收益管理范文
時間：2023-03-24 12:59:42
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篇1
[摘要]起源于航空領域的收益管理，是解決在資源約束前提下提高企業收益的理論與方法，現已成為現代管理科學的重要分支。從不同的視角詮釋收益管理內涵，提出協同收益管理的理念；在傳統收益管理研究的基礎上，結合服務經濟時代企業的特點，提出協同收益管理的概念，是對收益管理基本內涵、行業應用特性、發展演化和必要條件等基礎問題的梳理分析。由此可見，協同收益管理是今后該領域研究的一個重要方向。
[關鍵詞]收益管理；協同；經濟全球化；科學技術
經濟全球化和科學技術進步，使航空、酒店、銀行等服務性企業的經營由壟斷轉向競爭，市場由以企業為中心轉向以顧客為中心，產品或服務由同質化轉向差異化，顧客需求由單一化轉向多元化。這些變化使得傳統的供求理論在解決有限資源約束下提高企業收益問題時，面臨資源閑置或因潛在收益流失造成企業收益下降等困境。自1970年代末以來，深受市場激烈競爭和價格血戰帶來收益嚴重下滑困擾的航空業，通過對自身經營戰略的反思，率先進行有效提高企業收益的新的理論研究和實踐探索。起源于航空業的收益管理理論正是在傳統的供求關系理論的基礎上，吸收運籌學、管理學、市場營銷和協同等學科的研究成果，并在計算機等先進技術的支持下，逐步形成以市場和客戶為中心，以市場細分和預測為基礎，以資源存量控制和價格控制為優化機制，以協同環境為運營保障的收益管理理論體系，逐步形成為現代管理科學的一個重要分支。收益管理理論在航空業的成功應用，不僅推動了該理論發展，而且其應用領域逐步向酒店、銀行、汽車租賃、交通運輸、電信、電力等服務性行業拓展。正如國際運籌聯合會主席Bell先生預測管理科學未來50年發展時所指出：20世紀80年代開始研究的收益管理已經改變，并將繼續改變整個應用領域和管理科學的面貌。筆者通過國內外收益管理研究文獻的分析梳理，系統地對收益管理理論的內涵、行業應用特征、發展演化及必要條件等基礎問題進行歸納研究，力圖為收益管理理論的進一步研究奠定基礎。
一、收益管理理論的基本內涵
關于什么是收益管理理論的基本內涵，專家和學者眾說紛紜，并作出了不同的詮釋，主要觀點體現如下：
Talluri和VanRyzin(2004)從經濟學視角將收益管理定義為需求決策管理(DDM)，認為收益管理是通過對市場需求的細分和預測，決定何時、何地以何種價格向誰提品或服務，通過擴大顧客有效需求來提高企業收益。該定義是對供應鏈管理(SCM)的必要補充，同時充分認識到市場細分和預測對提高收益的重要性。
Weatherford和Bodily(1992)從企業的產品或服務的性質視角提出收益管理就是易失性資產管理(Perishable-AssetRevenueManagement)。該觀點充分認識到服務性企業的產品或服務有別于制造業產品的重要特性就是易失性，其產品或服務的價值或收益同時間有密切關系，且價值隨著時間而呈遞減趨勢。因此，持有該觀點的學者認為收益管理就是對不同時段的資源(如航空的飛機座位等)和價格進行有效管理，通過有效利用企業有限資源，并根據不同時段資源價值制定價格的途徑來提高企業收益。該定義意識到資源所具有的價值將隨時間變化的重要特征。
Jauncey等(1995)學者從企業經營目的視角提出收益管理就是在考慮需求預測的基礎上，在需求淡季通過折扣等促銷手段提高客房入住率，在需求旺季提高客房價格的方式來實現客房收益最大化。美國酒店和汽車旅館協會(AHMA)在Jauncey等的定義的基礎上，考慮了顧客取消預訂、顧客爽約和是否接受顧客預訂情況等因素，進一步豐富和完善了收益管理的內涵。Jauncey和AHMA對收益管理的定義強調實現企業收益最大化的目標，同時認識到市場預測在收益管理中的重要地位。
Donaghy(1995)、Liemberman(1993)等學者從技術視角對收益管理進行解釋，他們認為收益管理是一種企業生產能力的管理工具，通過對信息系統、管理技術、概率統計和組織理論、經營實踐和知識等理論和技術的優化組合，以增強企業的收益能力和對顧客的服務能力。該定義強調了收益管理是提高企業收益的技術手段和管理工具。
Jones(1999)等學者從系統的視角出發，認為收益管理是為酒店業主實現酒店盈利能力最大化的服務管理系統，該系統通過細分市場對盈利能力的識別，確定銷售價值、價格設定、折扣生成、訂房過濾準則以及對價格、客房資源進行有效控制，以實現酒店盈利能力最大化的目標。該定義強調了收益管理在酒店盈利能力管理中的戰略地位，從系統的角度分析市場、價格、存量等要素對收益的影響，強調了整體收益最大化的觀點。
Kimes(1989)在綜合上述學者研究成果的基礎上并結合營銷學理論，提出4R理論，即在正確的時間和地點(Righttimeandplace)，以正確的價格(Rightprice)向正確的顧客(Rightcustomer)提供正確的產品或服務(Rightproductorser-vice)，實現資源約束下企業收益最大化目標。4R理論反映了收益管理的市場、運作機制和企業目標等內涵，是目前對收益管理較為全面和準確的詮釋。
筆者以為，企業收益應由顯性收益和隱性收益兩個部分組成。傳統收益管理對收益的認識主要集中在受價格和有效存量要素影響的利潤的這一顯性收益上。但隨著經營市場的開放和競爭程度的加劇，顧客、員工、企業內外環境等要素對企業收益的影響力加大，企業品牌和社會價值等帶來的隱性收益在企業收益的比重逐漸增大，因此，單一采用利潤一個維度來詮釋企業的收益已顯不足，企業的收益應該詮釋為由企業利潤、顧客滿意度和社會貢獻度三個維度共同構建的價值。故筆者將收益管理理論的基本內涵界定為：企業在有效協同影響收益的內外要素基礎上，利用先進的計算機等技術的支持，通過有效地對市場細分和預測，在正確的時間和地點以正確的價格向正確的客戶提供正確的產品和服務，實現由利潤、顧客滿意度和社會貢獻度構成的價值的最大化目標。收益管理系統是一個受多個要素影響，由市場分析、優化機制(即資源存量控制和價格控制)、協同環境構成的復雜服務管理系統。
二、收益管理理論的行業應用特征
收益管理理論是一門由運籌學、管理科學、經濟學等學科融合而成的邊緣交叉學科。隨著收益管理理論在航空領域的成功應用，收益管理理論現已在其他服務領域也得到了廣泛的應用。雖然各個行業的特點不盡相同，但適用于收益管理理論的行業一般具有共同的應用特征。VanWes-tering(1994)和Kimes(1998)等學者對航空、酒店餐飲等行業應用收益管理理論進行長期研究，將其共同的應用特征總結如下：
1.企業具備相對固定產能。以航空、酒店等行業為例。由于行業特征，都存在前期投資規模大(如購買新的飛機、修建新的酒店、開設新的營業網點等)，最大生產或服務能力在相當長一段時間內固定不變，短期內不可能通過改變其生產或服務能力來滿足需求變化。企業只有在有限的產能條件下，通過提高管理水平來提高企業收益。
2.需求可預測性。航空、酒店、銀行等服務性企業的資源可分為有形資源(如飛機座位、酒店客房、銀行服務窗口)和無形資源(如酒店入住時間、銀行窗口排隊時間等)，其顧客可分為預約顧客和隨機顧客，其銷售可分為旺季和淡季。企業只有通過對計算機或人工預訂系統收集的顧客、市場信息進行分析預測，管理者才能夠了解不同顧客需求變化的規律和實現需求轉移，并以此制定出合理的資源存量配置和定價機制，實現企業收益最大化。本文由中國收集整理。
3.產品或服務具有易失性。與傳統制造業的產品不同，航空、酒店、銀行等服務性企業的產品或服務具有易失性，即時效性。其產品或服務的價值隨著時間遞減，不能通過存儲來滿足顧客未來的需要，如果在一定時間內銷售不出去，企業將永久性地損失這些資源潛在的收益。企業只有通過折扣等管理手段降低資源的閑置率，以實現企業收益增長的目標。
4.市場可細分性。航空、酒店、銀行等行業面臨以顧客為中心、競爭激烈和需求多元化的市場。不同顧客對企業產品或服務的感知和敏感度各不相同，采用單一價格策略將會造成顧客流失或潛在收入流失。比如，航空市場上存在兩類顧客，一類是對價格不敏感，但對時間和服務敏感的商務顧客，另一類是對價格敏感，而對時間和服務不敏感的休閑顧客。如果采用高價策略，休閑顧客可能選擇低成本的航空公司或其他交通工具，造成航空公司座位資源閑置。反之，如果采用低價策略，商務顧客選擇低價或因對服務質量不滿而流失，造成航空公司潛在收益下降。對市場進行有效細分，為不同需求層次的顧客制定不同價格和分配不同資源，是解決企業資源閑置或潛在收益流失的重要途徑。
5.具有隨機波動性需求。如果顧客的需求確定且無波動，企業可通過調整生產和服務能力來滿足顧客需求。然而，航空、酒店、銀行等行業面臨顧客需求不確定，呈季節性或時段性波動。企業采用收益管理，在需求旺季時提高價格，增加企業的獲利能力；在需求淡季時通過折扣等策略來提高資源利用率，減少資源閑置。
6.具有高固定成本和低邊際成本的特點。航空、酒店、銀行等行業的經營屬于前期投資較大的行業，短期內改變生產或服務能力比較困難，但增售一個單位資源的成本非常低。以波音737-300機型的航班為例。根據某航空公司1999年的機型成本數據，平均每個航班的成本如下：總成本大約6萬元左右，其中固定成本大約5.5萬元，而邊際成本僅為0.033萬元。固定成本是邊際成本的1833倍，因而多載旅客能在不明顯增加成本的基礎上獲取更大的利潤，提高企業的總收益。
7.產品或服務具有可預售性。企業面對需求多元化的顧客采取收益管理，一方面通過提前預訂，以一定折扣價格將資源預售給對價格敏感的顧客，降低資源閑置概率；另一方面設置限制條件防止對時間或服務敏感的顧客以低價購買資源，造成高價顧客的潛在收益流失。同時，對預訂數據進行分析和預測，根據不同需求層次的顧客購買資源的概率分布情況，在確保資源不閑置的基礎上，盡量將資源留給愿出高價的商務顧客。
盡管以上特征體現了企業有限產能、產品和需求特性、市場和經營等特點，卻忽略了企業的技術特征。筆者認為，由于收益管理的實施需要進行復雜的模型計算和大量數據處理，沒有先進的技術支持，收益管理理論的應用將會受到嚴重的制約。因此，有效應用收益管理理論的應用領域應該還具備高水平的信息化基礎。
三、收益管理理論發展的三個必要條件
從收益管理的發展歷程分析，市場環境、理論基礎和技術支持是促進收益管理理論發展的三個必不可少的條件。
