房地產資產評估程序范文

導語：如何才能寫好一篇房地產資產評估程序，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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對于資產評估涉及的房地產價值的評估，測算方法的選擇和參考數據的調查很重要，但是房地產最大的特征就是不可移動性，時間上沒有兩處一模一樣的房地產，必須要將收集案例和數據進行比較、修正后，才能判斷出評估對象的價值，那么如何比較修正？評估師必須有現場的感知、調查和職業判斷。因此，資產評估涉及的房地產現場勘察尤其重要。

房地產現場勘察是聽取委托方或者相關人員對委估對象的介紹，了解或進一步確認評估目的、歷史和現狀、實際功能，主要核實產權資料和實體狀況是否對應一致，明確評估范圍、現場感知房地產的個別因素和區域因素。根據資產評估準則，我們還應履行查賬程序，核實帳物真實性。根據我們所選用的不同評估方法，還應在現場勘察過程中有所側重，選擇不同的現場勘察表，記錄不同的調查數據。比如，選擇市場比較法，要著重對比較案例進行調查和比較；選擇假設開發法，要著重調查開發成本、銷售價格、房地產開發利潤等數據。

下面我將對房地產現場勘察具體內容和操作程序做簡要闡述：

1 房地產現場勘察的具體內容

房地產現場勘察大致可分為三個部分。

（1）房地產實體狀況；

（2）房地產產權的確認；

（3）所涉及房地產財務狀況的核查。

1.1 房地產實體狀況

房地產實體狀況是對房地產個別因素和區域因素的勘察，確認重點是位置、面積、四至、建筑結構、用途、建筑品質、新舊、區域環境等。

現以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現場勘察工作。

首先是核對房地產的位置，如邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。

其次是對房地產所處區域的人文環境、社會經濟、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環境和景觀、城市規劃限制等影響房地產價格的因素，進行詳細調查。

注意：公園廣場及休閑娛樂設施、著名建筑群和小區、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學和對口中學的教育配套設施（特別是名校）、醫院、銀行網點、超市及市場分布等。

第三是核查房地產所在小區的土地形狀、地勢、平整程度、地質水文狀況、樓盤檔次、開發商、建設規模、幢數、布局、樓距（密度）、建筑風格、區內景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應、發年份、物業、其他特點。

注意功能配套，如：車位車庫、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛星電視、集中抄表、智能工程及設施設備、物業公司品牌、物業收費、其他基礎設施等情況，是否完備。

第四是對房地產所在樓宇的勘察，具體為：結構和質式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質量、建筑長寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產產權的確認

評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。

（1）所有權的確認

主要是查對產權證明。對于土地，主要是區分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區分房改房、商品房（安置房）、經濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產權，同時注意是否有共有、他項權利記載、其他影響價值內涵的差異性。

（2）用益權的確認

主要是查對房地產的使用與經營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。

（3）擔保物權的確認

擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務關系的擔保條件，如抵押權。

1.3 與房地產財務狀況的核對

對廠房或工區等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產財務狀況的核對，主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯的債權與債務等，作為估價結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。

1.4 現場勘察的程序和記錄

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【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；評估

《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

3.規范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現率應當合理，應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數據可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企業財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

7.提高會計職業判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業人員的專業水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業素質教育和會計職業道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續教育的內容，盡快提高會計人員的專業水平和職業技能，鼓勵他們汲取新的相關專業知識，培養他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監管人員實施具體操作；另一方面會計職業道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業在加強從業人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養會計人員保持職業良知，強化會計人員職業道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).

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資產評估專業是一個源于會計學、集經濟管理學與工程機械學為一體的新興交叉學科，是一個新興智力密集型中介服務行業，具有很強的實踐操作性特點。由于我國資產評估高等教育開設的時間較短，其課程體系并不完善，與行業的磨合時間較短，高校的資產評估類人才的培養方面也存在著諸多問題，高校資產評估類人才的培養模式有待于進一步的探索和研究。

一、資產評估行業對人才的要求特點

1、行業對資產評估類人才的需求量大，但從業門檻高

至2012年，全國資產評估從業人員有10萬多人，注冊資產評估師人數約27800人，實際專門從事資產評估業務的人數不足15000人。資產評估行業在產權交易、企業改制、司法實踐、融資抵押、財產拍賣等活動中，迫切需要大量從事資產評估業務的專門人才。

但是行業對評估類人才的要求普遍較高，據調查，90%的用人單位在招聘資產評估人員中要求具有評估工作經驗，優先考慮具有國家注冊的資產評估師執業資格或房地產評估師、土地估價師資格者，用人單位在招聘評估助理人員的時候則要求一年以上的工作經驗。而我國資產評估師考試的報名條件中則規定：大專學歷從事資產評估相關工作滿3年，本科學歷從事資產評估工作滿1年，方可參加注冊資產評估師執業資格考試。因此雖然資產評估行業的人才需求量大，但由于門檻高，要求多，導致了許多應屆的大學畢業生難以盡快融入到行業中去。

2、行業對人才的需求領域廣泛

隨著評估市場的快速發展，資產評估行業對人才的需求從傳統的資產管理與評估領域逐漸向房地產、土地、礦產、無形資產等領域發展。2004年來隨著我國房地產市場的火爆發展，行業對房地產估價師的需求急劇增長；由于國家將土地作宏觀調控手段，許多基礎性的工作與地價評估有關，尤其是近年來土地評估中增加了包括開發區集約節約評價、城鎮地價動態監測、農地定級估價、農地產能核算、農地區片價測算等內容，因此行業對土地估價人員的需要也大為增加；此外隨著我國經濟的快速持續發展，社會對機動車評估、保險公估、商標、專利等無形資產的評估人員的需求也持續增長。

3、行業對復合型人才需求強烈

通過對用人單位和畢業學生的就業調查發現，資產評估行業要求評估人員的知識面較寬，對具有資產評估、財務會計、金融證券、審計、稅法、建筑工程、機械等方面的專業知識，并且能夠熟練運用財務軟件及office辦公軟件進行工作，同時具有較強的文字功底能夠熟練撰寫資產評估報告的復合型人才需求強烈。

二、高校培養資產評估類人才普遍存在的問題

至2012年7月，我國共有70多所本專科院校資開設了資產評估專業，這些高等院校為資產評估行業輸送了大量人才，但不可否認這些高等院校在人才培養模式上也普遍存在著問題。

1、培養目標雷同，不能完全適用行業的需要

查看這些院校的培養目標，發現其對評估類人才的培養目標基本可以歸納為：面向資產評估行業，培養具備良好的政治思想素質和職業道德，具有比較扎實的資產評估理論基礎和從事具體資產評估業務工作的能力，有一定的專業外語和計算機應用水平，具有較強的解決實際問題能力的復合型、應用型的資產評估人才。在課程設置上多數高校則以注冊資產評估師的考試要求科目為主干課程。

而在行業實際的資產評估業務中，評估工作不僅包括資產評估、建筑工程評估和機器設備評估，同時還包括土地評估、房地產評估、金融資產評估、企業價值評估、無形資產評估、舊機動車評估、礦業權評估、林業權評估、稅基評估、珠寶鑒定與評估等。因此在雷同的培養目標與課程設置下，培養出的學生則無法完全適合行業的需要。

2、學生的實踐能力不夠

目前許多高校意識到實踐教學的重要，但或是由于實習基地的建設開拓不足，或是由于場地經費的缺乏，或是由于課程設置的問題，使得了實踐教學的效果不理想，學生沒有通過現場勘查、頂崗操作等過程，直接參與評估工作，從而導致了學生的實踐能力不夠，無法滿足評估單位的要求。

3、缺少經驗豐富的優秀資產評估類教師

資產評估專業是一個綜合專業，它不僅要求教師精通資產評估和財務會計，還有熟悉金融、法律、建造工程、機器設備、無形資產、珠寶、車輛、房產土地等多項資產的評估工作。由于我國的資產管理與評估專業開設較晚，碩士以上學歷資產評估類人才本身就很缺乏，同時加上許多評估公司、金融機構等對優秀評估人才的高薪吸引，造成了高校內資產評估類教師的匱乏。許多高校內的資產評估類教師則由財務管理類、會計類、土地類的教師兼任。由于教師的評估經驗缺乏，因而無法培養出符合行業需要的高素質的資產評估類人才。

