房地產項目稅務籌劃范文
時間：2023-09-12 17:20:28
導語：如何才能寫好一篇房地產項目稅務籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
關鍵詞：房地產；合作開發；稅務；籌劃
所謂稅務籌劃，是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定，存在多種納稅方法可以選擇時，企業做出繳納低稅負的決策，其目的是實現企業價值最大化和使納稅人的合法權益得到充分的享受和行使。企業進行稅務籌劃的目標不僅僅是直接減輕稅收負擔，而且還包括:無償使用財政資金以獲取資金的時間價值，保證賬目清楚，納稅申報正確，繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰等。
近年來，全國房地產市場和房地產企業被社會公眾關注的頻率不斷提高，特別是房地產開發企業的行業利潤率普遍較高，稅務部門對于房地產企業的稅收也逐步趨于規范和嚴格，并提出了一系列的加強征管措施。在這種形勢下，應該采取什么措施來實現對房地為了加強房地產市場管理，國家對于房地產行業的稅收征管工作日漸加強。那么房地產開發企業又該如何合法地進行稅務籌劃，從而達到稅后利潤最大化的目標呢?
1．房地產項目合作開發模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業為主體，另一方資金以協議借款方式參與項目的開發，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發企業采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。
這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結果。
2.1以物易物式合作建房
（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。實際業務中由于土地使用權證在甲方。參與合作建房的開發產品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產企業不會考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業－租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
所得稅處理方面，開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，該項目未成立獨立法人公司，開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產權證較困難，不適合對外出售的開發產品。
2.2項目獨立核算法
國稅發【2006】第031號規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。
按此規定，合作雙方實現利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規避所得稅。由于是利用自有資金開發，籌資成本不得在開發成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產生影響。擁有土地的開發企業的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發該項目不計利息的，視同準注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發不夠的資金采用雙方對金融機構擔保的方式，獲得開發貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。
項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發生變化，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
3．小結
房地產企業要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系。但稅負僅是房地產企業在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業還要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。
參考文獻:
[1]張艷純.企業納稅籌劃[M].長沙:湖南大學出版社, 2004.
篇2
【關鍵詞】 土地增值稅 納稅籌劃 查賬征收
一、土地增值稅政策演變
1993年12月13日，國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規定“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。征收土地增值稅的目的之一是調節房地產開發企業增值收益，抑制房地產投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務總局了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產企業土地增值稅項目進行全面清算。之后的執行情況并不好，尤其是我國實體經濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產行業的態度發生了改變。
2009年我國房地產價格再次出現快速上漲，一些城市甚至是爆發性增長。2009年5月12日，國家稅務總局頒布《土地增值稅清算管理規程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規定。該規程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。另外，第十條規定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
2010年4月國家再次對房地產市場進行調控。2010年5月25日國家稅務總局《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預征率，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行；其次是為核定征收率設底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。
從政策演變來看，國家對房地產行業的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。
二、土地增值稅稅收籌劃策略
1、降低適用稅率
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%（應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%；第五，房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業稅后利潤增加。
（1）利用國家對普通住宅的稅收優惠?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業加快銷售速度，節約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元。現在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。
（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第四點“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當提高裝修標準。由于裝修成本是由購房者承擔，因此房地產企業獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產開發成本后，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進一步增加，導致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產項目適用的稅率下降一檔。此時企業增值稅負可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。
舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發成本3億元，則增值率60%，應納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應納增值稅1.02億元。
2、增加扣除金額
在查賬征收方式下，相關法規規定了一系列的扣除項目。在房地產企業銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業通過規范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權成本；開發成本；開發費用，包括利息支出和其他開發費用；與轉讓有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。取得土地使用權成本、開發成本是房地產開發的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，其中開發間接費用是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發費用是間接費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）點規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除?！边@里的（一）（二）指取得土地使用權成本和開發成本。
從上述規定來看，開發費用與開發成本中的開發間接費用有可能有交叉，可以通過更細致的會計處理來增加扣除項目。
（1）對利息費用的處理。對開發費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按5%計算；能按房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，且利息支出未超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，據實扣除；超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產企業，要權衡是據實扣除好還是按5%扣除好。關鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預先估計的（取得土地所支付的金額+房地產開發成本）×5%所計算出來的利息支出進行比較。如果前者更大，就要選擇據實扣除，平時就應該對貸款的利息支出詳細記錄，應用合理的分攤方法把它準確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。
（2）其他開發費用的籌劃。其他開發費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉讓房地產項目計算分攤，則按房地產項目直接成本（取得土地使用權成本+開發成本）的5%扣除；否則和財務費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發費用細化到具體房地產項目，進入開發成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。
（3）費用均分法。對于同時開發多個房地產項目的企業，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業的稅收負擔。而開發企業對開發成本和開發費用進行必要調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，可以節省稅款。
最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。
【參考文獻】
[1] 黃一明：房地產土地增值稅清算執行中的問題及對策[J].商業會計，2008（2）.
