成本管理控制的方法范文

導語：如何才能寫好一篇成本管理控制的方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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熱電廠通過規范和強化成本管理，能夠有效地降低生產消耗，提高經濟效益，為此，本文主要從熱電廠物資采購中的成本管理、日常運行中的成本控制、對成本應用進行監督激勵等進行了簡單分析，并提出了強化成本管理保障措施。

【關鍵詞】

成本管理；保障措施；生產消耗；經濟效益

熱電廠要強化物資供應管理，堅持節約與開發并重，提高能源利用率，降低能源消耗，并注意新技術的應用，引進先進的管理理念，改進企業成本管理制度，加強成本控制的宣傳教育，從而促進成本降低，提高企業效益。

1 熱電廠生產資料的成本管理

首先，要從燃料管理入手，熱電生產中，燃料占生產成本的60%左右，對燃料成本的控制主要是降低燃料的購買價格，提高燃料的品質，加強燃料的儲備管理，為了發揮集團采購的價格優勢，本廠的燃煤，統一由集團公司集中供應，同時，本廠作為臨江工業園區的配套企業，擔負著周邊8公里范圍之內企業的供熱任務，不但要確保生產的安全，同時還要確保供應的安全，所以燃煤庫存量的管理，是成本管理的一項重要工作，在日常的生產管理中，煤炭庫存量，既要滿足生產的需要，又要兼顧成本的核算，對此公司領導組織運行部、財務部等相關部門，進行仔細的分析，在做好煤炭市場分析，把握好進煤時間節點的基礎上，控制合理的庫存量，最大限度的降低成本。

其次，從設備維護及其備品備件采購管理入手。做好生產輔助材料及設備備品備件的采購成本控制，在確保生產正常運行的前提下，結合公司實際情況，全面梳理采購業務流程，完善采購業務相關管理制度，對采購計劃的編制、到貨驗收、財務結算、審計等管理事項予以明確，確保物資采購的全過程有章可循、責任落實，對于大額的物資采購，必須以公開招標的形式，選擇合格的供應商，對一些零星的采購，也要做到貨比三家，全面核定各種物資采購計劃價格，做為采購的指導標準。

2 熱電廠日常運行中的成本控制分析

首先，應當尋找服務與成本之間的最佳契合點。對顧客價值、成本進行正確的評價，這主要是因為消費者自身的購買行為在很大程度上取決于其對獲取利益的滿意度、愿意支付成本。同時，還要不斷的改進服務質量，提高供熱附加值，這樣也可以實現降低蒸汽價格之目標。需在熱電廠供熱成本限制范圍之內確定。其次，要收集各種有效信息，不斷改進工作。在熱電廠日常運行中，必須要要注重各種信息的收集與分析，特別是關于市場運行信息和電廠運行狀況信息數據的分析，建立好相應的臺賬，在一定的階段內，進行數據分析比較，從中找出問題，并及時對癥處理，從而不斷改進成本控制方案。

3 對成本應用進行監督激勵

企業必須要樹立全新的成本控制理念，增強成本控制意識，從企業的全局和整體出發，加強對企業成本應用的監督激勵，具體可以從以下方面入手：

首先，企業要生存、發展，就要保持企業員工的自律性和自覺性以及積極性，為此，就需要建立崗位職責約束制度和職責監督機制，確保所有員工參與成本控制工作中。

其次，建立完善的用人機制和責任追究制度，堅持正確的用人方針，進一步完善權力約束監督機制，充分發揮職工的本職作用，以達到成本控制目標。

第三，建立完善的激勵制度。要重視員工的素質教育，強化員工自我激勵，在成本管理中，針對員工個體，采用各種手段，提高員工的理論素質，強化員工的道德修養，增強員工進取意識，明確管理的內容、方法和對象，加強全方位的控制，不僅有利于成本控制目標的實現，而且能夠更好地適應現代經濟環境特色，以構成完善的企業成本控制管理體系。

4 強化成本管理保障措施

通過加強成本控制與管理，能夠有效地提高企業管理效益。熱電廠在實際的成本管理中，提出了以下成本管理保障措施：

4.1 加強科學管理

要加強熱電廠成本的科學管理，其重點在于一個細字，比如以熱電廠的物資采購為例，可以推進精細化的管理模式，創新管理制度，采用制度管理團隊，與此同時，還要強化工作人員的科學意識和管理意識，在工作中做到重程序、重節約、重時效、重質量、重效果，所有工作人員均要做到精益求精。

另外，要對立科學的管理理念，將自己的精力放到為企業節約每一分錢上，比如可以建立科學的管理制度，在工作中嚴格按照制度辦事，從而對企業物資源共享采購、供應保障工作的順利進行奠定基礎。

4.2 規范成本管理程序

熱電廠要立足于其實際，結合現有的生產運營情況，建立適應于本企業發展的成本管理程序，規范企業物資采購、業務流程，嚴格經費審批程序。同時，要強化全面預算管理，保證熱電廠各項成本費用的可控性；強化對成本指標的全過程控制，保證預算管理的剛性執行。在此過程中，還要不斷的建立和完善成本預警管理機制，從而實施成本的動態化管理；對變動的成本加強管理，并以此為基礎，有效降低生產運營過程中的相關費用開支。在指標對標管理過程中，一定要積極開展各種管理對標活動，通過不斷的創新管理理念，挑戰傳統的的管理方法，從而發現和挖掘深層次的管理問題，在規范成本管理程序中，促進熱電廠管理水平的不斷提高。

4.3 重視成本管理考核

企業在制定激勵機制的同時，必須要以實際考核為主，不斷地完善成本目標：一是建立完善的考核體系，二是建立完善的考核辦法，三是提高成本目標考核的綜合運用水平，增強考核的透明度，結合監督機制的激勵作用，教育和引導員工充分認識到成本控制和管理的重要性。

4.4 引入戰略成本管理

在現代經濟條件下，企業所處的經濟環境不斷變化，因此，必須要順應現代市場的發展需求，引入現代戰略成本管理，加強對企業員工的優化配置，充分發揮人力資源的作用，同時，加強對重點對象的跟蹤考察，真正地做到任人唯用，同時，要保證監督渠道的暢通，以全面提升員工自我管理、自我完善的能力。

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摘 要 首先，在建設工程中，財務管理應依據企業成本控制以及項目的整體情況來控制，即掌握重點的環節和要點，且確定好之間對應控制內容以及方法，明確參與控制的責任者，然后，在此基礎上逐步建立起相應的操作規范，形成整體的財務管理建設項目成本控制體系。

關鍵詞 建設項目 成本管理 財務管理 成本動態監控 成本管理量化

一、加強建設項目財務管理控制項目成本

1．近年來招投標方法采用合理低價中標，造成施工企業從投標就開始讓利。國家規定的勞動定額、材料消耗定額是以質量合格等級測定的，施工企業要創質量優良等級的工程，就必須增加施工費用而受益的建設單位卻未能嚴格執行有關的獎勵辦法。

2．財務管理實施成本動態監控。加強人工費、材料費、機械費成本動態等的監控。對人工費的監控，主要是對任務單位和工程量的監控，專門制訂了《財務工程任務管理細則》，嚴格履行簽發、驗收、評定、審核、審批等諸多程序，每月進行結算對比分析會一次，并把每月結算對比分析表張貼上墻，按責任目標對現場人員所組成的責任體進行考核，特別強調任務單結算的時間要求。

3．財務管理要對建設項目成本預決算控制。做好預決算，除在材料等成本控制方面算好、算出效益外。還應對工程預算實行成本倒推法，測算出實際成本與合同預算價之間的差額，推算出實際利潤還要將工程合同涉及到材料供應、設備租賃、勞務輸入、資金信貸、工程保險等諸多方面以及建筑企業在生產經營過程中交易層次的多樣性和內容的復雜性等，納入合同管理管理工作程序，建立有效的合同管理機制；要搞好工程的經濟簽證，做好施工方案的優化，方便施工降低成本。施工結束后，及時做好結算，也可以提高工程項目的效益

二、建設項目財務管理應在各種規章制度作文章

1．建設項目中標后財務管理部門應與技術管理部門、經營管理部門對項目經濟評估。建立《建設項目經濟評估制度》，科學、合理地確定各項經濟指標，從源頭上把住成本關口的重要環節。

