物業管理的服務意識范文

導語：如何才能寫好一篇物業管理的服務意識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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（一）打造個性化服務

服務的最終目的就是客戶滿意，如果能讓顧客感受到別樣的服務和溫馨的服務，那么業主會由衷贊美物業公司，從而形成良好的口碑，也給房地產商帶來更積極的影響。在服務意識下，物業管理應該注重個性化服務和針對的展開。由于服務是一種動態的產品，并且服務也是不能具體量化的產品，它關系到很多小細節，從而顧客的需求不斷變化，服務的內容和方案也需要不斷改變。所以，物業公司應該更多地了解客戶的本質需求和特殊需求，根據客戶的不同需求，進行需求組合，完善有償服務措施，制定相應的服務套餐，使得顧客能夠根據自己的需求進行選擇，也能提高業主對物業公司的滿意度。

（二）拉近服務距離

服務，是心與心的溝通。在進行服務的過程中，要采用合理而有效的溝通手段，填補業主需求和現實服務水平的差距。任何服務工作都不可能十全十美，而針對這種情況，就需要利用服務意識，不斷采用有效的溝通手段，融合與業主的關系。可以采用以下措施：定期上門拜訪、召開居民委員會、定期進行顧客服務評價調查等等，通過這一系列的溝通方式，不斷改進服務工作，不斷提升服務質量。通過溝通，使得業主能夠感覺到服務的溫暖，從而達到心理平衡，促進物業管理人員與業主能夠達成共識，相互配合工作。

（三）提高員工滿意度

服務的最終目標，就是顧客對服務態度、服務內容、服務質量都感到滿意，服務意識的培養，其目的就是不斷提高顧客滿意度。而為了提高業主的滿意度，就需要從物業管理員工著手，提升員工的滿意度，才能提升員工服務業主的滿意度。因而，物業管理公司應該注重對員工服務滿意度的提升，重視對員工的服務營銷，從而有效提升管理的質量。

二、樹立服務意識加強服務對策

（一）提高員工的綜合素質

樹立和加強服務意識，首先必須提高員工的綜合素質，以人為本，強化員工的服務意識和服務理念，從內心將服務業主作為自己的工作和事業，并不斷完善自己，不斷提升服務水平。物業管理公司要提高員工的服務意識和員工的綜合素質，注重對員工職業操守和道德禮儀的培養，注重對員工個人素質進行提升，注重加強員工與業主之間的溝通與交流，注重培養員工的服務親和力。樹立服務意識，就需要提升員工的綜合素質，包括服務態度、服務能力、服務水平、服務責任的培養和提升，使得業主能真正體會到物業管理公司的貼心服務，并且感受到以人為本、業主之上的服務內容，從而贏得業主的贊譽和良好評價。

（二）加強企業自身管理

物業管理企業，也具有企業的性質，企業的管理在企業的運營和發展中起著關鍵作用。所以物業管理公司也應該加強對自身企業的管理，聯系實際需要，結合現有條件，采取科學合理的管理模式和方法。物業管理過程中，應該對成本進行合理控制，并合理提高經濟效益，充分發揮現有員工的潛力，使得一專多能的員工能完成多種任務的工作，合理精簡內部組織機構，并樹立員工的節約意識，最大程度上實現有效資金創造更多的效益的目的。

（三）及時處理客戶的投訴

由于物業管理是服務性質的工作，并且業主的思想和想法存在差異性，所以在管理工作中，難免會出現令客戶不滿意的地方。基于物業管理工作中的服務意識，就需要物業管理公司能及時有效的處理客戶的投訴。對于業主的投訴問題，要切實吸取業主的意見，并正視業主的各種投訴，從態度上、行為上及時處理和解決客戶的疑難問題。

三、總結

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關鍵詞：高校物業 管理服務 經濟效益

中圖分類號：G647 文獻標識碼：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195

1 高校物業管理存在的問題

1.1 沒有真正實現市場化

高校的性質決定了高校的物業管理具有行政性，這是它與社會物業管理的最大區別。很多高校建立了物業部門，從形式上看，物業和高校是分離的，但是高校習慣性地把后勤當作學校的行政部門，后勤的主要領導由學校的人員擔任，高校物業編制人員所享有的福利待遇以及任免等由學校進行直接的管理，在權利歸屬方面，物業和高校沒有完全地分離。高校的物業不能完全按照企業的運行模式進行實際的管理，制約了它的發展。

1.2 從業人員的結構有待完善

現階段，高校的物業管理在人員結構方面不合理，缺乏專業性的人才。現在的物業管理在編人員年齡較大，沒有接受系統性的培訓，知識比較老化，專業的技術人才缺乏。為了節省成本，部分高校物業雇傭外來務工人員到學校工作，這些人員的知識水平較低，對新知識以及新技術接受得比較慢，高校物業的管理人員服務水平以及觀念比較落后，與社會上的管理模式無法實現接軌。

1.3 員工的工作理念比較落后

高校的物業管理人員在服務理念以及經營上沒有實現社會化，對高校的物業發展造成影響。高校的物業管理缺乏競爭的意識，物業管理不能激發出活力。現在，高校物業實行的是有償服務，很多學生以及職工對這種做法不理解。

1.4 經費缺乏

高校的物業管理資金通常都是由學校行政撥款，經費比較緊張。現階段，物價一直上漲，成本較高，高校的物業管理只能壓低成本，經費處于長期缺乏的狀態，工作效率較低，運行比較緩慢，影響到企業的發展。

2 高校物業管理服務與經濟效益高度統一的措施

在新的時期，高校的物業要想激活發展的動力，必須注重管理服務與經濟效益的有機統一。高校的物業應當進行改革，健全組織，實現職能的轉變，完善管理機制，進行規范化管理，加強監督，采取多種經營手段。

2.1 形成競爭機制

在高校的物業管理中，人才因素起到很大的作用。應選拔優秀的人才，引入高校的物業管理中。管理者在管理中應當注重以人為本，重視人所起到的作用。加強對人的重視，首先應當增強業主的權利意識，加強自治管理，讓廣大的群眾參與到物業管理的過程中，降低物業管理的難度。高校的物業管理部門應當充分依托高校的人力優勢，引進人才，并善于運用人才。