三、高校資產評估類人才培養模式探索

我校于2000年開設了資產評估與管理專業，至2013年7月資產評估專業已培養了10屆約500多名本專科畢業生，約80%的學生畢業后一直從事資產評估業務，部分學生已經取得了注冊資產評估師執業資格證書，已經可以獨立從事資產評估業務。用人單位對資產評估專業學生的專業知識扎實、實踐能力強、勤奮踏實的工作作風普遍認同。通過對我校資產評估類人才的培養探索，本文認為可以從以下幾個方面完善資產評估類人才培養模式。

1、根據行業需要，調整完善資產評估專業課程體系

在培養方案的設置上，既要體現資產評估類學生的專業基礎，還要培養學生較強的實踐操作能力，加強實踐實驗教學內容；同時又要注重對學生獨立能力、創新能力、職業道德等綜合素質的培養。因此在培養方案的調整上，應當根據評估專業人才社會需求、培養目標、學科特點，再結合行業調研訪談、用人單位的反饋等多方面因素的基礎上進行綜合調整。在課程設置上，隨著評估業務的逐步深入發展，越來越多的社會經濟領域需要資產評估，高校可以根據社會的發展和行業的需要調整課程，除了常見的資產評估、房地產評估、土地評估外、流動資產評估、無形資產評估、企業價值評估外，還可以增設珠寶收藏品評估、商標商譽權評估、礦業權評估、林業權評估等課程，以滿足行業對評估類人才的多方面的需要。

2、建立大型的實習基地，加強與行業的聯系與交流

我校的資產評估專業一直注重實習基地的建設，近年來專業與行業內的北京杜鳴房地產評估公司等幾家評估公司簽訂了實習基地的協議，同時專業與北京幾家大型的資產評估公司保持著長期的合作關系。與行業的密切聯系與合作，不僅便于專業開展對學生的實習實踐教學活動，同時便于加強與行業的聯系與交流。

學生雖然有到實習單位進行評估實習鍛煉的機會，但在平日正常的課堂上，仍然是教師講課學生聽，教師及學生都對行業的最新動態把握不足。因此為了讓專業的師生及時把握行業動態，高校可以從行業中聘請校外知名專家、經驗豐富的注冊資產評估師來校進行講座，介紹行業的最新動態、研究熱點、評估中的特別注意事項等問題，以彌補課堂教學的缺陷。

3、以畢業評估報告代替畢業論文

本科生的畢業論文是本科教育的重要環節，是資產評估專業在畢業實踐教學環節，是對學生所學知識和技能的綜合性檢驗和總結。考慮到資產評估專業的特點，依據資產評估專業培養方案和目標，結合我校本科學生理論研究和寫作能力等方面的具體情況，總結歷年學生撰寫畢業論文時存在的選題空泛、資料陳舊、邏輯性差等問題，我校提出了適用資產評估專業特點的改革方案，即以撰寫評估報告來替代畢業論文，并對09級資產評估本科學生進行了試點。

在撰寫評估報告的過程中，首先將學生6-7人分成一組，由專業任課教師及行業內的資深注冊評估師擔任評估報告指導教師，每組學生負責一個綜合項目的評估。在該綜合項目中學生應當進行機器設備、流動資產、無形資產、房地產、土地使用權、企業價值等多項資產的評估，并撰寫評估報告及評估說明。通過畢業評估報告的撰寫，學生們感到收獲很大，很多同學認為撰寫評估報告是對大學四年所學知識的綜合運用，而且培養了同學們的團隊精神與合作意識，更為重要的是隨著項目的進行，同學們掌握了資產評估的程序，能夠運用各種方法對不同的資產進行評估，而且能夠熟練地撰寫資產評估報告。總之撰寫畢業評估報告可以使學生理論聯系于實踐，學以致用，并為學生能夠順利的融入日后的實際評估工作打下了堅實的基礎。

4、“請進來，走出去”，建設結構合理，實踐經驗豐富的教師隊伍

要培養既具有豐富理論知識，又具有較強實踐能力的高素質高技能的專業評估人才，必須要有一支既具有豐富的教學科研經驗，又具有豐富的實踐工作經驗的師資隊伍，否則無法培養出優秀的人才。我校本著“請進來，走出去”的原則，建立了一支穩定的、校內校外密切結合的師資隊伍。“請進來”是將行業內的資產評估師請進課堂，如《機器設備評估》，則聘請校外的資產評估師擔任該課程的教師，該教師專門從事機器設備評估的業務，評估經驗豐富，講解生動，極大地提高了學生的學習興趣。“走出去”是指本校的教師到評估行業中掛職鍛煉，并參與具體的評估項目中。通過在行業中的實習鍛煉，教師的專業水平也得到了極大地提高。

參考文獻：

[1]郭化林.應用創新型資產評估人才培養模式探索與實踐[J].會計之友，2011（7）：120-121.

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關鍵詞：房地產證券化；國際金融；信用工具

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）03-0098-02

房地產證券化自20世紀80年代在西方國家迅速發展，并成為房地產投資融資的主要信用工具，是金融銀行業實踐結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立與發展，房地產證券化市場已有一定程度的發展。但是我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段，房地產證券化的發展還存在很多問題和局限。深化金融體制改革創新，建立開放統一的房地產金融體系，為房地產資產證券化創造了一定的環境，同時可以探索出一條適合中國特色的房地產證券化之路。

一、為房地產資產證券化創造良好的環境

改革開放以來，我國的金融市場從形式上看已經建立了比較完善的金融體系，但是資產證券化是以流動性來實現收益和分散風險的，一定規模的債券市場是資產證券化順利實現的基礎。而我國各種金融機構的組織和功能離市場經濟要求還有一定距離，資本市場發育不良，行政干預金融市場的情形大量存在。因此需要加快金融改革進程，盡快建立符合現代市場經濟發展需要的金融體制，讓市場機制充分發揮對金融市場的基礎性的調節作用。結合當前市場化取向的利率機制改革和優化企業資本結構對企業債券市場發展的要求，大力發展我國的債券市場，從而形成一定的市場規模，是實現資產證券化的必要基礎。只有打破價格雙軌制，開發利率，建立統一的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，推進深層次的以產權改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進一步深化商業銀行的產權制度改革，有效地轉變國有銀行的經營機制，從根本上提高我國商業銀行的真正競爭力。同時，強化我國商業銀行的內部管理機制，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制，是提高房地產金融體系運轉效率的有效途徑。最后，借鑒國際金融業的發展經驗，調整經營管理理念和發展戰略，加快中國房地產金融創新，提高房地產金融資源的運營質量和效率。需要引起重視的是由于投資者對于市場信息披露不真實或者不完全而對證券的價值產生質疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發展債券二級市場的速度，擴大市場規模，制定完備的機制和措施來保證信息披露的真實性、有效性和完整性，才能更好地進行住房抵押貸款證券化。

二、加強金融監管，規范市場主體行為，完善房地產資產證券化的法律法規

資產證券化交易中的真實出售、破產隔離等重要核心環節都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔保與保險法》、《房地產抵押法》、《強制搬遷法》等與住房抵押貸款初級市場相關的法律法規，保障貸款機構利益。而且要求那些監管機構如人民銀行、證監會、銀監會等要對相關法律法規以及資本市場的運作進行監督和管理，以促進資產證券化在我國的健康發展。

目前的法律法規丞待解決的主要有：資產出售的會計處理問題、資產轉移的稅收問題以及在抵押貸款發放和證券化過程中的征收的各種費用問題。美國的“次貸危機”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監管法規體制，發達國家的金融機構也經常是傾向于創造出新的規避管制的金融產品，忽視監管規則和風險因素，在促進金融市場繁榮的同時也增加了自身所存在的風險。當經濟情況出現惡化的時候，積累的風險就會隨之暴露，進而引使危機變得不可避免。為了避免危機發生，我們必須要遵照市場經濟發展的客觀規律，借鑒國外成熟市場房地產金融法律法規，根據國家宏觀經濟發展目標和房地產業發展的需要，完善房地產金融法規，盡快構建和完善房地產金融市場的法律法規體系，規范市場主體的行為，制定和完善包括房地產抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、住房金融市場的運作管理等法律法規，為房地產市場發展提供法律保障。

三、積極培育投資主體，提高地產金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產品

房地產業是一個需要成熟的房地產金融市場作為支撐的資金密集型行業。因為投資者的風險承受能力和風險偏好的不同，各銀行可以根據購房者年齡、收入、家庭狀況、地區分布，以市場需求為主導，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調整，豐富貸款品種，擴大市場規模，創造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產品，增加可證券化的住房抵押貸款資產。

