房地產開發企業會計實務范文

導語：如何才能寫好一篇房地產開發企業會計實務，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】債務重組 公允價值 賬面價值 會計處理 稅務處理

一、新準則下以房抵債業務會計處理探析

債務重組，是指在債務人發生財務困難的情況下，債權人按照其與債務人達成的協議或法院的裁定做出讓步的事項。債務重組主要有以下幾種方式：①以資產清償債務；②債務轉為資本；③修改其他債務條件；④以上三種主式的組合。根據《企業會計準則第12號——債務重組》及其應用指南的規定，以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現資產的公允價值之間的差額確認為債務重組利得，作為營業外收入計入當期損益。轉讓的非現金資產公允價值與其賬面價值的差額作為轉讓資產損益，計入當期損益。債務人以非現金資產存貨抵償債務的，應當作為銷售處理，按照《企業會計準則第14號——收入》以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。

可見，對于房地產開發企業以開發產品抵償債務行為，只有在符合債務重組定義并滿足債務重組條件時，才能按照債務重組準則的有關規定進行會計處理。對于前述第①、②種情況的以房抵業務，由于其符合或基本債務重組準則的規定，按照債務重組準則的有關規定對其進行會計處理，實務中不存在任何爭議；即：在協議生效或商品房所有權轉移時確認收入實現，按照以房抵債協議確定的所抵債務賬面價值，借記“應付賬款”科目，將照商品房公允價值確認銷售收入，貸記“主營業務收入”科目，將商品房公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額確認為債務重組利得，借記“營業外收入——債務重組利得”科目；同時結轉商品房成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目；同時按照應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費金額，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業稅（應交城市維護建設稅、應交教育費附加等）”科目。而對于第③種情況的以房抵債業務由于在相關準則中未對其會計處理做出明確規定，因此在實務處理就出現了二種不同的處理方法，即：①按照所抵債務的賬面價值確認銷售收入，同時結轉相應的成本，不確認開發產品公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額；②按照《企業會計準則第14號——收入》的規定對其進行會計處理，即：按照開發產品的公允價值確認銷售收入，同時結轉相應的成本，將開發產品公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額作為捐贈支出，計入當期損益。對于上述二種處理方法，第①種會計處理方法明顯不符合收入計量的有關規定，混淆了已收或應收合同或協議價款與公允價值的區別，因此不正確；而第②種會計處理方法則更符合該項經濟業務的實質，因為開發產品公允價值高于所抵債務賬面價值的部分實質上是一種無償贈與，按照捐贈支出對其進行會計處理是合理合法的；因此筆者認為對于第③種情況的以房抵債業務采取該種處理方法是正確合法的；即：在協議生效或商品房所有權轉移時確認收入實現，按照以房抵債協議確定的所抵債務賬面價值，借記“應付賬款”科目，將商品房公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額確認為捐贈支出，借記“營業外支出——捐贈支出”科目，將商品房公允價值確認銷售收入，貸記“主營業務收入”科目；同時結轉商品房成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目；同時按照應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費金額，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業稅（應交城市維護建設稅、應交教育費附加等）”科目。

二、以房抵債業務的流轉稅和所得稅處理探析

根據營業稅和企業所得稅的有關規定，房地產開發企業以開發產品抵債屬視同銷售行為，應按規定計征相應的稅款。營業稅方面，根據《營業稅暫行條例》及其實施細的規定，視同銷售的應稅營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。當納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由時，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；③核定計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）。可見，對于前述第①、②情況的視同銷售行為，由于開發產品的公允價值小于或等于所抵債務賬面價值，因此按所抵償債務的賬面價值確定其應稅營業額，按銷售不動產稅目計算繳納營業稅，在實務處理中不存在任何爭議。而對于前述第③種情況的視同銷售行為，如何確定其應稅營業額在實務處理中則存在二種不同的觀點：第一種觀點認為雖然開發產品的公允價值大于所抵債務賬面價值，但由于以房抵債行為是因企業資金緊張等原因引起的，不屬于價格明顯偏低且無正當理由應由主管稅務機關核定其應稅營業額的視同銷售行為，因此應按照所抵債務賬面價值確定其應稅營業額；第二種觀點認為開發產品公允價值高于所抵債務賬面價值的差額實質上是一種無償贈與或利益輸送行為，屬于價格明顯偏低且無正當理由應由主管稅務機關核定其應稅營業額的視同銷售行為，因此應按照開發產品的公允價值確定其應稅營業額；對于上述二種觀點，筆者認為第一種觀點的法律依據比較牽強，存在一定的納稅風險；而第二種觀點則更符合該項業務實質，且與開發產品實際銷售時的應納稅額一致；因此對于前述第③種情況的視同銷售行為，應按照開發產品的公允價值確定其應稅營業額，按銷售不動產稅目計算繳納營業稅。

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關鍵詞：房地產企業會計核算；會計信息失真；問題；對策

一、引言

房地產開發企業具有資金投入量大、投資時間長、投資風險偏高的特點。從生產經營角度而言，房地產開發企業開發周期長、環節多，開發投入大，風險高。表現在會計核算上，成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，這就要求要在會計核算上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發成功；從產品角度而言，房地產開發企業產品具有高價值性，銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產企業相比具有一定的特殊性。房地產企業投入產出比例階段性不合理，業績波動較大，信息披露容易不足。目前適用于房地產開發企業的會計規范有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》，如何在門類眾多的制度，準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，使會計人員提供的會計信息更加真實、可靠，是目前亟待解決的關鍵問題。

二、房地產開發企業會計核算存在的問題

1　房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，在會計實務中房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。房地產開發企業會計制度和《企業會計準則一收入》在商品房所有權上的重要風險和報酬是否轉移問題上存在分歧。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，《企業會計準則――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入。

2　房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

房地產開發企業的生產周期較長，在開發過程中，由于項目尚未完工或即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動，而開發產品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時，低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。通常房地產開發企業的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

3　收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大，不適用一般的公司業績評價指標。因此，評價一個房地產開發企業的業績，不能以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等。

三、完善房地產開發企業會計核算的對策

1　正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標準。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合法律標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認，法律標準是專業標準的前提條件。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收人確認標準。專業標準的收入確認是以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，在實際操作中有很大的困難性。

銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，企業不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據，對于簽訂正式房屋銷售合同，由于商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則一收人》的有關規定，也不能確認收入，購買方取得商品房產權證時確認收入，會導致收人滯后，不符合收入確認原則。因此，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2　引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

引人計劃銷售價格的概念，解決與銷售收入不配比的情況。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，以實際開發成本除以計劃銷售總額的出計劃銷售成本率來進行商品房成本的結轉。在實際工作中，視開發規模大小，還可以分為實際售價成本率結轉法和計劃售價成本率結轉法。實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少下作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

3　擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)應增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

(2)應增加分項目現金流量信息的披露。以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金，以此提高其現金流量信息的有用性。

(3)重視質量保證金及風險的披露。房地產開發行業具有高風險的特征，企業應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。企業還應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證，但鑒于房地產商品的長期性、高價值性，房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同之處在于其保證金的數額更大、保證期限更長。

