收益法評估報告范文

導語：如何才能寫好一篇收益法評估報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞 企業價值 評估報告 統計分析

筆者對2014年度的35份企業價值評估報告報告進行統計，其中滬市主板13份，深市中小板和深市主板各11份。主要統計了評估方法、賬面價值、取值方法、評估機構、評估報告頁數等幾個方面的數據。

一、統計結果與分析

（一）評估方法的選取

在所統計的35份評估報告中，有24份采用了兩種評估方法（其中3份選用市場法和收益法，剩余21份選取資產基礎法和收益法），有2份僅采用市場法進行評估，剩余10份僅采用資產基礎法進行評估。在21份選用資產基礎法和收益法進行評估的評估報告，有9份最終采用資產基礎法得出的結論；而選用市場法和收益法進行評估的3份報告最終均采取收益法所得出的結論。

（二）評估結論的分析

圖1：35份評估報告的評估值增值率

從上圖可見，不同的評估目的、評估方法得到的評估值增值率差異較大。資產基礎法得到的評估結論通常不會過大偏離其賬面價值；收益法的偏離程度則變動較大；由于很難找到比較案例，市場法在企業價值評估中應用較少，用該方法得出的評估值的增值率偏離程度略高于資產基礎法。收益法下增值率最高的兩個評估對象，主要因為一家是自主開發和運營游戲產品的企業，屬于“輕資產”公司，另一家則是國內預調雞尾酒的龍頭企業之一，兩者的共同點是擁有大量賬外不可辨認的資產，且具有較強盈利能力，以至于收益法下的評估值遠高于其賬面價值。

根據評估報告可知，資產基礎法的評估增值主要來自于土地使用權、房屋建筑物以長期股權投資等，當同時采用資產基礎法和收益法進行評估時，最終結論若是采用資產基礎法，其原因主要是收益法的計算基礎具有較大的不確定性；若采用收益法，原因主要是用資產基礎法對整體性資產進行評估時難以體現資產的綜合獲利能力、商譽以及其他一些潛在因素資產整體價值的影響。3份采用了市場法和收益法進行評估的報告最終都采用了收益法得出的結論，主要是考慮到用市場法評估時，選取的可比實例與評估對象間的差異性以及目前我國證券市場較大的波動性。

（三）被評估企業與評估公司的分布情況

從表1的統計結果可知，這35份報告中評估對象遍布19個不同的省市自治區，但評估公司（總部）卻僅來自于5個省市，其中北京的評估公司占了總數的68.57%。此外，這35份評估報告共涉及27所不同的評估公司，其中25家均屬于前百強的資產評估機構，也就是說有33份評估報告出自前百強評估機構。根據中國資產評估協會的《2014年資產評估機構綜合評價年業務收入排名前百家機構名單》上的數據可發現，排名前十的評估機構的業務收入遠遠高于排名靠后的評估機構；也就是說，我國大部分的評估業務都被百強甚至前五十強的評估機構瓜分。

二、結束語

僅對35份評估報告的統計分析并不能完整、系統和詳盡的看出當前我國的評估報告甚至是評估行業所存在的諸多問題。但仍在一定程度和某些方面上反映出我國評估行業的發展現狀。據以上的簡要分析，筆者認為可得出以下幾個結論：

（一）社會對資產評估的認識還不夠全面、深刻，評估人員整體執業水平有待提高。從1.3的分析中可見，我國的評估行業發展是相當不均衡的。許多地方對評估認識的不到位，評估業務的需求較少，以及該地區整體經濟水平相對落后等原因，導致這些地區評估行業發展緩慢。

（二）行業競爭激烈。我國目前有資產評估機構3000多家，但絕大部分評估業務都被少數的幾十家評估機構承接，再加上我國評估行業本身發展不足，導致小型評估機構間競爭激烈，生存困難。

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《企業價值評估指導意見(試行)》實施七年來，在規范企業價值評估執業行為，提高企業價值評估執業水平，鞏固拓展企業價值評估市場和服務我國證券市場發展和經濟結構調整等方面發揮了重要作用，絕大部分內容經實踐檢驗是行之有效的。七年來，我國評估準則體系基本建立，國內外企業價值評估理論和實踐有了新的發展，國內證券市場和產權市場逐步完善，評估實踐對企業價值評估提出了新的要求，因此，對《企業價值評估指導意見(試行)》的修訂十分必要。修訂后，準則的整體框架、相關術語、披露內容等方面實現了與其他評估準則的協調；對市場法和收益法的具體運用提出了細化要求；對控制權和流動性溢折價的考慮、評估結論的形成方式等提出了更加明確的要求；根據監管部門的要求對評估報告披露的內容進行了重新梳理。《企業價值評估指導意見(試行)》的修訂，對指導和規范企業價值評估實踐、促進評估行業更好地服務市場具有重要意義。一是總結和固化了企業價值評估中通行有效的執業實踐，有助于鞏固評估行業的傳統核心業務，可以更好地適應市場對評估專業服務的要求，更好地服務我國經濟發展方式的轉變；二是提升了對企業價值評估的要求，為評估師提供了較為超前的實踐指引，有助于提升行業專業性；三是促進了評估理念和評估方法的國際接軌，增強了準則的國際趨同；四是通過準則的提升，實體性準則層次實現了企業價值、機器設備、無形資產、不動產和珠寶首飾等主要一級資產的全覆蓋，完善了準則體系。

對評估報告等準則中簽字蓋章條款的修訂，旨在貫徹落實《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）相關規定，滿足評估機構執業需要。主要修訂內容包括：有限責任公司制評估機構法定代表人可以授權其他高級管理人員簽署評估報告和業務約定書；評估機構可以授權分支機構簽訂業務約定書；分支機構負責人可以根據授權簽署評估報告和業務約定書。這次修訂遵循了“適當授權、風險共擔”的原則。修訂后的簽字蓋章制度既適應評估機構做優做強做大的需求，方便執業，又可以合理界定執業責任，滿足執業質量管理的需求。

《商標資產評估指導意見》是服務國家知識產權戰略和文化強國戰略的重要舉措。指導意見的有以下意義：一是將更好地促進評估行業服務商標的轉讓和許可，促進知識產權戰略的實施和文化產業的發展。二是完善了無形資產評估準則框架。根據財政部的要求和國家知識產權局、國家版權局、國家工商總局等部門的需求，中評協近幾年已經了無形資產評估準則、專利資產評估指導意見和著作權資產評估指導意見，商標資產評估指導意見后，我國在無形資產方面的評估準則框架體系主體構架基本完成。三是填補了國際空白。商標資產評估指導意見是國際上第一個關于商標資產的評估準則，將為國際上相關評估準則的制定提供借鑒。