篇3
關鍵詞：房地產企業 稅務籌劃 經濟效應
隨著房地產市場的競爭日益加劇，房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。學術界和實業界都對房地產企業稅務籌劃做出了較為系統而全面的研究，在制度安排和技術創新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環境的變化和經營條件的轉變，房地產企業稅務籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產調控政策對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析。
鑒于此，本文在充分分析新的市場經濟環境條件的基礎上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產企業稅務籌劃的經濟效應，為房地產企業在新的政策條件下合理稅務籌劃提供有力的思想指導和技術支持。一方面，本文運用理論工具對房地產稅務籌劃的經濟效應做出了深入解析，探求房地產稅務籌劃的內在經濟規律；另一方面，本文分別對開發建設環節、交易環節和保有環節中的稅務籌劃經濟效應做出全面分析，從實踐環節增強房地產稅務籌劃的執行效果。
1 房地產企業稅務籌劃的經濟環境分析
隨著商品房市場機制的不斷發展和完善，房地產企業也正在經歷著市場化的變革。稅務籌劃的興起，既是房地產行業市場化的重要表現，也是企業積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經濟環境和行業特點，無疑對房地產企業的稅務籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產行業發展特點的角度，充分說明稅務籌劃的必要性和可行性。
房地產企業的經營特點主要表現在以下幾個方面：
1.1 資金密集型 房地產企業屬于資金密集型經營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產企業的發展起著決定性作用。由于房地產企業對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產企業首要考慮的問題。
1.2 生產復合性 從生產過程角度看，房地產企業屬于生產復合型的經營方式。換句話說，房地產企業的經營過程十分復雜，涉及到的生產環節眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當的處理好資金的分配關系，以保證各個環節的工作正常進行，減少不必要的經營風險。
1.3 產業帶動性 從產業角度分析，房地產企業屬于產業帶動型經營模式，在整個產業系統中起到引領的作用。房地產企業的發展壯大，將會促進地區娛樂、餐飲、公共服務等社會服務體系的建立和完善，形成產業互動機制。
正是基于房地產企業的經營特點，我們不難發現，稅務籌劃已經成為影響房地產企業資金周轉和經濟效益的重要因素之一。稅務籌劃在房地產企業的不同經營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環節、交易環節和保有環節的經營特點來合理安排稅務籌劃工作。
在此基礎上，本文分別從取得環節、交易環節和保有環節的稅務特點出發，由理論分析和實踐經驗相結合，全面而系統地分析稅務籌劃對房地產經營產生的經濟效應。
2 稅務籌劃經濟效應的理論分析
稅務籌劃是市場經濟的重要組成部分，不僅不是對市場經濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現自身利益最大化的有效工具[2]。
從博弈論角度看，稅務籌劃有助于實現微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關系，稅務籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關者角度看，稅務籌劃有助于協調企業的經濟責任和社會責任之間的利益關系。稅務籌劃是企業積極參與市場活動的重要表現，一方面可以充分自身內部資源，以最少的成本投入實現最大的經濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎上，理性降低納稅數額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務籌劃有助于規避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產品需求的情況下而產生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務籌劃則為市場主體在處理公共產品服務和自身經濟增長之間提供了有效的調整工具，減少了道德風險的可能性。
以上分析，不難看出，稅務籌劃是市場機制充分發揮作用的重要表現，有利于提高市場主體的經濟利益，增強社會福利。在此基礎上，本文要分別對房地產企業各個環節的稅務籌劃經濟效應進行分析。
3 房地產企業開發建設環節中稅務籌劃的經濟效應分析
在開發建設環節中，籌資方式是影響房地產企業稅務籌劃的經濟效應的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優惠條件，有助于降低房地產企業的資金占用，為稅務籌劃提供較大的空間和手段選擇。
籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業的利息費用，那么，房地產企業的理性選擇就要按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業的利息費用，那么，房地產企業就不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產企業才能在開發建設環節中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業的整體市場競爭力。
4 房地產企業交易環節中稅務籌劃的經濟效應分析
房地產企業的交易環節涉及到的稅收種類繁多，稅務籌劃技術安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務籌劃的經濟效應。在定價策略方面，房地產企業首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產企業準確評價房屋售價和被扣除項目數額的大小關系。經驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數量的1.285倍，那么，房地產企業的定價策略是具有經濟性的。在這種情況下，房地產企業可以享受營業稅的優惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產企業需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產企業可以充分利用現金折扣的促銷方式，減少財務報表中的房屋銷售數量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產企業可以通過贈送勞務服務的優惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應該承擔的稅負水平。
5 房地產企業保有環節中稅務籌劃的經濟效應分析
保有環節中的房地產企業稅務籌劃的經濟效應因經營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產企業在保有環節中的經營方式主要分為對外租賃和自行經營兩種方式。房地產企業對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務籌劃則在兩種經營方式下產生不同的經濟效應。如果房地產企業對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產生的稅負義務。這樣的話，房地產企業自身承擔的稅負水平就會增加，對財務工作產生了較大的成本支出。如果房地產企業通過合理的投資渠道自行經營房屋，將租賃業務轉換為投資業務，那么不僅可以獲得數量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規避因為租賃而產生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產企業獲得良好的經濟收益。
6 小結
通過以上分析，本文得出以下結論
6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產企業的稅負水平，起到積極的經濟效應。無論從理論角度，還是從技術操作角度，稅收籌劃積極的經濟效應是不可否認的，不僅可以有效降低房地產企業的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。
6.2 稅收籌劃在不同環節中的經濟效應存在差異。由于房地產企業的經營過程分為開發建設環節、交易環節和保有環節，該三個環節各具生產經營特點，而且涉及到的稅收結構也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產企業的稅負水平也就不同，則產生的經濟效應則存在程度上的差異。
參考文獻：
[1]李大明.論稅收籌劃的稅收理論依據[J].稅務研究.2003，（05）.
[2]曲曉輝.論長期股權投資財務決策的稅務問題[J].稅務與經濟.2006，（01）．
[3]張英明.納稅籌劃與企業戰略[J].經濟與管理.2006，（09）．
[4]黃黎明.稅收籌劃理論的最新發展——有效稅收籌劃理論[J].涉外稅務.2004，（02）.
