房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文

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篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目管理；方案

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方案的含義及其重要性

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方案的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)又包括項(xiàng)目的內(nèi)在、外部功能要求和銷售利稅率、項(xiàng)目投資回報(bào)率以及自有資金回報(bào)率等效益指標(biāo)。而約束性目標(biāo)是指項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的建設(shè)工期以及對(duì)項(xiàng)目的投資限額等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)涉及土地利用、城市規(guī)劃、城市管理、交通通訊、商業(yè)配套、建材物流、銀行金融、環(huán)境、衛(wèi)生人文等社會(huì)生產(chǎn)生活的方方面面，與城市居民和用戶息息相關(guān)，項(xiàng)目干系人眾多、廣泛。這也從另一方面說(shuō)明了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的復(fù)雜性和繁瑣性。因此，為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行就需要建立一套科學(xué)而系統(tǒng)、合理而有組織規(guī)范的管理體系方案，以促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目管理的協(xié)調(diào)性、確保工程建設(shè)最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)是項(xiàng)目管理方案，它是在系統(tǒng)化的理論和方法的指導(dǎo)下圍繞項(xiàng)目目標(biāo)制定的一套有規(guī)劃、有組織、有規(guī)章、有監(jiān)督的管理系統(tǒng)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方案的重要性

管理的基本職能是計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制。分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方案的重要性可以從管理的基本職能入手。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理主要圍繞項(xiàng)目的最終目標(biāo)制定項(xiàng)目管理工作計(jì)劃，使得開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作能夠有秩序、有規(guī)律、有條不紊的開展和進(jìn)行，換句話說(shuō)就是把開發(fā)項(xiàng)目的全部任務(wù)和工程包攬與計(jì)劃囊中，在動(dòng)態(tài)計(jì)劃的管理下使得開發(fā)項(xiàng)目能夠完成預(yù)訂的指標(biāo)和目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理主要圍繞項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行組織管理分工，根據(jù)內(nèi)在規(guī)律對(duì)工作內(nèi)容進(jìn)行劃分，建立各子項(xiàng)目之間邏輯關(guān)系，并組織實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理則主要是圍繞項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的所需成本、質(zhì)量情況以及工期長(zhǎng)短進(jìn)行監(jiān)督和控制，必要時(shí)采用合理的就偏措施，確保項(xiàng)目階段性和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理主要體現(xiàn)在它能夠提供一個(gè)相對(duì)協(xié)調(diào)和和諧的公共環(huán)境給開發(fā)項(xiàng)目，從而在一定程度上確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的正常開展和順暢進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理的職能主要是協(xié)調(diào)和溝通開發(fā)項(xiàng)目在不同階段、不同層次的關(guān)系以及項(xiàng)目建設(shè)所處的外在環(huán)境、項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)分系統(tǒng)的關(guān)系。在協(xié)調(diào)和溝通的過(guò)程中要始終圍繞繞項(xiàng)目目標(biāo)，注重項(xiàng)目干系人之間的協(xié)調(diào)和和諧發(fā)展，注重項(xiàng)目?jī)?nèi)部計(jì)劃、組織、控制之間的矛盾。唯有這樣才能建立和維持更加有效的公共關(guān)系，幫助企業(yè)吸引更多的融通投資和拓展項(xiàng)目建設(shè)中所需的材料供應(yīng)，有利于招募更優(yōu)秀的施工隊(duì)伍和設(shè)計(jì)團(tuán)體，使項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一定的優(yōu)勢(shì)，提供項(xiàng)目的工作效率，確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

從以上分析可以看出：計(jì)劃是管理的基礎(chǔ)，計(jì)劃就是確定組織未來(lái)發(fā)展目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方式；項(xiàng)目組織服從項(xiàng)目計(jì)劃, 并反映著組織計(jì)劃完成目標(biāo)的方式；項(xiàng)目計(jì)劃是項(xiàng)目控制的參照系和標(biāo)的物；協(xié)調(diào)管理主要是為了項(xiàng)目計(jì)劃的順利實(shí)施，確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理方案是房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的核心內(nèi)容，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中有著重要作用。

2 制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方案應(yīng)考慮的相關(guān)因素

2.1 面臨時(shí)代的發(fā)展和新的社會(huì)形式，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理必須要處理好兩個(gè)方面的要求。

首先，伴隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及宏觀政策的變化，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)，優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)原則和市場(chǎng)基本準(zhǔn)則時(shí)時(shí)刻刻影響著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。為了在開發(fā)項(xiàng)目上取得一定的優(yōu)勢(shì)和勝利，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)不僅要具備一定的企業(yè)資質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，還要在企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)資料配置實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化，充分利用現(xiàn)代化管理制度優(yōu)化人力、物力、財(cái)力資源，確保項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)最大限度地挖掘企業(yè)內(nèi)外部人員的潛力，運(yùn)用科學(xué)技術(shù)的同時(shí)減少不必要的成本開支，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量?jī)?yōu)劣、項(xiàng)目施工管理以及技術(shù)等方面的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和社會(huì)、環(huán)境效益。

其次，施工項(xiàng)目管理中運(yùn)用的較為成熟的項(xiàng)目管理責(zé)任制值得在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)中適當(dāng)借鑒。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理和施工項(xiàng)目管理是一個(gè)互相影響、互相制約的關(guān)系，其中施工項(xiàng)目是施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得一定生產(chǎn)效益的重要基點(diǎn)。項(xiàng)目管理責(zé)任制貫穿于開發(fā)項(xiàng)目管理范圍和管理職責(zé)的確定、各項(xiàng)指標(biāo)的確定以及落實(shí)和最后的考核效益。它是在充分考慮項(xiàng)目本身特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度對(duì)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中需要的人力、物力、財(cái)力等資源投入進(jìn)行的管理和控制，有利于取得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，這將是促進(jìn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理制度革新的重要驅(qū)動(dòng)力。伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原則的影響下，率先采用現(xiàn)代化的管理體制和方法也就意味著在炙熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得更多的競(jìng)爭(zhēng)籌碼和優(yōu)勢(shì)，有利于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成，在一定程度上直接影響著企業(yè)生存空間的拓展和獲得更多的發(fā)展。因此在新形勢(shì)下，現(xiàn)代化的管理手段和方法已經(jīng)成為了對(duì)各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)管理的首要選擇。

2.2 建立和健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理策劃體系

建立和健全必要的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理策劃是源于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的復(fù)雜性和繁瑣性出發(fā)的，它十分注重開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程管理與目標(biāo)管理，換句話說(shuō)就是“虛擬管理”和“用戶需求”，并在這個(gè)基礎(chǔ)上形成學(xué)習(xí)型隊(duì)伍和信息管理系統(tǒng)，這也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的策劃系統(tǒng)是從企業(yè)的整體策略而考慮的，注重工作創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。它是結(jié)合企業(yè)的終極目標(biāo)和業(yè)務(wù)程序而形成的運(yùn)營(yíng)體制。它不僅有利于融合企業(yè)的各種資源和優(yōu)化資源的重新配置，而且還有利于充分發(fā)揮企業(yè)的核心整體競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)先掌握市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，獲得更多的市場(chǎng)份額和經(jīng)濟(jì)效益。一般來(lái)將，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理策劃體系可以分為四個(gè)層次、七個(gè)環(huán)節(jié)、一個(gè)組織和平面。其中四個(gè)層次是指開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的前期、設(shè)計(jì)、施工以及結(jié)尾移交的環(huán)節(jié)，這也是對(duì)企業(yè)人力、物力、財(cái)力等資源的重新配置和整合的過(guò)程。七個(gè)環(huán)節(jié)是指開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)目標(biāo)體系的進(jìn)度情況、質(zhì)量?jī)?yōu)劣、管理系統(tǒng)的合同、信息安全以及投資多少予以管理、控制和協(xié)調(diào)，這是在用戶助推作用下的目標(biāo)管理體制和系統(tǒng)。一個(gè)組織和平面是指學(xué)習(xí)型組織和動(dòng)態(tài)信息技術(shù)下的溝通界面，其中學(xué)習(xí)型組織是促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平提高的核心力量和保證，它有利于企業(yè)的工作成員形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值觀和企業(yè)文化知識(shí)結(jié)構(gòu)，經(jīng)過(guò)一定的開發(fā)項(xiàng)目管理學(xué)習(xí)，逐漸培養(yǎng)一批具有全新創(chuàng)造力、想象力的優(yōu)質(zhì)人才隊(duì)伍，從而從真正意義上提高了開發(fā)項(xiàng)目的管理技能。而所說(shuō)的一個(gè)平面是動(dòng)態(tài)和集成信息下的創(chuàng)新性信息管理體制，它主要是通過(guò)一定的信息渠道使得開發(fā)項(xiàng)目信息能夠得到有效的管理和整合，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的溝通平面予以創(chuàng)新性設(shè)計(jì)，溝通協(xié)調(diào)在管理路徑和各方面的難題，確保開發(fā)項(xiàng)目的活動(dòng)者都能積極有效地了解開發(fā)項(xiàng)目的各種信息，從而建立起一整套現(xiàn)代化的科學(xué)信息管理體制。總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的復(fù)雜性和廣泛性需要各個(gè)方面的緊密結(jié)合各種資源的有效協(xié)調(diào)，尤其是開發(fā)項(xiàng)目管理隊(duì)伍的管理、控制以及協(xié)調(diào)能力的配合。