《實物期權評估指導意見（試行）》旨在指導注冊資產評估師執行評估業務時合理分析高科技企業和無形資產等特殊收益形式資產的價值，特別是文化產業中相關資產的價值。實物期權評估指導意見的創新了評估方法的運用，有助于合理發現特殊收益形式資產的價值；拓展了評估服務范圍，有助于促進評估行業服務市場需求。

此次修訂和新建工作，各環節工作到位，遵循規定工作程序。在充分吸納監管部門、評估報告使用者和評估行業意見的基礎上，著眼于國際接軌，著手于國情國體，服務于我國資產評估事業做優、做強、做大。

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一、評估機構應當中立評估

社會中介機構進行企業化運作的同時，肩負著社會責任，其專業化功能最大限度的發揮在于其專業化和中立化。《評估辦法》第3條規定：“房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避”。在現實中，根據《房地產估價機構管理辦法》的規定，房地產管理部門對評估機構具有監督檢查職責。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產行政管理部門可能或多或少會對評估機構“施加影響”。為了落實該條規定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執業制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應當依法履行職責、嚴格司法審查，從證據的合法性上予以否定，真正發揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網”的不正常現象。

二、被征收人對評估機構有更多的選擇權

《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構的公正評估產生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構的做法，《評估辦法》第4條規定：“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應當聯系一級資質、二級資質和三級資質大約5家以上的評估機構作為備選評估機構，體現政府公平補償的態度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規定的時間內提交由被征收人簽名的確定評估機構的材料。為了公平競爭，評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。在評估機構的選擇上，應該使被征收人有更多的選擇權。

三、評估委托合同明確約定權利與義務

《評估辦法》第6條規定，按照法定程序選定或者確定房地產價格評估機構后，房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。《評估辦法》第7條規定，房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。《評估辦法》第8條規定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據。《評估辦法》第16條規定，房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結論合法、合規、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應當在紀檢監察參與或監督之下，組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受委托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的調查、認定和處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布，這是陽光征收的重要內容，通過公布接受監督，通過監督實現公平、防止腐敗。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。對于產權證為住宅，但已經依法取得營業執照的，應當根據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的規定，考慮經營年限、納稅情況、經營狀況、住宅房屋價格、經營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告。《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規定，對于未經登記的建筑，先由市、縣級人民政府責令國土、規劃、房產、城管、征收等部門調查、認定和處理。在處理的基礎上，評估機構再進行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關系

被征收房屋的價格理所當然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。如何理解“其占用范圍內的土地使用權”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當。容積率或者四至以內的土地的價值應當包含在房屋的價值之內，不再重復計算其價值；此外的土地應當作為獨立的使用權，另行評估進行補償。建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權的，應當依照《物權法》第121條規定：“因對不動產或者動產征收致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得補償”。《物權法》第148條規定，征收房屋的，應當退還相應的土地出讓金。可見，對于土地的補償，法律規定是明確的。建設用地使用權作為獨立的用益物權，在市場經濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當該項權利被提前收回時，將會造成當事人預期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區別并不斷升值的是處于不同區位的土地使用權，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設用地，建設用地使用權也是財產權。房屋和土地的關系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認為完整的房屋與土地的關系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產評估包括市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法，進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟

收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。選用不同的評估方法會有不同評估結果，在規則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結果為準。《評估辦法》第14條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當及時修正。《評估辦法》第17條規定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。送達評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現象較為普遍，建議采取公證留置方式送達。《評估辦法》第19條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。《評估辦法》第20條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。《評估辦法》第21條規定，原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。《評估辦法》第22條規定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。《評估辦法》第25條規定，評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。《評估辦法》第32條規定，在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現。評估報告屬于優勢證據，應該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現能動的司法審查功能。

八、協助與配合

因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當提供其查閱或者復印產權產籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應當轉送評估報告。被征收人應當提供相關資料，配合評估機構入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。根據最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第59條規定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告依法應當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構提供對其有利的相關資料，屬于被征收人的舉證權利，在行政程序中享有舉證權利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關應當及時處理。

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1.評估目的

一般來說，外資并購確定成交價格需經過評估、定價、談判、成交四個階段。資產評估的目的并不是確定最終成交價，其只是作為一種工具或手段，為交易各方及評估報告使用者（如外資主管部門及國有資產管理部門）提供參考依據。因此，我們應該對外資并購中資產評估的作用給予客觀評價，不應高估或低估。但不容忽視的是，在外資并購實務中，很多并購當事人委托評估機構實施資產評估的目的僅僅是“走過場”，以滿足外資部門及/或國資部門的文件審核需要；更有甚者，對資產評估機構指手畫腳，將評估結果達到其要求作為委托評估機構或支付評估費用的前提條件。

2.評估范圍

在實施評估前，明確資產評估的范圍也是十分重要和必要的，因為評估的目的和范圍決定了評估工作的組織和評估方法的選擇。評估范圍因并購形式的不同而有所不同：外資并購方式可分為股權并購和資產并購，亦可分為整體并購和部分并購，相對應的資產評估范圍也有所不同。例如在整體并購的情況下，應納入評估范圍的資產包括被并購企業的有形資產、無形資產和負債，同時應考慮被并購企業的商譽；在部分并購的情況下，資產評估的范圍則只包括一項或幾項資產。此外，交易性質、交易架構、交易方案及交易稅負等因素都會影響到評估范圍的確定。許多評估機構在對企業并購的評估過程往往只注重對有形資產的評估，而忽略了對無形資產（尤其是商譽）的評估，導致了評估結果不公允乃至國有資產的流失。

3.評估機構

外資并購中的資產評估機構必須為中國境內依法設立的具有相應資質（如國有資產評估）的評估機構，該等評估機構一般由并購當事人共同選定。值得注意的是：外資并購中的資產評估機構和審計機構不能為同一個機構。

4.評估方法

資產評估的基本方法有三種：收益法、市場法和成本法。注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路，收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法；企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與參考企業、在市場上已有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路，市場法中常用的兩種方法是參考企業比較法和并購案例比較；企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路，以持續經營為前提對企業進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。

很多資產評估機構按照企業凈資產的賬面價值進行資產評估，筆者認為該等做法很值得商榷，至少不符合并購規定所要求的“國際通行的評估方法”。判斷資產的價值要考慮很多因素，其中包括收益等，而不僅僅是帳面成本。看一個企業值不值錢，就是看它的贏利能力，如果把它賣來繼續經營，是看它最終的贏利能力。筆者認為，在三種評估方法中，往往可以根據實際情況把其中一種作為主要方法，其它的作為次要方法及/或驗證方法。

