地產(chǎn)合同管理范文

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篇1

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期,已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑,成本不斷提升同時(shí)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。這里面的原因有很多:政策因素、市場(chǎng)因素、決策因素、管理因素等等。其中對(duì)于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行,特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條期,充滿了不確定性,這對(duì)合約管理提出了更高的要求。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的合約管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著重要的意義和深遠(yuǎn)的影響。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo)及意義:

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的目標(biāo):

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)一般是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷從而取得預(yù)期回報(bào)及超額利潤(rùn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理就是緊緊圍繞完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)而進(jìn)行的。

具體來(lái)說(shuō)就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)設(shè)定預(yù)期利潤(rùn)從而制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資計(jì)劃等決策后制定合約規(guī)劃,并以此為目標(biāo)制定合約簽署計(jì)劃。合約簽署后對(duì)合約的履約情況、風(fēng)險(xiǎn)情況、實(shí)際變動(dòng)情況進(jìn)行跟蹤管理:分為簽約前計(jì)劃管理、簽約后過(guò)程管理的全過(guò)程管理。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的意義:

合約管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)有著重要的意義。不僅為項(xiàng)目順利開(kāi)展保駕護(hù)航,同時(shí)為降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樹(shù)立企業(yè)形象、降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、監(jiān)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面:

1.3對(duì)于企業(yè):

1.3.1 最顯而易見(jiàn)的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);

1.3.2 企業(yè)合同管理的一個(gè)最基礎(chǔ)的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象;

1.3.3 企業(yè)合同管理的一個(gè)很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益;合同管理通過(guò)控制隨意的決策,通過(guò)對(duì)合對(duì)方的準(zhǔn)確分析判斷,通過(guò)科學(xué)的談判對(duì)策,通過(guò)對(duì)合同條款的的合理設(shè)計(jì),通過(guò)對(duì)旅行過(guò)程中集體問(wèn)題的妥善處理,通過(guò)合法合理的糾紛解決程序,可以最大限度的降低成本,獲得最大限度的收益。

1.4對(duì)于管理人員:

1.4.1了解項(xiàng)目運(yùn)行全過(guò)程的合同組成;

1.4.2 了解企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用組成;

1.4.3 掌握項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)行狀態(tài)、進(jìn)度;

1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務(wù)組成等。

2 房地產(chǎn)合約的分類:

2.1 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程分為:

2.1.1 項(xiàng)目前期合同:獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測(cè)繪合同、設(shè)計(jì)合同等

2.1.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間合同:建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價(jià)業(yè)務(wù)委托管理合同等

2.1.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期合同:銷售租賃合同、委托經(jīng)營(yíng)管理合同等

2.2 根據(jù)項(xiàng)目外包策略分為:

2.2.1 自主管理類合同:

2.2.2 業(yè)務(wù)外包類合同:

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理的思路

合約管理思路:

此房地產(chǎn)項(xiàng)目合約管理思路可以概括為:

3.1 制定項(xiàng)目合約規(guī)劃的依據(jù):

3.1.1 根據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告以及投資決策文件,確定項(xiàng)目最高拿地價(jià)格,并以此參與項(xiàng)目土地競(jìng)標(biāo),競(jìng)標(biāo)成功后簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;

3.1.2 方案設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件,確定最少自有資金數(shù)額,已經(jīng)融資方案,確定融資借款類合同的簽訂安排;

3.1.3 施工圖設(shè)計(jì)完成后編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、銷售計(jì)劃、成本控制方案。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃,倒排計(jì)劃,確定最遲合約簽訂時(shí)間完成項(xiàng)目合約規(guī)劃架構(gòu)的編制(如下圖所示);

3.1.4 根據(jù)項(xiàng)目項(xiàng)目成本方案,確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)個(gè)階段合約的預(yù)計(jì)合同金額;

3.1.5 根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷、招商方案,確定營(yíng)銷、招商等活動(dòng)確定合約預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額;

3.1.6 根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范方案,確定需要注意防范風(fēng)險(xiǎn)部分的相關(guān)合同的預(yù)計(jì)簽訂時(shí)間及金額。

由以上項(xiàng)目信息完成項(xiàng)目整體合約規(guī)劃:

3.2 根據(jù)項(xiàng)目合約規(guī)劃的安排推進(jìn)合約的簽訂:

3.2.1 合作伙伴的選擇:根據(jù)合約規(guī)劃的安排,在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)先對(duì)擬簽合同的合作伙伴進(jìn)行篩選。隨著越來(lái)越多的項(xiàng)目建成完工,合作伙伴資料庫(kù)就得以建立,這樣每次選擇合作伙伴的時(shí)候就相對(duì)輕松,而且通過(guò)項(xiàng)目合約的監(jiān)控反饋,還能給合作伙伴進(jìn)行評(píng)分,為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。

3.2.2 明確各個(gè)擬簽署合同的細(xì)節(jié)及相關(guān)簽約要點(diǎn),如:

建設(shè)工程施工合同簽約 要點(diǎn)

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無(wú)效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權(quán)利及義務(wù)六、明晰無(wú)效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關(guān)條款

建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)已被批準(zhǔn)只能分包部分工程給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的合同整體性的審查:合法性分析、完備性分析、公正性分析、準(zhǔn)確性分析明確發(fā)包人權(quán)利與義務(wù)防范工程承包合同風(fēng)險(xiǎn)索賠范圍

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；重要性

合同管理是企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂 立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是通過(guò)企業(yè)投入資金購(gòu)買土地，經(jīng)過(guò)專業(yè)人員策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和銷售獲得投資利潤(rùn)的過(guò)程；目 前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒(méi)有勘察、設(shè)計(jì)、施工等能力，很大部 分的工作必須通過(guò)合同形式委托其他企業(yè)實(shí)施；所以，房地產(chǎn)企 業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成 敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特征

l.合同管理內(nèi)容復(fù)雜

一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購(gòu)、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識(shí)，形式與內(nèi)容較為復(fù)雜。

2.合同管理時(shí)間的長(zhǎng)期性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。小型項(xiàng)目的建設(shè)周期可能有幾個(gè)月，大型項(xiàng)目建設(shè)周期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，甚至更長(zhǎng)，相應(yīng)合同的履行也具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性 的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項(xiàng)目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑模来谓?jīng)歷項(xiàng)目取得、設(shè)計(jì)、施工、銷售 、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

3.合同管理涉及人員的眾多性

房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來(lái)講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員等人員。從外部來(lái)講，又涉及每個(gè)合同對(duì)方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時(shí)還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。

4合同管理的高風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國(guó)際慣例修訂等客觀 原因造成的風(fēng)險(xiǎn)，也有如合同訂立時(shí)的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在問(wèn)題

1.合同管理制度不健全

目前，仍有較多房產(chǎn)企業(yè)尚未建立一套科學(xué)合理的管理工程秩序，合同管理無(wú)章可循，不能對(duì)合同實(shí)施有效的管理，導(dǎo)致合同風(fēng)險(xiǎn)事故頻繁發(fā)生。同時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)管理人員更多的集中于工程技術(shù)方面，企業(yè)中專門負(fù)責(zé)管理合同的人員較少，因此，經(jīng)常導(dǎo)致工作責(zé)任劃分混亂，致使合同管理失效。

2.總分包合同管理混亂

我國(guó)目前尚無(wú)規(guī)范的總分包合同文本，缺乏對(duì)專業(yè)分包和勞務(wù)分包隊(duì)伍管理的相應(yīng)法規(guī)。分包市場(chǎng)管理混亂，建設(shè)單位隨意肢解工程，嚴(yán)重制約了工程項(xiàng)目管理水平的提高。就目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，無(wú)論從市場(chǎng)運(yùn)作方式，還是經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)水平，都不具備總承包能力，更談不上采用設(shè)計(jì)施工一體化的模式。而且，我國(guó)的專業(yè)承包商，專業(yè)化程度很低，大部分都是建筑安裝企業(yè)，一部分為機(jī)械安裝企業(yè)，市政工程企業(yè)，還有少數(shù)基礎(chǔ)工程、裝修工程、空調(diào)工程等企業(yè)。這些情況都妨礙了我國(guó)建設(shè)工程總分包管理的發(fā)展，造成我國(guó)建筑市場(chǎng)大、中、小企業(yè)一塊上，競(jìng)爭(zhēng)混亂的現(xiàn)狀。

3.合同多頭起草、多頭談判、多頭簽訂

工程施工合同、設(shè)計(jì)合同、造價(jià)咨詢合同、配套采購(gòu)合同、營(yíng)銷推廣合同……項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、預(yù)算部……各種合同管理混亂，合同版本各不相同，合同的條款和內(nèi)容也就不規(guī)范、不統(tǒng)一，漏洞在所難免。合同條款內(nèi)容不具體、不全面、不規(guī)范，尤其是在承包范圍和甲乙雙方責(zé)任劃分上界定上不清晰，往往導(dǎo)致執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)遺漏和扯皮，延誤工期。

4.合同糾紛不斷

一些企業(yè)缺乏合同意識(shí)，在簽訂合同時(shí)未按照合同示范文本簽訂施工合同，對(duì)于同一個(gè)工程項(xiàng)目，分“私下合同”和“正規(guī)合同”兩份，“正規(guī)合同”形式正規(guī)，內(nèi)容合法，但雙方并不真正履行，僅用于應(yīng)付管理部門的審查，“私下合同”在形式上不完備，實(shí)際上屬于不平等合同，會(huì)給國(guó)家和集體的利益帶來(lái)很大損失，并容易造成合同糾紛。

三、完善合同管理的建議

l、建立并完善合同管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要在國(guó)家法律法規(guī)的指導(dǎo)下.結(jié)合本企業(yè)的特點(diǎn)制定并落實(shí)合同管理制度。要以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)對(duì)合同管理進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，制定合同歸口管理、審查、考核等相關(guān)制度，對(duì)合同簽訂之前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過(guò)程和執(zhí)行后的評(píng)估整個(gè)流程進(jìn)行有效管理。讓合同管理過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。管理制度要確保合同內(nèi)容規(guī)范、執(zhí)行順利.通過(guò)對(duì)合同管理活動(dòng)進(jìn)行明確的權(quán)責(zé)設(shè)置和分工協(xié)作。達(dá)到合同管理的目標(biāo)。

2、設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)受根據(jù)全面管理、全員參與的原則.對(duì)合同管理的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的管理。首先要自上而下統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu).并將業(yè)務(wù)熟練、品德優(yōu)秀的工作人員分配到各個(gè)合同管理崗位上，不斷充實(shí)管理隊(duì)伍。企業(yè)的合同管理部門要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)模式，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所處的地位，來(lái)規(guī)定合同具體管理模式和工作內(nèi)容，制訂具體的合同管理制度并負(fù)責(zé)監(jiān)督合同的簽訂和執(zhí)行。

3、加強(qiáng)合同管理的監(jiān)督

企業(yè)要完善合同管理的事前、事中和事后的監(jiān)督。事前是指合同簽訂之前的準(zhǔn)備階段.要做好防范工作。比如對(duì)客戶、供應(yīng)商等利益相關(guān)主體進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，了解他們的商業(yè)信用、償債能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。以降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。事中主要是監(jiān)督合同的執(zhí)行情況.以杜絕違約情況的發(fā)生。企業(yè)的管理人員要深入到部門具體的管理活動(dòng)中，檢奮合同記錄，評(píng)估合同執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，糾正偏差。這樣做既可以保證自身的權(quán)利不受侵犯.也可以督促自己嚴(yán)格按合同約定履行義務(wù)，保證項(xiàng)目的質(zhì)量。事后管理要及時(shí)對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行分析和反饋，對(duì)合同違約的情況，可以及時(shí)反饋給法律顧問(wèn)部門，通過(guò)以協(xié)商為主的方式解決合同糾紛，維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)利.改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，提高企業(yè)發(fā)展水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟宵冰.房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善.商場(chǎng)現(xiàn)代化.2009.1.

