員工分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，及時(shí)搜集有關(guān)行業(yè)信息，對信息進(jìn)行甄別處理，調(diào)整相關(guān)評估數(shù)據(jù)，20****年底，針對目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全，影響評估精度的問題，我公司通過對房地產(chǎn)市場進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，組織人員搜集資料，通過對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、量化，建立了房地產(chǎn)行業(yè)信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，并隨時(shí)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及我市房地產(chǎn)市場的變化進(jìn)行更新，成為我市首家擁有較為完善的專業(yè)數(shù)據(jù)支持的估價(jià)公司，這將極大的提高公司的報(bào)告質(zhì)量和公司的核心競爭力。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，公司也加強(qiáng)了硬件的投入，目前已接通了寬帶網(wǎng)，建立了公司局域網(wǎng)，擁有計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等電子設(shè)備共計(jì)20余臺套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶交付報(bào)告的時(shí)間；同時(shí)還提高了報(bào)告質(zhì)量。

4．誠信為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)評估屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是公司的宗旨。作為一個專業(yè)性中介機(jī)構(gòu)，公司在從業(yè)過程中始終堅(jiān)持誠信為本、竭誠為客戶服務(wù)。公司要求業(yè)務(wù)人員時(shí)刻替客戶著想，幫助客戶做好評估前的基礎(chǔ)工作，評估中與客戶密切合作，想方設(shè)法維護(hù)客戶的利益。公司業(yè)務(wù)人員敬業(yè)精神強(qiáng)，業(yè)務(wù)嫻熟，講究時(shí)效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進(jìn)入工作狀態(tài)，大量應(yīng)用現(xiàn)代化手段，高速高效高質(zhì)完成評估任務(wù)。

三、與我行合作情況

該公司自成立起就與我行建立了良好的合作關(guān)系。同時(shí)一批金融、法律、管理、工程技術(shù)等業(yè)界著名的專家、學(xué)者保持著密切的聯(lián)系。與各級國有資產(chǎn)行政管理部門經(jīng)常溝通。在為客戶提供全面評估服務(wù)的基礎(chǔ)上，可勝任大量復(fù)雜具體的協(xié)調(diào)工作，使評估工作少走彎路，使客戶在盡可能短的時(shí)間內(nèi)正式獲得評估成果。該公司20****年是我行簽約單位，目前在我行存款為××××萬元。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押；評估；問題

一、房地產(chǎn)估價(jià)的定義：

房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委托專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)我國相關(guān)法律與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，選用適宜的估價(jià)辦法，對估價(jià)對象在估價(jià)地點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析，依據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，測算出房地產(chǎn)對應(yīng)的價(jià)值，以抵押為目的的房地產(chǎn)評估，主要為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的方法。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值一般為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，

二、以抵押為目的的房地產(chǎn)評估時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的主要是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估。

2、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，理論上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘的時(shí)間，在估價(jià)委托合同中另有約定的除外，若估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地勘查完成時(shí)間不一致的，應(yīng)該在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定一致，并在估價(jià)報(bào)告中標(biāo)明，用于提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。現(xiàn)場查勘有兩項(xiàng)工作要點(diǎn)，一是確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況，其二是確定其附帶的權(quán)益。

3、未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值的評估過程中，應(yīng)緊密結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)原則合理選取各項(xiàng)參數(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的公允性。在建工程項(xiàng)目的評估，應(yīng)取得工程承、發(fā)包雙方出具、并經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)是否拖欠工程款及拖欠金額的證明，作為優(yōu)先受償款的扣除依據(jù)。其他已抵押擔(dān)保的債權(quán)，應(yīng)以權(quán)屬證書上所載明的記錄為準(zhǔn)，必要時(shí)應(yīng)與權(quán)屬登記部門進(jìn)行核實(shí)，并作好調(diào)查記錄。

4、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)過程中，對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生重大影響的因素要認(rèn)真加以分析，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明，如國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、估價(jià)對象自身因素、房地產(chǎn)市場因素等。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均有可能對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大的影響，估價(jià)師對未考慮及無法預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)因素必須予以說明。

估價(jià)對象自身因素指其在抵押期限內(nèi)能否保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的使用狀態(tài)，且隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對象的實(shí)體、功能及周圍環(huán)境的變化均有可能造成貶值。例如在采用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其總收益的測算為估價(jià)對象在剩余合法使用年限內(nèi)的年總收益的折現(xiàn)值，如果不能保證估價(jià)對象的實(shí)體完整使用功能，那么估價(jià)時(shí)設(shè)定的年收益就不可能實(shí)現(xiàn)，使估價(jià)結(jié)果失實(shí)。

對房地產(chǎn)抵押價(jià)值影響較為直觀的市場因素是供求關(guān)系，當(dāng)市場供大于求時(shí)，造成抵押價(jià)值下跌。

5、房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相比較，強(qiáng)調(diào)了謹(jǐn)慎性原則。抵押價(jià)值既要保證金融資金的安全性、降低抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)，又要保護(hù)抵押人應(yīng)有的權(quán)利。同一估價(jià)對象應(yīng)采用兩種或兩種以上的估價(jià)方法分別進(jìn)行測算，在確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，應(yīng)對每種估價(jià)方法的相對重要性、適宜性、可靠性進(jìn)行定性分析、判定，為每種估價(jià)結(jié)果所賦予的權(quán)重提供可靠的依據(jù)。

