房地產評估法律依據范文

導語：如何才能寫好一篇房地產評估法律依據，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]房地產評估；房地產估價

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]2095-3283（2012）12-0072-02

一、房地產評估的概念

房地產評估包含房地產價值評估、房地產工程質量評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估等。但是目前房地產評估主要指的是針對房地產價值的評估，即房地產估價。房地產估價是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產的特定權益在特定時間最可能實現的合理價格進行估算和判定的活動。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性和復雜性等特點，是科學、藝術和經驗三者的結合。

二、我國房地產評估行業發展現狀

我國的房地產評估行業已經經歷了30多年的發展和創新過程，通過國家各級房地產的主管部門、各評估機構以及估價人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產估價師執業資格制度，經過注冊的房地產評估機構也逐漸步入正軌，整個評估行業都處在健康發展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產評估的相關法律和規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了評估的相關法律法規和規范性文件；其次，基本建立了房地產估價師執業資格制度并制定了房地產評估的技術規范，通過統一評估程序和技術方法，來保證評估結果的客觀、公正和合理；第三，房地產評估的服務領域逐步擴大，在房地產評估機構發展初期，主要服務內容局限于房地產交易管理，以防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，目前房地產評估業務已經逐步在社會經濟發展中發揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設、房地產開發、土地管理、司法、保險、投資等領域提供評估、咨詢等各方面服務。

三、我國房地產評估行業中存在的問題

（一）立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產評估機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產評估法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產評估制度的法定地位，但關于房地產評估的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏手畏腳，無法充分發揮其能動作用，其評估結果也就難以得到社會的認可。同時這也導致了對房地產中介業務缺乏有效監督的局面。

（二）從業人員素質參差不齊

房地產評估不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產評估結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產評估的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。而且房地產估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能充分體現估價師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵估價師為提高業務水平和提升執業資格而繼續學習和深造。

（三）社會公信力不高

房地產評估行業發展較好的國家，不僅有健全的法律法規，相關的行業協會也發揮著重要的監督和規范作用。但我國由于房地產評估行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

四、對我國房地產評估行業發展的建議

（一）建立健全房地產評估行業的法律法規

有法可依是房地產評估行業存在和發展的保證。國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規，出臺專門的《房地產估價法》。該法應綜合現有法律法規的各方面規定和要求，完善以下幾個方面：一是強化行業標準，制定和強制推行技術規范和規程，對違反相關法律法規的估價人員要嚴懲不貸；二是在收費標準方面應做適當調整，對總額小的項目應再細分檔次并適當提高收費標準，否則面廣量大的小額估價項目因收費少而導致無人承接，對總額大的項目也應再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長壓價競爭和給回扣現象；三是制定房地產評估行業職業道德標準，房地產估價師守則等規定，規范評估機構和評估師的行為，通過推動房地產評估行業的法制建設，實施詳細的規章制度，使房地產評估機構在執業過程中，有法可依，有據可查，有章可循。

（二）加強房地產評估執業人員的資格認證工作

為了提高房地產評估從業人員的素質和行業整體水平，一方面應加強對房地產評估執業人員的資格認證，并設置至少兩級房地產估價師。可以參照日本的不動產鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產估價師管理制度，結合我國的客觀實際，實行動態的兩級管理體制，即根據房地產估價師的執業能力強弱、評估實踐經驗的豐富與否、評估報告的技術含量高低、職業道德的好壞等實際情況來確定相應的執業等級標準，做到有升有降、動態管理。這樣可以更好地確保房地產估價師隊伍的技術水平，促進房地產估價師隊伍的健康發展，另一方面要提高房地產評估從業人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產估價師的素質。具體措施包括：第一，提高報考的學歷要求，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執行力度不夠，沒有起到其應有的作用，所以要嚴格執行注冊制度；第三，提高考試的難度，擇優錄取。如擴大考試相關知識面，實行定量錄取等。

（三）全面推進房地產評估行業誠信體系建設

房地產評估行業的誠信體系建設十分重要。目前我國房地產估價行業普遍存在的各種不誠信行為是社會對估價行業評價較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設需要投入大量的人力、財力，沒有直接的經濟回報，但它具有巨大的社會效應，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價，名譽掃地，直至清出行業、繩之以法，就可以達到使房地產估價師和房地產評估機構都能夠重視信譽，因而社會對估價行業有較好的評價和較高的信任度，從而才能更好地發展房地產估價業。全面推進房地產評估行業誠信體系的建設，需要充分發揮房地產評估行業協會在行業自律中的作用。首先，要結合房地產評估業務發展的實際需要，完善行業操作規程，制定行業服務標準，協助政府部門做好房地產評估信用檔案。目前，注冊房地產估價師信用檔案、一級房地產評估機構信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產評估機構信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實行誠信預警機制和失信懲戒機制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導評估機構和估價師遵守評估法律法規和技術規范，營造依法評估、獨立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續教育，把評估行業培育成學習型行業，不僅要進行多級估價師的升級教育，也要進行同級執業資格的維持教育，打破終身制，實行動態管理。不僅要重視業務素質教育，更要重視職業道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產評估專業人員專業技術水平外，還應對其進行行業的紀律教育和職業道德教育，使他們在內心深處樹立起抵制各種不良現象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調處，認真做好對違反職業道德和行業規則行為的處理，維護行業形象。

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不動產繼承需要公證，公證費通常是房屋評估價值的2%，正常過戶不需要。如果房子還沒滿5年，正常過戶要交營業稅，繼承就不用交了。繼承公證費按繼承人繼承的房地產評估價格的2%進行收取，最低不可以低于200元。根據國家計委、司法部《關于調整公證服務收費標準的通知》：證明財產繼承，贈與和遺贈，按受益額比率收。

法律依據：《關于調整公證服務收費標準的通知》第二條證明財產繼承，贈與和遺贈，按受益額比率收。20萬元以下的按2％收取；20萬元至50萬元部分按1.5％收取；50萬元至100萬元部分按1％收取；100萬元以上部分按0．5％收取；最低收費200元。

（來源：文章屋網 ）

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摘要：我國現行的房地產稅制已不適應市場經濟的發展，存在著重流轉，輕持有，稅制不統一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經濟發展狀況和社會需求的基礎上，通過合并稅種，下放管理權限，開征不動產閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產市場持續健康發展。

關鍵詞：房地產稅制改革

一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾

我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。

(一)重流轉，輕持有

房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。

(二)稅制不統一，內外兩套有違公平

內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財政功能不強

房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費不清，費高于稅

目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。

二、房地產稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

三、房地產稅制改革的具體設想

(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅

把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：

1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權限

中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。

(四)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。

參考文獻：

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一、房地產稅稅基評估的程序選擇

（一）對評稅機構設置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發揮現有的社會中介評估行業的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發展和其他因素（通貨膨脹或環境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發展較為穩定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執行的評估周期在6年以上。

我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區之間社會及經濟發展不平衡，地區差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩定，又能體現經濟發展、環境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。

（三）申訴安排

房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產稅稅基評估方法和技術

在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發，收益法是從需求角度出發，而市場比較法則是從供求均衡角度出發的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先采用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對于一些很少發生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法

（二）稅基評估技術－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內。控制評估成本的目的通過運用批量評估實現。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發CAMA。綜合國外房地產稅發達國家開發CAMA的經驗做法，無論何種CAMA系統，其主要構成大致都是：數據管理子系統、市場數據分析子系統、評估子系統、評估結果管理子系統。數據管理子系統實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統計報表。

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關鍵詞：房地產測繪；測繪質量；探析

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產測繪為房地產的管理以及房地產的開發和評估提供了一定的信息，在房地產行業發展十分迅速的現代社會，房地產測繪工作日益受到重視。但是由于房地產測繪工作開展時間相對較短，一些標準并不十分完善，一定程度上難以反映出房地產的真實價值。隨著房地產行業的發展，房地產測繪工作需要進一步完善，通過提高測繪質量，更好地促進房地產行業的發展。

一、房地產測繪現狀

房地產測繪主要是通過實際的建筑進行現場調查和測量，利用建筑中的剖面圖，將測量的對象及其數據進行分析，專業測繪的內容包括房屋的使用情況，位置，環境，數量和結構等等，需要通過專業的技術儀器進行測量。房地產測繪主要分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。隨著房地產行業的不斷發展對于房地產測繪工作提出了更多的要求，測繪技術和測繪儀器設備水平日益提高，一定程度上提高了房地產測繪質量水平。但是由于我國的房地產行業發展十分迅速，房地產測繪工作存在的問題也有所增加，一定程度上影響了房地產行業的發展。