物業管理部門要想充分激活員工的潛力，需要引入競爭的機制。根據學校的實際情況，對員工的編制、崗位以及職責做好分工，加強崗位的管理，做好職能的分配工作，對于工作人員實行聘任制，按照崗位制定薪資，根據物業管理的目標進行量化考核，引入競爭機制，合理地調配員工。管理者應當根據員工的特點，充分發揮員工自身的優勢，關心員工，為員工提供相應的保障，如購買社會保險等，調動員工工作的積極性，塑造良好的物業形象。

2.2 降低投入成本

在社會主義市場經濟條件下，一個經營的原則是小投入，高回報。高校的物業管理也是如此，應計算成本，降低投入，提高效益。對于物業管理，學校投入的經費有限，僅僅延續收取物業管理費用的方式難以取得經濟效益，高校的物業管理公司應當注重提高物業管理的水平，應用新的物業管理手段，節省成本，加強管理，實現管理與效益的統一，實現資金的良性循環，使高校的物業管理實現良性的運轉。

高校的物業管理公司是經濟實體，具有法人地位，使管理、服務與經營成為一體，是有償化的勞動。現在高校的物業管理還沒有形成可以遵循的管理模式，但是，物業公司可以借鑒社會物業管理的經驗，根據學校的實際情況，實現自主經營，自負盈虧，不斷完善，并探索適合學校的管理模式。

2.3 完善人才建設

高效優質的物業管理離不開高素質的物業隊伍。要想實現物業管理的現代化，應當培養高素質的人才。高校的物業應當充分利用高校的技術資源以及人才資源，發揮高校的優勢。高校的物業管理應當注重引進專業人才，對物業管理人員加強培養，為員工創造學習的機會，學習新的技能以及現代化的管理方法。物業管理應該把員工的培訓工作放在重要的位置，形成培訓人才的機制，實行持證上崗的制度。高校的物業管理部門可以為物業專業的學生提供實踐的機會，同時選擇部門優秀的人員接受專業的培訓，鼓勵員工參加繼續教育，提高專業技能。與此同時，與物業管理的示范地區進行相互交流，通過學習以及交流，提高管理的水平，進行規范化管理，提高服務的質量。

2.4 完善服務

從服務行業的角度來講，物業管理屬于第三行業。要想實現物業管理的經濟效益，必須抓好服務的質量，通過服務促進管理，通過服務創造經濟效益，為住戶提供全方位的服務。高校是知識分子聚集的地方，物業管理的對象是高素質的群體，他們對物業服務的要求比較高，因此，高校的物業管理應當突出服務的精神，提高服務的質量，如注重服務態度等。使物業管理實現市場化，進行科學化管理，注重提高服務的質量，增加娛樂的設施，拓寬服務的項目，進行多種便民服務，為業主提供方便。

3 結語

在社會主義市場經濟體制下，高校的物業管理部門應當具備提供完善服務的態度，實現服務方法的創新，提升服務的質量，拓寬服務的范圍，開拓新的服務項目，強化服務的意識，為住戶提供優質的服務，使高校的物業實現管理服務與經濟效益的高度統一。

參考文獻：

[1]馬大宇.試論高校物業管理的功能定位和發展方向[J].高校后勤研究，2012，（6）.

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【關鍵詞】以人為本；離退休管理；管理服務

伴隨著十年多來的煤炭行業的快速發展，企業乃至行業的離退休人員的發展狀況呈現出了更加復雜、更加多元的特性。在更加多遠和復雜的局面面前，加強研究、認真對待，是任何一個煤炭行業的離退休工作人員所應該解決的重要問題之一。

一、離退休管理工作中的現實問題

離退休人員管理工作、服務工作具有面廣、政策強、個性明顯等特點和問題。具體表現在：其一，由于離退休人員的年齡和體力原因，對于活動的參與力度不大；其二，隨著服務人員和群體的不斷擴大，服務的壓力和要求都隨之增大和增強；其三，服務對象的居住非常分散，有的分散在多個省區市，管理和服務的難度非常之大，非常之不便；其四，有一些掌握一定專業技能的離退休人員在外界環境的影響下，有較大的服務社會的愿望，但是在年齡等方面受到了局限。

二、關于人本視野下的管理服務工作的建議

在以人為本的視野下，就是要始終在工作的開展和服務中堅持好、貫徹好以人為本的發展和服務理念，分析難點，研究重點，尊重他們、關心關愛他們、理解他們，真正做好服務他們。要堅持離退休人員的工作規律和工作路徑，切實做好離退休人員的管理和服務工作，本文認為要重點做好六個方面的工作。

（一）提高對于工作的重要性認識，加強服務的緊迫感

煤炭行業的離退休人員為我國的煤炭事業奉獻了一生的美好時光，做出了重要貢獻，為礦區的發展和和諧奉獻了人生中最為有價值的部分，他們理應得到社會的認可，理應得到尊重和關照。作為行業經濟發展中的重要力量和寶貴財富，他們的晚年應該是豐富多彩的，應該是得到關照和關心的，應該是溫暖的，應該是幸福的。我們每一個從事離退休人員工作的服務人員應該提高對于工作的重要性的認識，加強管理和服務工作的緊迫性認識。要充分認識到離退休人員的工作就是一項政治任務，就是一項歷史使命，就是一項造福工程。在工作中，要加強親情服務，尊老敬老，愛老樂老，多辦事辦好事，真正做到每一個離退休人員的心里去。

（二）將“三個轉變”落實到離退休工作之中

離退休工作就是不斷進行學習的工作，就是進行政治學習的工作。人數的增加，人員的多元化和復雜性更加為服務的要求提出了挑戰，因此，在業務學習中，要不斷強化服務意識，提高服務水平和服務的能力，基礎建設方面要逐步實現向全面服務、品牌塑造轉變。第二，管理逐步向精細化管理和服務轉變，對于離退休人員要通過規范的活動室、用車、閱文、參與活動等制度進行管理，逐步實行目標管理和責任制管理，堅持績效考核。第三，服務上逐步向主動服務轉變，變被動進行服務為主動去為離退休人員進行服務，將責任心和責任感在服務的工作中不斷強化，始終在工作中體現以人為本的核心服務理念。