2．目標成本責任制。目標成本管理原則就是把計劃的方針、任務、目標和措施等逐一分解落實。在實施的過程中，目標設定應切實可行，要層層落實，越具體越好。目標責任要全面，要條理清楚，做到責、權、利相結合，并對責任部門進行檢查和考評。目標成本既是財務管理部門對項目實施成本控制和考核的尺度，又是項目層次努力要達到的成本指標要求。按照細化的施組安排，將目標成本分解落實到每個階段、每個責任者身上，形成全員、全方位、全過程的項目成本管理格局，真正做到人人責任明確，個個肩上有指標，并把個人利益與成本指標密切掛鉤，嚴格考核，獎罰兌現，以責任成本的受控來保證目標成本的實現。

3．材料招標采購制。在項目的成本構成中，工程所需的材料是成本的主要部分，工程材料的費用通常占工程造價比重50％以上。也是成本發生的主要階段，是成本控制的重中之重，項目經理應在財務管理部門指導下，充分運用手中的人事決策權、進度計劃控制權、技術質量決策權和設備物資采購權，通過對人工費、材料費、機械費等直接費用和其他費用的控制來達到工程項目的施工成本控制。

4．工序單價承包制。項目的工、料、機、運費等直接成本大多發生在作業層次，因此，對項目的成本控制；很大程度取決于作業層次的控制力度。突顯核算在最基層單位進行成本控制的重要地位。推行工序單價承包和成本核算，必須以定額為基礎，這就要求企業逐步建立和完善自己的各類工程定額，體現成本管理的先進水平。

5．財務管理部門應采取計價撥款集體決策制。對項目層次而言，計價撥款可以說是控制成本的最后一道關口。以往有的項目虧損、成本失控，很重要的一個原因就是多計超撥造成的。驗工計價必須由項目部主管牽頭、技術、質檢、計財、物資等部門人員，核實完成的實物工作量，依據確定的目標責任成本和工序承包單價，計算工程價款。項目部應按月、按季向財務管理部門報送計價和撥款報表、，以便企業能夠隨時掌握施工進度和工程價款的使用情況，防止成本失控。

6．成本控制動態考核制。對項目的成本控制，必須堅持在實施過程中開展經常性的經濟活動分析，找出存在問題和成本節超的原因，制定并采取切實可行的改進措施；各個層次應堅持逐級對下實施階段性的成本考核制度，按照分解的責任成本目標，與工程進度掛鉤，進行考核和獎懲，使項目成本始終處于受控狀態。

7．項目完工清算決算制。在加強項目成本過程控制的同時，抓好對每個單項工程的完工清算和整個項目的竣工決算，也是把住項目成本的重要一環。不論是內部還是外部施工隊伍，即便是完成一個單項工程，一座小橋、一塊砼地面，都要做到完工一項抓緊清算一項，不留尾巴和后患。

8．預算財會人員委派制。項目上的預算和財會人員，是收入和支出的兩個具體執行者。為了防止有的項目，特別是一些大的或遠離企業本部的項目在收支上違反國家政策、規定，擅自加大成本支出，財務管理部門必須派遣預算和財會人員，將那些政治素質好、責任心強、業務水平高的人員選派到項目上，使其報酬與項目部脫鉤，讓他們切實承擔起成本控制的職責，強化對項目的經濟監控力度。

9．要把工期、質量、安全、文明施工等納人成本管理的范疇，與其密切結合起來，建立科學有效的成本管理機制。

10．變更索賠獎勵分成制。搞好變更索賠和成本控制都是為了企業經濟效益。因此，加強項目的成本控制，更不能忽視變更索賠。

11．管理費的控制。通過責、權、利相結合的原則加強管理費的控制。管理費在項目成本中占有一定的比例，主要是項目管理人員的工資支出和其他一些非直接用于生產的活動資金。項目施工過程中項目經理、管理人員都應負有一定的成本控制義務和權利．應對其各自在成本控制中的業績進行定期的檢查和考評，并與工資分配緊密掛鉤，實行有獎有罰。此外，財務管理部門對管理費開支情況逐月檢查，這樣才能實現對成本的控制。

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關鍵詞：房地產；成本控制；問題；對策；

Abstract: with the increasing living requirements of people, people on housing construction is also more and more high, therefore, how to do a good job in the development of real estate cost management and control has become a priority among priorities. This paper mainly from the real estate in the work of cost control problems, combined with the author's work experience, on the cost management in real estate development enterprises, and the countermeasures are briefly outlined, hope and reader.

Keywords: real estate; cost control; problem; countermeasure

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

近年來，隨著土地供應問題的日益突出，房地產投資市場的競爭也越演越烈。因此，加強房地產開發企業成本管理工作將成本管控中存在的問題最小化，成為工作者首要解決的問題。一般而言，地產企業開發成本主要包括土地征用及拆遷補償費用、前期工程費、項目投產后的基礎設施費、工程安裝費用、以及公共配套設施費用等。也就是說，這些成本費用的管理與控制在當下已經成為了房地產開發企業的重要現實研究課題，只有加強對投資成本的有效控制，才能確保自身經營規模不斷壯大，立足地產投資市場于不敗之地。

一、房地產開發企業成本管控存在的主要問題

（一）土地競爭理性、遠瞻性缺失

當前國內的大中城市主要以一線、二線城市的地產開發比重占據最多。同樣，隨著近幾年來全國商品房銷售價格的不斷瘋漲，不少地產開發投資企業加大了資金投入，不僅伴隨的是一種瘋狂拿地的姿態進行投資，而且還呈現一種毫無理性的競爭態勢。也就是說，這種瘋狂競爭的拿地姿態固然能夠推動市場的競爭趨勢，但是也不能否認的是，隨著地產市場競爭的資金投入的比重逐年提升，其項目投資風險也在成倍提升。因此，投資風險不能有效控制，往往與其項目投資獲利的高額利益不能有效兌現，即風險加劇會逐步大于利益所得，進而不利于地產投資開發企業的長期生存與發展。

（二）成本管理目標規劃不健全

目前成本是地產投資商所實現預定、確立、并在特定時間段內、以及經過不斷努力開拓而進一步確定下來的成本體系目標。也就是說，目標成本能夠指導地產開發企業在未來一段時間內繼續開發其他項目，是實現長期投資效益的指導依據，同樣也是對各個項目各階段運作后綜合能力的體現依據。具體而言，項目在前期開發階段，是以整個項目作為核算單位，并經過程序上的必要審核，確立出目標成本。然而，不少地產投資企業往往被實現項目投資后的高額回報率沖昏了頭腦，對項目的動態成本管理與靜態成本管理概念渾然不知，即單純的認為“計劃成本沒有變化成本來的快”，從而導致不少地產開發企業并沒有一個完善、系統的事前、事中成本控制標準，僅僅過分看重事后核算。所以，在項目開工參建前，成本標準確立一事就只能不斷擱淺，或者此時成本控制標準僅僅是流于形式，實際上并不能良好為項目建設階段提供成本控制依據，進而隨后就會引發設計變更、動工后返工、重修等一系列問題。

（三）外部融資欠貸成本偏高

1、借款金額大，利率較高。多數地產開發企業在前期的項目運籌、投資決策階段的自有資金投入實際上并不能滿足自身前期經營投入的要求與標準，因此向外部銀行金融組織機構實行借款融資的資金周轉方式，以求得自身能夠進行項目開發、參建、運營等。但是，各家銀行的基準貸款利率往往會比人民銀行中轉銀行的基礎利率上浮多出20到30個百分點。總之，不少地產開發企業由于注冊、前提投入自有資金少，往往待到土地摘牌后還未能進入正式前期投入階段，所以不得不向銀行高額借貸。

