房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值范文

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篇1

近日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆就房產(chǎn)稅首次公開(kāi)表示，重慶即將開(kāi)征的高端房產(chǎn)稅將對(duì)存量、增量高檔房都展開(kāi)征收。而隨著重慶高檔商品房地產(chǎn)稅塵埃落定，上海房地產(chǎn)稅基本框架也逐漸明朗。房產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期已兌現(xiàn)，板塊估值已充分反映各種利空預(yù)期，中短期更嚴(yán)厲的政策調(diào)控預(yù)期告一段落，房地產(chǎn)板塊進(jìn)入估值修復(fù)和增長(zhǎng)階段，2011年將是地產(chǎn)股的價(jià)值回歸年。

重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響力度較弱

房產(chǎn)稅針對(duì)高檔商品房，預(yù)計(jì)征收范圍較小，力度較輕。從新華網(wǎng)消息看，房產(chǎn)稅針對(duì)高檔商品房征收。目前重慶劃分普通住宅和高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 144平米（或套內(nèi)面積122平米），我們預(yù)計(jì)實(shí)際方案起征范圍在戶均200平米以上，不涉及套數(shù)，累計(jì)稅率0.5-1.5%。并且，房產(chǎn)稅的征收對(duì)評(píng)估體系、征稅體系的要求比較高，估計(jì)最終方案不會(huì)十分嚴(yán)格，預(yù)計(jì)初始只對(duì)新增住房征收，后續(xù)待評(píng)估體系完善，再逐步擴(kuò)展至舊房。

對(duì)成交量整體影響較弱，對(duì)高檔住宅房?jī)r(jià)的影響取決于最終稅率，整體來(lái)看，影響幅度很有限。從出臺(tái)時(shí)間及征收對(duì)象看，除了作為稅制改革的一環(huán)外，此次房產(chǎn)稅的出臺(tái)帶有調(diào)控的目的和作用，我們認(rèn)為其對(duì)市場(chǎng)的影響是：（1）預(yù)計(jì)對(duì)整體成交量的影響比較有限：一方面是因?yàn)榇舜握魇辗秶^小，另一方面房產(chǎn)稅對(duì)投資者的影響遠(yuǎn)大于自住者，而前期的信貸等調(diào)控手段已經(jīng)明顯的抑制投資需求，從微觀來(lái)看，下半年購(gòu)房者以自住需求居多，重慶市場(chǎng)尤其如此；（2）對(duì)高檔住宅房?jī)r(jià)會(huì)有影響，但幅度取決于最終稅率。房產(chǎn)稅作為未來(lái)現(xiàn)金流支出的增加，從理論上講會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，如果按照1%的稅率貼現(xiàn)計(jì)算，對(duì)房?jī)r(jià)的影響幅度為10-15%（貼現(xiàn)率7-10%），因此對(duì)最終實(shí)際房?jī)r(jià)升降取決于最終的稅率及市場(chǎng)本身預(yù)期的房?jī)r(jià)升幅。

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定行業(yè)發(fā)展大勢(shì)

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重要的影響。首先，貨幣政策對(duì)于行業(yè)發(fā)展關(guān)系重大。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金，同時(shí)商品房的購(gòu)買(mǎi)也需要不少資金，因此，利率的變化、貨幣供應(yīng)量的多少等因素將影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、成交量、房?jī)r(jià)等行業(yè)發(fā)展的反方面面。另外，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的重要工具之一也受到經(jīng)濟(jì)通貨膨脹情況、人民幣匯率變化等多種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響。從貨幣政策、通貨膨脹以及人民幣匯率三方面來(lái)看，我們認(rèn)為，2011年的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展趨勢(shì)。

貨幣政策由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”

2010年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)確認(rèn)了2011年貨幣政策將由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言的影響主要是負(fù)面的。從需求面角度，穩(wěn)健的貨幣政策主要意味著加息周期的開(kāi)啟，從而將提高購(gòu)房者的購(gòu)房成本，減少房地產(chǎn)需求。從供給面角度，穩(wěn)健的貨幣政策意味著貨幣供給量的下降以及貸款成本的提高，因此，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)效益的提升。然而，這些影響效果的顯現(xiàn)還將取決于貨幣政策的具體實(shí)施方式、程度和速度等各方面因素，緩慢而溫和的貨幣政策轉(zhuǎn)變對(duì)于行業(yè)的影響相對(duì)較小。

通脹與治理通脹的博弈

近期，國(guó)內(nèi)CPI 出現(xiàn)了持續(xù)的快速上漲，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)代。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，資金需要尋找抗通脹的投資品種以規(guī)避貶值的損失，房地產(chǎn)投資需求因此而增加，行業(yè)發(fā)展受益。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，預(yù)計(jì)2011年通貨膨脹延續(xù)的概率偏大，由此來(lái)看，2011年房地產(chǎn)行業(yè)有望保持較好的發(fā)展。但是，在調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資需求的嚴(yán)格限制下，由通脹產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求較難轉(zhuǎn)化成有效購(gòu)買(mǎi)，所以，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，上述利好作用可能無(wú)法充分發(fā)揮。同時(shí)，由于高通脹的存在對(duì)民生將產(chǎn)生較大不良影響，政府將采取較為堅(jiān)決的手段管理物價(jià)水平，而這些手段有可能給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一些副作用。因此，綜合來(lái)看，通脹和治理通脹博弈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生有限制的利好的。

人民幣存在升值壓力

人民幣匯率改革將在2011 年繼續(xù)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好而國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍存在不穩(wěn)定的背景下，人民幣的升值壓力仍然存在。人民幣的不斷升值趨勢(shì)以及進(jìn)一步升值的預(yù)期將加速國(guó)外資金的流入，而對(duì)于流入的外資來(lái)講，房地產(chǎn)投資是各種保值增值方式中較好的選擇，由此房地產(chǎn)需求進(jìn)一步增加。因此，2011年人民幣升值預(yù)期將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展起到助推作用。

2011年行業(yè)基本面判斷

房?jī)r(jià)的判斷：房?jī)r(jià)難下跌 漲幅將收窄

2011年的價(jià)格走勢(shì)。我們判斷2011 年整體房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，但漲幅將得到控制（不排除個(gè)別城市房?jī)r(jià)會(huì)階段性有所回落，但幅度和持續(xù)時(shí)間也會(huì)非常有限）。房?jī)r(jià)難以下跌，通過(guò)國(guó)外的實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展，居民收入不斷增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程尚未結(jié)束的背景下，難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況。

日本的經(jīng)驗(yàn)。日本地價(jià)與其經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、居民收入、城市化進(jìn)程具有高度的相關(guān)性。日本地價(jià)于1992年開(kāi)始下跌，與此對(duì)應(yīng)的，恰是日本經(jīng)濟(jì)從此也陷入了極度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992開(kāi)始基本處于不增長(zhǎng)的狀態(tài)，同時(shí)，日本的城市化率在1992年后也已經(jīng)達(dá)到77%的高點(diǎn)。

德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。從1958-2008 年，德國(guó)房?jī)r(jià)基本未出現(xiàn)過(guò)下降，只是漲幅隨經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，且在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期也面臨了房?jī)r(jià)增幅的劇烈變化。而房?jī)r(jià)在1995-2008年出現(xiàn)了十多年幾乎不漲的情況，也是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)從高增長(zhǎng)回落至2%的低增長(zhǎng)時(shí)期，居民收入也陷入不增長(zhǎng)的境地，同時(shí)城市化也達(dá)到高點(diǎn)，人口增長(zhǎng)帶來(lái)的影響基本消失。

中國(guó)的現(xiàn)狀。中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)仍將處于高速的增長(zhǎng)期，居民收入仍將繼續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，中國(guó)尚處在第三次生育高峰帶來(lái)的置業(yè)高峰（這一點(diǎn)從高校畢業(yè)生持續(xù)增加、2006年開(kāi)始結(jié)婚對(duì)數(shù)增加兩個(gè)側(cè)面看出來(lái)）、居民儲(chǔ)蓄金額處歷史新高、2009年貨幣超發(fā)的影響還未消失，中國(guó)的購(gòu)房文化短期不會(huì)改變，居民投資渠道匱乏，這些因素決定房?jī)r(jià)不具備持續(xù)下跌的可能。

未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅將收窄。首先，2011年樓市整體供應(yīng)量將明顯增加，在需求受抑制的情況下，供需將更加均衡。當(dāng)然，也有投資者擔(dān)心，供應(yīng)增大，而需求受調(diào)控，這種局面會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌？我們認(rèn)為，由于供應(yīng)的增加有明顯的區(qū)域化差異，這將化解供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的壓力。這種供應(yīng)的區(qū)域性差異是指：一線城市2010 年新開(kāi)工增加是在之前連續(xù)5 年下降的基礎(chǔ)上恢復(fù)性的增加，因此供應(yīng)仍可能不足，但由于其需求是政策調(diào)控的重點(diǎn)，最終可能實(shí)現(xiàn)新的供需均衡；二線城市2011 年供應(yīng)增加是連續(xù)數(shù)年的持續(xù)增加，但其需求又是受政策影響較小的地方，供需將是另一種均衡。其次，隨著未來(lái)城市間軌道交通的快速發(fā)展，中國(guó)正從個(gè)別超大城市向城市群發(fā)展，這將改善未來(lái)城市人口分布，熨平住房需求，對(duì)控制中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)漲幅有利。