（三）實實在在落實離退休人員的政治生活待遇

在落實政治待遇和生活待遇方面，強化支部建設、完善政治待遇的制度是其中的重要內容。在離退休人員支部建設中，一定要選好黨支部書記和宣傳委員、組織委員，黨小組組長、聯絡員，拓展服務的理念和思路，創新工作的方式方法，總結好發揚好優秀的經驗和傳統，完善教育培訓制度、組織建設制度、表彰評比制度，切實發揮好黨支部的戰斗堡壘的作用，發揮好黨員的先鋒模范作用。在完善政治待遇方面，要學習政策，落實政策，研究政策，深化政策，了解實際情況，完善同步閱讀文件、考察參觀、情況通報以及參加重要活動等方面的規章制度，切實把離退休人員的政治待遇解決好，落實好。

（四）大力開展離退休人員的文體娛樂活動，豐富離退休生活

針對離退休人員退休后活動的區域和范圍問題，獲得的活動的機會問題，身體機能的相關問題，以及離退休人員的時間相對自由問題，要開展能夠滿足離退休人員身體需求的、精神需求的、興趣愛好的、具有一定現代感的豐富多彩的活動，充分發揮好老年大學和老干部活動中心的作用，將其打造成為知識傳播的課堂，思想溝通的平臺，健身鍛煉的舞臺，老有所為的戰場，充分發揮好各種書畫團體、舞蹈團體、健身團體、器樂隊、合唱團的作用，將離退休人員組織起來，活動起來，熱鬧起來。幫助他們改變生活方式和鍛煉方式，調整好身心的狀態，達到全面發展的目的。

（五）搭建好發揮離退休人員作用的平臺

離退休人員是煤炭行業的一筆巨大的財富，他們經驗豐富，經歷豐富，有過完善的實踐和探索，有過成功和失敗，有過經驗和教訓，這一切都是一筆財富，要切實轉換思想和觀念，建立好能夠充分發揮離退休人員光熱的舞臺和陣地。發揮他們的專業技術的優勢，發揮他們工作經驗的優勢，發揮他們政治成熟的優勢，為礦區的建設發揮好余熱。對于他們的作用的發揮，要認識到其中的規律，因勢利導，做好引導工作，做好調查工作，做好研究工作，做好服務工作，創造好條件，轉變好觀念，搭建好平臺，創建好機制。比如，對于公益事業的發展上積極參與，對于企業的再發展上建言獻策，對于和諧礦區的創建上做好基層工作，出好主意，對于社區的治安上共同關注積極參與等等。

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關鍵詞： 國庫集中支付；科研事業單位；財務管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2012）05-0104-02

1歷史與現狀

長期以來，我國的會計管理體系主要有企業施行的企業會計體系和行政事業單位施行的預算會計體系兩大類。科研事業單位過去施行的財政資金管理制度是由單位按照預算級次層層上報用款計劃，再由財政按下達的預算，將資金從國庫撥付到一級單位，一級單位按照預算級次層層下撥到基層單位，基層單位再根據有關規定及業務需要，購買商品或支付勞務款項，形成財政資金實際支出。上世紀九十年代實施的《事業單位會計準則》和《事業單位會計制度》對會計要素、分類、核算、記賬等方面做了進一步的規范、改進和提高，產生了重要的影響。進入新世紀以來，隨著我國社會、經濟事業的全面快速發展和國力的全方位提升，科研事業單位的經常項目開支和專項研究經費都有大幅度地增加，項目研究的規模和質量都有長足的發展和提高。隨著改革步伐的加快，也產生了一些新業務，科研事業單位現行的財務管理制度已不能完全適應改革、發展的需要。

國庫集中支付制度的實施進一步改變了科研事業單位財務管理理念，加強了資金管理的力度，提升了預算管理的權威性，規范了財政資金的撥付方式。這些規章制度的綜合實施，對科研事業單位的全面發展和財務管理水平的系統提高都起到了積極的推動作用。主要表現在以下幾個方面：

1.1 國庫集中支付，增加了資金使用的預見性和集中度國庫集中支付改變了以往財政資金的撥付方式，財政部門為預算單位設立零預算賬戶，把過去的多部門撥付改變為集中統一撥付；把多戶頭存款改變為單一賬戶；把一級一級的層層撥款改變為直通車式的撥款，進一步規范了項目資金的額度控制和專項支出辦法。這一切都增加了資金使用的預見性，有利于財會人員統籌安排，提高了科技人員資金使用的計劃性和針對性。

1.2 國庫集中支付進一步提升了預算管理的地位和作用預算管理作為科研事業單位最主要的財務管理制度，已施行多年。國庫集中支付制度實施后，進一步強化了預算管理的核心作用。單位資金的使用必須依據財政部門批復的用款計劃執行，單位通過零余額賬戶對財政資金采取財政直接支付和財政授權支付，不能擅自變更資金用途，增強了預算管理的嚴肅性，限制了資金使用的隨意性，提高了資金使用效率。

1.3 增強了科研事業單位財務管理的目的性、便捷性、時效性和透明度國庫集中支付系統在制度和技術兩個層面上都要求預算內容清晰，項目資金明確，每筆資金的使用都有時間約定和限制。財政支付資金直接到用戶單位，減少了中間環節和在途資金量，降低了資金周轉的時間和費用。科研事業單位的資金收入和支出在單一賬戶上都有記錄，財政資金的使用、運轉的透明度大大增加，避免了虛假信息的滲入，提高了各部門的監管力度。

1.4 實行國庫集中支付后，專項資金的管理更加規范，上下級和部門之間相互制約作用增強專項資金是科研事業單位財務管理的主要內容之一。近幾年來，隨著國家經濟、社會事業的快速發展，國家財政實力的大幅度提升，各級政府部門用于科學研究的專項資金有較大幅度地增長，綜合性的大項目所涵蓋的學科和領域、項目研究的內容和深度隨著資金投入地增長而大幅度增加，科技在經濟增長中的比例逐步提升。實施國庫集中支付后，進一步規范了專項資金的申報、評議、批復、使用、審查和監督，為管好專項資金的使用提供了基礎性的保證。