（一）房地產測繪的相關法律需要完善

由于房地產測繪工作直接影響房地產行業的發展，因此需要建立健全相對完善的房地產測繪法律法規進一步規范房地產行業的發展。雖然當前我國已經出臺了一系列的房地產測繪法律法規，比如《中華人民共和國測繪法》，《房產測量規范》，《房地產測繪疾病管理原則》等，但是在實際的測量運用中由于受到不同地區發展情況不同的影響，房地產測繪相關法律難以有效地落實，一定程度上影響了房地產測繪的質量。

（二）房地產測繪人員素質有待于提高

房地產測繪工作需要相關的專業技術，作為測繪人員需要熟練掌握相關的測繪技術和測繪專業知識。當前房地產測繪人員的專業素質還有待于進一步提高，一些工作人員由于剛剛接觸測繪工作，缺少一些測繪工作經驗，導致在實際的測繪工作中經常會出現一些小的失誤，影響整個房地產評估信息，甚至會影響房地產的價值。另外房地產測繪人員在工作中的工作責任意識和工作積極性還有待于進一步提高，由于房地產測繪工作量比較大，工作人員的工作壓力比較大，工作人員難免會出現工作積極性下降和工作失誤現象，影響整個測繪結果。

（三）房地產測繪的監督工作需要進一步加強

當前房地產測繪工作中缺少相應的監督，房地產測繪的水平受到一定影響。雖然房地產主管部門對房地產測繪工作有一定的監督作用，但是在實際的測繪工作中并沒有落實監督工作，一些部門的監督僅僅停留在形式方面，未能真正發揮監督作用。還有一些部門的監督人員缺少房地產測繪專業知識，在監督工作中也未必能發現測繪工作中存在的問題。房地產測繪部門也沒有建立相應的鑒定監督機構，對測繪結果未能進行詳細的分析，測繪的質量不高，影響了整個房地產部門的決策和投資。

（四）房地產測繪技術問題

隨著信息技術的發展以及房地產施工難度的逐漸增加，房地產測繪技術也需要進一步提高，但是當前房地產測繪技術并不十分完善。房地產測繪工作中會因為地域的不同，測繪標準相同，同時由于測繪技術問題導致的測繪數據誤差也是比較常見的，這在一定程度上影響了整個測繪工作的順利進行，影響房地產行業的發展。

提高房地產測繪工作質量的必要性

房地產測繪工作為房地產各項工作的開展提供相對完善的信息，隨著房地產行業的發展，當前房地產項目日益增加，急需要測繪工作的相關信息，對今后的房地產收購或者是建設工作提供相對完善的信息。

為房地產各項工作提供數據信息

房地產測繪是運用測繪儀器，測繪技術和測繪手段按照相關的規定對指定的房地產項目進行測量，提供房地產平面圖，分層分戶的平面圖，表格，數據等等。房地產測繪工作的開展能夠為房地產工作的開展提供相對完善的數據信息，為房地產企業的并購，房屋拆遷等等工作提供數據信息，并在此基礎上制定出相對完善的決策，提高房地產工作的水平。

規范房地產市場

隨著社會經濟的發展，近年來我國的房地產市場逐漸繁榮，但是由于房地產市場缺少相對完善的規范制定，導致房地產市場缺少正常的秩序。房地產測繪工作能夠準確地測量房屋建筑面積，這有助于規范房地產交易，房地產產權的變更，城市規劃管理工作的開展，特別是在房屋買賣過程中，由于一些開發商為了獲得更多的經濟利益，常常會在房屋面積中做一些手腳，因此提高房屋的售價，通過房地產測繪工作可以有效地減少這一行為的出現，為消費者提供相對真實的數據信息，減少房地產交易中存在的不公平交易，維護良好的市場經濟秩序，減少房地產泡沫經濟的出現，更好的保障房地產工作有序進行。

保障業主的合法利益

近年來我國出現的房屋糾紛案件逐漸增加，但是由于我國的房地產相關法律不完善，這些案件未能得到合理的解決。房地產測繪工作與業主的切身利益有著十分重要的關系，房地產測繪能夠對房屋的面積進行精確測量和準確計算，能夠為產權管理部門提供相對權威的數據信息，這些可以在法律案件的審理中作為重要的證據。同時房地產測繪工作還能夠為一些違章建筑的案件處理提供一定的憑證，使違章建筑案件的審理減少一些不必要的麻煩。通過房地產測繪工作的進行一定程度上有助于維護業主的利益，為房地產糾紛案件提供可靠的法律依據，更好的保障房地產行業的發展，穩定社會秩序。

三、提高房地產測繪質量的建議

房地產測繪技術為房地產的發展提供相應的數據信息，不僅僅能夠為房地產交易提供所需要的信息，同時也能夠給為城市規劃和城市建設等提供相應的基礎信息和資料。但是由于當前我國的房地產行業發展十分迅速，房地產測繪工作存在的問題也日益突出，一定程度上影響了測繪工作的質量。今后房地產管理部門需要進一步重視和完善測繪工作，保障測繪工作質量。

（一）健全房地產測繪法律法規

房地產測繪相關法律法規為測繪工作的開展提供相應的標準，是根據當前房地產行業發展以及城市建設現狀提出的標準。在今后的房地產測繪工作中需要對現有的房地產測繪法規進行詳細的學習和認識，在相關的法律范圍內進行房地產測繪工作。針對一些單位在施工中不按照法律法規施工的行為進行相應的處罰，建立相應的措施執行相應的法律法規，保障房地產測繪工作的有序開展和房地產行業的發展。

（二）提高房地產測繪人員素質

隨著房地產測繪工作要求逐漸增加，對于現有的測繪人員素質也提出了新的要求，房地產測繪單位需要進一步提高現有測繪人員的素質，更好地適應測繪工作的需要。一方面需要加強對現有測繪人員專業測繪知識的培訓，提高人員的專業素質，提高測繪的效率和質量。另一方面需要引進一些高素質的測繪人員，不斷壯大和豐富測繪人員隊伍。測繪人員自身也需要不斷加強學習，能夠掌握最新的測繪知識，不斷提高自身的素質。測繪工作作為房地產工作的重要組成部分，對于房地產行業的發展有著十分重要的作用，因此測繪人員工作中需要提高工作責任意識和工作積極性，做好測繪工作，減少測繪數據不真實的現象。

（三）完善房地產測繪技術

隨著房地產行業的發展以及測繪工作的發展，測繪技術要求逐漸提高，新的測繪設備也日益增加，一定程度上提高了測繪工作的水平。但是當前一些房地產單位并沒有運用先進的測繪設備，測繪技術水平發展也比較緩慢。今后房地產主管部門需要進一步重視和完善測繪技術，通過增加資金投入，完善測繪設備，提高測繪工作的質量。通過引用新技術和新設備才能更好地提高測繪工作的效率。測繪工作對于數據的要求比較高，先進的技術設備可以減少測繪數據的誤差，提高測繪水平，因此需要進一步完善測繪技術，更好地適應房地產行業的發展。

（四）加強房地產測繪工作的監督

房地產測繪行業在房地產行業中占據著十分重要的位置，能夠為房地產行業的發展提供相應的數據信息，但是由于房地產測繪工作缺少相應的監督，導致一些測繪質量難以有效提高。在今后的測繪工作中一方面需要建立相對完善的責任制度，一旦出現測繪信息不合理和不真實現象追究相關責任人的責任，提高房地產測繪人員的責任意識。另一方面需要建立相應的監督鑒定機構，有專業的測繪人員對測繪結果和測繪數據進行分析，這樣可以更好地提高測繪工作質量，減少測繪信息失真現象。房地產主管部門需要加強對測繪工作的監督和檢查力度，通過嚴格規范測繪工作程序，監督測繪數據分析工作減少測繪工作中存在的問題，提高整個測繪工作的水平。

結語：

房地產測繪工作為整個房地產開發和交易工作提供所需要的數據，但是由于房地產測繪工作十分復雜，涉及的數據信息比較多，測繪工作由于缺少相對完善的管理，測繪質量受到嚴重影響。今后房地產管理部門需要進一步完善測繪工作規范，提高測繪工作人員的整體素質，通過加強測繪工作的監督和數據處理工作，保障整個測繪工作的質量。房地產行業的發展也需要進一步完善測繪工作，提高房地產行業的競爭力。

參考文獻：

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[3]馬輝.房地產測繪的現狀與發展展望[J].城市建設，2010（12）.