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【關鍵詞】房地產 開發企業 會計核算

2007年1月1日，新會計準則在上市公司全面推行，企業財務報告的形式、內容、規則均發生重大變化。其中《投資性房地產會計準則》、《借款費用準則》的建立使房地產的會計核算更加合理，使房地產業的會計信息披露更加真實。那么探討新會計準則下房地產開發企業的會計核算具有重要意義。

一、房地產開發企業會計核算的特殊性

房地產開發企業是一類經營土地和商品房，資金投入量大、投資時間長、投資風險偏高的企業，主要具有如下特點：從生產經營角度而言，房地產開發企業一是開發周期長、環節多，表現在會計核算上，成本的結轉期以開發項目的建沒周期為準；二是開發投入大，風險高，這就要求要在會計核算上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發成功。另外，從產品角度而言，房地產開發企業產品具有高價值性，銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產企業相比具有一定的特殊性。同時房地產企業業績波動較大，信息披露容易不足，若運用一般的公司業績評價指標，則可能誤導投資者，這些特點都導致了房地產開發企業會計核算的特殊性。

二、房地產開發企業會計核算存在的問題

1、科目設置復雜

對比《企業會計準則一投資性房地產》和原有的會計準則，而在此前財政部頒布的《關于執行(企業會計)和相關會計準則有關問題解答》的通知中，第九點曾對房地產開發企業出租的開始產品有單獨的解釋。這些規定對于這類資產，應當設置 “出租開發產品”科目，并在其下設置“出租產品”和“出租產品攤銷”二個明細科目，核算企業開發完成用于出租經營的土地和房屋的實際成本以及出租產品攤銷的價值，企業在期末編制報表時對于意圖出售而暫時出租的開發產品的賬面價值，規定在資產負債表的“存貨”項目內列示，對于以出租為目的的出租開發產品的賬面價值，規定在資產負債表的“其他長期資產”項目中列示。

2、借款費用中掛賬現象嚴重

房地產開發企業往來余額通常較大。借款費用中用掛預付、應轉收入掛預收現象較為普遍。且長年掛賬。目前，房地產開發企業大都采取預售的營銷方式。由于轉讓、銷售不動產營業稅納稅義務發生時間與現行房地產開發會計制度規定經營收入實現的規定存在差異。部分企業為達到少繳或不繳稅款的目的，通常將預收的售房款長期掛“預收賬款”科目或以單位之間往來款的名義掛在“應付賬款”科目，而實際情況又大體分為兩類：一是利用其所屬的售樓中心，進行日常售房收入，除部分上繳財務入賬外。其他收入沉淀在售樓中心。隱匿收入；二是采取委托其他單位銷售房屋，將預售款或銷售款長期掛在受托方賬戶。

3、收入確認相對隨意

房地產的開發周期比較長，少則一年，多則數年，開發產品至完工須經過若干個開發階段：規劃設計-可行性論證-征地拆遷安置補償-三通一平-建筑安裝-配套工程-綠化環境。房地產產品往往采用預售、分期付款銷售等多種銷售方式，會計實務中的關鍵問題在于確認哪個環節為收入一些房地產企業就利用收入和成本不配比、建設周期長來調節利潤。以達到少繳或延遲繳稅的目的。部分房地產企業將預收房款作為“借資款”。掛在“其他應付款”科目；部分房地產企業采用“體外循環”方式，將售房收入存放在其他公司賬上。再假借其他事項往來轉回資金， 隱瞞收入；還有很多工程已完工。房屋已售出，但是遲遲不進行竣工決算和會計核算等等。

4、會計信息風險披露不足

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種高風險性要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號――從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》的第三條中要求企業披露質量保證金的核算方法：第八條中規定發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。從上述規定可以看出三點：第一，證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法：第二，證監會要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險：第三，目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。從上市公司披露的實際看，對質量保證金問題基本上未加披露。

三、加強房地產開發企業會計核算的措施

1、優化會計科目的設置

其實房地產開發企業應根據開發項目多少，規模大小及內部管理需要來進行成本核算，比如在企業內部單位不實行獨立核算的情況下，可不單設開發間接費用賬。在成本項目欄內增設管理費用和利息欄，因管理費用和利息是間接費用的主要內容，為簡化核算，還可取消開發成本一級賬，將房屋開發、土地開發、配套設施開發和代建工程開發直接設為一級賬，再按項目分設明細。在實務中，可按核算對象設立成本卡片，連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，年末只把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。另按一級賬戶設立多欄式匯總明細賬，按年節轉。成本卡片分為兩部分，臺頭部分和賬表部分，臺頭列示施工合同的主要內容，如開、竣工日期，施工單位、建筑面積、預計投資及變更情況等。正文部分為通常的多欄式明細賬，連續記載成本開支情況。

2、合理處理借款費用

新頒布的《企業會計準則第17號――借款費用》對此則規定：企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。依據此項規定，房地產商品是需要經過較長時間的購建才能達到預定可銷售狀態的存貨，應將其達到預定可銷售狀態之前發生的借款費用，計入開發成本。不僅如此，新準則還擴大了借款費用資本化的范圍，新準則中借款費用資本化的范圍不僅包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入的專門借款，而且包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而占用的一般借款。為此筆者建議對借款費用核算應充分考慮配比原則。借款費用要在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按實際占用資金計算計入房地產項目成本。先將未完工的且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象。

3、完善收入確認

作為房地產進行核算的建筑物和土地使用權，應同時滿足下列條件時予以確認，一是企業能夠取得與該項房地產相關的租金收入或增值收益；二是該項房地產的成本能夠可靠地計量；三是作為房地產的建筑物和土地使用權，應能單獨計量和出售，即該房地產的產權可單獨劃轉和交割。企業還可采用排除法確認投資性房地產；企業用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及房地產開發企業作為存貨的房地產不屬于投資性房地產；企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租房地產，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產，但在編制合并財務報表時，作為企業集團的自用房地產。除此之外，企業持有的房地產應作為投資性房地產。

4、提高信息披露含量

一是增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，故需在財務報告附注中披露土地儲備量及取得成本情況。二是增加分項目現金流量信息的披露。建議以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金，以此提高其現金流量信息的有用性。三是重視質量保證金及風險的披露。房地產開發行業的高風險性應在會計信息披露環節得到充分的揭示。

【參考文獻】

[1] 饒倩妮：房地產開發企業會計核算初探[J].決策與信息?財經觀察，2007（1）.

[2] 郜月：新會計準則體系下投資性房地產開發企業會計概算[J].河南科技，2007（2）.