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程；現(xiàn)場(chǎng)簽證；合同管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、前言

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理還不夠的規(guī)范和效率，同時(shí)，出現(xiàn)了簽證和合同管理方面的問(wèn)題，因此，要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證和合同管理問(wèn)題進(jìn)行研究。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特性的認(rèn)識(shí)

1.合同管理時(shí)間的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。小型項(xiàng)目的建設(shè)周期可能有幾個(gè)月，大型項(xiàng)目建設(shè)周期可能長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，甚至更長(zhǎng)，相應(yīng)合同的履行也具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性的特征。

2.合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購(gòu)、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容各不相同。

3.合同管理涉及人員的眾多性。需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員等人員。

4.合同管理體現(xiàn)了較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成投入使用后通常會(huì)對(duì)社會(huì)公共利益產(chǎn)生重大影響，因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取了嚴(yán)格的干預(yù)措施。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是對(duì)合同主體的限制。二是對(duì)合同的履行制定了一系列強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。三是合同責(zé)任的法定性。

5.合同管理的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國(guó)際慣例修訂等客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)，也有如合同訂立時(shí)的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建有效的項(xiàng)目合同管理體系

1、制度管理

健全的制度能夠使企業(yè)在規(guī)范化管理中有據(jù)可依，提高管理效率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。建立完備的項(xiàng)目合同管理體系，建立健全相關(guān)規(guī)章制度是其重要內(nèi)容。

2、流程管理

（一）權(quán)限管理。合同的審批必須嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目合同的管理流程，要求分工明確、權(quán)責(zé)清晰。對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目成本的全部合同進(jìn)行分類管理，如投資與土地類合同、設(shè)計(jì)類合同、工程類合同、營(yíng)銷包裝類合同、財(cái)務(wù)類合同、顧問(wèn)咨詢類合同等，并按不同合同的性質(zhì)、標(biāo)的額或重要性進(jìn)行分級(jí)審批，通常的流程是主辦人員-部門負(fù)責(zé)人-分管領(lǐng)導(dǎo)-公司領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)還要由各相關(guān)部門特別是法務(wù)部門進(jìn)行會(huì)簽。合同的審批必須遵循嚴(yán)格的權(quán)限原則，絕對(duì)不允許簽訂超越權(quán)限的合同。嚴(yán)禁口頭協(xié)議和倒簽合同。

（二）合同談判和簽訂管理。

一是合同主體管理。必須嚴(yán)格審核合同主體的簽約資格、資質(zhì)、信譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)狀況等，是否為獨(dú)立法人或持有相關(guān)授權(quán)書，特別是非本地的企業(yè)要注意了解其資信情況，是否存在不良記錄等，如采用招標(biāo)形式再進(jìn)行合同談判的，招標(biāo)時(shí)要嚴(yán)格設(shè)定準(zhǔn)入門檻，對(duì)相關(guān)單位的資質(zhì)等級(jí)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

二是合同條款管理。盡量爭(zhēng)取由本企業(yè)擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿，重要合同由主辦部門會(huì)同法務(wù)部門共同擬稿，并請(qǐng)相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)簽，如企業(yè)已形成格式文本，應(yīng)盡量采用格式文本。合同的必備條款包括：合同類型、合同的主體名稱、合同目標(biāo)（包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、價(jià)格、安全等目標(biāo)）、合同主體雙方的權(quán)利和義務(wù)、雙方的違約責(zé)任等。從合同的談判階段就要開(kāi)始有意識(shí)地研究合同條款中存在的不確定因素，嚴(yán)格審查合同中的特殊條款，對(duì)其合法性要盡量提請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行法律審核，避免因條款違法而導(dǎo)致合同無(wú)效。與合同有關(guān)的招投標(biāo)文件及談判備忘錄等要注意審查與合同文本之間是否存在沖突之處，明確合同解釋的優(yōu)先順序，同時(shí)，該部分文件作為合同的組成部分要一并管理存檔。

三是合同用章管理。合同章要由專人管理，印章管理人員要嚴(yán)格在批準(zhǔn)范圍內(nèi)用印并進(jìn)行登記。合同必須由法定代表人或負(fù)責(zé)人簽署后方可對(duì)外簽訂，非經(jīng)授權(quán)，印章管理人員不得在其他人簽署的合同上用章。

（三）合同履行和監(jiān)督管理

本階段的管理主要圍繞合同條款內(nèi)容進(jìn)行，是全面的、動(dòng)態(tài)的管理。合同一旦生效，主辦部門就要及時(shí)進(jìn)行合同交底。合同交底包括對(duì)內(nèi)和對(duì)外兩個(gè)方面。合同執(zhí)行部門要嚴(yán)格根據(jù)合同條款來(lái)履行合同義務(wù)。同時(shí)，對(duì)政策變化、法律法規(guī)調(diào)整、市場(chǎng)動(dòng)向、合同主體的經(jīng)營(yíng)情況等要時(shí)刻保持關(guān)注，預(yù)防各種可能出現(xiàn)的不利情況，對(duì)可能出現(xiàn)毀約或違約的情況要及時(shí)采取相關(guān)措施，避免擴(kuò)大損失，如行使抗辯權(quán)、撤銷權(quán)、代位權(quán)等。

四、現(xiàn)場(chǎng)簽證存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏現(xiàn)場(chǎng)簽證控制意識(shí),未經(jīng)認(rèn)真核實(shí)隨意簽證,造成簽證內(nèi)容與實(shí)際不符而增加工程造價(jià)。有些現(xiàn)場(chǎng)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)差,不了解定額費(fèi)用的構(gòu)成,對(duì)不應(yīng)該列入直接費(fèi)用的項(xiàng)目以簽證方式列入,計(jì)取了不應(yīng)計(jì)取的費(fèi)用。

未經(jīng)設(shè)計(jì)和建設(shè)單位同意,簽證提高費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),造成不必要的浪費(fèi)。現(xiàn)場(chǎng)簽證日期和實(shí)際施工期存在時(shí)間差。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)中遇到問(wèn)題時(shí),為了趕進(jìn)度只是口頭商定,不履行現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù),而事后補(bǔ)簽,直接影響其真實(shí)性。簽證內(nèi)容不明確或書寫不清楚,個(gè)別人員簽證不客觀,給合理確定簽證價(jià)款帶來(lái)困難。現(xiàn)場(chǎng)管理人員違背職業(yè)道德,對(duì)承包商的高估冒算行為視而不見(jiàn),尤其是減量部分容易被遺漏,造成該核減的費(fèi)用核減不了。

五、加強(qiáng)合同管理,避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證

工程合同有別于其它經(jīng)濟(jì)合同,除了具備基本的法律格式條款外,工程合同的內(nèi)容還包括加強(qiáng)工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)、安全、環(huán)保等方面的控制措施,因此除了要對(duì)合同法相關(guān)知識(shí)較為熟悉,確保合同條款的合法性外,還要求合同管理人員要具備一定的工程施工、預(yù)決算及招投標(biāo)管理等方面的專業(yè)知識(shí),從而確保合同條款具有較強(qiáng)的針對(duì)性和可操作性,使其成為工程項(xiàng)目全過(guò)程管理中的權(quán)威性和指導(dǎo)性的文件,成為各相關(guān)職能部門從各專業(yè)角度實(shí)施項(xiàng)目管理的法律依據(jù)和堅(jiān)強(qiáng)后盾。因此,從某種意義上講,房地產(chǎn)工程的合同管理其實(shí)質(zhì)是一項(xiàng)集經(jīng)濟(jì)合同、工程施工、預(yù)決算及招投標(biāo)等專業(yè)于一體的綜合性管理工作。

當(dāng)項(xiàng)目即將進(jìn)入到實(shí)施階段,準(zhǔn)備招標(biāo)選定總承包單位之前,筆者會(huì)召集合約、預(yù)算、工程、技術(shù)等相關(guān)職能部門對(duì)招標(biāo)文件的合同條件進(jìn)行一遍又一遍的討論,各職能部門將已往在現(xiàn)場(chǎng)簽證過(guò)程中碰到的各種問(wèn)題一一提出,并針對(duì)這些問(wèn)題制定解決措施,經(jīng)過(guò)討論成熟并匯總后作為招標(biāo)文件的合同條件與招標(biāo)文件一并發(fā)至投標(biāo)單位手上。這些條件一經(jīng)投標(biāo)單位承諾后,即作為規(guī)范今后現(xiàn)場(chǎng)簽證的法律文書。有了這些文書,項(xiàng)目經(jīng)理處理現(xiàn)場(chǎng)簽證問(wèn)題時(shí)才能做到心中有數(shù)和有的放矢,各種疑難問(wèn)題也就迎刃而解,極大地避免和減少施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證。