2、借貸時間長。銷售回款的時間以及工程進程長短往往決定了地產開發企業借入資金的占用時間長短。而項目開發后商品房總價值又和銷售回款時間長短有直接關系。所以，當大部分地產為了獲得高額投資回報時，僅僅盡可能采取一切方式去提高售價并讓消費群體購入銷售產房去實現自身經濟收入，但卻忽視了因為自身提高售價而導致自身回款時間受到影響的這一事實問題，進而引致了一系列負面影響。另外，在銷售均價上也能看出此負面影響。即表面上的均價雖然僅僅比周邊或者同行同期項目的樓盤價格略微高些，但是實際上的凈收入獲得卻遠低于其他開發商。究其原因，是銷售回款時間長導致了整體借貸時間長，進而給自身企業帶來了利息負擔。

二、房地產開發企業做好成本管理與控制的實施對策

（一）提高成本控制指導觀念與意識

目標成本法在當前看來的確是一個有效控制成本的重要手段。它提倡的指導思想與原則是盡量讓現實發生的成本要與成本目標相吻合。具體實行則需要管理者能夠通過系統、動態、靜態階段的成本進行全程監控，而當出現超額成本或者未付差異時能夠在其他決策、舉措的實行下找回差異所在并留足彌補空間。此外，目標成本法具體原則套路執行則需要對成本結構能夠展開層層分解，然后能夠合理制定預算編制，把預算計劃通過預算編制體現到各個單位及部門的職責上，最后通過該階段的成本考核去評定執行過程與目標進行對比，進而判斷或評定出差異如何，分析出影響原因所在，制定改進、彌補措施等。

（二）制定合理的開發成本

合理、標準的成本控制機制實際上是成本控制系統能夠確立，系統往往會將標準成本的每個指標進行分析并加以設計，即把成本的前饋控制、反饋控制、以及連帶核算功能去結成一體，形成一個系統、合理、標準的成本控制系統。具體而言，大致如下：重在強調實際消耗成本與成本標準控制的差異如何揭示；能夠計價實際產量的標準成本；能夠通過標準成本和實際成本的對比，判斷出標準成本的差異如何，并及早找出原因，確立改進舉措，且需要在財務的會計實務處理過程中加以體現。

（三）編寫可行性研究報告，確定目標開發成本

地產開發企業在開發項目實施前，須在認真分析產品市場、周邊環境、技術力量、政府各項收費政策以及稅收、信貸等綜合因素的基礎上，借助以前積累的開發經驗，制定詳盡的《項目可行性研究報告》。《項目可行性研究報告》由公司開發部、工程部、造價部、財務部、銷售部等專業人員參與編寫，并確定目標成本，且要按計劃控制開發成本。

（四）確立開發成本考核，獎懲要有依有據

成本考核的目的不外乎所強調的就是一個宗旨，就是能夠強化、動員員工的主觀能動性、創造性發揮，目的是激勵作用能夠與考核實現熔于一爐。因此，地產企業可以通過目標成本下的實際成果與先前目標進行對比，然后可對可行性報告中“目標成本”進行分析，進而可以客觀的評價出現階段項目的成本控制成效如何，最后可以通過各個部門、崗位的實際行動落實加以改進、控制，并以人員業績進行正規、嚴格考核，確保獎懲分明、有依有據。

結語：

綜上所述，文章對現今房地產開發企業在成本控制中出現的問題以及相應的解決方案進行闡述探討，意在表明房地產開發企業進行開發成本管理的現實意義與指導價值很大的觀點。尤其是隨著企業目前外部融資面臨的困難程度提高時，這種必要的成本控制觀念就更顯得難能可貴，需要地產企業能夠重視開源節流、加強留存收益與自由資金的控制，從而才能抵御成本控制風險，為企業實現長遠、為做到提高房地產開發企業的市場競爭力度，可續持發展奠定堅持基礎。

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關鍵詞：建筑工程；成本控制；管理方法

建筑工程成本是在具體項目內進行成本的預算，不包括企業在此期間產生的與項目不相關的其他經費，建筑工程成本控制是對項目成本進行核算的主要內容。精確的預算建筑工程成本能有效的減少額外開支，因此建筑工程成本控制的好壞對企業的經濟效益具有重要的影響，為提高企業項目投資的效益，必須仔細的研究建筑工程控制的各種管理方法從而更好的控制建筑工程成本。

一、施工前成本控制與管理

1.規避經營源頭風險

投標階段企業對項目的選擇會對企業的經濟效益以及企業的發展產生長遠的影響。考慮企業自身的實際情況，盡可能放棄一些施工難度大、合同苛刻、利益少、建設單位信譽差的項目，把企業的力量集中用在經濟效益好、成本回收快、社會影響力大的項目上從而在源頭上杜絕虧損項目。

2.投標報價策略的應用

企業投標人員要具有較強的專業水準，從而在競標過程中更能發現標書中的一些問題，考慮到各種可能的風險因素，尋求利潤的突破口，運用適當的報價策略為企業提供更多的經濟效益。

3.把握投標工程預算成本

在投標成本預算時為避免建設單位的壓價，要根據施工設計計算出工程量，按照市場價位制定人工費用，再根據管理人員的人數確定管理費用、交通費用等，再加上技術部門提出的各種技術和設備的使用費用等算出總的成本費用作為企業的最低報價，避免企業在競價時處于被動地位。

4.施工前的工程成本預算

雖然在競標過程中對工程成本已經進行過估算，但是施工前還要再次詳細計算施工成本，盡可能的把工程成本降到最低，增加企業的經濟效益。預算階段要在估算的基礎上準確的按照材料的采購、設備租賃、人工的合同等確定實際費用，按工程實施的不同時間段分配預算資金，還要根據工程的進展，持續的預測工程資金的使用情況，盡可能做到預算的精確，減少施工過程中的不必要開支。

二、施工階段的成本控制與管理

建設工程項目成本發生在施工階段，占到工程總成本的80%以上，因此施工時要近可能的按照計劃成本進行施工，以減少額外的開支。

1.人工費的控制與管理。

人工費用是施工費用的重要組成部分，人工費用過高時會減少企業的經濟效益，而人工費用過低又可能造成罷工等行為，損害企業形象，延誤工期，最終也減少了企業的經濟效益。因此企業必須建立勞務公司，組織專業的勞務人員招聘勞動力隊伍，細化勞工費用，在施工前簽訂合同，并按期結算人工費用。

2.材料費的控制與管理

材料費占到施工成本的絕大部分，只有控制好材料的數量和價格，才能有效的減少施工成本。企業要建立材料采購部門，采購部門在采購時要按照合同標準進行采購，并對材料市場進行仔細調查，從而掌控材料價格的波動信息，采購到低價材料。采購部門的領導要認真負責，避免利用職務之便采購一些以次充好的材料，采購時要做好市場調研工作，盡量與信譽好，性價比高的企業建立長期合作關系，控制材料的采購價格。材料在分配時要定期定額的分配，每次分配都要做好記錄工作，在材料的使用上要建立標準，在符合標準的情況下，合理的使用材料，杜絕材料的浪費，遇到超額領取材料的情況，要進行查明超額領取的原因，對于沒有使用的材料，要進行統計，選取適當的存儲方式，并在項目中進行成本折算。

3.設備費的控制與管理

在施工過程中設備的使用是不可缺失的，設備費用的產生主要是租賃費用，其次維護和保養也占到很大比重。施工時要合理的安排好設備的使用，加強設備的管理，既要減少施工過程中設備閑置造成的租賃費用的浪費，又要減少設備因過度使用而發生損壞的維護費用。對機械設備的調度工作要做好，一旦跳讀出現問題，施工現場就會發生紊亂從而耽誤工期，增加了額外的開支，此外還要做好人機的協調工作，提高機器設備的生產效率。

4.管理費的控制與管理

施工現場的管理人員對整個施工期間各項工作能夠有序的進行起著至關重要的作用，但是管機構過多反而會造成各工作之間的沖突，增加額外支出，因此要健全管理機構，精簡重復的管理部門，從而減少管理費用。

5.合同的控制與管理

合同管理在控制成本上具有非常重要的作用。要對引起成本變動的風險因素進行分析，采取積極的對策，把風險因素和策略反映在合同的具體條款中，以防在遇到突況時成本超支的現象。

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關鍵詞：房地產開發；成本控制與管理；意義；措施

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

前言

房地產開發項目控制與管理一直是房地產開發研究的重要課題之一。尤其是在國家不斷加大調控力度的形勢下，“拿地即能賺錢”的粗放式房地產發展時代已徹底成為過去。在售價限制與人工材料上漲的雙重壓力下，如何保證利潤率是房地產開發企業不得不面對的首要問題。