成交量的判斷：主要城市成交量將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)

2011年的成交量走勢(shì)。2010年主要城市成交量同比下降約30%，其中有政策調(diào)控的原因，但更重要的原因是供應(yīng)不足，這一點(diǎn)從主要城市庫(kù)存去化周期仍在低位可以看出來(lái)。因此，目前，成交量的多少，不是需求決定的（現(xiàn)實(shí)情況是中國(guó)的住房需求仍非常龐大，政策一再抑制需求，也說(shuō)明了這一點(diǎn)），而是由供應(yīng)決定。供應(yīng)的增加不會(huì)對(duì)需求形成壓制，反而會(huì)促進(jìn)成交。因此，我們認(rèn)為，隨著2011年供應(yīng)的增加，成交也將增加。

投資建議

2011年將是地產(chǎn)股價(jià)向上回歸基本面的一年，目前地產(chǎn)股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開(kāi)始。主流地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)將保持確定性增長(zhǎng)，2011年地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境將較2010年明顯改善，意味著其估值中樞及估值頂部將明顯抬升。

篇2

關(guān)鍵詞：營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)；優(yōu)化；房地產(chǎn)上市公司

一、研究意義

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，投資數(shù)額巨大，非常依賴金融機(jī)構(gòu)，所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)效率好壞影響著企業(yè)自身的價(jià)值，決定著其長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在資金周轉(zhuǎn)能力和營(yíng)運(yùn)能力上存在諸多問(wèn)題，所以需結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征及存在的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行改進(jìn)，使企業(yè)管理者和利益相關(guān)者能準(zhǔn)確判斷和評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)資源的利用效率，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀。Dutta（2005）認(rèn)為公司輸入資源并轉(zhuǎn)換產(chǎn)出相對(duì)能力，就是按照公司的各種投資和產(chǎn)出來(lái)定義每個(gè)能力就是企業(yè)的能力。能力可以看做是一個(gè)企業(yè)可以利用自己的資源投入，例如研究開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，廣告投資，到商業(yè)預(yù)期目標(biāo)，例如新技術(shù)的發(fā)展，銷(xiāo)售收入輸出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，結(jié)合眾多企業(yè)的實(shí)際資料，深入研究了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金存量對(duì)企業(yè)收益的影響。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，擁有較高收益率的總司往往會(huì)存在大量的現(xiàn)金，穩(wěn)定資金鏈往往帶給企業(yè)更多的效益，其現(xiàn)金在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占比越高，收益率也越高。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀。李會(huì)娟（2013）對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)狀況與企業(yè)績(jī)效之間的關(guān)系進(jìn)行探究，得出結(jié)論房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)運(yùn)能力與企業(yè)績(jī)效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。公司的營(yíng)運(yùn)能力狀況越低，企業(yè)績(jī)效則越強(qiáng)。這符合房地產(chǎn)行業(yè)資金投入巨大，回收期較長(zhǎng)的特征。黃水媚（2014）提出強(qiáng)調(diào)相關(guān)體系的建立有著重大的作用，體系建設(shè)具有綜合性。要想加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)狀的充分了解，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)一些一級(jí)指標(biāo)和一些二級(jí)指標(biāo)來(lái)分析，得出綜合性的判定結(jié)果。另外，應(yīng)當(dāng)注意的是：所選擇的變量性指標(biāo)應(yīng)當(dāng)具有顯著的可對(duì)比性。

（三）文獻(xiàn)綜述。對(duì)于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的研究，一些有價(jià)值的成果相繼涌現(xiàn)，但是現(xiàn)有的研究還存在以下的局限性：（1）傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)體系均參照工業(yè)時(shí)代提出的杜邦分析體系，將資產(chǎn)收益率和利潤(rùn)率作為中心，重點(diǎn)評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力。（2）雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)企業(yè)關(guān)營(yíng)運(yùn)能力狀況和資金周轉(zhuǎn)能力上。提供了一些關(guān)于財(cái)務(wù)決策的建議，但是如何在實(shí)踐中運(yùn)用這些指標(biāo)，企業(yè)如何運(yùn)用這些指標(biāo)來(lái)保證企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，這些指標(biāo)又如何給企業(yè)提供準(zhǔn)確得信息使得企業(yè)做出正確的判斷，這些均沒(méi)有指出，所以缺乏實(shí)踐性。

三、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)特征

中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績(jī)提高，但在發(fā)展中潛在很多問(wèn)題。由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式、其開(kāi)發(fā)特點(diǎn)以及金融工具不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品漸漸脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)跟別的商品不一樣：具有雙重屬性，其保值增值功能和地域附著性導(dǎo)致了房地產(chǎn)是高價(jià)值耐用的消費(fèi)品，也是受投資者喜歡的投資品，有投機(jī)價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)與符號(hào)經(jīng)濟(jì)特征。

四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系構(gòu)成及其存在問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系構(gòu)成

1、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：應(yīng)收賬款起點(diǎn)是銷(xiāo)售，終點(diǎn)是現(xiàn)金，企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)能否夠順利如期收回，關(guān)系到企業(yè)資金利用效率和經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營(yíng)業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額

2、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：流動(dòng)資產(chǎn)在企業(yè)資本中最為活躍。

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入/流動(dòng)資產(chǎn)平均占用額

3、存貨周轉(zhuǎn)率：存貨周轉(zhuǎn)率反映的是利用存貨周轉(zhuǎn)的情況，一般來(lái)說(shuō)，它是和營(yíng)運(yùn)能力呈正相關(guān)的，越高的存貨周轉(zhuǎn)率就說(shuō)明有越穩(wěn)定的購(gòu)入、產(chǎn)出、銷(xiāo)售等綜合營(yíng)運(yùn)能力。

存貨周轉(zhuǎn)率=本期銷(xiāo)售成本/存貨平均余額

4、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：固定資產(chǎn)生產(chǎn)能力，影響著企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質(zhì)量，甚至影響到企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力和盈余能力。

固定資產(chǎn)周次數(shù)=本期營(yíng)業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均余額

5、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用來(lái)綜合評(píng)價(jià)企業(yè)總體資產(chǎn)利用效率和經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，總資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量就好，有利于有利于企業(yè)減少負(fù)債從而提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=本期營(yíng)業(yè)收入/資產(chǎn)平均總額

（二）房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系存在的問(wèn)題

1、反映現(xiàn)金流量的指標(biāo)不全面。現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)基本指標(biāo)中，沒(méi)有一個(gè)指標(biāo)與現(xiàn)金流量相關(guān)。

2、財(cái)務(wù)指標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)的缺陷。我國(guó)對(duì)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)目前只是在評(píng)判指標(biāo)數(shù)值的高低作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng)一指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值，使得財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果沒(méi)有可比性。

3、不能充分反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量。忽視了非財(cái)務(wù)因素對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)的影響，由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的局限性以及環(huán)境的變化，企業(yè)未來(lái)的營(yíng)運(yùn)能力分析并不能在當(dāng)期的財(cái)務(wù)指標(biāo)中得到反映，將非財(cái)務(wù)指標(biāo)信息加入營(yíng)運(yùn)能力分析具有科學(xué)性。

五、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)體系改進(jìn)

（一）增設(shè)凈營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。凈營(yíng)運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率具有很強(qiáng)的綜合性，評(píng)價(jià)整體資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)，能體現(xiàn)企業(yè)償債能力狀況與潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。凈資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)通常伴隨著收益的增加，周轉(zhuǎn)越快，效率越高。

凈營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=產(chǎn)品銷(xiāo)售收入/（流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債）

（二）增設(shè)與現(xiàn)金流量有關(guān)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)。本研究通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率、資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量回報(bào)率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)反映現(xiàn)金流量狀況。

1、主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率指標(biāo)，反映企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)狀況和主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)生現(xiàn)金的效率，企業(yè)通過(guò)當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。

主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金比率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

2、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量回報(bào)率，該指標(biāo)反映總資產(chǎn)中所含有的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的比重，是體現(xiàn)總資產(chǎn)流動(dòng)性的重要指標(biāo)。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量回報(bào)率=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~/總資產(chǎn)

（三）增設(shè)資產(chǎn)保值增值率指標(biāo)。資本保值增值率通常用來(lái)反映投資者投資的完整性和增值性。如果大于100%，說(shuō)明企業(yè)資金投入經(jīng)營(yíng)效益良好，資本在原有基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了利益增值。

資本保值增值率=期初所有者權(quán)益/期初所有者權(quán)益

六、結(jié)論與建議

新的營(yíng)運(yùn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是在傳統(tǒng)營(yíng)運(yùn)能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系基礎(chǔ)上的升華，更加注重營(yíng)運(yùn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，用所有者權(quán)益比率去反映企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效益和安全狀況，更加注重現(xiàn)金流量的作用，變靜態(tài)為動(dòng)態(tài)，更真實(shí)、更客觀的反映了房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年的營(yíng)運(yùn)狀況，對(duì)引導(dǎo)行業(yè)的整體發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] Coyne，J.S and Singh，S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008（5）：333-345.