篇4
土地增值稅是由國家有關部門征收的基本稅務之一。其清算流程大體上包括申請、提供證明或發票、審核等三個方面。這些工作看似簡易，卻往往需要企業多個部門配合共同完成。以下是房地產企?I土地增值稅清算過程中需要注意的地方。
首先，房地產開發商應充分收集需要征收稅務的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關發票或憑證。準備多份與合作公司企業的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務風險。
第二，房地產企業在開展一個項目時要在多個方面進行規劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產項目是一次性項目，其所有稅務將在一個時間內全部繳清；若其是分期項目，那么稅務就以房地產開發的期限為單位分期繳清。
第三，在進行稅務核算時，房地產企業可參照國家稅務總局的關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知里面總結的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業稅務負擔，所以企業內部人員需對這些知識多做了解。
第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進行的稅務清算方法也不盡相同。一些項目是根據企業規劃將土地整體計算增值稅，在確定相關稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優劣，根據實際情況選擇適合的方法也是至關重要的。
第五，在企業內部已經做好土地增值稅的計算后可將相關材料呈遞給稅務機構，由這些稅務機構進行增值稅的認證，在政府有關部門下發材料后便可進行清算工作了。
二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難
（一）對納稅籌劃意識不足
納稅籌劃，顧名思義，就是在企業進行稅務核算進行相關策劃，以盡可能的在合法范圍內減少稅務負擔，增加企業收益。在經濟進入增速換擋期的新環境下，我國的稅務制度逐漸完善并積極推進企業結構性減稅。這些環境的改變雖然都對企業有一定的益處，但若企業沒有積極去適應這些政策，很容易導致企業賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀30年代它就被英國法律所認可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業財務人員的職責，認為納稅籌劃無非是一種財務規劃策略，并不能給企業帶來直接利益。同時，有的企業人員將節稅規劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認為用納稅籌劃的方式減少稅負是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業不愿意做納稅規劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進行納稅籌劃也只是做表面任務，沒有發自內心的積極參與納稅籌劃任務，所以導致許多節稅策略沒有發揮其應有的效果。
（二）土地增值稅核算工作要求更高
眾所周知，由于房地產企業本身就具有稅務繁多且復雜的特點，本來在計算稅務就具有極大的不確定性。房地產企業的土地增值稅稅務工作不僅是核算應繳納稅務額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產企業計算能力要求更加嚴苛。而且一般來說，企業的財務管理人員不僅是稅務管理人員，他們常常被賦予企業預算、財務入賬、財務支出確認等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務改革做個例子，許多企業在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務管理方法，這自然是行不通的。為使房地產企業跟上時代的腳步，企業財務必須進行大幅度調整，結合外部環境特點重塑財務體系，這種變化也會使得財務預算與管理復雜化，需要更高的技術和能力。
（三）稅務繳納風險加大
一方面，為適應不同的市場條件，增加企業效益，房地產企業也在不斷的完善自己內部的經營管理，在調整過程中企業內部管理可能會出現一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關人員核算監督沒有到位，其帶來的稅務風險可想而知。另一方面，在房地產交易時，按照國家相關規定，房地產轉讓的價格必須低于其預期評估價格，而且若在轉讓時房地產已經進行銷售且超過15%的，原先的房地產企業是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產企業不僅在交易時收入減少，還要承擔這個項目的土地增值稅，增加了企業承擔稅負的風險，同時也給房地產企業稅務核算任務帶來了極大的考驗。
三、房地產土地增值稅納稅籌劃的相關策略
（一）增強企業納稅籌劃意識
增強納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產企業選取適當的清算方法、利用國家優惠政策的等方法減少稅負的內部管理方式。國家為促進中小型企業發展，是鼓勵企業進行納稅籌劃的，所以企業不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業高層管理人員要起到表率作用，從長遠利益出發，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務，鼓勵全員參與執行。除思想上要多強調納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。
（二）優化房地產企業土地增值稅清算工作
現行土地增值稅的核算工作主要由財務人員負責，那么人才的篩選與培養就顯得尤為重要。首先，企業管理者應在人員招收與考核上下足功夫，完善內部考核評價體系。同時可定期組織相關人員培訓，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務工作的有序進行，企業部門可分別細化財務人員的工作，將工作分為稅務核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤人員工作以減輕人員工作負擔。最后，企業也應協調好與合作方的稅務分攤工作，這項內容應在與合作者的合同書上體現，從而避免重復繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產生。當然，新時代新的會計體系的構建并非個別人或個別單位就能完成的，企業應在現有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。
（三）做必要風險防控工作
在稅務繳交過程中，總會有不可避免的與籌劃內容相背的風險，這時候風險預警和防控就十分重要了。首先，在內部管理出現調整期間，企業管理員仍應堅守監督稅務籌劃的崗位，嚴格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。其次，若房地產項目確實需要轉讓，那么企業自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風險產生的根源減少風險，若風險已經存在且產生威脅，那么企業人員可成立相關稅務分析小組，對財務進行?A估，對項目進行對標分析測算，舍棄掉一些收益小沒有發展能力的土地，控制風險蔓延趨勢。另外，及時清算已經審核通過的稅務既可以在一定程度上減少風險，避免因時間太久證據不明帶來的麻煩。
篇5
【關鍵詞】稅收臨界點；當地產企業土地增值稅；解決方法及措施