為避免總包單位與各分包單位之間出現(xiàn)職責(zé)不清的現(xiàn)象,通常我們會(huì)在合同中盡可能清晰地闡明工程接口,明確總包單位應(yīng)承擔(dān)哪些配合與協(xié)助工作。如電梯安裝工程中,總包單位負(fù)責(zé)提供專項(xiàng)腳手架、電梯口水平與垂直線及電梯口安全圍欄和滅火設(shè)施等;門窗工程中,總包單位負(fù)責(zé)提供門窗安裝的三個(gè)基準(zhǔn)線,負(fù)責(zé)門窗安裝完后的洞口抹灰、修補(bǔ)等工作;總包單位還負(fù)責(zé)承擔(dān)各專業(yè)工程中預(yù)留洞口的封堵與粉刷,為各專業(yè)工程提供垂直運(yùn)輸設(shè)備及施工腳手架等等。針對(duì)甲定乙供材料核價(jià)難的問(wèn)題,我們提前將項(xiàng)目中需定牌定價(jià)的材料以清單形式寫入合同,并在合同中約定按供應(yīng)商市場(chǎng)報(bào)價(jià)另計(jì)一定比例的綜合費(fèi)用后即作材料的結(jié)算價(jià)。這樣在現(xiàn)場(chǎng)簽證過(guò)程中雙方無(wú)須再為價(jià)格問(wèn)題爭(zhēng)論不休。

六、結(jié)束語(yǔ)

在今后房地產(chǎn)工程運(yùn)營(yíng)中，要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證工作的管理，同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)合同的各項(xiàng)管理工作，提高房地產(chǎn)工程整體的施工效率和質(zhì)量。

【參考文獻(xiàn)】

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；合同管理；優(yōu)化建議

一、內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念

內(nèi)部控制屬于企業(yè)管理的范疇，主要是指根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，單位建立起來(lái)的使各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)互相聯(lián)系，互相制約的措施，方法以及規(guī)程，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，內(nèi)部控制根據(jù)控制的目的不同，可以分為會(huì)計(jì)控制以及管理控制，會(huì)計(jì)控制就是對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的控制，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整以及財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性，而管理控制主要是指保證與經(jīng)營(yíng)方針，決策的貫徹執(zhí)行，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性，效益性以及效果性的控制活動(dòng)，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，內(nèi)部控制發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當(dāng)事人或者數(shù)方確定各自的權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過(guò)程就是對(duì)合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過(guò)程進(jìn)行的管理控制，避免出現(xiàn)法律責(zé)任，這里需要注意要時(shí)刻掌握合同的動(dòng)態(tài)性，特別是掌握對(duì)自己不利的變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改，變化，補(bǔ)充或者終止，以保證自身的經(jīng)濟(jì)利益不受損害。

二、房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，環(huán)節(jié)較多，涉及到的內(nèi)容也較多，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中具有風(fēng)險(xiǎn)性，復(fù)雜性，法定性較強(qiáng)，因此，其有效運(yùn)營(yíng)主要依賴于合同管理，通過(guò)有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質(zhì)量，對(duì)其合同雙方提出明確的要求，規(guī)范責(zé)任義務(wù)，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國(guó)稅務(wù)政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變?cè)僮儯瑢?duì)于合同中成本的計(jì)算有著直接的影響，進(jìn)而影響企業(yè)的納稅籌劃，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效的合同管理至關(guān)重要。

1.控制建筑工期及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛

由于房地產(chǎn)建筑工程階段是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的核心環(huán)節(jié)，建筑工期，工程質(zhì)量，工程進(jìn)度，工程費(fèi)用等都需要通過(guò)合同來(lái)進(jìn)行約定，通過(guò)加強(qiáng)合同的管理，對(duì)合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)定，一方面，可以對(duì)建筑實(shí)施過(guò)程做出統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)各個(gè)資源，規(guī)避資源浪費(fèi)，另一方面，明確建設(shè)主體各方的責(zé)任與義務(wù)，促使各方按照合同約定的履行義務(wù)并處理所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛，能夠起到規(guī)范建設(shè)主體行為的積極作用，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整頓我國(guó)的建筑市場(chǎng)起到了積極的促進(jìn)作用，因此，加強(qiáng)合同管理至關(guān)重要。

2.提升房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，是迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的需要

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面開(kāi)放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，面對(duì)來(lái)自于國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊與挑戰(zhàn)，就必須適應(yīng)國(guó)際規(guī)則，加強(qiáng)合同管理，才能與國(guó)外的企業(yè)爭(zhēng)得一席之地，因此，通過(guò)有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展更加規(guī)范化與系統(tǒng)化，從這一角度來(lái)看，加強(qiáng)合同管理是迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。

3.有利于納稅籌劃，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在營(yíng)改增之后，增值稅的稅率也發(fā)生了一系列的變動(dòng)，增值稅對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)有成本的影響，并且在當(dāng)前，稅務(wù)征管形式依然嚴(yán)峻，企業(yè)面臨著一系列的稅收風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)巨大的壓力，例如稅務(wù)稽查雙隨機(jī)制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯(lián)合執(zhí)法，多部門聯(lián)合懲戒，這些措施的實(shí)行都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一定的壓力，開(kāi)展稅務(wù)籌劃十分必要，但是，稅務(wù)籌劃的出發(fā)點(diǎn)就是對(duì)合同進(jìn)行管理，通過(guò)梳理合同，一方面，可以對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行明確，進(jìn)而通過(guò)成本的確定開(kāi)展稅務(wù)活動(dòng)，節(jié)約企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本，例如大包工程發(fā)票的開(kāi)具，總分包合同申報(bào)稅款是否可以進(jìn)行稅務(wù)抵扣等，這些都可以通過(guò)合同的具體約定進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，進(jìn)而節(jié)約企業(yè)的稅務(wù)成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責(zé)任，工程施工時(shí)進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)控制，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如印花稅，房地產(chǎn)合同中單個(gè)合同金額最大的一般都是總包合同，在營(yíng)改增之前房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅，合同金額一般都是含稅價(jià)。在營(yíng)改增之后就是增值稅，合同簽訂的時(shí)候如果還是按慣例一個(gè)含稅總金額，那么在繳納印花稅的時(shí)候就會(huì)多繳納。如果在合同簽訂的時(shí)候價(jià)、稅分別體現(xiàn)，那么在繳納印花稅的時(shí)候只要按價(jià)的金額為計(jì)稅依據(jù)就行。例如增值稅，在2019年國(guó)家又一次降稅減負(fù)，4月1日以后增值稅從原來(lái)的10%降為9%，在簽訂合同的時(shí)候如果總包合同是固定含稅價(jià)，那么由于稅率的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時(shí)候價(jià)、稅分別體現(xiàn)，這樣一來(lái)，相當(dāng)于節(jié)約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅，在簽訂售房合同時(shí)，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費(fèi)的金額為計(jì)稅基數(shù)。但是分開(kāi)成兩個(gè)合同簽訂，一個(gè)毛坯售房合同、一個(gè)裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計(jì)稅基數(shù)就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。

三、針對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理提出的相應(yīng)的優(yōu)化建議

通過(guò)以上分析，可以知道房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，能夠控制工期以及質(zhì)量，規(guī)避法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，是迎接國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的需要，因此，需要根據(jù)房地產(chǎn)的合同管理提出相應(yīng)的優(yōu)化建議，提升合同管理水平。

1.細(xì)化合同細(xì)則，明確彼此的責(zé)任義務(wù)

房地產(chǎn)合同牽涉內(nèi)容較多，是一項(xiàng)技術(shù)性以及專業(yè)性很高的工作，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括土地出讓，資金借貸，勘察設(shè)計(jì)以及施工與竣工等階段，每一個(gè)階段需要制定相應(yīng)的合同，合同的內(nèi)容又不盡相同，因此，為了保證合同的實(shí)施效果，避免法律糾紛，應(yīng)該細(xì)化合同細(xì)則，明確彼此的責(zé)任，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善，首先，提升房地產(chǎn)建筑企業(yè)合同雙方的合同責(zé)任意識(shí)，規(guī)避口頭合同，私下合同以及陰陽(yáng)合同等情況，將合同的具體內(nèi)容落到實(shí)處，明確彼此的責(zé)任與義務(wù)，雙方應(yīng)該本著互惠互利的原則認(rèn)真履行自身義務(wù)，其次，由于房地產(chǎn)建筑涉及環(huán)節(jié)較多，因此，一方面，需要細(xì)化各個(gè)合同的細(xì)則，比如原材料購(gòu)買環(huán)節(jié)，施工環(huán)節(jié)，通過(guò)制定相對(duì)應(yīng)的合同細(xì)則，明確彼此的義務(wù)，才能夠?yàn)楹贤p方的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提出一定的制約，另一方面，動(dòng)態(tài)把握合同全流程，隨著房地產(chǎn)建筑工程的開(kāi)展，從準(zhǔn)備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環(huán)境中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該委派專業(yè)的合同管理負(fù)責(zé)人及時(shí)分析合同環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化，例如原材料價(jià)格上漲，施工工期延誤等情況對(duì)合同造成的影響，進(jìn)而及時(shí)管理合同，規(guī)避經(jīng)濟(jì)損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養(yǎng)，培養(yǎng)綜合性強(qiáng)的合同管理人才，由于建筑行業(yè)的業(yè)務(wù)涉及的專業(yè)較多，經(jīng)濟(jì)，內(nèi)控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標(biāo)準(zhǔn)組織招聘活動(dòng)，并且定期對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)，法律等工作的培訓(xùn)，提升他們的專業(yè)水平。

2.建立合同信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息化管理控制

目前，隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，通過(guò)建立有效的信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)合同的動(dòng)態(tài)管理已經(jīng)成為主要趨勢(shì)，本文認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善，首先，根據(jù)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)情況引進(jìn)符合業(yè)務(wù)操作的信息系統(tǒng)軟件，并且提升各個(gè)部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺(tái)操作準(zhǔn)確及時(shí)，其次，將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)錄入到信息平臺(tái)中，包括原材料成本，施工工期，機(jī)械設(shè)備以及人工成本等，員工需要在信息系統(tǒng)中定期更新數(shù)據(jù)，以保證信息平臺(tái)所反饋的數(shù)據(jù)真實(shí)完整，為合同管理提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)，再次，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門的信息共享，合同管理人員通過(guò)信息平臺(tái)可以看到各個(gè)施工項(xiàng)目的信息數(shù)據(jù)，隨時(shí)掌握合同各個(gè)條款的履約，糾紛等變化情況，以實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的及時(shí)管理糾正，最后，定期對(duì)信息平臺(tái)進(jìn)行維護(hù)，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。