首先，競爭性市場環境是收益管理應用發展的前提條件。面對封閉壟斷的市場，壟斷企業可以憑借對資源和價格的控制來獲得高額的壟斷利潤，企業缺乏對資源或價格管理的源在動力。隨著經濟全球一體化和科學技術的進步，要求放松行業管制，打破壟斷，促進競爭，提高效率成為社會發展的必然趨勢。競爭促使市場由以企業為中心向顧客為中心轉變、由產品功能向顧客需求轉變，產品或服務由同質化向差異化轉變。面對這些變化，企業再難以通過壟斷控制資源或價格的手段來提高企業的收益，而是要根據市場和顧客需求，制定合理的價格機制，將有限的資源合理分配給不同需求層次的顧客；通過有效管理企業資源和價格，獲取潛在收益的方式來提高企業的總收益。也就是說，追求收益管理成了企業生存和發展的內在動力。因此，開放性的市場競爭環境是收益管理應用和發展的前提條件。
其次，多學科理論交叉是保證收益管理應用發展的基礎條件。一個新理論的形成和發展離不開成熟的多學科理論的支持，收益管理理論的應用和發展也具有同樣道理。收益管理理論是解決航空等服務性企業資源和價格均衡，實現企業收益最大化的一系列理論和方法。它在傳統的供求管理理論基礎上，吸收和應用運籌學、管理學、經濟學、市場營銷學、行為心理學、協同學等學科的研究成果逐漸形成自身的理論體系。運籌學、經濟學的理論和方法形成了解決資源存量機制、差異化價格機制等收益管理的優化理論基礎；市場營銷學、行為心理學等學科的理論和方法形成了解決市場細分、預測以及顧客行為等市場分析理論基礎；博弈論推動了收益管理聯盟資源共享理論的發展；人力資源、組織學、和諧理論以及協同學是形成收益管理協同運營環境的理論保障。因此，收益管理理論的形成與發展是多種學科理論支持的結果。新型學科的吸收和引進，將不斷地豐富和完善其體系。
再次，先進的現代科學技術是收益管理應用和發展的保障條件。收益管理的應用和發展離不開先進的現代科學技術，特別是計算機、數據庫和網絡通信技術的支持。航空技術的發展，降低了飛機制造成本和企業入市門檻；計算機、數據庫等技術的發展，如座位編目計算機控制系統(SABRE)、計算機預訂系統(CRSs)、全球分銷系統(GDSs)、動態存量資源分配和優化系統(DINAMO)等，能自動、快速、準確地解決收益管理中大量的數據收集、整理、存儲和分析及復雜的資源、價格優化計算、市場預測和顧客分類等問題。網路通信技術，特別是互聯網技術拓寬了收益管理的市場分銷渠道。因此，每一次科學技術的進步都促進了收益管理及其應用領域的發展。
四、收益管理理論的發展演化
收益管理起源于航空業，有效地解決了航空業面臨的有限資源閑置或價格戰所造成總體收益下滑的現實問題。隨著收益管理在航空領域應用的巨大成功，收益管理逐步形成了自己的理論體系，并迅速地在酒店、交通運輸、電信等行業得到廣泛的應用。通過對國內外關于收益管理的文獻的研究分析，筆者將收益管理理論的發展歸結為萌芽、優化和協同三個發展階段。
19世紀20～30年代，航空業處于發展初期，飛機成本較高，市場供給遠遠小于市場需求，航空業主要經營運輸郵件等貨物運輸和富有階層的高端市場，市場主要由大型航空企業壟斷。大型航空企業通過高額壟斷價格策略獲取超額壟斷利潤。二戰后到60年代，飛機制造技術的發展使得航空運輸業可以采用大型噴氣式飛機，增強了航空公司的運輸能力，同時其高速性和舒適性刺激了公眾的旅行需求，另外大型飛機也降低了航空公司的運營成本，極大地推動了航空運輸業的發展。隨著航空業供給的增加和需求的多元化，單一的高額票價政策造成了飛機座位閑置，由機座位資源的不可存儲特點，使得航空公司的收益下滑。為了解決收益下滑問題，航空公司利于計算機技術加強顧客訂票的管理，將一些收益管理的概念逐漸應用于航空領域，如計算機訂票系統的使用；利用超訂管理手段預防顧客違約(如取消訂座、爽約等顧客行為)給企業帶來收益損失；利用折扣價管理手段來提高飛機運載率。這些技術和管理手段逐漸形成了收益管理理論的雛形。英國學者Littlewood提出機票預訂折扣費用準則理論和二階分類模型以及Belobaba提出的預期邊際座位值(EMSR)等理論，逐步揭開了收益管理理論由定性研究向定量研究的序幕，使得收益管理理論的科學性得到了有效保障。
20世紀70年代末，以美國為首的許多國家政府放松了對航空業管制，許多低成本運營的中、小型航空企業紛紛涌入航空市場(如People-Express公司)。美國激烈的航空市場競爭，引發美國航空史上著名的“92航空價格血戰”，造成了美國航空業近20億美元的損失。而此期間，美國航空公司市場部總經理羅伯特·克蘭德爾引入了收益管理思想并在此基礎上開發出收益管理系統，并將其應用到經營實踐中。通過利用收益管理系統以有效地管理座位資源和價格，在全行業虧損的情況下，創造了6%的收益增長。收益管理理論在美國航空公司應用的成功，引起業界和學術界對收益管理的重視和研究。國際航空協會(IATA)、運籌協會國際聯合會(IFORS)等國際機構、科學機構和高校、航空公司和管理咨詢公司構成了收益管理理論研究和應用的組織與機構；運籌學、市場學、經濟學、管理學、信息學等多學科理論的發展奠定了收益管理的理論基礎；收益管理研究從靜態發展到動態、由單航程發展到OD網絡研究、由單資源發展到多資源、由二階分類發展到多階分類；計算機、數據庫和網絡技術的發展加速了收益管理理論向實踐轉化，收益管理應用領域由航空領域逐步拓展到酒店、交通運輸、電力、電信、銀行等服務領域。此階段，隨著收益管理理論逐步完善和實踐拓展，收益管理逐步形成自身體系，成為現代管理科學中的一個重要分支，以利潤為中心的收益優化成為這一階段的研究主流。
進入服務經濟時代，企業經營的內外環境發生巨大變化，影響企業收益的要素更加復雜多變。企業信譽、社會價值等隱性收益在企業收益中的比重日趨增強。研究者發現企業是一個開放性的復雜系統，過分強調顯性收益——利潤最大化，忽視信譽、社會價值等企業隱性收益，將制約企業收益的進一步提高。為此，對企業收益的認識應由利潤最大化轉變為價值(利潤、顧客滿意、社會貢獻)最大化，收益管理也由對資源、價格要素優化管理轉變為對資源、價格、內部環境(員工、組織結構、企業文化等)以及外部要素(國家政策、顧客、競爭對手或伙伴)協同管理。隨著和諧理論、協同理論、人力資源理論以及顧客行為心理理論的研究成果和方法應用于收益管理，為協同收益管理研究提供了新的理論支持，促使收益管理由優化階段步入了協同發展階段。
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一、收益
(一)引進競爭機制外資銀行具有充足的資金實力和先進管理經驗和服務技術，高水平的服務效率和卓越的商業信譽，必然對中國銀行業產生強大的競爭壓力。外部競爭力量的引進，有利于推動中國銀行業素質和各方面水平的提高，有利于推動中國銀行業改革和服務現代化的進程。
(二)增加外部資金進入渠道外資銀行的進入增加了外部資金進入中國的渠道，為中國境內企業、特別是外商投資企業增加新的融資渠道。到1999年8月底，中國批準的外商直接投資企業已達到33.55萬家，已開業的外商投資企業超過20萬家。毫無疑問，如此眾多的外商投資企業，如果單靠幾家中國國有商業銀行很難滿足其數額巨大的金融需求。
(三)有利于中資銀行擴展海外業務根據WTO互惠原則，在允許大量外資銀行進入中國的同時，中資銀行開展海外業務將會較少受到市場準入的限制，這就為國內經營狀況良好的一些商業銀行在國際金融市場上爭取更廣泛的生存空間創造了條件。字串7
(四)改變中資銀行稅負不利地位目前外資銀行與內資銀行之間的不平等競爭，突出表現在稅收負擔水平相差過大。外資金融機構在中國可享受免征或減征營業稅、所得稅等稅收優惠。由于外資金融機構享受著眾多的稅收優惠，因而極大地削弱了中資銀行的競爭力。中國加入WTO后，內外資銀行的稅負水平將會統一，使內資銀行能夠與外資銀行進行平等的業務競爭。
(五)促進向國際慣例接軌加入WTO，意味著中國銀行業將全面融入國際金融市場，中國銀行業必須遵循國際銀行業經營管理的“游戲規則”，也就是要按照國際銀行業經營管理的基本原則和慣例來運作，特別是要根據以巴塞爾協議為準則的國際銀行業有效監管原則及標準和方法進行經營管理。這必然迫使中國的銀行業加快實施全面的風險管理、進一步完善內部控制機制。同時，促使中央銀行推進全方位和規范化的監管、提高監管的有效性。
二、成本
(一)銀行業市場份額的損失預計在中國加入WTO五年之后：外資銀行的外幣存款和人民幣存款的市場份額將分別上升到15％和10％左右；外資銀行的外幣貸款市場份額可超過1/3，人民幣貸款市場份額將達到15％左右；外資銀行中間業務的市場份額很有可能超過50％；外資銀行將獲得絕大部分金融衍生產品交易業務以及投資銀行業務的市場份額。預計在中國加入WTO十年之后，從整體上來看，外資銀行將占有1/3左有的銀行業市場份額。字串5
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(二)削弱贏利能力伴隨著中資銀行市場份額的縮小和優質客戶的減少，四大國有商業銀行將喪失很大部分的贏利業務和贏利區域，極有可能進入虧損狀態。中資銀行特別是國有商業銀行不僅歷史包袱沉重，而且在開展新業務時必須顧及國家利益，因此不贏利業務在中資銀行中占有相當比重。雖然目前外資銀行的許多銀行業務市場份額都還不占優勢，但其業務基本上都是贏利業務。這將導致中資銀行的不贏利業務比例上升，使中資銀行處于十分危險的境地。
(三)影響中資銀行的流動性中國加入WTO之后，隨著外資銀行進入中國的銀行業市場，外資銀行將逐漸分流中資銀行的資金來源，從而影響中資銀行的流動性。在中資銀行存在流動性被大量不良資產侵蝕的情況下，如果外資銀行大規模進入并且擴大吸收國內居民與企業持有的外幣和人民幣存款，必然對中資銀行的流動性產生非常嚴重的影響，甚至會影響中資銀行的生存。
(四)金融風險監管面臨嚴峻考驗主要表現在三個方面：（1）由于中國金融監管水平較低、監管工作落后于形勢的發展，如果對外資銀行在經營活動中的違法違規行為監管不力，將在一定程度上加大金融體系風險。目前，在中國境內的一些外資銀行存在的問題有：多存少貸，將其在境內吸收的外匯資金調往境外套匯和套利；轉移利潤，逃避中國稅收；違規經營，少交存款準備金；利用非價格手段，進行不公平競爭，采用如回扣等手法與國有銀行爭攬業務和客戶、爭奪市場，采用高薪等優厚條件從國有銀行挖走人才等。（2）在追求高額利潤的動機驅動之下，外資銀行將其業務的重點集中在成本低、風險小、收益高的中間業務方面，特別是國際結算業務，在這些方面與國有銀行展開激烈競爭，而對那些中國經濟建設中急需資金支持的項目則不屑一顧。外資銀行的這種經營活動將風險轉嫁給中資銀行，在一定程度上增加了中國金融業的風險。（3）外資銀行大規模進入后，隨著銀行結構的復雜化以字串2