2.3 始終不移地堅(jiān)持科學(xué)的管理方法，重視動(dòng)態(tài)化的管理

存在不等于需要，需要也不能與存在直接劃等號(hào)。對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目中的各要素要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理、適時(shí)優(yōu)化，以促進(jìn)科學(xué)管理方案的實(shí)施在開發(fā)項(xiàng)目管理上成為現(xiàn)實(shí)。例如在開發(fā)項(xiàng)目中可以適時(shí)地引進(jìn)相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃編制的難度不大，具有相當(dāng)程度的可行性和可操性，但是需要付出一定的努力進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的堅(jiān)持運(yùn)用。另外，由于受到各種外在因素的影響和開發(fā)項(xiàng)目自身的復(fù)雜性和廣泛性，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目施工的過(guò)程中不能和原先的計(jì)劃達(dá)成一致，或多或少地出現(xiàn)一些差距，譬如工期的延誤或者提前，因此在開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段可以借用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的跟蹤功能進(jìn)行預(yù)警和控制，迅速采取糾偏措施，避免不必要的損失，減少經(jīng)濟(jì)成本而獲取一定的實(shí)際效益。

2.4 不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作人員的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，充分重視基層管理，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的管理。

人既是項(xiàng)目管理的主體，又是項(xiàng)目管理的對(duì)象，是項(xiàng)目管理的最關(guān)鍵要素。優(yōu)化開發(fā)項(xiàng)目管理方案還需要要從管理人員方面著手。尤其是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理有著更高層次的要求，他不僅需要掌握一定的領(lǐng)導(dǎo)和管理藝術(shù)，而且還應(yīng)該能夠與時(shí)俱進(jìn)，具有一定的創(chuàng)新能力和創(chuàng)新觀念，從深層次上理解以項(xiàng)目管理方案對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要性。在一定程度上可以這樣說(shuō)，開發(fā)項(xiàng)目管理經(jīng)理的專業(yè)素質(zhì)和個(gè)人魅力直接決定著他能不能培養(yǎng)出一批合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，乃至高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。開發(fā)項(xiàng)目管理人員還需要掌握一定的計(jì)算機(jī)技能，能夠運(yùn)用科學(xué)的管理工具進(jìn)行全方位、全動(dòng)態(tài)的控制和管理。這既是不斷發(fā)展和不斷進(jìn)步的時(shí)代要求，更是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)代化的需要，否則現(xiàn)代化管理模式的建立和健全將寸步難行。同時(shí)，對(duì)于基層方面的管理也不容忽視，它是開展現(xiàn)代化管理模式的前提條件，沒有精確的計(jì)量手段和系統(tǒng)全面的報(bào)表資料就不能確保各項(xiàng)信息資料的及時(shí)更新和調(diào)整，也會(huì)影響現(xiàn)代化管理方法的健康開展，所以必須要重視基層方面的管理和控制，使得現(xiàn)代化管理方法充分發(fā)揮其作用。

3 總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜而系統(tǒng)化的工程。成功開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目不僅需要大量的時(shí)間，而且需要充分調(diào)動(dòng)各個(gè)方面的人力和物力。其中最核心的因素就是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)代化的管理，對(duì)各個(gè)資源予以優(yōu)化配置和重新整合，以最少的投入獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。一個(gè)良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方案是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)的重要基礎(chǔ)。制定一個(gè)好的管理方案需要良好的創(chuàng)新能力、需要素質(zhì)優(yōu)秀的管理人員、需要重視不斷變化的影響因素并進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。

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篇2

Abstract: Based on construction companies and real estate enterprises work experience, standing in the real estate development enterprise stand, the author describes the key points of the project management, and put forward their own views, discussed in detail from the project management of real estate development enterprise quality control, safety control, cost control, progress control of the four main aspects, which has a certain reference role.

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理質(zhì)量控制安全控制成本控制進(jìn)度控制

中圖分類號(hào)：O213文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

Keywords: project managementquality controlsafety controlcost controlprogress control

從施工企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)四年了，綜合施工總承包企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對(duì)其項(xiàng)目管理要點(diǎn)進(jìn)行論述。在論述開始之前，先闡述一下自己的幾個(gè)觀點(diǎn)，本篇文章也是以這幾個(gè)觀點(diǎn)為基本原則進(jìn)行論述的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為整個(gè)項(xiàng)目全生命周期的組織者和項(xiàng)目利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者，在項(xiàng)目管理上除了要對(duì)各參建單位提出明確要求外，也要為各參建單位尤其是施工總承包企業(yè)創(chuàng)造條件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工總承包企業(yè)不僅僅是簡(jiǎn)單的甲方與乙方的關(guān)系，更是項(xiàng)目合作方和利益相關(guān)方的關(guān)系。雙方以項(xiàng)目工程為核心，以總承包合同為紐帶緊密的聯(lián)系在一起。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)不僅僅是施工一個(gè)環(huán)節(jié)，還要重點(diǎn)關(guān)注前期定位、方案設(shè)計(jì)、銷售、交房入住等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品最終是用來(lái)銷售的，在項(xiàng)目管理過(guò)程中，尤其在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)始終牢記這一點(diǎn)。

4、資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司管理的另一個(gè)重要內(nèi)容。在規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與項(xiàng)目進(jìn)度時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目公司的資金能力，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度一旦確定，必須嚴(yán)格控制，以確保資金平衡。

房地產(chǎn)開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、驗(yàn)收移交、運(yùn)營(yíng)管理及貫穿始終的財(cái)務(wù)運(yùn)作等環(huán)節(jié)組成。施工建設(shè)階段只是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)組成部分，施工企業(yè)的項(xiàng)目管理，和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程管理是共通的，兩者之間有很多相同之處，其工作內(nèi)容無(wú)非都是項(xiàng)目管理上的“四控兩管一協(xié)調(diào)”，只是二者的利益關(guān)注點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)有所不同。在利益分配上，二者之間是對(duì)立的；在工作目標(biāo)上，兩者之間又是統(tǒng)一的，只有理性的對(duì)待和容忍雙方之間的分歧，找出雙方的利益共同點(diǎn)，才能真正做好工程項(xiàng)目管理。下面就先從質(zhì)量、安全兩個(gè)個(gè)角度，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立場(chǎng)，就其項(xiàng)目管理過(guò)程中一些重要的，容易被人們忽視的內(nèi)容進(jìn)行論述。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制：

質(zhì)量關(guān)乎企業(yè)的聲譽(yù)和品牌，無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是如此。在質(zhì)量控制上，兩者之間既有相同點(diǎn)又有不同點(diǎn)。施工企業(yè)的質(zhì)量控制應(yīng)從屬于房地產(chǎn)企業(yè)，其控制內(nèi)容要少一些，是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)組成部分。下面就站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對(duì)其質(zhì)量控制的主要內(nèi)容進(jìn)行分析。