5.評估結果

評估是一個藝術，為了最終得到各方的認可，要經過很多溝通、討論。在討論過程當中，評估師要始終保持其獨立性。如果出現重大變化或評估報告有效期(國內一般為一年)已過，應當重新進行評估。請注意，評估報告日期和外資并購成交日可能存在較長時間，專業律師起草并購合同時應考慮到并購對價的調整問題。此外，在外資并購成交價格低于評估價格百分之九十的情況下，可能無法獲得外資部門及/或國資部門的認可，在此情況下并購當事人應事先與相關外資及/或國資部門進行充分溝通。

6.國有資產

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第一條 為規范注冊資產評估師的實物期權評估行為，維護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益，根據《資產評估準則――基本準則》，制定本指導意見。

第二條 本指導意見所稱實物期權，是指附著于企業整體資產或者單項資產上的非人為設計的選擇權，即指現實中存在的發展或者增長機會、收縮或者退出機會等。擁有或者控制相應企業或者資產的個人或者組織在未來可以執行這種選擇權，并且預期通過執行這種選擇權能帶來經濟利益。

第三條 本指導意見所稱實物期權評估，是指注冊資產評估師依據相關法律、法規和資產評估準則，對附著于企業整體資產或者單項資產上的實物期權進行識別、分析、價值估算并發表專業意見的行為和過程。

第四條 企業整體資產或者單項資產可能會附帶一種或者多種實物期權。當資產中附帶的實物期權經初步判斷其價值可以忽視時，可以不評估該實物期權的價值。

第五條 注冊資產評估師執行涉及實物期權評估的業務，應當遵守本指導意見。

第二章 基本要求

第六條 從事實物期權評估業務的評估機構應當持有財政部門頒發的資產評估資格證書。注冊資產評估師執行涉及實物期權評估的業務，應當掌握期權定價理論知識，具備實物期權評估的專業知識，具有實物期權價值評估的專業勝任能力。

第七條 實物期權的價值依附于相應資產，注冊資產評估師進行實物期權價值評估，應當根據評估目的和評估對象的具體情況選擇恰當的價值類型。

第八條 注冊資產評估師進行實物期權評估，應當恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，盡可能獲取充分、可靠的信息，并基于信息進行審慎分析、估算和形成專業意見。

第九條 注冊資產評估師進行實物期權評估，應當合理使用評估假設和限定條件，理解并恰當運用期權價值評估的程序和方法，形成合理的評估結論。

第十條 需要評估實物期權時，應當在業務約定書中予以明確。委托方或者被評估單位應當提供實物期權評估的相關資料，并對資料的真實性、合法性、完整性負責。

第三章 評估對象

第十一條 注冊資產評估師在執行涉及實物期權評估的業務時，涉及的實物期權主要包括增長期權和退出期權等。

第十二條 增長期權是指在現有基礎上增加投資或者資產，從而可以擴大業務規模或者擴展經營范圍的期權。

第十三條 退出期權是指在前景不好的情況下，可以按照合理價格部分或者全部變現資產，或者低成本地改變資產用途，從而收縮業務規模或者范圍以至退出經營的期權。

第四章 操作要求

第十四條 注冊資產評估師評估實物期權，應當按照識別期權、判斷條件、估計參數、估算價值四個步驟進行。

第十五條 注冊資產評估師在評估企業整體或者單項資產附帶的實物期權時，應當全面了解有關資產的情況以及資產未來使用前景和機會，識別存在的不可忽視的實物期權，明確實物期權的標的資產、期權種類、行權價格、行權期限等。

第十六條 注冊資產評估師在執行涉及實物期權評估的業務時，應當根據有關參數所需信息的可獲取性和可靠性，判斷是否具備評估條件。不具備實物期權評估條件時，應當終止實物期權評估。

第十七條 實物期權評估中的參數通常包括標的資產的評估基準日價值、波動率、行權價格、行權期限和無風險收益率等。

標的資產即實物期權所對應的基礎資產。增長期權是買方期權，其標的資產是當前資產帶來的潛在業務或者項目；退出期權是賣方期權，其標的資產是實物期權所依附的當前資產。

波動率是指預期標的資產收益率的標準差。波動率可以通過類比風險相近資產的波動率確定，也可以根據標的資產以往價格相對變動情況估計出歷史波動率，再根據未來風險變化情況進行調整確定。

行權價格是指實物期權行權時，買進或者賣出標的資產支付或者獲得的金額。增長期權的行權價格是形成標的資產所需要的投資金額。退出期權的行權價格是標的資產在未來行權時間可以賣出的價格，或者在可以轉換用途情況下，標的資產在行權時間的價值。

行權期限是指評估基準日至實物期權行權時間之間的時間長度。實物期權通常沒有準確的行權期限，可以按照預計的最佳行權時間估計行權期限。

無風險收益率是指不存在違約風險的收益率，可以參照剩余期限與實物期權行權期限相同或者相近的國債到期收益率確定。

第十八條 注冊資產評估師進行實物期權評估，應當根據實物期權的類型，選擇適當的期權定價模型，常用的期權定價模型包括布萊克-舒爾斯模型、二項樹模型等。對測算出的實物期權價值，應當進行必要的合理性檢驗。

第五章 披露要求

第十九條 注冊資產評估師在執行有關資產評估業務涉及實物期權評估時，應當在評估報告中予以披露。

第二十條 注冊資產評估師編制涉及實物期權評估的評估報告，除了符合《資產評估準則――評估報告》的披露要求外，還應當披露實物期權的種類、標的資產、行權期限、選擇的評估方法和模型，以及實物期權評估結果等。

第二十一條 注冊資產評估師發現委托業務中存在不可忽視的實物期權，而委托方要求不評估實物期權，或者委托方不能提供充分有效的評估信息，應當在評估報告中予以說明。

第二十二條 注冊資產評估師執行涉及實物期權的評估業務，應當在評估報告中對實物期權的或有資產屬性給予必要的提醒。

第六章 附則

第二十三條 本指導意見自2012年7月1日起施行。

附1：常見的實物期權（供參考）

附2：常用的期權定價模型（供參考）

附3：評估結果的合理性檢驗（供參考）

附1 ：

常見的實物期權（供參考）

對實物期權可以從不同角度進行分類。注冊資產評估師在執行評估業務時，可能涉及到的實物期權主要包括增長期權和退出期權等。

增長期權是在現有基礎上增加投資和資產，從而擴大業務規模或者擴展經營范圍的期權。常見的增長期權包括實業項目進行追加投資的期權，分階段投資或者戰略進入下一個階段的期權，利用原有有形和無形資產擴大經營規模或者增加新產品、新業務的期權，文化藝術品以及影視作品開發實物衍生產品或者演繹作品的期權等。