篇3

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；工程造價(jià)控制；要點(diǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)： TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，中小型房企為提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力，必須有效的利用有限的資源，杜絕浪費(fèi)、提升效益。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)有效控制，是增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，保持企業(yè)發(fā)展的重要手段。下面就中小型房地產(chǎn)工程造價(jià)控制做一簡(jiǎn)要分析。

1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)的概念和特點(diǎn)

1.1中小型房地產(chǎn)企業(yè)的概念

中小型房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言的概念，是指在開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售等方面規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)。目前，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的尚無(wú)一致看法，有學(xué)者認(rèn)為可以從企業(yè)規(guī)模及開(kāi)發(fā)數(shù)量上進(jìn)行劃分，中小型房企是指開(kāi)發(fā)規(guī)模較小（年開(kāi)發(fā)面積小于10萬(wàn)m2）、員工較少（200人以下）、年銷(xiāo)售額在1.5億元以下，開(kāi)發(fā)資質(zhì)2級(jí)及以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

1.2中小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

1）企業(yè)規(guī)模小融資能力差

中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模小、資產(chǎn)少、職工人數(shù)少、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小等，決定了其無(wú)法直接進(jìn)入資本市場(chǎng)，限制了其融資渠道。但由于房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大，規(guī)模及融資能力很大程度上決定了公司的市場(chǎng)地位。而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模及自有資金的限制，無(wú)法的到金融機(jī)構(gòu)的信任和支持，融資渠道單一，只能更多地趨向于選擇中短期項(xiàng)目和中小型項(xiàng)目，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，此限制了其發(fā)展。

2）管理體系不健全

受到開(kāi)發(fā)規(guī)模和項(xiàng)目數(shù)量的限制，中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置比較簡(jiǎn)單，內(nèi)部控制制度不健全，管理體系不健全，形成了崗位分工不明確、責(zé)任不清晰管理不到位的現(xiàn)狀。加之缺乏優(yōu)秀的管理人員的，對(duì)市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)判斷不準(zhǔn)，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)決策跟著感覺(jué)走的狀況。另外，因項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)不足，項(xiàng)目管理還處于一個(gè)較低的水平，質(zhì)量、工期都不具有競(jìng)爭(zhēng)性。

3）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較弱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以項(xiàng)目方式運(yùn)作的，具有連續(xù)性的特點(diǎn)。但因中小型房企規(guī)模小、開(kāi)發(fā)能力弱、資金投入不能保證等，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的隨機(jī)性較高，各類(lèi)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性差，致使企業(yè)的信譽(yù)度不高。另外，在品牌宣傳及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面也無(wú)法與大型房企抗衡，從而失去了很多獲取較高利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)占有率不高，資金的周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，增加了資金的壓力。

2.工程造價(jià)控制的特點(diǎn)

雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模不同，但在項(xiàng)目的造價(jià)控制卻都具有以下特性：

2.1動(dòng)態(tài)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從決策到竣工交付需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各種內(nèi)外部條件的變化使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)處于一個(gè)不確定的環(huán)境中，影響工程造價(jià)的各種情況均有可能發(fā)生，工程實(shí)際造價(jià)只有等到竣工結(jié)算后才能明確。同時(shí)，工程造價(jià)控制需要在質(zhì)量、工期及成本目標(biāo)指導(dǎo)下進(jìn)行，任何目標(biāo)發(fā)生變化后，造價(jià)控制也需隨之變化。

2.2全過(guò)程性

工程造價(jià)的控制貫穿于工程建設(shè)的全部過(guò)程，從項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段以及使用階段，直至項(xiàng)目壽命終止。要實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)控制目標(biāo)，就必須在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)過(guò)程，針對(duì)不同階段的特點(diǎn)，采取不同的手段進(jìn)行有計(jì)劃、有目標(biāo)的控制，才能保證項(xiàng)目總造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.3前期階段的重要性

工程造價(jià)的控制雖說(shuō)貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，但因不同階段的工作內(nèi)容不同，對(duì)造價(jià)的影響也不相同。項(xiàng)目的決定階段和設(shè)計(jì)階段是對(duì)工程造價(jià)影響最大的階段。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析可以看出，策劃和設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用僅占項(xiàng)目工程造價(jià)的5%左右，但其卻確定了項(xiàng)目總投資的85%，而施工階段的造價(jià)控制，只能影響項(xiàng)目總造價(jià)的5%~10%。由此可以看出工程造價(jià)控制的關(guān)鍵應(yīng)在前期的決策和設(shè)計(jì)階段。

2.4相關(guān)性

工程造價(jià)的控制不是孤立開(kāi)展的，與項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度有著密切的關(guān)系。工程造價(jià)的控制與相應(yīng)的技術(shù)要求、進(jìn)度要求、工作條件及工作范圍密不可分，各類(lèi)條件之間存在著矛盾、但又緊密地統(tǒng)一，工程造價(jià)的控制不能僅僅片面的強(qiáng)調(diào)造價(jià)目標(biāo)，而不顧質(zhì)量的降低及工期的拖延，造價(jià)的控制必須與質(zhì)量、工期、工作范圍的控制同步協(xié)調(diào)。

3.中小型房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)控制要點(diǎn)

中小型房地長(zhǎng)企業(yè)項(xiàng)目的造價(jià)控制可以分為決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施及結(jié)算階段，每一階段具有不同的控制要點(diǎn)。

3.1決策階段

項(xiàng)目決策是選擇和決定投資方案的過(guò)程，是通過(guò)對(duì)不同方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，對(duì)擬建項(xiàng)目的各項(xiàng)功能的必要性和可行性做出判斷和決定的過(guò)程。是整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)，也是關(guān)鍵階段。

此階段需要在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性分析，并對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行判斷，在綜合考慮自身的各方面優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及檔次、建設(shè)地點(diǎn)、工程技術(shù)方案的對(duì)比，選擇經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)、實(shí)施可行的方案。方案確定后，做好投資估算的編制工作，作為下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、控制設(shè)計(jì)概算的依據(jù)。

3.2設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和描述實(shí)施意圖的過(guò)程，是處理經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此階段應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)

設(shè)計(jì)招標(biāo)，有利于引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)多種設(shè)計(jì)方案的對(duì)比，從中選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，有利于項(xiàng)目投資的控制，通過(guò)招標(biāo)可以選擇有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，提高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的質(zhì)量，保證后續(xù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過(guò)招標(biāo)選擇技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性的方案，同時(shí)關(guān)注平面布局的合理性，最大程度提高土地利用率；并考慮建筑物的性質(zhì)、用途，合理布置道路、管線、綠地、園林景觀等，充分利用有限的投資；

2）推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，保證總投資額不被突破。設(shè)計(jì)過(guò)程中可以采取標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及運(yùn)用價(jià)值工程方法，另外，在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)應(yīng)明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)以保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3）完善設(shè)計(jì)合同條款

設(shè)計(jì)合同簽訂時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度、施工圖設(shè)計(jì)的工程造價(jià)控制等方面要有明確的要求，設(shè)定相關(guān)獎(jiǎng)懲條款，使設(shè)計(jì)單位重視圖紙的質(zhì)量，加強(qiáng)內(nèi)部審查，盡量減少因設(shè)計(jì)不到位造成后期費(fèi)用增加。

4）設(shè)計(jì)概算的審核

設(shè)計(jì)概算是設(shè)計(jì)文件的重要組成部份，是編制投資計(jì)劃、確定控制建設(shè)項(xiàng)目投資的依據(jù)。經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算是工程建設(shè)投資的最高限額，是資金籌措及造價(jià)控制的依據(jù)，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)審核。

3.3招標(biāo)階段

通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，可以選擇技術(shù)力量強(qiáng)、資金雄厚、管理水平好的施工企業(yè)，憑借市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到控制項(xiàng)目工程造價(jià)的目的。在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)注意：

1）明確工程招標(biāo)范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專業(yè)化程度較高，需要由多個(gè)不同的承包單位協(xié)作完成。施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生不同承包人之間的場(chǎng)地、工序、工作面的交接。對(duì)此應(yīng)做出明確的約定，嚴(yán)格的交接標(biāo)準(zhǔn)、防止返工和索賠產(chǎn)生，造成成本的增加。