一、房地產開發成本控制與管理的意義

成本控制與管理是房地產開發企業的內功,在市場經濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產開發企業成本控制與管理的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。我國房地產市場存量過大,其中除宏觀經濟體制方面的原因外,也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律,商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價,其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力,成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對房地產開發企業成本控制與管理進行研究,對合理利用土地資源,避免房地產市場泡沫經濟,減少國民經濟損失有著一定的意義。房地產業經過幾年的高速發展,已經走出了暴利的時代。早年由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟,房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范,房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行,即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得,房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控,對資本市場各種違規行為加以整頓和規范,同時抑制房地產過度的市場消費需求;使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事,必須踏踏實實地合理利用資金,加強成本控制與管理,練好內功。房地產微利時代的到來,房地產開發企業成本控制與管理的重要性越發顯現。節省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講,對房地產開發企業的成本控制與管理進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭,騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

二、房地產開發的成本控制與管理內容分析

1、可行性研究階段

可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認真做好可研階段的詳細的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內，在工程建設投資估算資金的時候需要準確估算項目資金，以便能更好的籌措資金，對工程設計招標，需要為工程限額設計提供可靠的依據等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預算超概算的現象。因此這個階段要求工作做細，不能以偏概全，多做市場調查，設備多詢價。投資估算的誤差做的越小越好。

2、合理確定生產規模及正確選擇建設地點

投資決策階段各項熱核經濟的決策，對項目的工程造價有重大影響，尤其是生產規模的確定，建設者地點的選擇。任何一方面的決策失誤都會帶來人力、財力的浪費，甚至是不可彌補的損失。我們知道，當項目單位產品的報酬一定時，項目的經濟效益與生產規模成正比，生產規模越大，其經濟效益越高。但是，當生產規模擴大到一定程度或超過一定的限度時，項目的規模效益因受技術進步管理水平、項目經濟技術、環境等因素的制約而可能出現遞減。如果一味追求過大的生產規模，反而會導致投資收益的低下，工程造價支出的浪費。因此在項目決策時應根據市場的需求狀況、生產技術水平、管理技術水平、環境因素等合理確定生產規模，控制項目的投資估算，以期單位成本預測收益最佳。

3、設計方案的成本控制與管理

擇優選擇設計方案和住房裝修方案。在選擇住房裝修方案的時候，不能夠局限于一種設計方案，而是要引進競爭機制，采用多家競投，多方參考，優勝劣汰。企業的項目設計部門在設計規劃前要充分研究項目建設用地的自然條件和地理位置。設計部門要認真研究土地調查員反饋的相關信息，針對實際情況進行建設用地的規劃，提高可用地的使用率，避免對可用地面積的浪費，增加企業的均攤成本。

4、采購階段的成本控制與管理

（1）戰略采購

房地產企業可以組織成立一個專業的采購委員會，負責制定戰略采購的具體實施方案和采購決策。戰略采購的產品和服務必須要有較大的使用范圍和使用量，還要滿足可重復使用的特點。在采購之前，還要對市場做一個較為詳細的調研活動，重點采購顧客需求量大的、影響范圍廣的產品和服務，以迎合項目開發的切實需求。

（2）聯合采購

房地產企業中的采購委員會在充分了解聯合采購的產品和服務的特點之后，以此為依據，專門組建起一個聯合采購小組，負責聯合采購過程中的相關事宜。聯合采購時必須要保證所需采購的產品和服務，在同一時期內被兩個以上的開發項目同時需要。

（3）招標采購

企業中采購部門負責制定招標采購的具體決策和實施過程，應當遵循公平、公正、公開、誠信的原則，能夠有效監管工程項目采購環節中產品及服務的質量和成本，為企業獲得利益最大化打下堅實的基礎。

（4）認價采購

認價采購是招標采購的補充形式，一般來說不能直接簽訂采購合同。它同招標采購一樣應當遵循誠信、公正、公開的原則，對于房地產企業控制成本、監管質量具有重要意義。

5、施工階段

施工階段的成本控制與管理是整個開發過程中成本控制的重點階段，負責成本控制的有關工作人員一定要嚴格把好控制關，做好施工階段的成本控制工作。在房地產開發的過程中，相關施工合同的遵循一定要做到嚴謹無誤，以合同為主要依據來進行工程成本的計算、結算、付款以及索賠。同時，合理控制工程變更，控制變更的關鍵在于嚴格變更的程序、管理制度及考核等。應建立嚴格的工程變更簽證管理制度，明確工程、預算等相關部門和有關人員的權限、分工及職責，確保變更簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。

實行項目跟蹤審計。選擇一家好的審計事務所，對開發項目進行全過程、全方位的跟蹤審計，是控制項目建設成本的有效措施。審計單位除了對工程預決算進行審查以外，還要對變更簽證、隱蔽工程、設備及主要材料價格等，在施工過程中及時掌握和現場進行確認，從而保證項目建設成本的及時有效可控。

6、竣工階段

竣工結算是工程成本控制與管理的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是竣工驗收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關，具體如下：（1）嚴查施工合同，熟悉施工圖紙，核準工程結算范圍，分析竣工資料，現場核實工程數量，對于未完或未做工程及交叉和假供材，不能在結算中計算。（2）嚴查現場簽證的合理性、真實性。防止不屬于簽證范疇的內容列入工程結算，審查結算內容是否重復，正確處理結算糾紛。（3）審查計算規則的運用，政策調整的合理性、準確性。審查各項取費是否準確等。

結束語

隨著我國的經濟和全球一體化步伐的加快，我國的房地產市場也在飛速的發展，現在已經漸漸的進入了成熟期，現如今房地產行業的在國家的宏觀調控下競爭變得更加的規范。在市場化競爭越來越殘酷的今天，成本無疑起著非常重要的作用，房地產也一樣，對于開發商來說，房地產成本的控制有著重要的意義。

參考文獻

[1]孫長朝.房地產開發企業成本控制對策探討[J].湖北財經高等專科學校學報，2011，（2）：l23.

篇6

關鍵詞：施工項目；項目造價；造價管理

一、工程項目造價管理及成本控制的現狀

現階段我國工程項目造價管理及成本控制工作，一般采用兩種管理模式，即動態管理和靜態管理，以及兩種管理模式結合使用，通常采用單價法進行項目預算定額編制，之后各個項目的造價管理及成本控制機構再根據預算定額編制項目的具體造價。而且，在向社會主義市場經濟轉型的過程中，方便于解決政府對經濟的調控，然而隨著社會經濟的發展和科學技術的進步，新的企業競爭形勢下，這種動態管理與靜態管理結合的項目造價管理及成本控制存在著很多問題：

首先，在市場經濟體制下，我國現階段的項目工程預算定額已經遠遠跟不上工程建筑材料的價格變化，而且，由于科學技術的不斷進步，原本的項目工程核算方法已經不適合現今的項目造價管理及成本控制，嚴重阻礙了建筑工程事業的發展。

其次，在目前的工程造價管理及成本控制中，決算超預算的情況比較嚴重，導致無法對工程項目進行管理，使項目工程的造價失去了控制，而且，通常情況下，在資金沒有具體落實的情況下，就開始了工程的施工，甚至出現在沒有進行投資估算的情況下，就進行施工，導致造價出現了變動，出現了資金缺口，使工程無法正常施工。由于我國當前對項目工程造價的咨詢機構尚不完善，中介公司對相應的工程造價也不負經濟責任，再加上行政管理部門的行政干預，使得大部分的工程造價咨詢組織都缺乏公平性，對工程造價的管理難免摻雜虛假因素。

二、加強工程項目造價管理及成本控制的措施

（一）決策階段

首先在決策階段要對項目工程造價進行有效控制，在建筑工程整個生命周期中，決策階段算得上是建筑的“龍頭”，主要工作是選擇和決定投資方案。在選擇和決定投資方案過程中，主要應當考慮兩個因素：成本和規模，因為這兩個因素直接關系著施工階段建設資金的投入與使用情況。對于開發投資企業而言，第一要務就是對建筑工程進行可行性研究，包括做好項目的投資預算工作、勘測工程現場的施工情況、了解與掌握建筑市場規律、機械設備等。在明確工程投資方案的過程中，必須經過對方建筑方案比較，選擇既能保證建筑工程施工質量，又能實現最優化經濟效益的投資方案。