2施國庫集中支付后面臨的問題

國庫集中支付制度是發達國家普遍采用的一種財政資金管理模式，以建立國庫單一賬戶體系為核心，以零余額賬戶進行預算管理和資金管理。在我國，國庫集中支付這是一個新的課題，實施國庫支付系統與科研事業單位之間也有一個理解、協調、磨合和提高的過程，所面臨的問題主要有以下幾點：

2.1 預算編制時間短，準確度有待提高科研事業單位財務管理實施國庫集中支付后，單位預算的編制、上報、審批和使用雖然在內容上、科目賬務管理上有了許多新的規定，但其編制預算的主要程序與實施前沒有太大的變化，（年底編制上報，第二年度初審查、批準、實施）。預算編制時間短、預見性差、準確度低等問題依然存在。在實施國庫集中支付后，單位的財務管理已從過去的收支管理、資產管理為主逐步轉變到預算管理、資金管理為主，預算管理和資產管理成為整個財務管理工作的重點，因此對預算編制的要求更高了，也更加規范。在較短的時間內，編制出涵蓋內容科學合理、項目計劃充實可行、資金使用要求明晰、執行時間準確的預算，是一件難度較大的工作。

2.2 部分資金授權、到賬、支付滯后，提前墊付資金增多國庫集中支付的有關規定要求每筆資金的使用都有嚴格的上報、審批手續。可在單位總預算的審批前仍然有許多資金需要支付，例如工資性支出、基建項目資金和專項資金等，都存在未批先用的問題。同時，年底的支出額度比較集中，由于單位預算涵蓋的范圍有限，項目預算很少細化到各具體項目；一些需要根據實際情況調整資金的使用審批手續繁瑣，造成預算支出追加與調整較頻繁，減弱了預算管理的約束力，影響了其他項目的開支，減少了單位的年終結余。

2.3 預算執行檢查監督不夠規范，預算控制力度較弱財政年度的年終既是一年財務收入支出比較集中的時段，又是第二年預算編制的時段，時間短，工作量大，必要的檢查必須等到執行后才能進行，這對科研事業單位和上級管理部門來說，會產生一些影響，導致了滯后現象，降低了內部控制的制約作用。財務管理是科研事業單位管理系統中的一個重要環節，財務管理的主體是單位以預算管理為中心的經濟活動，與各業務部門有密切的關系。各業務部門在資金使用上是否規范、合理、有效，直接影響財務管理的績效。由于財務管理人員的限制和管理制度的局限，財務部門對各科室的經濟活動和資金使用沒有太大的約束力，對一些彈性較大的項目支出，如招待費、辦公費、差旅費等缺乏及時的檢查和監督。

3進一步完善國庫集中支付制度的幾點建議

3.1 完善國庫集中支付系統相關法規的建設與配套措施作為科研事業單位，對國庫集中支付的各項規定要嚴格遵守，認真執行。同時，在現階段要著重加強和規范科研事業單位財務管理的相關規定，增加與國庫集中支付制度的有序銜接，使預算編制、預算執行、預算檢查與內部控制互相匹配，增強針對性和可操作性，全面提高預算管理的整體效應。建議在進一步完善各項有關法規建設的同時，探尋分期（增加中期預算）、分段、分項預算編制的可行性。

3.2 進一步提高預算管理水平提高預算管理水平，首先要逐步增加預算編制的科學性、前瞻性和準確度。細化各項目的資金需求與支出安排，按照各類各項目的工作計劃與流程制定與之相匹配的經費下達時間。力求隨時準確地掌握各項資金的動態變化。

預算的執行要求科研事業單位和有關的管理部門加強配合和溝通。科研事業單位要做到及時報送資金使用計劃，加強對資金的管理和監督，保證用款計劃與實際支出的一致性和嚴肅性，禁止預算外支出。

加強預算執行效果的分析與評價。科研事業單位應探討建立預算管理小組，由主要負責人按時組織相關人員對階段性預算執行情況進行分析、研究和評價，以及對部分項目進行必要合理地調整。

要進一步提高服務意識。科研事業單位財務管理是單位全部工作的重點之一。既要為單位和各業務部門提供有效的資金保障和財務支撐，又要不斷地拓展服務范圍，改進工作方式，提高工作效能。隨著由原來的管理監督向管理服務與管理監督并重，這就要求財務管理者要進一步提高服務意識，加強監督職能，主動參與決策。

3.3 進一步加強專項資金的管理資金管理是財務管理的重要內容。專項項目的立項，要做好科學論證。專項資金確定后，科研事業單位必須嚴格按照確定的內容和額度執行。不得擅自改變用途，擴大開支范圍，做到專款專用，專賬核算。必要時，可分階段試行中間考核，評價管理。對確有合理需要而變更的項目內容及時履行相關審批手續，避免違規操作。

3.4 加強科研事業單位財會人員的培訓工作提高財務管理水平，管理人員的素質是關鍵。會計人員的素質，包括知識層次、知識結構較低，價值觀和職業水準不高等，都會影響到預算管理的效果。因此，管理人員要主動學習相關的法律、法規和有關規定，適時進行財務知識的更新與培訓，學習掌握新技術和新方法，并進行全面系統地實際操作，提高執行能力和管理水平。

參考文獻：

[1]彭冀.淺析科研事業單位零基預算管理[J].職業時空，2009，（01）.