及層出不窮的金融創新而使銀行體系的不穩定性和系統性風險進一步增加，對這一體系的監管將變得更為困難，謹慎性監管成本將大幅度增加。
(五)加大金融宏觀調控難度首先，貨幣政策調控的難度加大。由于外資銀行可以通過從國際金融市場上籌措資金來抵制貨幣政策的影響，從而弱化貨幣政策的效應。而且，外資銀行進入中國貨幣市場可能強化國際金融市場波動傳導機制，將進一步加大中央銀行的調控難度。其次，對資本流動風險控制的難度增加。由于外資銀行可以在國際金融市場上進行低成本融資，中國加入WTO之后將逐步取消對外資銀行經營外匯業務和人民幣業務的客戶限制，中國的各類企業都可通過外資銀行融資，這就意味著本幣與外幣的融通、國際資本的流出入將更加頻繁，因此中央銀行對資本流動風險控制的難度加大。再次，將增加人民幣匯率變動的不確定因素。在中國金融業監管措施尚不夠嚴密和完善的情況下(據估計近年來每年約有上百億美元的資本通過各種途徑外逃)，當人民幣匯率出現波動時，持有大量人民幣資產的外資銀行將是一個十分不確定的因素，有可能推波助瀾，加劇匯率波動，影響人民幣匯率的穩定性。
三、五年過渡期
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【關鍵詞】民航企業；收益管理；營銷理念
隨著我國經濟的進一步發展，民航企業也得到了迅猛發展，業務量急劇增加。收益管理作為現代航空公司參與市場競爭、提高收入的不可或缺的手段，已在國內外的航空業中得到了普遍的肯定。我國民航企業在應用收益管理的過程中，由于我國民航市場所具有的特殊性，以及管理者在內部管理、管理理念等方面存在問題，國外航空公司的所使用的收益管理模式并沒有給公司預期的收益。收益管理指的是一種謀求收益最大化的管理技術，民航企業的收益管理指利用優化和預測等科學的理論和有效的手段，通過調整運輸價格和優化配置，平衡供需，使企業收益接近最大化。
一、民航企業實施收益管理的意義
（1）可以有效的提高目前民航企業落后的管理水平。盡管目前我國有著世界一流的民航機隊，但是在管理上卻與世界先進的管理水平有著較大的差距，管理手段較為落后，與世界先進的航空公司至少還存在二三十年的差距，實施收益管理雖然不能解決我國民航企業目前存在的所有問題，但這可以顯著地提高民航企業的市場營運水平。實施收益管理的不但可以增加企業的經濟效益，其更重要的意義在于更新現有的營銷理念，通過一套高效運轉的工作流程和具有明確責任的工作規范提高民航企業的管理水平。（2）可以顯著提高民航企業的經濟效益。民航企業進行收益管理的最終目的就是為了增加企業的經濟效益。因此收益管理的實質就是通過科學合理的預測和優化達到利益的最大化。目前國內大部分民航企業的管理水平不高，所以通過改善收益管理來增加企業經濟效益的潛力巨大。（3）更新現有的營銷理念。由于營銷水平不高，我國民航企業的國際航線團體旅客比率較大。由于不能很好地預測未來各航線的旅客需求，對銷售不能做到心中有數，大量的作為只好被低價的旅游團早早的占據，而許多定高價票的散客卻因為訂票晚而沒有座位。而國外的許多航空公司可以通過收益管理系統進行預測，很早就拒絕掉低價的旅游團，將一定座位留給高票價的散客。從某些方面來說，正是因為管理水平較低，國內航空公司自己將高票價的散客推向外航。要想達到經濟收益的最大化，要做的是使航班收入達到最大化，而不應該只是一味的追求客座率。因此需要更新現有的市場營銷理念，將營銷的重點放在高票價的散客身上，而不是低價的團體票。團體旅客在市場營銷中只是補充的地位而已，否則航空公司很難談得上有效益。（4）為市場營銷提供科學依據。收益管理最重要的作用就是指導銷售。國外許多大型的航空企業由于內部操作規范，數據準確，公司的管理系統可以對航班進行全自動控制。收益管理系統對整個市場在未來一段時間內旅客需求進行科學的測出，管理系統使用人員就可以依據系統的預測，對航班進行調整，以獲取最大利潤。銷售人員根據收益管理系統的預測結果及時推出各種促銷措施。
二、我國民航企業中收益管理所面臨的問題
（1）企業中各管理部門相對分散，部門間的信息交流不暢通。通暢的市場信息交流是建立良好的收益管理系統的一個重要前提，也就是說收益管理應當與不同的市場情況相結合，根據市場不同的客源狀況、客戶需求、競爭態勢等的不同，科學合理的對艙位進行調配。而這樣的調配管理需要一個及時通暢的信息鏈來保證，有關部門及時的將市場上多種不同的競爭的因素反應到收益管理部門，同時收益管理部門可以通過暢通的信息鏈與不同各部門進行溝通來實現收益管理，實現收益最大化。由于一些歷史原因，國內的民航企業一般都采用分散控制，各個部門相對獨立，而且在各部門的合作過程中難免存在著摩擦或相互抵觸的情況，因此，大多情況下我國民航企業對信息鏈缺乏有效地利用和管理，企業做出經營決策的依據也不過是根據航班旅客人數的不同對艙位高低進行調整。在現代營銷管理理念中，忽略了客戶的需求以及客戶的滿意度，因此，也必然會導致收益管理不能帶來預期的收益效果。（2）收益管理系統的操作有待規范。民航企業的在進行收益管理的過程中應該以公司的戰略目的為核心，進行收益管理的最根本目標就是充分利用企業的可持續性發展戰略資源。也就是說，收益管理的目的在于著眼公司的長遠利益而非短期利潤。但是，因為無序的市場競爭，國內各民航企業為了擴大收益、爭奪客源，企業所采用的收益管理體系也不甚規范。甚至某些企業的做法已經在一定程度上與可持續發展這一戰略目標向脫離。某些民航企業在面臨由于自身發展所導致的資金需求壓力的同時，還要面對來自外部的投資、融資的決策導向，這在一定程度上促使企業只片面的追求短期利潤，而忽略了長期的發展目標。如果任由此種情況繼續蔓延，就會導致收益管理脫離市場經營，導致客戶資源流失，給民航企業造成經濟上的損失。（3）管理人員的專業素養有待提高。收益管理有效運用的一個前提就是要求管理人員改變以往的管理理念和思維方法，再者就是在管理人員中擁有足夠的統計學、市場學、經濟學等方面的專業人才。由于我國民航企業使用收益管理體系的時間還不是很長，因此讓員工完全改變以往的思維方法在操作上還有較高的難度，同時也顯現出公司的全方位人才儲備不足。最終導致收益管理系統在實際操作中困難重重，達不到預期效果。
三、民航企業完善收益管理的具體措施
（1）收益管理應以企業的戰略目標為核心。民航企業在不同的時期會有著不同的戰略目標，但最終的目的就是為了維持可持續發展的戰略資源。在企業進行收益管理的過程中應該根據市場競爭態勢、客戶心理需求等不同進行不同的從操作，進一步提升民航企業的核心競爭力，來實現經濟效益的最大化，滿足民航企業不同投資者的投資回報。而不是片面的追求短期利益，盲目的追求高艙位的銷售。因此收益管理做重要的就是科學的分析市場態勢和客戶需求等，保持和維護保證企業能夠長期穩定發展的客戶資源。（2）提高收益管理人員的素質。收益管理通過改變民航企業以往的思維和管理方法，帶來經濟利益。收益管理是一門以統計學、市場學、經濟學等為基石的科學，因此參與收益管理的員工必須具備相應的專業知識。收益管理人員的專業素養是決定收益管理是否成功的一個關鍵問題因素。收益管理是客運業務的核心部門，根據有關資料，企業收入平均到每個人身上每個人大約有2億元。收益管理系統使用人員必須要具有很強的邏輯分析與推理能力。從目前的情況來看，收益管理培養最有效、最快捷的方法應該是從已有的業務人員中挑選有培養前途的，并結合招收理工科大學和經濟類畢業生，然后經過一段時間民航業務培訓，再到銷售、值機等部門實習，最后進行收益管理強化培訓，以造就我國自己的收益管理人才。（3）建立科學的運行機制。進行收益管理，由于不同之間的管理目標不同，而難免會出現矛盾。民航企業的市場、銷售等部門在日常經營過程中必須相互協調，進行及時的溝通與合作，以達到利益最大化的管理目標。建立規范化的工作流程和規章制度可以為系統提供準確的數據來源于，同時一套有效的監督機制也是不可或缺的。民航企業如果已經決定要進行收益管理，就必須嚴格整治在銷售過程中存在的不規范行為，數據準確是收益管理系統正常運轉的重要保證。提高數據準確率是目前民航企業所共同面臨的艱巨任務，任重而道遠。（4）領導層加強重視收益管理。整個收益管理體系在操作過程中需要企業各部門之間良好的合作和有效地協調，同時還需要對企業不同部門的相關人員不斷地進行培訓和宣傳，僅靠某個部門自身的力量來實現收益管理是不現實的。
參 考 文 獻
[1]郭佳.淺析目前中國航空公司收益管理面臨的問題及對策[J].經
濟研究導刊.2009（7）
篇4
關鍵詞：合作收益 公共管理 結構
中圖分類號：F062 文獻標識碼：A
所謂合作收益是指與競爭收益相反的利益獲取形式，也就是個體的人或組織并不通過展開與其他個體的競爭取得收益，而是通過與其他個體進行合作而獲益。人類社會發展到一定程度時，個體的人或組織再也無法完成全部的社會生產或相關事務，必須依賴于合作行動或生產才能達成，這就開始形成了社會公共事務。公共事務的出現必然需要特定的人或機構進行管理，于是又出現了公共管理。由此可見，人類合作促成了公共事務，公共事務需要公共管理，而公共管理則是公共機構運用公共權力為公眾提供公共產品或服務，公眾在享受這種管理服務的同時也在獲取收益，進而繼續促成合作的形成。
一、人類選擇合作的原因和形式
（一）人類選擇合作的原因
出現合作的原因在于出現了社會分工，這是人類社會發展到一定階段后，生產力達到一定高度時的必然。社會分工使生產力進一步提高，增加了社會財富，而分工的出現注定了只有開展合作才能獲得更多的利益。現實利益的存在及人類渴望更多利益的心理是促成人類合作的內驅力。當人類合作不斷提高生產力并積累更多財富的同時，合作的高效率也日益凸顯，于是人類社會中對合作的認同度也越來越高，人類合作的意識更加濃厚、成熟。
合作的好處體現在兩個方面：作為個體的人或機構能夠通過與其他個體開展合作獲取實實在在的物質財富。原因是合作擴大了行動或生產規模，規模效應進一步推動了財富的累積。另一方面，人是社會性生物，只有在與其他個體的互動中，人才能顯示存在的價值。而在群體中的人也能同時獲取存在感、安全感、歸屬感等良性感受。
（二）人類選擇合作的形式
早期人類的生存模式與自然環境中的其他動物比較類似，就是以家庭為單位的小群體式的生存，成員之間有著或親或遠的血緣關系。這也決定了早期人類合作是基于基因基礎上的合作，也是一種小范圍的比較狹隘的合作形式。