（二）設計階段

在此階段，設計單位人員必須嚴格考察施工現場的實際清涼、掌握施工設計圖的設計原則與方式，滿足建筑工程的施工要求。為了有效控制工程造價，必須嚴格編制52程的概預算文件，合理的概預算編制能夠有效管理與控制建筑工程的造價，所以它是控制工程造價的關鍵內容。

第一，項目工程財務人員必須熟識掌握一切與預算編制相關的國家法律法規，只有財務人員在完全了解和掌握相關規定的情況下，才可能使編制出來的工程造價得到國家主管部門的認可。

第二，掌握建筑工程項目的所有關鍵信息。財務人員在編制預算之前，必須全面了解和掌握建筑工程項目的整個過程、項目施工的工藝及施工的特點。最重要的一項工作就是，項目設計人員需要到施工現場進行考察與收集工程施工的實際有效信息。

第三，掌握建筑工程施工設計圖的各項內容。施工設計圖是概預算編制的主要依，只有財務人員充分了解和掌握圖紙設計的相關信息和重點內容，包括一些圖紙設計的專業知識等，才能根據設計內容合理計算出工程各個環節的建設費用。

（三）施工階段

工程造價出現偏差、決算超過預算等情況的出現，主要原因在于施工階段的追加成本。在施工階段，由于工程項目受到一些因素的影響容易導致追加一些預算中不涵蓋的內容。比如，工程材料浪費、主要材料價格上漲、機械設備損壞、安全事故等問題都會導致工程成本提高。因此，施工企業不能忽視這一階段工程造價的管理與控制工作。

第一，規范工程項目施工系統，增強施工現場的管理能力。施工現場秩序的優劣直接關系著整個項目工程施工系統管理的工作效率，是控制工程造價和成本控制的關鍵環節。如果施工系統規范、施工企業綜合管理能力強，施工現場的資源浪費、施工安全事故等問題出現的概率將會大幅度降低，從而避免出現工程造價和成本超過預算等意外情況的出現。

第二，做好工程變更現場簽證工作，為控制工程造價提供有力保障。所謂的工程簽證是指以書面形式記錄施工現場發生的特殊費用，是建筑工程決算的重要依據之一。因此，工程變更簽證記錄與控制的質量直接影響著發包商與承包商的切身利益，必須對其進行嚴格把關。另外，施工企業必須采取有效措施減少工程變更狀況的出現。要想做到這一點，就必須保證工程項目設計圖紙的科學合理、保證施工方案不出現嚴重的缺陷，盡可能保證技術與設計不出現變更。

三、結語

隨著目前我國社會主義市場經濟體制改革進程的不斷深入，對項目工程造價和成本控制進行有效優化管理，不僅對整個建筑企業的飛速發展有重要的推動作用，而且更是現代社會經濟發展的關鍵動力。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產開發；成本控制；管理對策

【 abstract 】 this paper introduces the development of real estate project cost control and management of the related content. Through the introduction of real estate development project cost of the composition, the present situation and existing problems of the real estate enterprise in actual in realizing development project cost control and management to provide the reference.

【 key words 】 real estate development; Cost control; Management countermeasures

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

隨著我國經濟現代化不斷發展和國務院近年來有關房地產產業政策的不斷出臺，房價日趨回歸合理，為了企業持續更好的生存，房地產企業必須通過控制支出，即主要是控制成本來實現利益。結合房地產開發自身的特點，優化開發工程成本的控制和管理，是企業降低成本，增加效益的必由之路。

1 房地產開發工程成本的現狀

1.1房地產開發工程成本的組成

房地產開發工程的成本主要包括以下幾個方面：項目設計階段的成本，招標階段的成本，施工階段的成本以及竣工結算階段的成本等。房地產開發工程成本的控制與管理的主要內容也相應的分為上述各階段成本的控制與管理。

1.2 現狀及存在的問題

1.2.1 過度控制施工階段的成本

《建設工程項目管理規范》中涉及的開發工程的成本管理主要為施工階段，也就是項目建設階段。大多數房地產公司把施工經理稱作是項目經理，為了防止施工過程中發生的各種經濟糾紛，項目經理的權力相比職能部門要小得多，這就導致了在成本控制方面的各種問題：首先，成本控制和管理的責任被各個職能部門分散，而各部門通常只注重自己管理范圍內的成本控制情況，而對自己職能外的成本控制則不聞不問，這樣一來形成了“各自為戰”“各人自掃門前雪”的格局，宏觀的整體控制和管理遭到了忽略和破壞。其次，項目經理的責任遠大于權力，導致需要大力增加與各部門的協調溝通工作，這樣就造成了項目經理的工作重心發生偏移，減少了做自己本職工作的時間和精力，這對于控制和管理開發工程成本是極為不利的。

1.2.2 開發過程中各階段溝通協調性較差

房地產的開發過程很長，包括前期的策劃分析、規劃設計、中期的施工、銷售預銷售、后期的物業管理等等。由于從項目的前期準備到工程建設再到后期服務的時間跨度較大，造成了整個開發過程中成本控制與管理責任的分割，各階段各部門各管一段時間或者各管一部工作，不能形成綜合管理，各部門之間的協調性較差，分工不明確、不合理，常常會造成不必要的浪費。各部門之間如何協調合作、資源如何分配使用成為控制開發工程成本的亟待解決的問題。

1.2.3 在項目運作過程中計劃性不足

就目前來講，大多數房地產企業的成本控制和管理模式相對比較落后，還沒有與時俱進的先進模式，主要有以下表現。

（1）開發周期的控制不合理，導致過高的資金利息，同時導致了資金回籠的速度緩慢和難度增加。

（2）不能對各個分項工程進行合理定位，只重視了總體規劃的成本審核而忽視了各個分項如不同方案、戶型等各自成本的審核。

（3）對施工圖不夠重視，往往出現開發過程中不斷修改原始施工圖的現象，浪費工程成本。

2 房地產開發工程成本控制與管理的對策及優化措施

2.1 房地產開發工程成本控制與管理的對策

為了解決目前房地產開發工程成本控制和管理過程中比較突出的問題，現提出以下幾點對策：

2.1.1 完善成本控制與管理體制

建立健全的成本控制與管理體系，關鍵是要有科學系統的理論知識和豐富的實踐經驗做鋪墊，再結合自身實際情況有針對性的設計出切實有效的管理程序和方法。提高整體成本管理的水平，首先必須建立起成本管理系統的基本框架，力爭細化到人，防止管理脫節，爭取做到權責分明。其次，還要建立獎懲機制，在工程開發過程中每個環節都會涉及到控制和管理成本，建立獎懲機制，有利于促進各部門各階段對成本控制意識的提高，從而達到節約成本的目的。

2.1.2 提高全體人員的成本管理意識

實現全面的成本控制和管理，不能只靠成本管理部門，更要靠全體人員良好的節約意識，只有形成了節約的大環境，才能在各個細小的環節實現成本的節約和控制。要提高全體人員的成本控制和管理意識，首先處于領導崗位的同志要有以身作則的意識，為成本控制和管理創造良好的環境，同時起到模范帶頭作用。其次，各部門之間要加強協調，合理分工，不能埋頭單干，有事及時相互協調，共同控制和管理工程開發的成本。

2.1.3 做足在項目運行過程中的計劃

（1）合理控制開發周期，杜絕因為開發周期過長造成的資金周轉問題和資金浪費。

（2）把工程中各個階段各個項目進行細化，使得各個分項的成本都一目了然，減少因各項成本太過籠統造成的成本浪費。同時在工程設計階段，就要選擇優秀的工程造價公司，保證工程造價預算的合理和準確，避免不必要的成本浪費。

（3）重視施工圖紙，在設計施工圖紙之初就仔細考慮各個細節，減少在施工過程中或施工完成后修改圖紙的現象，不僅可以提高工程質量和效率，而且可以避免不必要的成本疊加和浪費。