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關鍵詞：項目教學法；行業會計；自主思考

高職院校是培養高素質專門人才的基地。著重于培養面向特定行業和特定崗位的操作技能型人才。動手能力強是高職院校學生的一大特點。在高職院校的專業課的講授中，也是注重實踐教學。但是，高職院校學生也有一個很突出的缺點，就是自主思考能力差。而傳統的教學往往忽視了學生自主思考能力的培養。傳統的會計課堂教學，是“教師講、學生聽;教師寫，學生抄;教師考，學生背”的比較呆板的公式化的教學模式，是典型的以教師為中心，以課堂為中心，以教材為中心的教學模式，費時費力，知識輸出量少；不能全面啟發學生的思維，忽視了學生在學習上的主動性，不能激勵學生的創新精神，難以培養出發展后勁足、開拓創新型的會計人才。

項目教學法是指將該課程中的知識、內容轉化為若干個教學項目，在課堂中圍繞項目組織和展開教學，讓學生直接參與項目全過程的一種教學方法。此方法不再把能力作為知識來傳授，而是使學生的能力在完成項目、任務中到提升。所以項目、任務的設計就成了項目教學的難點。《行業會計實務》是適應時下各大產業經濟的迅速發展，結合新會計準則，以五大行業會計為基礎，以就業為導向，從理論和實踐兩大方面為我院會計專業和財務管理專業人才培養需要而開設的課程。在《行業會計實務》運用項目教學法，能夠將以前所學的知識進一步鞏固，還可為學生創造一個發揮自我能力的空間。以下是以房地產開發企業會計為例來談談項目教學法在《行業會計實務》中的應用。

1項目目標：掌握房地產開發企業房屋開發成本的核算

2項目任務：對房屋開發過程中發生的經濟業務做出賬務處理，并準確核算出該房屋的開發成本以及結轉其成本。

3為完成項目應具備的知識

3.1財務會計知識

3.2房地產開發成本的核算知識

3.2.1房地產開發企業的核算流程

3.2.2土地開發成本的核算

3.2.3配套設施開發成本的核算

3.2.4開發間接費的核算

4課堂設計

4.1導入項目

勝達房地產所開發的金色藍庭樓盤開發完成。該房地產此次開發該樓盤一并開發小高層、高層、商店、幼托設施各一套。請核算金色藍庭小高層的開發成本。相關經濟業務如下：

4.1.1結轉自用土地征用及拆遷補償費1341000元、用銀行存款支付前期工程費42，000元，基礎設施費675，000元。此類開發支出按各開發產品的用地面積進行分配，各開發產品用地面積如下：

小高層4000平方米

高層6000平方米

商店1000平方米

幼托設施1000平方米

4.1.2將小高層、高層商品房的建筑安裝工程進行招標，標價為2，160，000元，這兩棟商品房的預算造價為：

小高層1，260，000元

高層1，440，000元

合計2，700，000元

工程價款用銀行存款支付。

4.1.3幼托設施與房屋不同步開發，幼托設施和各項開發產品的預算成本如下：

小高層1，600，000元

高層2，400，000元

商店1，000，000元

幼托設施 175，000元

4.1.4用銀行存款支付開發間接費528000元，按各開發產品的直接成本將開發間接費分配計入各項開發產品的成本中。

除小高層未開發完成外，其他各項開發產品的成本如下：

高層2，265，000元

商店 785，000元

4.1.5幼托設施開發完成，實際總成本為186000元。結算其實際成本。由于高層和商店均已出售，所以決定將少提數計入未出售的小高層。

4.1.6將小高層完工驗收，并結轉其成本，等待銷售。

4.2項目要求

4.2.1計算小高層的房屋開發成本；

4.2.2根據與小高層有關的經濟業務編制記賬憑證（以會計分錄代替）。

4.3展開項目

4.3.1小高層開發成本的計算

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【關鍵詞】房地產 會計核算 收入

近年來，隨著我國城鎮化建設的快速發展，房地產事業取得了飛快的發展，其發展帶動鋼鐵、水泥、建材等各個行業的發展，為國民經濟的發展做出了重要貢獻。房地產行業投資數額大、建設時間長、建設過程環節多以及開發風險大等這些特點決定了房地產企業在會計核算工作中具有復雜性和特殊性。當前，我國房地產企業在會計核算中存在不少問題，需要進一步去完善。

一、房地產開發企業在會計核算過程中存在的問題

（一）房地產開發企業收入難以確定性

房地產企業一般的商品房為自己自行開發，一般經營業務涉及了從可行性研究、征地、、勘察、設計、建設、銷售到售后服務等各個環節，開發的時間長、投資資金大。一般在建設初期房地產開發企業的資金就基本花費殆盡，如何取得下一步房地產開發的資金，是每個房產企業不得不面臨的最大問題，目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款。由于近年來國家對于房地產行業的調控力度加大，中國人民銀行大幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，使得房地產企業融資變得很困難。這就決定了房產企業一般通過預售籌集資金，一般我國現行規定只要房屋取得預售許可證就可以開始銷售，簽訂正式合同，在房屋正式驗收合格后交與買方。因此房地產企業的是收入就有其特殊性，難以運用會計準則中的權責發生制進行收入的確認，收入確認是在訂立正式合同但房屋沒有交付時做收入的確認，還是在開發產品已竣工驗收并完成竣工決算時做收入確認，還是在辦理產權證后再去確認收入就出現了混亂。

（二）房產開發企業商品房成本與售價難以實現平衡匹配

房地產行業具有資金投入大、建設時間長的特點，從獲得項目到開發完成，可能需要2-3年或者更長時間，這樣必然使得房地產企業在一段時期內投入和收入無法平衡。房產建設前期需要投入大量資金、支出大幅增加。即使這時房屋已經預售，但是由于沒有交付，按照會計準則可能無法進行收入確認，這就造成公司利潤會出現大幅波動，不能真是客觀反映公司業績水平和經營水平。因此，正確合理地確認公司的收入是真是反映公司經營業績的前提。

（三）信息披露存在缺陷

信息披露存在缺陷主要表現在兩個方面一是現金流量信息不足，二是風險信息披露不全。現金流量信息不足是由于在工程建設完成前主要表現為現金的流出，在工程完工竣工驗收后又集中表現為現金的流入，由于建設工程建設周期長，現金流入、流出的跨越大，往往對于投資者來說難以真是了解企業的現金真實流動情況。房產企業在項目的開發過程中建設周期長，負責率高，受國家政策、宏觀經濟、工程質量等影響，風險較大。這就要求房地產企業及時提供企業潛在的風險。

二、完善房地產企業會計核算的方法

（一）結合法律標準規范及房地產公司的特點對收入加以確認

1.首要條件是符合法律標準，法律標準指房地產公司在開發房產的過程中各項手續齊全，按照國家相關部門規定取得了土地使用證、開工許可證及商品房預售許可證等，并按相關法律法規進行交易買賣。這些法律標準是房屋預收款進行確認的必要條件，但還不是充分條件。

2.其次符合專業標準，按照會計專業準則，銷售商品收入同時滿足下列條件，收入才能予以確認：（1）商品的所有權上的風險及其報酬是否已經轉移到購買方；（2）企業是否保留了與商品所有權相聯系的繼續管理權，是否對商品還進行有效的控制；（3）收入的金額數量能不能夠可靠計量；（4）與交易相關的經濟利益能否流入企業；（5）相關的已發生或將發生的成本能否可靠地計量。

綜合以上兩個收入確定的標準，結合房地產行業的自身提點，筆者以為房屋具備以下條件可以進行收入確認：（1）房屋已按照國家相關法規規定進行竣工驗收合格；（2）買賣雙方簽訂正式購房合同；（3）雙方按照規定履行合同義務。

（二）合理劃分成本核算對象，使銷售收入與成本配比。

對于開發較大的工程項目、建設時間較長的房產項目，可以結合項目的具體特點和成本核算的需要，按房產項目的施工劃分及其不同類型進行會計成本核算工作。同一施工標段項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。如果同一施工項目，建設的有高層、小高層、多層等，可按其結構形式劃分核算對象。根據會計核算和企業管理需求，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均可單獨成為會計成本核算對象。