（一）設(shè)計(jì)質(zhì)量控制：

房地產(chǎn)企業(yè)作為工程項(xiàng)目的投資方，有四個(gè)主要的合同相關(guān)方，即勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工總承包，每個(gè)相關(guān)方的質(zhì)量控制都要納入質(zhì)量控制的范疇。其中設(shè)計(jì)質(zhì)量控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為關(guān)鍵，設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅直接直接影響到建筑物的使用功能、結(jié)構(gòu)安全，對(duì)開發(fā)成本的控制也起著至關(guān)重要的作用。

1、做好設(shè)計(jì)方案的選擇：

在設(shè)計(jì)方案的選擇上不應(yīng)盲目追求建筑設(shè)計(jì)的新、奇、怪，過(guò)度追求方案的視覺沖擊。在設(shè)計(jì)方案滿足美觀、實(shí)用、舒適等銷售需求的前提下，要著重關(guān)注方案設(shè)計(jì)的合理性。建筑布局的合理性、建筑單元組合的經(jīng)濟(jì)性、建筑立面的簡(jiǎn)單化等都可以為后續(xù)設(shè)計(jì)階段優(yōu)化成本提供廣闊的空間。在方案選定的過(guò)程中應(yīng)該請(qǐng)施工圖設(shè)計(jì)人員、成本管理人員和營(yíng)銷策劃人員介入其中，加強(qiáng)對(duì)方案實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性的論證審核，確保設(shè)計(jì)方案合理可行。營(yíng)銷策劃的提前介入，可以在一定程度上改善項(xiàng)目產(chǎn)品與市場(chǎng)的契合度，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入供大于求的階段，這一點(diǎn)尤為重要。

2、做好設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)比選：

在設(shè)計(jì)單位的選擇過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員的選擇尤為重要。主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，因此對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)特別注意對(duì)該設(shè)計(jì)單位中主要設(shè)計(jì)人員及的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果可以減少設(shè)計(jì)階段浪費(fèi)的發(fā)生。同時(shí)注意施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)盡量本土化，盡量選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)單位，這些單位對(duì)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況、地方規(guī)范、生活習(xí)慣等都了解較深，對(duì)縮短設(shè)計(jì)周期與實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)合理性都是有利的。

3、高度重視設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制和實(shí)施：

設(shè)計(jì)任務(wù)書是確定工程項(xiàng)目和建設(shè)方案的基本文件，是設(shè)計(jì)工作的指令性文件，也是設(shè)計(jì)工作的主要依據(jù)，是建設(shè)單位對(duì)投資意圖、所需功能和使用價(jià)值正確分析后，將待建項(xiàng)目的開發(fā)理念、營(yíng)銷主題、規(guī)模、使用功能、建筑風(fēng)格等要求的具體化反映。編制好設(shè)計(jì)任務(wù)書，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目完成得好壞至關(guān)重要。設(shè)計(jì)任務(wù)書不僅考慮總體布局、平面關(guān)系、立面效果、空間面積、交通導(dǎo)向、功能要求，還要分析建設(shè)成本、維護(hù)費(fèi)用、分期建設(shè)的可能等。甚至要明確到每個(gè)房間插座、開關(guān)等預(yù)留預(yù)埋的具體要求。在設(shè)計(jì)任務(wù)書編制完成后應(yīng)組織營(yíng)銷、造價(jià)、工程等相關(guān)人員進(jìn)行論證。在論證通過(guò)并經(jīng)批準(zhǔn)后，不能隨意修改，要保證設(shè)計(jì)任務(wù)書的嚴(yán)肅性，從源頭避免設(shè)計(jì)的隨意性。

（二）施工質(zhì)量控制

1、重視施工總承包的招標(biāo)選擇

施工單位是工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的主體，是工程項(xiàng)目建設(shè)的主要組織者和實(shí)施者，是工程項(xiàng)目建設(shè)的核心，在工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中處于主導(dǎo)地位，對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任。施工總承包單位的招標(biāo)選擇結(jié)果對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有決定性的作用。在招投標(biāo)階段，要把資格預(yù)審落到實(shí)處，不能走過(guò)場(chǎng)，選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)任的承包商是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的基本條件。在合同談判與簽約階段，要明確約定工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，并把施工企業(yè)擬派出的項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目部核心管理人員在合同中明確約定，不得隨意更換。選擇一個(gè)信譽(yù)良好的施工總承包企業(yè)，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，才能為工程項(xiàng)目的順利實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2、嚴(yán)格驗(yàn)收程序，加強(qiáng)施工過(guò)程控制

（二）安全管理的重點(diǎn)內(nèi)容

通常，安全事故發(fā)生的原因包括：人的不安全行為，物的不安全狀態(tài)和管理缺陷。其中人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)作為施工過(guò)程中的客觀主體是事故發(fā)生的直接原因，管理缺陷是事故的間接原因。安全管理工作就是要重點(diǎn)解決施工現(xiàn)場(chǎng)的主體因素，從人和物兩個(gè)方面著手，消除事故產(chǎn)生的源頭因素，有針對(duì)性的確定安全管理的重點(diǎn)內(nèi)容，進(jìn)行重點(diǎn)管理。

1、提高施工人員的自我安全防護(hù)能力，消除“人的不安全行為”

自我安全防護(hù)能力是指施工人員在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的不安全因素的敏感、預(yù)見、控制和排除的能力。施工人員自我防護(hù)能力的大小主要取決于五個(gè)因素，即：安全意識(shí)的強(qiáng)弱、安全操作技術(shù)的熟練和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累、心理因素的影響、身體疲勞的程度以及周圍環(huán)境的狀態(tài)。因此，在對(duì)人的管理上，也要有針對(duì)性的從這幾個(gè)方面進(jìn)行著手。

首先，要提高全員的安全防護(hù)意識(shí)，包括施工管理人員的安全管理意識(shí)和施工操作人員的自我保護(hù)意識(shí)。意識(shí)支配行動(dòng)，施工人員具有較高的安全意識(shí)，就會(huì)主動(dòng)的學(xué)習(xí)安全技術(shù)知識(shí)，自覺遵守安全規(guī)章制度，主觀能動(dòng)的控制不安全因素，達(dá)到自我保護(hù)的目的。一方面，施工管理人員作為現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn)的指揮者和管理者，他們對(duì)安全施工的認(rèn)識(shí)水平、技術(shù)水平和管理水平的高低直接影響到施工人員自我防護(hù)能力的提高。施工人員不僅要理解安全施工的重要性和危險(xiǎn)性，更要認(rèn)識(shí)到安全生產(chǎn)的迫切性。安全生產(chǎn)與質(zhì)量進(jìn)度要齊抓共管，把安全管理變被動(dòng)為主動(dòng)。另一方面，施工操作人員普遍由于素質(zhì)較低，缺乏對(duì)安全施工的感性認(rèn)識(shí)，安全意識(shí)普遍較差，提高施工工人的安全意識(shí)任重而道遠(yuǎn)。

其次，對(duì)施工人員進(jìn)行認(rèn)真詳細(xì)的培訓(xùn)和考核，尤其要加強(qiáng)特種作業(yè)人員的培訓(xùn)和考核。對(duì)施工人員的培訓(xùn)包括工人入場(chǎng)安全教育、安全技術(shù)交底和施工工序的技術(shù)交底、班前講話等各種手段，另外還可以通過(guò)農(nóng)民工夜校等平臺(tái)對(duì)工人進(jìn)行系統(tǒng)、持續(xù)的安全教育，不斷提高他們的安全意識(shí)和安全技術(shù)操作水平。特種作業(yè)人員一般從事危險(xiǎn)性較大的作業(yè)工種，提高特種作業(yè)人員的自我防護(hù)能力是減少事故發(fā)生的重要措施。對(duì)特種作業(yè)人員要組織專門的脫產(chǎn)培訓(xùn)，進(jìn)行嚴(yán)格的考核，考核合格后持證上崗，并定期進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審不合格者，收繳其上崗證，取消其特種作業(yè)資格。