[4]錢超.我國房地產測繪現狀及測繪技術運用[J].科技致富向導，2012（16）.

[5]劉小珍.談房地產測繪意義，現狀及技術應用[J].城市建設理論研究，2013（5）.

[6]張聞字.分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制[J].科技信息，2011（13）.

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關鍵詞:拆遷行政法補償聽證

近年來，我國的城ili建設步伐明顯加快，伴隨著舊城改造，一人批老住戶步入了拆遷戶的行列。由拆遷帶來的糾紛呈上升趨勢。且在一些地方出現了由拆遷帶來的較為激化的矛盾。在依法治國的今天，拆遷這一關系人民根本利益的領域承待法律規范。

一、拆遷矛盾原因分析

1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑。”而在我國，拆遷實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。

2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。

3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單

一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。

二、行政法視野中的拆遷問題

1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題

現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。

2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性

(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。

(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”

(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”這一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。

3.其它法律法規存在的問題

我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。

三、解決拆遷矛盾之法律構想

要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。

1.樹立正確的立法理念

國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。

2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規

(1)規范建設項目的審批程序

對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。

(2)應明確提出聽證程序

《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施。”《行政處罰法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定。可見，聽證有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”只有充分體現透明度原則，才能提高行政效率。

(3)確立合理貨幣補償機制

公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償。《條例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。

3.就政府而言，應嚴格依法行政。

依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。

依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。

另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。

4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。

現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。

拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。

【參考文獻】

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一、我國推行“以房養老”的現實困境

我國是世界上老年人口最多的國家，2013年我國老年人口突破2億，2025年有望突破3億，社會老齡化趨勢的加快，急需巨大的社會養老資金。自2003年“倒按揭”理念被引入我國，北京、上海、南京等地相繼開展了“以房養老”業務，由于種種原因，推行“以房養老”幾乎沒有實質性進展。具體歸納為以下幾方面原因。

（一）文化觀念制約

中國人有著濃厚的家庭傳統觀念，房產不僅僅是一種私有財產，更是情感維系的載體，房產對于家庭的重要性不言而喻。尤其是隨著近年來房價的上漲，為購置一套住房，很多家庭都是傾其所有，甚至數個家庭、數代人共同出資購買。據搜狐焦點網對網友調查顯示，有43%的老年網友不會選擇以房養老，不好說的占22%，會選擇的為35%；從子女（調查對象為70、80后）角度來看，77.2%的調查對象不贊成父母以房養老，贊成的僅有13%。因此，受傳統文化觀念影響，大多數老年人選擇“以房養老”的可能性小，房子留給子女、靠兒不靠房仍是主流觀念。

（二）以房養老對象有限

一方面受法律法規限制、房屋違章違建現象普遍、農村宅基地嚴禁流轉等因素影響，我國農村房屋登記發證率低，且不能作為財產進行抵押，直接導致農村老年人以房養老被排除在外。另一方面，不是所有城市老年人都需要“以房養老”：對于養老待遇優厚的城市老人來說，“以房養老”沒多大必要；對于沒有房產的城市低收入群體來說，雖有養老之憂，但又達不到“以房養老”的條件。

（三）配套政策不夠完善

“以房養老”是一項復雜的系統工程，在實際操作中涉及房屋價值評估、資金放貸、房屋抵押、房屋過戶等各類問題，需要政府、金融機構、養老機構、房地產評估機構等多個不同主體參與，我國“以房養老”的相關政策法規不健全，業務開展缺乏法律依據，存在操作風險。

（四）制度和市場的不確定性

我國住宅為70年使用權，盡管《物權法》規定 “住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但并沒有明確規定能夠保證70 年產權到期后，抵押房屋自動續期是否有償。另外，以房養老受房價波動的影響，市場風險會很大：若房價上升，選擇以房養老的老人可能無法獲得增值部分；若房價下跌，選擇以房養老的老人獲利，但這部分市場風險則轉移給金融機構。房價變化的不確定性，導致金融機構和房屋產權人對未來房屋價值都心存疑慮。

二、國外“以房養老”經驗借鑒

以房養老最早起源于荷蘭，后來在一些歐美國家得到進一步發展和完善，推出了各具特色的以房養老模式，主要可分為三種類型。

（一）市場化運作模式

市場化運作模式以“住房反向抵押貸款”和“倒按揭”為主要表現形式，以美國、加拿大等國為代表，以房養老對象為62歲以上的老年人， 將自有房產進行抵押，主要由各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構進行商業化運作。由于受到高昂的房屋遺產稅、完善的市場化機制等因素的影響，市場對此類養老模式接受程度較高。特別之處在于美國“住房反向抵押貸款”由政府擔保，借款人不用擔心資金償還問題。而加拿大的倒按揭業務較為靈活， 通過區別不同老年人的特征， 制定個性化的倒按揭方案。

（二）個人理財決策模式

這類模式由老人及其家屬直接通過房產市場進行家庭經濟資源配置，釋放房產經濟價值，提高老人現期支付能力，主要以德國、北歐等國為代表。德國老齡化程度較為嚴重，老年人住房自有率較高，在一些大學集中地區的老年人更愿意將多余房間出租給年輕人，除了獲得可觀的房租外，還能緩解老年人的孤獨感。異地以房養老產業在北歐逐漸流行起來，比如：挪威卑爾根、奧斯陸等城市先后在西班牙南部開設大型養老公寓，老人把本土的房子出租或賣給其他家庭，自己搬到設施相對完善、自然環境優美、養老費用相對便宜的西班牙等國養老。

（三）政府主導模式

政府通過出臺各種政策，發動包括房企、銀行、社區等各方力量，較好地實現了“以房養老”。其中，最為典型的是由政府機構、或者有政府背景的公益性機構或金融機構直接融資給借款人。政府主導的以房養老模式以日本和新加坡最為典型。日本政府在社區建設醫療、老年活動、餐飲等設施，一些大型社區中各種年齡段人群居住在一起，互相照顧，日本政府推進住宅適老化的措施是解決養老問題的新方向。另外，新加坡養老公寓比較有特色，政府建設一種面積約40 平方米的樂齡公寓，價格相對低廉，出售給55歲以上符合條件的獨居或只有老伴居住的老人，使用年限一般為30年，可延長使用期限但不能轉讓和繼承。

三、我國“以房養老”體系構建

結合國外“以房養老”經驗，“以房養老”政策需契合當地文化社會背景、人口結構和人口素質、地方經濟發展水平等因素，逐步建立適合我國國情的“以房養老”體系。

一是以居家養老方式為基礎。對有多套房產、多余房間的老年人，可通過租售換養的方式，將多余房產出售、出租籌措補充養老金。也可通過以大換小、以價高換價低的形式釋放資金補充養老金，這種方式對空巢老人來說適用性更強，另一個好處是可以抵抗通貨膨脹對購買力的侵蝕。這種自我養老社會化、市場化和商業化模式，老人擁有房屋產權，繼續住在自己房屋中養老，老人過世后房屋能留給子孫后代。居家養老方式不明顯沖擊現有文化觀念，依靠不動產紅利，發揮房產在補充養老金方面的作用。同時，政府應當加大對養老方面的投入，完善養老設施建設和配置，包括小區活動設施、養老看護設施、醫療設施等，積極推動配套養老型物業的建設。

二是以租房換取機構養老。老人可選擇將自有住房出租，到養老機構養老，以租金補貼養老費用。房屋租賃養老是一種不變更產權歸屬、增加老人養老資金來源的養老模式，同時也能享受養老機構的專業服務。這種方式較為靈活，在合同到期后續期時可以根據市場價格重新計算房租，但對于年齡較大的人來說，房屋出租會不太好管理。另外，對于愿意在養老機構終老的老人，也可以將名下房產出售，獲取養老資金，但會涉及賣房資金保值增值問題。

篇8

關鍵詞：國家課稅基礎；國有資源有償使用；對用益物權人課稅

中圖分類號：F233，DF432 文獻標識碼：A

文章編號：1000-176X(2008)11-0078-06

一、國家基于三個基礎行使征稅權

國家征稅必須具有三個基礎：一是政治基礎；二是社會基礎；三是法律基礎。如果這三個基礎不能同時具備，則意味著國家征稅的根據不充分，在稅法的實施中必然存在障礙，或影響稅法的執行效力。