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個人單位并針對其轉讓房地產所取得增值額進行征收的一種稅收。房地產企業主要從事著對房地產的開發和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤。在提高盈利能力和降低房地產企業成本上，應該有效的籌劃土地增值稅和進行合理的避稅。本文主要來闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。
我們應該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對房地產企業土地增值稅籌劃進行科學有效的分析。（1）事先籌劃：就是說稅務籌劃必須在納稅前通過對企業生產經營活動過程的規劃與相應的控制下來協調進行。（2）遵紀守法：此條規定明確了納稅人對國家納稅的義務及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節稅方式來促進企業的發展。（3）經濟且有效：企業在進行稅務籌劃時應該進行一定的“成本效益分析和討論”然后對當前的經濟情況有所掌握。在進行稅務籌劃的時候不能單單只注重納稅環節中個別稅種的節稅從而導致忽略了籌劃方案而引發的多余費用的支出。
1.以臨界點稅率為基礎籌劃土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》中第六條規定的計算增值額扣除項目包括：取得土地使用權隨支付的金額、開發土地所需的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用及建筑物的評估價格、與轉讓房地產的有關稅金、財政部所規定的其他的扣除項目。
《土地增值稅暫行條例》中第七條規定土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額沒有超過扣除項目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過扣除項目金額50%未超過扣除項目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過扣除項目金額100%未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
《土地增值稅暫行條例》中第八條規定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標準住宅并出售且增值額未超過扣除項目金額20%的、被國家依法收回和征用的房地產。
首先在房地產立項時對房地產開發的產品進行測定。如果設定的開發產品為住宅，在規劃時盡量將產品開發為普通住宅，以滿足普通標準住宅優惠政策?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅若干問題的通知》（財稅（2006）21號規定（略）?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》（財稅（2006）141號）強調：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（2005）26號制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。即應同時滿足以下條件： ①住宅小區建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。即在項目立項時1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設計時，將面積控制在普通標準住宅的面積標準內。
其次，房地產公司可以通過適當減少銷售的收入或對可扣除項目金額進行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達到減免增值稅的目的。因為以上籌劃方式都是通過調整臨界稅率在基礎上進行的，因此叫做關于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產企業利用控制自身的房地產價格來進行增值稅的籌劃；房地產企業通過增加可扣除項目金額進行增值稅的籌劃。
利用對房地產價格的控制權對企業增值稅進行籌劃的方法主要分為兩點：降低房地產價格并將增值稅調整在20%；通過降低房地產價格把增值稅從高稅率等級降為低稅率等級以減少增值稅。
1.1減免土地增值稅的籌劃
《土地增值稅暫行條例》中規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過總成本的20%時，免征土地增值稅。所以，房地產企業將增值率控制在20%這個臨界點上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。
1.2減少土地增值稅的籌劃
此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過對房地產價格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調到40%或30%；將增值稅從60%調到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。
2.增加可扣除項目金額的稅收籌劃
土地的增值是以增值額度和扣除項目金額的增值率大小進行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說明：
房地產開發商在開發項目時，取得土地使用權花費金額200萬元，房地產開發的成本是400萬元。如果企業產生的利息費用，能按照轉讓房地產項目計算分擔，提供金融機構相關證明，則是：房地產開發費用=利息+（200+400）×5%=利息費用+30萬元，如果企業利息無法按照轉讓房地產項目計算，或無法提供金融證明，則是：房地產開發費用=（200+400）×10%=60萬元，這樣的結果比預算高出30萬元。
（1）企業應根據自身情況進行測算，選擇對自身清算有利的計算方式，來增加可扣除項目金額。如上例若實際發生的大于房地產開發成本的5%以上的采用利息加費用扣除的方法，若實際發生的利息低于房地產開發成本的5%時，房地產開發費用就采用房地產開發成本乘以10%的比例的方式。
（2）房地產企業也可通過提高房屋的品質及性能的方式，增加房屋的成本，達到增加扣除額金額降低增值率目的。
企業進行稅務籌劃時應該注意的問題：
1）國家應該加速完善稅務籌劃的立法工作：企業要進行合理的稅務籌劃就應該有完善的稅法來進行制約和管理。從我國稅收立法現狀來看，應該盡快解決以下問題：健全稅收一般性規范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡明、和可操作性。
2）增強企業納稅人的納稅意識，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業納稅人自身的納稅意識要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務籌劃和節約稅金指出的目的。在企業稅收籌劃的過程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優的也是最有效的。
3）企業著力培養專業的稅務籌劃人員：籌劃人員應該具備法律、稅收、財務會計、統計、金融、數學等方面的知識，還應該具備嚴密的思維邏輯和精密的統籌謀劃的能力。
土地增值稅是對房地產企業收益影響最大的稅種之一。所以，對房地產企業來講，進行合理的土地增值稅籌劃至關重要。本文對納稅籌劃原則及籌劃方式都進行了有力講解，通過相關條例對通過改變房屋銷售價格和提高可扣除項目金額進行稅收籌劃進行了相關的探討和研究。 [科]
【參考文獻】
[1]楊勇.房地產開發企業土地增值稅策劃三法[J].審計與理財，2008，7：24-25.