第三，密切關(guān)注施工人員的心理因素和勞動(dòng)強(qiáng)度。施工現(xiàn)場(chǎng)不要盲目搶進(jìn)度，造成工人違章、冒險(xiǎn)作業(yè)，要控制施工節(jié)奏，避免施工作業(yè)人員勞動(dòng)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，勞動(dòng)強(qiáng)度過(guò)大。加強(qiáng)對(duì)工人安全心理的研究和分析，有針對(duì)性的采取對(duì)策，增強(qiáng)操作人員的自我防護(hù)能力和操作人員之間互相保護(hù)的能力。避免因?yàn)楣と诵睦硪蛩赜绊懟騽趧?dòng)強(qiáng)度過(guò)大的疲勞感出現(xiàn)不安全行為，降低事故發(fā)生的可能性。

第四，嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)管理，消除安全隱患。加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全檢查和巡視，及時(shí)消除和處置施工現(xiàn)場(chǎng)存在的安全隱患，依靠制度對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員的操作進(jìn)行約束和控制，通過(guò)施工現(xiàn)場(chǎng)的合理布局、科學(xué)組織、嚴(yán)格管理、文明施工等，為操作人員提供一個(gè)安全、整潔的作業(yè)環(huán)境。

2、加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)的檢查和驗(yàn)收，消除“物的不安全狀態(tài)”

作為建設(shè)單位應(yīng)組織監(jiān)理單位和施工總承包單位進(jìn)性定期的安全檢查、專項(xiàng)檢查和季節(jié)性檢查。檢查的主要內(nèi)容包括：查領(lǐng)導(dǎo)，即檢查領(lǐng)導(dǎo)是否認(rèn)真貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針政策；查教育，即是否對(duì)施工人員進(jìn)行三級(jí)安全教育和考核，特種作業(yè)人員是否全部持證上崗；查防護(hù)，即施工現(xiàn)場(chǎng)的臨邊、洞口、腳手架、作業(yè)面等是否按照要求進(jìn)行了安全防護(hù)，機(jī)械設(shè)備及臨電設(shè)施是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求；查制度，即總承包單位的各項(xiàng)安全管理制度是否健全，是否真正得到落實(shí)；查隱患，即施工現(xiàn)場(chǎng)是否還存在安全事故隱患。

安全檢查只是發(fā)現(xiàn)不安全因素的一種手段，采取措施認(rèn)真整改落實(shí)，消除不安全因素，把事故消除在萌芽狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)安全施工才是目的。因此，在檢查中要認(rèn)真貫徹落實(shí)“邊檢查，邊整改”的原則，對(duì)檢查出的隱患，要定人、定措施、定標(biāo)準(zhǔn)、定完成日期，盡快完成整改。對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患可以根據(jù)隱患的嚴(yán)重程度和發(fā)生頻率進(jìn)行分類，并采取相應(yīng)的處理措施。

（1）對(duì)于具有重大傷亡事故危險(xiǎn)，或發(fā)生事故可能性較大的隱患，應(yīng)立即停工進(jìn)行整改 。整改完成之后進(jìn)行復(fù)查，復(fù)查合格后，才能復(fù)工；

（2）對(duì)于事故隱患比較嚴(yán)重，但發(fā)生可能性不大，或者由于客觀條件的限制不能立即解決，則要限期整改，并采取臨時(shí)防護(hù)措施，確保施工安全；

（3）對(duì)于一般隱患，不會(huì)造成重大事故，一時(shí)又不能馬上整改的，也應(yīng)進(jìn)行登記，明確整改責(zé)任人和檢查人，待整改完成后進(jìn)行銷項(xiàng)。

這里需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，建設(shè)單位組織的安全檢查，不應(yīng)該只是簡(jiǎn)單的以查代管，檢查組成員應(yīng)該共同對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和隱患進(jìn)行研究和分析，提出有效可行的處理意見。建筑施工安全不是施工總承包單位一家的責(zé)任，所有參建單位應(yīng)該群策群力、齊抓共管，唯有如此，才能確保工程現(xiàn)場(chǎng)正常施工。

安全驗(yàn)收主要是指對(duì)安全防護(hù)設(shè)施、臨時(shí)設(shè)施、設(shè)備等，依照國(guó)家、地區(qū)、行業(yè)有關(guān)規(guī)定和規(guī)程進(jìn)行的驗(yàn)收，確保設(shè)施、設(shè)備的安全、穩(wěn)定、可靠。驗(yàn)收范圍包括：腳手架、安全網(wǎng)、卸料平臺(tái)、臨電設(shè)施、塔吊、外用電梯等。安全設(shè)施、設(shè)備等未經(jīng)驗(yàn)收，不得投入使用。

參考文獻(xiàn)：

1、《工程項(xiàng)目管理》成虎編著高等教育出版社

篇3

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)；設(shè)計(jì)管理

0引言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的全過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理的主要目標(biāo)在于:確保各個(gè)設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度符合要求，保障各設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量水平；對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行合理控制，控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)，確保各個(gè)階段設(shè)計(jì)方案的連續(xù)性與統(tǒng)一性。特別是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級(jí)的背景下，如何提高項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中設(shè)計(jì)管理質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)階段各種問(wèn)題的出現(xiàn)，已成為業(yè)內(nèi)人士高度重視的一項(xiàng)課題。

1設(shè)計(jì)管理的內(nèi)涵

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，展開全方位管理有著非常重要的意義與價(jià)值。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員共同完成的，集結(jié)了專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧成果，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)用價(jià)值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿足。另一方面，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員能夠起到溝通協(xié)調(diào)的作用，在促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期規(guī)范化、高效化的建設(shè)施工方面有積極作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理人員積極介入，能夠使項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的控制效果更為理想，將作業(yè)人員能動(dòng)性充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，進(jìn)而在保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功的方面起到了尤為關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中，設(shè)計(jì)管理主要包括兩個(gè)方面的基本內(nèi)容:一是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段。這一階段的最終成果是方案報(bào)建文本。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段。這一階段的最終成果是施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段產(chǎn)生的最終設(shè)計(jì)成果都必須上報(bào)政府部門進(jìn)行審批，審批合格后方可展開施工作業(yè)。由于設(shè)計(jì)管理的任務(wù)與目標(biāo)有所不同，因此項(xiàng)目管理在時(shí)間、溝通、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量以及人力資源等因素的協(xié)調(diào)處理上存在較大差異，方案設(shè)計(jì)階段管理的重要性毋庸置疑。

2設(shè)計(jì)管理的具體內(nèi)容

該項(xiàng)目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區(qū)隔街相望；東臨零號(hào)路，西隔農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與丹霞路相近，交通便捷。基地建設(shè)用地面積為89459.24m2，規(guī)劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項(xiàng)目三期主要建設(shè)7幢高層住宅、配套的商業(yè)與公建用房。總建筑面積（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面積為120488.396m2,商業(yè)建筑面積7227.410m2。

2.1明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，設(shè)計(jì)管理的首要內(nèi)容即明確設(shè)計(jì)任務(wù)要求。房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)成果的評(píng)估,是以設(shè)計(jì)任務(wù)要求為標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)任務(wù)要求是針對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中關(guān)鍵部位,重要點(diǎn)、面等提的具體要求。合理確定設(shè)計(jì)任務(wù)要求是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的第一步，也是對(duì)設(shè)計(jì)單位管理的根本。該工程規(guī)劃布局綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與綠地系統(tǒng)；遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設(shè)計(jì)原則；以人為本，注重社區(qū)的人性化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)中突出綠化與水景相結(jié)合的自然生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠色社區(qū)的特點(diǎn)；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)；營(yíng)造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然、人與人之間的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住均好性、家園人情味與親切感。該項(xiàng)目整體規(guī)劃已于2009年完成報(bào)批，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已定型。所以，設(shè)計(jì)時(shí)僅結(jié)合現(xiàn)有市場(chǎng)情況對(duì)單體戶型及立面調(diào)整，并增加一些公共配套設(shè)施，如室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地等。