國家征稅的政治基礎，是指國家征稅的權力基礎。征稅權歸國家所獨占，是國家的一種政治權力。任何一個具有獨立的國家，都有自主征稅的權力，而不受其他任何國家的干預。從國際法的角度來看，征稅權屬于國家的范疇，是一個國家的重要組成部分。國家行使征稅權的范圍，自然從屬于國家的范圍，任何一個國家都不能超越該國的范圍而征稅，否則是無效的，同時也是違背國際法或國際公約的。國家行使征稅權的目的，是為了通過征稅而取得收入，以滿足國家機器的正常運轉從而為國民提供有效的公共服務。因此，國家可以依據“地域管轄原則”和“屬人管轄原則”行使稅收管轄權。早在17世紀初，資本主義的重商主義和德國的重商主義官方學派就對這一問題提出了很好的觀點。如法國的J．波當和德國的K.柯洛克均是這種觀點的倡導者。K.柯洛克認為：“稅收如果不是出于公共福利的公共需要，即不得征稅，如果征收，則不得稱為正當的稅收。”國家征稅的社會基礎，是指國家征稅所面對的社會環境。任何事物的存在與發展都離不開特定的環境，稅收也是如此。國家征稅的社會環境主要包括三個因素：一是國民對征稅的遵從度。當國家征收的某項稅收，大多數國民對征稅的根據、必要性和意義有充分的認識時，則征稅具有社會基礎。二是國民對征稅公平的認同度。國家的某項稅收雖然征收的根據充分且必要，但如果征稅不公平或稅收負擔不合理，都會使納稅人產生逆反心理，導致對政府的不滿。早在1748年法國的孟德斯鳩就認為，稅收是公民所付出的自己財產的一部分，以確保他所余財產的安全或快樂地享用這些財產。三是社會經濟的運行體制。不難想象，在一個不完全競爭的市場經濟體制下存在壟斷、外部負效應、經濟周期、通貨膨脹、失業、社會救助等市場失靈問題，如果沒有國家的宏觀政策（包括稅收政策）調控，必然會產生經濟與社會的混亂，很難實現經濟與社會的和諧發展。

國家征稅的法律依據，主要是指國家稅法的確立合法、立法程序合法。對國家征稅的法律依據，可從以下四個方面來理解：一是國家的任何稅收立法，必須符合國家憲法的要求，不得違背母法。二是國家開征的任何一個具體的種稅必須通過合法的程序制定確切的法律，實現依法征收和以法治稅。三是國家對一切人、財、物或行為征稅時，所確定的納稅人必須是國家法律所能夠管轄的主體，所確定的征稅對象必須是法律認可的合法客體。例如對沒有來源于本國收入或所得的非居民個人或非居民企業則不能賦予納稅義務，對非法所得不能確認為征稅對象。四是在國家依法對其所有的資源設立用益物權的前提下，依據國有資源有償使用的原則，國家有權對用益物權人設定納稅義務，國家有權對因獲得用益物權而獲得國有資源開采品所有權的用益物權人設定納稅義務。

二、國有資源的有償使用與課稅

從廣義上講，國有資源應包括國有經營性資產、國有非經營性資產和國有資源性的自然資源。我們所討論的國有資源，僅指國家享有物權的自然資源。根據法律規定，我國對國有自然資源實行有償使用制度，任何組織或個人對國有自然資源的使用，不允許“搭便車”。國家對國有自然資源實行有償使用，是國家索取權的體現，其根據主要有兩個：一是國家財產權利；二是國家政治權力。從本質上看，對國有自然資源的有償使用可以采取收費的方式，以體現國家所有權的要求。但從形式上看，國家通過稅收立法對國有自然資源的使用者征稅，更具有法律上的強制性和實施上的規范性。馬克思認為，國家取得收入所依據的權力有兩種：一種是財產權力；一種是政治權力。在現代社會，不排除兩種權利的綜合運用，但筆者認為，國家憑借政治權力征稅替代憑借財產權利的分配，這是對稅收理論的一種創新的思維。

有人可能會提出質疑，為什么“社會成員”使用國家所有的公共資源，不僅實行有償使用制度，還要以納稅替代收費？筆者的觀點如下：

首先，從國家與社會成員的關系來看，國家作為公共部門，雖然是屬于“社會公眾”的，但公共權力部門所有的公共資源，并非是由每個社會成員無償使用。這是因為，國家作為政治權力的公共部門，是出現于公眾場合具有最廣泛公開性的事物或狀況，是社會成員聯合起來共同擁有的狀況，是社會成員“共同”的集合體。當人們僅從個體的單獨興趣和活動領域為基點出發，從而舍棄了人們之間相互聯系的角度來對“個人”進行把握時，就得出“私人”這一概念。所以，從辯證的關系來看，公共部門與私人部門也是統一的。“公共”是“私人”的匯總，是“私人”的集合，是“私人”社會化的代名詞，是建立在“私人”基礎上的無數“私人”的共同事物。但“公共”是具有獨立政治地位和人格權利的“私人”的集合體，“公共”與“私人”是相互約束和限制的，二者之間存在整體和局部的利益差別。因而，公共資源不允許“私人”無償使用，不僅在政治上成立，而且也符合經濟學的基本原理。根據社會契約的理論，只有代表全體社會成員共同利益的國家，才能行使對國有資源的支配權。

其次，從“公共部門”與“公共領域”的關系來看，“公共部門”是指組織與管理“公共領域”內的公共事務的部門，而“公共領域”與“私人領域”之間，往往存在大量的過度和中介狀態。一般認為，家庭是最具“私人性”的領域與處所，而政治權力機構則被認為是最具“公共性”的領域與處所。根據德國尤根•哈貝馬斯所著的《公共領域的社會結構》一書的觀點，在“私人領域”和“公共領域”之間，依據“私人性”的程度，由弱到強排列可有：家庭、市民社會、文化公共領域、政治公共領域、公共權力領域（國家）。其中，家庭是基本的社會單位，也是社會成員的“私人性”賴以依存、體現并延續的場所。市民社會是指人們的商品交換和社會勞動的領域，是私人的市場活動的相互聯系體和綜合體，本質上是私人的活動，屬于私人領域。文化公共領域是指通過人們的各種文化交往活動所形成的公共領域。政治公共領域是指通過報紙、期刊、廣播、電視等媒介所形成的公共領域，政治公共領域不是“政治”本身，它是社會公眾對公共權力進行約束和監督的領域。在市場經濟條件下，只有“公共權力”才可能依靠自身的強制力否定個人的私人意愿，而強迫其從事自己不愿承擔的事項和活動。不管人類社會以什么方式構成，個人需要永遠是人類進行經濟活動和社會活動的最基本需要，而公共需要則是人類進行經濟活動和社會活動必不可少的條件。所以，作為公共部門的政治機關――國家，總是要根據一個國家的資源配置機制、提供公共產品的能力、社會的福利程度和經濟發展的不同水平，來選擇與制定國家對國有自然資源有償使用制度與相關的稅收分配政策。

再次，從國家依法對國有自然資源設立用益物權的角度來分析，國有自然資源的物權，是指國家（權利人）依法享有的直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權等權利。所有權是指所有權人對其所屬的物，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。國家作為國有自然資源的所有權人，有權對自己的自然資源設立用益物權和擔保物權等權利。國家依法設立用益物權，為所有權與用益物權的分離提供了前提，為國家建立國有資源有償使用的制度奠定了基礎。在有償使用原則下，獲得國有資源使用權的人稱為用益物權人，用益物權人對國有自然資源依法享有占有、使用和收益的權利，稱為用益物權。根據物權法規定，用益物權人行使權利時應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定，所有權人不得干涉用益物權人行使權利。根據科斯的產權交易理論，界定清晰的產權是產權交易的前提。國家對國有自然資源用益物權的設立和有償轉讓，屬于社會交易行為，因而用益物權人作為支付代價依法向國家納稅，天經地義。