2）制定嚴(yán)密的合同條款

開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不可預(yù)見(jiàn)的因素較多，通過(guò)合同條款對(duì)各種情況的處理方式進(jìn)行約定，涉及對(duì)工程造價(jià)的條款一定要嚴(yán)謹(jǐn)。如總包單位對(duì)分包單位及協(xié)作單位應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，新增工程內(nèi)容價(jià)格確認(rèn)方式，不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)范圍及雙方應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的幅度等都應(yīng)在合同當(dāng)中予以明確。

3.4實(shí)施階段

此階段建筑物形成實(shí)體的階段，涉及面廣、工程量大、周期長(zhǎng)，在此階段應(yīng)關(guān)注以下幾方面：

1）進(jìn)行合同交底及圖紙會(huì)審

合同簽訂后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同交底，使合同執(zhí)行者熟悉合同條款、明確工作界面的劃分，分清各項(xiàng)工作的責(zé)任主體。認(rèn)真組織圖紙會(huì)審，減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，盡可能把設(shè)計(jì)變更在施工階段初期，設(shè)計(jì)變更發(fā)生得越早，損失越小。

2）控制現(xiàn)場(chǎng)簽證

規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證程序是控制工程造價(jià)的重要措施，應(yīng)該建立現(xiàn)場(chǎng)簽證會(huì)簽審核程序，對(duì)項(xiàng)目管理人員明確責(zé)任人、審核人責(zé)權(quán)利分明。。簽證要及時(shí)，盡量把簽證圖紙化。對(duì)于隱蔽工程的簽證，應(yīng)該在隱蔽之前核定，避免事后扯皮。

3.5結(jié)算階段

結(jié)算階段需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)做出準(zhǔn)確的反應(yīng)，應(yīng)做好以下工作：

1）準(zhǔn)確計(jì)算工程量

準(zhǔn)確計(jì)算工程量是確定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，相關(guān)人員應(yīng)掌握工程量計(jì)算規(guī)則，精通施工技術(shù)，熟悉施工工藝。同時(shí)計(jì)算時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行，明確工程施工范圍及界限，防止重復(fù)計(jì)算。

2）合理計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用

對(duì)上報(bào)的結(jié)算，審查綜合單價(jià)是否存在錯(cuò)套、高套情況，子目換算是否正確，材料價(jià)格是否按規(guī)定處理，同時(shí)還要重點(diǎn)核查措施項(xiàng)目費(fèi)是否為包干項(xiàng)目，與招標(biāo)文件及合同約定是否一致等。并及時(shí)完成甲供材數(shù)量的扣減，確認(rèn)相關(guān)往來(lái)賬務(wù)，準(zhǔn)確真實(shí)的反應(yīng)工程造價(jià)。

4.結(jié)語(yǔ)

中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，必須配備優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)、搭建合理的組織機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程造價(jià)控制進(jìn)行嚴(yán)格控制，只有各階段的造價(jià)得到有效管理，企業(yè)才能確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目贏利的目的。

參考文獻(xiàn)：

篇4

關(guān)鍵詞：“工作過(guò)程”導(dǎo)向；教學(xué)模式；綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練

當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒(méi)有按照職業(yè)崗位去開(kāi)發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無(wú)法滿足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國(guó)高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會(huì)上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無(wú)業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說(shuō)明，我們的高職教育還沒(méi)有很好地適應(yīng)社會(huì)實(shí)際需要。

因此，我們借鑒德國(guó)職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過(guò)程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過(guò)程的教學(xué)過(guò)程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對(duì)接。

本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)與管理的基本理論知識(shí)和專業(yè)操作技能，熟悉國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事行政、經(jīng)營(yíng)、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問(wèn)等工作的高級(jí)技能型人才。具體來(lái)說(shuō)，該專業(yè)培養(yǎng)出來(lái)的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、定位、競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。

本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門(mén)專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門(mén)課程獨(dú)立的知識(shí)體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T(mén)課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過(guò)程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識(shí)去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過(guò)程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門(mén)課程的相關(guān)知識(shí)。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開(kāi)發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。

本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開(kāi)發(fā)

（一）開(kāi)發(fā)依據(jù)

本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目銷(xiāo)售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動(dòng)手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開(kāi)發(fā)了以該流程“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）訓(xùn)練目標(biāo)

該流程“工作過(guò)程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場(chǎng)景。通過(guò)真實(shí)工作場(chǎng)景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。

在訓(xùn)練過(guò)程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識(shí)，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對(duì)新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓(xùn)練內(nèi)容

與課堂教學(xué)知識(shí)點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門(mén)專業(yè)課程之間相對(duì)獨(dú)立的理論知識(shí)體系打破，將各個(gè)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動(dòng)手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動(dòng)手操作能力。

以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開(kāi)的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租售流程“工作過(guò)程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對(duì)應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過(guò)程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過(guò)程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案、撰寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷(xiāo)售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動(dòng)的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動(dòng)的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識(shí)點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

以“工作過(guò)程”為導(dǎo)向開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)綜合職業(yè)技能訓(xùn)練項(xiàng)目，以“夠用、管用”為指導(dǎo)思想，緊貼市場(chǎng)，緊貼實(shí)際。通過(guò)這種綜合性的職業(yè)技能訓(xùn)練，可以使學(xué)生成為市場(chǎng)上需要的、搶手的、有一技之長(zhǎng)的高素質(zhì)技術(shù)應(yīng)用型專業(yè)人才，而不是那些基礎(chǔ)知識(shí)扎實(shí)、但畢業(yè)后仍需進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間職業(yè)培訓(xùn)和再教育后才能勝任工作的畢業(yè)生。

篇5

摘 要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國(guó)當(dāng)前國(guó)情而言，其形成機(jī)理主要是由資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信息不對(duì)稱所造成。基于這種背景下，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)措施進(jìn)行探究，旨在多管齊下積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控

引言

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問(wèn)題得不到緩解，比如：房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問(wèn)題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來(lái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場(chǎng)充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。

1、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析

簡(jiǎn)單的說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場(chǎng)中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有很多種，比如：匯率、利率、市場(chǎng)環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。

信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。

金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)威脅。

2、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別容易受到市場(chǎng)和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于銀行的變動(dòng)。

2.1信貸規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長(zhǎng)，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問(wèn)題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開(kāi)發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)模空前增長(zhǎng)，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，

2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來(lái)源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國(guó)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢(shì)必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏剑霈F(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。

3、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施

對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來(lái)源，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口

房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒(méi)有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)估值開(kāi)展市場(chǎng)業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場(chǎng)中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場(chǎng)價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過(guò)程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過(guò)分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)和銀行必須按照國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說(shuō)來(lái)，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介:

篇6

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，能夠滿足人們的住房需求。要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，需要對(duì)客戶消費(fèi)心理進(jìn)行深入的研究，制定出合理有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，深入挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行了廣泛的研究，但是有些房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略自身存在著一定的限制性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)存在意識(shí)誤區(qū)。本文主要是結(jié)合消費(fèi)者心理和營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行研究，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)提供借鑒，制定出滿足消費(fèi)者和房地產(chǎn)共贏的營(yíng)銷(xiāo)策略。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；消費(fèi)者心理；營(yíng)銷(xiāo)策略

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)制度比較薄弱，在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中，呈現(xiàn)出不完善的情況，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，缺乏有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的指導(dǎo)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的失敗案例，是由于沒(méi)有從消費(fèi)者的角度制定出合理的營(yíng)銷(xiāo)策略有關(guān)。因此，需要對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)需求進(jìn)行深入的研究，制定出合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、影響消費(fèi)者夠煩心理的主要因素

1.環(huán)境格局設(shè)計(jì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質(zhì)量的生活環(huán)境，良好的生活環(huán)境是消費(fèi)者購(gòu)房的主觀意愿，人們傾向生態(tài)環(huán)保綠色購(gòu)房環(huán)境，并且每個(gè)消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房的環(huán)境格局呈現(xiàn)出不同的要求，具有各自不同的審美觀點(diǎn)，通常房屋環(huán)境的主要格局是復(fù)室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。

2.地區(qū)位置便利。地區(qū)位置便利也是消費(fèi)者購(gòu)房首先需要考慮的問(wèn)題，交通直接關(guān)系著人們的出行，對(duì)人們的生活質(zhì)量具有重要影響，是人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，相對(duì)而言，市區(qū)內(nèi)的交通要更為便利，但是擁擠。郊區(qū)的交通較為缺乏，但是環(huán)境更為舒適，對(duì)于購(gòu)房地區(qū)的選擇，與消費(fèi)者的不同心理需求有直接關(guān)系。

3.設(shè)施配套齊全。當(dāng)前，人們追求高質(zhì)量的生活，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全也是人們購(gòu)房需要考慮的問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理質(zhì)量，受到了消費(fèi)者的重視，其主要的配套設(shè)施主要包括：科技智能化的配套設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和安全服務(wù)管理等，能夠滿足人們對(duì)舒適生活的要求，符合物業(yè)管理的心理需求。