當社會生產力發展到一定程度，分工自然出現，私有制由此形成，這種狀態下人類基于血緣的家庭合作模式的有效性日漸弱化，不同部族間對于交換的需求則日漸增加，同時伴隨著聯姻活動的不斷擴展，無血緣關系的部族之間的接觸與融合越來越密切，最終形成了無血緣關系的人類合作的雛形。而當超越血緣的人類合作一經形成，則原本相對狹隘的合作就逐漸形成了具有現實意義的人類社會合作的主流模式。
二、合作收益的構成
良好的合作不僅建立在對收益的合理分配上，而且需要盡可能使收益實現最大值。這就涉及參與合作的各個個體凈收益的大小，也就是要確保個體收益Ri大于個體合作成本Ci才能實現有效的合作。作為生產成本的Cp與交易成本的Ce共同組成了合作成本C，即C=Cp+Ce。當參與合作的個體數量不斷增加時，就會出現個體參與合作者被分攤到的生產成本開始下降（Cp/n）而交易成本（Ce/n）開始增加的情況。這就涉及一個成本均衡問題，也就是說，要想取得個體參與合作者被分攤成本的最小值，就必須考慮在單位生產成本與單位交易成本之間取得一個相對平均的值。以經濟學的理論觀點看，也就是實現邊際成本與收益的均衡。
由此可見，取得合作收益最大化的決定點是對合作的交易成本Ce的管控，而交易成本至少涉及四方面：防范成本Ce1，就是確保維護參與者個體私利的同時不侵犯他人的合法私利；信息成本Ce2，就是為促成合作而產生信息造成的成本；監督成本Ce3，就是監督約束合作參與各方履行承諾產生的成本；談判成本Ce4，就是取得合作收益后合理分配時會產生的成本。
綜上所述，為了達成合作并取得能令各方滿意的合作收益，就需要在維系合作關系的同時實現收益最大化，也就是需要同時實現收益的合理化分配和對交易成本的嚴格控制，這就對公共管理的設計與執行提出了很高的要求。從亞里士多德的“凡是屬于最多數人的公共事物常常是最少受人照顧的事物”可以看出，人類相對自私的天性注定了關注私益永遠多過公利，即使是參與公共合作，作為個體的參與者也常常更加看重自身能夠從合作中獲取的利益，而對于其他個體的獲利或公共收益有所忽略。因此，公共管理的施行不僅是促成合作的前提，也是控制成本、獲取收益及合理分配的核心。
三、公共管理實現合作收益的策略
（一）分清公、私域和公、私權界限，建立規范的合作秩序
篇5
關鍵詞：管理層激勵 投資決策 基準收益率
一、文獻回顧
（一）基準收益率相關文獻回顧
基準收益率是投資決策中用以衡量資金時間價值的重要參數，是投資者依據所在行業的歷史投資績效，以動態的觀點所確定的、可以接受的投資收益的最低標準水平，即投資者可接受的最小收益率。在企業中是由決策部門根據企業未來的發展預測和財務情況自行確定的，而且隨著條件的變化經常變動。當項目的收益率達到或超過該標準時，企業可考慮對這項方案進行投資；若低于這個標準，企業的資本將不用于該項投資，而轉向收益率更高的投資項目。
蔣紅華（2005）認為影響基準貼現率的因素主要有資金成本、最低希望收益率和截止收益率。企業應根據投資項目的性質、特點確定適當的貼現率，以客觀地評價投資項目的可行性，避免投資失誤和損失。王燕、康鋒（2003）具體分析了影響基準收益率的幾種因素，最后提出了確定基準收益率的方法和原則。其創新之處在于，明確指出來基準收益率與企業最低期望盈利率等指標的區別和聯系，并給出了計算基準收益率的方法和步驟。
（二）管理層激勵對投資決策的影響相關文獻回顧
Campbell etal（1989）研究表明當投資績效影響經理的能力或競爭力聲譽時，經理與股東的投資沖突就會出現，他們的模型表明在最優的激勵合同均衡時，經理是投資不足的。劉懷珍（2004）等研究了經理私人利益與企業投資行為的關系，通過建立模型發現，經理私人利益是企業過度投資行為產生的決定因素，顯性報酬只影響經理的努力水平而與投資行為無關。Jeffrey L.Coles（2006）指出高管人員財富對股票波動的靈敏度越高，高管人員就會做出風險更高的投資決策，更多的投資開發，更少的投資實務資產。Ryan and Wiggins（2002）則運用聯立方程檢驗了研發投資與高管人員激勵的內生關系。實證結果發現增長機會與股票期權的使用正相關，股票期權對研發投資有正的影響，而限制性股票對研發投資有負的影響。王艷（2005）通過理論模型推導出了如何設計最優股權契約來降低經理的過度投資問題，并考察了與經理過度投資相關的因素。羅富碧等（2008）運用上市公司2002—2005年面板數據，得出了我國上市公司高管股權激勵對投資有顯著正影響，并且股權激勵與投資滿足內生決定要求。
因此，在制定管理層激勵計劃時，需要權衡該計劃對公司投資決策的影響，應該根據實際的情況選擇恰當的管理層激勵模式，以避免出現損害公司價值的行為，并且把握好最優的管理層激勵強度，以使公司的投資水平處于最優狀態，這樣才能最好的發揮激勵機制的作用，提高企業價值和績效。
二、實證研究
（一）假說的提出
由前文可以看出，管理層激勵與投資決策之間有很強的相關關系，相關文獻主要都是集中在研究管理層激勵對投資不適當行為的效果上面，并沒有研究對投資參數和指標的影響，特別是像基準收益率這樣關鍵性的指標。管理層激勵會影響管理層做出有所傾向的投資決策，引起投資風險的變化，進而影響公司的總風險。基準收益率作為投資決策的重要指標和必須考慮的參數，管理層激勵必然也會對基準收益率產生一定的影響。管理層激勵雖然是作為解決委托問題而實施的方案，但是管理層激勵影響著管理層的投資行為，管理層可能會為了實現激勵的條件或者是為了得到更多的獎勵，將資金投入收益高的項目以期望得到更多的利益，那么一些收益少但已經超過公司資本成本的項目將不能得到實施，即管理層在實施了管理層激勵后會提高他們對項目的最低期望收益率，也就會提高基準收益率。即本文提出如下假設：
H1：實施管理層激勵會使管理層會提高基準收益率
不同強度的管理層激勵對投資決策產生不同程度的影響。如果對管理層實施越強的激勵，那么管理層就越有動機和動力選擇投資高收益的項目，提高自己的最低期望收益率。進而本文提出如下假設：
H2：管理層激勵強度與基準收益率成正比
（二）變量的選擇
在最優資本結構模型中，根據國內外研究狀況，本文確定了11個研究制造業行業資本結構的因素。變量說明表如表1。在計算公司債務資本成本時，本文選取財務費用中的利息支出/債務總計。
在管理層激勵強度與基準收益率關系的模型中，本文沒有選擇以往研究中用高管持有公司股份的比例來表示股權激勵的強度，因為管理層持有股份比例的高低并不直接反應該激勵方式對高管未來行為的影響程度，管理層持股比例高并不意味著由股權帶來的財富效應在其總薪酬中所占的比重大。因此本位采用股權激勵的股份數*（該公司年末收盤價——激勵價格）/管理層總薪酬+股權激勵的股份數*（該公司年末收盤價——激勵價格）來計算股權激勵的強度（IR）。
（三）模型的構建
基準收益率的測算模型
根據已有文獻的閱讀發現，采用資本資產定價模型結合加權平均資本成本的方法對基準收益率的測算具有更好的解釋力，既反映了不同資金來源的成本，也反應了風險。所以本文采用的模型如下：
K=Ke×（1-C）+Kd×C×（1-T）
其中：
K-基準收益率
Ke-權益資本收益率
Kd-債務資本收益率
C-資金成本優化值
T-所得稅稅率
資本資產定價模型：
Ke=Rf+β× （Rm-Rf）
其中：
Rf-無風險利率
β-系統風險系數
Rm-市場收益率
最優資本結構模型：
CS=a0+a1ROA+a2SIZE+a3TANG+a4TAX+a5NDTS+a6GW+a7STATE+a8IC+a9CR+a10CL+a11P+ε
管理層激勵強度與基準收益率相關性模型
Ri=b0+b1IR+b2BETA+b3SIZE+b4GW+b5ROA+b6STATE+γ
（四）樣本的選擇
本文選擇2009—2011年實施管理層激勵的制造業上市公司作為樣本，剔除了出現財務困境的公司、財務會計數據與指標缺失的公司、B股、H股的上市公司，剔除掉在同一年實施兩次以上的重復樣本，得出實施管理層激勵的制造業上市公司有49個樣本，其中實施股票期權的公司26個，實施限制性股票的公司21個，實施管理層持股的公司1個，實施股票增值權的公司1個。另外，作為配對樣本，本文在2009—2011年中選取與實施管理層激勵的制造業上市公司相對應的樣本（即行業、年份等都對應）。本文所用的數據來自銳思數據庫。
1、分析第一個假設
從皮爾森相關系數矩陣可以看出，所選取的變量間相關系數在顯著性水平0.05的條件下，不存在明顯的線性相關關系，可以同時進行多遠線性回歸分析。根據第一次回歸結果，剔除不顯著的變量，進行第二次回歸。
從表2的回歸系數表中可以看出，在5%的顯著性水平下各指標都顯著的影響資本結構，該模型的擬合優度為76.5%，可以說是較為完整的解釋了因變量。從VIF來看，數值均不超過2，可以說明這幾個變量之間不存在嚴重的多重共線性。前10大股東持股比例與資本結構負相關，原因在于控股股東持有的股權比例越高，就不希望管理層過多的負債導致增加公司財務風險，發生財務危機。實際稅率與資本結構負相關，雖然稅率越高，債務的稅盾功能就越大，但是一味的節稅而加大負債比例容易增大財務危機，公司應根據實際情況來平衡。公司的規模與資產抵押能力與資本結構呈正相關，這可以說明公司的規模越大、資產的抵押能力越強，就越有能力和信用度來籌集更多的債務資本。從回歸系數表中可得出： CS = -1.012 - 0.015CR
-0.411STATE-0.727TAX+0.079SIZE+0.249P 利用各指標的平均值，可以計算出最優資本結構值為0.3982。
本文利用利息支出/總債務來計算公司的實際債務資本成本，然后求得平均值，這樣計算出的2009—2011年實施管理層激勵的公司的債務資本成本為1.31%。
為無風險讓渡貨幣的報酬率，通常都是將各種類型的政府債券的收益率看作無風險資產收益率。本文采用2006年十年期國債年收益率2.92%來設定它。為資本市場的平均投資收益率。資本市場存在著充分的競爭性、有效性以及投資者追求收益最大化地動機，這些決定了資本市場有一個均衡的投資收益率。但是，在實踐中很難計算出這個均衡點。因此本文采用股票價格指數替代均衡投資收益率作為資本資產定價模型的平均投資收益率。由于股票價格指數的劇烈變動，在實際計算中采用一個比較長的時間段，用其平均價格指數收益作為的參考值。本文用2000—2006年的上證綜合指數平均收益率來設定它，通過計算為18.64%。
本文利用銳思數據庫中股票風險因子模塊中個股資本資產定價模型中β值的數據。其原理是通過線性回歸，選取過去一段時間某支股票的收益率和市場指數的平均收益率，回歸求得的系數就是β值。本文采用了以日收益計算的年度數據，按總市值加權計算β值。通過計算可以得出權益資本成本為18.62%。