（4）實施有效的合同管理，合同管理工作應該由工程、財務及預算等職能部門共同完成。合同管理涉及到工程造價和材料費用的合理支配，所以在合同管理過程中，各職能部門要既相互協調，又各有側重，如工程部門應側重材料設備的支出、工程進度等內容，保證合同管理和工程管理相協調；財務部門則側重合同資金的去向、合同款支付等內容，保證合同管理和資金管理相協調。

2.1.4 儲備管理人才

高素質的成本控制管理人才是控制工程成本的重要保證。所謂高素質的成本控制管理人才，就是指同時具備扎實的理論知識、良好的與時俱進的能力、豐富的管理經驗和敏銳的成本控制管理意識的人才。這樣的成本控制管理人才有很高的法律意識、責任意識和合同意識，能夠在控制和管理成本過程中各方面兼顧，在保證工程質量的基礎上有效節約工程成本。

2.2 房地產開發工程成本控制與管理的優化

2.2.1 創新管理機制，深化管理體制改革

通過培訓，促使全體員工樹立節約成本的觀念，使得在工程成本的控制和管理工作順利進行。在此基礎上，革新機構設置，例如可以合并責任相近或相關的部門，使得合同管理、成本管理、財務管理合而為一，既增加了成本控制管理的機動性，又有利于人才的合理安置。

2.2.2項目管理落實到人

明確每個細化項目或階段的管理負責人，規范在工程成本管理過程中的行為，建立合理的獎懲制度，不僅可以保證工程項目的有序實施，而且可以實現工程成本的有效控制。

2.2.3 與時俱進，走國際化道路

時刻關注國際新形勢，借鑒國內外的成功管理經驗，在理論和實際上實現與國際的接軌，不斷優化工程中的成本控制和管理機制，是成本控制和管理工作不斷向前發展的技術支持和保證。

3 結束語

隨著社會經濟的發展，房地產產業的競爭壓力越來越大，在當前樓市價格回歸合理的大背景下，要在激烈的競爭中占有一席之地，就要注重開發工程成本的控制，以低成本來博取效益。前期制定好完善的計劃，中期協調好各方面協同合作，后期強化管理和監督，對控制和管理成本有及其重大的意義。這有做到這樣，才能在開發工程成本的控制和管理中收到良好的效果，實現自身更好的發展。

【參考文獻】

[1] 王代新 劉旭. 房地產開發企業實施低成本戰略的分析[J].山西建筑,2007,33(31):222-223

[2] 楊曉梁. 房地產項目成本管理的研究[D]南昌大學,2007

篇8

【關鍵詞】物業管理 成本分析 控制策略

自實行體制改革以來，物業管理行業有了快速、系統的發展。尤其是近幾年來，隨著房地產行業的火熱，也促使物業管理行業全面發展。同時居民對物業管理企業的要求也不斷的提高，并且隨著外資企業滲入到我國物業管理行業，促使物業管理行業之間的競爭顯得日益激烈。如何在提高經濟收益，有效控制物業管理成本顯得迫切和重要。

一、物業管理成本

物業管理企業的工作主要是根據與客戶簽訂的物業管理服務合同，對社區內的房屋以及各項配套的公共設施、場地進行日常管理和維護，確保社區內環境衛生，維護社區內社會秩序等社區服務。物業管理成本是指物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的各項支出，根據不同的分類標準可劃分為不同類別。一般來說，主要包括：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生

費：保安費；辦公費；文體活動成本；物業管理單位固定資產折舊費；法定稅費等。根據物業管理企業的工作內容可以看出。物業管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業管理企業日常管理的事物繁多，包含社區的各個方面，即使是同一物業企業由于不同社區的物業類型不一樣、社區大小不一樣、新舊不一樣、客戶需求不一樣、收費標準不一樣，導致物業管理企業成本監管難度很大。很難實行統一的成本管理標準、統一的成本核算。

二、影響物業管理成本的因素

（1）物業企業組織成本較高。組織成本是企業成本的重要組成部分。物業管理企業的組織成本主要包含靜態組織成本和動態組織成本兩個方面。物業企業靜態組織成本是由企業自身組織結構決定的。動態組織成本是指組織在運行中消耗的成本。靜態組織成本主要表現在企業組織結構不完善，組織存在多頭領導、管理層次過多等。動態組織成本主要體現在組織中的人員素質參差不齊，組織決策難以有效貫徹實施等。隨著物業管理企業的不斷發展，企業組織也不斷壯大.組織成本有居高不下趨勢，增加物業企業負擔。

（2）物業企業管理方式簡單。大多數物業管理企業提供的是一種簡單的粗放式的服務。管理服務手段智能化水平低下，科技含量低。手工操作形式比較多，這必然需要大量的物力和人力。隨著經濟發展水平的高速增長，人民生活水平日益提高，不僅使勞動力成本不斷上升。而且客戶對物業企業的要求也日益增高，造成物業管理企業成本不斷增多。

（3）社區配套設施不完備，管理難度大。部分社區在早期的規劃時。忽略了日后的物業管理。社區中的部分基礎設施不完善，難以滿足顧客需求的多樣化。例如，在早期建筑規劃中，存在機動車位比較少，甚至沒有，綠化面積少等問題，造成對其進行物業管理的難度增大，直接增加物業企業的管理服務成本。

（4）物業企業經營方式單一。物業管理經營范圍主要圍繞著社區內部的設備日常運行、維修及保養、清潔衛生、保安等基本服務。由于顧客需求的多樣化趨勢加強，簡單的社區服務已經無法滿足顧客的需求，造成部分資源的浪費，增加了企業成本。

三、控制物業管理成本對策

物業企業管理成本的高低對物業企業的發展起到重要的作用，加強對物業企業管理成本研究，降低物業管理成本，促使物業企業改革并以靈活的方式開展專業經營，積極參與社會競爭，提高投資收益。

（1）改善物業企業組織，降低組織成本。完善組織結構。科學分析組織職能。調整職能管理部門，擴大組織管理幅度，減少組織管理層次，促使物業企業的組織結構優化。避免出現多頭領導現象，減少組織內的摩擦費用。同時，擴大管理幅度，有利于上級對下級的有效管理和監督，保證組織決策能貫徹實施。減少管理層次有利于對企業管理成本的監控。加強對組織內部人員的培訓。雖然物業管理行業是勞動密集型產業，對勞動力質量的需求不是很高，但是物業管理企業也要對企業內部員工及時進行培訓，提高勞動者的素質。

（2）營造良好的組織文化。企業文化的營造是物業企業發展之源和動力之本，從本質上講企業文化是企業內部成員在長期實踐活動中所形成的并且被組織成員所普遍認可和遵循的具有組織特色的價值觀念和行為規范。組織文化作為團體共同價值觀，具有自我調控功能，使組織的目標自動轉化為個體成員的自覺行動。

（3）促進物業企業多元化經營。物業管理企業除了提供基本的社區服務外，可以利用自身有利條件，在社區內開展多元化經營，這樣既能發現和培育新的效益增長點，又能滿足不同客戶的個性化需求，同時達到降低服務成本，提高投資收益的效果。物業管理企業在實行多元化經營過程中，既不會增加管理成本，也不會增加業主的負擔，而且還會給物業企業創造收益，因此多元化的經營策略成為物業企業控制企業成本的有效途徑。

（4）實施績效管理，降低企業成本。績效管理是指為了達到組織目標，通過持續開放的溝通過程，形成組織目標所預期的收益和產出，并推動組織和個人做出有利于目標達成的行為。可見，企業員工的個人能力、忠誠度和滿意度對物業企業目標的實現有極大的影響。同時，績效管理的應用可以促使物業企業的不斷改革，促進物業企業的發展物業企業的管理機構應該堅持人力成本最小化、效益最大化的原則。針對社區中的保潔、保安、綠化等工作嚴格實行專業化的管理，或者聘請臨時員工負責，以達到降低人工費和管理費用的目的。此外，物業企業也有必要進行合并和重組，優化人力資源配置。充分利用高科技和現代化的手段提升服務水平，降低管理成本，提高管理收益。