4.價(jià)格選擇消費(fèi)。價(jià)格是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)首選的條件，每個(gè)消費(fèi)者都希望用最少的錢(qián)，買(mǎi)到性價(jià)比最高的房子。因此，在消費(fèi)購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者通常會(huì)查閱各方面的資料，選擇優(yōu)惠和折扣較大的房子進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房?jī)r(jià)格的心理選擇。

二、營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)消費(fèi)者心理的影響

1.潛意識(shí)影響。營(yíng)銷(xiāo)策略影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定，是在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，直接關(guān)系到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿和服務(wù)意愿。消費(fèi)者完成購(gòu)買(mǎi)，就是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值的肯定，消費(fèi)者會(huì)在無(wú)意識(shí)中來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判，消費(fèi)者自身意識(shí)到的沖動(dòng)和感受，就是潛意識(shí)的影響。

2.自我形象影響。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)目的主要是從心理補(bǔ)償、釋放心理壓力和滿足自身的本能欲望三個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)的，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品通常會(huì)與自身的形象保持一致性，充分展現(xiàn)出了消費(fèi)者自身的世界觀、人生觀和價(jià)值觀。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)種類(lèi)豐富，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，會(huì)追求一致性的心理，需要結(jié)合自我形象來(lái)進(jìn)行購(gòu)房，選擇出適合項(xiàng)目人群的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺(jué)形象影響。視覺(jué)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房意愿有著直接的影響，房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)利用視覺(jué)優(yōu)勢(shì)，來(lái)獲取消費(fèi)者的關(guān)注，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立良好的視覺(jué)形象，保證視覺(jué)形象的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性，視覺(jué)形象對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生了重要的作用，會(huì)引發(fā)消費(fèi)者的聯(lián)想和引起消費(fèi)者的注意，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺(jué)形象感情上的認(rèn)同，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的忠誠(chéng)度。

三、客戶消費(fèi)心理營(yíng)銷(xiāo)策略的制定

1.客戶消費(fèi)心理的產(chǎn)品策略。以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品策略，要求運(yùn)用發(fā)展的眼光去看待消費(fèi)者的消費(fèi)需求，要讓消費(fèi)者感受到所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)相較于其它同類(lèi)產(chǎn)品擁有更高的使用價(jià)值。盡量去滿足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者營(yíng)銷(xiāo)策略的規(guī)范。消費(fèi)者的購(gòu)房習(xí)俗是長(zhǎng)期形成的，并且在短時(shí)間內(nèi)難以改變，需要建立在消費(fèi)者價(jià)值與規(guī)范心理的基礎(chǔ)上，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿，達(dá)到售房的目的。

2.客戶消費(fèi)心理的價(jià)格策略。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房首選的條件，也是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中較為敏感的因素，直接關(guān)系著消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。當(dāng)前，我國(guó)的房產(chǎn)銷(xiāo)售中，最常見(jiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格策略，是依據(jù)消費(fèi)者的需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格來(lái)制定的，需要以消費(fèi)者為導(dǎo)向，消費(fèi)者下完房產(chǎn)的價(jià)格越低越好，質(zhì)量越高越高。在制定購(gòu)房策略時(shí)，需要滿足消費(fèi)者的價(jià)值心理，要結(jié)合整棟樓的位置、朝向和景觀等，設(shè)置不同的茶幾，考量?jī)r(jià)格策略和價(jià)格體系，制定出合理的價(jià)格策略標(biāo)準(zhǔn)，滿足消費(fèi)者的情感心理需求。

3.客戶消費(fèi)心理的銷(xiāo)售渠道策略。消費(fèi)者的心理與營(yíng)銷(xiāo)策略之間存在較大的聯(lián)系，影響著房產(chǎn)銷(xiāo)售工作的順利實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)需要制定產(chǎn)品策略和價(jià)格策略，確保房產(chǎn)銷(xiāo)售工作的順利開(kāi)展。如果房產(chǎn)行業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，企業(yè)無(wú)需制定出合理的消費(fèi)者營(yíng)銷(xiāo)策略，企業(yè)要想節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)成本，可以通過(guò)建立銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的形式直接進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售，對(duì)銷(xiāo)售人員的營(yíng)銷(xiāo)能力要求不高。如果房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)處于供大于求的現(xiàn)象，對(duì)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)能力的要求較高，需要培養(yǎng)大量的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

消費(fèi)者的消費(fèi)心理直接影響著營(yíng)銷(xiāo)策略的制定，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得良好的銷(xiāo)售效果，必須要對(duì)客戶消費(fèi)心理進(jìn)行研究，制定出合理的營(yíng)銷(xiāo)策略，從產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和銷(xiāo)售渠道三個(gè)方面進(jìn)行研究，讓消費(fèi)者得到心理上的滿足，以便得到更多目標(biāo)群體和目標(biāo)用戶的認(rèn)同和接受。房產(chǎn)銷(xiāo)售者應(yīng)意識(shí)到房產(chǎn)銷(xiāo)售策略的重要性，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

作者：鄭陳力 單位：寧夏大學(xué)土木與水利工程學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目　成本控制　價(jià)值工程

一、研究背景及意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。從改革開(kāi)放至今，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)已得到了迅速的發(fā)展，對(duì)緩解居民的住房矛盾、加速城市建設(shè)做出了較大的貢獻(xiàn)。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)行業(yè)正在從粗放型經(jīng)營(yíng)模式向集約型經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。但由于一些非理性因素的存在，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)達(dá)國(guó)家水平相比仍有較大的差距，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展進(jìn)程并不協(xié)調(diào)，這主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不平衡，存在投機(jī)泡沫，房?jī)r(jià)上升過(guò)快、已經(jīng)超過(guò)了居民平均收入的上漲幅度等。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康與否，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況，關(guān)系到我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定和和諧發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，也將在發(fā)展中發(fā)揮重要作用。成本控制作為影響房地產(chǎn)企業(yè)總體回報(bào)非常重要的一個(gè)方面，已經(jīng)逐漸成為提升企業(yè)效益的核心來(lái)源，成本控制已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重中之重。

價(jià)值工程是從產(chǎn)品功能分析人手來(lái)研究產(chǎn)品的功能和成本的合理匹配，強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)品的功能提高與產(chǎn)品成本降低的有機(jī)結(jié)合。價(jià)值工程作為一種技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的方法，正好迎合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)追求，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各階段均可以發(fā)揮很大的效能，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，增加利潤(rùn)，優(yōu)化管理，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步創(chuàng)造有利條件。

價(jià)值工程的研究和應(yīng)用也將在以下幾個(gè)方面起到重要作用：首先，應(yīng)用價(jià)值工程的評(píng)價(jià)方法可以使房地產(chǎn)行業(yè)在推進(jìn)綠色建筑的實(shí)施方面發(fā)揮更大的作用；其次，通過(guò)對(duì)價(jià)值工程理論的推廣應(yīng)用，促使我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)品人性化水平不斷提高；最后，通過(guò)運(yùn)用價(jià)值工程的評(píng)價(jià)方法，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步向集約化發(fā)展。

至今，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用價(jià)值工程還不普及，如果我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)推廣應(yīng)用價(jià)值工程的水平能夠迅速提高，將會(huì)極大推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，使有效資源發(fā)揮更大效益，同時(shí)也能夠更好滿足我國(guó)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定和諧的要求。

二、價(jià)值工程研究和應(yīng)用發(fā)展現(xiàn)狀

1947年，邁爾斯在《美國(guó)機(jī)械師》雜志上公開(kāi)發(fā)表了《價(jià)值分析》一文，標(biāo)志著價(jià)值工程理論的正式誕生。到20世紀(jì)70年代，價(jià)值工程已經(jīng)推廣到各行各業(yè)，都取得了比較顯著的經(jīng)濟(jì)效益。價(jià)值工程不僅在美國(guó)得到了廣泛的應(yīng)用，而且在世界許多國(guó)家和地區(qū)也得到了積極引進(jìn)和推廣。

1978年價(jià)值工程通過(guò)日本被介紹到中國(guó)，首先在長(zhǎng)春第一汽車(chē)制造廠、北京第一機(jī)床廠、上海機(jī)床廠等企業(yè)中應(yīng)用，并取得了可喜的成果，進(jìn)而逐步在各地各行業(yè)展開(kāi)。

對(duì)于房地產(chǎn)等建筑類(lèi)企業(yè)，國(guó)外已普遍應(yīng)用了價(jià)值工程技術(shù)。首次將價(jià)值工程應(yīng)用于建筑類(lèi)行業(yè)的是美國(guó)。從應(yīng)用實(shí)際中可以看出，價(jià)值工程在國(guó)外建筑業(yè)中應(yīng)用的步驟主要包括信息收集、功能分析、方案創(chuàng)造、方案篩選、方案發(fā)展和方案的實(shí)施與反饋六個(gè)階段。在研究對(duì)象的確定上，國(guó)外普遍采用目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行對(duì)比的方式確定；在應(yīng)用的時(shí)間上，國(guó)外的價(jià)值工程主要是應(yīng)用于工程的設(shè)計(jì)階段；其選擇的應(yīng)用方法也比較多，包括40小時(shí)工作法(40hour Hopeshop)、設(shè)計(jì)方案審核法(theCharette)、價(jià)值工程審議法(the VE Audit)、承包商建議法(theContractor's Change Proposal)、澳大利亞法(Australian Ap-proach)、日本3小時(shí)工作法(Japanese 3 hours Compact VE)等。