3.加強(qiáng)與各方的聯(lián)系，防止出現(xiàn)合同爭(zhēng)端

合同管理最重要的一個(gè)部分就是加強(qiáng)與稅務(wù)部門以及交易方的聯(lián)系，防止出現(xiàn)稅務(wù)問(wèn)題以及法律爭(zhēng)端，因此，需要從兩個(gè)方面進(jìn)行開(kāi)展，首先，根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，節(jié)約稅務(wù)成本，并且當(dāng)合同環(huán)境發(fā)生變動(dòng)時(shí)，稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容也會(huì)隨之變動(dòng)，容易發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要及時(shí)與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關(guān)于稅務(wù)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，也需要與稅務(wù)部門進(jìn)行交流，合理變更合同稅務(wù)內(nèi)容，另一方面，需要加強(qiáng)與交易方的聯(lián)系，合同相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變動(dòng)要及時(shí)通知對(duì)方，與對(duì)方進(jìn)行友好協(xié)商，在爭(zhēng)取對(duì)方理解，雙方互惠的基礎(chǔ)上對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更，盡量規(guī)避法律爭(zhēng)端等現(xiàn)象。

四、小結(jié)

本文通過(guò)闡述房地產(chǎn)內(nèi)部控制合同管理對(duì)于行業(yè)的影響作用，明確了有效的合同管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這種特殊行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，并且從信息化建設(shè)，加強(qiáng)各方協(xié)同以及細(xì)化合同細(xì)則等方面提出了優(yōu)化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

篇5

（一）合同管理是促使經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提

合同作為當(dāng)事人之間在法律基礎(chǔ)上確定、變更和終止雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，其基本屬性是一種契約。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，通過(guò)簽訂合同將房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)委托他人或者承接他人的房地產(chǎn)項(xiàng)目任務(wù)，是其在整個(gè)警用活動(dòng)中擁有法律保障，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，合同內(nèi)容和準(zhǔn)則是合同雙方執(zhí)行任務(wù)的最高行為準(zhǔn)則，合同雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同相關(guān)規(guī)定享受合同賦予的權(quán)利和履行合同規(guī)定的義務(wù)，只有在合同的約束下，雙方當(dāng)事人的行為才能夠被制約、監(jiān)督，雙方當(dāng)事人的權(quán)益才得以保證。因此，合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，也是促使經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提。 對(duì)企業(yè)的管理手段加以嚴(yán)格規(guī)范

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，要想保證市場(chǎng)中各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體能夠在公平有序的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的法律法規(guī)加以完善。房地產(chǎn)企業(yè)隨著建筑行業(yè)的高速發(fā)展而迅速崛起，其項(xiàng)目合同的簽訂可以說(shuō)是涉及到多種領(lǐng)域，甚至還涉及到企業(yè)內(nèi)部和合作單位之間的多個(gè)部門，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理工作是相當(dāng)復(fù)雜的。例如房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)雙方溝通不暢、相互之間進(jìn)行詆毀或徇私舞弊等不良現(xiàn)象時(shí)，通過(guò)雙方簽訂的合同，不僅可以對(duì)雙方行為加以約束，也能夠在一定程度上維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的秩序。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理是規(guī)范企業(yè)管理手段的重要途徑，也是維護(hù)企業(yè)良好形象的依據(jù)。 有效防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資成本高、工程施工量大、工程建設(shè)工期長(zhǎng)、受到國(guó)家政策干預(yù)程度高等特點(diǎn)，由此在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)要想對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)加以防范和管理，必須加強(qiáng)合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)的工程在建設(shè)過(guò)程中的立項(xiàng)、施工和竣工驗(yàn)收階段中都面臨著多種不同風(fēng)險(xiǎn)因素。比如，在工程項(xiàng)目的招標(biāo)中，由于招標(biāo)方和投標(biāo)方了解的信息不通，對(duì)招標(biāo)方而言需要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)加以考慮，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法作出合理的選擇，如果企業(yè)對(duì)合同進(jìn)行有效管理，便能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)加以準(zhǔn)確判斷和合理規(guī)避，進(jìn)而更好地控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本和安全。 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理的措施

（一）構(gòu)建完善的合同管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂合同開(kāi)始到履行合同結(jié)束的過(guò)程中，涉及到專業(yè)管理部門較多，無(wú)論其中哪一個(gè)部門出現(xiàn)錯(cuò)誤，都會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)損失。因此，為了避免合同履行過(guò)程中出現(xiàn)失誤情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的合同管理體系并制定高效的工作流程，從而確保企業(yè)合同管理效率的提高。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的完善的合同管理體系內(nèi)容應(yīng)包括完善的管理部門職責(zé)權(quán)限制度、合同編制制度、合同審核制度、合同監(jiān)督制度等，只有對(duì)合同管理者的責(zé)任加以明確，才能保證合同管理者盡最大能力管理好合同;高效的工作流程應(yīng)該與合同管理體系相協(xié)調(diào)，在合同管理體系構(gòu)建的同時(shí)制定相應(yīng)的管理工作流程，首先合同管理人員應(yīng)該掌握合同管理制度的內(nèi)容，然后對(duì)合同歸口進(jìn)行管理，最后需要對(duì)合同內(nèi)容及其履行情況進(jìn)行審核。 制定并完善合同示范文本制度

在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中制定和完善合同示范文本制度，主要取決于兩方面的原因，一方面合同當(dāng)事人可以借助合同示范文本對(duì)相關(guān)的法律、法律加以熟悉，以此確保合同是在法律規(guī)范的基礎(chǔ)上得以簽訂的，另一方面采用合同示范文本制度有利于提高合同的履約率。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該在原本的合同示范文本制度的基礎(chǔ)上對(duì)其加以完善，例如對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任進(jìn)行更為全面的分析和了解，確保合同的可執(zhí)行性，也可在很大程度上防止當(dāng)事人出現(xiàn)主觀上的錯(cuò)誤。總之，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，應(yīng)對(duì)合同示范文本進(jìn)行考慮，而在合同執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)完善合同示范文本，以此防范合同風(fēng)險(xiǎn)。 設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)合同管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況和企業(yè)本身的特點(diǎn)，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)。合同管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)應(yīng)該包括制定相關(guān)的合同管理制度、對(duì)企業(yè)簽訂的各個(gè)工程合同進(jìn)行審核、對(duì)工程合同的簽訂和執(zhí)行情況等進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)合同管理中，合同管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該合同簽訂和履行中，承擔(dān)有關(guān)合同法律、法規(guī)的宣傳工作，對(duì)合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行審查，當(dāng)合同中出現(xiàn)糾紛時(shí)應(yīng)參與合同糾紛的解決。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在合同管理過(guò)程中，設(shè)立健全的合同管理機(jī)構(gòu)，明確合同管理機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，保證機(jī)構(gòu)在企業(yè)管理中發(fā)揮的紐帶作用，最終使工程項(xiàng)目合同的簽訂、履行、變更和終止等活動(dòng)得到有效控制。 加強(qiáng)對(duì)合同管理人員的培訓(xùn)

合同管理人員的素質(zhì)是影響合同管理工作效率和質(zhì)量的重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)合同管理，提高合同管理質(zhì)量，應(yīng)該對(duì)合同管理人員進(jìn)行定期或不定期培訓(xùn)。企業(yè)在提高合同管理人員素質(zhì)中應(yīng)考慮以下幾方面的工作： 選擇合適的合同管理人員。房地產(chǎn)企業(yè)在聘用合同管理人員時(shí)，應(yīng)選擇對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程和施工環(huán)節(jié)全面了解的、具有一定合同管理知識(shí)的、有較強(qiáng)法律法規(guī)意識(shí)的人，只有對(duì)多方面業(yè)務(wù)熟悉的管理人員，才能夠在管理合同中應(yīng)用合同管理技能提高管理質(zhì)量。 重視合同管理人員的培訓(xùn)工作。房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍和領(lǐng)域較廣，因此房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同內(nèi)容涉及的法律、行政法規(guī)等知識(shí)較廣泛，這就需要合同管理人員不斷學(xué)習(xí)合同管理法律，為了滿足管理人員學(xué)習(xí)合同管理法律的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期或不定期對(duì)管理人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高管理人員的業(yè)務(wù)水平。 合同管理人員不斷強(qiáng)化自身的學(xué)習(xí)。合同管理人員應(yīng)在實(shí)際工作中積極汲取國(guó)際成熟的合同管理經(jīng)驗(yàn)，不斷完善合同內(nèi)容，盡可能減少合同中出現(xiàn)的失誤，從而降低合同履行中的爭(zhēng)議，提高工程合同管理水平。

篇6

房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文就內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題以及完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個(gè)角度進(jìn)行分析，希望可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

二、房地產(chǎn)公司合同管理常見(jiàn)的問(wèn)題

（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來(lái)越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開(kāi)經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系，而近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火爆，企業(yè)利潤(rùn)可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺(jué)得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問(wèn)題，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法挽回的損失，對(duì)一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理造成的。

（二）合同執(zhí)行過(guò)程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力

在合同的執(zhí)行過(guò)程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，也可以降低房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會(huì)忽視對(duì)合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來(lái)容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個(gè)人或是一個(gè)部門的事情，在監(jiān)管的過(guò)程中需要許多的部門一同來(lái)完成，這樣才可以保證合同及時(shí)有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。

（三）對(duì)合同管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)

由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的麻煩，許多房地產(chǎn)公司也都予以借鑒，大多都提高了對(duì)合同制定的重視程度，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對(duì)合同后期的管理沒(méi)有統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對(duì)合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)沒(méi)有后續(xù)跟進(jìn)，更沒(méi)有對(duì)合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對(duì)合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失。

三、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度

在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對(duì)合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對(duì)合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失。

（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們?cè)谒枷肷蠈?duì)合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個(gè)專門的部門對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的員工；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來(lái)制定合同管理體系，使企業(yè)的合同管理制度更加完善。

（三）加強(qiáng)對(duì)合同各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理

房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。

1.加強(qiáng)合同制定前的管理。首先需要對(duì)制定合同的規(guī)范非常熟悉，對(duì)合同的訂立內(nèi)容充分了解；其次，了解合同對(duì)方的各方面情況，確保對(duì)方當(dāng)事人具備合同履約能力；另外，對(duì)于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判。

2.對(duì)合同制定中的監(jiān)督，要對(duì)合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對(duì)合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項(xiàng)條款是否簽訂明確等。