（5）借鑒國外經驗，降低管理成本。會計成本是一門發展比較迅速的學科。適合當前多數企業實際需要的標準成本會計，責任成本會計、目標成本計算、質量成本會計、成本決策、成本預測等。物業企業依托電子科技的迅速發展，實施以IC卡技術為核心，運用計算機和通訊技術手段的“一卡通”智能管理新方法。“一卡通”的收費管理方法，提高物業管理效能。

篇9

關鍵詞：建筑工程，項目管理，成本控制

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：

建設工程項目施工管理的核心任務就是項目的目標控制，隨著現在建設工程投資規模、領域的擴大、投資來源多樣化、工程項目對環境、經濟影響增強，工程項目的施工、采購也從單純的施工承包發展到項目管理、工程總承包等多種形式。建筑工程項目成本目標控制也是一個復雜的過程，近幾年來我國的施工企業以建筑工程項目管理為中心，提高工程質量，保證進度，降低工程成本提高經濟效益，尤其在我國加入WTO后，建筑市場全面開放，市場競爭更加激烈，建筑施工企業對工程項目在安全、質量、工期保證的情況下，如何控制工程成本，爭取降低工程成本，達到業主方期望的目標，才能使建筑施工企業在市場競爭中立于不敗之地。我在參加了昆石、曲勝、曲陸、昆曲、彌瀘、宜賓環城、昆明機場、大麗等幾條高速公路項目施工管理過程中，進行了一些探索，現總結一下。

一、建筑工程施工準備前和施工過程中的成本控制

我國建筑工程項目的成本控制主要是會計成本核算控制，會計成本核算控制是對已經發生過的成本進行收集和計算，實質上是一種事后控制。項目成本管理不應當僅僅進行事后的成本核算，由于建筑工程的生產過程具有一次性的特點，施工成本的管理重心應當在于事前的預控和以及事中控制，當前，許多施工企業對項目的成本管理缺乏事前控制和施工過程中的管理，僅僅在項目結束或進行到一定階段時才對已發生的成本進行核算，顯然已經為時過晚，成本控制的效果已經遠遠偏離了預想目標，造成了不必要的成本增加。

（1）、施工準備前的成本控制主要表現在：進場原材料質量、價格、堆放入庫管理的控制，因此加強材料費管理，做好材料成本的有效控制，材料在工程建設成本中占最大的比重,節約材料費用,對降低成本有著十分重要的作用。材料管理要從原材料的采購、供應等源頭抓起,嚴格把好質量、定價、選購、驗收入庫、出庫使用、限額領用、余料回收、材料消耗、盤點核算等關鍵環節。大批材料和物資的采購，必須由材料員會同相關技術、財務人員共同采購，保證先審批同意購買，再多人共同選擇并共同參與價格談判，材料和物資入場后，有專人進行質量驗收和數量清點。并做到材料消耗臺帳、入出庫手續日清月結。一切物資的收、發、領、退都要按規定手續辦理，對庫存物資和現場材料定期進行盤點，保證據物相符。

（2）、施工過程中的成本控制主要表現在：施工組織管理、施工質量、施工工藝控制方面。在施工組織管理中，強烈增強“開創企業佳績，樹立樣板工程”使命感，狠抓質量，嚴格施工工藝管理。在施工過程中，項目經理甚至要親自率領質檢人員，技術管理人員對該期計價的構造物進行檢查、驗收，必要時要進行破壞性抽撿，嚴格重視工程工序質量報驗，以免對工程項目質量監控不力而造成的質量低劣會帶來巨大的損失，有時甚至危及生命安全。

二、加強項目施工管理成本控制意識

（1）推行項目經理負責制，加強項目經理及管理人員提高成本管理意識，并采取有效措施，不斷降低成本，提高企業整體經濟效益。在項目施工中，有收益就必然有相應的耗費，控制不適當的耗費是成本管理的主要內容。項目經理應當具有很強的成本管理意識，圍繞項目成本展開工作，通過預算資料和管理運作中所反饋的各項成本信息有效地抑制各種不合理的支出。

（2）因此加強項目經理及項目管理人員施工成本管理的意識，項目施工管理中強化危機意識、增進組織活力，組織是項目目標能否實現的決定性因素。為此，我們在項目部強力推行壓縮管理機構和管理層面的改革，成功實行扁平式管理。精簡強化編制，一改原來項目部 ——分公司——作業班組的管理制度，只設項目部各責任職能崗位和作業班組。實行競爭上崗，將技術和管理人員由一室多人壓縮到項目各班組，精簡到人人有事做負責任，工資從工作態度、工作量、成本控制責任、質量、安全和工作效率等進行綜合考評發放。

三、施工過程控制組織管理體系不健全

不加強管理體系制度建立，不注重用制度規范人的行為，保證從項目經理到任何一位普通職工，都能得到有效的激勵和監督。制度建立的一個重點是建設工程項目責任成本預控機制。以技術預控、成本預控為前提，成本支出早知道，變事后算帳為事前預控，實行全過程監控。

建立項目成本責任控制體系，將成本控制責任量化分解到具體責任職能崗位，收益都與責任預算掛鉤，凸顯了責任預算對成本的預控和對各級收益分配的核心作用，從而使責任成本在項目部得以有效開展。任何管理活動，都應建立責權利相結合的管理體制才能取得成效，成本管理也不例外。成本管理體系中項目經理享有至高無上的權力，在成本管理及項目效益方面對施工企業負責，其它業務部門主管以及各部門管理人員都應有相應的責任、權力及利益分配相配套的管理體制加以約束和激勵。企業在實施工程項目管理中普遍存在項目經理的“責、權、利不落實，工程項目各部門、各崗位沒有具體、明確的成本管理責任，難于考核其優劣，沒有真正將項目成本與項目管理人員的經濟利益掛鉤沒有形成完善的責權利相結合的成本管理體制的情況。

其次是落實施工方案的優化制度，誰優化誰受益，體現了技術預控在成本管理中的核心作用。通過量化技術預控產生的經濟效益，實施對相關技術人員的獎勵，激發了廣大技術人員主動控制成本的積極性，推動了項目成本管理由粗放型向集約型轉變，抓住了項目成本控制的龍頭，通過技術方案控制手段，例如在路面瀝青砼配合比設計中，通過技術人員和試驗人員的積極努力，每噸瀝青砼比指揮部提供的指導值節約瀝青13～21公斤，給項目部創造了巨大的利潤，鼓勵技術創新節約，杜決亂堆亂放、鋪張浪費。然后是落實工程數量控制機制，建立計量臺帳、財務材料帳和外包臺帳聯動分析，加強“三同步”核算，防止了計量過程中的虧損。

四、 建立和完善項目成本核算的管理體制

建立項目經理責任制和項目成本核算制是實行項目成本管理的關鍵，項目成本核算制未建立起來，項目經理責任制就留于形式。其它成本分析考核、成本控制、成本計劃等工作就無從談起。項目核算部門作為一個施工成本管理與核算的職能部門，應當充分發揮其應有的職能，挖掘其內在的潛力，調動其管理人員的積極性，使項目管理人員真正認識到施工成本管理在項目施工管理中占據著不可替代的重要地位。在抓進度、質量的同時，嚴抓工程進度施工成本核算管理，

五、加強進度管理，嚴格控制進度計劃，控制延期成本

工程進度直接影響項目成本效益的發揮。進度管理必須反映項目各工作或活動間邏輯順序關系，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關系、前后工作次序，通過對關鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統籌安排主次要工作和各項資源，有效控制工期，才能避免成本的增加。

六、風險識別管理

篇10

法及手段，以期達到設計階段有效合理控制成本的目的，使房產企業能贏在微利時代。

關鍵詞：設計管理、成本控制、目的、方法

Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.

Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.