2.2設(shè)計(jì)進(jìn)度管理措施

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)所有涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度管理的關(guān)鍵所在，因此可將設(shè)計(jì)分幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照節(jié)點(diǎn)完成任務(wù)。

2.3設(shè)計(jì)過(guò)程管理措施

在設(shè)計(jì)過(guò)程中加強(qiáng)管理的具體措施包括:首先，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行重點(diǎn)控制。若特殊情況影響，無(wú)法按時(shí)完成設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員必須及時(shí)將具體情況上報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并作出詳細(xì)說(shuō)明，不得出現(xiàn)弄虛作假或應(yīng)付了事的情況。其次，不同階段設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)常針對(duì)設(shè)計(jì)資料進(jìn)行互提，構(gòu)建一套完善且配合良好的資料互提單，以實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)人員責(zé)任權(quán)利的約束與管理，提高設(shè)計(jì)的全面性與嚴(yán)謹(jǐn)性水平。最后，設(shè)計(jì)工作完成后，要根據(jù)審圖中心的意見進(jìn)行圖紙的修改，并在返修后進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^(guò)后方可開工。從而減少對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的變更。

2.4合同管理措施

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)確保設(shè)計(jì)費(fèi)用的合理性。設(shè)計(jì)費(fèi)用占房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成分的比例低，但設(shè)計(jì)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因此不能以過(guò)低的設(shè)計(jì)費(fèi)用降低設(shè)計(jì)單位工作質(zhì)量以及工作積極性，以避免圖紙質(zhì)量受到影響。其次，應(yīng)確保設(shè)計(jì)周期的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要設(shè)計(jì)人員投入大量的時(shí)間與精力，若過(guò)分約束時(shí)間可能會(huì)影響到設(shè)計(jì)人員的專注度，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量大打折扣。最后，應(yīng)對(duì)合同條款及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格控制，明確涉及到圖紙數(shù)量的約定內(nèi)容，以免導(dǎo)致后期費(fèi)用增加。

2.5經(jīng)濟(jì)管理措施

首先，應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的方式，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商主動(dòng)考慮成本問(wèn)題，以設(shè)計(jì)方案的不斷優(yōu)化達(dá)到控制開發(fā)成本的目的。如可以在具體條款中規(guī)定:設(shè)計(jì)單位若能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)方案下的成本指標(biāo)控制在理想范圍內(nèi)，則按照某種方式給予某種程度的獎(jiǎng)勵(lì)，以促進(jìn)設(shè)計(jì)單位不斷研究設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化措施，降低成本開支，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本效益水平。其次，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定針對(duì)設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的損失應(yīng)當(dāng)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)承擔(dān)一定比例，通過(guò)經(jīng)濟(jì)層面的懲罰措施，不斷提高設(shè)計(jì)人員責(zé)任意識(shí)，保障設(shè)計(jì)方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性。

3總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃水平會(huì)受到大量因素的影響,規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的開展具有復(fù)雜性、多層次性以及多元性的特點(diǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，必須采取各種措施實(shí)現(xiàn)目標(biāo)體系間的有機(jī)整合，促進(jìn)各體系相互配合，形成平衡發(fā)展、和諧一致的局面，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)期間規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的順利開展。

參考文獻(xiàn):

[1]苗新英.初探房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)計(jì)管理問(wèn)題與對(duì)策[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016(28):1846.

篇4

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期，已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，成本不斷提升同時(shí)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。這里面的原因有很多：政策因素、市場(chǎng)因素、決策因素、管理因素等等。其中對(duì)于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條期，充滿了不確定性，這對(duì)合約管理提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合約管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有著重要的意義和深遠(yuǎn)的影響。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo)及意義：

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)一般是通過(guò)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷從而取得預(yù)期回報(bào)及超額利潤(rùn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理就是緊緊圍繞完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)而進(jìn)行的。

具體來(lái)說(shuō)就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)設(shè)定預(yù)期利潤(rùn)從而制定開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資計(jì)劃等決策后制定合約規(guī)劃，并以此為目標(biāo)制定合約簽署計(jì)劃。合約簽署后對(duì)合約的履約情況、風(fēng)險(xiǎn)情況、實(shí)際變動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理：分為簽約前計(jì)劃管理、簽約后過(guò)程管理的全過(guò)程管理。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的意義：

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來(lái)說(shuō)有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開展保駕護(hù)航，同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面：

1.3對(duì)于企業(yè)：

1.3.1 最顯而易見的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

1.3.2 企業(yè)合同管理的一個(gè)最基礎(chǔ)的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象；

1.3.3 企業(yè)合同管理的一個(gè)很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；合同管理通過(guò)控制隨意的決策，通過(guò)對(duì)合對(duì)方的準(zhǔn)確分析判斷，通過(guò)科學(xué)的談判對(duì)策，通過(guò)對(duì)合同條款的的合理設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)旅行過(guò)程中集體問(wèn)題的妥善處理，通過(guò)合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。

1.4對(duì)于管理人員：

1.4.1了解項(xiàng)目運(yùn)行全過(guò)程的合同組成；

1.4.2 了解企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用組成；

1.4.3 掌握項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)行狀態(tài)、進(jìn)度；

1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務(wù)組成等。

2 房地產(chǎn)合約的分類：

2.1 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程分為：

2.1.1 項(xiàng)目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測(cè)繪合同、設(shè)計(jì)合同等

2.1.2 項(xiàng)目開發(fā)期間合同：建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價(jià)業(yè)務(wù)委托管理合同等

2.1.3 項(xiàng)目開發(fā)后期合同：銷售租賃合同、委托經(jīng)營(yíng)管理合同等

2.2 根據(jù)項(xiàng)目外包策略分為：

2.2.1 自主管理類合同：

2.2.2 業(yè)務(wù)外包類合同：

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的思路

合約管理思路：

此房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理思路可以概括為：

3.1 制定項(xiàng)目合約規(guī)劃的依據(jù)：

3.1.1 根據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告以及投資決策文件，確定項(xiàng)目最高拿地價(jià)格，并以此參與項(xiàng)目土地競(jìng)標(biāo)，競(jìng)標(biāo)成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

3.1.2 方案設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件，確定最少自有資金數(shù)額，已經(jīng)融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；

3.1.3 施工圖設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、成本控制方案。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，倒排計(jì)劃，確定最遲合約簽訂時(shí)間完成項(xiàng)目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制（如下圖所示）；

3.1.4 根據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目成本方案，確定項(xiàng)目開發(fā)個(gè)階段合約的預(yù)計(jì)合同金額；

3.1.5 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷、招商方案，確定營(yíng)銷、招商等活動(dòng)確定合約預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額；

3.1.6 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范方案，確定需要注意防范風(fēng)險(xiǎn)部分的相關(guān)合同的預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額。

由以上項(xiàng)目信息完成項(xiàng)目整體合約規(guī)劃：

3.2 根據(jù)項(xiàng)目合約規(guī)劃的安排推進(jìn)合約的簽訂：

3.2.1 合作伙伴的選擇：根據(jù)合約規(guī)劃的安排，在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)先對(duì)擬簽合同的合作伙伴進(jìn)行篩選。隨著越來(lái)越多的項(xiàng)目建成完工，合作伙伴資料庫(kù)就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時(shí)候就相對(duì)輕松，而且通過(guò)項(xiàng)目合約的監(jiān)控反饋，還能給合作伙伴進(jìn)行評(píng)分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。

3.2.2 明確各個(gè)擬簽署合同的細(xì)節(jié)及相關(guān)簽約要點(diǎn)，如：

建設(shè)工程施工合同簽約要點(diǎn)

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無(wú)效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務(wù)六、明晰無(wú)效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關(guān)條款

建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)已被批準(zhǔn)只能分包部分工程給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的合同整體性的審查：合法性分析、完備性分析、公正性分析、準(zhǔn)確性分析明確發(fā)包人權(quán)利與義務(wù)防范工程承包合同風(fēng)險(xiǎn)索賠范圍