建立一些多元化的房地產金融體系，是解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，改變房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面的關鍵所在。這就需要通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。第一，通過房地產股票、債券的發行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產企業融資成本，改善資本結構。第二，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道。信托具有財產隔離的獨特制度優勢、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產開發投資到流通消費的全程金融服務。為了促進我國信托業的健康發展、房地產融資市場的提升，提高信托計劃的安全性，實現信托融資的創新，必須建立完善的風險保障措施，采用財產質押和信用擔保雙重保證，同時通過銀監會加大對信托融資的監管力度，逐步規范信托投資市場。第三，應當依靠培育和完善房地產債券市場來解決房地產企業融資困境的，特別是要大力支持房地產公司發行融資期限較長并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進人房地產業，從而在資本市場上直接進行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬房地產融資渠道。近年來，雖然房地產業的外資引進速度加快，但利用外資占房地產開發投資總額的比例是非常小的。增加國外資金的引進，使我國房地產金融市場發展走向國際化，有利于引進先進的運作和管理方法，進而提高投資的效率。第六，積極培育房地產金融二級市場，尤其是在積極推動住房貸款證券化方面，通過房地產金融市場上的投資者對證券化金融資產進行自主交易，把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散開來。

四、逐步建立規范的中介服務機構，加強專業人才的培養

目前雖然從大體來說投資銀行業和會計業的行為較為規范，基本能夠滿足資產證券化的要求，但是資產評估業和資信評級業仍然存在較大差距。一項較為復雜的資產證券化交易往往會涉及到很多家中介服務機構，其中投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構都是所有資產證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機構，必須應當規范我國的資產評估業和資信評級業的發展。目前我國資產評估業存在著很多問題：資產評估管理尺度不一，評估機構又過多過亂，評估管理行業不正當競爭現象嚴重；評估業務重復收費，都加大了企業正常經營成本等。中國資產證券化要想實現又好又快的發展，就必須對資產評估業嚴加規范。作為我國新興行業，資信評級存在一些問題：資信評級機構信譽及其獨立性差、投資者對資信評級機構認識不足。這些問題不僅導致現有的評級機構做出的評級結果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評級無法充分發揮，大大降低資產證券化的實際作用。建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產評估標準體系的同時，借鑒國外資信評級業的發展現狀，走“少而精”的發展模式，著重培養幾家在國內有權威、在國際有影響的資信評級機構，是我國面對當前資產評估新形勢的最佳辦法。我國現行教育模式培養出的人才。基礎薄弱，專業口徑狹窄，又受人才流動機制的限制，導致我國現有金融人才無論是數量還是質量上都難以滿足房地產證券化的要求。房地產證券化是一項集技術性、專業性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產、保險等很多專業領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。建立一支既精通金融業務.又了解房地產市場.熟悉業務運作的專門管理人才隊伍是當務之急。

在擔保機構上，應當成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經濟大環境、信息源、自身的知識結構、判斷能力等因素的制約，投資者對證券化資產的各方面信息不盡了解，此時信用評級機構所出具的資信評級會很大程度上影響投資者的決策。從美國“次貸危機”中，我們看到盡管有著國際知名評級機構對住房抵押貸款債券進行評級，但由于其評估缺乏客觀性，其應有的指導作用并沒有得到發揮。所以，在這個意義上可以說建立一個獨立、客觀的信用評級體系是資產證券化的成敗關鍵。由于我國的信用評級還處在初步階段，建議國內評級機構和國際著名評級機構加強合作，學習先進的信用評級技術，借鑒國外的豐富經驗，提高我國評級水平，引導投資者開展業務。證券化業務中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數據，加強相關人員電子技術的應用可以大大促進住房抵押證券化的發展。設立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養有關人才，對人才進行定期培訓，資產證券化發展較成熟的國家有關方面的操作程序和法規建立，建立一支能夠把我國基本國情和先進金融知識相結合專業化隊伍，并對相關證書實行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。

參考文獻

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[2] 馮科.從美國次級債危機反思中國房地產金融風險[J].南方金融，2007，（9）：18.

篇5

關鍵詞:房地產 評估 問題 措施

房地產評估業在我國是一個新興的行業,房地產評估機構活躍在房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償以及稅收、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等各種業務之中,房地產評估現已成為我國社會主義市場經濟體系中的一個重要的中介服務行業,正視當前房地產評估行業的問題,把握其發展趨勢,尋找發展對策,來促進我國房地產評估業健康發展。

一、完善法律法規體系的建立

當前我國房地產評估行業各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了使我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布一些相關的法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產評估師職業道德不高問題，提高房地產評估師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。對于目前已經有的一些條例、規定，要加以統一，打破門戶之見，使它們統一口徑，統一標準，排除相互間的干擾，互為補充，互為完善。

二、建立統一的管理體制

在縱向上實行統一領導，分級管理，即在房地產評估管理方面的重大方針政策應由國家統一制定，而在具體執行國家政策上，又要結合本地區和本部門的情況進行管理，要發揮各級管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產評估管理工作。在橫向上，應明確房地產評估管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業、跨部門、跨系統的房地產經營機構和團體，不論其經營形式和隸屬關系如何，都應歸口到房地產管理部門進行統一管理。價格歸口管理是指各行各業房地產經營單位房地產商品的銷售、租賃、抵押等價格的確定和調整，必須由房地產管理部門統一審核、監督和檢查。另外，還應建立房地產評估監督機構，包括對社會評估機構和對政府房地產評估部門的監督。對于評估中、串通舞弊、弄虛作假，致使評估結果有失公允的，政府有關管理部門應視情節輕重給予處理。

三、注重制度創新

評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系，要有一整套質量控制政策和程序，樹立質量至上的觀念，保持應有的職業謹慎，嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作，擬定科學的評估計劃，采用正確、恰當的評估程序和方法，制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行評估復審制度，復審制度不僅可以提升評估師的專業水準，可以加強委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當，并對評估報告進行恰當性檢查，從而有效地降低評估風險。還必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金，以提高評估機構的抗風險能力。

四、加強企業競爭力創新

創新是房地產評估企業的核心競爭力，“技術創新”、“管理創新”、“服務創新”是企業持續發展的源泉。因循守舊、固步自封，企業就可能在市場上萎縮甚至被淘汰。目前我國房地產評估機構本身的競爭力主要具有如下特點：一是房地產中介機構資質單一，僅限于房地產評估、經紀、咨詢，因而較難在市場發展。房地產中介機構應尋求強強聯合、資質共享，人員資格共用，以提供更優質的服務。二是對經營和股權的關系認識不清。個別機構對經營和股權的關系認識不清，為保護股東利益不顧外來人才資源的發揮，只有股東才能任部門經理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評估師。有些評估機構的大股東本人不是評估師。房地產評估是個專業性很強的行業，不是評估師作為大股東違反了建設部142號令專職注冊評估師應占60%股份的規定。四是股權集中。有些評估機構只有一個股東，股權太集中吸納不了人才，也難以做大做強。應改變股權結構，吸納優秀人才，獲取管理經驗，以提供更加優質的服務。

五、提高評估人員素質

要把提高評估從業人員的素質水平作為保證房地產評估業健康持續發展的重要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求，就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動，評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義，應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。同時建議實行評估員等級制度。評估員一般可分為評估員、助理評估師、評估師和高級評估師。為了配合評估人員等級制度還應積極推行評估師考試和注冊制度。1995年以來，我國實行了評估師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊評估師職別。按照國際慣例，房地產評估師制度要對報考者的學歷、工作經歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經過考試合格后方能注冊，注冊后方可從業。這一制度的推廣有利于消除在資格評審過程中出現的論資排輩、講人情、拉關系等不正之風，確保評估隊伍的可靠性。

六、加強相關領域的開拓

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［關鍵詞］房產稅；改革工作；評估

［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）31-0093-04

1 關于我國的房產稅

房產稅其實是一個古老的稅收制度,可以追溯到公元前600年的希臘,后來羅馬人繼承了這一稅項,并以《羅馬書》記載了財產稅,當時是按照所有公民申明持有的財富來確定應稅額度。現代意義上的房產稅出現在中世紀時期的英格蘭,是對土地、房屋等不動產所有者或使用者每年按房產評估值的一定比率征收稅款,是國際上常用的地方政府收入來源之一。從2005年起,財政部和國家稅務總局在重慶、江蘇等許多省份進行過房產稅的“空轉”試點。開征房產稅旨在為地方政府提供穩定稅源,以改善區域的公共服務,促使地方政府從“土地財政”向“公共財政”轉型。房產稅的開征需要一定的社會法律條件,如果公民對自己的財產沒有法律意義上的所有權,對其開征房產稅是不可能的,我國的《憲法》、《民法通則》、《物權法》都規定,所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利,公民的合法私有財產不受侵犯,我國的上述法律已為房產稅的開征創建了極為重要的社會法律條件。據了解,財政部、國家稅務總局的立法思路是要在不動產保有環節,將現有房產稅和城鎮土地使用稅整合為全新的房地產稅,同步出臺房地產稅暫行條例。