（三）加強信息披露的全面性和及時性

會計核算中的信息披露的質量對于會計核算有著重要的意義。由于房地產在開發的過程中土地成本在總成本中占據很重要的位置，所以房地產企業在披露會計核算信息的過程要增加土地儲備情況的信息，土地儲備的多少一般能夠反映了企業未來發展的趨勢，擁有大量優質地段的土地資源，可能就會給企業未來的發展帶來巨額利潤。因此，房地產企業在制作財務報表過程中應在附注中增加企業土地儲備情況及其獲得成本的信息披露。在現金流量信息的報表制造中，以項目為基本單位，披露某以項目在開發過程中的現金流量情況，包括直接費用、間接費用的支出，房屋預售取得的收入情況。通過提高全面的信息流量增加信息的實用性。

加強風險信息的披露，房地產建設工程由于自身的特點，投資大，建設時間長，風險高的問題，所以在項目建設的過程中應加強風險信息的披露。通過建立質量保證金，為商品的質量提供保證，企業根據開發項目的風險特點，提取保證金，納入工程開發成本，提高應對風險的能力。企業應在其財務報表中應增加風險提示，披露企業存在的風險，增加風險的透明度。

三、結束語

房地產行業由于自身的特點，存在著資金投入大、建設時間長、建設期間受政策以及經濟的影響的風險特征，與其他商品來比其特殊性較大。因此，做好房地產企業的會計核算工作，充分發揮會計職能，對于企業的健康發展和安全運行有著非常重要的意義。

參考文獻

[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則——收入[M].北京：中國財政經濟出版，2006.

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成本會計是一門應用性和實踐性很強的學科。做好成本會計工作，需要擁有一本內容翔實豐富、應用性強的專業書籍無疑可使我們的學習事半功倍。值得慶幸的是，由唐山職業技術學院崔紅敏教授和徐洪梅教授主編的《成本會計實務（含項目訓練）》就是這樣一本高職高專院校財會類專業項目化教學教材，也是會計相關從業人員工作的參考用書。

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編者對內容的介紹也是全面的，以《教育部關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》（教高[2006]16號）為指導，以財政部新頒布的《企業會計準則》及其應用指南為依據，圍繞會計工作任務選擇課程內容，按照“理論和實踐同步，教學做一體化”的教學模式進行編寫。比如：針對各行業在成本核算上的差別，為拓展學生的知識面和增強其就業適應能力，教材兼顧介紹了商品流通企業、交通運輸企業、房地產開發企業、施工企業成本核算的基本業務知識與技能。這是一本編纂相當有特色的，把理論和實務有機結合的教科書。

教科書的特點是要淺顯易懂，但也不能流于膚淺，要將學科的最前沿知識系統化的納入。比如：教材中的案例，注重強化各賬表之間的數據勾稽關系。該套教材系統化的闡述，能對閱讀者起到一種思維訓練的作用。

成本會計實踐性強，同時對交叉學科的知識要求也很高。該教材強調實踐環節，充分體現能力本位的思想，并將學歷教育與職業資格認證考試相結合，更貼近高職教育教學實踐。為實現這一目標，每個項目后均附有項目練習，為該項目的教學和自學提供方便。并配有《成本會計實務項目訓練》，包括成本會計實務分項目的訓練、綜合技能訓練、理論模擬試題、參考答案等部分。《成本會計實務項目訓練》內容貼近實際，以企業實際發生的經濟活動為訓練資料，訓練資料準確、規范，訓練項目設計科學、完善，訓練內容具有一定的啟發性、應用性、職業性、開放性、綜合性，將實際業務操作訓練與職業能力培養相結合，以利于培養新型成本會計人才。這體現了編者具有多年的教育教學經驗，教材實用性強。

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關鍵詞：企業會計準則；投資性房地產；重要意義

中圖分類號： F235.91 文獻標識碼： A 文章編號：1671-1297(2008)09-153-01

隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。鑒于投資性房地產具有高收益高風險的特征，為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006 年2月15日了《企業會計準則第3號――投資性房地產》。此準則對于公允、客觀地反映企業投資性房地產的價值具有重要意義。本文結合自己的理解，就如何更好地實施新準則談一談一己之見。

一、投資性房地產的概念

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營活動場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。投資性房地產是一種經營性活動，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權而取得的使用費收入。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》，投資房地產的范圍包括：1、已出租的土地使用權；2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權；3、已出租的建筑物。并明確規定，下列各項不屬于投資性房地產：①自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；②作為存貨的房地產。在會計實務處理中，投資性房地產和自用房地產在實物形態上完全相同，例如都表現為建筑物或構筑物、土地使用權等，確定一項房地產是屬于自用房地產還是作為投資性房地產，關鍵在于確認其持有房地產的目的。

二、投資性房地產準則的顯著特點

（一）將投資性房地產與固定資產分賬列示

固定資產是企業為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的、使用壽命超過一個會計年度的有形資產。長期以來，我國企業會計準則將投資性房地產作為固定資產來進行確認、計量和披露，并按其使用年限計提折舊，而現實中，投資性房地產經過若干個會計年度后，其市場價值不僅高于其賬面原值，而且往往是其賬面價值的數倍。此外，企業持有投資性房地產的目的在于賺取租金或資本增值或兩者兼有，即為投資而持有，因而，將投資性房地產視同一般固定資產，無論在理論上還是實務上都顯得不太適宜。基于此，新準則將投資性房地產與固定資產分賬列示，記入“投資性房地產”科目進行反映，涵蓋了已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物，從目的和歸屬上將兩者加以區分，從而體現了投資性房地產的現值，有利于提升會計報表的科學性與可理解性。

（二）引入公允價值計量模式

投資性房地產準則引入了公允價值計量屬性。所謂公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。新準則對投資性房地產的后續計量有條件地采用了公允價值模式，指出企業應于資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，同時，如有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。投資性房地產準則中引入公允價值模式，實現了資產計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應用可以真實地反映投資性房地產的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供對決策有用的信息，這樣對企業本身、投資者、債權人、企業主管部門及社會公眾都有益。

三、投資性房地產準則的應用

投資性房地產是我國會計領域的新生事物，尤其是公允價值計量屬性的引入，由于估計公允價值時存在復雜性、不確定性，勢必帶來操作上的困難。為了更好地運用新準則，從國家、企業、投資人、債權人等多方利益出發，站在真正如實反映會計信息的角度，筆者認為應著手做好以下幾個方面：

（一）加強公允價值計量的理論研究

我國理論界對公允價值計量屬性的研究尚不深入，當務之急，我們需要加強公允價值計量的理論研究，借鑒國外公允價值計量先進的研究成果，結合我國實際情況，制定符合我國國情的公允價值準則框架，在此基礎上制定邏輯一致的公允價值計量具體會計準則。另外，我國也迫切需要制定一項專門和系統的公允價值審計具體準則，這對提高公允價值計量的可靠性有重要作用。

（二）完善我國的市場體系

公允價值是通過市場確認的，但市場環境是復雜多變的，房地產市場交易價格是多變的，盡管近幾年在持續攀高，也因此帶來高度的市場泡沫風險，因此，只有不斷完善的市場體系，讓房地產市場價格理性回歸，這樣市場交易價格才能成為真實的、準確的市場信號。