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

項(xiàng)目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)的重要位置，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時(shí)，以期能讓項(xiàng)目整體目標(biāo)可以更好的實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目管理，完善項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，也是提高房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。具體的，房產(chǎn)項(xiàng)目管理中需從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)完善：

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

作為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的領(lǐng)頭軍，可行性研究可以說(shuō)是做好整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)管理的重中之重。通常，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有效管理，可行性研究需要仔細(xì)明確以下幾個(gè)內(nèi)容：

1、明確可行性研究?jī)?nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策主要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，此項(xiàng)研究也是房產(chǎn)公司項(xiàng)目審批的關(guān)鍵資料，對(duì)項(xiàng)目的整體開發(fā)指導(dǎo)作用非凡，主要有：

第一，項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的整體狀況作一個(gè)分析。對(duì)于項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的背景、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及同類產(chǎn)品開發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎(chǔ)作項(xiàng)目開發(fā)依據(jù)；第二，項(xiàng)目實(shí)施可能性分析，科學(xué)制定項(xiàng)目安排。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施方案，要盡可能的多設(shè)計(jì)幾個(gè)，在充分結(jié)合各方面條件的基礎(chǔ)上，選擇合適的項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行施工；第三，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及技術(shù)評(píng)價(jià)，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前，做好項(xiàng)目融資方案及融資成本的估算，做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析，保證項(xiàng)目施工中經(jīng)濟(jì)及技術(shù)可靠性。

2、堅(jiān)持可行性研究原則

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目管理中重要部分，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：

第一，獨(dú)立、客觀原則。這是決定開發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)，也是保證可行性研究科學(xué)、公正、客觀的重要保證，是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設(shè)多個(gè)研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施參考方案，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)事求是，避免因不好的觀念給項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)不良影響。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理環(huán)節(jié)分析

項(xiàng)目進(jìn)度管理也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，此環(huán)節(jié)要先明確進(jìn)度管理影響因素，再運(yùn)用有效方法作有效管理。

1、進(jìn)度管理的影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工序復(fù)雜，建設(shè)周期長(zhǎng)，參與部門多，這也就造成進(jìn)度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：

2.1.1委托方因素。在進(jìn)度管理中，委托方作為項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)單位，如果在工作中沒有按照原有的進(jìn)度去將設(shè)計(jì)好的圖紙或者是計(jì)劃的極度及時(shí)準(zhǔn)確的提供給承包商，并且沒有按時(shí)的給承包商撥款，那么都可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程的變化。

2.1.2.承包商因素。在項(xiàng)目進(jìn)行中，可能承包商方面會(huì)出現(xiàn)由于團(tuán)隊(duì)管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進(jìn)度進(jìn)行。

2.1.3.其它因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項(xiàng)目的進(jìn)度也會(huì)受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時(shí)的停電停水等。

2、進(jìn)度管理的方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理由于會(huì)受到很多因素的影響發(fā)生進(jìn)度的變更，所以為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就必須采用一些方法來(lái)進(jìn)行進(jìn)度的管理。常用的方法如下：

2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項(xiàng)目開展進(jìn)度以表格的形勢(shì)記載下來(lái)，在記載的時(shí)候需要算計(jì)好時(shí)間，記載好正在進(jìn)行的工作的名稱，所耗費(fèi)的時(shí)間以及需要的時(shí)間等等，從而計(jì)算出項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的偏差。

2.2.2形象進(jìn)度表法。這個(gè)方法也稱橫道圖法，是在進(jìn)度表的基礎(chǔ)上演變而來(lái)。這種方法在運(yùn)用的過(guò)程中先要做好項(xiàng)目進(jìn)展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實(shí)際的橫道線與原計(jì)劃的橫道線進(jìn)行對(duì)比，從而衡量?jī)烧咧g的差異。

2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的坐標(biāo)為開始點(diǎn)，然后以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的時(shí)間坐標(biāo)點(diǎn)為終點(diǎn)，依次用點(diǎn)劃線的方式進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度點(diǎn)的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點(diǎn)的位置來(lái)判斷計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度之間的差異。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析

項(xiàng)目質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括對(duì)產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對(duì)產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來(lái)講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

1、全面性

質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、使用價(jià)值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目在質(zhì)量方面符合標(biāo)準(zhǔn)與要求。

2、主動(dòng)性

房地產(chǎn)開發(fā)商為了增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及企業(yè)的信譽(yù)，在項(xiàng)目管理中應(yīng)該要主動(dòng)地進(jìn)行質(zhì)量的管理，通過(guò)日常與施工的監(jiān)督，讓整個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)的過(guò)程中保證質(zhì)量，保證其可靠。

3、動(dòng)態(tài)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理具有動(dòng)態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)行以及開發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實(shí)，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理環(huán)節(jié)分析

整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中要想做好項(xiàng)目管理，就無(wú)法忽略項(xiàng)目成本管理，成本管理關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目收益。通常，項(xiàng)目管理的成本管理中需注意：

1、明確項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容

在項(xiàng)目成本管理中主要有對(duì)土地成本、前期成本、施工過(guò)程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項(xiàng)目單位管理成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本等的管理。

2、堅(jiān)持成本管理的原則

在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標(biāo)管理原則、動(dòng)態(tài)控制原則及權(quán)、責(zé)、利相對(duì)等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。

3、有效運(yùn)用成本管理措施

成本管理成功的關(guān)鍵是能夠有效的運(yùn)用管理措施，具體的可以有以下幾方面：

第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術(shù)合理的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行項(xiàng)目施工。第二，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)的方式進(jìn)行項(xiàng)目成本的有效控制，確定合適的造價(jià)水平。第三，嚴(yán)格合同管理保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項(xiàng)目成本目標(biāo)。

五、結(jié)論

作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理往往也是一個(gè)聯(lián)系緊密的整體，各關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會(huì)直接影響到項(xiàng)目科學(xué)、有效管理及企業(yè)利潤(rùn)最大化能否實(shí)現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需有效分析項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行和項(xiàng)目的成功開發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)

(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過(guò)程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問(wèn)題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)

投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過(guò)程中，以下問(wèn)題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無(wú)法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無(wú)法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購(gòu)置及自有的土地使用權(quán)；購(gòu)置及自有的無(wú)形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用；國(guó)家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。

(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量

項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過(guò)程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來(lái)源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語(yǔ)而過(guò)，全面保證項(xiàng)目可行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國(guó)家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國(guó)家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來(lái)產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來(lái)開發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌⒐⒆≌阮愋偷慕邮芗靶枨笄闆r。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過(guò)全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過(guò)全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購(gòu)房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法

(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)

在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫(kù)、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。

(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過(guò)合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過(guò)科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

（一）概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)性決策的重要方法。它主要通過(guò)科學(xué)化分析手段，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行多個(gè)建設(shè)方案財(cái)務(wù)等相關(guān)因素對(duì)比分析，運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段篩選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的方案，并對(duì)其進(jìn)行全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的評(píng)價(jià)，提出對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的全面評(píng)價(jià)意見。

（二）特征

客觀性與主觀性相結(jié)合的特征。客觀性是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本屬性，也是保證評(píng)價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確有效的基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)人員的評(píng)價(jià)依據(jù)必須是真實(shí)的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)一定要求分析是客觀的。但在實(shí)踐中，評(píng)價(jià)人員運(yùn)用評(píng)價(jià)的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識(shí)等差異都會(huì)使評(píng)價(jià)結(jié)果具有高主觀性的特征。

高度策劃性特征。開展房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。由此而來(lái)，策劃性便是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應(yīng)對(duì)和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進(jìn)程中的機(jī)會(huì)與威脅，提出正確的策略和方法。當(dāng)客觀因素變化難以確定時(shí)，要運(yùn)用概率等科學(xué)的方法分析出變化的趨勢(shì)。

全面性特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對(duì)投資活動(dòng)的各方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素評(píng)價(jià)等，充分運(yùn)用定量分析的手段以便客觀準(zhǔn)確的把握開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的實(shí)際狀況。

責(zé)任性特征。由房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策劃性決定了，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進(jìn)行科學(xué)正確的投資抉擇。一項(xiàng)好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可為投資者節(jié)省大量資金的同時(shí)謀得巨額收益，而一項(xiàng)質(zhì)量較差或錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對(duì)自己的分析結(jié)果負(fù)責(zé)。