最后，從國家的責任來看，任何一個負責任的國家，無不將國有自然資源的開發和使用作為影響經濟與社會發展的首要問題來思考。這是因為，社會作為一種人類生存的共同體，而代表這個共同體的共同利益的國家，解決人類賴以生存與發展的國有自然資源的有效使用與利用，是義不容辭的責任。因而，國家必須為建立國有自然資源的使用秩序，提供強制性的法律規范；國家必須以國有財產權利體系的確認和保護為核心，對國有自然資源的有償使用做出稅收法律安排。國家建立對用益物權人課稅的制度和對獲得國有資源開采品所有權的用益物權人的課稅制度，不僅是稅收理論的創新，也是我國稅收制度的創新。這對避免產生公共資源使用的“搭便車”現象，提高國有自然資源的利用效率，保護生態環境，建設環境友好型社會等具有重要意義。近幾年來，根據我國自然資源緊缺、枯竭、浪費、環境污染等情況，中國政府提出了建立節約型社會、環境友好型社會等一系列發展戰略，黨的十七大又提出科學發展觀戰略思想，以及國家財政部提出準備開征“物業稅”等設想，充分體現了黨和政府對建設社會主義和諧社會的偉大智慧。

三、物權法對用益物權人征稅提供了法律依據

1．必須明確的兩個概念：所有制和所有權

國家依據物權法對國有資源設立用益物權，由此產生所有權與用益物權的分離，所有權人根據有償使用的原則可以將用益物權轉讓給用益物權人使用。顯然，所有權是設立用益物權基礎。所有權與所有制是兩個不同的概念。所有制通常是指對作為生產資料的物的占有、利用的各種主體形式的總稱，它包括對生產資料的私人占有、利用，集體占有、利用，或國家占有、利用，或者社會共同占有、利用。但是，任何一種所有制形式都不像它的概念在字面上所顯示的那樣僅僅表示一定的主體對生產資料的占有。馬克思認為，對一種所有制形式加以解釋和描述，實際上就是要將一種特定的社會生產方式加以解釋和描述。所以，我們對任何一種所有制形式都可以解釋為：在一種特定的主體對社會生產資料占有之條件下的，由社會生產組織方式、社會生產的交換運作方式、社會生產成果的分配方式等內容而形成的綜合的特定的社會生產方式。而所有權不是指人對物的占有狀態或占有形式，而是指人對物的占有、利用狀態的不可侵犯性。從形式上看，似乎所有權表明人對物的關系，但在本質上，所有權是表示人對人的關系，是對與占有物品的主人相對的其他人的限制――不可侵犯。無論所有權的主體是個人、集體、社會或國家，都意味著一定的主體對物的占有狀態的不可侵犯性。所以，所有權的作用在于區分不同的主體各自占有的物的范圍，防止或禁止其他主體的隨意支配。

概括地講，所有制是以對生產資料的主體占有形式為中心，對復雜的社會生產方式加以抽象表述的理論概念，是一個宏觀描述的概念；所有權是通過財產（有形物和無形物）的歸屬狀況的描述而體現的對人與人的關系狀況的微觀描述的概念。如果在一個國家或社會中，既有大量的個人各自獨立地擁有的財產，又有以集體或國家的名義擁有的共同財產，這就形成混合的、多元的所有制，這就需要以所有權的概念來界定以個人、集體或國家的名義擁有的財產。因而，只有在混合的、多元的所有制情況下，國家所有權才是一個有意義的概念。

2．自然資源國有權的確立，奠定了國家取得收益的法律基礎

馬克思在《德意志意識形態》著作中提出：如果說私有財產是勞動異化的結果的話，那么導致異化的勞動分工，是導致私有財產的根源。由于分工必然導致私有權，所以要創造極大的社會物質財富，就必須在承認勞動分工的前提下承認私有權，私有權是不可能靠立法而廢除的。在我國，與私有權、集體所有權相對應的自然資源的國有權，是通過法律來確定的。我國于2007年10月1日起實施的《中華人民共和國物權法》，對物的所有權做出明確的法律規定。

（1）根據《物權法》規定，法律規定屬于國家所有的財產，屬于全民所有即國家所有。國有財產由國務院代表國家行使所有權。法律規定屬于國家所有的自然資源主要包括：①礦藏、水流、海域屬于國家所有。②城市的土地，屬于國家所有（含法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地）。③森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有（但法律規定屬于集體所有的除外）。④法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。國家所有的財產或自然資源受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。⑤法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。

（2）根據物權法規定，屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施，屬于集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施等，屬于本集體成員集體所有。所有者依照法律、行政法規的規定，由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

（3）根據物權法規定，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權；私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護；國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

（4）根據物權法的規定，企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利；企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定；社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。

物權法從以上四個層面上對所有權及所有者合法利益的法律保護進行了明確規定。基于本文所探討的主題，我們特別關注的是物權法將礦藏、水流、海域和按照法律規定屬于國家所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源、野生動植物資源、城市土地等明確地規定為國家所有，這不僅使這些資源的歸屬權明確、清晰，并受國家法律保護，同時從立法的意義來看，國家對國有資源享有占有、使用、收益和處分的權利，通過法律的形式加以固化，這為國家以所有者身份參與國有資源的收益分配，奠定了法律基礎。

3．國有自然資源用益物權的確立，奠定了有償使用的法律基礎

一般說來，物權是一組權利，主要包括所有權、用益物權、擔保物權、抵押權、動產質權、留置權等。僅就用益物權而言，它是所有權直接派生的權利。當用益物權與所有權分離時，用益物權人對他人擁有所有權的物（不動產或者動產），依法享有占有、使用和收益的權利。根據物權法的規定，用益物權人在遵守法律有關保護和合理開發利用的前提下行使用益物權，所有權人對用益物權人依法行使權利不得干涉。根據物權法規定，雖然用益物權人依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈權利的，以及依法取得海域使用權和土地使用權受國家法律保護，但用益物權人必須根據有償使用的原則對其取得的用益物權支付代價。國家依照物權法對國有資源設立用益物權，這為國有資源的有償使用奠定了法律基礎。

在我國的國有資源中，土地是關系國計民生和子孫后代的重要資源，分別由國家和集體兩級所有，即城市土地歸國家所有，其他土地歸集體所有。目前我國擁有12億畝耕地，要養活占世界3/4的人口，國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。但根據物權法的規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地，并根據有償使用的原則依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。國家為了公共利益的需要，依法有償征收集體所有的土地，這是對土地所有權轉移而支付的代價。

根據物權法規定，建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立（但不得損害已設立的用益物權）。設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。總之，不論以何種方式取得土地使用權的，建設用地使用權人均應支付使用代價。

4．國有資源有償使用，征稅是占優的策略選擇

物權法為國家憑借所有權參與國有資源收益分配奠定了法律基礎，也為國有資源的用益物權人有償使用奠定了法律基礎。據此，我們得到一個基本的結論：凡是使用國有土地、礦藏、水流、海域、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源和野生動植物資源的用益物權人，都應向國家支付用益物權的使用代價。

多年來我國傳統的做法是由使用者向國家支付使用費用和特定的稅收。例如，各級地方政府對國有土地的使用人征收的土地出讓金；對利用國家劃撥土地從事經營活動的使用人收取的土地資源使用費；對占用耕地從事非農業建設的使用人征收的耕地占用稅；對國有礦產資源開采者征收的礦產資源使用費、煤炭資源使用費；對開采和生產的礦產品征收資源稅等。這種稅費并存的狀況，不是一種占優策略的選擇。一方面會導致地方政府收費的政出多門，不利于國家整體上的宏觀控制；另一方面稅費并存不僅不規范、不便于征收管理，也有失負擔公平。

筆者建議，取消資源使用收費改為統一征稅，是占優的策略選擇。通過稅收的形式規范國有資源的有償使用的稅費并存的格局，能夠使用益物權人所支付的使用代價具有法律上的強制性和操作上的規范性。就其理論意義而言，是將國家憑借所有權收費和憑借政治權力課稅，統一規范到以所有權為基礎按政治權力課稅的軌道上來，實現國家課稅理論的創新。

四、基于物權法，對開征物業稅的幾點思考

到目前為止，國家稅務總局和財政部已批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等十省市開始物業稅“空轉”運行。何時在全國范圍內進行“實轉”（正式開征物業稅），至今未有定論，但一直令全社會關注。筆者根據物權法并結合我國的具體國情，對開征物業稅的基本定位及制度的模式構架，談幾點想法和建議。