（三）提高會計、審計執業人員素質

新會計準則的實施，需要企業的財務人員更多地運用職業判斷，也更需要審計人員提高業務知識和職業判斷力，才能有效起到審計監督作用。為了節約實施新準則的運行成本，更重要的是為了更好掌握新準則，企業應該為財務人員提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應新準則并找到解決問題的對策。

參考文獻

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一、投資性房地產準則與國內、國際相關制度的比較

（一）與國內相關制度的比較

（1）包含范圍不同。投資性房地產準則前無此準則，并不將投資性房地產單獨劃分出來。如房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，設置“出租開發產品”科目并在其下設置“出租產品”和“出租產品攤銷”二個明細科目，核算企業開發完成用于出租經營的土地和房屋的實際成本以及出租產品攤銷的價值；固定資產中的房地產對外出租的，在“固定資產”科目核算；土地使用權在“無形資產”科目核算；投資性房地產準則后規定投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產。對投資性房地產規范的范圍包括：已出租的、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

（2）計量模式不同。投資性房地產準則前無論是固定資產還是無形資產都是采用成本模式；投資性房地準則后引入公允價值模式，對投資性房地產的計量有成本模式和公允價值模式兩種。在投資性房地準則中，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，由此產生的公允價值的變動直接計入當期損益。

（3）后續支出處理不同。投資性房地產準則前，對于固定資產規定如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，計入固定資產的賬面價值，增計后金額不應超過該固定資產的可收回金額，除此以外的后續支出計入當期費用；投資性房地產準則后規定如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，視為改良，計入投資性房地產的賬面價值。反之，計入當期費用。

（二）與國際會計準則的比較

（1）涵蓋范圍比較。我國是社會主義國家，其政治體制決定了在我國土地歸國家和集體所有，企業只能取得土地使用權。因此，我國投資性房地產準則中所說的土地是指土地使用權，而《國際會計準則第40號――投資性房地產》（IAS40）提到的土地是指土地所有權。我國新準則的適用范圍包括三類：1）已出租的土地使用權。2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。3）已經出租的建筑物。IAS40規定除此之外，還包括融資租賃租入的房地產和經營租賃租入轉租的房地產。這是由于我國會計實務中的融資租賃主要是動產，房地產等不動產的融資租賃很少見，而經營租賃租入的房地產承租方不入賬，正是基于這樣一種情況，我國投資性房地產準則沒有將融資租賃租入的房地產和經營租賃租入轉租的房地產納入投資性房地產范圍，而是納入《企業會計準則第21號――租賃》之中。

（2）初始計量比較。我國投資性房地產準則第七款第二條規定：自行建造的投資性房地產，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要的支出構成。而IAS40第七條規定：為將來作為投資性房地產而正在建造或開發過程中的房地產，這種房地產在建造或開發活動完成之前，適用《企業會計準則第16號――不動產、廠場和設備》，待建造和開發活動完成時，該項房地產成為投資性房地產，適用IAS40。即自建投資性房地產完工前，不作為投資性房地產而作為不動產核算。

（3）后續計量比較。我國投資性房地產準則第九條規定：會計處理可以采用成本模式或公允價值模式但傾向于成本模式為主導。同時規定只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這在一定程度上提高了投資性房地產采用公允價值計量的可靠性。IAS40第24條規定，可以采用公允價值模式或成本模式作為其會計政策，并且將選定的會計政策采用于其全部投資性房地產。但同時規定.選擇成本模式的企業，仍應對投資性房地產的公允價值進行披露。因此，IAS40更傾向于采用公允價值模式。

（4）相互轉換方面比較。我國投資性房地產準則第十六條規定：自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時投資性房地產按轉換當日的公允價值計量，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而IAS40第57條規定：對于將存貨轉換成一項將按公允價值計量的投資性房地產，轉換之日房地產的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認。由此可見，對于轉換日房地產公允價值與原賬面金額的差額，我國采用分別對待處理：差額為正數，計入權益中；差額為負數，計入當期損益，體現了謹慎性原則。而IAS40則將該差額一律計入當期損益。通過上述的比較，我們可以看出投資性房地產準則出臺，既參考了國際上的標準，又體現了我國國情的會計準則，是我國會計準則發展的必然方向。

二、投資性房地產準則實施中存在的問題

（一）應用公允價值計量屬性的公司較少

由于公允價值模式的使用存在很多的限制條件，僅僅是備選方案，處于會計計量的從屬地位。如企業有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式等。所以大部分進行房地產開發、擁有大量投資性房地產的上市公司并沒有采用公允價值模式計量，而是沿用成本法進行計量。因此，原有會計制度下存在的問題繼續存在，會計報表顯著低估企業投資性房地產的價值，與國際會計準則存在實質性差異。

（二）加大了企業的損益波動性

公允價值的變化將加大凈損益的波動幅度。目前的會計制度下，投資性房地產物業以盈利穩定為最大特點，但由于我國的投資性房地產物業市場剛剛進入加速發展階段，不會排除部分投資性房地產物業出現貶值的可能，但更多的投資性房地產物業升值潛力較大且預計將會持續。采用公允價值后，相關公司每年凈利潤的影響將主要取決于當年投資性房地產的升值程度，成本法下的折舊和攤銷問題從“顯形”轉入“隱形”。這樣一來，凈利潤將根據公允價值的變化而波動，從而不同于成本法下的盈利穩定性。在我國目前的市場狀況下，更多的投資性房地產物業是體現為持續的升值，則計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續的額外提升。這種由于增值帶來的損益增加不同于企業盈利水平的提高，各種影響因素大大增加，重新在新的市場格局中發生作用達到平衡，從而對企業的損益帶來一種不穩定。

（三）損益大幅波動致使PE法參考價值大大降低

PE稱為市盈率，也就是市價除以每股收益，而公允價值波動計入當年損益，意味著公司的損益將會產生巨幅波動，一改租金收益的一貫穩定性。舉例來說，即使公允價值僅出現5%左右的小幅波動，便意味著損益可能出現成倍的或正或負的變化。EPS的極不穩定，使投資性地產股的估值標準面臨挑戰、PE值的參考價值大大降低。實際上，會計標準的國際化必然會導致地產股估值標準的國際化接軌。即股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。擁有較高資產溢價，以及良好現金流的公司，將具有很好的投資價值。投產性房地產準則出臺意味著投資性地產股的估值標準面臨挑戰，原來市場普遍認同的PE法估值標準，因公司損益將會隨市場公允價巨幅波動，而失去其參考意義。

（四）公允價值實際執行存在一定的難度

采用公允價值模式的關鍵在于市場的有效性，即為投資性房地產所確定的重估價值必須“公允”，否則相當于變相給一些企業創造了損益操縱空間。如何真實反映企業的真實價值，其前提條件在于必須有比較活躍且規范的相關交易市場和客觀公正的價值評估機構。而在目前的市場條件下，要找到每一處投資性房地產的活躍市場是比較困難的。客觀公正的公允價值評估機構也不完善，因此從客觀上來看，企業操縱損益的能力將得到增強，而相關政府部門實行管制規范的成本將加大。另外對那些投資性房地產數量較多的公司，每年增加的評估費用也值得考慮。