（三）影響因素

首先是財(cái)務(wù)因素。對(duì)于一個(gè)擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須從財(cái)務(wù)角度厘清相關(guān)財(cái)務(wù)影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、管理支出、資金投入、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)都可能對(duì)評(píng)價(jià)產(chǎn)生重要影響。

其次是市場(chǎng)不確定因素。作為對(duì)未來(lái)事物的評(píng)價(jià)，房產(chǎn)開發(fā)還必須面對(duì)市場(chǎng)不確定因素，涵蓋從銷售單價(jià)、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時(shí)序、土地成本、建安費(fèi)用、融資成本、資金來(lái)源等方面。

此外，在充分分析上述因素指標(biāo)的同時(shí)還必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》制定的原則，同時(shí)綜合考慮新財(cái)會(huì)制度、國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進(jìn)行處理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的主要問(wèn)題

（一）“先入為主”，評(píng)價(jià)帶有極強(qiáng)的主觀性

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，失敗項(xiàng)目的開發(fā)商總是認(rèn)為有諸多的不可預(yù)見因素影響了項(xiàng)目的成功，在進(jìn)行相關(guān)評(píng)價(jià)時(shí)，帶著求證自己心中的某種假設(shè)進(jìn)行相關(guān)論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項(xiàng)目的負(fù)面因素與不利影響。更有甚者在項(xiàng)目開工建設(shè)之后才開展項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析工作，必然導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤的可能性大為增加。

（二）評(píng)價(jià)配套不完善，缺乏專業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)與人員

一個(gè)成熟可信的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告必須要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、使用的方法規(guī)范科學(xué)、觀點(diǎn)客觀可信，這就要求進(jìn)行評(píng)價(jià)的機(jī)構(gòu)和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)由這樣幾種人來(lái)主持分析：由經(jīng)濟(jì)專家主持的市場(chǎng)調(diào)研；由有經(jīng)驗(yàn)的工程師和財(cái)務(wù)專家主持的投資預(yù)算；由具有豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷專家進(jìn)行市場(chǎng)推廣。

可在實(shí)際工作中，部分評(píng)價(jià)人員責(zé)任心較弱，加之缺乏自我補(bǔ)充學(xué)習(xí)能力，導(dǎo)致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設(shè)計(jì)單位根本沒有配置市場(chǎng)分析、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作等板塊專業(yè)人員，導(dǎo)致評(píng)價(jià)方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項(xiàng)目根本沒有成立房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗(yàn)編寫一份評(píng)價(jià)報(bào)告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目即使成立了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，但其組成成員往外很難同時(shí)配備具備豐富經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等。這樣小組在進(jìn)行評(píng)價(jià)工作時(shí)，往往憑借主觀經(jīng)驗(yàn)，而非運(yùn)用各種科學(xué)的方法進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的研究、論證，從而導(dǎo)致結(jié)論缺乏科學(xué)性和可靠性。

（三）缺乏市場(chǎng)分析，基礎(chǔ)工作不扎實(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須堅(jiān)持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質(zhì)的評(píng)價(jià)方案，必須建立在大量市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎(chǔ)上。因此，必須扭轉(zhuǎn)部分開發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)單一的理解為財(cái)務(wù)分析的意識(shí)。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中首先要解決的是對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，其次才是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。對(duì)于任何一個(gè)投資設(shè)想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場(chǎng)，其次才進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，研究是否可行。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會(huì)和人文環(huán)境、社會(huì)商業(yè)利潤(rùn)水平及其變動(dòng)進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上再談財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能保證評(píng)價(jià)真正有效。

（四）忽視項(xiàng)目不確定因素分析

許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程中，將過(guò)多的精力置于論證項(xiàng)目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對(duì)項(xiàng)目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個(gè)房產(chǎn)投資項(xiàng)目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項(xiàng)目不確定因子，對(duì)其影響因素進(jìn)行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，對(duì)于保障項(xiàng)目評(píng)價(jià)的科學(xué)性與可靠性具有十分重要的作用。

（五）經(jīng)費(fèi)不足

我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗(yàn)主義，定性的分析較多。未充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大指導(dǎo)意義，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來(lái)很重視，但人力、財(cái)力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴(yán)重阻礙了評(píng)價(jià)方案的系統(tǒng)全面性與科學(xué)有效性。

三、對(duì)策建議

（一）改變觀念，從意識(shí)形態(tài)角度增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們?cè)谝庾R(shí)形態(tài)上為能充分認(rèn)識(shí)到它的重要作用，那么想得到科學(xué)、公正、客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，另一方面作為行業(yè)的關(guān)聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。在充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大意義的同時(shí)，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的資金以及人力支持，保證評(píng)價(jià)過(guò)程的順利實(shí)施。

（二）完善科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。首先是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系的規(guī)范化，利用相關(guān)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，如財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財(cái)務(wù)收支水平等明晰項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其可行性；其次是充分運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)方法，站在區(qū)域發(fā)展運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域效應(yīng)與成本進(jìn)行有效評(píng)估，衡量擬建項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，論證項(xiàng)目社會(huì)效益的有效性與合理性。

（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展

國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究的專業(yè)市場(chǎng)。此外，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)與高校進(jìn)行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的客觀性與準(zhǔn)確性。

（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)

在科技迅猛發(fā)展的今天，科學(xué)技術(shù)人員在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，在不斷增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時(shí)必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念，提升自身使命感與責(zé)任感，以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)的需要。

（五）強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重大作用

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目決策必須建立在科學(xué)分析、系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上，通過(guò)大量實(shí)地走訪調(diào)查，獲取第一手準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項(xiàng)目的投資必要性與財(cái)務(wù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性。

（六）加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案的再評(píng)估力度

學(xué)會(huì)運(yùn)用專家驗(yàn)證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的專家意見同項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有機(jī)結(jié)合，對(duì)相關(guān)評(píng)價(jià)結(jié)論，組織專家團(tuán)隊(duì)再評(píng)估，將評(píng)價(jià)過(guò)程中不合理因素進(jìn)行有效的剔除，可極大地增強(qiáng)相關(guān)投資決策意見的科學(xué)性與合理性。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)也可為多個(gè)單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項(xiàng)目審批依據(jù)，還可以作為金融機(jī)構(gòu)貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告在完善國(guó)家宏觀調(diào)控、避免項(xiàng)目決策失誤、引導(dǎo)投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資金、縮短建設(shè)工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項(xiàng)目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無(wú)論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關(guān)政府部門都應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的地位與作用，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（作者單位：成都理工大學(xué)）

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理；問(wèn)題；措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

—、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

（—）項(xiàng)目方案確定階段存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí)，沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作，使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場(chǎng)調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開發(fā)項(xiàng)目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項(xiàng)目方案，僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念，這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場(chǎng)調(diào)研不充分，在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前，必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn)，在項(xiàng)目方案確定過(guò)程中，往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開發(fā)項(xiàng)目后，往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告，在開發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后，并沒有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告，只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開工前，生產(chǎn)商沒有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算，其無(wú)法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中，由于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠，從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過(guò)程中照搬管理模式，但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，特別是在項(xiàng)目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問(wèn)題，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過(guò)高、推遲交房、房?jī)r(jià)無(wú)法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問(wèn)題。

（三）對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí)，一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報(bào)告，或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開工報(bào)告，更有甚者在提交開工報(bào)告后沒有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，便開始進(jìn)行施工，這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣，此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過(guò)程中，已經(jīng)具備充足的安全意識(shí)，但隨著施工過(guò)程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施

上述項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，下面對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。

（—）重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以價(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位：首先，充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn)，充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài)，然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研，了解這些群體的購(gòu)買能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對(duì)附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計(jì)方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后，為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度，同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系，確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先，在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查；其次，要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時(shí)，還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場(chǎng)所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程，要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中發(fā)揮它的作用，就必須在項(xiàng)目開發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