將資本結構最優值、債務資本成本以及權益資本成本帶入基準收益率模型中可以計算出進行了股權激勵的上市公司的基準收益率為11.6%。
對照組：
根據前面同樣的方法可以求出
CS=-1.579+0.105SIZE-0.073CR
-1.515ROA+0.096TAX+0.424IC得出最優資本結構值為50.26%。債務資本成本為0.024%，權益資本成本為19.86%。基準收益率為9.89%。因此可以證實第一假設成立。
2、分析第二個假設
根據表3可以看出，基準收益率與管理層激勵強度呈顯著正相關（5%的顯著性水平下），相關系數為0.007，其結果與本文的假設一致。該回歸后的調整后的R平方為0.672，較為完整的解釋了基準收益率這個因變量。在控制變量方面，BETA值與基準收益率呈顯著正相關，相關系數為0.096，說明風險越高的企業期望的收益率也就越高；前10大股東持股比與基準收益率也呈顯著的正相關，相關系數為0.101，說明公司的治理結構對投資決策起到了重要作用，控股股東的持股比例能顯著的影響管理層的投資行為。SIZE與基準收益率呈顯著負相關， 相關系數為-0.016，這一部分原因在于規模越大的企業發展趨勢減弱，此時管理層可能希望降低企業的風險以維持發展，所以最低期望收益率會不如正在成長擴張的企業高。部分控制變量不顯著的原因可能在于本文選取的時間跨度不夠長，進行管理層激勵的樣本過少。
三、結論
本文通過對2009—2011年制造業中進行了股權激勵政策的上市公司作為樣本，包括深市和滬市的主板、創業板和中小板來研究管理層激勵政策與基準收益率之間關系。本文的實證結果支持本文提出的假設，得出了以下結論：
首先，實施了管理層激勵的公司會提高基準收益率。本文通過文獻回顧，在計算基準收益率的模型中選擇了資本資產定價模型結合加權平均資本成本法。目前來說基準收益率并沒有統一的計算模型，本文選擇這個模型的原因在于它既反映了風險、資金結構也反映了資金成本，相對來說解釋力比較強。本文通過兩次回歸得出了影響樣本資本結構的因素，計算出最優資本結構值，并將債務資本成本和權益資本成本帶入模型中計算出基準收益率。對比配對組的計算結果，能夠看出實施了管理層激勵的公司為了達到激勵的條件和得到更多的薪酬把資金流投向收益更高的項目。
其次，在前述結論的支撐下，文本進行了第二部分的實證研究，仍然運用回歸模型來驗證股權激勵強度與基準收益率之間的關系。實證結果表明，股權激勵強度與基準收益率呈顯著正相關，支持本文第三部分的假設，即實施股權激勵的強度越大，那么管理層設定的基準收益率就會越高。
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[7]王艷，孫培源，楊忠直.經理層過度投資與股權激勵的契約模型研究[J].中國管理科學，2006
篇6
［關鍵詞］收益管理;避免資源虛耗;動態定價
“收益管理”這個概念，由上個世紀70年代美國人提出，我國引入時間并不是很長。收益管理主要是針對有存儲限制的資產或者是對易耗品的收入管理，是一種為增加收入的定價優化策略。這個概念自從提出已在諸多行業中已成功應用，并從中獲益，逐步應用于服務產業。其中有很多成功的案例，究其原因，都是因為科學的、合理的應用了收益管理的方法和系統，使得這些企業用最短的時間，創造最大的利益。這就說明了，收益管理雖說是一門較新的技術，但只要掌握其核心理念，并將其服務管理系統科學應用于生產就是可以幫助企業實現利益最大化的。應用法則是:需求定價替換成本定價，差別定價替換統一定價。有價值，有潛力的顧客要做到為其保留產品。酒店行業一般將收益管理進行如下定義:把酒店的服務或產品，在最恰當的時間，用最滿意的價格，最暢通的銷售渠道，給最有潛力的客人，以此來實現酒店收益的最大化。通過“五個最”的組合，以市場預測、機動定價、優化價格、市場分析、控制容量以及超客房預訂作為實施法則，盡可能地避免酒店資源虛耗，深度挖掘市場的盈利能力，使得酒店收益最大化目標最終實現。關于收益管理，經常會有人誤解為它只有在酒店客房滿房的情況下才能發揮作用，其實不然。在酒店行業中，收益管理服務系統科學合理應用，無論酒店滿房與否，這門技術都可以發揮其作用，實現收益最大化。譬如:動態定價、差別定價、價格優化及容量控制等等，都是基于市場細分、產品價值、定價及預訂控制技術，完全不受客房出租率的影響。此外，從收益管理本身來講，房價和客房出租率二者互動、融合才是檢測酒店收益管理的硬指標，而不是其他。在酒店經營指標中，有且只有這個指標，才能全面地、有效地反映客房收入水平。因此，酒店行業管理者應認識到這一誤區，了解酒店應用收益管理的必要性及重要性。那現在的問題就是，如何使收益管理在酒店行業中起到促進收益最大化的作用呢?現分析以下幾個方面，僅供參考。
1．細分酒店市場，以支付意愿為依據實行差別定價
酒店定價是門學問，要想科學的、合理的根據市場需求，結合酒店自我定位，針對不同的消費群體來定價，實現酒店利益最大化，就必須得經過嚴謹的市場調查，長遠的站略目光以及科學可靠的服務管理系統才可以實現。所以，細分酒店市場，以支付意愿為依據實行差別定價是首先要解決的問題。
2．需求預測，是把握市場未來走向的依據
酒店客房屬于易逝性產品，市場彈性大，消費主體也有很多不可控因素。酒店銷售部門如不能準確應用收益管理服務系統，把握市場需求前景，在設定房價分配中出現偏差，不僅僅會損失潛在收入，造成資源虛耗，而且還可能會導致顧客流失。需求預測是在歷史數據采集的基礎上科學分析，使得酒店管理者能準確把握市場需求，增強對市場的判斷力。為了能夠更加精確地預測某個時間段的需求，酒店管理者需要各種市場歷史數據，譬如:銷售價格、NoShow率、取消訂房數以及超訂量等數據都可以從酒店PMS系統中獲得。此外，酒店管理者還應清楚顧客歷史消費行為模式，歷史事件、平均停留天數、競爭者信息、細分市場消費情況及客源結構比等情況，為市場未來情況的分析提供依據。事實證明，通過需求預測，可解決下列問題:1．動態價格制定更加科學、合理;2．某時間段的訂房量科學預測，控制容量和定價，以此提高單房收入;3．在市場需求旺期，有效制定超預售比例，實現酒店利益最大化。
3．制定定價策略，實現價格優化
在酒店行業中，定價不可能像某種商品一樣，價位基本長時間保持不變。反之，只要是市場需求，只要是能夠讓酒店實現利益最大化，滿足不同層次消費者需求，就可以隨時調整價格，制定科學合理的定價策略，實現價格優化。一般來說，各個酒店定價法有多種形式，這里提到的有以下六種:(1)根據客房類型進行定價;(2)根據旅游淡旺季進行定價;(3)根據預定時間長短進行定價;(4)根據目標顧客的不同進行定價;(5)根據預定客人的多少進行定價;(6)多種方法同時使用。4．增強客房超訂的合理性，避免資源虛耗超額預定的合理控制，是指在市場需求的范圍內，酒店在預定房間時，一般不會按房間的實際數字預定，而是在一定比例內超額預定。這是因為，消費者在預定房間和實際入住房間之間可能存在有臨時取消預定的情況，如果按房間實際數字預定，會造成酒店的資源需耗，減少酒店的利潤。但是，如果超額預定太多，造39閆娟，等．試論收益管理在酒店行業中的應用邏輯分析［J］．陜西廣播電視大學學報，2019，(4)．成已預定的消費者無法入住，也會給客人帶來諸多不變，影響酒店聲譽。所以，如何增強客房超訂的合理性，避免資源虛耗，是很值得思考的問題。目前使用的是以下幾種方法:(1)電話提前確認。酒店行業在預定房間之后會有一項工作就是在消費者即將入住的前一天會派專人打電話確認是否能按時入住，這樣做的好處就是能及時清楚消費者動態，進一步穩定房源，如果發生消費者臨時取消入住的情況，可以及時二次銷售，有效的調配資源，實現利潤最大化。(2)預收保證金。隨著五一、十一等國家法定節假日以及學生寒暑假等各個旅游高峰的到來，酒店房間會出現一個較為短暫的，但相對集中的預定周期，在這個周期內可以采取預收保證金的方式來預防過多的已預定房間臨時取消的狀況。同時可以有效的進行資源配置。(3)適度調整價格。在有大型會議、集中培訓、盛大節日等諸如此類的活動期間，酒店房間的預定容易出現“爆棚”的現象，在此期間的房間價格就會和一般情況下的房間價格有所不同，因為這個時間段的核心已不是價位問題，而是是否有房源的問題，所以大部分酒店會采取適度提升價格的方式，只要是在消費者能承受的經濟范圍內都是可以接受的，酒店也能因此能大幅度的提升利潤。(4)合理利用高級別套房。在酒店行業中，像總統套房、別墅等高級房型一般入住率相對較低，我們在實施價格定位時，應該適當的調整，讓此類房型提升入住率，有效的減少資源閑置，有效提升酒店利潤。
［參考文獻］
［1］李永超．基于收益管理的復合預測研究［D］．大連:大連理工大學，2013．
［2］張建城．收益管理預測系統的研究和開發［D］．南京:南京航空航天大學，2005．
篇7
關鍵詞：商業房地產；收益率；運營管理模式
中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03
商業地產的營業模式決定了商業地產要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產的收益方式。從經營規模上也區別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業房地產是一個綜合的房地產運作形式，要從投資和開發上區別于傳統的地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。
1 商業地產的運營管理
應該在最大程度上提高房地產的租賃收益以及品質的價值，將現代房地產理念加入傳統的經營項目當中。統一地將這些元素結合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產項目，從而逐漸從“商業管理”發展成為“物業管理”，從而逐漸增強核心競爭統一化標準運營模式是商業地產發展的關鍵，在運行管理上的統一最主要的就是開發商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統一步驟的經營管理工作。把傳統的經營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業物業是一個綜合性非常強的復合商業物業，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內容，有統一規劃、統一營銷、統一售后服務管理、統一品質監管和物業服務。為以后的統一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業地產是否能成功的成為城市商業圈中心的重要執行措施。所以執行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業規劃是商業項目成功的運營基礎。