退出期權指在前景不好的情況下，可以按照合理價格即沒有明顯損失的部分或者全部變賣資產，或者低成本地改變資產用途，從而收縮業務規模或者范圍以至退出經營的期權。常見的退出期權包括房地產類資產按接近或者超過購置成本的價格轉讓，制造業中的通用設備根據業務前景而改變用途，股權投資約定退出條款等形成的期權。

現實中的企業整體與單項資產可能附帶一些實物期權。實物期權的價值評估較為復雜，為平衡評估工作量 與評估結論的準確性和穩健性，應當從可能發現的實物期權中選出不可忽視的實物期權加以評估。

不可忽視的實物期權可以根據實物期權的重要性和相互關系進行直覺判斷。

實物期權的重要性可以根據以下標準進行評價：

（1）標的資產范圍或者價值越大越重要。如評估企業價值時，以企業價值為標的資產的實物期權比以某個業務部門為標的資產的實物期權更為重要。

（2）實物期權執行的可能性越大越重要。在其他條件相同的情況下，實值實物期權比虛值實物期權重要；實物期權的實值越深越重要；實物期權的期限越近越重要；標的資產擁有方具備的執行實物期權的資源越充足越重要。

執行實物期權的資源多種多樣，增長實物期權最重要的資源是對相應業務的壟斷權，包括來自于政府或者市場的特許權、來自于技術專利的獨占權，以及長期的買賣或者合作關系、產品或者業務預定合同等。

實物期權的相互關系可以根據以下標準進行評價：

（1）多個實物期權之間有互斥關系或者替代關系，即選擇執行了其中一個實物期權，其他實物期權就不能或者不必要執行，則應當選擇其中最重要的實物期權。

（2）多個實物期權之間有互補關系，則根據執行的可能性都選或都不選為評估對象。有互補關系的實物期權常見的是各種可能的機會之間有戰略協同性的期權。

（3）多個實物期權之間有因果關系或者前后關系，則根據執行的可能性只選在前或者為因的實物期權進行評估。

附2 ：

常用的期權定價模型（供參考）

評估實物期權的價值可以選擇和應用多種期權定價方法或者模型。到目前為止，理論上合理、應用上方便的模型主要有布萊克-舒爾斯模型（Black-Scholes Model）和二項樹模型（Binomial Model）等。

1.布萊克-舒爾斯模型及其應用

布萊克-舒爾斯模型，也稱為布萊克-舒爾斯-默頓 布萊克-舒爾斯模型和二項樹模型的評估結果相同。在估算實物期權價值時，可以根據參數估計和計算方便的原則，選擇采用布萊克-舒爾斯模型或者二項樹模型。

4.有關評估參數的估計

評估實物期權所需的參數通常包括標的資產評估基準日價值（S）及其波動率（σ）、行權價格（X）、行權期限（T）以及無風險收益率（r）等。

標的資產即實物期權所對應的基礎資產。增長期權的標的資產是當前資產帶來的潛在業務或者項目；退出期權的標的資產是實物期權所依附的當前資產。在估算實物期權價值時，標的資產的評估基準日價值可以根據成本法、收益法等適當的方法進行評估，但應當明確標的資產的評估價值中沒有包含資產中的實物期權價值。

波動率是指預期標的資產收益率的標準差，即標的資產在期權行權期限內無紅利流量的情況下，其價值相對變動的標準差。可以通過類比風險相近資產的波動率確定，也可以根據資產以往價格相對變動情況確定歷史波動率，再根據未來風險變化情況進行調整確定。

行權價格是指執行實物期權時，買進或者賣出相應資產所支付或者獲得的金額。增長期權的行權價格是形成標的資產投資所需要的金額；退出期權的行權價格是標的資產在未來行權時間可以賣出的價格，或者在可以轉換用途情況下，標的資產在行權時間的價值。

行權期限是指評估基準日至實物期權行權時間之間的時間長度。實物期權通常沒有準確的行權期限，可以按照預計的最佳行權時間估計行權期限。通常可以根據穩健原則通過適當低估行權期限而減少其估計難度。

無風險收益率是指不存在違約風險的收益率，可以參照剩余期限與實物期權行權期限相同或者相近的國債到期收益率確定。

附3 ：

評估結果的合理性檢驗（供參考）

篇6

關鍵詞：房地產評估現狀 房地產評估方法

一、我國房地產評估行業發展概況

中國房地產評估行業是一個既古老又新興的行業，是房地產的重要組成部分。中國房地產評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當等活動的出現，房地產估價活動應運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，中國房地產估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師以來，中國房地產估價行業快速發展，估價隊伍迅速壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場，逐步建立起了政府監管、行業自律和社會監督的監管體制；房地產估價在解決房地產市場失靈，將房地產市場引向理性，維護房地產市場秩序，保護房地產權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產評估市場現狀

在我國，房地產評估行業起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經濟體制建設的不斷完善，房地產評估市場也有較明顯發展。但是，相對于西方發達國家，我國房地產評估行業仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業的發展

從我國目前管理體制來看，評估業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。

2.估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

3.自律不夠

國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。

三、我國房地產評估方法

1.成本法

適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。

所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產，該方法是不適用很少發生交易數量比較少的房地產。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設開發法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用于開發完成后價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。

四、結論

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻：

[1] 朱萍，王輝，資產評估學，復旦大學出版社，2014

[2] 張東紅，談我國房地產交易市場的現狀與發展對策[J]，山東建筑，2014

篇7

資產評估機構在進行評估作價時，往往采用與審計方法相同或相似的程序，如監盤、函證、抽樣、測試等。而審計機構在審計時，需要采用公允價值測試資產價值，并據以計提資產減值準備或確定公允價值變動損益等，這與評估并無很大區別。這樣，就使評估與審計結下不解之緣。如何在實際操作中處理好評估與審計的關系，直接影響到評估和審計的效率與質量。筆者根據數次評估同時進行審計的實踐。認為評估與審計存在著分工協作、在業務報告中相互包容的需要。

本文中的“包容”，即是資產評估與審計相互包含與容納的涵義。

一、資產評估與審計穿插操作中出現的問題

當企業委托同時進行資產評估與審計時，這一“同時”往往不是從同一起點日期開始平行進行的。但資產評估與審計，往往需要在同一時點對同一項資產同時進行評估作價與審計調整。而當所得出的“評估價值”與“審計核實數”(以下簡稱“審定數”)不相一致而形成“撞車”時，會使委托單位無所適從。