篇5

一、基準價的確定：

制定、各區縣物業管理服務收費的基準價，應依據成本，提供服務內容、等級并兼顧業主的承受能力。

管理費，用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域的巡視、檢查，物業維修、更新費用等的各項帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務。

保潔費，用于物業管理區域內為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進行的服務，包括樓道、走道、門廳等部位的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化，園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務。

保安費，用于物業管理區域內為維護居住區公共秩序而進行的防范性巡視、值班等服務。

以上三項應按基準價定價原則分別測算、單列，計費單位可以按建筑面積，也可以按套、按戶。

二、浮動幅度的確定：

收費浮動幅度的確定應同物業管理企業的服務水準、質量相掛鉤。全方位、高質量的服務可以多收費，反之應少收費甚至不能收費。

在規定的基準價及浮動幅度之內，物業管理企業可以同業主委員會或業主協商確定收費標準，物價部門不再實行審批，只辦理備案手續。但若作為提高服務等級、需要突破浮動幅度的，應經業主委員會同意并向物價部門備案；業主委員會未成立的，應經物價部門審核批準。

對物業管理企業服務等級的認定，應包含以下因素：

管理人員的素質、專業技能；

企業的資質等級、以往實績；

管理設備、運用手段；

管理、服務的成本、稅收負擔；

房屋業主、使用人的評價。

三、小區內機動車輛停車費：

小區內的場地、地上車庫、地下車庫的停車費中準價及其浮動幅度，由各區縣物價部門分別制定。

各業主委員會應根據物價部門的收費中準價和標準，規定本小區的停車收費標準。若需要突破浮動幅度的，應經所在區縣物價部門審核批準。

四、小區內垃圾清運費：

居民裝修居室所產生的建筑垃圾，清運費標準，由各區、縣環衛部門核定執行。入住居民明確表示不裝修的，環衛部門和物業管理單位不得收取建筑垃圾清理費。

生活垃圾和糞便的清運、處理，仍按本市環境衛生管理法規的有關規定，不得向居民收費。

五、物業管理區域內公益設施，如中小學、幼兒園、托兒所以及用于社區服務的房產，入住居民不支付管理費。保潔、保安等費用是否收取或如何收取由業主委員會與公益設施業主協商確定。公益設施業主應適當支付小區公共設施的維修、更新費用。

六、物業管理單位提供除本通知規定外的其它服務項目并需要收費的，應事先同業主委員會、業主或使用人協商，或通過合同約定，并應明碼標價。

篇6

    市勞動局提出的《關于鼓勵下崗、失業職工自立就業和發展社區服務組織的若干意見》已經市人民政府同意，現批轉給你們，請認真貫徹執行。

    關于鼓勵下崗、失業職工自立就業和發展社區再就業服務組織若干意見

    （寧波市勞動局  一九九八年七月八日）

    根據國家和省、市有關規定，為進一步拓展就業渠道，引導就業方向，鼓勵下崗、失業職工自立就業和推進社區再就業服務組織的發展，現就有關問題提出如下意見：

    一、下崗、失業職工自立就業是指下崗、失業職工個體或組織起來（合伙）就業的一種就業形式。社區再就業服務組織是指由街道、居委會興辦或組織的，以安置下崗、失業職工就業為主的再就業載體或勞動經濟組織。

    二、本意見所指下崗、失業職工自立就業與社區再就業服務組織，其從業范圍為社區、家政服務，市容保潔、保綠服務，企事業單位臨時性、突擊性勞務，各類代送、代供、代辦服務，家庭分散加工服務，等等。

    下崗、失業職工組織起來就業的，應由三人及以上合伙經營，并建立自立經濟組織。自立經濟組織和各街道、居委會建立的社區再就業服務組織，應有相應的場所，并制定勞動組織章程。

    三、下崗、失業職工自立就業和街道、居委會建立社區再就業服務組織，按以下程序辦理：

    下崗、失業職工自立就業的，憑《寧波市企業職工下崗證》、《寧波市城鎮失業職工登記證》和身份證，向當地勞動部門提出書面申請，經當地勞動部門初審后報市勞動部門，由市勞動部門認定核發由市勞動部門統一制發的《寧波市下崗、失業職工自立就業認定表》；對其中組織起來（建立經濟組織）就業的，同時提交勞動組織章程、合伙人員與從業人員的花名冊及有關證件。

    社區再就業服務組織可由主辦的街道或居委會組織，向當地勞動部門提出申請，并附勞動組織章程、從業人員花名冊及有關證件，經區勞動部門初審后報市勞動部門，由市勞動部門認定核發由市勞動部門統一制發的《寧波市社區再就業服務組織認定表》。

    下崗、失業職工自立就業和街道、居委會建立社區再就業服務組織，可憑《寧波市下崗、失業職工自立就業認定表》或《寧波市社區再就業服務組織認定表》（以下統稱《認定表》）及相關附件，按規定向工商部門辦理有關手續，領取《臨時營業執照》。

    四、對下崗、失業職工自立就業和街道、居委會建立的社區再就業服務組織，實行以下優惠政策：

    （一）下崗、失業職工個體就業或合伙就業的，憑《認定表》和《臨時營業執照》，報經稅務部門核準，3年內免征營業稅、所得稅及各種行政性收費。

    社區再就業服務組織及下崗、失業職工合伙就業后擴大從業人員的自立經濟組織，其吸納的下崗、失業職工人數占從業人員總數60％及以上的，憑《認定表》和《臨時營業執照》，報經稅務部門核準，3年內免征營業稅、所得稅及各種行政性收費；吸納下崗、失業職工占50％及以上不滿60％的，享受免征上述稅費政策2年。

    （二）經營場所的水、電、房費，報經有關主管部門審核，按工業類標準收取。

    （三）因資金不足而向銀行貸款的，按銀行貸款利息總額的20％予以一年期貼息，從再就業工程專項經費開支。

    （四）注冊登記及驗訖檢查時，工商、稅務、衛生、民政、醫管、公安、城建等部門根據各自職責，予以簡化服務手續等方面的支持。

    五、下崗、失業職工自立就業和社區再就業服務組織要依法經營。各級勞動部門要加強對下崗、失業職工自立就業與社區再就業服務組織的管理、指導，協調有關部門做好各項服務工作。同時要加強勞動監察和檢查，發現違規行為要及時督促糾正，違法的要堅決取締。

    六、自核發《臨時營業許可證》后的15天內，工商登記部門和社區再就業服務組織要將下崗職工自立就業和吸納下崗職工的人員名單，反饋給下崗職工所在的行業再就業服務中心或企業再就業工作站。