2 商業地產運營與收益的常用模式
2.1 只售不租，出讓產權
通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產權，這種經營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產開發商都在日常經營過程中降低了自己的置業門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業地產都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產權類商業地產商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產開發商也是以一個物業為整體進行整體開發的。通過對類型的商鋪的科學規劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。
2.2 只租不售
而單純地出租而不銷售的好處就是房地產的產權一直在開發商手中，開發商可以將產權進行抵押貸款，待產業增值后再繼續出售，這樣做也會將整個地產都納入資產運作的范圍內，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執行自己商業地產的經營風格。
2.3 又租又售，部分租，部分賣
將銷售和出租結合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產權作為投資資本進行再開發，還可以同商家進行聯營，以物業為入股股本參與整個地產的運營當中，也可以合作經營。除此之外，還可以通過物業和其他工作單位成立商業經營公司，專門為經營商業物業，同時以租賃的方式從業主手中取得商業物業的使用權，同時還能獲得產權的租賃收入和合伙經營搜如以及物業增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產商的強強聯合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產應用到了極致，并且利用商業地產的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業進駐萬達房地產，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩定的現金流，而商家則是節省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始
投入。
3 商業地產運作中存在的風險
商業地產和住宅地產區別在于商業地產的資金周轉較慢，需要整個環節都不能有差錯，才能形成一個完成的商業模式，也能保證這個商業環節上的開發商、投資者、經營者、物業都能得到自己應有的利潤。主要的經營環節包括了開發、銷售、招商、經營和管理幾個工作環節，這幾個工作環節中每一個都有著非常緊密的聯系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產的區別，同時商業地產的風險也是比普通房地產大，通常會有以下幾個風險：
3.1 宏觀調控的風險
因為現在如今房地產的開發非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經多次出手調控，例如上海市就已經針對這種情況進行詳細的法規規范，同時要明確商場的產權以及分割轉讓的明細標準，并且規定商鋪必須在有產權證的時候才能夠開發、使用和轉讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發商的行為進行了具體的規范。
3.2 行業規劃失誤的風險
行業規劃具體指的是對某一個地區的產業、地區以及人口等方面內容的安排或者計劃，這種規劃屬于法律法規范疇內的，具有一定的強制性，如果出現宏觀上的規劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業也應該在當地開發商業地產的時候應該熟悉當地的政策法律法規，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業地產開發活動很大程度上是以來市場調查等商業活動，但是在法律的角度上來了解城市發展的政策傾向也會起到很大的作用。
3.3 租金價差帶來的風險
開發商在賣出商鋪之后，消費者和小業主們委托開發商經營該商鋪，而開發商則是將整個商業地產交給大型商業地產進行統一經營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規劃階段就要規避法律風險，并且按照市場的需求和規律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業地產有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業信譽，維護企業品牌。
3.4 大型商鋪因為投入高而產生的經營風險
如果幾個大型的上家在長期的承租期間內因為自身的經營管理不善而無法繼續經營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發商無法支付固定的收益給業主，因此開發商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據商鋪的行業前景、資質一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經常忽視商家整體的精神風貌和影響商業信譽和形象，也會因此造成商業布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。
3.5 售后包租過程中可能存在的風險
通過公平的法律法規確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發商采用委托經營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業主除了和開發商簽訂購房合同之外，開發商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發商要特別注重委托經營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。
3.6 產權分散所帶來的風險
開發商也要公平公正的分配整個商業地產的商業布局，保證在產權上不要和經營者產生糾紛和矛盾。針對這一問題開發商可以在進行分割的過程中成立業主委員會，通過業主委員會對商場未來經營管理進行總體性的規劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產權能最大限度的避免后期發生
糾紛。
3.7 物業管理中存在的風險
在商業物業當中單獨成立的物業委員會的困難很大，而且管理內容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業地產的管理費可能因為經營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發商產生了糾紛，這是物業的管理水平問題就體現了出來。而且很多不同形態的物業也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發生物業糾紛的概率。
4 結語
綜上所述，商業地產的已經在我國開始有了很大程度的發展，不僅是已經進入的房地產開發商還是新參加的開發商，都是處于探索階段。商業地產是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業地產開發商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發出具有市場競爭力的產品，在進行項目開發之前要做好可操作性研究和規劃設計， 商業地產的經營周期很長，在進行經營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產業鏈，才能實現良好的運行，取得預期的效益。
參考文獻
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篇8
關鍵詞：新金融工具準則；上市銀行；影響
一、新金融工具會計準則對我國上市銀行收益的影響
（一）對上市銀行利潤的影響
全面實施新會計準則以后，將給商業銀行損益確認的標準帶來根本性的改變，最顯著的就是金融機構所持有的金融資產、金融負債的公允價值的變化要直接計入損益或權益。金融工具的價值受到利率、匯率、價格等指標波動的影響，隨著商業銀行衍生金融工具交易量的大幅增加，勢必造成期末利潤的波動性增加。同時，根據新準則，銀行持有金融資產的收益和損失不是在報告期末反映，而是要立刻確認，這將縮小商業銀行盈余管理的空間。
（二）對上市銀行不良貸款的影響
在不良貸款方面，新準則改變了貸款按五級分類計提減值準備的傳統做法，減少了人為因素對減值準備計提額的影響。相比之下，未來現金流量折現法更具有相關性與客觀性，也更符合會計信息對外披露的要求，但是在操作上難度也更大。由于減值準備是商業銀行經營利潤的備抵項目，所以對減值準備計提的規定使得銀行利潤的可控性進一步下降。同時，也帶來了有關銀行的不良貸款余額及新增額是否會發生異動的疑問。由于新準則初始運用，貸款減值準備計提方式的改變究竟會給計提準備帶來多大的差異，目前還沒有具體的數據，因此，對銀行損益和收益的影響程度尚不能準確評判。
（三）金融資產轉移使上市銀行收益復雜化
在終止確認中，銀行針對金融資產和負債轉移由此引起的損失和收益的確認，有兩種可選擇的方法，即確認、調整當期損益并先在權益項目中列報或者待金融資產出售后再計入損益。以上述方式確認的損益與按收入費用相配比的傳統模式確認的損益共同組成了銀行的最終經營利潤，這不僅不符合傳統會計的權責發生制原則，而且使銀行期間凈利潤的內容更顯得復雜化。