1．物業稅性質的定位：應是使用稅而不是財產稅

物業稅是屬于財產稅，還是屬于使用稅？很多人認為：國外有80多個國家開征了物業稅，因而建議我國也開征物業稅，并將物業稅的基本特征定位在針對房地產保有環節征稅，依據房地產評估價值征收的一種財產稅，或稱為“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產征收。要求所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。有關媒體也傳出信息：“財政部可能2008年最先從商業地產開始征收物業稅”。

筆者認為，將物業稅定位為財產稅，不符合我國的國情。因為用益物權人所使用的國有資源，僅具有使用權而不擁有所有權。因而在不動產保有環節征收物業稅，其本質問題是將由房地產開發商一次性支付的土地出讓金，改由房地產的所有者或承租人在保有期間（70年或延續期間）按年繳納。這實際上是對國有土地資源用益物權人的使用行為征稅，從理論上講，應屬于使用稅而不屬于財產稅。如果將其定位為財產稅，則意味著不動產的所有人應無限期地納稅，這可能嗎？我們不難想象，如果不動產的持有者是失業者、下崗者、退休者和其他無收入來源者，稅收來源從何處產生？這不符合稅收的“量能負擔”原則，有悖公平課稅的理論。

還有一種觀點認為，國家準備開征的物業稅應將現行房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。這種將部分相關稅種簡單整合的觀點，筆者也持不同的看法。我們知道，現行土地增值稅的主要目的是為了調節開發銷售房地產企業的暴利和穩定房地產市場。如果將應由房地產開發商負擔的土地增值稅轉嫁給不動產持有者來負擔，不僅導致稅收負擔不公平，也使開征土地增值稅的意義自然消失。如果用物業稅取代土地增值稅的思路來設計我國的物業稅，豈不犯了一個扭曲土地增值稅性質的天大錯誤？

2．物業稅的功能定位：有償使用國有資源而不是調控房地產價格

目前，由于一些人對準備開征的物業稅的性質定位錯位，導致對物業稅的功能定位不準。具有代表性的觀點是期望通過征收物業稅抑制投機、穩定房價。這種觀點是片面的、不科學的。設想開征物業稅的本來意義，主要是將包括在房地產售價中由房地產開發商一次性支付的土地出讓金，改由房屋持有者在房屋保有環節納稅，可能有助于房價的穩定，但不可能對房價的控制產生持久性的作用。對房地產的持有者來說，當房價不變的情況下，購房的總負擔并沒有改變。從房地產開發商的角度來看，其商品房的售價能否按扣除一次性支付土地出讓金后的價格銷售，很難做出較好的制度控制。從影響房地產價格的因素來看，當前形成我國房價高漲的因素有居民住房條件改善的需求，有消費傾向的需求，有土地資源的緊缺限制，有土地資源地域結構的差異等。因而，企圖開征物業稅調控房價，抑制房地產領域的投機，難以實現如此之高的期待。從不動產投資的角度來講，高的房價恰恰形成了持有或交易物業的基礎，而相對低的或者固定的物業稅率則不會成為不動產決策的主要考慮依據。因此筆者認為，如果政府將物業稅作為調控房價的手段來運用，實屬開錯了“藥方”，物業稅的功能是對國有資源有償使用而征稅，而征稅的標準應根據馬克思所闡述的“級差地租”的理論來確定。

3．開征物業稅的前提：廢棄土地批租制

目前，我國的土地批租制，是根據國家土地使用權有償使用原則，將若干年內的土地使用權一次出讓給土地使用（經營）單位。土地批租的費用，即土地使用權出讓金（土地價款），由用地單位一次交付。20多年來，中國一直把土地批租當作土地資本化、市場化的惟一途徑。但在在實踐中，土地批租制暴露出的弊端很多。

一是在“土地批租制”下，土地出讓金（地價）作為房地產開發成本的組成部分，由房地產商一次性地轉嫁給消費者，使消費者的未來支付提前，加重了消費者的負擔，過高的住宅價格還迫使中等偏低收入階層擠占正常的生活消費。這實際上對消費者利益的侵害。

二是“土地批租制”導致產生大量的以地產收益為主要來源的吞食全民資產的房地產界富豪。大家知道，土地批租價格是一個貼現值，這個貼現值在理論上等于未來50年或70年這塊地所有可能收益之和，包括級差地租升值在內。然而，在實踐中土地的批租價格是很難合理確定的，即使是最高明的數學家也無法計算清楚。另外，在經濟快速增長時期，政府每年投入大量資金進行基礎設施建設，由此提高的地皮級差地租的收益價值主要落入房地產商的腰包，使公共收益轉為私人收益。

三是“土地批租制”導致一些地方政府以“經營土地”為中心經營城市，雖然在短期內刺激了中國城市的飛速發展，但卻透支了城市的未來，產生了寅吃卯糧的問題，影響到子孫后代的長久利益。從國家整體利益來看，換來的是城市基本建設超常規的發展，但犧牲了巨額的級差地租，動搖了以土地公有制為基礎的社會主義市場經濟的基石。

基于我們對“土地批租制”弊端的分析，使我們清醒地看到，“土地批租制”是目前我國土地使用與管理和財政管理體制改革的深層次問題。因此筆者建議“土地批租制”必須懸崖勒馬，廢棄“土地批租制”，這是開征物業稅的前提。廢除“土地批租制”改為年租制，并將土地的年租改為征稅，由土地使用權的受讓者一次性繳納的地租（土地出讓金）改為在規定的使用期內分年納稅，是交易公平原則的要求。

4．物業稅的雙重構架模式：對使用行為課稅和處分的客體課稅

首先，根據國有資源有償使用的原則，對依法使用國有礦產資源的用益物權人就其使用行為統一征收物業稅，構建使用行為征稅的物業稅模式。其征稅范圍應包括：（1）依法開采國有礦產資源的用益物權人開采原油、天然氣、煤炭、金屬礦產品原礦、非金屬礦產品原礦、開采地下水、取土燒磚和生產原鹽的使用行為。（2）依法使用國有自然資源的用益物權人利用國有荒山、草地、森林、海域、灘涂、江河等資源進行種植、養殖、運輸等生產經營活動的行為。（3）依法使用國有土地資源的用益物權人，在改革土地批租制的前提下，由用益物權人一次性支付土地出讓金，改為由房地產的持有者按使用年限分年納稅。其中，對居民個人持有的房屋，僅就其自土地批租制度改革后所購買并持有的房屋征收物業稅，其年稅收負擔以應承擔的年地租（按年分攤的土地出讓金）為限。對用益物權人的使用行為征稅，僅限于單純使用國有資源而不減少國有資源客體存量的行為。

其次，根據國家享有對國有資源占有、使用、收益和處分權利的法律規定，對依法開采原油、天然氣、煤炭、金屬礦產品原礦、非金屬礦產品原礦、地下水和利用國有資源取土燒磚、生產原鹽等獲得國有資源產品所有權的用益物權人，應對其獲得的國有資源產品，即開采者獲得的國有資源處分權的客體征收物業稅，構建對獲得國有資源處分權的客體征稅的物業稅模式。其理論根據是：獲得國有資源客體處分權的用益物權人，是在獲得國有資源使用權的基礎上又獲得國有資源客體的處分權，這與單純利用國有海域、水域、荒山、草原、森林等資源進行種植、養殖、放牧等有本質的區別，它已導致國有資源客體存量的減少，使“公共”資源轉化為“私人”財產。從物權法的角度來看，是國家對國有資源處分權的轉讓。因此，對開采礦產資源的用益物權人就其獲得的國有資源客體的處分權征收物業稅，也是有償支付的一種代價。

再次，在開征物業稅的同時整合稅種。一是根據構建物業稅雙重構架模式的需要，取消資源稅并將其并入物業稅。二是根據簡化稅制的要求，應取消城鎮土地使用稅和城鎮房產稅，改為統一征收物業稅。三是為了克服重復征稅應取消契稅，因為單位或個人依法轉讓、贈與或交換房地產所取得的收入或所得，已通過營業稅和所得稅來調節，就征稅的客體而言，再對房地產的受讓者征收契稅存在重復征稅的問題。四是為確保我國12億畝耕地這條紅線不能突破，應取消耕地占用稅，取而代之的是政府的行政審批，因為實踐已證明耕地占用稅未能產生較好的抑制耕地占用的作用。從稅收理論上講，如果耕地的占用者愿意納稅，占用耕地就不應該受到限制，但事實并非如此，也決不該如此。根據土地資源的特殊性和重要性，能否占用耕地以及占用多少，不應該由征稅來調控，而