資產評估與審計都需要對債權、債務實有數額進行認定，但兩者認定的結果往往不相一致。資產評估與審計都需要確定各類實物資產的實際價值，但兩者認定的結果也往往不相一致。例如，新會計準則應用指南用了很長篇幅敘述非同一般的控制下企業合并時資產公允價值確定的原則和方法。而采用資產評估確定固定資產的價值時自有一套方法。審計中用補提折舊或沖回已提折舊的方法核實固定資產凈值，用計提減值準備來沖減實物資產賬面價值，但實際上這樣做并不能真正反映實物資產的價值狀況。至于冷背、變質存貨的變價。實物資產的盤盈等價值的確定，審計中的方法也不如資產評估中的方法可靠。

因此，資產評估與審計需要協作，既可避免“撞車”，還可各自棄短就長，從而得到比較理想的效果。

二、資產評估、審計同時進行時協作與分工的總原則

1、協調時點

審計的報表截止日與資產評估的基準日宜采用同一時點，這樣，被審計、評估單位某日的資產與負債可以成為審計與評估統一的對象，便于進行協作。

2、數據銜接

無論是資產評估報告使用審計結果，還是審計報告使用資產評估的結果，都必須妥善處理數據的銜接問題。資產評估應以審計的“終點”為評估的“起點”，即在已得出的“審定數”基礎上進行評估：而審計則應以評估的“終點”作為審計的“起點”，即在已得出的評估價值的基礎上進行審計。出具報告時，如評估人員不認同審計結果，可以在評估過程中調整；如審計人員不認同評估結果，可在審計過程中調整。但評估人員與審計人員在進行這樣的調整時，都應當慎重。

3、分工協作

當資產評估在采用資產基礎法評估企業的整體價值時，資產負債表中的貨幣資金、應收款項、債券投資、待攤費用、遞延所得稅資產、長期待攤費用等不具實物形態的各資產項目，以及全部負債等由審計負責查驗核實其具體數額，如無特殊情況存在，應包容審計的結果。

固定資產、存貨等實物資產，商標權、專利權等無形資產，股票投資等權益性資產，應由審計查驗核實數量或原始成本(賬面價值)，其實際價值的確定則由評估負責。審計時應充分考慮與包容評估結果。實物資產及有價證券中凡是清理盤點時數量減少或已無實物形態的，均應在審計中予以減值處理。

當資產評估與審計分別由兩家中介機構承辦時，評估機構可在審計時派員參加審計過程，其中如果評估只涉及實物資產和上市證券，則可由審計和評估機構分別派員，聯合確認所評估資產的數量或歷史成本。

三、具體操作

(一)實物資產的同時審計與評估

1、審計實物資產的主要工作是進行實物盤點。盤盈及賬外的實物資產，可評估作價計入資產。

2、折舊項目審計時，均不作補提或沖回的審計處理，累計折舊額(重置價值與評估價值的差額)的最終認定也應由評估完成。

3、在建工程項目審計時，有實物形態的，或按成本繼續保留余額，或轉入固定資產項目，實物交由評估最后確定價值：無實物形態存在又不能為以后經營帶來直接經濟效益的，審計時應報批核銷，不作評估。

4、存貨的成本差異、進銷差價、跌價準備等調整賬戶，固定資產、在建工程的減值準備賬戶，審計時般將其作為一個總賬科目，其金額轉入相關被調整科目。企業還在持續經營的，商品進銷差價賬戶可不作變動，留待資產評估時再根據存貨估價作適當調整。

5、存貨中的在途存貨，即“材料(商品)采購”、“物資采購”項目，審計時如發現已逾期但供貨方并未實際發貨，應轉入“其他應收款”項目進行審計處理。

固定資產清理項目可參照在建工程的方法進行審計與評估。

(二)無形資產，股權投資的同時審計與評估

1、如果無形資產的財產權利還存在，應列入評估；如果相應的財產權利已不存在，則應在審計中核銷。

2、股票投資、債券投資以及其他股權投資審計時，應實際盤點實有股數并與賬面記錄核對，如發生盤盈盤虧，查明原因后按賬面成本或面值調整投資額并列入審計盈虧，爾后轉入評估。

當這些投資的價值確定需要利用所投資單位的審計報告，甚至需要對所投資單位實施審計時，評估可以使用審計的結果。對于上市的股票、債券，則應按證券市場價格通過評估確定，也可以通過審計與評估的雙方機構協商確定。

(三)債權、債務的同時審計與評估

債權、債務的審計評估，除債券投資外，均應由審計負責實施。

四、審計、評估報告的相關揭示

在資產評估與審計使用雙方的工作結果時必須在審計報告與評估報告中作明確揭示：

(1)在審計先于資產評估前進行時，審計報告可在說明段作類似如下內容的說明：“本次審計采用了先審計后評估的方法，本報告中列舉的固定資產、存貨等實物資產的審定數，是以實地盤存數與賬面成本價為基礎得出；無形資產、股權投資則以清查核對后的賬面價值計算。上述資產的實際價值將由資產評估確定”。而后完成的評估報告中可在計價原則和計價方法段作類似如下內容的說明：“應收款項、貨幣資金、長短期待攤費用、遞延所得稅資產，以及負債各項目、資本公積外的所有者權益各項目……的評估價值，除有特殊情況的個別子細目以外，均以同一基準日的審定數為準”。

(2)在資產評估先于審計進行前時，在審計報告中應作這樣的說明：“在我們實施審計程序的同時，委托方還委托××資產評估機構(或本所)對被審計單位的實物資產、無形資產……進行了評估，本報告披露的上述資產的價值，均采用了評估報告的相關數據”。

五、存在的問題

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1．1人力資本概述

人力資本在無形資產評估中的定義以其所有權和使用權以及經濟效益為主，即能夠為企業提供未來的經濟利益，并通過簽訂契約等形式取得和控制人力資本的使用權，這種取得或控制也必定花費相應的成本。在無形資產評估中將人力資本類無形資產定義為：企業在一定時期擁有或控制的，能以貨幣計量的，可以為企業帶來未來經濟利益的人力資本。

1．2人力資本的特點

（1）非實體性和附著性。由于人力資本不是物質實體，不具有實物形態，因此要評估其價值必須辨識其載體，也就體現出其附著性，通過評估人力資本附著在載體之前及之后所創造的收益差額來得出其自身創造的超額收益。

（2）排他性。當人力資本通過簽訂契約等形式被載體擁有或控制之后，人力資本的排他性被顯示出來，但當契約等約束條約被解除后人力資本的排他性消失，其本身的價值在無附著載體的情況下無法體現出來，即不具有評估意義。因此人力資本必須為特定主體所控制，就想那些人力資源能產生效益，但并不能給特定主體創造效益的，就不能不被確認為人力資本。