Keywords: design management, cost control, objective, method

中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A文章編號：

引言:

隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，這就需要開發企業的管理模式由粗放型轉為集約型管理，實現開發成本費用的精確控制。

正文：

企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益；節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值，實現價值最大化；“節流”即房地產項目各階段的成本費用控制。

通過大量房產工程項目研究表明,到項目初步設計階段，所達到的項目確定性將影響工程造價的程度約65%；到施工圖設計階段，基本能確定的工程造價程度可達到90~95%，而施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程造價控制的關鍵。

然而在實際項目工程中，因設計階段對于成本控制工作的不重視，導致項目重大返工、延誤工期、影響報批報建的情況又屢見不鮮。常見的與設計相關問題有：

1）、拿地前未對項目現場進行切實有效的勘測，或是規劃設計條件未了解清晰，或是未做項目

強排多方案比較，以致對項目定位未達到精準、最優、可實現性強的目標，進而在后期設計深化、工程建造、市場營銷階段碰壁，浪費人物財力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產公司在江南一帶拿地時，由于未及時了解到該區域在地下50、60米深度區域內存在大量溶洞的地質情況，并在設計時，未進行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結果在實際施工過程中造成了無法下樁成樁的情況，導致工程停滯。公司層面為穩妥起見，將原設計方案推倒重來，所有前期準備工作重新做過，這不僅浪費大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。

2）、設計招標過程中，不合理的報價中標原則，導致設計單位的不正當競爭，使得設計工作進度、質量及后續配合產生各種問題，從而影響工程實際正常開展，大大增加不必要的隱性成本。

3）、設計工作開展階段，設計內控技術、管理工作未及時有效跟進，導致設計成果質量成本控制權往往在設計院手里，房產公司本身沒有有效監控，導致出現某些成本處于失控狀態（比如：粗放式的設計管理導致建筑產品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫面積指標等等偏離正常范圍，引起成本控制問題）。

4）、各專項設計工作的組織安排不合理，導致設計周期延長、設計工作反復、設計質量低下等情況產生。譬如，某個房產項目原定是精裝修項目，如果在建筑方案設計階段未進行及時的精裝設計工作的跟進，而在等施工圖報批后再進行，則很有可能會導致精裝設計落實困難以及報批報建的障礙，從而增加成本。

……

綜上可見，在項目的設計管理過程中采取必要的原則和方法，對于實現合理有效的成本控制有多么重要的意義啊！那么如何通過管理使得項目的造價成本在設計階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對其中的方式方法進行研究細化并付諸于實施。

首先，為使設計工作在社會暨定成本范圍內高效合理開展，公司設計、成本管理部門根據公司管理特點，結合以往項目管理經驗，需制定出相應限額設計指標，用以指導設計工作正常開展。

其次，我們需要重視市場調查和工程可行性論證工作、結合規劃前期條件以及現場實地的查證，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化，進行合理的項目定位，確保項目合理的開發周期，控制整個項目的總體運營成本。

再次，我們需要在項目各設計階段，通過詳細的設計內控技術管理工作，達到良好的成本控制目標：

設計前期準備階段：

1）、多渠道了解收集項目規劃條件、基礎資料，準確及時明確項目設計要求，提高設計任務書的編制深度，明確限額設計指標，并在合同執行中強調貫徹，以切實起到控制投資的作用。

2）、盡早介入項目決策、定位工作，密切把握公司對項目的產品定位及技術要求，為項目決策提供有效的技術支持，進行強排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉，提高項目整體性價比，降低成本。

概念方案及方案設計階段:

1）、做好規劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場需求的、令土地

增值收益最大的設計方案，提高項目整體性價比。

2）、充分利用原生態環境（包括地形高差、植被水流等），總平設計應用足容積率、盡

量用足建筑密度，通過拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創造最高的土地增值方案

和溢價性最高的產品體系。

初步（擴初）設計階段，包括驗證:

1）、方案設計的經濟合理性（如：體型系數，窗墻比等指標）；

2）、建筑單體設計的合理性：平面功能布局、豎向設計、立面風格、重要部位（如：

首層大堂、樓電梯間等）等；

4）、建筑主體主要材料部品配置標準引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室

內設備標準、電器及空調配置標準、單元及分戶入口、電梯、標準車位配置、地庫面

積及交通形式；

5）、基礎、結構承重體系的比較選擇工作：如設計荷載取值、地下室、基礎結構選

型、上部結構形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混

凝土含量的要求；

6）、景觀方案融合、景觀設計標準〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配

比、景觀構造節點選用、城市家具配置、單方造價標準要求等〕引入；

7）、精裝方案融和、精裝設計標準引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房

等）；

8）、小區配套設施（如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設施[小學校幼兒園]面積

及標準引入；

9）、市政管線、配套設備設施的引入（市政管線如：社區給排水、電氣管網、燃氣

管網、通訊弱電系統等；配套設施設備如：各系統負荷中心、垃圾房等）

10）、對其它共性部分設計標準要求引入。

施工圖設計階段：

1）、在預定概算限額內，對不同設計技術方案及材料進行成本研究，提出成本控制的設計建議，并在設計說明中明確，確保在投資限額范圍內作好施工圖設計；

2）、施工圖出圖前，對主要成本技術指標（如：含鋼量等）進行測算，達到指標方可正式出圖；

3）、施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫材料、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，要保持與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合，并根據市場定位、客戶需求列出交樓標準。

施工圖配合階段：

1）、施工圖設計完成后，及時組織各專業相關人員對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，對設計成果做精細化控制，減少設計返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調機位的安排、管線走向的布置與標高關系等設計細節〕。

2）、加強設計變更及簽證管理，尤其對工程造價有較大影響的重大設計變更，必須堅

持先算經濟帳后變更設計的原則，同時，盡可能把設計變更控制在設計階段，減少或

避免施工中的設計變更；

各設計階段提交的成果中需附有設計成本匡算（估算）、概算、預算清單，為下一階段成本控制提供依據。

另外，設計院的選擇與管理也是控制設計成本至關重要的一個環節，在實現的過程中，我

們需要關注如下事宜：

設計院的選擇：應選擇易于管理、態度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。可通過概念性方案做多家設計院比選。

專業負責人的選擇：專業負責人應有2、3個以上優秀項目的業績、經驗，市場反饋圖紙質量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業配合、現場配合方面做的好，且專業負責人對項目有較強的影響力和控制力。

與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院；同時可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施，調動設計院的積極性；也可將此指標作為建立長期的戰略合作伙伴關系的必要考評指標之一。

設計周期的合理取值：要在保證質量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計。

設計費的合理取值：設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質量的影響卻很大。根據以往經驗，設計費略高于當地的平均值、略高于設計院的心理預期，對于調動設計院的積極性，保證設計質量行之有效。

設計合同中明確限額設計為設計公司必須履行的義務：因設計錯誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔的違約條款。

限額設計合同的引入和使用：限額設計可以有效的控制項目成本，意義重大。限額的內容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數值應比當地平均值略低。另外限額應有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結構可以不限。

此外，眾所周知，設計組織能力決定設計工作效率，提高設計組織能力，直接影響建設項

目的進度、直接成本及間接成本，具體措施如下：

加強外部溝通能力，及時準確解讀項目外控條件，確保項目設計工作快速高效正確開展，不發生嚴重的逆轉情況，降低直接、間接成本；

做好設計進度控制，運作好各設計階段、各設計子項的串聯與并聯，合理確定各專項設計在各設計階段介入的時間及深度，以及設計主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無縫接力賽跑”，降低成本。

做好設計質量控制，控制設計變更及簽證工作：做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加；做好設計前后階段之間及各專業設計之間的配合、協調，減少差錯、修改、變更；設計差錯應盡可能消滅在實施前，做到事前確認，降低對建安成本的影響，減少實物返工；重視業主意見反饋。

最后，合理引入外部資源，有助于確保項目設計的正確性、合理性，減少重大設計修改及

返工。

施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業經驗豐富、有較強成本控制意識，易于溝通

的施工圖審查公司，對于規范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設計修改和返工。

其他外部資源的引入：當需要對于項目的性價比、重大懸疑問題進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學術權威、行業專家、專業咨詢公司等，合作可以是顧問的方式，進行技術、經濟等層面的多角度論證或咨詢。

結語：

如上，已較為清晰地闡述了房地產項目在整個設計過程中，進行有效設計成本管控的主要方法和要點。房地產設計過程中的成本管控工作，是一個涉及到房產公司眾多部門的長期性工作，需要我們運用正確的方法、合理的步驟，各個部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實踐，逐步形成行之有效的設計階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細化控制，讓房地產企業贏在微利時代。

參考文獻：

1、苗雨、劉國慶房地產工程項目設計階段的成本控制策略與管理方法城市建設理論研究