（五）公允價值的披露中可能存在的缺陷

投資性房地產準則要求企業采用公允價值模式，應當在附注中披露與投資性房地產有關公允價值的確定依據和方法以及公允價值變動對損益的影響。然而對于公允價值依賴于具備獨立資格的評估師所作評估的程度的披露，及投資性房地產產生的相關收益和費用、投資性房地產變現能力、限制情況的披露，沒有一個具體規定，這就會給一些信息披露不充分的公司產生積極的影響。使企業的會計信息不能得到真實地反映，也不利于企業會計信息之間橫向相互對比。

三、投資性房地產準則完善的建議

（一）鼓勵采用公允價值模式計量，配合金融市場改革

《國際會計準則第40號――投資性房地產》第25條認為：從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報。只有在該準則第47條規定的特例的情況下，有證據表明企業首次取得一項投資性房地產時，公允價值的合理估計范圍差異極大，不同結果的可能性極難估計，企業才采用成本法模式計量。可以理解為國際會計準則傾向企業優先選擇公允價值模式。相反，國內會計準則可能擔心個別企業人為操縱企業損益，而傾向上市公司優先選用成本法，嚴格限制公允價值模式計量，可能進入“因噎廢食”的誤區。其實成本法下仍然可以操縱企業損益，如通過出售投資性房地產，因其賬面凈資產遠低于市場價，可以突擊實現損益；利用遠低于市場價的賬面凈資產，維持遠高于實際情況的凈資產收益率等指標，滿足再融資最低指標要求，誤導金融市場資源配置。所以，在政策上，要鼓勵上市公司采用公允價值模式計量，實現與國際會計準則接軌。

（二）規范公允價值評估機制

因為從長遠來看，執行投資性房地產準則后，每個會計期末投資性房地產的價值調整都將以前一期的公允價值為基礎，價值調整幅度將小于首次執行新準則時的價值調整幅度，損益也不會因此出現更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產將不再計提固定資產折舊和無形資產攤銷，在評估投資性房地產公允價值時，資產的折舊或攤銷已被考慮在內，其結果應已體現在“公允價值變動損益”科目內。因此，只要公允價值是合理的，那么公允價值變動就不會對企業期末凈利潤產生實質性影響。我國應制定一個單獨的公允價值計量準則并且進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件，加大對公允價值估價技術的研究，規范公允價值評估機制，加強公允價值會計相關準則的探索、改進和完善。

（三）提高會計人員的業務素質，引入先進的估值方法

公允價值的引入增加了大量的職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平。另一方面，公允價值應用中大量不確定因素的使用，為企業利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和道德教育。從主觀上消除利潤操縱的動機，是杜絕利用公允價值操縱利潤的根本措施。

同時在公允價值計量模式中，必須引入先進的估值模型和方法，對估值采用合理依據和科學手段，使估值的依據合理。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值法（NAV）等估值方法和估值模型的核心地位，也必將引導市場對這些方法進一步的認可，而且隨著投資性房地產物業的增多，特別是人民幣升值和我國經濟持續發展，投資性房地產準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。即使對以開發業務為主的房地產企業來說，投資性房地產準則的施行也會導致投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構成制度性的長期利好。

（四）引入第三方房地產專業評估機構進行評估計量

引入第三方房地產評估機構，能增加公允價值計量的獨立性與公允性。建議要求上市公司聘請經過有關部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行獨立評估，避免人為操縱企業損益。要引入第三方房地產專業評估機構，首先，要加強資產評估師的隊伍建設，資產評估師的職業素質將影響最后評估結果的公允與否。其次，要加強對評估工作的監督，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對他們的評估工作予以監督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為，為公允價值計量模式引入奠定基礎。

（五）充分規范披露投資性房地產的信息

公開透明的信息披露是遏制企業損益操縱的最有效辦法。企業應披露主要投資性房地產的位置、面積、初始價值、同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。選用成本法計量的企業應該披露投資性房地產的公允價值信息和增值情況；選用公允價值模式計量的企業，應該披露確定投資性房地產時所聘請的評估機構、評估方法、證據來源及重要假設等要素。讓報表閱讀者有比較的機會，根據會計報表可以判斷上市公司采用的計量方法是否合理、恰當。更多的公允價值的披露要求的目的就是通過充分披露，使報表編制者抵銷公允價值計量資產和負債所帶來的會計影響，達到減輕模糊性，增加不同的成本計量模式之間的可比性的作用。

當企業的投資性房地產達到重要性時，應按持有目的分別列示于負債表中流動資產和非流動資產中，或在投資性房地產中單獨列示其中的基于資本增值目的的投資性房地產金額。當然，也可以在報表附注中披露。

篇9

關鍵詞：房地產營銷；精細化管理

前言

房地產企業營銷費用一般包括營銷基建費、營銷機構運轉費、銷售推廣費、合同交易費、銷售費和策略營銷費六個部分。

（1）營銷基建費——主要是指售樓部以及樣板房的基建。

（2）營銷機構運轉費——指維持房地產專職營銷機構運營開支。

（3）營銷推廣費——指房地產開發商為了使開發項目順利達到銷售目標盡快回籠資金而投入的廣告費、業務宣傳費、營銷活動費、策劃顧問費等。

（4）合同交易費——指預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。

（5）銷售費——指房地產開發公司委托公司進行銷售所支付的傭金。

（6）策略營銷費——指采取非常營銷手段進行促銷所產生的費用。

1.營銷費用總額的精細化管理方法

這是對全部營和銷的過程進行協調和整合，避免從單一角度考慮所造成的重復投入。尤其是要強化預算控制，通過預算來統一協調費用投入。營銷環節包含了政府、市場投入、銷售和售后四個環節，每個環節都會耗用費用資源，且呈現網狀式結構。

1.1營銷費用精細化管理方法

對應貫徹市場戰略的營銷實施方案，擬訂投入計劃后，制定完整的預算方案，以保證其投入的整體效益；對日常市場營銷活動投入，通過流程來核定費用標準，并在此基礎上，通過費用投入和市場效果雙向目標實施控制；建立完善營銷費用控制管理責任制度，明確營銷過程中每一個環節上的投入責任人和責任落實方式，以保證任何一個環節上的投入都有人為之負責；營銷實施過程進行跟蹤，并對照計劃和預算進行調控，以保證營銷活動的投入控制在計劃和預算的范圍內；對照計劃和預算，確定獎懲辦法，并兌現，以構建營銷費用控制激勵機制。

1.2營銷費用精細化管理的步驟

①執行計劃預算；②完善管理制度；③建立激勵機制；④強化財務分析；⑤跟蹤監控指標。這些指標有：a.營銷費用率即市場營銷費用占銷售額的比例；b.銷售隊伍效率：每個銷售人員平均每天進行接待訪問的次數、每次銷售人員接待訪問平均所需的時間、每次銷售人員接待訪問的招待費、每100次接待訪問的簽約百分比等；c.廣告效率：每一種媒體類型、每一個媒介工具觸及每千人的廣告成本；注意、看到，聯想和閱讀印刷廣告的人在其受眾中所占的百分比；調查分析針對企業的產品或服務最有效的廣告方式的成本；消費者對廣告內容和有效性的意見；接觸廣告前后對于產品態度的變化；由廣告所激發的詢問次數，廣告投入對企業收入增長的貢獻率等。d.促銷效率：促銷前后項目銷售額的增長狀況；與相鄰樓盤項目相比市場份額有何變化；促銷費用在銷售額增長中所占的比例；促銷結束后樓盤的銷售量、銷售額及市場份額的變化等.e.渠道效率即銷售以何種方式到達受眾的效率。