（3）創造性。人力資本最大的特點是具有主觀能動性，表現為通過思維與社會實踐相結合，自覺地、帶有目的性的計劃著，反復作用于客觀的主體，這種主觀的能動創造性表現為在積極與消極、作為與不作為中進行選擇，當人力資源將自己的積極的創造力作用于企業時，就會潛移默化為企業創造超額收益，若人力資源本身具有積極地創造能力但卻不作用于企業，這樣不僅不會為企業帶來超額收益，還可能給企業帶來損失。

（4）替代性。人力資源本身發展是一個自我不斷累積的過程，因此人力資資源很可能會被比自己更優秀的人所取代，因此在對人力資本進行評估時必須考慮他的作用區間，在同行業同類型的人力資源由于其本身的條件不同，使得其能為企業創造的價值也就不同，并且這種替代性是一直存在的。

1．3人力資本價值形成與分類

（1）人力資本的價值形成。人力資本的價值在古典經濟學中頗受關注，然而直到20世紀60年代，美國經濟學家舒爾茨提出了“人力資本理論”，從此之后人力資本價值頗受關注。人力資本貯存人的本身，表現為人的知識、技能等，一個國家的人力資本的度量可以通過對勞動者的數量、質量和勞動時間來衡量；其價值通過營養及醫療保健費用、學校教育費用、在職人員培訓費用、選擇職業過正中的人事成本和遷徙費用五種投資渠道形成；而且人力資本的投資是經濟增長的主要源泉；其投資的目的是為了獲取收益創造剩余價值，而且也是最有價值的投資；最值得一提的是對于人力資本的投資比投資實物資產更具有耐用性。

（2）人力資本的分類。現代人力資本的價值的評估都被包含在企業整體當中進行評估，因此我按照企業的資源配置分類，可以將人力資本的價值進行有效的分類。①基本勞動力型。在任何一個企業要運營就必須擁有最基本的勞動力，這些人通過企業人力部門對其進行招聘、篩選、錄用和培訓形成了訓練有素的勞動力。這些人具有基礎的知識量，他們被看作是企業的生產要素進行投入，自然而然其資本就是企業支付給他們的薪酬，還會包括不定期的培訓成本也包含在人力資本的價值當中。他們處在一個完全競爭市場里，這類人的價值處在一個穩定的狀態下。②經營管理型。員工的存在必然重要，但經營管理型人員也是必不可少的，這些人的資本不僅包括經營管理層的人力資源，還包括經營者經營企業的組織能力、管理能力和創新能力；這些人能充分的將土地、勞動力和資本整合為企業創造超額利潤，而且所創造的剩余價值不僅僅是當期的，還包括了之后的一段時間為企業創造的剩余價值；他們通常會設計新產品、新技術、新的企業制度并且及時的為企業做出戰略決策；但他們也承擔著一定的風險。這樣的人才不僅稀缺而且他們在企業的努力程度也是無法預測的，因此企業會通過激勵與約束機制對其進行管理，利用物質和精神進行激勵，約束則是通過企業內部約束、市場約束、法律約束和銀行約束等。因此大多數企業經常通過股票期權或收益分成的方式對這類人進行激勵和約束。③技術研發型。這類人的價值體現在創新能力上，可以增加企業技術要素的數量還會提高原有產品的質量，也可以保證與其他同類行業相比產品技術的優越性和持續性。但這類人能為企業創造出價值的時間較長，而且努力程度也無法確定，因此很多企業對其價值也通過股票期權的方式對其進行支付。

2人力資本價值評估的風險分析

2．1評估風險類型

（1）執業風險。所謂評估人員和評估機構的執業風險就是“評估過程中評估機構或者評估人員的業務素質沒有達到專業要求，嚴重的可能違反職業道德導致評估結果不真實，使得評估報告使用者的權益受到威脅，必須承擔法律訴訟、仲裁，和賠償責任的風險”。人力資本作為企業的一項無形資產，不同類型的人力資本發揮的功能受到社會環境的制約不同，自身的能動創造性不斷更新，內在價值也在不斷累積，還有很多客觀因素都增加了評估工作的難度，這就要求評估人員必須具備高的專業水平和素質。同時評估人員也要考慮到委托方提供數據的真實性，若資料不真實則會造成評估結果不真實，嚴重影響了評估行業的社會形象。

（2）評估方法的選擇風險。在明確了人力資本的價值類型和分類的前提下，選用評估方法時，我們要考慮人力資源的類型，選用相適合的評估方法。比如，經營管理型人才或是技術研發型人才我們可以選用收益法進行評估，那么三個參數的數值的確定尤為重要，確定收益額時要考慮企業其他無形資產是否共同創造了超額收益，在計算收益時要把其他無形資產創造的價值進行分成計算，評估人員的判斷影響著評估的結果；折現率是無風險報酬率和風險報酬率的綜合，無風險報酬率是同期國債的利率，而風險報酬率是根據評估人員的主觀判斷，微小的變動會對評估結果造成差異；人力資本的時間的確定受合同壽命的影響，因此在評估結果帶來風險。

（3）評估結果的使用與管理風險。評估完成后，評估結果使用不當也會造成損失，外界存在的各種不確定的因素，評估結果的使用也會受到限制。國家授權的職能部門對評估組織進行指導協調、監督審查也成當著管理風險。近年來有很多行業壟斷的行為產生，擾亂了評估行業秩序，違背了評估的客觀、獨立、公正的原則，損害了相關者的權益，這些人為的風險是可以避免的。

2．2風險控制

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關鍵詞：評估機構　企業文化　成本　效益

一、引言

評估機構作為特殊的以贏利為目的的企業組織形式，與一般的公司制企業相比，“人合”重于“資合”、“公信力重于贏利”。在機構的利潤形成過程中。人力資本起了決定性的作用，評估機構的勞動過程也主要是智力投入，評估機構向服務對象提供的最終產品――評估報告是機構內部人員腦力勞動的結晶。因此，對內如何調動員工的積極性，形成統一的凝聚力；對外如何提高評估報告的質量，樹立良好的企業形象，對評估機構的持久穩定發展非常重要。良好的企業文化可以作為機構內部發展的“軟性”力量，提高評估機構的競爭力和公信力，特別是這種以“知識型員工”為主的企業組織形式，深厚的文化底蘊可以增強機構的“軟實力”，有助于機構做大做強。從20世紀80年代起，企業文化就開始進入管理學領域，它一般被看作是企業發展目標的意識形態化，由企業特定的價值取向、內部交往習慣以及員工的工作方式等構成。在當今激烈的競爭環境下，企業文化逐漸成為商業運營中一個不可缺少的重要組成部分，并且被認為是在某種特定的環境下指導企業和員工發展的重要方式。