2 房產稅基評估是房地產稅改革的關鍵

房產稅基是房產稅課稅基礎的簡稱,它是指稅收課征的經濟基礎和客觀依據,它包括質的規定性和量的規定性雙重含義,其質的規定性是指課稅的具體對象；其量的規定性是指課稅對象中有多少可以作為計算應納稅額的基數。房產稅的計稅依據,國際上通行的做法是依據房地產的評估價值。目前,上海和重慶的試點方案,以及財政部、國稅總局的改革共識,都將評估值作為房產稅的計稅依據,房產稅基評估具有較強的專業性和技術性,評估結果是否客觀公正關系到房產稅征收的公平性。英國在剛征收房產稅時由于準備不充分,評估不準確,收上來的稅還不夠應付和老百姓打官司的費用。顯而易見,對房產稅基進行評估是開征房產稅的前提,建立一套完整的房產稅基評估體系,提供科學、客觀公正的評估結果,不僅可以消除重復征稅,充分體現稅負的公平性,最大限度地解決稅負不公問題,還有助于房產稅改革工作的推進。幾乎所有參與房產稅改革研究的專家認為,評估是房地產稅改革的關鍵。

（1）房產稅基評估是保證房產稅稅收公平性的必要手段。對征管機關來說,如果沒有事先確定的一系列標準、規范作為計稅價格的評估依據,計稅價格評定的透明度差,受人為因素影響大,評估結果就難以令人信服,會增加房產稅貫徹實施難度。對于納稅人而言,如果缺乏統一規范的評估標準,同一征稅對象形成不同的計稅價格,容易造成稅收征管執法的被動。房產稅基的評估有助于上述問題的解決。

（2）科學合理的稅基評估,有利于地方政府組織財政收入。現行計稅依據的設計使得房產稅與土地使用稅無法反映公共產品的差異性,稅收收入無法隨著經濟發展而良性增長。在某些城市尤其是一些發達地區的城市,政府已經將土地基本出讓完畢,當地政府已經很難再從土地出讓中獲取巨大的利益,只有通過房產稅的征收形式才能維持政府繼續從土地上源源不斷地獲取利益。以評估價格作為房產稅的計稅基礎,可使經濟增長及地區發展的因素體現在財產稅收入中,稅收收入隨著經濟發展而增長,確保地方政府收入的穩定性和長期性,以減輕政府行為受利益驅動的影響。 （3）客觀公正的房產稅基評估,可充分體現稅負的公平性。現行的房產稅因自用或出租等經濟行為不同而稅負不同,因建造時間不同而稅負不同,有悖于稅收公平原則。顯而易見,按評估后的市場公允價值作為計稅依據,不僅可以最大限度地解決稅負不公問題,還可以消除重復征稅現象,充分體現稅負的公平性。

（4）如何確定房產稅的計稅基礎價值,對稅務機關發揮調節職能時至關重要。稅基評估得出的財產價值是在公開市場上買賣財產所能實現的合理交易價格或其函數值,可作為稅務機關收繳或納稅人繳納房產稅的價值依據。因此,稅基評估對強化稅收調節,縮小收入分配差距具有重要意義。

3 確定房產稅基評估的主體

在房產稅改革過程中,征收過程中的評估機構如何設置也成了爭議的焦點,財政、稅務、國土資源和房地產管理機構都在暗爭評估權。在進行房產稅基評估時,評估主體的確定至關重要,明確評估主體有利于稅基評估中的責任劃分,提高評估的效率,降低成本。國外的稅基評估主體主要有政府和社會中介機構兩種模式。政府模式的特點是由中央政府或地方政府成立房產稅評估機構,為房產稅納稅提供評估價值,如德國、澳大利亞、英國、日本等國家及我國的香港特別行政區。社會中介機構模式的特點是評估機構獨立于政府之外,接受政府的監督管理,如美國、加拿大等國家。國際估稅官協會主席韋恩•楚奧特建議中國在房產稅基評估制度構建方面采取評估部門、征收部門與稅率確定部門相互獨立的方式,以保證稅收體制的合理性和公正性。根據我國的國情,研究、制定國家稅收政策是財政部的職責之一,房地產稅基評估業務授權許可和監管職權,應歸屬于財政部。同時,為了節省成本、提高稅務行政效率,發揮現有的社會中介評估行業的作用,減輕政府部門的財政負擔,稅基評估業務可委托社會中介評估機構進行評估。

（1）可以充分利用我國現存的評估人力資源。據統計,全國從事資產評估、房地產估價、土地估價機構近7000家,注冊資產評估師、房地產估價師、土地估價師近十萬人。他們具有良好的評估專業背景,通曉財務會計、財稅理論與法規,熟練掌握數學模型、數理統計、多元回歸分析等稅基評估的批量評估技術,我們完全有理由相信,他們將會在未來稅基評估中展示其卓越的專業經驗和精湛的評估技術。

（2）保證評估結果的公開、公正、公平,降低稅收征管成本。房產稅基評估涉及國家與納稅人切身利益之間的矛盾,如果由稅務部門來評估,納稅人會覺得稅務部門“既當裁判又當運動員”,顯然有失公允,會造成納稅人心理上的逆反情緒。另外,征管成本也是選擇評估主體的重要考慮因素之一,稅務部門增加稅基評估人員會加重編制、費用等方面的負擔,造成征管成本過高,也不符合政府轉型的改革方向。

4 房產稅基評估的價值類型

房產稅將按財產的價值征稅,也就意味著房產稅的計稅依據將以應稅不動產的價值評估為基礎,價值類型是價值評估的基本要素之一,加拿大安大略省市政評估公司副總裁拉里•合默爾認為：“稅基評估的價值類型是自由市場相關力量所決定的客觀標準,或者說是由評估師可以作出的理想標準的最優近似。”從境外的經驗來看,市場價值評估被廣泛地認為是最公平地分配財產稅稅收負擔的方法,目前美國、加拿大、德國、英國、日本等129個國家和地區均在以征稅為目的的估價中采用了市場價值的概念。《國際評估準則》將市場價值定義為“自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額”。由于市場價值的概念易于被大部分納稅人所理解和接受,市場價值是一個透明的過程,納稅人可以通過與相鄰地區類似不動產近期的交易或稅基評估價值的比較來衡量自己所擁有應稅不動產的評估價值,并以此來判斷對評估機構的評估結果是否合理,國際估稅官協會也堅持財產評估應以市場價值為標準。房產稅是財產稅,財產的本質特征是其市場價值,我國房產稅稅基評估應采用市場價值基礎。同時,市場價值反映了不動產作為經濟資源的價值,較為客觀地反映了不動產的現有價值及納稅人的承受能力,使多占有財產的納稅人多繳稅,體現了不動產價值隨經濟發展和市場變化而變動的事實,既能隨經濟的發展而提高稅收收入,使稅收與物價水平保持一致,還符合公平稅負、合理負擔的原則,實現房產稅調節貧富差距的目標。

5 房產稅基評估的基準日和評估周期

（1）評估周期。受通貨膨脹和其他市場因素的變化,資產的價值會增值,相反,經濟危機和其他市場因素的變化,也會使資產的價值減值,若仍以原評估價值征稅,就有失稅收的公平特性。稅基并不是一成不變的,應對稅基進行定期評估。評估周期的長短主要受兩方面因素影響：一是經濟發展的影響程度,即資產價值變化的程度、頻率；二是受制于重新進行評估的成本。美國的一些地方每一年或每兩年就對不動產稅稅基進行重新評估；丹麥在1982―1998年,對每個不進行重新評估的年份都進行指數調整,而從1998年開始每年都對不動產進行重新評估,澳大利亞和新西蘭的許多大城市不動產的評估周期也為一年。過去的五年中國經濟取得了舉世矚目的成就,國民生產總值、進出口貿易、外匯儲備持續增長。作為發展中國家,中國經濟仍將持續增長,人民幣升值將是一個長期過程,中國的金融資產價格、大宗商品價格將在波動中上升,房地產價格將在波動中呈長期增長趨勢,一年作為評估周期能及時反映房地產價格變化對房產稅的影響。