3.合同履行過(guò)程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對(duì)方有欺詐行為，或國(guó)家政策變更、市場(chǎng)變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)按程序上報(bào)并和對(duì)方協(xié)商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時(shí)安排相關(guān)部門及人員與對(duì)方協(xié)商解決，協(xié)商無(wú)法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對(duì)合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來(lái)，讓他們總結(jié)在此段時(shí)間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問(wèn)題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問(wèn)題。

篇7

聯(lián)系人：

電話：

傳真：

地址：

郵編：

甲方背景：_______房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的前身為國(guó)家建設(shè)部中大公司評(píng)估咨詢部，國(guó)家一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，于____年____月____日，注冊(cè)資金____萬(wàn)元人民幣，在北京、上海、天津、廣州、武漢、濟(jì)南、蘇州、長(zhǎng)春、西安等全國(guó)主要城市建有分部。在全國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)政策法規(guī)信息咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、企業(yè)策劃、投資顧問(wèn)、人才培訓(xùn)、物業(yè)管理顧問(wèn)等業(yè)務(wù)，其中，房地產(chǎn)評(píng)估在全國(guó)具有較高的聲譽(yù)和權(quán)威性，是建設(shè)部批準(zhǔn)的首批國(guó)家一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，也是建設(shè)部指定的唯一一家具備房地產(chǎn)估價(jià)師考試培訓(xùn)資格的企業(yè)。

乙 方：

聯(lián)系人：

電話：

地址：

郵編：

乙方背景：

_______________________________________________。

為進(jìn)一步拓展在全國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估業(yè)務(wù)，更好地為抵押貸款、保險(xiǎn)、投資入股、企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值確定、土地出讓、轉(zhuǎn)讓、商品房買賣、二級(jí)市場(chǎng)住房(含房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房)上市交易、移民房地產(chǎn)擔(dān)保提供評(píng)估服務(wù)，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，甲乙雙方本著發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，友好協(xié)作，互惠互利的原則，建立真誠(chéng)合作的伙伴關(guān)系。

雙方合作方式可以靈活多樣。暫可采取邀請(qǐng)?jiān)u估、聯(lián)合評(píng)估、指定評(píng)估、委托評(píng)估等合作方式，其它合作方式可隨時(shí)商議。

甲方(公章)： 乙方(公章)：

篇8

關(guān)鍵詞：產(chǎn)銷差率 表務(wù)管理

供水管網(wǎng)遍及整個(gè)城市，涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系生活、生產(chǎn)以及一個(gè)城市的發(fā)展。對(duì)水司來(lái)說(shuō)，管網(wǎng)的運(yùn)行情況直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。以全國(guó)城市年售水量222.49億m3計(jì)，一天漏失的水量就達(dá)1524萬(wàn)m3，比五座直轄市的供水量總和還多，相當(dāng)于每秒漏失176．4m3的水，這是水資源和物質(zhì)財(cái)富的巨大損失。在我們這么一個(gè)水資源相對(duì)緊缺的國(guó)家里，在合理利用水資料的同時(shí)減少水資源損失顯得尤為重要。

一．產(chǎn)銷差率

產(chǎn)銷差率=（供水量-售水量）／供水量）％

供水量在實(shí)際生產(chǎn)中是水廠流量計(jì)讀數(shù)的總和（有的水司是進(jìn)水口流量計(jì)讀數(shù)的總和或兩者都有）；售水量在實(shí)際生產(chǎn)中是各個(gè)計(jì)量用戶（有表用戶）的計(jì)量水量和未計(jì)量用戶（無(wú)表用戶）的估計(jì)水量之和。供水量-售水量就是我們非常關(guān)心的產(chǎn)銷差，這是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的差值，包括了所有無(wú)法收回水費(fèi)的水損失部分，其中管道漏損已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)人士的高度注視，并擁有了一定的經(jīng)驗(yàn)，取得了喜人的成績(jī)，但要真正降低產(chǎn)銷差率，筆者認(rèn)為還要作到進(jìn)一步完善表務(wù)管理。

二、表務(wù)管理

表務(wù)管理基本上都發(fā)生在以下三個(gè)方面

（一）水表的采購(gòu)

國(guó)內(nèi)大部分城市的用戶表都由開(kāi)發(fā)商或建筑承包商來(lái)購(gòu)買并安裝，然后交于供水管理部門管理。對(duì)水表的性能、質(zhì)量、使用壽命、編號(hào)等關(guān)鍵因素?zé)o從嚴(yán)格把關(guān)，甚至一些開(kāi)發(fā)商或建筑承包商跟供水企業(yè)的一些主管部門勾結(jié)，將一些劣質(zhì)水表以次充好，有的水表開(kāi)始使用時(shí)就出現(xiàn)呆表、壞表等現(xiàn)象，管理十分混亂，不僅給今后表務(wù)管理帶來(lái)了很多困難，而且給企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。所以購(gòu)表是表務(wù)管理中一個(gè)非常重要的組成部分。把好購(gòu)表這一關(guān)是供水企業(yè)和表務(wù)管理部門必須作好的事情。筆者認(rèn)為，在購(gòu)表方面應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

（1）要選擇一些技術(shù)水平較高的水表生產(chǎn)廠家，最好都通過(guò)ISO認(rèn)證的。甚至可以考慮到國(guó)外去選擇，如英國(guó)、法國(guó)的水表廠家，要敢于接受新型表。

（2）要求水表廠家提供相當(dāng)數(shù)量（20塊左右）的樣品，接受初檢和復(fù)檢。初檢是在水表正常使用的條件下(以1.5m3/h的速度向水表供水1 400 h)檢測(cè)水表的負(fù)荷能力、水頭損失、并進(jìn)行壓力和漏失檢驗(yàn)。復(fù)檢是將經(jīng)過(guò)初檢的水表處于非常使用條件下(如突然增壓)檢測(cè)水表的上述性能和指標(biāo)。經(jīng)過(guò)初檢和復(fù)檢，如果水表的各項(xiàng)指標(biāo)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或供水企業(yè)提出的標(biāo)準(zhǔn)，則向該廠家訂貨，并同時(shí)告知廠家水表的編號(hào)范圍。水表都應(yīng)該統(tǒng)一編號(hào)，每個(gè)水表不管新舊均應(yīng)該有唯一的編號(hào)，以便計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)一管理，即水表從購(gòu)買、使用、維修、更換到報(bào)廢均使用同一個(gè)戶口記錄其去向。水表廠商供貨后，經(jīng)驗(yàn)收合格后庫(kù)存?zhèn)溆谩乃碣?gòu)買開(kāi)始就要充分考慮水表的質(zhì)量和使用壽命，保證了計(jì)量的相對(duì)準(zhǔn)確性；對(duì)不能正常工作的水表要定時(shí)更換，加強(qiáng)計(jì)量的相對(duì)準(zhǔn)確性，這也是低產(chǎn)銷差率通過(guò)表務(wù)管理得以實(shí)現(xiàn)的第一個(gè)保障措施。

（二）水表的安裝與開(kāi)通

水表的安裝應(yīng)該由持有上崗證的專業(yè)技術(shù)人員來(lái)完成，因?yàn)樗淼陌惭b直接影響水表的工作狀態(tài)和使用壽命，是非常關(guān)鍵的一點(diǎn)。具體工作包括確定水表的位置，水表的數(shù)目(在多單元的住宅中)和具體的安裝過(guò)程。新建居民樓的水表安裝在特意設(shè)計(jì)的表箱內(nèi)（現(xiàn)在大部分城市都采用一戶一表的專用表箱），最好是不開(kāi)箱就可以讀數(shù)，這樣既方便抄表，也方便用戶對(duì)自己的用水情況及時(shí)的了解。為了易于安裝和維修，水表應(yīng)該全部安裝在地面上或樓梯口。對(duì)于大型水表，應(yīng)要求用戶出資建設(shè)適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)設(shè)施。

1、新建住宅區(qū)小用戶水表的安裝與開(kāi)通

（1）開(kāi)發(fā)商或建筑承包商應(yīng)該向供水部門提供住宅區(qū)內(nèi)預(yù)安裝水表的有關(guān)數(shù)據(jù)(位置、數(shù)目等)，由表務(wù)管理部門輸入水表管理系統(tǒng)。并分發(fā)給開(kāi)發(fā)商或建筑承包商相應(yīng)數(shù)量的水表，水表必須由供水管理部門提供的合格產(chǎn)品。

（2）表務(wù)管理部門的技術(shù)人員同開(kāi)發(fā)商或建筑承包商的有關(guān)人員一同進(jìn)行第一次檢查，主要檢查住宅樓內(nèi)配水系統(tǒng)、管理用件、水表位置等是否合理，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題則要求開(kāi)發(fā)商或建筑承包商加以調(diào)整或改正。

（3）在表務(wù)管理部門技術(shù)人員的嚴(yán)格監(jiān)督之下由開(kāi)發(fā)商或建筑承包商安裝水表，以確保安裝質(zhì)量。

（4）當(dāng)水表預(yù)安裝完畢之后，表務(wù)管理部門工作人員記錄水表的編號(hào)和相應(yīng)的戶號(hào)，經(jīng)確認(rèn)后輸入水表管理系統(tǒng)。

（5）經(jīng)供水管理部門批準(zhǔn)后向住宅樓供水。開(kāi)發(fā)商或建筑承包商和表務(wù)管理部門的技術(shù)人員一同監(jiān)測(cè)水表的工作狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行調(diào)整維護(hù)。

（6）開(kāi)始通水后一周，第二次抄表報(bào)送表務(wù)管理部門水表管理系統(tǒng)以便監(jiān)測(cè)漏水情況，如發(fā)現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)漏水，表務(wù)管理部門技術(shù)人員將通知施工技術(shù)人員加以維修。當(dāng)所有的水表都符合要求時(shí)，記錄水表當(dāng)前讀數(shù)并送表務(wù)管理部門水表管理系統(tǒng)。關(guān)閉所有表前閥門并鎖好表箱，方可移交給表務(wù)管理部門管理。

（7）對(duì)入住用戶要求填寫用水合同，合同要明確相互的權(quán)利和義務(wù)，方可開(kāi)通供水。

2、零散用戶水表的安裝與開(kāi)通

（1）新用戶安裝水表必須要填寫申請(qǐng)書，申請(qǐng)書內(nèi)容要包括用戶的相關(guān)信息，用水量估算值，用水性質(zhì)，水表安裝地點(diǎn)的情況，方便交費(fèi)的方式等。