近年來(lái)在理論界的研究和企業(yè)界的不斷應(yīng)用下，我國(guó)也逐漸形成一些價(jià)值工程應(yīng)用的模式，例如：面向市場(chǎng)的成本管理模式是以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為推動(dòng)力，確定產(chǎn)品的必要功能，同時(shí)降低產(chǎn)品壽命周期成本，以獲取競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先地位為目的的系統(tǒng)管理和控制方法；功能成本管理方法是在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上提高質(zhì)量，增加或減少功能，改善產(chǎn)品設(shè)計(jì)或提高質(zhì)量的一種成本管理方法。

三、價(jià)值工程相關(guān)理論概述

價(jià)值工程(Value Engineering，VE)，也稱價(jià)值分析(ValueAnalysis，VA)，是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價(jià)值為目的，力求以最低壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項(xiàng)有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)。有些人也稱其為功能成本分析。價(jià)值工程涉及到價(jià)值、功能和壽命周期成本三個(gè)基本要素。

1、價(jià)值工程主要原理。價(jià)值工程的表達(dá)公式為：V(價(jià)值)=F(功能)／C(成本)。其中，“價(jià)值”是某種產(chǎn)品(勞務(wù)或工程)的功能與成本(或費(fèi)用)的相對(duì)關(guān)系，表現(xiàn)為功能與成本之比；“功能”是一種產(chǎn)品或作業(yè)所擔(dān)負(fù)的職能和所起的作用；“成本”是產(chǎn)品壽命周期的成本。從式中可以看出，產(chǎn)品的價(jià)值與功能成正比，與成本成反比。

2、價(jià)值工程特征。價(jià)值工程具有以下特征：著眼于提高價(jià)值，即以最低的壽命周期成本實(shí)現(xiàn)必要功能的創(chuàng)造性活動(dòng)；以功能分析為核心，即在開(kāi)展價(jià)值工程中，以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)；十分強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)的思想和系統(tǒng)的方法提高價(jià)值，即把價(jià)值工程的研究對(duì)象當(dāng)作一個(gè)系統(tǒng)來(lái)研究；活動(dòng)的領(lǐng)域側(cè)重于新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，本質(zhì)是創(chuàng)新。

3、價(jià)值工程實(shí)施步驟。價(jià)值工程的實(shí)施過(guò)程，實(shí)質(zhì)就是針對(duì)產(chǎn)品的功能和成本提出問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的過(guò)程。價(jià)值工程的一般工作程序見(jiàn)表1。

四、價(jià)值工程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段成本控制中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序可以分為以下五個(gè)主要階段：投資決策與土地獲取階段、產(chǎn)品策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、項(xiàng)目交付使用階段。在上述五個(gè)主要階段中，還穿插著土地、規(guī)劃、建設(shè)、過(guò)程及竣工驗(yàn)收等多種手續(xù)的辦理。

1、投資決策與土地獲取階段。該階段主要包括投資機(jī)會(huì)選擇、決策分析及土地獲取等工作。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)綜合各方面的因素對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目后再進(jìn)一步獲取土地使用權(quán)。對(duì)于項(xiàng)目而言，土地自身先天擁有諸如交通、大型商業(yè)等區(qū)域因素，房地產(chǎn)企業(yè)改善這些因素的難度較大，因而在本階段利用價(jià)值工程進(jìn)行成本控制和項(xiàng)目功能的優(yōu)化改善的空間不大。

2、產(chǎn)品策劃階段。產(chǎn)品策劃階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，也是價(jià)值工程得到運(yùn)用的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合前期可行性研究報(bào)告，進(jìn)一步進(jìn)行深入調(diào)查研究，準(zhǔn)確地確定目標(biāo)市場(chǎng)、目標(biāo)市場(chǎng)需求。運(yùn)用價(jià)值工程的工作方法主要如下：首先，收集市場(chǎng)資料，用科學(xué)的方法進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究，并

以此作為價(jià)值工程分析比較的依據(jù)，內(nèi)容包括市場(chǎng)供需資料、業(yè)主方面的資料、技術(shù)資料、材料成本資料等等。其次，進(jìn)行功能分析，這是價(jià)值工程的核心。目的是為了確定產(chǎn)品的必要功能，根據(jù)公式計(jì)算產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)一步確定價(jià)值工程活動(dòng)的方向和目標(biāo)。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)是在產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作的細(xì)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在項(xiàng)目整體成本中比例不大，一般只占成本的1.5％－2％，但對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體成本的影響可達(dá)75％以上。(全國(guó)造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材編審委員會(huì)，2003)。在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程，并不是片面的認(rèn)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體成本越低越好，而是把項(xiàng)目的功能和成本兩方面綜合起來(lái)分析，而價(jià)值正是功能和成本的綜合體現(xiàn)。價(jià)值工程在設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用主要有兩種情況：首先是價(jià)值工程在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)選中的應(yīng)用。主要是對(duì)各種方案對(duì)各項(xiàng)功能的滿足程度打分，然后計(jì)算各方案的功能評(píng)價(jià)分，計(jì)算各方案的價(jià)值系數(shù)，以價(jià)值系數(shù)最大者為最優(yōu)。其次是在設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制中的應(yīng)用。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程控制工程造價(jià)，應(yīng)以對(duì)控制造價(jià)影響較大的項(xiàng)目作為價(jià)值工程的研究對(duì)象，分析評(píng)價(jià)各項(xiàng)功能以及現(xiàn)實(shí)成本，并以功能評(píng)價(jià)系數(shù)為基礎(chǔ)，將目標(biāo)成本分?jǐn)偟礁黜?xiàng)功能上，與各項(xiàng)功能的現(xiàn)實(shí)成本進(jìn)行對(duì)比，確定成本改進(jìn)的期望值，成本改進(jìn)期望值大的，應(yīng)首先重點(diǎn)改進(jìn)。進(jìn)而推動(dòng)投資方及設(shè)計(jì)人員進(jìn)行內(nèi)部挖潛，進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新，采用新工藝、新型材料，合理配置資源，在不降低工程項(xiàng)目使用功能的前提下盡量降低工程費(fèi)用。

4、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段。該階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目報(bào)建到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程，主要可以分為招投標(biāo)階段及項(xiàng)目實(shí)施階段。在招投標(biāo)階段，價(jià)值工程的實(shí)施主體將變成投標(biāo)人，投標(biāo)人會(huì)盡最大努力滿足招標(biāo)人的要求。將價(jià)值工程引入評(píng)標(biāo)機(jī)制中，使經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)評(píng)審有機(jī)地結(jié)合，有效地防止評(píng)標(biāo)過(guò)程規(guī)范性不強(qiáng)，隨意性較大以及人為因素干擾較多，缺乏客觀公正等弊端。在項(xiàng)目實(shí)施階段，項(xiàng)目承建公司是應(yīng)用價(jià)值工程的主體，工作內(nèi)容包括：優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)、優(yōu)選項(xiàng)目工程材料和機(jī)械設(shè)備、控制物流成本、合理配置資源等方面，以較低的成本可靠地實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目所需要的功能。

5、項(xiàng)目交付使用階段。本階段主要指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主交房以及后期維修管理。工作重點(diǎn)是結(jié)合項(xiàng)目具體情況，做好入住計(jì)劃以及應(yīng)急預(yù)案，系統(tǒng)考慮控制處理問(wèn)題的相關(guān)費(fèi)用。

五、我國(guó)價(jià)值工程應(yīng)用現(xiàn)狀及相關(guān)建議

價(jià)值工程在我國(guó)的應(yīng)用還處于初級(jí)階段，開(kāi)展范圍有限，技術(shù)尚不成熟，與國(guó)外存在不小差距。這一方面與價(jià)值工程的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，例如沒(méi)有促使價(jià)值工程應(yīng)用的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，缺乏指導(dǎo)價(jià)值工程實(shí)踐的專家，價(jià)值工程專業(yè)知識(shí)匱乏等等；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)本身存在著制約價(jià)值工程推廣應(yīng)用的因素，例如房地產(chǎn)企業(yè)不了解、不重視，設(shè)計(jì)人員沒(méi)有掌握價(jià)值工程的功能與成本結(jié)合的方案創(chuàng)新原理和方法，存在不規(guī)范的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為等等。