（2）評估基準日。由于稅基評估僅僅是為納稅需要而進行評估,所以目的十分明確,其評估基準日也應圍繞納稅需要,稅基評估和一般的資產評估一樣,其所確定的是在特定時點的稅基,只有在統一時點上形成的稅基才能充分體現稅基評估的統一標準和稅收的公平特性。因此在稅基評估中也應明確其評估基準日。有的國家評估基準日與國家會計年度一致,如英國的會計年度采用4月至次年3月,住宅稅的稅基評估基準日定為4月1日。評估基準日也可與國家會計年度不一致,如加拿大的會計年度采用4月至次年3月,但其稅基評估基準日為每年6月30日,由于受傳統的消費習慣影響,我國每年一季度、四季度的城鄉居民購買力表現較為突出,導致年初和年末房地產的價格通常也會有一些特殊波動,同時,年初和年終是國家稅收匯算、會計決算、工作總結的高峰期,參照國際慣例,稅基評估時點宜選擇在每年6月30日。

6 房產稅基評估的方法

香港稅基評估的基本方法有三種,一是租金比較法。租金比較法主要是利用市場租金資料分析及調整租金至符合應課差餉租值定義的一種方法,運用的是市場法的原理。二是溢利估價法。溢利估價法主要是分析有關業務的收支,作為納稅人愿意付出租金的指標,再以總收入或純利乘以一個百分率為評估的應課差餉租值,運用的是收益法的原理。三是建筑成本法。建筑成本法是通過計算購買土地及樓房所需的成本,再從總成本中扣除折舊等項目,計算實際資本價值,再乘以一個反映房產投資的回報率作為評估的應課差餉租值,運用的是成本法的原理。

加拿大安大略市政評估公司副總裁拉里• 哈默爾在2006年國際評估論壇演講時,介紹了加拿大安大略省房產稅基評估的四種基本方法,一是直接(銷售)比較法,適用于在公開市場上出售的住宅、小型商業財產、工業財產和其他財產,類似于我國的市場比較法。二是成本法,適用于在公開市場上不經常出售或者銷售活動不活躍地區的小型商業與工業財產,類似于我國的成本法。三是收入法,適用于購物中心、辦公樓、高爾夫球場、會所等投資性財產,類似于我國的收益法。四是法定比率法,適用于電話線、鐵軌、農場、林地等連續型結構的不動產。

從國外的經驗來看,任何一個國家的稅基評估都離不開市場比較法、成本法、收益法的評估原理,但是在稅基評估中,稅基評估采用的評估方法體系與一般評估所采用的評估方法體系也同樣存在差異,并不是所有適用一般資產評估的估價標準和方法都能直接適用于稅基評估。因此,我們應充分借鑒國外稅基評估的經驗,結合我國有關稅收法律法規規定和資產評估有關法律法規、準則的規定,建立以市場法、成本法、收益法三大傳統評估方法為基礎的稅基評估方法體系。

（1）以市場價格為基礎的市場比較法

市場比較法是將待估房產與其所在區域近期內已經成交的類似房地產進行比較,以這些房地產的成交價格作為參考進行修正,從而估算待估房地產在正常市場情況下的價格或價值的一種方法。這種評估方法運用前提條件是存在市場與交易,并能找到同類或類似參照物,其產權發生變動,這是一般資產評估普遍使用的方法之一,不能簡單套用市場法對需評估的稅基進行評定。由于稅基評估業務是批量業務,傳統的單量評估方法高成本、低效率,隨著統計技術、電腦應用技術水平的提高和現代信息技術的廣泛應用,批量評估、路線價格、標準房產比較等評估技術將在我國稅基評估中有較好的應用前景。

①批量評估技術：批量評估技術是應用系統的、統一的、考慮到統計檢驗結果和結果分析的評估技術,評估特定時點多項財產價值的活動。在稅基評估中,往往存在大批量的資產,如何對大批量資產的價值快速而準確地估價,是資產評估師必須解決的問題。②路線價格法：是以路線價格為估價標準,通過對特定臨街道且可及性相當的城市土地設定標準深度,求取在該深度上數宗土地的平均水平單價并附設于特定街道上,得到該街道的路線價,然后據此路線價并配合深度百分率表和其他修正率表,計算出臨街道其他各宗土地價格的一種估價方法,適用于市街地。③標準房產比較法：選定一個“標準房產”作為區域典型單元,可以將房產內的其他單元與“標準房產”的各種影響其市場價值的因素及特點作比較調整,確定評估房產的市場價值。

（2）以成本計價為基礎的成本法

成本法是對待估房地產的各項成本構成進行分析,求取待估房地產在估價時點的重新構建價格,然后扣除折舊,以此估算房地產的客觀合理價格或價值的方法。成本法的理論依據為生產費用價值論,它主要從開發者角度,運用等量投資至少獲取等量收益的投資原理,根據產品定價的一般原則,將房地產的價格確定為所有投入資本和利潤之和。計算公式為：房地產的價格＝重新購建價格-折舊。

①重新購建價格的確定：一般資產評估中采用的重置成本法也不能將其套用在稅基評估上。因為稅基評估主要考慮其評估對象的一般功能價值含量，而不必刻意去追求其特殊功能的價值含量。因此在稅基評估中,重新購建價格一般是不采用重置價格,而采用重建價格,重建價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備、建筑技術等,在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下,重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。建筑物重新購建價格可通過比較單位法、部件單位法、數量調查法等方法求取。②折舊的確定：折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失,其數額為建筑物在估價時點的市場價值與重新購建價格的差額,折舊包括物質折舊、功能折舊、經濟折舊三大類,可通過市場提取法、分解法、年齡壽命法等方法求取。

（3）以收益計量為基礎的收益法

預計待估房地產未來的正常凈收益,而選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加,以此估算房地產價格或價值的方法。該方法一般用于經營性房地產價格測算,如商店、飯店等。資產評估中,收益法的收益一般都是指未來未實現的收益。而在稅法中,不論是我國現行的房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、營業稅和所得稅,還是國外的財產稅、資本利得稅和其他的有關稅種,其課稅對象都是針對現已存在的財產,所針對的有關收益也都是財產過去和現在已經實現的收益,對未實現的收益一般都不征稅。若把一般資產評估中以未來收益折現應用于稅基評估肯定是會出問題的。因為這樣做與國內外的稅收制度發生矛盾,直接影響稅基評估結果的正確性。因此,在一般資產評估中運用的收益法同樣不能直接套用在稅基評估中。一般資產評估采用的收益法的應用與其在稅基評估中的應用差別較大,具體表現在以下兩個方面：一是收益期限計算不同,在一般資產評估中的收益期可分為有限期和無限期兩種,而在稅基評估中的收益期限主要是計算有限期,而且大部分評估稅基收益期是以一年為期。如對租金收益的稅基就是以一年為限,因該稅種是一年征收一次,所以其稅基的有關收益期限也只能與征收期限一致。因為根據稅法有關規定,其未來收益一般不列入征稅范圍,其收益一般也只能是當年收益,而不應包括未來的未實現收益。二是,而在一般資產評估中,折現率的確定是收益法中的一個既重要又困難的參數,在應用收益法的稅基評估中,由于收益的不確定因素相對較少,稅基評估中對收益法相關參數確定時的要求也會比我們以往進行的資產評估簡單得多。需要的是與收益有關的在稅基評估中也只能以收益現值為基礎,再結合稅法有關規定進行相應調整后的價值為評估值。

7 房產稅基評估爭議的處理

房產稅基評估爭議處理制度是否合理健全是決定一個稅基評估系統成功與否的重要基礎之一。中國香港擁有一套比較完善的關于上訴機制、關于反對機制等法律作為房產稅稅基評估的基礎,美國約翰遜郡的財產所有者每年都有兩次稅基評估申訴機會。房產稅計稅價值的評估在總體有公允化的表面下不可避免地會出現個別業主就評估值的爭議現象。為保證評估結果的公正性,保護納稅人的合法權益,防止公權力對納稅人權益的損害,也需要建立一系列復議、申訴制度,保證納稅人獲得必要的行政、司法援助。國際估稅官協會(IAAO)制定的《稅基評估申訴準則》,促進了爭議處理的公允化過程,歐美等稅基評估發展較為成熟的國家通常都有著較長的估稅歷史,嚴密的稅收評估法制框架,融合了傳統三大基本評估方法與現代統計和計算機技術的批量評估系統以及完善的稅基評估爭議處理制度。我國要順利推行房產稅改革,應盡快建立稅基評估爭議處理的法規制度,以解決稅基評估爭議提供法律保障。