2.營銷基建費的精細化管理方法

2.1售樓部的規劃與費用控制，從投入、產出及時間三方面進行

投入方面，要進行工程前控制和工程過程控制，前期控制要使計劃總投資額符合項目規劃和預算，財務部門對由規劃部門、工程部門牽頭的對外工程合同以及由采購部門主持的采購合同的簽訂和談判簽署意見；在工程施工過程中，重點對工程款和材料采購款的支付進行審核控制，要審核累計工程投資額與工程進度是否與計劃與合同相符，視情況采取預警、做出詳細說明、分析原因、拒付、停工整改、重新規劃等措施。產出方面，要使投入與產出相匹配。時間方面，要使售樓部建造進度與項目進度相匹配，竣工結算與啟用時間符合項目銷售需要，通過合同履行審核、工程款支付審核等方面把握售樓部的建設節奏，調控項目的建設步伐。

2.2樣板房的控制從幾個方面著手

①樣板房的裝修費用總量控制。②樣板房的裝修檔次控制。③樣板房的裝修風格控制。④樣板房電器設備、家具飾品檔次品味的控制。3營銷機構運轉費的精細化管理方法

營銷機構運轉費分為固定費用和變動費用。固定費用包含經營場地租金、折舊攤銷、工資、五險一金、交通費、差旅費、通訊費、福利等，變動費用包含客戶返利、銷售傭金、業務員提成等，都可以通過政策來進行管理控制。其管理步驟為：①政策評估：分析和評估項目及開發產品的內部資源、外部環境、歷史數據和競爭狀況；通過建立開發產品價值鏈的方式來明確，從設計、建安、營銷、售后服務（物業管理）各個環節來分析開發產品整個價值鏈，分析和評估每個環節的資源合理配置，從而從全局角度來明確政策標準。②實施手段：固定費用的政策在公司費用制度中明確；變動費用政策在商務政策、產品政策、激勵政策中明確。③分項落實。

4.營銷推廣費的精細化管理方法

4.1廣告費的精細化管理，有六個步驟

①做好產品定位；②明確廣告目標；③預試廣告信息；④利用電腦指導廣告媒體的選擇；⑤尋找和運用較佳的媒介；⑥進行廣告后效果測定等。精細化管理方法有：a.目標達成法：根據項目的市場戰略和銷售目標，具體確立廣告的目標，再根據廣告目標要求所需要采取的廣告戰略，制定出廣告計劃，再進行廣告預算，廣告費=目標人數×平均每人每次廣告到達費用×廣告次數；b.銷售額百分比法：以銷售額的一定比率計算出廣告費總額；c.銷售單位法：以每套房產廣告費攤分來計算廣告預算方法，廣告預算=（上年廣告費/上年商品房銷售套數）×本年商品房計劃銷售套數。

4.2業務宣傳費的精細化管理方法

①對各種市場活動進行敏感度和有效性分析，對敏感度高、有效性強的活動適當增加，費用從寬控制，對于敏感度不高，有效性不強的活動從嚴控制。②按照項目進度及市場形勢確定業務活動費用年度預算總額以及初步執行計劃。包括市場策劃、區域經營活動方案、營銷政策、費用政策、人力資源政策、人員編制、銷售預算、回款預算、推廣指標、費用指標、發出、回款、市場與銷售活動計劃、營銷費用計劃。③設置費用項目作業內容，即做什么事步驟的精細化。

5.合同交易費的精細化管理方法

合同交易費的精細化管理的重點是憑證。主要進行憑證審核，費用憑證要與實際銷售單位、合同單位相對應，防止出現虛報或渾水摸魚。

6.銷售費的精細化管理方法

（1）銷售費如果嚴格按照銷售收入計算支付，審核項目當期銷售額和累計銷售額是否和當期所支付的傭金和累計支付的傭金相匹配，兩者之一不符的，都應該拒付。

（2）銷售費如果按照銷售收入款回籠進度計算支付，審核項目當期銷售額和累計銷售額的進度是否和當期所支付的傭金進度和累計支付的傭金進度相匹配，四者之一不符的，都應該拒付。

（3）銷售費如果按照銷售收入超額累進計算支付，審核項目銷售收入的時間是否正確，防止“串期”多拿超額費。

（4）銷售費如果按照銷售價超額累進計算支付，要嚴格審核項目每一銷售單位每期推盤價與實銷價，以確定費計算是否正確，防止多付費。

7.策略營銷費的精細化管理方法

房地產的策略營銷費指的是采取非常手段進行促銷所產生的費用，這些非常手段即營銷策略包括：贈送房屋面積、贈送車位、贈送裝修、贈送物品、贈送旅游、贈送物業管理費、返還現金、捆綁銷售、老帶新獎勵、承諾回購、承租等。策略營銷費的精細化管理主要是策略的選用，方法是，先對所有的營銷策略按照效率和成本進行排序，第二步是策略的選用，先選效率高成本低的策略，其次是效率高成本高的策略，謹慎使用效率低成本低的策略，避免使用效率低成本高的策略。

房地產營銷費用的投放效果難評估，投入本身也不好把控。原因：①營銷費用的投放政策制定缺乏科學評估，主要由業務制定；②營銷費用的計劃和執行只有業務人員負責，業務缺乏必要的監督；③業務人員未能按要求或如實上報營銷費用的投入情況，造成信息不對稱，營銷費用投入完全由業務掌控；④營銷費用投入與銷售產出建立配比關系比較復雜，很難準確評估營銷費用投入的有效性；⑤營銷費用增量投入卻產生不了相應銷售增量，造成營銷資源投入邊際效益遞減。房地產營銷費用精細化管理是解決上述問題的性質有效的措施。當然，房地產營銷費用精細化管理的目的不是為了節省開支，而是合理分析、評估、配置營銷資源費用，依據過去、現在以及預測未來的數據，為公司管理層和內部提供價值分析報告，為公司未來的決策提供客觀準確的決策依據。通過房地產營銷費用精細化管理，建立了營銷費用投入的事前、事中和事后的全過程管理，解決了房地產營銷費用主動投放機制以及業務與財務信息對稱的問題，提升營銷費用投放的效率與效益，為公司創造價值。

參考文獻

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篇10

【關鍵詞】 土地資產； 確認； 披露

自1987年深圳市人民政府以協議方式將一塊國有土地使用權出讓給

2.財政部［1995］108號文《關于國有企業清產核資中土地估價有關財務處理問題的規定》：對于企業過去作為固定資產單獨入賬的土地，應按確認、批復后的評估價值調整賬面價值，并按調整后的賬面價值單獨入賬，不計提折舊。對于行政劃撥方式依法無償取得的土地，企業應按確認、批復后的價值，經清產核資機構會同同級財政部門批準后，作增加固定資產處理，同時增加國家資本公積金。企業占用的行政劃撥土地估價入賬后，在固定資產中單獨反映，計提折舊。以出讓方式等取得國有土地使用權，且受讓價格低于所在地基準地價的土地，估價后，在備查簿上進行反映，其土地使用權賬面原值不作調整。企業以土地使用權作價投資或入股舉辦國內聯營、股份制企業，其土地未經評估確認或原合同確認作價明顯偏低的，經企業主管部門和其他投資人同意，可對該土地進行估價。估價后由企業設備查簿單獨反映，暫不調整賬務。