（2）表務(wù)管理部門的技術(shù)人員及時(shí)到申請(qǐng)用戶的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，看是否符合安裝要求。對(duì)滿足安裝要求的新用戶，供水管理部門應(yīng)該同其用水合同，合同要明確相互的權(quán)利和義務(wù)，方可開(kāi)通供水。

總之對(duì)水表的安裝要形成一個(gè)完整的安裝程序。安裝過(guò)程中，表務(wù)管理部門的技術(shù)人員要多考慮水表在運(yùn)行過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題如抄表、水表的保護(hù)等。同時(shí)，盡力在安裝的過(guò)程中把好質(zhì)量關(guān)，這是低產(chǎn)銷差率通過(guò)表務(wù)管理得以實(shí)現(xiàn)的第二個(gè)保障措施。

（三）水表的保護(hù)和抄表

1、水表的保護(hù)

建立相應(yīng)的用水管理?xiàng)l例，用戶在享受供水服務(wù)、使用水表的過(guò)程中，有義務(wù)做好對(duì)水表保護(hù)工作，并有義務(wù)協(xié)助讀表人員完成讀表工作。用戶在使用水表的過(guò)程中，有義務(wù)保障水表的正常運(yùn)行；不允許在水表的位置上搞建筑或放置任何東西；不允許私自拆卸水表，移動(dòng)水表或在水表上做手腳；也不允許超過(guò)水表允許極限的過(guò)度用水和長(zhǎng)時(shí)間低于最小流量的小流量用水（如滴漏等所謂的合法偷水）。由于上述原因造成的水表?yè)p壞或丟失，用戶有責(zé)任立即通知供水管理部門，并向供水管理部門賠償損失。供水管理部門也有責(zé)任及時(shí)安裝新的水表。此外，表務(wù)管理部門應(yīng)建立水表監(jiān)察組，隨時(shí)對(duì)水表的現(xiàn)狀進(jìn)行監(jiān)督。

2、抄表

（1）表務(wù)管理部門要建立有效的管理?xiàng)l例、抄表工職責(zé)以及抄表工工作內(nèi)容。對(duì)抄表工進(jìn)行量化管理，獎(jiǎng)懲分明，對(duì)不稱職的要有明確的處罰措施。

（2）要求抄表工持證上崗，明確職責(zé)，明確抄表內(nèi)容，不能只抄讀數(shù)，還要對(duì)一些與表有關(guān)的信息都要求記錄或就地解決。比如呆表、死表、破損表、不正常運(yùn)行表、倒裝表、沒(méi)有辦法讀數(shù)的表，被水淹沒(méi)的表、沒(méi)有表箱的表、新裝的表、讀數(shù)變化大的表（能說(shuō)明原因的要注明原因）、估讀的表（要注明估讀的原因）、有卡沒(méi)表或有表沒(méi)卡的用戶、拖欠水費(fèi)的用戶（能說(shuō)明原因的要注明原因）、遞送水費(fèi)催交單等，都是抄表工應(yīng)盡的職責(zé)。

（3）根據(jù)用水量的大小確定抄表周期，3000噸/月以上的用戶要半個(gè)月抄一次，以下的非居民用戶一個(gè)月抄一次，居民用戶兩個(gè)月抄一次。這樣更能合理利用有限的勞動(dòng)力資源，一定程度上也可以避免一部分抄表工估讀的陋習(xí)。

（4）建立抄表監(jiān)督機(jī)構(gòu)和專職稽查人員，做到定期和不定期、定人和不定人，定范圍和不定范圍的抽查監(jiān)督。

抄表是水表管理中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，直接影響到水費(fèi)的回收，牽涉到供水部門與用戶是利益，對(duì)此進(jìn)行全面管理和執(zhí)行是非常必要的，這也是低產(chǎn)銷差率通過(guò)表務(wù)管理得以實(shí)現(xiàn)的直接保障措施。

總結(jié)

隨著國(guó)有企業(yè)改革的進(jìn)一步深化，中國(guó)供水工業(yè)也逐漸由政府補(bǔ)貼走向自負(fù)盈虧、自我經(jīng)營(yíng)、自我積累、自我完善的現(xiàn)代企業(yè)，水商品逐步實(shí)現(xiàn)不競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化和服務(wù)市場(chǎng)化，水的計(jì)量是水作為商品走向市場(chǎng)必不可少的前提條件，表務(wù)管理所有的工作環(huán)節(jié)都應(yīng)該為水表的更準(zhǔn)確計(jì)量服務(wù)，也是我國(guó)的城市水價(jià)改革必須涉及而且是非常重要的環(huán)節(jié)，是降低產(chǎn)銷差率的重要措施和確保供水企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要保障。

參考文獻(xiàn)

1、《供水管道與漏損控制——漏水分析與降漏措施》 何維華

篇9

負(fù)責(zé)人孫福生，系該辦事處主任。

委托人郝光輝，系該辦事處業(yè)務(wù)經(jīng)理。

被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司，住所地三亞市新風(fēng)路4號(hào)202房。

法定代表人陳玉成，系該公司經(jīng)理。

原告中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司海口辦事處與被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司抵押借款合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托人郝光輝到庭參加訴訟。被告法定代表人陳玉成經(jīng)本院公告?zhèn)鲉荆瑹o(wú)故未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司海口辦事處訴稱，1994年10月27日，中國(guó)建設(shè)銀行三亞市分行（以下簡(jiǎn)稱三亞建行）向被告發(fā)放貸款700萬(wàn)元人民幣，期限為壹年，月利率為10.98‰。雙方簽訂了《借款合同》及《資產(chǎn)抵押協(xié)議書》，被告出具借款借據(jù)，同時(shí)以位于三亞市河?xùn)|區(qū)商品街一巷的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)第三層房產(chǎn)（三集房證字第231號(hào)）提供抵押擔(dān)保，雙方于1994年11月28日在三亞市房產(chǎn)管理局辦理登記手續(xù)，三亞市房產(chǎn)管理局發(fā)放了房屋他項(xiàng)權(quán)證。上述貸款，到期后，被告未償還借款。

根據(jù)國(guó)務(wù)院（1999）33號(hào)文和中國(guó)人民銀行銀復(fù)（1999）80號(hào)文，三亞建行與我處于1999年12月10日簽訂了建瓊第SY013號(hào)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，上述債權(quán)已由我處承接并行使債權(quán)。被告借款人民幣本金700萬(wàn)元后，已停止?fàn)I業(yè)，且長(zhǎng)期下落不明，經(jīng)多次公告或公證催收也未履行還款義務(wù)，請(qǐng)求法院判令被告償還借款本息13182666（截止1999年9月20日止）。

被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司未作答辯。

經(jīng)審理查明，1994年10月27日，三亞建行與被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司簽訂《借款合同》，約定，被告向三亞建行借款700萬(wàn)元，借款用途為三亞市商品街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)；借款時(shí)間自1994年10月27日至1995年10月27日止；貸款利息，自支用貸款之日起，以支用額按月息10.98‰計(jì)算，逾期歸還貸款部分加收利息20％；如國(guó)家調(diào)整利率，從調(diào)整之日起，按調(diào)整后的貸款利率計(jì)（結(jié)）貸款利息。同日，雙方還簽訂了《資產(chǎn)抵押協(xié)議書》，約定被告以位于三亞市河?xùn)|區(qū)商品街一巷的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)第三層房產(chǎn)作為上述借款的抵押物，雙方于1994年11月28日在三亞市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記手續(xù)，三亞市房產(chǎn)管理局核發(fā)了三集房證字第231號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證。借款合同簽訂之日，三亞建行將700萬(wàn)元轉(zhuǎn)付給被告，被告也出具借款借據(jù)。上述貸款到期后，被告未能償還借款本息。1995年8月26日三亞建行向被告發(fā)出《催還到期貸款通知書》，被告在該通知書上蓋章確認(rèn)所欠款項(xiàng)及其利息。1996年12月21日、1997年12月24日三亞建行從其帳戶中扣被告借款利息共計(jì)1142.37元。因被告下落不明，三亞建行于1997年12月6日，在《三亞晨報(bào)》上發(fā)出《貸款催收通知》。1998年12月29日三亞建行又以公證形式向被告送達(dá)編號(hào)為（98）第53號(hào)的《催收貸款通知書》。被告仍未償還借款。根據(jù)國(guó)務(wù)院（1999）33號(hào)文和中國(guó)人民銀行銀復(fù)（1999）80號(hào)文精神，1999年12月10日，三亞建行與原告簽訂建瓊第SY013號(hào)《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。約定三亞建行將被告所欠該行的700萬(wàn)元借款及利息轉(zhuǎn)讓給原告。2000年3月29日，原告在《海南日?qǐng)?bào)》上刊登《貸款催收公告》，向被告等債務(wù)人告知其承接三亞建行700萬(wàn)元及利息的債權(quán)，并要求被告等債務(wù)人及時(shí)清償債務(wù)。2001年2月6日，中國(guó)建設(shè)銀行海南省分行在《海南日?qǐng)?bào)》上發(fā)出《關(guān)于中國(guó)建設(shè)銀海南省分行已剝離不良貸款表外利息無(wú)償轉(zhuǎn)讓中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司海口辦事處的公告》，向包括被告在內(nèi)的無(wú)法書面通知及發(fā)出書面通知后無(wú)法取得回執(zhí)的借款人及擔(dān)保人進(jìn)行公告通知。此后，原告因向被告催收貸款未果，遂于2001年3月訴至本院，要求法院判令被告立即償還尚欠借款本金700萬(wàn)元及相應(yīng)利息，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

上述事實(shí)有：借款合同、資產(chǎn)抵押協(xié)議書、借款借據(jù)、房屋他項(xiàng)權(quán)證、貸款催收通知、公證書、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、貸款催收公告等證據(jù)在卷，相互佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，三亞建行與被告所簽訂的《借款合同》系雙方真實(shí)意思表示，但雙方約定逾期貸款加收利息20％，與中國(guó)人民銀行對(duì)逾期貸款的罰息利率的現(xiàn)行規(guī)定相抵觸，不應(yīng)履行，故該《借款合同》除罰息部分的約定條款無(wú)效外，其余條款合法有效。借款期滿后，雖經(jīng)三亞建行多次催收，被告除償還1142.37元利息外，未按合同約定履行還款義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告根據(jù)國(guó)務(wù)院和中國(guó)人民銀行、財(cái)政部有關(guān)文件精神承接三亞建行的債權(quán)，且中國(guó)建設(shè)銀行海南省分行已依法向被告發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，原告已合法取得三亞建行的上述債權(quán)。原告因此主張被告償還尚欠的貸款本金700萬(wàn)元及其相應(yīng)利息符合法律規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)扣被告已付利息1142.37元。綜上，依照《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第四十二條第一款之規(guī)定，判決如下：