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關鍵詞：物業管理；房地產；問題；特征

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01

一、物業管理的定義及其特征

（一）物業管理的定義

目前，被大家廣泛接受的物業管理的定義有兩種。一種說法是物業管理包括物業管理法律法規、房地產發展、租賃銷售及其租后服務等內容。另一種說法，物業管理受物業所有人的委托，運用商業經營模式，采取先進的現代化管理技術，對房屋及其設備進行專業化的管理。

（二）物業管理的特征

1.物業管理針對的是完整的物業，主要是已建成或者驗收合格并投入使用的物業。

2.物業管理服務的對象是人，也就是所謂的業主、同住人或者承租者、實際使用者。

3.物業管理之間的關系是物業公司與業主之間所存在的關系，是雇用與被雇用的關系。

4.物業管理的內容是服務，作為物業管理的主動方的物業公司必須最大限度地為業主服務，目的是創造優質、舒適的生活環境。

二、我國物業管理的現狀

物業管理在我國的發展歷史僅三十年，中國第一家物業管理公司是1981年在深圳成立的，物業管理的最終目的是提高人們的生活質量。隨著經濟的發展，時代的進步，我國的物業管理發展迅速，物業管理的內容也不斷地豐富，但是我國物業管理存在著覆蓋率低、地域性差等缺點。與發達國家物業管理相比，由于我國公民對物業管理認識不足，對市場經濟體制理解不清等因素制約著我國物業管理的發展。縱觀我國物業管理的發展歷程，南方發達城市發展快，北方經濟制約物業管理的發展。我國的物業管理業處于探索階段，沒有形成適合我國國情的現代物業管理理論。大多數的物業公司都是房管所演變而來的，缺乏規范性。物業管理的通病是人們與物業管理的從業人員對于這個行業認識不夠、思想比較舊，無法真正理解現代物業管理的重要性。

三、我國物業管理存在的不足

（一）物業合同的簽訂缺乏自愿性原則

在售樓過程中，目前通用的做法是開發商自主聯系物業公司，與其單方面的簽訂物業合同，在實際的房屋銷售過程中，每個小區必須存在物業管理，在簽訂購房合同的同時附帶簽訂物業管理合同。在此過程中，開發商可獲取商品銷售后的物業管理利益，當業主與物業公司出現矛盾要求終止合同時，物業公司常用的推辭是合同未到期拒絕接觸合同。

（二）物業公司無條件承擔開發商留下的糾紛隱患

目前，物業公司的一個現狀是他們大部分都是房地產開發公司組建出來或是房地產開發商委托的物業公司；也即房地產開發商與物業公司的關系密切，也就是說業主和業主委員會無權對物業公司進行選擇。在接受房地產委托之前，按照流程，物業公司本應該對其所負責的房屋或者公共設施進行全面的檢驗，并與房地產開發商劃清界限、理清關系。但是，實際情況是開發商為了獲取利益，不敢與開發商劃清界限，埋下了糾紛隱患。

（三）物業公司服務差、收費混亂

物業管理市場建構不完善，不少物業公司是由房管部門轉制而來，在意識上與業主之間缺乏服務與被服務的關系，物業管理的服務意識也非常的淡化。有部分物業管理企業缺乏規章制度的約束，過分地追求金錢利潤，存在收費不合理的現象。國家對于物業管理的收費標準還沒有形成，導致物業公司存在很大的隨意性和自主性，業主只能被動的接受物業公司的收費標準。一些物業公司私加收費明細來獲取利益，一些物業公司單方面制定規章制度以押金、罰款等不正當的手段來約束業主進行強制管理。物業公司服務態度差、服務不及時、強行收費等是普遍存在的現象。

（四）物業管理企業產業結構單一

物業管理作為一個新興的行業，在中國的發展過程中，受到各種因素的影響。物業管理的主體是業主，使得業主接受的服務受到限制；物業管理的客體也比較穩定，致使服務方式缺乏靈活性。產業的單一性使得物業管理企業缺乏發展的動力，只能單一地依靠物業管理費運轉，制約著企業的發展。

四、針對我國物業管理存在的問題所提出的解決方案

（一）通過政府部門成立專門的主管機構來加大行業的監管力度

建議國家針對物業管理的現狀成立專門機構對其進行監督。該機構的作用是管理住房與城市發展，設置物業管理行業的官方管理機構，各級政府中也應成立相應的下級機構。通過這種方式加強對物業管理行業的約束力，制定行業標準，保障業主的權益，給業主提供一個反映意見的地方。對于物業管理可從以下幾個方面加強監督：一要對物業管理起到指導監督作用。二要引導物業管理行業按市場規律辦事。

（二）建立健全糾紛解決機制

建議建立協商、調解、訴訟三級解決糾紛的機制。首先糾紛的當事人就事情就行協商。協商不成，其次是在行政主管機構的主持下，進行調解，調解不成，最后是當事人向上級主管機構申訴。

（三）引入市場機制，加強服務意識

物業服務公司要強化團隊的服務意識，提升團隊的服務水平。通過制定一定的法律法規來規范物業管理行業，監督物業公司只收錢不做事的現象。物業管理企業要想讓業主滿意，只有徹底改變服務態度，改善服務質量，提高管理水平。

（四）加快物業管理學科建設，加速人才培養

我國加入世界貿易組織之后，國際知名的開發商和物業公司進入中國市場，必將帶來中國物業界的新浪潮。我國的物業管理不僅要提高服務質量、提升企業實力，更重要的是加速人才培養，盡快培養出一批高素質的行業管理人才。

五、結束語

目前，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好地管理物業存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。

參考文獻：

[1]王貴嶺.物業管理[M].北京：中國物價出版社，2003（05）：15-16.

[2]賀學良，ALBERT LO（美），王子潤.中國物業管理[M].上海：文匯出版社，2003（03）：18.