（1）注重爭議內容的區別對待,提高受理案件的質量,節約處理成本。不論是IAAO的《稅基評估申訴準則》,還是美國約翰遜郡或加拿大安大略省,都將業主的申訴內容區分為事實問題和法律問題。事實問題是指業主可能認為房產所評估的價值并非公允市場價值或評估機構未恰當應用公允化因子,事實問題在行政或者準司法的申訴框架內解決,一般要經歷與評估師的非正式磋商。法律問題是指關于納稅人對評估適用法規、程序、免稅待遇、受理申訴機構的權限等方面的質疑,法律問題或是與法律問題相交織在一起的問題,應在司法性質的法庭上予以解決。

（2）受理評估爭議機構的組成多元化,確保復議、裁決結果的公平。受理評估爭議的機構,主要任務是處理納稅人的申訴,以確保稅負的公平和一致性,在組織上保持獨立性和權威性。受理評估爭議的委員會由評估師、會計師、律師、稅務師等資深專業人士組成,對評估機構的價值判斷、公允性爭執等問題予以裁決,專業背景的多元化有利于從司法、會計、評估等不同角度對爭議進行復審,盡可能公允地處置爭議。

（3）評估爭議申訴與裁決程序。首先,業主就評估中可能存在的事實誤差,諸如評估不一致或不精確等問題,以電話、郵件、傳真或者電子郵件等溝通方式向評估機構的評估師進行非正式的復議,申訴人可以獲得其所需要的財產評估的相關信息,評估師也能了解納稅人的申訴原因,并對其以書面形式作出相應的解釋,如果申訴人滿意評估師的復議結果,那么就退出了整個申訴程序。在歐美國家,相當一部分的爭議是在這個簡單的環節中解決的。其次,申訴人或業主不滿意評估師的復議結果,可向各地州(市)的申訴委員會申訴,申訴委員會可考慮設在有權代表地州(市)人民政府向社會公布稅基評估結果的政府職能部門。申訴委員會組織業主和評估師參加聽證,各地州(市)申訴委員會對評估師的價值判斷,公正性爭執等問題予以書面的裁決。再次,申訴人或業主不服申訴委員會的裁決,可繼續上訴到省級房產稅審理委員會,該委員會可以考慮設在本省負責對稅基評估機構的行使監督管理職責的政府職能部門,審理委員會是業主財產未被公允、精確評估等事實問題的最后的上訴和處理機構。裁決(或撤回)的結果都必須以書面的形式發給各相關方,申訴人或業主、評估機構都必須根據審理委員會的裁決結果調整評估值,不能提出申訴。最后,法律問題或是與法律問題相交織在一起的問題在司法性質的法庭上予以解決。

參考文獻：

［1］中評協.澳大利亞的資產評估業［J］.中國資產評估,2006(6).

［2］劉彥.加拿大安大略省的不動產稅收制度［J］.國外房地產博覽,2005(10).

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一、公允價值計量的涵義

“公允價值”這一概念源于法律，是指得到公眾認可的價值。為此，公允價值具有很大的主觀性，取決于行為人的主觀判斷。新準則明確規定“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。依此理解，如認為采用歷史成本原則作為計量屬性比較公允，則公允價值就是歷史成本；如認為采用市場價值能夠反映資產真實價值，則市場價值就是公允價值。所以，公允價值并不是一

種確切的計量模式，它只是人們對資產真實價值的一種近似估計。

二、公允價值計量的運用

（一）公允價值的謹慎改進。新準則確定公允價值的應用范圍時，充分考慮到我國國情，做了審慎的改進。這是因為我國的市場價格等交易信息系統還不完善，難以為會計信息的鑒證提供可靠證據。公允價值要求的市場交易價格抑或預期未來凈現金流量的現值都需要主觀判斷，從而必然會不同程度地受到企業管理層和會計人員主觀意志的影響。因此，在現實會計環境下，對公允價值計量基礎持謹慎態度是最優選擇。

（二）公允價值的限制條件。第一，公允價值的非主導性。新準則規定：“企業在對會計要素進行計量時，一般應采用歷史成本”。這說明我國是在堅持以歷史成本計量為基礎的前提下，引入公允價值的。幾乎所有運用公允價值計量屬性的具體準則都規定要以成本進行計量，在滿足一定條件時才可以公允價值進行計量。第二，公允價值運用條件較為苛刻。如《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定：企業應在資產負債表中運用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但如果有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠地取得，應當運用公允價值計量屬性。同時規定運用公允價值計量應同時滿足兩個條件：一是必須有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。

三、公允價值計量的困惑

（一）公允價值計量的理論困惑。相關性和可靠性是對會計計量的基本要求，同時滿足這兩方面要求使公允價值在會計實務運用中困難重重。一方面相關性要求會計計量盡可能將所有影響企業現實未來收益的因素完全涵蓋，會計計量范圍不斷擴大要求會計人員主觀估計與判斷力求準確；另一方面可靠性要求會計計量過程中與個體差異相聯系的主觀估計與判斷盡可能減少，以使會計信息具備真實性和中立性的特征。因此，相關性加強勢必導致可靠性削弱，反之亦然。因此，公允價值計量成為相關性與可靠性之間“不可調和的產物”。此外，以單項資產為計量對象所得到的公允價值并不能代表會計主體整體公允價值，但若以會計主體整體作為計量對象，其理論依據及實務操作都存在難題。

（二）公允價值計量的現實困惑。在實際應用中，會計信息質量的可靠性難以保證。相對于具有客觀性、確定性和可驗證性的以實際交易為基礎的歷史成本計量，公允價值計量雖然在財務報表中能提供更為相關的信息，但因其具有不確定性、變動性和集合性，因此難以滿足會計信息可靠性的質量要求。面對金融工具，現值計量常常就是估計其公允價值的最好技術。但因為未來現金流量的金額、時點和貨幣時間價值等都是不確定的，在計量的操作上往往面臨更大的困難。另外，公允價值計量可能增加財務報表項目的波動性。在公允價值計量模式下，經濟環境和風險狀況的變化以及企業自身信用的變化，會引起財務報表項目的波動。但反映外部環境等變化所引起的損益變動，并不能提供非常相關的信息，甚至可能誤導財務報表使用者。

四、公允價值計量的改進

（一）確保評估機構和人員的相對獨立性。公允價值若能由企業外部的獨立資產評估機構來提供，其獨立性和公正性顯然是最好的，但這種方式成本過高，實際中無法實施。因此，只能由企業內部專設資產評估委員會，并直接隸屬于公司董事會或股東大會，以使公司管理層或財務負責人無法干預資產定價。其主要職責是定期對企業的資產、負債進行估價，以獲取各資產負債項目的公允價值。計量結果應經過獨立計量數據的相互驗證，即要求公允價值獲取至少要有兩個或兩個以上的人對同一計量對象進行獨立估價，其結果應相同或相近。

（二）明確信息獲取方法的使用范圍、適用條件及操作程序。對一些自用而不外銷的項目，應根據買方市場價格或投入價值基礎確定公允價值；對一些準備隨時可能變現的項目，應根據賣方市場價格或產出價值基礎確定公允價值。筆者以為，若采用收益法，應規定選擇市場參與者普遍認同，且被以往市場實際交易價格驗證具有可靠性的估價技術，盡可能考慮所有市場參數，包括無風險利率、商品價格、提前償還風險、服務成本等，盡可能不用與企業特定相關的參數。

（三）依據可靠性選擇備選方法順序。如，對產成品的計價順序可確定為：先現行購價，后可收回凈值，再歷史成本替代。對長期債券投資的估價順序可確定為：先現行市價（或可回收凈值），后現值，再歷史成本替代。這一選擇順序應具有一定的靈活性，如，存在活躍市場上的公開標價時，應選擇現行市價法作為首選估價方法；當某項資產所帶來的現金流量及相應的折現率已在合同中約定時，可選擇現值法作為首選估價方法。

（四）建立評估模型強調信息披露。建立評估模型及相關信息系統的更改控制和安全性程序，防止系統遭到破壞；保證評估模型中使用數據的一致性、及時性和可靠性。同時，為確保公允價值的可靠性，除將公允價值獲取的方法、程序及使用規范通過準則、制度固定下來以外，還應強調在會計報表附注的充分披露。以公允價值運用為代表的新會計理論使會計確認和計量更人性化，這也使重大錯報風險加重。因此，會計結果越來越主觀就必須有充分的披露保持主觀判斷不被濫用。

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堅持科學發展觀，緊緊圍繞振興*經濟和構建和諧社會這一主題，針對我縣中介行業存在的突出問題，依法進行清理和規范，努力創造誠實守信、公平有序的信用環境，為我縣社會穩定和經濟快速發展服務。