二、評估機構形成企業文化的意義

(一)從評估人員的行為選擇看機構形成企業文化的重要性美國馬里蘭大學的門瑟?奧爾森教授(MarlcurOlson)作為公共選擇理論的主要奠基者，在其代表作《集體行動的邏輯》一書中認為，集體行動的成果具有公共性，當一群理性的人聚在一起想為獲取某一公共物品而奮斗時，每一個人都想讓別人承擔更多的風險和成本，而自己卻“坐享其成”，這種不合理的成本收益結構便導致了“搭便車”困境。并且奧爾森認為“搭便車”行為會隨著群體成員數量的增加而加劇，假設在一個由n個成員組成的企業中，每一個人的邊際努力程度所帶來的整體效益的增加被更多的人所分攤，結果就會產生一個缺乏效率的低努力水平，并且人數越多，每個人的努力水平越低，因此，人數越多，把該群體成員組織起來參加一個集體行動的成本會大為的提高。奧爾森這一理論用于描述評估機構內部也較容易得到驗證。眾所周知，任何一個評估項目的完成都是許多評估人員共同努力的結果，包括注冊資產評估師、一般工作人員和外聘專家等，產生的評估結果也要經過機構內部不同人員對評估過程和結論進行必要的復核。許多人在一起工作，評估報告的質量與每個人的努力程度都有關系，而機構內部的激勵機制通常采取利潤分享制，即任何一個人的報酬都取決于其他人的努力。每一個人作為理性的“經濟人”都在進行博弈，即使能夠獲得足夠的剩余索取權，他們也會產生偷懶的行為，并且試圖占別人的便宜。搭便車的行為不可避免的產生。而在實踐中我們激勵員工采取集體行為僅僅是依靠利潤分享制，結果致使許多機構的管理者只注重短期利益而忽視長期利益，阻礙了機構的長遠發展和社會效益的提高。因此，除了薪酬激勵之外，如何在機構內部形成核心的價值觀念，使機構內部形成具有統一凝聚力的企業文化。促進員工的團隊合作和集體意識，對于評估機構的做大做強更為重要。

(二)從評估報告的成本構成看機構形成企業文化的重要性

評估報告作為機構的最終產品，是所有員工在統一的價值觀念和集體意識下智慧的結晶，對外代表著機構的整體形象。評估報告的成本構成可以劃分為變動成本和固定成本。固定成本一般是指在固定投入要素上的產出，是不受產量變化影響的成本，在評估機構內部，主要是物質資本的構成，即非人力資本的構成。在一般企業中，非人力資本主要是用于購買廠房、設備、原材料及支付其他生產中的必要支出，并隨著產品的銷售而收回，之后再進入下一個生產周期，如此循環往復在產品的生產過程中起到墊支的作用，而評估報告作為一種智力勞動的產品，并不需要消耗大量的固定成本，因此非人力資本在評估機構內部只是起到一個抵押擔保的作用。而一般意義上的變動成本是指企業在可變投入要素上的支出，是隨著產量的變化而變化的成本。評估機構人力資本是為機構帶來經濟利益的主要資源，人力資本與其所有者的不可分離性決定了人力資本的不可抵押性，但人力資本的成本或者價值往往無法可靠的計量。評估報告的變動成本主要是機構支付給員工的工資，評估師作為知識型員工的一種，其收入主要采取基本工資加獎金的形式，許多機構將薪酬激勵作為調動員工積極性的一項重要措施。

三、評估機構企業文化形成的成本――效益分析

(一)評估機構企業文化形成的現實成本評估機構形成企業文化的成本包括會計成本和機會成本，會計成本也就是企業文化形成的現實成本，即打造企業品牌的支出，包括聘請優秀的注冊資產評估師的超額支出，對員工的培訓支出，確保評估報告質量的支出。聘請優秀的注冊資產評估師，不僅要具有一定的職業能力，還要具有很高的職業道德，為評估機構樹立良好的企業形象奠定基礎。一般員工的群體行為決定著評估機構整體的精神風貌和文明程度，因此加強對員工品德和行為的誠信教育是評估機構內部人員后續教育的重要內容。評估報告的質量關系著機構的整體形象，在信息嚴重不對稱的情況下，評估報告的使用者只能通過機構員工主觀努力的結果來了解評估對象的具體情況，進而做出重要的決策。

(二)評估機構企業文化形成的機會成本

評估機構企業文化形成的機會成本，是經濟學探討的主要內容，即評估機構獲得超額利潤的成本。機會成本雖然不是實際發生的成本，但卻直接影響到企業對生產要素方向的選擇，因此，機會成本對于評估機構這種以贏利為目的的企業組織形式來講，同樣很重要。我們可以將評估機構的機會成本理解為，機構為了提高評估質量，保持自己的獨立性而對委托方進行嚴格的篩選，在公平的競爭環境下，所失去的從被排除的潛在客戶中獲得的最高收益。資產評估結果具有很大的不確定性，評估師與委托方之間的信息不對稱使評估師的執業行為具有很大的風險性。因此，評估機構在承接評估項目之前，必須考慮評估項目的風險、機構人員的專業勝任能力和獨立性等因素。從機構的整體聲譽出發，考慮是否承接評估項目。當然，評估機構為了樹立自己良好的品牌形象，又必須把客戶放在重要的位置，充分考慮社會中利益相關者的存在，增加機構的交易機會。不能對客戶存有偏見，以評估師的個人偏好來決定是否承接評估項目，否則客戶對評估師這一行為的直接報復就是減少交易的次數和降低評估費用，這樣會直接減少評估機構同更多的客戶進行交易的次數，帶來凈收益的直線下降。

(三)評估機構企業文化形成的效益分析在企業文化與企業經營效益的相關關系方面，最有代表性的研究是由哈佛大學的約翰，科特與詹姆斯，赫斯克特做出的。在他們的專著《企業文化與經營業績》一書中，他們以實證的方式揭示了以下事實：企業文化對企業的長期經營業績有著重大的作用；企業文化在下一個十年很可能成為決定企業興衰的關鍵因素；企業文化盡管不容易改變，