篇6
關鍵詞：營改增；土地轉讓；稅收籌劃
一、案例基本
情況為簡化分析，假設項目在城市，交易發生在2016年6月，土地取得的日期為2016年4月30日之前，甲乙均為房地產企業一般納稅人。甲企業原取得土地成本1000萬元，擬轉讓持有的該塊土地，現市場評估價格為5000萬元，賬面除土地外，其他資產與負債賬面價值相等，暫不考慮印花稅。五種模式分析如下：模式一：直接以5000萬（含稅價格）辦理交易轉讓。（1）增值稅：根據財政部和國家稅務總局《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅[2016]47號文），納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。甲企業選擇簡易計稅應繳增值稅=（5000-1000）÷（1+5%）×5%=190.48萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業計算的稅金及附加為22.86萬。（3）土地增值稅，應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數，增值率=土地增值額/扣除額=（5000-190.48-1000-22.86）/（1000+22.86）=3786.66/1022.86=370.20%，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為35%，應納稅額1914萬元。（4）企業所得稅，稅率25%，（5000÷1.05-1000-22.86-1914）×25%=468.17萬。
以上合計應繳納2405.03萬。
模式二：生地變熟地后再辦理交易轉讓。甲公司將地塊進行開發整理，投入建設費用100萬元。銷售價格為變為5100萬元（含稅價格），相當于收回原投入的100萬元（未考慮資金時間價值）。（1）增值稅：根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》：1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。故甲企業應繳納增值稅=（5100-1000）÷（1+5%）×5%=195.24萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業計算的稅金及附加為23.43萬。（3）土地增值稅：根據《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第六條第二款規定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅款。甲公司投入建設費用100萬元，可以得到開發成本加計20%扣除的優惠。即土地增值稅扣除項目金額為1000+100+100*20%+23.43=1143.43萬元，增值額為5100-195.24－1143.43=3761.33萬元，土地增值率為3761.33÷1143.43=328.95%，甲公司需要繳納土地增值稅3761.33×60%－1143.43×35%=1856.6萬元。（4）企業所得稅。甲公司應繳企業所得稅為（5000-195.24-1000-100-23.43-1856.60）×25%=481.18萬元以上合計應繳納2361.21萬。
模式三：將土地開發建設投資總額超過25%后，整體轉讓項目。假設甲公司2016年4月30日后通過辦理相關房地產報建手續，開工日期在2016年6月30日后，繼續投資2000萬元，達到投資總額的25%，然后以含稅價格7000萬元進行出售。（1）增值稅：根據《國家稅務總局關于的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規定：房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）故應繳納增值稅=（7000-1000）÷（1+11%）×11%=594.59萬元。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%，故甲企業計算的稅金及附加為71.35萬。（3）根據《關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第六條第三款規定，對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。即土地增值稅扣除項目金額為（1000+2000）*（1+20%）+71.35=3671.35萬元，增值額為7000-594.59－3671.35=2734.06萬元，土地增值率為2734.06÷3671.35=74.47%，甲公司需要繳納土地增值稅2734.06×40%－3671.35×5%=910.06萬元。（4）企業所得稅。甲公司應繳企業所得稅為（7000-594.59-1000-2000--71.35-910.06）×25%=606萬元以上合計應繳納1587.41萬。模式四：甲公司直接轉讓100%股權。假設甲公司轉讓股權按照5000萬元價格出售。應繳納稅額如下：（1）土地增值稅：土地使用權權屬沒有變化，土地成本遵循歷史成本。故應納土地增值稅為0元。（2）企業所得稅：（5000-1000）*0.25=1000萬元
以上合計繳納1000萬元。
模式五：甲公司以土地出資，乙公司以現金出資，成立丙公司，然后甲將丙公司股權轉讓給乙。
假設土地做價出資為5000萬元。分析：（1）增值稅：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1：營業稅改征增值稅試點實施辦法（以下簡稱實施辦法）第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，實施辦法第十一條規定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。以無形資產投資入股取得了其他經濟利益，應繳納增值稅。（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加分別是增值稅的7%、3%和2%。（3）土地增值稅：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。同時，根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定。（4）企業所得稅：企業以經營活動的部門非貨幣資產對外投資的，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得和損失。因為相關計算同模式一相同，此處不再贅述，甲方合計納稅2405.03萬。
二、案例比較分析
根據以上比較分析，模式四納稅金額最低，方案最優，其次是模式三。但是還存在以下幾個方面的問題在納稅籌劃時需要注意：
1.模式四中變賣土地為賣股權，甲公司節稅金額巨大，但是隨著《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函【2000】687號）文件出臺，讓原本簡單，明確的政策變得復雜起來，現在全國各地稅務機關對該文件執行口徑不一致，有參照執行的，也有未參照執行的。筆者認為該規定有不合理的地方，股權轉讓時未改變土地的計稅基礎，受讓方取得股權后繼續開發土地會造成增值額巨大，相當于把土地增值稅遞延到受讓方，從這個角度來講，受讓方未必同意接受該模式，雙方可能會選擇方案三，方案三從理論上講土地增值稅稅負最低。
2.模式三中，（1）增值稅的計算采用一般納稅人按新項目計稅，如果滿足老項目，采用簡易計稅方式，增值稅稅負可能更低。（2）房地產企業一般納稅人在一般計稅方式下轉讓在建房地產項目是否可以扣除土地價款存在爭議，筆者傾向于可以扣除土地價款，因為房地產企業處在一個特殊的行業當中，其運作既可能是從頭到尾開發，也可能是半路轉讓，半路轉讓既可能是在建項目轉讓，也依然可能是土地使用權轉讓，本質上并無不同。因此應當在同一個問題上采用相同的邏輯。再加上從甲和乙來看，整個項目開發雖然跨越兩個主體，其實處在延續之中，如果甲的土地出讓金不允許減除，從整個項目開發來看，稅負陡然加重，出現明顯的不合理結果。
3.模式一中，可能受限于法律約束。根據《城市房地產管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當完成開發投資總額的百分之二十五以上。由于以上條件限制，實際操作中多采用模式二。
4.模式五中，由于以無形資產投資入股要繳納增值稅，與原營業稅政策相比，不享受稅收優惠，導致營改增后該模式節稅效果不如以前。如果考慮先用現金成立丙公司，然后申請為一般納稅人，再以增資形式入股，乙方可抵扣進項增值稅，將也有雙方談判操作空間。
三、案例啟示
通過以上案例稅收籌劃模式分析，給我們帶來以下啟示：1.稅收籌劃不僅要關注稅法的規定，同時也要考慮其他法律法規的規定，違反其他法律法規的方案也不可行。2.進行稅收籌劃要全局考慮，不能把單方面把稅負轉嫁到對方，這樣的稅收籌劃方案往往得不到對方的配合，顯然會以失敗而告終。3.稅收籌劃過程中，要關注稅法變化，加強學習，以前籌劃的最佳方案往往由于稅收政策的變化而不具有可行性。
參考文獻：
[1]黃潔.《“營改增”后房地產企業稅收籌劃之道》.時代金融.2017.02.