被告三亞港華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)向原告中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司海口辦事處清償借款本金700萬(wàn)元及其相應(yīng)利息（合同期內(nèi)利息按雙方約定計(jì)收，逾期后的利息按中國(guó)人民銀行規(guī)定的日罰利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，其中1999年4月1日前的利息不計(jì)收復(fù)利，之后計(jì)收復(fù)利至本判決限令還清借款之日止，并扣減已付利息1142.37元）。逾期付款，則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

篇10

現(xiàn)將《廣州市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

                           廣州市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理實(shí)施辦法

第一章  總  則

第一條  為加強(qiáng)本市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，是指在依法取得使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行商品房屋及其相配套的城市基礎(chǔ)公用設(shè)施建設(shè)的行為。

第三條  在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，適用本辦法。

第四條  本市城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。

第五條  廣州市建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委）是本市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理的行業(yè)主管部門。區(qū)、縣級(jí)市建設(shè)行政主管部門在各自行政區(qū)域內(nèi)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理工作。

第二章  開(kāi)發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)

第六條  從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)），必須持有市建設(shè)行政主管部門核發(fā)的開(kāi)發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)證書。

第七條  在本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織必須辦理工商登記和技術(shù)資質(zhì)審核手續(xù)，依法取得獨(dú)立企業(yè)法人資格：

（一）向市工商行政管理部門申請(qǐng)，核發(fā)《企業(yè)法人名稱登記核準(zhǔn)通知》。

（二）向市建委申請(qǐng)，提出行業(yè)主管部門的審批意見(jiàn)。

（三）向市工商行政管理部門申領(lǐng)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本。

（四）向財(cái)政、稅務(wù)部門辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。

（五）由市建設(shè)行政主管部門審定技術(shù)資質(zhì)等級(jí)后，核發(fā)《城市綜合開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)證書》。

（六）憑驗(yàn)資證明、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本和《城市綜合開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)證書》向市工商行政管理部門申領(lǐng)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》正本。

開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后1個(gè)月內(nèi)，到市建設(shè)行政主管部門備案。

第八條  開(kāi)發(fā)企業(yè)按其擁有自有資金、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員、開(kāi)發(fā)實(shí)績(jī)等條件，劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)共4個(gè)等級(jí)。按以下標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定其開(kāi)發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)：

一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有流動(dòng)資金不得少于2000萬(wàn)元；須配備工程師（含建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、概預(yù)算、電氣等專業(yè)工程師）10名以上，會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師、統(tǒng)計(jì)師各1名以上，配備具有初級(jí)技術(shù)職稱的專職統(tǒng)計(jì)員。

二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有流動(dòng)資金不得少于1000萬(wàn)元；須配備工程師（含建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)概算等專業(yè)工程師）6名以上，會(huì)計(jì)師和經(jīng)濟(jì)師各1名，配備具有初級(jí)技術(shù)職稱的專職統(tǒng)計(jì)員。

三級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有流動(dòng)資金不得少于500萬(wàn)元；須配備工程師（含建筑或結(jié)構(gòu)專業(yè)工程師）3名以上，會(huì)計(jì)師1名，配備具有初級(jí)技術(shù)職稱或持有《統(tǒng)計(jì)人員上崗專業(yè)知識(shí)合格證書》的統(tǒng)計(jì)員。

四級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有流動(dòng)資金不得少于300萬(wàn)元；須配備建筑或結(jié)構(gòu)工程師1名，配備助理會(huì)計(jì)師和統(tǒng)計(jì)員。

第九條  開(kāi)發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)由市建設(shè)行政主管部門或由其委托縣級(jí)市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)審查評(píng)定：

（一）市建設(shè)行政主管部門審查評(píng)定市區(qū)內(nèi)資、外商投資開(kāi)發(fā)企業(yè)（含香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)以及外國(guó)投資者在市區(qū)設(shè)立的中外合作、合資和外商獨(dú)資企業(yè)，下同）和縣級(jí)市一級(jí)、二級(jí)內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級(jí)。

（二）各縣級(jí)市建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負(fù)責(zé)審查評(píng)所在市三級(jí)、四級(jí)內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)和外商投資開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級(jí)。縣級(jí)市屬一級(jí)、二級(jí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)由縣級(jí)市建設(shè)行政主管部門初審?fù)夂螅瑘?bào)市建設(shè)行政主管部門審定。

第十條  申請(qǐng)辦理開(kāi)發(fā)企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級(jí)審查，應(yīng)提交下列材料：

（一）申請(qǐng)報(bào)告。

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

（三）企業(yè)章程。外資開(kāi)發(fā)企業(yè)還須提交對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部或其委托審批機(jī)構(gòu)發(fā)給的批準(zhǔn)證書和企業(yè)合同、章程。

（四）法人代表證明。

（五）驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的自有流動(dòng)資金的驗(yàn)資證明。

（六）技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員資格證書，任職文件及聘用合同。

（七）開(kāi)發(fā)經(jīng)歷和實(shí)績(jī)材料。

（八）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)提交的其他書面材料。

第十一條  開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)資質(zhì)等級(jí)每?jī)赡暝u(píng)定一次，實(shí)行升降級(jí)制度。

申請(qǐng)升級(jí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，除符合第八條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)外，晉升一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)的開(kāi)發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷分別不得少于4年、3年、2年，并有相應(yīng)的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)績(jī)。

對(duì)不符合原定技術(shù)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，由原資質(zhì)審批機(jī)關(guān)予以降級(jí)或吊銷技術(shù)資質(zhì)證書。

第三章  計(jì)劃統(tǒng)計(jì)

第十二條  房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)用地納入計(jì)劃管理。市、縣級(jí)市建設(shè)行政主管部門會(huì)同計(jì)劃、國(guó)土、規(guī)劃部門，每年根據(jù)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和社會(huì)實(shí)際承受能力，確定當(dāng)年房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總規(guī)模，提出商品房建設(shè)計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。規(guī)劃、土地管理部門、金融機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃安排規(guī)劃審批、土地使用權(quán)出讓、貸款規(guī)模。

第十三條  商品房屋建設(shè)（包括利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目）必須納入商品房屋建設(shè)計(jì)劃。

商品房屋建設(shè)計(jì)劃分為預(yù)備項(xiàng)目和正式項(xiàng)目計(jì)劃。商品房建設(shè)施工應(yīng)按年度申報(bào)商品房屋年度建設(shè)計(jì)劃。

商品房項(xiàng)目開(kāi)始施工后，列入年度商品房建設(shè)計(jì)劃的公共配套設(shè)施投資，不得低于當(dāng)年商品房計(jì)劃投資的10％。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照計(jì)劃完成相應(yīng)公共配套設(shè)施建設(shè)。

第十四條  開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃需向市建設(shè)行政主管部門報(bào)送下列資料：

（一）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)》。

（二）辦理規(guī)劃報(bào)建及征地拆遷手續(xù)的有效文件。

（三）建設(shè)銀行或會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的年度預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃所需的資金證明。

第十五條  預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)市建設(shè)行政主管部門審核后，報(bào)市計(jì)劃部門下達(dá)。開(kāi)發(fā)企業(yè)須持經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃，向土地房管部門辦理批準(zhǔn)用地、征地拆遷、土地使用權(quán)出讓等手續(xù)；向規(guī)劃管理部門辦理建筑報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取《建設(shè)工程報(bào)建審核書》。

第十六條  開(kāi)發(fā)企業(yè)憑下列資料到市建設(shè)行政主管部門申報(bào)正式項(xiàng)目計(jì)劃：

（一）規(guī)劃方案批文及其總體規(guī)劃圖。

（二）《建設(shè)工程報(bào)建審核書》。

（三）建設(shè)銀行或會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的正式年度項(xiàng)目計(jì)劃所需的資金證明。

（四）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)》。

（五）利用外資合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，須提供經(jīng)市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市外經(jīng)貿(mào)委）批準(zhǔn)的合作合同、章程及外商進(jìn)資證明。

第十七條  正式項(xiàng)目計(jì)劃經(jīng)市建委或縣級(jí)市建設(shè)行政主管部門審核后，報(bào)市計(jì)劃部門下達(dá)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)須持經(jīng)批準(zhǔn)的正式項(xiàng)目計(jì)劃向市計(jì)劃部門、建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)管理部門分別辦理《固定資產(chǎn)投資許可證》、《施工許可證》、商品房交易及產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。

第十八條  開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)制度，定期向建設(shè)行政主管部門和統(tǒng)計(jì)部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)資料。不得虛報(bào)、瞞報(bào)、拒報(bào)、遲報(bào)，不得偽造、篡改。建設(shè)行政主管部門依據(jù)企業(yè)報(bào)送的統(tǒng)計(jì)資料評(píng)定其開(kāi)發(fā)、建設(shè)及經(jīng)營(yíng)情況。

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按資質(zhì)等級(jí)配備相應(yīng)的專職或兼職統(tǒng)計(jì)人員，并指定統(tǒng)計(jì)工作負(fù)責(zé)人。

第十九條  房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)工作實(shí)行分級(jí)管理。市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的統(tǒng)計(jì)工作，各縣級(jí)市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的統(tǒng)計(jì)工作，各區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本區(qū)區(qū)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的統(tǒng)計(jì)工作。

第四章  開(kāi)發(fā)建設(shè)

第二十條  進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須根據(jù)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，委托有相應(yīng)技術(shù)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃。

第二十一條  除單幢建設(shè)的普通民用建筑項(xiàng)目外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案由開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)請(qǐng)所在區(qū)（或縣級(jí)市）規(guī)劃管理部門會(huì)同各專業(yè)管理部門按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行論證后，報(bào)市規(guī)劃管理部門審批。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資格的單位承擔(dān)。

第二十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行市、區(qū)兩級(jí)建設(shè)行政主管部門合理分工、條塊結(jié)合的管理制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的《規(guī)劃用地許可證》后的15日內(nèi)，持規(guī)劃批文到市建設(shè)行政主管部門備案、領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的主要事項(xiàng)和政府有關(guān)部門對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的審查、批準(zhǔn)、處理意見(jiàn)均記錄在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》中。開(kāi)發(fā)企業(yè)每年10月將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》送項(xiàng)目所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部門驗(yàn)核。