二、新金融工具會計準則對我國上市銀行風險管理水平的影響
（一）對上市銀行利率風險管理能力的影響
全面引入公允價值后，銀行會計核算將與復雜的資本市場和宏觀經濟環境更為緊密地聯系在一起，市場環境的變化對銀行的影響將會通過會計信息反映出來。當市場利率水平變化時，金融工具的重估值隨之發生變化，進而導致銀行的財務狀況和盈利能力產生波動。因此，公允價值的全面引入要求銀行對宏觀經濟和市場環境具有較強的預見能力，這種能力具體反映為銀行的利率風險管理能力。從風險的角度看，公允價值計價屬性的引入，不僅僅是一項會計準則的變化，而且會給商業銀行風險管理觀念、風險控制技術手段帶來一次巨大的變革。
（二）對上市銀行信用風險的影響
在國有銀行的存款賬戶中，存在著大量忠實而低成本的居民儲蓄存款。這些存款對市場利率的變化不太敏感，流動性較低，而對國家聲譽的依賴性很強，雙方形成了強大的資本聯盟，是私有銀行和外資銀行所不能比擬的。國有銀行股份制改革上市后，國家有關部門和國有絕對控股集團成為這些銀行的超級大股東，所以即使在國有銀行上市后，這一部分的資本仍然非常穩定。但是，新準則的實施特別是公允價值計量模式在國有銀行的廣泛應用及其財務報表的充分披露，將導致損益的波動迅速反映到財務報表之中，擴大銀行業績的波動效應。更為突出的是，隨著銀行經營業績的下降及隨之而來的金融資產貶值，尤其在我國目前這種特殊的資本結構情況下，將嚴重影響銀行的聲譽。聲譽的損害使核心存款持有者對改制銀行信心劇烈惡化，那么這些存款就會退出核心存款行列而轉變為一般存款。如果在現有銀行體系中盲目采用公允價值計量，可將單個銀行的損益變動升級為銀行系統的信用風險。三、新金融工具會計準則對我國上市銀行監管的影響
（一）對金融監管的影響
從銀行穩定角度看，銀行信貸質量要在準備金中得到體現，不僅要求對已經發生的損失計提專項準備，還要對可能發生的損失計提一般準備。而新會計制度要求，銀行有客觀證據表明該金融資產發生減值的，才應當計提減值準備。計提準備金是資產面值與未來全部現金流量貼現值之差，這與銀行內部會計制度預測到的貸款組合發生的損失不一致，也與銀行監管的審慎性要求在一定程度上是矛盾的。新會計準則的實施會改變權益的范圍，使監管資本計算的范圍也要做相應的調整。特別是部分未實現的利得或損失將計入資本公積，使得監管資本偏離了審慎的要求，不符合會計謹慎性原則，所以監管部門有必要根據新會計準則的會計數據實時對監管資本的計量范圍進行調整。主要涉及負債和權益分類，可供出售資產、公允價值選擇權以及現金的流套期的會計處理等方面對監管資本的影響。同時，由于資產負債項目的變化與衍生工具的表內核算，計算加權風險資產時信用風險與市場風險的組成部分也發生變化，監管部門應對權重和轉換方式進行適當的調整，在審慎的前提下在會計資本和監管資本之間建立必要的聯系機制。
（二）對上市銀行自身會計監管的影響
1.銀行在公允價值運用中，由于客觀計量和主觀因素會導致會計信息失真問題產生，進而影響會計信息披露的質量，這樣對會計監管提出了更高的要求。客觀因素的影響可以通過修改監管資本計量范圍的方式進行解決，但是要剔除會計人員主觀因素的影響，使公允價值能得到真實的反映，則需要在會計監管方式上進行創新。銀行業監管部門要積極推進商業銀行按照巴塞爾新資本協議的要求，加快開發內部評級法并進一步建立和完善正向激勵與嚴厲懲罰并重的激勵約束機制，加強對相關會計人員職業道德與專業素質的管理，密切關注會計信息的變動情況，切實防止會計核算方法的濫用，逐步完善銀行會計信息披露機制。2.對會計監管隊伍質量提出了更高的要求。新準則非常復雜，要求更高，它的實施對銀行業的會計核算和會計監管將帶來巨大影響，很好地理解銀行的會計要素及其處理方法是非現場監管分析和風險評級的必要條件。而現階段的會計隊伍和監管隊伍的自身素質令人擔憂。所以，開展對銀行業務的會計核算，特別是對金融工具確認與計量方面的培訓顯得尤為重要，十分緊迫。監管部門要開展專題培訓，切實提高會計監管人員分析商業銀行財務狀況及風險狀況的水平，提高銀行會計監管能力。
（三）促進了監管協調，解決貸款損失準備的會計處理和稅收政策
按照新準則的要求，公允價值計量部分業務時，需要對未實現的損益進行確認，與稅務部門據實納稅的基本原則存在著一定的矛盾，會影響銀行的各項稅收負擔。此外，我國會計制度、稅收制度以及監管當局對貸款損失準備計提的要求也不完全相同，監管部門應與財政部、國稅局加強溝通和協調，明確未實現損益納稅的稅收政策、貸款損失稅前的抵扣標準等，以更好地促進商業銀行的穩健運行和可持續發展，實現監督標準和會計標準良性互動，使金融監管和會計監管協調發展。同時，應當改進和完善多元化的金融監管體制，加強銀監會與人民銀行、證監會、保監會在金融監管方面的工作協調，合理劃分各監管機構的監管范圍和職責。
四、新金融工具會計準則對我國上市銀行金融風險形成的影響
金融市場的迅速變化和監管機構自身能力的不足，導致我國目前的金融監管與現實之間還存在著相當大的差距，使得金融機構普遍存在管理層道德風險問題。由于存在政府公開或隱性的擔保，資本實力有限或者監管乏力的金融機構往往會在利益驅使下傾向于投資高風險領域，導致資產的泡沫化。資產泡沫化的微觀機制在于金融中介將投資集中在股票、債券和房地產市場，而宏觀經濟態勢和微觀經營主體對經營前景的錯誤預期以及各種基金、保險和投資銀行機構的大量出現，再加之全球電子交易系統和國際游資跨越國界的迅速移動，都在一定程度上助長了資產泡沫的加速生成、積累與演化。當資產泡沫化出現“風吹草動”跡象的時候，由于公允價值的計量模式會將這些金融風險放大，將進一步減少國有銀行的核心存款。同時，銀行的信用風險也迅速加劇。銀行以及其它金融機構的財務狀況會由此迅速惡化，很可能陷入經營困境，甚至破產。而銀行在經濟生活有的風險分擔機制，此時就會轉換成風險聚積效應，促使投資與信貸活動的終止。政府也會因援救倒閉或瀕臨倒閉的金融機構而支付巨大的財政開支，從而誘發貨幣危機。這樣，就會同時出現銀行業危機與貨幣危機，并相互加強，相互交織，最終加劇金融危機的演化進程。
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關鍵詞:收益模式物業銷售物業租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。
所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。
資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。
收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。
流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產公司案例分析
1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產發展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內地的長遠發展潛力,最初崇尚開發中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產公司”的榜首,堪稱香港的“地產巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉”的經營策略,以物業銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數據的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。
新鴻基地產公司收益模式變遷
分析一:物業銷售與物業租賃收益模式的結構變化據相關數據表明,“新地”總資產(按照建筑面積計算)中,已租賃物業比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(包括“待銷售物業”和“待租賃物業”兩部分)持平。這表明香港房地產業進入成熟期以后,“新地”明顯轉變了其發展初期以物業銷售為主的收益模式,選擇物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。
另外,“待銷售物業”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%。“待投資物業”基本經歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產市場周期循環的上升階段,物業價格指數超過租金指數大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業物業、寫字樓、工業物業的價格指數都達到了歷史最高點。亞洲金融危機發生后,香港房地產市場進入了周期循環的下降階段,房地產價格指數快速下跌。“新地”在周期循環的上升階段,積極的削減“待租賃物業”的比率,將更多的資金周轉用于“待銷售物業”,因而在房地產價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進入周期循環的下降階段后,“新地”則在收益模式上進行了靈活的調整,通過將部分“待銷售物業”轉變為“待租賃物業”以及尋找更多的物業租賃投資機會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。
分析二:在建物業和已租賃物業的類型結構“新地”在建物業和已租賃物業中,各種物業類型所占的比率情況(按照建筑面積計算),圖略。在建物業以住宅為主,工商綜合的結構變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業類型則相對保持穩定。商業物業在所有的物業類型中占據了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內。由此可見,雖然“已租賃物業”的總量在總資產中保持了快速增長的態勢,但是其物業類型的構成卻保持了相對的均衡發展態勢。