[2]劉長瑩《土地使用權的納稅籌劃》實務解讀.
篇7
關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔?？傊康禺a開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
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關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃；土地增值稅
中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）22-0106-02
一、房地產企業加強納稅籌劃的意義
納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現的，并且隨市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
二、房地產涉及到的稅收優惠政策稅種
1.營業稅。企業以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者，用于農業生產的行為，免征營業稅。房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
2.土地增值稅。建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設需要，依法征用收回的房地產，免征土地增值稅。以房地產進行投資聯營，聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件，將房地產轉到所投資的聯營企業中，免征土地增值稅。房地產開發企業主要經營活動的納稅籌劃主要有：（1）在建項目整體轉讓。（2）合理分解租金收入。（3）變房屋出租為對外投資。（4）分解商品房銷售價格。（5）變房屋出租為承包業務。（6）合作建房的納稅籌劃。
三、房地產企業稅收籌劃幾種實物方式
1.相關借款利息的籌劃實務。由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
2.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
3.促銷活動的稅務籌劃。（1）銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業慣用的促銷手段，房地產企業也是如此。現行稅法規定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發票，則必須全額計稅。（2）買房贈物的稅務籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品位的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家俱家電或小汽車等。不少企業在實務中采取另行贈送的方式，這在會計上應視同銷售，并繳納增值稅。企業可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。
4.出租商品房的稅務籌劃。有時房地產開發企業也會出于房屋滯銷或者其他考慮將商品房用于出租經營。這時可以從兩方面進行稅務籌劃：第一，房地產開發企業需要就出租收入繳交營業稅及房產稅，稅務籌劃的關鍵在于分開核算房屋租金與其他代收代墊費用，降低計稅依據。實務中不少房地產企業在簽訂房屋租賃合同時將水電費等代收代墊費用和房屋租金一起計入租賃價格，這樣企業必須按照總的租賃價格作為營業稅以及房產稅的計稅依據。其實，企業可以將這些代收代墊費用與房屋租金分開，通過“其他應收、應付款”核算；或者由承租人獨立負擔，從而減少應交稅款的稅基。第二，房地產開發企業可以把用于出租的商品房從“開發商品”轉入“出租開發商品”，按月計提折舊并在稅前扣除，一方面使商品房成本更接近于實際，避免虛增利潤；另一方面起到降低稅負的作用。
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關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作
我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調節土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現對房地產行業利潤進行調控和分配。從稅制和稅率設置方面看，對房地產企業的相關經濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關規定中，土地成本與開發成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預測土地增值稅稅負，合理規劃投資，有利于房地產企業的成本利潤控制和投資決策，作為房地產企業稅務相關工作的重點，只有通過對其進行合理規劃與布局，才能有效在房地產企業的開發成本規劃中有效降低支出率，進而對企業風險進行合理的控制，從整體上提高企業經營效益。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義
(一)有利于適應日趨激烈的市場競爭
在當前市場經濟體制的發展模式之下，進行房地產企業相關的土地增值稅的稅務籌劃工作不僅能夠對政府與企業間合理的稅務關系進行良好的確定，同時還能夠使得房地產企業在當前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設[1]。近些年來，我國政府對于房地產行業進行了大力的調控，這就使得房地產企業的稅務負擔和風險在逐年增長，企業利潤和經營效益出現了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產企業的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產企業經營規模和投資決策是息息相關密不可分的。
(二)有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新
當前國家對于房地產企業的相關宏觀調控的手段不斷加強，這就對房地產企業內部所進行的財務管理提出更高的要求，必須從稅務和資金管理方面降低風險，增加效益。如何有效提升房地產企業資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務籌劃，能夠使得房地產企業特別是高杠桿企業優化財務結構，提高資金使用效率，建立資金風險預警。稅務籌劃不僅是預測，更要在執行中及時反饋和修正，進而能夠有效提升稅務籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產企業在土地增值稅方面的具體工作規劃應用到實際經營與管理工作中，從而能夠幫助企業最大化的獲取經濟效益。