針對(duì)價(jià)值工程在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用現(xiàn)狀，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面促進(jìn)價(jià)值工程的發(fā)展：首先，加強(qiáng)政府相關(guān)部門(mén)的導(dǎo)向作用；其次，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，充分借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展應(yīng)用價(jià)值工程的理論和方法；再次，加快人才培養(yǎng)和相關(guān)行業(yè)機(jī)構(gòu)的建立；最后，提升房地產(chǎn)行業(yè)人員對(duì)價(jià)值工程的認(rèn)識(shí)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的能動(dòng)性和創(chuàng)造性。

六、結(jié)束語(yǔ)

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫；評(píng)價(jià)指標(biāo)；政策建議

房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在價(jià)格泡沫上，具體是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。其直接原因是投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，主觀和客觀上均背離房地產(chǎn)自身價(jià)值以及盈利能力。1998年7月3日國(guó)務(wù)院了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。

目前各大房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊甚至于斷裂的新聞屢見(jiàn)不鮮，由于國(guó)內(nèi)樓市特殊情況，雖沒(méi)有形成泡沫經(jīng)濟(jì)，但如何應(yīng)對(duì)目前的房地產(chǎn)形勢(shì)至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)

目前應(yīng)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)大部分是選取袁賢禎1998年提出的房地產(chǎn)業(yè)景氣指標(biāo)體。其分為三個(gè)部分：同步指標(biāo)、先行指標(biāo)和滯后指標(biāo)。同步指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)與總體轉(zhuǎn)折點(diǎn)幾乎同時(shí)出現(xiàn)，其作用主要是描述當(dāng)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所處的景氣狀態(tài)。先行指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)在出現(xiàn)時(shí)間上穩(wěn)定地領(lǐng)先于總體循環(huán)相應(yīng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的指標(biāo)。為指標(biāo)體系提供預(yù)警功能。滯后指標(biāo)是指其循環(huán)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的出現(xiàn)落后于總體（詳見(jiàn)表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期縮水近八成，創(chuàng)造了2005年以來(lái)新低。國(guó)慶期間，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情況和京滬相似。

基于行政降溫和歐債危機(jī)的雙重影響，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，迫使政府不得不開(kāi)始修改和完善調(diào)控政策，放緩一些激進(jìn)的做法。

2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的觀察和分析，統(tǒng)計(jì)資料發(fā)現(xiàn)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：

1）貿(mào)易不均衡

目前我國(guó)的外匯儲(chǔ)備總額也己突破1萬(wàn)億美元，成為世界第一外匯儲(chǔ)備大國(guó)。我國(guó)對(duì)美國(guó)的貿(mào)易順差連年持續(xù)擴(kuò)大，使得美國(guó)一直要求人民幣升值，另外再加上一些國(guó)際輿論的不利影響，人民幣升值的壓力越來(lái)越大。

2）金融市場(chǎng)不斷開(kāi)放

我國(guó)于2001年12月加入世界貿(mào)易組織，緊接著在結(jié)束入世5年過(guò)渡期后，2006年12月起我國(guó)便開(kāi)始全面開(kāi)放國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)，外資銀行便可以和中國(guó)的銀行一樣開(kāi)展人民都不同程度地加快了房地產(chǎn)業(yè)的迅速膨脹。

4）民間流動(dòng)資金依然過(guò)剩

由于近年我國(guó)銀行存款利率較低，股票市場(chǎng)低迷，以及理想金融投資產(chǎn)品比較匿乏，這便使得大量民間流動(dòng)資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，產(chǎn)生房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象。民間流動(dòng)資金過(guò)剩是導(dǎo)致近年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的主要原因。

3 防止房地產(chǎn)泡沫政策建議

在當(dāng)前嚴(yán)峻形勢(shì)下，國(guó)家及各地政府有必要提出有效政策，以正確引導(dǎo)和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

1）針對(duì)我國(guó)監(jiān)管?chē)?guó)外游資為防止泡沫發(fā)生，我們必須嚴(yán)格管制并進(jìn)行積極引導(dǎo)國(guó)外游資的流入，防止出現(xiàn)投機(jī)行為。具體措施有：通過(guò)保持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有效的阻止國(guó)外游資投機(jī)房地產(chǎn)業(yè)；也可有選擇地吸收國(guó)外資本，并對(duì)其最短投資期限加以規(guī)定；采取相關(guān)稅收政策來(lái)抑制國(guó)外游資的投機(jī)行為。

2）針對(duì)人民幣升值

人民幣升值壓力逐漸增大，其與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定息息相關(guān)。具體建議有：實(shí)現(xiàn)人民幣漸進(jìn)性升值，防止升值過(guò)快造成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊；對(duì)現(xiàn)有外匯管理體制進(jìn)行適度改革，減緩升值壓力。積極引導(dǎo)國(guó)外資金流入國(guó)內(nèi)具有一定科技含量的制造類(lèi)行業(yè)。

3）貨幣政策建議

當(dāng)前我國(guó)需要不斷完善貨幣政策體系，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行指標(biāo)化以及及時(shí)監(jiān)測(cè)，以保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。具體建議有：有效控制銀行信貸規(guī)模，同時(shí)嚴(yán)格管制房地產(chǎn)信貸數(shù)額比例；利用綜合利率手段對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控；通過(guò)建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，盡快制定有效的貨幣政策。

參考文獻(xiàn)

[1]曹振良、高曉慧等.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002，4

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文一：低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

我國(guó)是世界上最大的碳排放國(guó)之一，越來(lái)越嚴(yán)重能源危機(jī)使我國(guó)開(kāi)始加快對(duì)于低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是高污染行業(yè)，所有，為了適應(yīng)現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展需求，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)現(xiàn)愈發(fā)的重要。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消除資產(chǎn)泡沫，增加就業(yè)幾率，低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)綠色生產(chǎn)具有十分重要的意義。低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)方面的展開(kāi)，離不開(kāi)國(guó)家支持和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對(duì)其的關(guān)注，當(dāng)然社會(huì)整體對(duì)于低碳消費(fèi)觀念的認(rèn)可，也是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的必要因素。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，提高能源效率以及減少?gòu)U氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標(biāo)，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無(wú)污染，無(wú)毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求，才能讓他們的產(chǎn)品對(duì)社會(huì)接納。所以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，最為關(guān)鍵的是可以推動(dòng)該行業(yè)的綠色生產(chǎn)，綠色消費(fèi)，促進(jìn)下游實(shí)施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以降低資源的減少浪費(fèi)，以得到更高質(zhì)量的生活，節(jié)能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

1.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響。

1.1致使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要花更多的錢(qián)去開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)更昂貴、更高效地利用能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源，實(shí)際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。

1.2低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)在短期內(nèi)制約我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點(diǎn)是高耗能，短期內(nèi)很難改變這一特點(diǎn)。例如，在能源和技術(shù)上，很難在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓７康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒(méi)有脫離能源的支持，而能源價(jià)格低廉，使用方便，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會(huì)受到一定程度的影響和制約。

2.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響。

2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前，中國(guó)的房?jī)r(jià)一直居高不下，一個(gè)更重要的因素是投機(jī)，有些人不明白房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商只是盲目炒高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，使消費(fèi)者太過(guò)重視的位置和價(jià)格的房子，并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發(fā)展，可以從根本上改善的情況，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，低碳經(jīng)濟(jì)，有利于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2.2能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說(shuō)類(lèi)似于股票市場(chǎng)，繁榮背面可能是泡沫，房?jī)r(jià)的不斷提高，勢(shì)必會(huì)給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加注重對(duì)建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升，而不是只顧經(jīng)濟(jì)利益。因此，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

2.3能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經(jīng)濟(jì)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳，智能，時(shí)間長(zhǎng)，建筑節(jié)能減排和智能化是中國(guó)建筑行業(yè)的重點(diǎn)。和低碳經(jīng)濟(jì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進(jìn)和應(yīng)用低碳新材料，新設(shè)備和新技術(shù)，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實(shí)現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來(lái)架構(gòu)。

三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施

1.政府應(yīng)加大政策支持力度。

低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，也有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標(biāo);應(yīng)跳出單體建設(shè)思維，站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對(duì)建設(shè)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，應(yīng)制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，對(duì)低碳技術(shù)的商人提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)，并對(duì)缺乏節(jié)能減排和對(duì)商家給予嚴(yán)厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減免一定的稅收費(fèi)用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也有利于我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.提高房地產(chǎn)公司的重視。

房地產(chǎn)公司，不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，除了賺錢(qián)，他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡，關(guān)注社會(huì)的未來(lái)發(fā)展，他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，除了使用新的低碳環(huán)保材料，例如鋁合金材料，生態(tài)納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù)，提高對(duì)于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國(guó)家已經(jīng)有所發(fā)展，我們也可以對(duì)此加以借鑒。另一方面，住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，提高質(zhì)量，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.提高開(kāi)發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局。