分析三:收益穩定性分析據相關數據表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現出快速增長的趨勢,并于1998年達到最大。雖然1998年后,租賃物業的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機后租金大幅下調,所以總租金收入也略微下調。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調相比,這一期間的銷售收入則經歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達到歷史最高點后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發生亞洲金融危機以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進一步計算表明,考查期內“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標準方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補了銷售收入強烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業租賃收益模式有效的穩定了“新地”的總收益,降低了公司的經營風險。
案例分析小結
案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經營績效有四個顯著特點:第一,物業租賃在總資產中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變;第二,租賃物業中,各種物業類型的結構保持穩定,商業物業、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態調整銷售和租賃物業比率,“新地”適應了房地產市場周期循環的變化;第四,在混合型收益模式下,穩定的物業租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經營績效、降低了公司的經營風險。
綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉”為經營理念的公司,在不斷發展的過程中,其收益模式經歷了由單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變的過程。
筆者認為,房地產市場發展階段的演進是造成企業收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產市場進入成熟期后,商業地產的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產金融市場的成熟、房地產周期循環等特征的出現要求企業能夠更為快捷的適應市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優勢表現為如下四點:
在房地產周期循環中,企業可以根據房地產價格和租金的變化,調整物業銷售和物業租賃比率,提高了企業的經營靈活性,公司總體的市場風險降低。
企業享有部分物業的所有權,因此在成熟的房地產金融條件下,企業資產流動性增強,即保證了資金周轉的速度,又可以控制流動性風險。
增強了企業收益的穩定性,改善了公司的經營績效。
為企業預留了創造品牌價值的機會。
香港經驗對內地房地產企業的啟示
香港房地產企業發展的經驗表明,只有在轉軌期間選擇正確的收益模式,企業才能更好的適應產業成熟發展期的要求。為此,筆者認為內地企業應該積極應對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產企業應在成熟發展期到來之前,適當增加物業租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業物業、寫字樓等需要產權統一的物業類型,也要堅定的選擇物業租賃收益模式。再次,在成熟發展期的房地產周期循環中,企業應靈活的改變投資策略,從而最大限度的發揮混合型收益模式的優勢。總而言之,本文的結論表明,雖然物業銷售和物業租賃收益模式各具優勢,然而混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面所具有的優勢,使其成為尋求可持續發展企業的最佳選擇。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產；開發項目；投資收益；管理
中圖分類號：F416 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01
房地產開發項目具有投資大、周期長、工序復雜、資金周轉慢、風險大等特點，這些特點就決定了房地產開發項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發項目一般都是一次性的。因此必須在房地產開發項目投資前和投資后進行項目收益管理。本文根據自己的經驗和體會，要做好房地產項目投資收益管理，應從下四個方面進行。
一、構建適合企業的投資收益測算模型
建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標和實施效果的評價建立標尺；規范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。
中鐵二局集團房地產開發有限公司主要是承擔舊城、小區開發及土地整理等業務，屬于銷售型物業投資收益模型。對于銷售型物業的經濟評價指標很多。歸結起來，其核心指標關注兩個，靜態指標為銷售利潤率，動態指標為內部收益率。要得出上述指標，將形成項目利潤表、現金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關鍵節點表、銷售回款進度表、投資估算及投資進度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規劃指標，應作列表反映，為相關測算提供基礎信息。
二、構建項日收益評價體系
項目從征地到建設驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環節的項目收益評價最為重要，這個環節用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業都有一些核心經濟指標與輔助經濟指標，它們用來檢測項目是否給企業帶來收益。
企業建設成立前會對所有指標設置基準值，企業分析所有指標對于企業的重要性，然后設置每一個指標在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準值進行對比，然后依據相關規則，對所有指標打分，從而建設成立項目收益評價體系。
三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段
3.1 征地階段投資收益管理
征地階段非常重要，關系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數據，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關的內容。
（1）全面理解目標項目的規劃條件和設計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標是重點要注意的地方。這三個指標之間既互相聯系又互相限制約束。
（2）認識和價格相關的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設置的情況；④了解項目內外所有配置。
注重隱型成本。①開發土地內房屋拆遷需要的成本；②項目建設范圍周邊環境治理和市政設施建設需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。
做好風險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進行，需要對一些因素進行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯系，根據它們之間的聯系對項目競買底價進行分析。
3.2 策劃階段投資收益管理
策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產品、項目、客戶進行詳細的定位。這一階段重要作用是對預備方案進行篩選，然后確實最合理的設計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細的數據，確保決策準確。
此外，還有項目的配套設備的標準，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準確測算項目投資的項目配套設備。
3.3 方案階段投資收益管理
方案階段重心是在符合規劃指標要求的基礎上，依據項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規劃中的投資收益更深的測算。
3.4 定價階段投資收益管理
項目進行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確。現在大多數房地產企業定價的時候運用的方法是競爭導向法與需求導向法，但是項目進行是分批進行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據成本導向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。
3.5 結案階段投資收益管理
這個階段中心工作是對整個項目進行總結，得出經驗和教訓，對整個項目收益進行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進展報告與好的經驗都是在這個階段完成的，進展報告與好的經驗的制作過程中要認真的對每一個數據進行統計，并且把每一個數據表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎。
四、建設成立投資收益管理的組織機制
項目投資收益管理是一個復雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統一管理、分頭負責的組織機制。