必須由一個負責任政府實施嚴格的行政審批制度。

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Tax on the Owner of Usufructuary Right to State-owned Resources:Theoretical Studies and Institutional Construction

An Furen

（School of Public Finance , Dongbei University of Finance and Economics, DalianLiaoning 116025,China）

Abstract:

篇9

一、企業改制中的無形資產評估存在的問題

雖然無形資產的作用日益為人們接受，但無形資產的管理、計量、評估遠遠落后于人們對無形資產重要作用的認識。特別是對無形資產評估指標體系的認識，已不能適應時展的需要。由于無形資產的特殊性，特別是在確認和計量上的難度性，對無形資產的評估及其會計處理應當持有必要的謹慎和穩健的態度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產這一特殊資產的公允價值以反映在企業資產負債表中。應當說無形資產評估與無形資產會計處理是兩個緊提供密相聯的問題，對無形資產進行合理評估是進行無形資產會計處理的必然要求，也是企業改制順利進行的必要保證。傳統經濟中發展而來的會計體系從穩健的角度出發，不傾向于將計量難度較大的無形資產反映在企業的資產負債表中。一般只將外購獲得的無形資產予以確認，并按其經濟壽命或一定期限進行攤銷，而對于企業自行開發的無形資產則將其開發費用在各期作為費用處理，即使該企業所創造的無形資產是企業的主要利潤來源。其結果導致企業大量寶貴的無形資產無法在資產負債表中反映，企業財務報告中的凈資產不能真實反映企業的資產狀況，企業財務信息的相關性和真實性受到嚴重質疑。以美國為例：由于美國企業間購并現象較為普遍，尤以美國通用會計準則受到的抨擊最大。有關美國經濟界人士指出，在許多企業購并行為中購并方看重的是被購并企業所擁有的，但并沒有反映在資產負債表中的無形資產，而并不是看重企業在資產負債表中反映的有形資產，并以“在21世紀中采用20世紀30年代的財務報告模式”的評估，批判傳統會計制度對無形資產的忽視。

國外經濟界、學者對會計制度中無形資產會計處理的質疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產資本化處理，無形資產的費用化處理；(2)無形資產的攤銷；(3)無形資產的確認。

二、企業改制中無形資產及評估的影響因素

無形資產是企業的重要經濟資源，是知識產提供權與工業產權相統一的結晶，是維持企業生存和發展的重要支柱，具有巨大的經濟價值和增值效能。據有關統計資料，西方發達國家企業的無形資產占總資產的比重達35％，高科技企業則達60％－70％。它不僅能使企業在生產經營活動中取得經濟效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業要生存發展，最終將體現于無形資產的競爭。無形資產對企業有著非常重要的作用。

1．企業改制中無形資產及其確認。新企業會計準則中規定“資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：(1)能夠從企業中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離”。無形資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：(1)與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業；(2)該無形資產的成本能夠可靠地計量。新企業會計準則第6號——無形資產(2006)第十一條規定：“企業自創商譽以及內部產生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產”。但在現實的經濟生活中，無形資產評估包括商標、專利技術、非專利技術、商譽、營銷網絡、計算機軟件、著作權中的財產權、特許經營權、土地使用權、資源性資產、集成電路布圖設計等無形資產價值及品牌評估等。

2．企業改制中無形資產價值的法律依據。從元形資產本身看，如專利權、商標權、著作權、版權、計算機軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標法》、《著作權法》、《計算機軟件保護條例》等，這些法律對于保護相應的無形資產起到了一定的積極作用，有利于企業維護其合法權益。如商標權評估后，在商標的侵權訴訟和行政保護中，可依據《商標法》對假冒侵權行為造成的損失進行量化并認定賠償額，不僅有利于為商標權人打假維權提供索賠依據，而且有利于維護企業的合法權益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關無形資產的法律、法規尚不能完全適應WTO的要求。wTO規定的無形資產除上面提到的還包括版權與鄰接權、地理標志權、工業品外觀設計權、集成電路布圖設計權、未披露過的信息專有權(商業秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關于知識產權的內容，其涉及評估的一些法律規定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律當中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔保法》等法律在無形資產評估中也發揮著重要作用，如企業的股份提供制改造、合資、聯營、兼并、拍賣、轉讓、無形資產抵押貸款等經濟活動，有利于企業認識自己品牌的價值，有利于被消費者所認可，但對其他類無形資產尚未制定特別法律或行政法規，嚴重滯后于當今實踐。

3．2001年9月1日起施行的《無形資產評估準則》作為資產評估行業規范，在企業改制中無形資產價值的確定應該遵循此項基本準則。《無形資產評估準則》是中注協擬定，財政部印發的規章制度性文件，其依據是國務院行政法規9l號令和《資產評估操作規范意見》。無形資產評估至今尚未立法。使得評估的法律依據不足，這也決定了《無形資產評估準則》只能側重技術層面，忽視了評估、披露、使用是資產評估三個環節的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應目前我國多種經濟體制并存的客觀需要。體現到現實當中最突出的問題是：在涉及無形資產評估業務時，《無形提供資產評估準則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產評估的最終目的是使用，不能只強調和規范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產評估準則》中，強調注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明有關使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標，缺乏可操作性。4．評估方法對企業改制中無形資產價值的影響。無形資產主要有三種評估方法：重置成本法、現行市價法和收益現值法。評估方法對無形資產價值的影響主要表現為：首先是評估方法選擇不當造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風險。

(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現實條件下，按功能重置資產，并使資產處于在用狀態所耗費的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產進行估價，即按照評估無形資產全新狀態的重置成本減去該項資產功能性貶值和經濟性貶值估算無形資產價值的方法。由于無形資產具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應性和人賬成本虛擬性的價值特點，在采用重置成本法對無形資產進行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產的評估值時，會存在數據資料不準確和不精確的風險，難以確保評估結果的真實準確。

(2)市價法也稱現行市價法，現行市價評估法是通過市場調查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產與比較對象逐個進行對比調整，估算資產價值的方法。由于無形資產的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業無形資產由于其在同業中的壟斷地位和優越程度不同，為企業帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產，其價值是不同的。因此當無形資產在市場上進行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業從80年代中期才開始逐漸重視無形資產，無形資產的交易時間短、數量少，可使用的無形資產交易的歷史資料有限，采用市價法對這些行業的無形資產進行評估，必須面對數據選用的風險。

(3)收益法也稱收益現值法，收益現值提供是指企業在未來特定時期內的預期收益折現的總金額。收益法是把被評估無形資產剩余壽命期間內的預期未來收益，按照一定的折現率折成現值，來確定被評估無形資產價格的方法。運用收益法對無形資產進行評估的風險主要體現在評估參數收益額、收益期和折現率等因素的確定上。收益額選取的風險是：無形資產的具體類型不同，其使用價值表現不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風險是：無形資產收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業控制的無形資產中相當一部分是因為受到法律和合同的特定保護，如商標、專利權等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內是否還具有剩余經濟壽命是評估時應考慮的重要問題。更新周期法是指產品更新周期和技術更新周期。在一些高技術和新興產業，科學技術進步往往很快轉化為產品的更新換代。折現率選取的風險是：根據折現率的概念可確定折現率的計算方法即以無風險報酬率加上風險報酬率作為折現率。無風險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。新晨

三、完善無形資產評估指標的重要性及措施

1．防止國有資產流失。企業改制中無形資產價值的公正性、合理性為方方面面所關注。首先應明確的是資產評估價值的合理范圍其內涵應是資產評估價值與實際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產評估結果在具體數字上的可應用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產低于正常價格出售和大量流失的現象，避免企業主管部門與原企業經營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業改制工作的透明度。

篇10

關鍵詞：信息公開；聽證制度；安置補償及時；調解

中圖分類號：C912.3 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）10-0130-02

隨著工業化和城市化進程的加快，非農建設用地需求不斷增加，該趨勢的發展使得大批農民的土地被征收而造成農民失地現象。土地被征收后，絕大部分被征地農民成為無地可種、無崗可就、無社會保障的“三無人員”，成為游離在城市與鄉村之間的新弱勢群體，其生存與發展的壓力陡增。此境況下的被征地農民社會心態和價值觀念易發生變化，甚至與政府產生對立情緒。這些因素可隨時引發一系列的社會問題，包括越級上訪或者，威脅著整個社會的安定團結，嚴重損害了政府形象，很大程度上阻礙了和諧社會建設的進程。