二、當前房地產企業在土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題
就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務籌劃的相關工作沒有得到有效的實施，同時房地產企業在進行自身企業的稅務籌劃時往往沿用原有的稅務籌劃模式，這就使得雖然設計了稅務籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產企業的經營理念，直接影響到房地產企業的經濟效益。第二，一些房地產企業在進行土地增值稅的稅務籌劃工作的過程中，往往會出現有一定的實際工作與預期工作計劃出現偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規劃進行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現缺失，因此導致了稅務籌劃中缺乏科學性的分析，使得企業進行的稅務籌劃工作根本不能為企業的發展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執行過程中，地方性政府的相關規劃以及制度的制定也會對房地產企業的土地增值稅產生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關優惠政策。在低效用地政策中，房地產企業需規劃住宅總面積10%以上的保障房建設，并將此部分的房產以成本價銷售給當地政府，該政策對土地增值稅影響較大，房地產企業若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產生不必要的稅務風險。
三、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略
(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作
原有稅收的重點主要就是將業務的核心放置在土地增值稅的相關制定上，而對于土地增值稅稅務籌劃工作的主要目標就是通過進行相關的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業減少或是免除掉對應的土地增值稅務稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發成本的投入，繼而提升企業的經濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業經營管理過程中的各種形式進行界定和管理。
(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃
在房地產企業進行土地增值稅的稅務籌劃過程中，還可以適當進行利息的收入與支出來從資金周轉的角度進行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進而使得房地產企業整體降低稅務負擔和財務風險，提升經營現金流量。而在土地增值稅的相關規定中，相關政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產相關開發工作的發展方向，同時也促進了相關工作的概念與模式的革新。
(三)利用建房的方式進行稅收籌劃
在稅法的相關規定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內，因此此類房地產的建設能夠有效的減少或是避免出現土地增值稅的稅款繳納。企業通過運用代替方式取得客戶的土地使用權在相應的土地上進行房地產的建設，在此過程中企業之間代表客戶進行房地產項目的開發，但并不具備有土地的所有權，因此此項活動進行的房地產建設中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。
(四)利用統籌的手段開展稅收籌劃
地產行業土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產企業經營狀況、經營檔次以及規格模式上都存在有較大的差異，因此所導致的客戶質量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區間的房地產開發成本會由于多種原因導致差異性較大。因此在進行相應的房地產市場土地增值稅的降低方面，部分房地產企業可以采取統籌兼顧的方式，將不同價位的房地產收入進行數據的整合后，進行集體上報，這就能夠在當前形勢下有效進行土地增值稅的降低[4]。
(五)稅務實際操作的風險內容
在實際進行稅務呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務局的不認可問題導致最終的賬目以及土地增值稅的相關內容無法得到有效保障，在進行企業的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認。因此，稅務局會根據相關標準，用土地成本和開發成本二項的10%作為土地增值稅的開發費用扣除依據，企業在進行相關稅務籌劃時，為了防止此種現象的發生，企業應考慮及時采用外部財會的專業性機構對房地產企業的相關賬目進行預測和統計，進而能夠保障數據的合理以及合法性。
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摘 要 房地產開發企業在整個運營過程中，涉及到十多個稅種，稅金成本占企業開發成本的比重很大，而土地增值稅的稅率為30%-60%，是房地產企業的主要稅種之一。筆者經分析發現，企業在會計核算方面的規范性往往直接影響到土地增值稅清算稅款的金額，現擬通過對具體核算點的分析，指導企業通過規范核算，合理降低稅負和稅收風險。
關鍵詞 房地產企業 會計核算 土地增值稅
房地產開發企業在整個運營過程中涉及到契稅、營業稅、企業所得稅、土地增值稅等十多個稅種需要繳納，稅金成本占企業開發成本的比重很大，而其中土地增值稅是按土地增值額征收的收益性質的稅，稅率采用了30%-60%的四級超率累進稅率，增值越大，企業的稅負越重。近年來，隨著諸多房地產項目的陸續售罄、清盤，很多項目都進入了土地增值稅的清算階段，這一稅種也越來越成為受房企重點關注的主要稅種，筆者通過對企業核算方式與土地增值稅清算稅款的分析中，發現企業會計核算方式的差異直接影響了稅款結果，現通過對具體核算方式的幾點差異分析，指導企業通過進一步規范核算，合理降低稅負，減少納稅風險。
一、房地產企業土地增值稅會計核算的特點