二、清理和規范的范圍

這次清理和規范工作的范圍主要是與經濟發展密切聯系的中介機構。

（一）以財務會計相關知識為基礎的行業，包括會計師事務所、稅務師事務所及資產評估等機構；

（二）以房地產、工程技術相關知識為基礎的行業，包括土地評估、房地產評估、房地產經紀機構、建設工程造價咨詢、工程監理、建設工程招投標等機構；

（三）以法律相關知識為基礎的行業，包括律師事務所、公證處、法律咨詢服務等機構。

三、清理和規范的內容

（一）清理的內容：

1.虛假驗資、虛假評估、虛假公證等違規、違紀問題；

2.執業市場秩序混亂、非法執業、以商業賄賂等不正當手段擾亂市場秩序問題；

3.未經法定程序審批、無照執業、超范圍經營、對分支機構管理不到位問題；

4.行政干預，部門壟斷，造成不正當競爭等執業環境問題。

（二）規范的內容:

1.規范中介機構的資格認定和設立；

2.依法加強對中介機構的監督、管理和指導，制定和完善相關規章制度，規范執業行為；

3.對不符合現行政策法規要求的中介機構進行規范；

4.凡是應與監管部門脫鉤的中介機構，在這次清理和規范過程中，都應及時脫鉤。

四、方法和步驟

清理和規范工作分三個階段進行，時間從20*年1月20日開始，到2月15日結束。

（一）自查自糾階段（20*年1月20日—1月31日）

1.對中介機構進行調查摸底，分類登記造冊，分析存在的問題。

2.對中介機構的職能進行審定確認，進一步明確其執業的范圍和責任。

3.對雖經審批、登記，但未在規定時限內開展正常業務活動的，不能按行業規定自律、管理混亂的，機構設置不合理、執業職能劃分不明確的中介機構，認真進行整改。

4.對損害國家和公眾利益，嚴重違規違法的，嚴肅查處，依法予以處理。

5.結合清理和規范中反映出的問題，比照相關政策、法規，研究制定整改措施和辦法，并組織落實整改工作。

6.嚴格執行公平、統一的審批、登記標準，實行歸口審批、登記管理。

7.各中介機構自查近3年在執業期間有無違規、違紀、違法情況。寫出自查自糾和整改報告，上報監管部門。

（二）建章建制階段(20*年2月1日—2月5日)

1.建立和完善責任追究制度。對在執業過程中出現違規行為的，監管部門將進行責任追究，嚴肅處理，違法的要移交司法機關，追究法律責任。

2.完善行業自律機制，制定中介機構規范發展的指導意見。

3.完善對中介機構監管機制，做到依法審批、依法登記、依法從業、依法監管。

（三）檢查驗收階段（20*年2月6日—2月15日）

1.檢查自查自糾階段是否存在走過場和弄虛作假行為，各個環節工作是否落實到位，發現的問題是否得到解決。

2.檢查清理和規范工作中發現的違法違紀問題是否得到查處，責任是否得到追究。

3.各項法規和機制是否建立和完善。

五、組織領導和責任分工

成立*縣清理和規范中介機構工作領導小組。

責任分工：

（一）縣軟環境辦和縣工商局負責組織、協調、監督、檢查；

（二）縣工商局負責在工商部門登記的中介機構的清理和規范；

（三）縣財政局和縣審計局負責以財務會計相關知識為基礎的行業，包括會計師事務所、資產評估等機構的清理和規范；

（四）縣國稅局負責稅務師事務所的清理和規范；

（五）縣國土資源局和縣建設局負責以房地產、工程技術相關知識為基礎的行業，包括土地評估、房地產評估、房地產經紀機構、建設工程造價咨詢、工程監理、建設工程招投標等機構的清理和規范；

（六）縣司法局負責以法律相關知識為基礎的行業，包括律師事務所、公證處和法律咨詢服務等機構的清理和規范；

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一、當前資產評估管理體制中存在的問題

當前資產評估行業劃分為資產評估、房地產估價、土地估價等專業資格和專業領域，由不同的政府部門分頭管理，評估業務部門壟斷和行業分割，評估機構難以做大。主管部門各自制定評估準則、評估程序和評估報告格式，對評估機構、評估人員及業務質量的管理缺乏統一標準，影響到了評估行業整體上的監管和發展，不能滿足我國迅速發展的評估市場的要求。

有些房地產估價機構或土地估價機構從創辦之日起，就是所掛靠主管部門“創收”的重要途徑（按評估業務收入的一定比例上交給主管部門），主管部門成為評估機構的靠山、庇護傘和業務源，評估機構成為主管部門的剩余人員、子女、離退休人員的安置場所；有的甚至政企不分，政府工作人員從事評估業務，還擅自擴大評估范圍，將行政管理職能轉化為有償評估服務；有的主管部門直接干涉評估機構的管理和業務經營權。有的主管部門為了維護部門非法利益，利用產權登記等職權排斥其他資產評估機構從事其所主管的評估業務，例如：湖北省京山縣房地產管理局以京山騰達資產評估事務所無房地產估價資質為由，對該評估事務所為京山嘉美購物廣場出具的資產評估報告以及為京山縣新市鎮城中路124號公民張實剛出具的房屋資產評估報告拒絕確認有效，就是這一問題的有力證據。主管部門的這些非法行為不但侵犯了評估機構的合法權利，也侵犯了交易當事人選擇評估機構的基本民事權利，更加有悖于市場經濟公平競爭、優勝劣汰的基本原則。

實踐證明，評估業務部門壟斷和行業分割造成的危害是比較嚴重的。例如在國有企業改制中，法律法規規定國有企業應該委托“資產評估機構”（財政部門主管的評估機構）進行企業價值評估（即企業整體資產評估），但是土地行政管理部門、房屋行政管理部門不承認資產評估機構出具的企業價值評估報告，要求國有企業委托其主管的土地評估機構、房地產評估機構單獨出具土地估價報告、房屋估價報告，這樣企業就需要委托三家評估機構評估、出具三個評估報告，加重了企業經濟負擔。在評估方法上，資產評估機構如果采用收益法、市場法評估企業價值，則不需要單獨評估各項資產（土地使用權、房屋建筑物）的價值；因為在企業價值評估中，企業全部資產是不可分割的有機系統，整體資產價值并不等于各個單項資產價值的簡單加總；以持續經營為前提對企業進行評估時，不能人為的把各項資產分割開來，而是應該在整體上考慮企業價值。然而土地估價機構和房屋估價機構由于評估的是單項資產，不可能在整體上考慮土地使用權、房屋建筑物在企業中的作用，造成了評估價值的偏差；為了保持評估結果的一致性，資產評估機構需要引用土地估價報告和房屋估價報告中的評估價值，就不能在整體上評估企業價值，也就無法考慮商譽等影響企業價值的因素，往往造成資產低估、國有資產流失的結果。

評估業務的部門壟斷和行業分割局面，使各行業評估機構均有自己的一塊領地，在不同行業評估機構之間失去了自由競爭的土壤。另外，部門壟斷和行業分割限制了各行業評估機構的業務范圍，評估機構為了在有限的市場范圍內多做業務，往往濫用評估假設，弄虛作假，隨意選擇評估參數，迎合委托人的要求高估或低估資產價值，有的甚至直接問委托人“你要評估多少”；同時在評估收費上競相壓價，大打價格戰和惡性競爭；這樣也就導致評估程序走形式（例如不重視現場勘察，走馬觀花拍幾張照片了事），評估質量下降的惡果。

評估業務的部門壟斷，迫使評估機構為獲取業務而與主管部門勾結，接受其干涉、指示和操縱，難以保持獨立、客觀、公正；在獲取主管部門的庇護后，就取得了穩定的業務來源，不需要依靠勝任能力獲取評估需求人的信賴，評估機構也就沒有提高評估人員勝任能力的積極性；在委托人真正需要提供專業咨詢意見時，就無法勝任。

資產評估管理體制中存在的問題，使得資產評估失去了公信力，也使評估成為一種形式，不能發揮其應有的作用，更加為資產評估埋下了很大的風險。

二、評估管理體制改革設想

資產評估要發揮應有的作用，必須提高評估行業的公信力；要提高評估行業的公信力，必須提高評估質量；要提高評估質量，必須形成充分競爭的評估市場，營造遵守評估準則的執業環境和加強評估質量控制。評估管理體制改革應該以充分發揮資產評估的作用為最終目標，建立真正的評估市場競爭機制和監督機制。