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式，開(kāi)發(fā)商更注重經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟(jì)的要求和買(mǎi)房子的消費(fèi)需求的實(shí)際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都加大面積住宅開(kāi)發(fā)，這在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量，做好戶型的規(guī)劃布局工作。

4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。

很多房地產(chǎn)在我國(guó)的建設(shè)，對(duì)于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來(lái)了相應(yīng)的問(wèn)題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導(dǎo)熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內(nèi)的溫度就會(huì)特別高，為了保持室內(nèi)溫度恒定，人們往往會(huì)使用空調(diào)降溫，在某些方面來(lái)說(shuō)，這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問(wèn)題的解決，我國(guó)房地產(chǎn)商，可以適當(dāng)?shù)氖褂眯滦筒ＡВ┤纾魺彷椛洳ＡВ茉跒樽籼峁┮粯硬晒庑枨蟮耐拢€能隔絕因?yàn)槭彝夤饩€照射二導(dǎo)致的房間溫度過(guò)高的問(wèn)題，從而減少在因選擇空調(diào)降溫時(shí)的電力資源浪費(fèi)問(wèn)題。此外，在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯(cuò)的節(jié)能手段，它在美化周?chē)h(huán)境的同時(shí)，也能吸收一些有害氣體，讓周?chē)目諝庾兊酶逍拢貏e是在夏天，樹(shù)蔭的陰涼也會(huì)為燥熱的夏天帶來(lái)些許涼意。

5.積極倡導(dǎo)低碳消費(fèi)。

隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著清楚的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，對(duì)于其的發(fā)展，應(yīng)該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費(fèi)者更深刻地對(duì)低碳建筑的認(rèn)識(shí)，對(duì)于低碳環(huán)保的認(rèn)識(shí)。雖然由于技術(shù)以及材料的限制，低碳建筑價(jià)格會(huì)普遍的概予同類(lèi)型的普通建筑，但在未來(lái)，隨著技術(shù)的革新，有關(guān)低碳建筑的價(jià)格自然也會(huì)隨著降下來(lái)的首先，要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類(lèi)生存環(huán)境的質(zhì)量，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是十分重要的。低碳經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利和不利的方面，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面，加強(qiáng)現(xiàn)有的優(yōu)化和改進(jìn)的缺點(diǎn)，并應(yīng)采取有效措施，使低碳經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為自身在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)上的利益找到一個(gè)平衡點(diǎn)，爭(zhēng)取在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代里尋求長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境共贏，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)論文

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭非常好，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所占比例越來(lái)越高，但是這種快速發(fā)展的勢(shì)頭存在著很多不良的因素，如果不及時(shí)的遏制住，很可能會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對(duì)性的采取對(duì)策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響。可以從以下幾方面入手：

1.1控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格

過(guò)高的房地產(chǎn)商品價(jià)格如果不實(shí)時(shí)的控制，使其無(wú)限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國(guó)外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)。控制控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格并不說(shuō)一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價(jià)格降下去，價(jià)值決定價(jià)格，市場(chǎng)應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價(jià)值卻制定相應(yīng)的價(jià)格，真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡，而如果價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價(jià)值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會(huì)使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高目前已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國(guó)家也采取了很多的措施來(lái)緩解矛盾，其中利用價(jià)值以及價(jià)格規(guī)律來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價(jià)值與價(jià)格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。

1.2做好金融監(jiān)督

無(wú)論是哪一行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門(mén)都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開(kāi)發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力，但是通過(guò)向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，無(wú)人問(wèn)津，銀行貸款也就無(wú)法按時(shí)歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對(duì)銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來(lái)，而不是過(guò)度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對(duì)自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時(shí)，還要引入更多的沒(méi)有任何問(wèn)題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款的比例，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全的靠攏，甚至有些脫離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過(guò)政策支持鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)越來(lái)越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式;另一方面，政府也可以對(duì)購(gòu)買(mǎi)低碳環(huán)保的住宅的用戶實(shí)行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)人數(shù)，購(gòu)買(mǎi)人數(shù)的增多，又會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國(guó)建筑行業(yè)的良性發(fā)展。

篇10

1.房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)快速提高。

在中國(guó)城鎮(zhèn)化政策開(kāi)始實(shí)施之后，中國(guó)城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對(duì)城市房屋的需求。但是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后，仍然實(shí)行的是之前政府購(gòu)買(mǎi)土地再賣(mài)出的形式，這樣嚴(yán)重造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法全面根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房?jī)r(jià)的上升幅度基本上已經(jīng)不科學(xué)了。同時(shí)房?jī)r(jià)的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

2.房地產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低，市場(chǎng)發(fā)展不成熟。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)興起時(shí)間較短，市場(chǎng)發(fā)展還不健全，而房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度較低，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中具有一定的特殊性，以及受到中國(guó)基本國(guó)情的影響，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買(mǎi)方市場(chǎng)，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)在發(fā)展的過(guò)程中無(wú)法真實(shí)地反映出供需的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多，但是中低端的商品房供不應(yīng)求。這樣的現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質(zhì)量。

3.目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系發(fā)展不完善。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，其需求的資金大大超過(guò)了其他基礎(chǔ)的生產(chǎn)行業(yè)。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)非常重要的問(wèn)題。其中一個(gè)非常直觀的問(wèn)題就是當(dāng)前銀行所制定的松緊政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商過(guò)度依賴國(guó)家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，由于當(dāng)前銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制還不健全，其承擔(dān)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會(huì)謹(jǐn)慎選擇放貸對(duì)象，這將直接限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的融資途徑。

二、目前推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的對(duì)策

（一）強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟化

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況進(jìn)行綜合分析，中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。但是從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)基本進(jìn)入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的趨勢(shì)發(fā)展。但是，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市建設(shè)的重要一部分，而房地產(chǎn)消費(fèi)又屬于長(zhǎng)期投資的一種項(xiàng)目，涉及的資金數(shù)額較大。因此，通過(guò)強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟化，有利于保證房?jī)r(jià)朝著合理化的方向發(fā)展。其中，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過(guò)科學(xué)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調(diào)控手段。通過(guò)合理調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格，促使房地產(chǎn)朝著科學(xué)合理的方向發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮穩(wěn)定。

（二）制定科學(xué)化的發(fā)展規(guī)劃，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

在中國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)改革尚且處在初級(jí)階段，面臨著重大管理方式和發(fā)展模式的調(diào)整。很多人錯(cuò)誤的認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件，這樣的觀念不利于房地產(chǎn)科學(xué)健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)商品房和小商鋪直接進(jìn)行出售，從中獲得經(jīng)濟(jì)利益；有的開(kāi)發(fā)商則通過(guò)對(duì)大型商場(chǎng)和寫(xiě)字樓進(jìn)行長(zhǎng)期出租，通過(guò)經(jīng)營(yíng)的方式從中獲得經(jīng)濟(jì)利益；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則將房子裝修成娛樂(lè)場(chǎng)所和工業(yè)廠房等，從經(jīng)營(yíng)中獲得經(jīng)濟(jì)利益；而有些房子基礎(chǔ)設(shè)施則是作為公共基礎(chǔ)設(shè)施存在于城市中，雖然沒(méi)有直接獲利，但卻在無(wú)形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況，進(jìn)行綜合規(guī)劃，努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設(shè)工作。堅(jiān)持制定適合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的途徑，深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件

在目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，由于過(guò)度依賴金融機(jī)構(gòu)資金支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位與金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系非常緊密。因此，需要根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金問(wèn)題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項(xiàng)資金流動(dòng)的問(wèn)題，中國(guó)政府還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況建立科學(xué)合理的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款的證券化，努力將整個(gè)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)納入到國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的資金問(wèn)題。更重要的是建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，還有利于降低各大銀行貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)，有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)化的趨勢(shì)發(fā)展，有效提高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，促進(jìn)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展。

（四）建立科學(xué)化的管理機(jī)制，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體

中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，而且這些問(wèn)題基本上都是深層次的。通過(guò)分析得出，造成這些問(wèn)題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題，便需要建立科學(xué)合理的管理機(jī)制，充分明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主體。通過(guò)利用政府職能進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)政府職責(zé)落到實(shí)處。同時(shí)，還應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩(wěn)定發(fā)展提供重要的條件。因此，需要根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況，構(gòu)建與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系，從而促使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化。通過(guò)將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本情況納入到國(guó)家的法律體系中，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加規(guī)范和穩(wěn)定，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

（五）以科技創(chuàng)新為依托，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)以科技創(chuàng)新為依托，知識(shí)經(jīng)濟(jì)，科技發(fā)展水平的提升，對(duì)于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的作用越來(lái)越大，并逐漸成為主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展，對(duì)于改善人們的生活，工作環(huán)境具有重要意義；能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)智能化的發(fā)展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產(chǎn)建設(shè)的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展，人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式，探索合乎人類(lèi)生存發(fā)展的模式，將房地產(chǎn)發(fā)展和人類(lèi)居住文明引上新的臺(tái)階。

三、結(jié)論