篇8

隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，現代人對物業管理的需求越來越高，物業管理在中國有著廣闊的發展前景。油田是典型的獨立工礦企業，在長期的發展過程中形成了獨立的、完善的生活后勤服務系統，油田物業管理是從依附于企業的生活服務系統轉變而來的。與其他物業企業不同，油田物業管理有著獨特的特征：一是由于油田生產的特點，油田小區比較分散，人員較多，物業管理具有點多、面廣的特征。二是油田物業管理的范圍比較廣，從一般的后勤服務到離退休、社區文體活動、醫療衛生等都廣泛涉及。三是在油田企業改制過程后，分流的大量職工都被安置到物業管理企業中，冗員較多，管理難度大。在計劃經濟時期，油田物業企業為油田企業的發展和居民的衣食住行等提供了巨大的后勤保障。

二、提高油田物業企業管理的措施

（一）規范服務、提高物業服務管理水平。

一是不斷健全各種規章制度，油田物業企業要堅持以服務油田生產和職工生活為中心，完善各項管理制度，提高服務標準，規范服務流程，加大監督和檢查力度，提高物業管理水平，滿足不斷增長的物業服務需求。二是積極推行ISO9001質量認證體系，通過實施ISO9001質量認證標準，在油田物業企業中形成一個職責明確、層次分明的管理體系，實現事事有標準、考核有獎懲、崗位有責任的機制，來規范物業管理企業的質量管理行為，提升物業服務質量，增強企業在物業管理市場上的競爭力。三是開展達標創優活動。

（二）加強物業管理隊伍建設。一直以來，由于體制的原因，油田物業企業承擔著職工安置的重要職責，接納了大量不具備物業管理知識和能力的人員，這些人員在文化素質、年齡結構以及服務意識等方面都存在較大的差距，不能適應新形勢下油田物業管理的需要。因此，需要我們加強對油田物業工作人員的培訓和教育。一是通過思想教育，提高廣大職工的市場意識和服務意識，轉變傳統的鐵飯碗思維，樹立市場意識、競爭意識和憂患意識，能夠變被動服務為主動服務，不斷創新物業管理手段和方法，來提高競爭力。二是加強業務培訓，提高物業工作人員的業務技能。

（三）延伸物業服務、推進產業化發展。一是房地產開發，油田系統青年職工居多，有著龐大的購房剛性需求。二是家政服務行業。三是園林綠化、建材等行業。

（四）加大油田物業的投入力度。

（1）加大對物業基礎設施、設備技術改造的力度，加大物業服務系統跑、冒、滴、漏的改善、治理，努力減少系統損耗和流失，最大限度地控制和降低物業管理成本。

（2）加快完善水、電、氣、暖等計量設施，加大老基地計量、收費等硬件設施系統的改造、升級力度，推進新技術的應用，逐步實現水、電、氣、暖的智能化控制，做到分戶計量、分戶控制，為財務收支核算工作創造必要條件。

（3）根據當地政府的政策規定，積極推進經濟適用房建設，有計劃地完善小區基礎設施建設，提升小區凈化、綠化、美化水平。

結語：

篇9

油田礦區業務管理是我國多種物業管理形式的其中一種，現代社會居住在小區里的業主主要依靠各種公共設施以及其他業務的配合才能真正使用其物業，這種城市化引起的生活方式的變革促使了物業管理的產生，油田礦區物業管理是通過改變原有計劃經濟條件下供給制和福利制的行政管理模式而走向市場化的管理模式。油田礦區物業管理的服務項目是以價值規律和經濟規律為原則，向群眾提供各種設備及建筑、綠化、工業設施、交通、治安等管理項目服務的有償。油田服務對象主要是自己企業內部的全體員工，對服務管理的要求高，這些都需要較高的服務技能和較強的服務意識。

二、以中石油長慶油田礦區為例的油田物業管理的現狀和存在的主要問題

目前我國的物業管理服務市場經濟秩序雖已經初步建立，但是仍然存在著許多方面的不足。長慶油田礦區以保障和改善民生為重點，以管理提升活動為抓手，立足油田謀發展、立足需求抓服務、立足管理抓細節、立足對標抓提升、立足長遠抓三基，著力提升礦區管理和服務水平，著力加強和創新礦區社會管理，更好地保障油氣主營業務大發展，更好地滿足礦區居民多元化服務需求。長期以來，油田礦區物業作為油田企業的一個組成部分，在整個機制中處于從屬地位，物業管理業務風險意識薄弱，導致安全防范等問題已經成為物業管理中的首要問題。

其次，物業管理團隊的專業化程度有待提高。目前礦區油田的專業技術人員欠缺，后勤物業管理人員中專業化人才分布不合理，只有高素質的管理維護隊伍才能提供更加優質的服務，目前差強人意的人員現狀亟需培養員工的職業技能。還有部分物業管理服務中管理人員行為馬虎，主動意識薄弱。在服務過程中，物業管理人員對服務過程中存在不及時、不到位等服務的不足之處，部分工作出現拖沓和不及時處理的情況，在礦區綠化和衛生保潔方面，許多物業管理人員忽視了死角和偏角地區，只重視主要場所和主干道等地方，這些都是服務人員在工作中存在的問題。

再次，門衛和安全監控及停車場等地方的管理仍需提高改進。任何物業無論其封閉性有多大，也無法完全保證社區的絕對安全，所以礦區服務部門應該與當地轄區治安人員保持密切聯系，了解犯罪分子動向。這方面的風險意識，還需要更加重視。

最后，在突發事件上，油田服務區的處理和應急能力還有待提高。突發事件包括突發事件、自然災害和消防事故等，油田服務區應該熟悉本地區的自然氣候和環境，做好災害的第一手準備，堅持業主至上的原則，對待突發事件應該及時處理，這方面的風險也是油田礦區物業管理部門應該考慮到的。

三、以中石油長慶油田礦區為例的油田礦區物業管理服務的風險防范措施

要搞好油田礦區物業管理，必須認清現狀，積極做好風險防范，堅持把服務方在第一位，根據油田物業管理的特點，主要有以下幾個方面的防范措施：

首先，應該以物業為主開展多元化的經營手段。油田物業管理應該有更多層次的服務理念，充分利用自身社區優勢，開拓房地產市場，積極拓展產業鏈。

其次，統一內部認識，增強油田礦區產業鏈分布節約能源資源。增強節能意識和積極宣傳節能工作是十分必要和迫切的，在新技術和節能設備的更新條件下，把物業管理企業的節能工作做好，才能爭取更大的效益。企業可以通過報紙、張貼等宣傳方式搞好節能宣傳工作，通過更換等新的節能設備的應用來讓業主認識到新節能技術的優越性，從而增強社區的安全性，使油田礦區物業管理更制動化和智能化。