（一）正確認識資產評估的作用

確定資產價值的途徑通常有三種：自我定價、市場定價和評估。自我定價是指交易雙方當事人自己協商確定資產價值；市場定價是指以市場上相同或者相似的資產的通常交易價格確定資產價值；評估是指由專業評估人員依據一定的標準測算資產價值。在市場經濟環境下，當事人最了解資產狀況，可以作出最正確的定價；同時，自我定價也是尊重了當事人交易權利，能夠提高資源的配置效率。自我定價是一種最基本的資產定價途徑：（1）市場價格其實也是一系列自我定價形成的結果；（2）在資產同質性低（或者異質性高）、市場交易不充分的情形下，市場無法提供有效價值參考，自我定價是確定資產價值的基礎途徑。在資產同質性高的場合，或者資產存在充分競爭的市場時，市場價格會主導定價，即市場定價可以約束非理性的自我定價，從而促成公平交易。然而，充分競爭只存在于假說之中，實踐中由于信息分散和不對稱、信息傳遞障礙、市場操縱、經濟與法律環境、交易限制和資金需求等原因使得市場價格并不一定能反映資產真實價值，需要通過評估來確定資產價值。在交易雙方當事人之間存在自我定價分歧（主要是利害沖突引起，不能理性的定價），或者當事人自我定價可能損害第三方合法利益時，也需要資產評估。

從當前資產評估業務的實際作用來看，可以將評估業務分為消除自我定價分歧評估和維護第三方合法利益的評估。前者主要是平等當事人市場交易中的評估，例如轉讓、抵押、租賃、房屋拆遷等，實行的是自愿評估。后者主要是在涉及國家、集體和社會公眾等第三方合法權益的情況下，例如國有資產交易、出資、財產納稅、破產清算等的評估，實行的是強制評估，而且往往將評估價值確定為最終交易價值。

（二）將資產評估機構真正推向市場

產權登記機關必須依法行政，樹立“法律至上”的意識，嚴格執行《物權法》“登記機構不得要求對不動產進行評估”的規定，杜絕產權登記機構自身經營評估業務或者干涉評估機構合法經營的現象。主管部門要轉變思想觀念，樹立為評估機構服務的意識，積極為資產評估機構創造公平競爭的環境，禁止行政干預和人為障礙。嚴格執行《物權法》的規定，資產評估報告不再是應付登記機構的形式材料，而是市場的真正需要，評估結果是否準確關系到當事人的切身利益，這就極大的促進了評估機構和評估人員提高評估業務水平的積極性。

將資產評估機構真正推向市場需要完善評估機構的法律責任。當事人委托評估的目的主要在于降低交易風險和規避責任，評估機構應該為因自己過錯導致的評估報告使用人的經濟損失承擔賠償責任，才能達到委托評估的目的，委托人也才有委托評估的必要；如果評估機構對自己過錯行為不承擔責任，也就沒有委托評估的價值了，更加沒有評估的市場需求了。從事大額資產評估業務，卻因為采取有限責任制度或者財產有限等原因不能承擔相應的民事賠償責任，對委托人是不公平的。承擔民事賠償責任能力的高低，也是評估機構爭取評估業務的關鍵。評估機構規模大、承擔賠償責任的能力高，就能提高委托人的信任度和安全感，滿足委托人轉移交易風險的需要，評估業務自然就多。因此評估機構應該參加職業責任保險，提取職業風險金，做大做強、優化資產，在組織形式上，盡量采取合伙制，以提高賠償能力。

（三）建立評估機構之間的相互監督機制

評估人員的勝任能力和職業道德因素，都會導致評估結果錯誤；在業務質量和評估收費等重要方面建立評估機構之間的相互監督機制可以很好的解決這一問題。

在交易當事人之間存在自我定價分歧時，或者利害關系人認為當事人自我定價損害其合法利益時，分歧者可以另行委托其他評估機構評估。如果兩家評估機構評估確定的資產價值差距在10%以內的，可以以評估價值的平均數作為最終交易價值。差距計算方法為：（較高價值-較低價值）÷較高價值10%；例如兩個評估價值分別為100和90，則差距為（100-90）÷100=10%10%，可以確定最終交易價值為（100+90）÷2=95。

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第一，資產評估行業缺少獨立性。資產評估機構是社會中介服務機構，依據適用的原則獨立地開展活動并對評估結果負全部責任。而目前較多的行政干預削弱了它的獨立性。許多評估機構掛靠在不同的行政事業單位，接受行政單位的管理，直接或間接地與某類資產發生關系，阻礙了資產評估社會化市場化的進程。我國有中國資產評估協會、中國房地產估價師協會和中國土地估價師協會，這三個協會各自為政，相互封閉，障礙了評估行業的發展。

第二，資產評估理論體系不健全。資產評估是根據國有資產評估的實施細則法來確定評估方法與程序的，目前我國資產評估標準不統一，資產評估理論體系存在不足，僅依靠行政部門來管理資產評估，不利于提高資產評估效率和維護資產評估的公正。資產評估法制建設落后于評估實踐，不適應市場經濟發展和評估行業自身發展的需要。

第三，資產評估信息失真。因資產評估值是一個估計值，而實際發生的交易價格是它的真實值，所以兩者是存在一定差別的。這種差別在一定限度之內就為合理的估計值，若差別太大就會導致資產評估失真。在我國大多數資產評估是一次性評估，尚未形成全方位、長期性、連續性的服務模式，在很大程度上制約了資產評估應有作用的發揮。

第四，資產評估理論方法滯后。我國評估基礎理論及評估準則滯后導致了評估實踐在低層次循環，而國外的評估理論方法也不完全適應中國的具體情況，如何與國際接軌是要盡快研究和解決的問題，隨著高科技企業的日益增加和知名品牌的創立等，專利、計算機軟件及商標等無形資產日益受到關注，而在這方面的評估理論方法比較粗，空域、水域等的價值評估還是空白。

第五，資產評估執業人員綜合素質偏低。資產評估人員不僅要精通專業知識還應具備較高的職業道德和實踐經驗等綜合素質，而目前的資產評估行業大部分資產評估師是學習財會專業，對工程、設備、建筑等專業評估師缺乏。資評估人員對新知識的接受能力欠缺，在目前的人員中有一部分是兼職評估師，兼職評估將會影響到執業的質量和公平性，從業人員結構不合理，缺乏高層次綜合性人才。

針對上述問題，我國應該從以下途徑對資產評估行業進行改革。

一要完善資產評估理論。我國資產評估理論研究落后阻礙了資產評估行業的發展。高校開設的資產評估專業存在教學與實踐脫節的現象，高校應該加強與實際部門的聯系，理論與實際相結合形成資產評估學科體系。我國資產評估行業條塊分割，有注冊資產評估師、土地估價師、房地產估價師，這樣就造成有三套行業標準。要促進評估行業發展，就要在統一準則的前提下規范各類評估師的行為。

二要不斷規范資產評估行業管理。要正確處理資產評估政府管理和行業管理的關系，加強行業管理減少行政干預，確保資產評估機構的獨立性，使之真正成為客觀公正的社會服務機構。政府管理是宏觀指導制定政策，而行業管理則是以行業章程為依據實施管理，采用政府監督下的行業自律與自我管理模式。隨著評估行業不斷發展，各行業協會相繼合并，評估協會要發揮管理作用必須制定適合我國的評估統一準則和管理制度，從制度上解決資產評估中存在的缺陷，建立起具有高度權威的行業自律管理機構，實現資產評估行業自我發展。

三要保證資產評估準則的可操作性。隨著經濟的快速發展，許多新的資產評估業務出現，成為難以解決的問題。我國資產評估準則的問題是操作性不足內容空洞，應推出符合國情的評估準則，保持評估準則的穩定性和靈活性。在制定評估準則時應廣泛征求各個方面的意見，在收集意見的同時應聘請各方專家在準則制定修訂過程中反復論證，這樣的準則才能保證可操作性和科學性。

四要提高資產評估人員綜合素質。我國資產評估發展需要大批優秀人才，建立一支高素質資產評估隊伍至關重要，評估人員自身素質高低是提高服務質量的保證。評估人員要加強自身修養參加業務培訓，不斷提高專業技術水平，同時樹立良好的職業道德情操，維護好社會公眾利益。

五要健全資產評估質量控制監督。要在資產評估各個環節做好控制，根據實際情況出具可行的評估方法在資產清查中必須確認評估資產的真實性和合法性。加強資產評估的質量監督工作，以內部激勵機制來確定獎懲制度對員工進行獎懲，提高資產評估質量。