3.據2001年1月1日起施行的《企業會計制度》核算。《企業會計制度》第四十七條規定：企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

4.據財工字［1995］29號文《國有企業公司制改建有關財務問題的暫行規定》精神，將占用的國有土地經評估確認后，作價入股，作為國家股處理。

（二）我國企業土地資產當前的核算規定

隨著企業深化改革和經營機制的轉化，國家對企業的用地制度也作了重大調整，企業對土地無償、無限期、無流動的使用變為有償、有限期、有流動的使用。我國企業土地資產在當前的會計核算制度下，具體由自2007年1月1日起施行的《企業會計準則第6號——無形資產》、《企業會計準則第4號——固定資產》以及《企業會計準則第3號——投資性房地產》進行規范。具體規定如下：

1.《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南六規定：企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。企業（房地產開發）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。我國先前的會計實務中，對于企業的自用性土地使用權來講，當企業在土地上自行開發建造廠房等建筑物的構建活動結束時，土地使用權就會與其所附屬的房屋、建筑物一同作為固定資產來進行會計核算。但是伴隨著現行準則的實施，自用性土地使用權將不再轉入固定資產，在企業中一直作為無形資產存在。這是現行準則對土地使用權核算制度的一個重大改進。

2.以前無償劃撥取得的土地使用權仍作為固定資產單獨入賬，有償出讓取得的自用土地使用權作為無形資產核算。當企業將未入賬的土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時則應將其按規定補繳的土地出讓金予以資本化，作為土地使用權的入賬價值；如果企業是有償從政府或其他單位取得的土地使用權，則應將其支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉讓金以及發生的遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續費等計入土地使用權的成本。

三、土地資產信息披露中存在的問題

《企業會計準則第6號——無形資產》第二十四條對無形資產會計信息披露規定，企業應當按照無形資產的類別在附注中披露與無形資產有關的下列信息：無形資產的期初和期末賬面余額、累計攤銷額及減值準備累計金額；使用壽命有限的無形資產，其使用壽命的估計情況，使用壽命不確定的無形資產，其使用壽命不確定的判斷依據；無形資產的攤銷方法；用于擔保的無形資產賬面價值、當期攤銷額等情況；計入當期損益和確認為無形資產的研究開發支出金額。

土地資產會計信息作為無形資產會計信息的一個重要組成部分，同樣應該遵循這個規定，同時，由于土地資產不同于一般無形資產的特殊性，應該在信息披露中給與更多重視。現行土地資產會計信息披露中主要存在的問題是：

（一）信息披露不及時、不充分

許多企業對擁有的土地資產在會計報告中只字未提，或者在進行土地使用權轉讓、出租等處置后，對處置結果、處置收入等沒有及時反映在會計報告中。

（二）土地資產信息披露的明晰性差

往往在會計報告中合并反映多項無形資產，而沒有對類似土地使用權這樣對企業影響重大的無形資產進行單獨列示；表外披露的多，表內揭示的少。會計信息使用者對資產負債表中土地資產的原始價值、攤銷數額和減值情況并不明確；現金流量表無法反映企業土地資產價值增減對現金流量變動的影響。

（三）企業利用對土地資產價值確定以及會計處理中的漏洞進行虛假披露，操控利潤

四、土地資產會計信息披露的改進意見

要使無形資產信息得到有效披露，須構建無形資產信息披露體系，可以借助財務會計報告和非財務信息報告的形式來完成。其中財務會計報告的披露可以分成財務報表披露和附注披露，非財務信息報告主要是對土地資產狀況等非貨幣計量信息的披露。

（一）無形資產下單獨設置土地使用權科目

為了客觀地披露土地使用權的相關信息，首先應突出土地使用權項目在財務報告中的位置。建議在無形資產下單獨設置土地使用權科目進行披露。

1.資產負債表披露的改進。以國家出讓、國家作價入股等方式獲得土地使用權的情況，在資產負債表中應該揭示土地資產原值、累計攤銷價值和凈值。考慮將土地使用權單獨在無形資產中列示。通過增設“土地使用權”、“累計攤銷”和“土地使用權凈值”三個項目，揭示其關系如下：“土地使用權原始價值-土地使用權累計攤銷=土地使用權凈值”。

2.利潤表披露的改進。對于土地資產轉讓收益和對外投資收益較大的企業，可以在“營業利潤”項目和“投資收益”項目下各設“其中：無形資產轉讓收益”、“其中：無形資產投資收益”等明細項目，將土地使用權相關收益在其項目下單獨列示。

3.現金流量表披露的改進。在現金流量表中“無形資產攤銷”項目應單獨列示于主表內，以反映當年計入成本費用的無形資產價值，并且將當年增加的土地資產價值和處置土地資產收回現金的價值單獨列示于“無形資產攤銷”項目下，以披露企業土地資產的增減對現金流量的影響。此外，應當單獨反映定期支付或收到的土地租金數額。

4.報表附注披露的改進。報表附注可以反映那些在會計報表中不能確認、表述或者是非量化的重要信息。具體包括：（1）詳細說明土地資產的取得方式及其計價依據；（2）適當披露土地資產的攤銷期限、攤銷方法、攤銷金額和攤余價值；（3）分別列明本期處置的土地資產賬面金額及其處置收入和本期對外投資土地資產的賬面金額及其增減值；（4）披露出租土地資產在資產負債表日后連續三個會計年度每年將收到的土地使用權租賃款、以后年度將收到的土地使用權租賃的收款額總額、出租土地資產每期的攤銷金額、攤余價值；（5）詳細揭示用作抵押擔保的土地資產的金額和擔保期限。

（二）建立土地資產非財務信息報告

土地資產的非貨幣計量因素無法在財務報告中反映出來，所以有必要單獨設立土地資產的非財務信息報告，以全面披露土地資產的會計信息。對于土地資產的非貨幣計量信息披露，主要是對企業的土地資產狀況進行分析與評價，并從取得方式、地點、面積、租金或出讓金的總金額、單位金額、期限、合同、土地證號、當地的政策以及土地的主要用途等方面進行披露。其次，對土地資產評估的具體情況進行詳細披露。當前土地資產的入賬價值多是以土地資產的評估值為基礎的，對土地資產評估的詳細披露有利于信息使用者評價會計計量的真實性。披露的內容一般應當包括評估機構、評估基準日及年限、評估采用的方法、評估值和簡列的計算過程。

在市場經濟的影響下，企業的業務趨于復雜，土地資產的會計處理缺乏規范，處理方式迥異。總體來說，現行企業會計準則的頒布，為土地資產的會計核算做好了鋪墊。但是，在重要性和成本效益原則的前提下，完善《企業會計準則》的相關規定，應該對企業土地資產的會計核算進行更加具體的改革。