再次，提升在崗人員的職業素質和思想道德素質是必要的。在職工選拔方面，必須保持油田礦區物業管理隊伍的純潔性才能提高在崗職工的整體素質，在直接為企業服務的水電維修、等方面的職員需要經過適當的面試審核，在文化程度上給于一定的門檻，這樣才能提升企業的服務質量；在思想道德教育方面，職工必須有職業操守，積極做好社會公德、家庭美德和職業道德的教育，增強服務意識和責任意識，使其自覺做好服務工作，規范服務意識；在技能培訓方面，對物業管理部門來說，技能培訓對物業管理是至關重要的，物業管理企業設施自動化程度高，所以對職工的知識面和技能要求程度高，在企業應該組織員工規定時間進行培訓，開展專題講座，進一步提高在職人員的技術水平，實現在職人員技術能力專業化。

最后，要調整企業內部結構，狠抓內部服務管理水平。物業管理是一個龐大的系統工程結構，只有抓好每一個環節才能使物業管理達到高效高水平的服務水平。

此外，油田服務區應該采取“群防群治”的原則，積極維護好社區的公關關系，擴大治安力量，減少惡性事件發生的概率，且定期進行消防演習，給業主樹立和增強消防意識，增加油田服務區的安全系數，加強風險防范，更好的服務業主。

篇10

經過20多年的發展，初具規模的我國物業管理業正進入發展過程中的盤整期。但物業管理人才的匱乏已經逐漸成為行業良性發展的一大掣肘。首先是“先天不足”，現存的物業管理公司很多都是由房地產公司衍生而來的，其人員組成一開始也主要是房地產公司的工作人員，并非專門的物業管理人員，專業能力、特長與工作兼容性不高，同時物業管理公司還要不間斷地“收容”上級分流下來的富余人員。因此，大部分物業管理公司人員職業素質先天就存在相對低下與適應性差的問題。同樣，由房管所或單位房管部門轉制而來的物業管理公司也背負著沉重的人員包袱：房管所和單位房管部門作為后勤服務部門，一度也成為了“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”，此類人員工作能力有限不說，很多處于職業生涯的末期，缺乏足夠的事業心與抱負，人浮于事，不求無功但求無過。這一點在我國華北地區物業發展相對滯后的地區表現更為明顯。其次是“后天營養不良”。相對于其他行業，物業管理業對于人才的重視程度嚴重不足。長期以來物管人員的專業化與職業化從未得到真正的認可。業內業外常常錯誤地認為物業管理就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，物業管理屬于技術含量偏低的工作，不需要高素質人才，對人員素質要求過高無異于浪費，同時也增加了用人成本。這種將行業定位于一個較低層次上的態度導致了社會和物業管理業內部一直就缺乏良好的人才引進機制與培養機制。人力資源對于一個組織的作用毋庸置疑。它是現代企業發展永恒的基石，是現代企業可持續發展的精神動力與智力保證。而對于物業管理這樣一個處于上升期的朝陽產業，人才的作用就顯得日益重要。但是“先天不足”加上“后天營養不良”，造成了物業管理業成為人才資源最為貧瘠的地帶。

二、物業管理人員的素質要求

要解決日益凸顯的人才困境，物業管理首先必須明確這樣一個問題：物業管理人員究竟應該具備怎樣的素質?只有明確了這樣一個問題，才能有針對性地解決人才供給，才能有效地面對新時期的挑戰與機遇。筆者認為，如今物業管理人員至少應具備如下三點基本素質：

1、具備“以人為本”的服務意識服務應成為物業管理企業的生命，“以人為本”應是物業管理服務的永恒主題。近年來“顧客滿意”戰略在物業管理行業中得到越來越多的應用。其核心是提高顧客對企業產品、服務及形象的滿意度，為此管理企業就必須先了解住戶的需要，主動關懷住戶，然后才能制訂出適合他們要求的服務，而不是等到住戶發現問題找上門來才想到去解決。要達到此目標，物業管理人員的服務觀念、服務意識需不斷更新強化，改變物業管理當中被動服務為主動服務。通過人性化的管理服務真正實現先服務后管理，融服務于管理之中，最終通過堅持全心全意為業主服務的原則，想在業主需要之前，做在業主要求之先，使住戶真正感受、得到一個美好的生活空間和精神環境。

2、具備市場意識與法律素質我國經過30多年的改革開放，實現了從計劃經濟向市場經濟的轉型，初步建立起一個法制的社會。法制社會下的“游戲規則”決定了我國物業管理只有實現有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作才能保證行業健康、持續、穩定的發展。另外，物業管理公司對小區提供物業管理服務的同時還扮演著一個法律、法規維護者的角色，大量煩瑣棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業公司一項重要的工作內容。需要完成防火安全、治安防范、交通管治、技術安全防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調解等一系列過去本應由多個部門共同完成的工作。因此，掌握經濟與法律知識是物業管理人員不可或缺的素質。

3、掌握現代化的管理方法與管理技術當代科技發展速度，日新月異的技術越來越多地應用到物業和環境建設中。電子眼、監控器、自動消防報警、智能安全管理系統等現代高科技手段在物業管理中的應用越來越多。面對現代化的物業，需要管理人員不能將思想只停留在清運垃圾、打掃衛生的原始服務上。一個停留在傳統管理技術、管理手段的物業管理企業不可能適應現代化業主和現代化物業的管理服務要求。目前人類進入了信息和網絡經濟時代，信息和網絡技術滲透到社會經濟生活的各個角落，信息和網絡技術又為物業管理服務提供了重要的支持手段，也對物業管理人員的技能提出了更高的要求。物業管理人員為了適應現代物業管理的技術要求，必須與時俱進，重視掌握各類專業管理技術，不斷知識更新、學習新的管理服務技術，確保自己的管理實力始終與物業設備的發展同步，才能在日益激烈的市場競爭中站得住腳。