總之，被征地農民問題已成為事關改革發展穩定大局的重要問題。建立和完善被征地農民的權益保障機制已迫在眉睫。下面主要從程序性視角出發提出維護被征地農民權益的措施。

一、完善信息公開制度

“一個社會如果希望民主成功，必須負責提供并發行普遍參與管理所需的信息”[1]。這條原則同樣適用于我國當前農地征收問題。對于被征地農民而言，征地信息公開，保證知情權，是其他權益不受侵害的前提。

2001年《征用土地公告辦法》第4條規定了獲批征地的公告期限及主管部門。第5條規定了公告的內容，包括批準時間、批準用途等，對于公共利益等方面的問題沒有涉及。所以無論是被征地農民還是普通公眾都無法了解征地決策與公共利益的關系。這種不全面的信息公開容易引起民眾的誤解，引起沖突事件發生。實踐中，大部分鄉鎮政府以張貼公告來公布征地信息的方式，大大縮小了獲知信息的公眾范圍，造成土地在農戶不知情的情況下被強制征用。這不僅不利于信息公開，而且容易惡化被征地農民與政府間的矛盾。

為提升被征地農民對征地信息的知曉率，筆者提議借鑒臺灣“公告與通知并行”的做法，將土地征收的相關信息在法定地點書面公告外，還同時以書面形式通知征地涉及的農民和農村集體經濟組織，書面通知內容必須包含被征地農民享有的聽證權及其行使期限，另外，該書面通知的送達必須附有相應的送達回執[2]。這種強制性的信息公開模式，降低了被征地農民權益被侵害的概率，也便于被征地農民在土地權益受侵害后尋求法律途徑維權。

同時，對于征地信息的告知時間可提前至土地征收申請正式獲批之前，便于被征地農民及時、全面地了解征地信息。一定程度上擴大征地公益性的公開方式和征地信息渠道，增加征地信息的披露廣度，保證民眾的知情權，從而形成一種決策壓力，有效防止政府部門濫用行政權侵害被征地農民權益。

二、健全聽證制度

聽證，是指行政機關依據《中華人民共和國行政處罰法》，在行政處罰決定作出以前，由非本案調查人員主持，聽取調查人員提出當事人違法的事實、證據和行政處罰建議與法律依據，并聽取當事人陳述、舉證、質證和申辯及意見的程序活動[3]。“聽證”一詞最初僅適用于司法領域，稱為“司法聽證”。

我國在1996年頒布的《行政處罰法》中設立了聽證程序。自此以后，聽證開始正式進入民眾生活，成為監督行政、提高行政能力的重要手段。截至目前，我國已有30多個立法機構采用了立法聽證模式。2004年《行政許可法》確立的聽證程序，從實體和程序上同時完善了我國的聽證制度。然而我國征地過程中的聽證制度只在補償階段適用，對于政府決策本身是否符合公共利益目的，被征地農民無權聽證，所以最終征地變成了政府單獨決定的行為，被征地農民只是被動履行征地公告的要求。

基于上述問題，我們應健全土地征收中被征地農民享有的聽證權，以維護被征地農民權益。

（一）《國土資源聽證規定》第91條明確了被征地農民對擬征地項目的補償標準、安置方案及擬定非農業建設內容的聽證權。對該規定的落實，征地行政機關可借鑒臺灣地區“告知和通知并行”的做法，在書面告知后，單獨通知被征地農民，保證其及時、合理行使聽證權，否則視為程序違法。

（二）被征地農民相互之間可以對征地目的是否合法、征地范圍是否越界、征地期限是否合理等內容提出意見，相互交流后可書面要求參加征地聽證。

（三）行政機關要明確被征地農民參與征地過程的具體程序。參與的過程包括參與公告與通知，參與資料的，參與相關人員的選定，參與公眾意見的表達等。如果被征地農民要求舉行聽證，行政機關應提前明確告知參與聽證的時間、地點、方式、聽證參與人員的選定方式、聽證參與人表達意見的方式和步驟等問題，保證被征地農民的聽證權得到充分、切實行使。

（四）被征地農民與征地機關磋商。征地行為是一種行政強制行為，但是征地補償、安置問題卻是一個可以磋商的民事問題，被征地農民與征地機關進行磋商時應該充分利用市場機制的調節作用。在征地初期，被征地農民與征地機關可針對征地方案、補償標準等問題協商，雙方意見達成一致后，直接報上級部門審批，可以省去對相關內容聽證的環節，避免了社會資源浪費。

（五）聽證筆錄的法律效力要明確化。《征用土地公告辦法》中規定，有關市、縣人民政府土地主管部門將征地補償、安置方案報市、縣人民政府審批時，應當附具聽證筆錄。這種“附具”形式往往導致聽證內容流于形式。所以，市、縣人民政府應在認真審核聽證筆錄的基礎上作出行政決定，將聽證筆錄作為行政決定的參考依據。

三、堅持安置補償及時原則

任何事件的發生都有一個不斷累積的過程，盡管被征地農民發生的時間、方式、規模和結果有很大的不確定性，但是其發生并非無跡可尋。因此，堅持及早介入、及時安置補償原則是將問題化解在萌芽狀態的明智之舉。

及時安置補償要求征地機關高效率、高質量地完成對被征地農民的安置補償工作。根據相關土地法規定：征收土地的各項費用，包括土地補償款、安置補助費及其他補償費用，應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。但不少征地機關存在拖欠征地補償費用的情況，這無疑使被征地農民貧困的生存現狀雪上加霜。

為更好地緩解被征地農民嚴峻的生存現狀，避免被征地農民發生，征地機關及其工作人員一方面應保持高度的政治敏銳性，通過各種手段、措施和渠道廣泛收集信息，及時掌握被征地農民生活狀況，對不穩定因素快速作出反應；另一方面要設計完善機制，對被征地農民盡早安置、合理補償。國外學者奧斯本和蓋布勒指出政府以治療為主而非以防范為主的治理是一種高成本、低收益的治理模式[4]，兩人都主張要建立一種以預防為主、符合實際的預警機制。浙江省溫州市的許多部門和地區都設立了應急預案并踐行之，均收到了良好效果。

四、注重調解作用發揮

在征地過程中借助行政調解化解矛盾糾紛，是落實科學發展觀、構建和諧社會的需求。2009―2011年期間，河南省南陽市方城縣楊吉鄉被征地千余畝，在人民調解委員會的調解下，100戶農戶都得到妥善安置，無一起上訪案件發生。這種利用人民調解委員會化解征地糾紛的方式，實現了和諧征地，達到了雙贏目的，收到了良好的社會效果。

為實現行政調解機制的有效性，應建立健全組織和制度建設。

（一）應明確行政調解原則：一是自愿調解原則。二是合法原則。三是公平公正原則。四是注重實效原則。行政調解的目的是定紛止爭，減少社會資源浪費，實現法律的公正性。

（二）在組織建設上，各行政區域的國土規劃局應設立人民調解委員會，由司法行政機關和征地管理部門進行專業化工作指導。各區域國土規劃局負責聘任人民調解委員會成員，原則上配備5-7名調解員，調解員需熱心調解事業，掌握嫻熟調解技巧，同時還需具備專業的土地征收知識、房地產評估知識和相關法律知識。

（三）對行政調解制度建設而言，首要的是向征地涉及的利益雙方公示調解流程。調解委員會應當將案件受理、當事人雙方的權利與義務、調解組織成立、調解員回避、調解協議的相關內容與調解步驟向參與人員公布，并嚴格按照流程調解，接受社會監督。當事人一方可主動申請征地案件調解，政府及相關部門也可指定調解委員會調解，調解委員會受理兩種方式的調解必須進行登記。調解過程中，涉及相關內容和材料的查閱、核實時，有關單位和個人必須認真配合，保證調解工作順利進行。如遇到征地補償標準超過項目政策或超過已簽協議同類標準，應事先將該情況上報主管部門，對于重大征地糾紛案件也應及時上報。調解工作結束后，及時總結歸檔。

（四）為保證調解工作順利進行，政府部門應建立保障機制。政府部門應給人民調解委員會的基礎設施，如辦公、場地設施等給予足額經費支持，還要為調解委員會預留出財政預算資金，以備應急之需。政府機關還要確保相關部門、單位積極配合調解委員會的工作，從而更好、更便捷地保證農民權益不受非法侵害。

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