三、房地產(chǎn)抵押評估時(shí)需關(guān)注與規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押合法有效。抵押房地產(chǎn)一般是指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時(shí)，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時(shí)需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時(shí)，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險(xiǎn)、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時(shí)，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。

2、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價(jià)值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價(jià)值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價(jià)值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時(shí)間特征的價(jià)值。

3、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。①在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；②對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定的抵押權(quán)。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

4、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房價(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

篇9

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評估；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對策

中圖分類號 F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評估。目前拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補(bǔ)償評估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評估技術(shù)水平以及內(nèi)部評估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評估結(jié)果不合理不公正所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評估過程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1 拆遷補(bǔ)償評估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是拆遷評估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足，例如評估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應(yīng)充分做好拆遷評估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務(wù)流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場測量與清點(diǎn)不合理[3]；現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆遷評估結(jié)果不合理。由于拆遷評估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤；評估確定的估價(jià)對象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。一是拆遷評估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎懲制度的落實(shí)問題。拆遷評估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2 拆遷補(bǔ)償評估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動，影響拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補(bǔ)償評估中估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評估業(yè)務(wù)中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對象的狀況進(jìn)行詢問了解，并且現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查評估也需要估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對估價(jià)人員正常估價(jià)活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其估價(jià)人員在拆遷評估過程中如果責(zé)任與獎懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補(bǔ)償評估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對策

通過以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.1.1 加強(qiáng)對拆遷評估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈S多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對評估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評，亦不能少評；同時(shí)現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對估價(jià)對象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價(jià)機(jī)構(gòu)對估價(jià)人員的責(zé)任與獎懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎勵與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來自委托方以及拆遷估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國，拆遷評估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因?yàn)椴疬w評估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評估機(jī)構(gòu)的出具的評估結(jié)果，給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對拆遷評估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對于此類外部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語

由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果對于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識到拆遷補(bǔ)償評估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

5 參考文獻(xiàn)

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篇10

一、房地產(chǎn)管理主要任務(wù)

農(nóng)業(yè)部機(jī)關(guān)及直屬單位（以下簡稱：各單位）占有、使用的房地產(chǎn)是國有資產(chǎn)。各單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度；明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理；保障房地產(chǎn)資源的安全與完整；推動房地產(chǎn)資源的合理配置和有效使用；對轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用的房地產(chǎn)實(shí)行有償使用并監(jiān)督其保值增值。

（一）、明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。各單位對新建的辦公及業(yè)務(wù)用房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收后，及時(shí)辦理《房屋所有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》，并按財(cái)務(wù)會計(jì)制度有關(guān)規(guī)定登記入賬。對現(xiàn)有單位占有使用，但尚未取得所有權(quán)證明的房屋和使用權(quán)證明的土地，應(yīng)在界定所有權(quán)、使用權(quán)的基礎(chǔ)上抓緊辦理所有權(quán)、使用權(quán)證明文件并登記入賬。

（二）、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)合作方的資質(zhì)應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》中的有關(guān)要求。

（三）、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理。各單位發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵照國家和本意見中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）、嚴(yán)格房屋的報(bào)損、報(bào)廢管理。各單位應(yīng)參照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實(shí)施辦法（試行）》（農(nóng)財(cái)發(fā)（2001）2號）中相關(guān)要求，開展房屋報(bào)損、報(bào)廢工作。

二、房地產(chǎn)管理基本原則

（一）、責(zé)權(quán)明確、分級管理原則。堅(jiān)持土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離，實(shí)行分級管理報(bào)批制。重大事項(xiàng)報(bào)部黨組會或部常務(wù)會議審議。

（二）、合理利用、注重效益原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，合理布局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

（三）、有序開發(fā)、加強(qiáng)調(diào)控的原則。房地產(chǎn)的開發(fā)、利用必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行報(bào)批制度，實(shí)行有計(jì)劃的開發(fā)和利用，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)決策和運(yùn)營的科學(xué)化。

三、房地產(chǎn)處置及轉(zhuǎn)作經(jīng)營的管理

（一）、各單位用于正常履行職能和維持事業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)，原則上不得轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用。如確需改變，其經(jīng)營項(xiàng)目要符合國家法律、法規(guī)和政策，并進(jìn)行可行性論證，履行審批手續(xù)，嚴(yán)禁擅自改變土地資產(chǎn)的非經(jīng)營性。

（二）、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營方式主要包括：1.利用空余房屋或場地出租；2.開展土地合作經(jīng)營；3.開展合資建房；4.舉辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體等。

（三）、各單位對于轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用的房地產(chǎn)必須堅(jiān)持有償、有期限的原則。