第二十三條  開(kāi)發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓中的受讓人應(yīng)當(dāng)在向原審批機(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的15日內(nèi)，持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)變更登記證明和原《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》，到市建設(shè)行政主管部門備案，并辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人變更手續(xù)。

第二十四條  開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造需要進(jìn)行建筑物拆卸施工的，須委托有相應(yīng)資格的施工企業(yè)進(jìn)行施工。開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)始建筑物拆卸施工前，應(yīng)向房屋所在地的區(qū)建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并領(lǐng)取《建筑物拆卸工程施工許可證》后才能進(jìn)行拆卸施工。《建筑物拆卸工程施工許可證》由市建委統(tǒng)一印發(fā)。

第二十五條  《建筑物拆卸工程施工許可證》由開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)具有工程師以上職稱的工程技術(shù)人員作為申報(bào)人，在授權(quán)范圍內(nèi)代表開(kāi)發(fā)企業(yè)向所在區(qū)（或縣級(jí)市）建設(shè)行政主管部門辦理申請(qǐng)手續(xù)。拆卸項(xiàng)目的工程技術(shù)和安全責(zé)任由申報(bào)人負(fù)責(zé)，拆卸項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)責(zé)任及工地管理責(zé)任由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

第二十六條  申報(bào)人辦理《建筑物拆卸工程施工許可證》須提交下列文件資料：

（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)報(bào)告及法人授權(quán)書、申報(bào)人技術(shù)職稱證書及任職證明。

（二）市國(guó)土局房管局鑒證的房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書的產(chǎn)權(quán)交換證明。

（三）房屋拆卸安全技術(shù)管理方案。內(nèi)容包括承擔(dān)拆卸工程施工的企業(yè)名稱、資質(zhì)證明；拆卸房屋原有結(jié)構(gòu)構(gòu)造勘察結(jié)果及其1∶500建筑物位置平面圖；拆卸安全技術(shù)監(jiān)督措施；拆卸施工現(xiàn)場(chǎng)圍閉方式；工地余泥排放準(zhǔn)運(yùn)證；對(duì)分期拆卸的項(xiàng)目，應(yīng)列出分期的安全保障措施。

第二十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。建設(shè)工程開(kāi)工，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將指定的施工現(xiàn)場(chǎng)總代表人、委托建設(shè)監(jiān)理單位和施工單位項(xiàng)目經(jīng)理情況，報(bào)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣級(jí)市建設(shè)行政主管部門備案。

第二十八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須委托具備建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)的單位實(shí)施建設(shè)監(jiān)理，審查工程計(jì)劃和施工方案，監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)施工，控制工程進(jìn)度和質(zhì)量，檢查安全防護(hù)設(shè)施，認(rèn)定工程質(zhì)量和數(shù)量，參與處理質(zhì)量事故，驗(yàn)收工程，提出竣工報(bào)告。

第二十九條  綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行單項(xiàng)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和住宅小區(qū)（組團(tuán)）竣工綜合驗(yàn)收制度。

第三十條  單項(xiàng)工程完工后，必須報(bào)有關(guān)專業(yè)管理部門進(jìn)行單項(xiàng)工程驗(yàn)收。

單項(xiàng)工程驗(yàn)收不合格的房屋，不得交付使用。

第三十一條  全部工程完工，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將用地紅線范圍內(nèi)的占用道路、綠地的臨時(shí)建筑、堆放的材料、工地圍墻拆除、清理干凈，并疏通排水管道，及時(shí)修復(fù)施工過(guò)程中損壞的市政、公共設(shè)施。同時(shí)申報(bào)綜合驗(yàn)收。

第三十二條  商品住宅小區(qū)（組團(tuán)）全部竣工并經(jīng)全部單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)憑相應(yīng)的驗(yàn)收資料向市建設(shè)行政主管部門提出組織綜合驗(yàn)收的申請(qǐng)。建設(shè)行政主管部門收齊有關(guān)資料后，應(yīng)在60天內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

經(jīng)有關(guān)部門同意實(shí)施分期建設(shè)的住宅小區(qū)（組團(tuán)）的綜合驗(yàn)收可以分階段進(jìn)行，待全部建成后再進(jìn)行整體綜合驗(yàn)收。

綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）規(guī)劃要求是否落實(shí)。

（二）配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建成。

（三）單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完善。

（四）拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實(shí)。

（五）物業(yè)管理是否落實(shí)。

第三十三條  居住小區(qū)或住宅組團(tuán)的綜合驗(yàn)收，分兩步進(jìn)行：

（一）由開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在區(qū)建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)組織初步驗(yàn)收。

（二）通過(guò)初步驗(yàn)收的住宅小區(qū)，由市建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門組織正式驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，核發(fā)《廣州市新建住宅小區(qū)（組團(tuán)）驗(yàn)收合格證書》。

第三十四條  開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，屬竣工1年以內(nèi)（含1年）的，由市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)鑒定，屬竣工1年以上的，由市國(guó)土局房管局屬下房屋安全鑒定所負(fù)責(zé)鑒定。

經(jīng)鑒定，如屬非購(gòu)房者使用原因造成，應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重的，應(yīng)予以更換或退貨。

質(zhì)量問(wèn)題如屬于施工企業(yè)或其他責(zé)任人過(guò)失造成的，銷售商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)向該責(zé)任人追索賠償，或由該責(zé)任人自行承擔(dān)。

第三十五條  在建的住宅小區(qū)，或分期建設(shè)，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用設(shè)施，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行或委托有管理資格的物業(yè)管理單位提前介入管理。承擔(dān)維護(hù)居民入住范圍的生活環(huán)境衛(wèi)生和安全，協(xié)助有關(guān)部門預(yù)防和制止各種違法建筑等行為。

第三十六條  建成并通過(guò)綜合驗(yàn)收的住宅小區(qū)（組團(tuán)），憑《廣州市新建住宅小區(qū)（組團(tuán)）驗(yàn)收合格證書》，向所在區(qū)建設(shè)行政主管部門辦理移交管理手續(xù)。

第三十七條  商品房及其配套設(shè)施移交管理時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)同時(shí)移交其驗(yàn)收檔案資料，繳交住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，并與區(qū)建設(shè)行政主管部門簽訂提供物業(yè)管理用房的合同書。

第五章  房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第三十八條  除享受國(guó)家優(yōu)惠的政策性居民住宅實(shí)行政府限價(jià)外，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房按照市場(chǎng)供求情況自行定價(jià)。開(kāi)發(fā)企業(yè)須在簽訂商品房銷售（預(yù)售）合同30日內(nèi)分別向市（縣級(jí)市）建設(shè)行政主管部門、房管部門和物價(jià)管理部門如實(shí)申報(bào)銷售（預(yù)售）成交價(jià)。

第三十九條  利用外資興建商品房，需具備市建設(shè)行政主管部門對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)管理的初步審查意見(jiàn)。

申請(qǐng)辦理利用外資興建商品房項(xiàng)目初步審查，須報(bào)送下列文件資料：

（一）中方合營(yíng)者申請(qǐng)辦理立項(xiàng)手續(xù)的報(bào)告。

（二）合作各方共同簽定的意向書或協(xié)議書。

（三）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目建議書。

（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

（五）《建設(shè)用地通知書》。

第四十條  開(kāi)發(fā)企業(yè)在向市外經(jīng)貿(mào)委申報(bào)審批項(xiàng)目合作合同、章程時(shí)，須提交該項(xiàng)目用地有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同，或經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)獲得土地使用權(quán)的有效文件，作為合作企業(yè)合同的附件。

第四十一條  開(kāi)發(fā)企業(yè)赴境外購(gòu)買土地、房屋，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)填報(bào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》，辦理有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理及對(duì)外經(jīng)濟(jì)管理審批手續(xù)。

第四十二條  開(kāi)發(fā)企業(yè)向境外出售商品房，應(yīng)經(jīng)市建設(shè)行政主管部門審核同意，并報(bào)市外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在境外出售（預(yù)售）商品房應(yīng)公布批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)文號(hào)。

第四十三條  開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房屋，必須持有《預(yù)售商品房許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)刊登售房廣告以及簽訂銷售、預(yù)售商品房合同時(shí)，必須載明預(yù)售商品房許可證號(hào)碼。

第四十四條  開(kāi)發(fā)公司出售商品房，買賣雙方必須簽定售房合同，并到土地房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬登記。

第六章  法律責(zé)任

第四十五條  有下列行為的，由市建設(shè)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處罰。

（一）違反本辦法第二十四條規(guī)定，逾期不辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)的，責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處以10000元以上，50000元以下的罰款。

（二）違反本辦法第三十九條規(guī)定，不如實(shí)審報(bào)成交價(jià)格的，處以10000元以上，200000元以下的罰款。

第四十六條  對(duì)下列行為由市建設(shè)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處20000元以下的罰款。

（一）違反本辦法第七條規(guī)定，逾期未備案的。

（二）偽造、涂改《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書》的。

（三）不如實(shí)填寫或不按規(guī)定時(shí)間交驗(yàn)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的。

第四十七條  對(duì)下列行為，由市建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止活動(dòng)，并可處以項(xiàng)目總投資額1％以下罰款，并視具體情況對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)降級(jí)處理：

（一）違反本辦法第二十一條規(guī)定，委托無(wú)相應(yīng)資格的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)的。

（二）違反本辦法第二十五條規(guī)定，委托無(wú)相應(yīng)資格的施工單位承擔(dān)施工任務(wù)的。

第四十八條  各建設(shè)行政主管部門要按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查，對(duì)2年以上無(wú)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，或有嚴(yán)重違規(guī)行為的企業(yè)，由市建設(shè)行政主管部門分別給予降級(jí)、撤并和吊銷開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書等處分。

第四十九條  違反第二十四條，未向原土地審批部門辦理轉(zhuǎn)讓或變更手續(xù)，通過(guò)私下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或私自以合營(yíng)方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，由市、縣規(guī)劃土地部門分別對(duì)其違法用地、違法建設(shè)作出處理。并由市、縣級(jí)市建設(shè)行政管理部門對(duì)有關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)給予降級(jí)處理。

規(guī)劃、土地部門除按規(guī)定進(jìn)行必要的處罰外，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者，按規(guī)定收回其土地使用權(quán)。

第五十條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知書之日起15日內(nèi)，向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。當(dāng)事人對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴。

第五十一條  建設(shè)主管部門及其他有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、貪污受賄、徇私舞弊的，由其所在單位或其上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第七章  附  則