三、項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益的重要措施。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)大規(guī)模的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等幾個(gè)大的方面。項(xiàng)目成本的管理分為策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國(guó)內(nèi)外的很多資料來(lái)看，對(duì)成本影響較大的是策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點(diǎn)。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點(diǎn)，雖然具有一定的意義，但對(duì)成本控制的成效卻不佳。因此，要加強(qiáng)對(duì)第一階段的成本控制，知識(shí)方案的選擇。做好投資的估算，從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初就做好工程項(xiàng)目的成本管理和控制。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目　決策階段　成本控制

目前，我國(guó)正處于遭遇國(guó)際金融危機(jī)的宏觀背景之中，房地產(chǎn)行業(yè)也由此逐漸整體進(jìn)入調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。“正確的決策是成功的開始”，因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的源頭――決策階段，來(lái)分析這一環(huán)節(jié)的成本控制問(wèn)題。

一、建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

第一，規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素。

第二，設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮性價(jià)比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)性、采光、通風(fēng)、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。

第三，市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料和市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，就租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)。

第四。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)需要考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡情況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等；綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。

以上每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本都有直接或間接的影響。比如建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比。它反映用地合理性情況，是城市管理的控制性指標(biāo)。容積率是反映地塊開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，無(wú)綱量，其內(nèi)涵與“建筑密度”一致，但表述形式不同，容積率：總建筑面積／地塊面積。適當(dāng)提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià)，同時(shí)節(jié)約用地，從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。

二、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選

要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目方案優(yōu)選，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行比選。在進(jìn)行可供比較方案，優(yōu)選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案優(yōu)選指標(biāo)有：差額投資內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值(NPv)，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案；等額年值，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案優(yōu)選，須對(duì)各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進(jìn)行優(yōu)選。

對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等表態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案優(yōu)選。對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行優(yōu)選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)，直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的優(yōu)選。

三、提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金密集性行業(yè)、資金使用量大，市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家宏觀政策的調(diào)整都會(huì)影響到項(xiàng)目的收益，嚴(yán)重的可能會(huì)使企業(yè)的資金鏈條斷裂，整個(gè)項(xiàng)目陷入癱瘓。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策和市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。

第一，政策風(fēng)險(xiǎn)。

近年來(lái)，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、有效控制房?jī)r(jià)，采取一系列宏觀調(diào)控政策，雖然效果不明顯，但是政府調(diào)控的決心并沒有改變。房地產(chǎn)政策的改變，尤其是調(diào)整性政策的出臺(tái)，必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大。應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的措施主要是縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，加快項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，即使回籠資金。

第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由利率、資本金充足率兩個(gè)方面。特別是2007年以來(lái)，國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調(diào)整，使得一線城市房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，投資速度減慢。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導(dǎo)致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的措施。主要是預(yù)期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來(lái)的房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)，一是在簽訂銀行貸款合同時(shí)，選擇固定利率；二是在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，按可能升高的銀行貸款利率進(jìn)行，預(yù)先就對(duì)銀行貸款利率的提高作出防范措施；三是在進(jìn)行投資方案評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行不確定性分析，充分考慮貸款利率可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

第三，購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化而造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不穩(wěn)定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失。應(yīng)對(duì)措施主要是在房屋的建筑設(shè)計(jì)中豐富產(chǎn)品的類型，對(duì)大、中、小戶型進(jìn)行優(yōu)化組合，適當(dāng)加大可以組合型住宅的所占比例。

四、控制土地競(jìng)拍價(jià)格

土地成本(約占項(xiàng)目總成本的30％～35％左右)，主要指土地獲得階段形成的各種費(fèi)用支出。包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析要準(zhǔn)確，在土地招投標(biāo)中制定競(jìng)買策略與技巧，做到以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益、來(lái)打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

第一，要注重土地費(fèi)用可承受的最高限額測(cè)算。

在參與土地競(jìng)拍之前，首先必須算好帳，擬建設(shè)的初步方案，即以什么的產(chǎn)品面市，并預(yù)測(cè)明后年的各種品類物業(yè)的銷售價(jià)格，然后計(jì)算建造的成本，以銷售價(jià)格最低的物業(yè)形態(tài)作為假定方案，假定為零利潤(rùn)的情況下，計(jì)算出土地成本限額。這就是參與拍賣所能承受的價(jià)格底線，能夠基本保證土地成本在可控制范圍內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)盲目舉牌，造成不可控制的局面。

第二。土地競(jìng)買報(bào)價(jià)策略選擇的具體方案如下：

(1)不平衡報(bào)價(jià)策略。當(dāng)采用評(píng)分的方法進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商可通過(guò)認(rèn)真分析評(píng)分方法，結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，使本企業(yè)的綜合評(píng)分達(dá)到最高。如發(fā)展商本身的建筑實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)招標(biāo)工程造價(jià)有較大的把握，可報(bào)以最短的建筑周期，較高的土地出讓金，以獲取高分，壓倒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

(2)高、低報(bào)價(jià)策略。若項(xiàng)目所要求的專業(yè)性和管理水平較高，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，可使用低報(bào)價(jià)策略；若項(xiàng)目的發(fā)展前景看好，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，則可使用高報(bào)價(jià)策略。

篇10

策劃組織架構(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結(jié)合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中需要有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，分別對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理活動(dòng)階段工作，需要設(shè)立專門的房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目部門實(shí)施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體管理工作，下設(shè)報(bào)建管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析、報(bào)建審批工作，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)策劃工作，招標(biāo)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工現(xiàn)場(chǎng)管理和監(jiān)督管理工作，造價(jià)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體估算、預(yù)算、預(yù)決算控制工作。

2.項(xiàng)目計(jì)劃管理——策劃工作分解

房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，即將策劃總體工作分解為任務(wù)模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目組織部門應(yīng)在不同的策劃階段，以項(xiàng)目經(jīng)理辦公室為牽頭，實(shí)現(xiàn)各部門工作協(xié)調(diào)實(shí)施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務(wù)，結(jié)合項(xiàng)目組織部門進(jìn)行科學(xué)分工，做到責(zé)任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動(dòng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體策劃工作中，進(jìn)行項(xiàng)目工作分解，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為市場(chǎng)分析、市場(chǎng)需求調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃五大模塊，其中市場(chǎng)分析模塊包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務(wù)，市場(chǎng)需求調(diào)研分析包括土地市場(chǎng)供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價(jià)格走勢(shì)分析三大工作任務(wù)；項(xiàng)目定位包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶群體定位、產(chǎn)品方案和售價(jià)確定三大工作任務(wù)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目平面規(guī)劃、項(xiàng)目戶型分析、項(xiàng)目園林景觀和項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)四大工作任務(wù)；項(xiàng)目營(yíng)銷策劃包括入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷思路和市場(chǎng)推廣策略三大工作任務(wù)。

3.項(xiàng)目實(shí)施管理——關(guān)鍵控制點(diǎn)

在項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理工作結(jié)束后，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)確保落實(shí)項(xiàng)目工作分解中的各項(xiàng)工作任務(wù)，保證各項(xiàng)工作任務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)，緊抓項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，即關(guān)鍵控制點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體狀況進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理“以點(diǎn)帶線+以線帶面”全程管理，做好項(xiàng)目實(shí)施管理。此外，項(xiàng)目經(jīng)理還需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效控制，制定項(xiàng)目應(yīng)急預(yù)案，消除項(xiàng)目后顧之憂。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析、房地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例借鑒啟示、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：參照土地、客戶、市場(chǎng)進(jìn)行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)的定位，確定項(xiàng)目客戶群體定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)和市場(chǎng)快速有效對(duì)接。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作側(cè)重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度周期進(jìn)行計(jì)劃、控制，最終對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估；在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及到房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目元素設(shè)計(jì)規(guī)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的重要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)銷包裝的重要過(guò)程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設(shè)計(jì)等方面；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：銷售方案和市場(chǎng)推廣方案。其中，銷售方案要做好賣點(diǎn)提煉、形象定位、制定銷售策略、價(jià)格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費(fèi)用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。

4.項(xiàng)目評(píng)估管理——反饋總結(jié)