1.對于轉(zhuǎn)讓、出租的房地產(chǎn)，出租或轉(zhuǎn)讓單位應(yīng)當(dāng)向承租方、受讓方收取合理的租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

2.屬于內(nèi)部經(jīng)營的房地產(chǎn)，納入本單位的資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理，內(nèi)部經(jīng)營收入應(yīng)作為本單位的經(jīng)營收入進(jìn)行核算。

3.對于以房地產(chǎn)出資興辦的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)營實(shí)體的單位，應(yīng)按提供的國有資產(chǎn)額所占實(shí)體股權(quán)份額取得投資收益。

4.合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）、各單位房屋建筑物類固定資產(chǎn)和土地類資產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營時(shí)，原則上不得分離。經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)同時(shí)包含房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個部分。

（五）各單位房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營必須嚴(yán)格按照《農(nóng)業(yè)部行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理實(shí)施辦法（試行）》（農(nóng)財(cái)發(fā)[2001）2號）及本規(guī)定的有關(guān)要求進(jìn)行申報(bào)和審核，同時(shí)還必須嚴(yán)格審查合作方資格，切實(shí)加強(qiáng)合同管理和監(jiān)督檢查。

（六）、各單位擬將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用前，應(yīng)當(dāng)先向部財(cái)務(wù)司提交投資、入股的意向書、非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)清單、本單位近期財(cái)務(wù)報(bào)表、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，經(jīng)審查同意后，方可開展資產(chǎn)評估等工作。

（七）、各單位的房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項(xiàng)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核后，提交部黨組會或部常務(wù)會議審定。

房地產(chǎn)開發(fā)重大事項(xiàng)是指涉及賬面價(jià)值500萬元以上的房屋所有權(quán)或市場價(jià)值500萬元以上的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)（不含房改售房等事項(xiàng)）；涉及賬面價(jià)值500萬元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場價(jià)值500萬元以上的土地使用權(quán)的抵押事項(xiàng)；利用市場價(jià)值500萬元以上的土地進(jìn)行出資、入股、合作開發(fā)等事項(xiàng)。

考慮到黑龍江、海南、廣東農(nóng)墾總局（以下簡稱：各直屬墾區(qū)）特殊情況，其涉及賬面價(jià)值2000萬元以上的土地使用權(quán)或市場價(jià)值2000萬元以上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)（不含房改售房等事項(xiàng)）；涉及賬面價(jià)值2000萬元以上的房屋產(chǎn)權(quán)或市場價(jià)值2000萬元以上的土地使用權(quán)的抵押事項(xiàng)；利用賬面價(jià)值2000萬元以上的土地進(jìn)行出資、入股、合作開發(fā)等事項(xiàng)為房地產(chǎn)處置、開發(fā)重大事項(xiàng)。

（八）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除贈與外，原則上應(yīng)采取招標(biāo)或拍賣等方式進(jìn)行，確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的，方可采取協(xié)議方式。

（九）各單位不得以房地產(chǎn)為所辦企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織提供擔(dān)保。

（十）農(nóng)業(yè)部機(jī)關(guān)房地產(chǎn)委托機(jī)關(guān)服務(wù)局代管，需要進(jìn)行處置和轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用時(shí)，由機(jī)關(guān)服務(wù)局提出意見報(bào)部財(cái)務(wù)司審核，按上述有關(guān)規(guī)定處理。

四、房地產(chǎn)評估管理

（—）、各單位發(fā)生的房地產(chǎn)處置及將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)作經(jīng)營性使用等事項(xiàng)，應(yīng)按財(cái)政部《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》（財(cái)政部第14號令）規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估，并辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

1.需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的重大房地產(chǎn)開發(fā)事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，無論金額多少，均需按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核并提交部黨組會或部常務(wù)會議審議同意后，報(bào)財(cái)政部核準(zhǔn)。各直屬墾區(qū)的評估項(xiàng)目，在報(bào)部財(cái)務(wù)司前應(yīng)首先報(bào)部農(nóng)墾局，由部農(nóng)墾局提出初審意見。

2.除核準(zhǔn)項(xiàng)目以外的其他房地產(chǎn)評估項(xiàng)目，實(shí)行分級備案管理。部直屬事業(yè)單位需按財(cái)政部有關(guān)文件要求提供相應(yīng)材料報(bào)部財(cái)務(wù)司審核后報(bào)財(cái)政部備案；直屬事業(yè)單位所屬單位的國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目報(bào)部財(cái)務(wù)司審核備案；各直屬墾區(qū)企事業(yè)單位應(yīng)按《農(nóng)業(yè)部直屬墾區(qū)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案管理辦法》規(guī)定辦理。

（二）、辦理核準(zhǔn)及備案手續(xù)需報(bào)送以下文件材料：

1.占有單位填報(bào)的《國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案（核準(zhǔn)）表》；

2.資產(chǎn)評估報(bào)告（評估報(bào)告書、評估說明和評估明細(xì)表可以參照物業(yè)公司的模式改造后承擔(dān)辦公樓（區(qū)）的物業(yè)管理）等形式。