按照《土地增值稅暫行條例》的定義，土地增值稅是為調節“土地增值收益”對“轉讓房地產取得的增值額”所征收的稅款。房地產開發企業的土地增值稅成本，一方面必須遵守會計準則與會計制度進行核算，另一方面要按照稅收政策要求進行稅務處理，房地產開發企業的特點決定了土地增值稅成本的會計處理與稅務處理的差異性。
二、房地產企業土地增值稅會計核算方法及存在的問題
1.企業既建普通標準住宅又建非普通標準住宅，未單獨核算
部分房地產企業所開發的項目有普通標準住宅和非普通標準住宅，收入成本在會計核算均采用統一核算模式，按照稅法相關規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過一定比例的，可申請免征土地增值稅，開發項目中同時包含普通標準住宅和非普通標準住宅的，應分別計算增值額。大部分情況下，普通標準住宅的實際成本要低于非普通標準住宅的成本，但由于部分企業未對兩者成本分別核算，在計算清算的計稅成本往往只能用可售面積對總成本進行分攤，造成了普通標準住宅的計稅成本大于其實際建造成本，造成了普通標準住宅的計稅成本大于其實際建造成本和非普通標準住宅的計稅成本小于其實際建造成本的情況，從而提高了企業的土地增值稅最終稅負。
2.開發間接費用與開發費用劃分不清
按照稅法相關規定，開發間接費用，是指直接組織管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，開發間接費用屬于開發成本的范疇，在計算扣除成本，可按其實際發生額加計扣除。
開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用，在計算土地增值稅時，是按一個固定比例，采用計算扣除方法計入計稅成本。部分房地產企業在會計核算中，存在一是對直接組織管理開發項目發生的費用如項目部人員的工資、職工福利費、辦公費用一并計入管理費用科目，造成了在計算扣除項目未予以作為開發成本加計扣除，從而最終多交土地增值稅情況；二是將管理人員發生的費用與項目發生的費用混淆全計入開發成本加計扣除，最終造成少交土地增值稅的情況。
3.利息費用的歸集方式直接影響土地增值稅可扣除項目金額大小
依據稅法規定，在土地增值稅清算中，根據企業的會計核算水平和資料是否齊全，對稅前利息扣除采取了兩種方式：凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤利息支出并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其它房地產開發費用，按規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
從上述規定可知，企業一是要能夠按項目準確計算分攤利息，二是要能夠提供全部金融機構證明，否則只能按固定的比例計算扣除利息費用。因此，會計核算的健全性影響了稅前可扣除利息費用大小。
4.房企在會計核算上的差異影響到土地增值稅清算稅款結果
（1）會計法和稅收相關法律制度的差異影響：
房地產企業在日常財務核算時需遵循會計法的相關規定，以會計中的權責發生制為基礎，按配比原則計入屬于當期的土地增值稅的稅金。，而在清算土地增值稅時則需要按照《土地增值稅暫行條例》中規定的收入口徑、成本界定、費用扣除標準和方法，最終計算中清算稅款，與會計口徑核算的收入、成本均有很大差異。
（2）房地產企業的自身銷售方式與土地增值稅征收方式的影響：
房地產企業的銷售不同于一般商品，大部分的房屋在未完工前只要達到可售條件就可以預售，即大部分銷售采用的都是預售方式，按照《土地增值稅暫行條例》的規定企業在預售階段對銷售行為只是簡便的按預售收入的固定比例先預交土地增值稅，只有等到房地產項目售罄、清盤時或達到稅法規定的需要清算土地增值稅的情形時才全面核算稅法口徑的收入、成本和費用，計算出最終的應交土地增值稅，預售稅款的征收時間點和清算稅款的征收時間間隔大部分一般都在三年甚至更長的時間。這使得部分企業在前期較少關注土地增值稅的實際稅款情況。
（3）不同企業會計核算水平的差異影響：
企業的性質與會計人員職業水平的差異，對最終土地增值稅的清算結果也會產生一定的影響，筆者通過對不同類型的房地產分析后發現，大部分上市房企業或央企都對土地增值稅這一稅種較為重視如某等大型房企業每年都在會計報表中預提土地增值稅的清算預估稅款，同時財務人員能在房地產開發的全過程對會計與稅法的差異進行關注和分析，而在部分中、小型民營房地產企業情況則洽洽相反。
三、改進房地產企業土地增值稅會計核算的幾點建議
1.企業建多類型房產項目，應對成本分別歸集，分別核算
如果房地產開發企業開發多種類型的房產項目，會計核算應該按照類型對開發成本分別歸集，分別計算，待土地增值稅清算時，則能依照會計核算中的實際成本，準確計算其中普通標準住宅和非普通標準住宅的土地增值稅計稅成本，避免因無法準確劃分普通標準住宅和非普通標準住宅采用分攤方法計算計稅成本導致多交土地增值稅的情況。
2.準確核算開發成本的間接費用與開發費用的內容，減少多交或少交土地增值稅稅款的風險
如前所述由于開發間接費用與開發費用在計算土地增值額清算稅款時，采取的是兩種差異很大的扣除方式，建議房地產開發企業依據房地產開發流程和環節，在會計核算時準確界定出直接組織管理開發項目發生的費用計入開發成本中的開發間接費用；將與開發項目的銷售費用、管理費用、財務費用計入開發費用中，減少多交或少交土地增值稅的納稅風險。
3.測算、預估房地產項目的借款費用，合理控制稅負
稅法根據企業核算方式和資料的完整性，在計算土地增值的利息金額時采取不同兩種方式，建議企業能對房地產項目期間所產生的利息費用先進行一個大致的測算和抵扣。如果利息費用金額大于5%以上，則一是需按照項目分別歸集利息費用，二是準確、完整收集相關金融機構證明。
4.加強會計法與稅法差異的分析，提高會計核算水平
一是在日常的會計核算和經理管理環節要對會計法與稅法的土地增值稅會計核算差異加強學習，并對差異可能產生的影響進行分析，給管理層提出合理的建議。二是加強土地增值稅兩個階段稅金即預繳稅金和清算稅金在經營過程中的測算，建議有條件的企業能在預售期的每期期末，在對相關收入、成本、費用測算的基礎上，預提清算稅金與預繳稅金之間的差額稅金，以便于企業對土地增值稅的實際稅負能及時知曉。三是不斷加強對會計人員的會計法和稅法等相關知識培訓，提高其執業水平。
結論：綜上所述，土地增值稅的稅收相關法規規定了：根據企業的不同會計核算方式，房地產開發企業的土地增值稅清算稅款采用不同的計算方法，并最終導致清算稅款金額的差異，為此房地產開發企業要綜合考慮稅法與會計法中兩者的差異，在項目的劃分、費用的歸集、原始單據的完整性等方面規范會計核算，并根據國家關于土地增值稅的稅收政策的進一步明晰或調整而產生的新差異進行跟進分析，隨之調整相關核算方式或內容，以達到降低稅收風險和合理減輕稅負的目的。
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