但它們完全可以轉化為有利于企業經營業績增長的企業文化(張根明等，2005)。因此，眾多的企業家積極的投身于企業文化建設，構建企業的創新力和凝聚力，在不斷的降低企業內部交易成本的同時，增強企業的持續盈利能力。評估機構作為以知識型員工為主的企業組織形式，在機構內部要實現企業文化的真正的變革，必須消除機構內部人員的特定的價值取向，就必然要耗費大量的企業文化成本，才能最終在機構中形成統一的凝聚力，找到機構的股東、管理者和一般員工的利益的結合點，反映在評估機構由企業文化所帶來的效益上，就是股東收益的增長率、管理者薪酬的增長率與員工薪酬的增長率將會出現逐步接近的趨勢。通過企業文化的變革使機構保持不斷創新與增長的活力。評估機構企業文化形成所帶來的效益包括，對內改變機構整體的精神風貌和文明程度，增強員工的責任感，形成不斷進取、積極向上的價值觀念；對外樹立良好的自身形象。評估機構形象的塑造可以通過機構提供的產品質量的高低而傳出去，評估機構如果能夠贏得良好的聲譽，公眾會不斷購買機構的產品，機構就會不斷鞏固和發展客戶市場，不斷發展和壯大，實現機構和客戶的雙贏。為機構的發展提供更大的空間，進而達到長期利潤的最大化。我們可以用模型來描述評估機構內部企業文化形成的成本――效益變化狀況，c為企業文化形成所耗費的成本，u為形成企業文化為評估機構帶來的效益，N為企業文化底蘊不斷提高的程度，如(圖1)所示。基于對評估機構企業文化形成的成本效益分析，我們知道企業文化的形成需要消耗大量的成本，并且最終會為企業帶來經濟利益，因此我們可以將企業文化形成過程理解為企業的一項無形資產的形成過程，此項無形資產的形成要經歷一段很長的時間，在這一過程中，我們假設評估機構的規模不斷擴大，則對于評估機構形成企業文化來說，不存在固定成本的消耗，所有的要素都是變動的，因此成本曲線是從原點開始先凹后凸向右上方傾斜的一條曲線，這是由投入的各種要素成本所帶來的規模報酬先遞增后遞減所決定的，而所形成的效益曲線與相對應的成本投入存在一定的滯后性，必然在開始時以低于成本的速度增長，但最終會超過成本的增長速度。機構的企業文化建設將是一個長期的過程，發展企業文化在初期需要大量的成本投入，而產生相應的效益需要一個相當長的時間。因為促使機構企業文化形成的初始成本投入不會立刻影響到員工和社會公眾。伴隨著成本投入的增加，企業文化便會愈來愈影響到機構的內部、外部環境，其效益便愈來愈大。

四、評估機構提升企業文化的對策建議

(一)樹立以人為本的價值觀念

“以人為本”的觀點早在20世紀80年代就引起了世界各國的重視，評估機構的經營主要是各類專業人員的智力投入，因此，人是決定事務所發展的重要因素，以人為本的管理在評估機構發展中具有很重要的地位。我國的資產評估機構內部人員從高管人員到一般的員工都具有很高的知識水平，是機構得以發展的寶貴的人力資源。以我國目前最大的評估機構中企華為例，高素質的人才隊伍是中企華公司的最佳優勢。公司本部擁有70余名學有專長、實踐經驗豐富的高水平專業評估人員，其中獲碩士、博士學位的占80％。企業文化作為一種價值觀，為組織帶來的效應具有綜合性與持久性，能夠很好地提高員工對機構的認同感與忠誠度。出資人對機構的投人不僅僅需要財力和智力的投入，也需要對其員工感情的傾注。作為領導要知人善用，關心員工的工作學習和生活，為他們解決實際困難，為人才的成長提供一個良好的環境。員工的成長與發展需要一個健康和諧、自主創新、富于協作精神的文化氛圍。在這種氛圍中，以人為本的價值觀念高于一切，強調對員工的人本管理和參與式管理，通過尊重員工，激發員工的熱情，滿足員工的合理需求，從而進一步調動員工的積極性。

篇10

Abstract: Asset appraisal is a market and value social economy activity. It plays an important role at transferring of property rights, corporate restructuring and asset liquidity. Therefore, it is very important for the results of asset appraisal quality to discuss how to choose and use appraisal method. The paper holds that asset value type is determined by appraisal method choice and usage. Different appraisal method embody different value types or value properties which will inevitable lead to different results. So value type or value property is correlated and consistent with appraisal methods.

關鍵詞：資產評估；價值類型；評估方法；方法選擇

Key words: asset appraisal; value type; appraisal method; choice of method

中圖分類號：F22 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）03-0167-01

1資產評估價值類型、作用

關于價值類型的種類，我國現行評估準則采用了國際評估準則的觀點。即將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。

由于價值類型是價值質的規定，因此在資產評估中起著重要作用，具體表現在：①價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值屬性不同，評估結果也就不同。因此，資產評估中的資產價值與其本身的內在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現在價值量上存在很大差異性，理所當然地產生不同的評估結果。②資產價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產評估價值的一個具體標準和取向，某種標準的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產的現行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現值法或者重置成本法替代，當估算資產未來價值即在用價值時，應當使用收益現值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。③明確資產評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產評估結果是在特定的假設條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產評估師在評估報告當中明確評估資產價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產在不同價值屬性下的價值，從而不產生誤解，同時也規避了評估師的執業風險和責任。

2影響資產價值類型的因素

實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：①評估目的或者特定行為；②市場條件；③資產功能及其狀態。以上因素構成一個有機整體從而影響或者決定資產價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產功能和狀態。例如：資產在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產功能和狀態。一般情況下，由于委托方資產評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產特定目的不同引起的資產價值屬性不同產生的。在具體評估實際當中，如果委托方明確了資產價值類型，評估師應當在評估報告對資產在某一價值類型下價值做出結論。如果委托方未明示委估資產的價值類型，評估師應當盡可能的在特定評估目的下對資產不同價值類型下價值進行評估，根據特定評估目的確定最恰當的價值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產進行評估，并做出最終結論。不同評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性，體現在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結果。在具體評估實踐中，評估師可以根據委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業破產、資產拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值。

3資產評估方法的選擇

3.1 資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型適應。資產價值類型是由資產的特定的評估目的決定。一般認為，在某一特定的評估目的必然有其相適應的價值類型或者價值屬性，資產價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現了資產不同價值屬性或者價值類型。

3.2 資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產，往往要求不同的評估方法與之適應。例如：在持續經營條件下，對于企業整體資產一般情況下要求采用收益現值法，非持續經營時，才考慮成本加和法，以此體現企業資產價值最大化原則，對于無形資產一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現值法，對于有形資產特別房地產、機器設備由于交易性案例較多，因此應首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現行成本價值。

3.3 評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會遇到困難，當然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。

3.4 在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。

4結語

總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應考慮各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。

參考文獻：

[1]全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估[M].北京：中國財政經濟出版社，2009.