房地產項目可行性報告范文

導語：如何才能寫好一篇房地產項目可行性報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分　房地產項目建設可行性

第三部分　房地產項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、房地產估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

第四部分　房地產項目產品規劃方案

第五部分　房地產項目建設地與土建總規

第六部分　房地產項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

第七部分　房地產項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

第八部分　房地產項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱房地產時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項房地產活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分　房地產項目財務評價分析

第十部分　房地產項目財務效益

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按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

1)項目概況。

項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2)市場分析和需求預測。

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3)規劃方案的優選。

在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

4)開發進度安排。

對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

5)項目投資估算。

項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6)資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7)財務評價。

財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

8)風險分析。

風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9)國民經濟評價。

國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

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決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三) 數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊

數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。 三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

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項目投資可行性研究報告模板【一】第一部分 投資項目總論

總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

第二部分 投資項目建設可行性

第三部分 投資項目市場需求分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

第四部分 投資項目產品規劃方案

第五部分 投資項目建設地與土建總規

第六部分 投資項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

第七部分 投資項目組織和勞動定員

在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

第八部分 投資項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

第九部分 投資項目財務評價分析

第十部分 投資項目財務效益

第十一部分 投資項目風險分析及風險防控

第十二部分 投資項目可行性研究結論與建議

項目投資可行性研究報告模板【二】房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

第一節 可行性研究的概念和作用

一. 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。

我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

二. 可行性研究的作用

(一) 可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。

(二)可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。

(三)可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。

(四)可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。

第二節 可行性研究的階段工作

一.可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。

(一)以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

(二)初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。

(三)詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

(四)可行性研究階段工作精度表

第三節 可行性研究的內容

一. 可行性研究報告的結構

一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵劑?霾糠幀?

二. (一)封面:一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

(二)摘要:它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

(三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

(四)正文內容:它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容

1.項目概況

主要包括:項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明);

2.市場調查和分析

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。

3.規劃設計方案優選

在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。

4.開發進度安排

對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。

5.項目投資估算

對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的準確性。

6.項目資金籌集方案及籌資成本估算

根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

7.項目財務評價;

依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。

8.不確定性分析和風險分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

9.可行性研究的結論

根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。

10.研究人員對項目的建議

對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

(五)附件:它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件(如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。

(六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括:項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

二.可行性研究報告的項目投資預算

一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容:

(一)營銷開支概算

1.項目前研究及可行性研究的開支

2.項目策劃的開支

3.銷售策劃的開支

4.廣告開支

5.項目公司日常運作的開支

6.項目及企業的公關開支

(二)工程開支概算

1.用于工程勘探的開支

2.用于吹沙填土、平整土地的開支

3.用于工程設計的開支

4.用于建筑施工的開支

5.用于設施配套的開支

6.用于工程監理的開支

(三)土地征用開支概算

1.政府一次性收取的標準地價

2.用于拆遷補償或青苗補償的開支

3.影響公共設施而出現的賠償開支

(四)金融成本開支概算

1.外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出

2.貸款引起的利息支出

3.各項保險開支

4.稅收和行政性收費

5.不可預見開支

第四節 可行性研究報告的編制

一.房地產項目可行性分析常見誤區

1.誤區一:一個標準的效益分析

如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。

2.誤區二:先入為主的可行性研究

縱觀國內多數失敗的大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津;在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調子:引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

a.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。

b.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

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【關鍵詞】 成本控制；房地產項目；經濟效益

房地產業是國民經濟的重要支柱之一，隨著我國房地產市場的交易漸趨成熟，房地產行業競爭也越來越激烈，房地產企業要想在房地產市場占有一席之地，保存自己的競爭力，就必須從項目中獲得更高的利潤；而要想獲得盈利，必須要加強成本管理，實現真正的成本控制。本文通過分析房地產開發項目的各個重要階段及每個重要階段發生的主要成本，探討在房地產開發項目的整個過程中成本控制存在的問題，并對這些問題提出了相應的對策建議，以期房地產企業能實現項目的建造成本和營運成本的全面監控，降低房地產項目的總成本，最終實現房地產項目的經濟效益的提升。

一、房地產項目的成本構成

在房地產開發商的角度來講，房地產項目的成本即為對建設項目的投資費用。房地產項目的成本控制對于成本管理來說，是一個重要的環節，同時也是保證開發商能順利完成在既定成本預算下目標的實現的重要手段，是房地產開發過程中降低產品成本、提高房地產企業的經濟效益的必要方法。

1.項目前期決策階段的成本

項目的前期準備階段是一個項目的定位時期，一般是在對房地產項目進行市場調研的基礎上，開發商選擇和確定投資方案的過程，包括可行性研究、基于可行性研究的決策。一般來講，開發商首先需要從經濟和技術的角度分別論證擬建項目的必要性與可行性，然后基于以上的分析，對不同的建設方案予以比較，最后做出選擇與決策。建設項目的決策階段需要對項目建議書、可行性報告、設計任務書進行確定并編制投資估算。項目開發階段的成本主要包含了土地成本、土地建設成本、設備配套成本及一些其他的費用支出。

2.項目的設計階段的成本

項目決策之后，就是初步設計和施工圖設計以及工程的招標階段。由于對于項目的設計是對于整個項目的總體設計，會貫穿于項目的全周期，包括后續的施工階段；因此雖然設計階段的成本占比不大，但是對于整個房地產項目的總成本控制起著至關重要的作用。

3.施工階段的項目建設成本

項目的建設成本在整個項目成本中占比較大，一般包括進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等。

4.財務費用

房地產開發的財務費用包括籌建項目的各種費用、為了進行房地產項目開發，開發商籌集資金的財務費用等等，這也需要耗用大量資金。

5.項目建設中的管理運營費用

項目建設中的管理運營費用所包含的范圍比較廣泛，一般來講，管理運營費用包含了開發項目中所有管理人員所發生的費用，即在房地產開發過程中，從前期準備到項目完成最后交付使用前所發生的各種費用。

6.各相關品類的稅收費用

房地產的開發項目一般會不可避免地產生各種稅收費用，通常括了企業所得稅、房產稅、營業稅及營業附加稅以及印花稅等。

二、成本控制原則

1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控制，因為對于一個房地產開發企業來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發生的特定耗費有關；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。

2.經濟效益原則。成本控制的出發點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預算的成本范圍內完成項目的開發，最終為房地產企業帶來經濟上的效益。因此，房地產項目的成本控制應當以項目的經濟效益為中心，以在最小成本費用下實現服務質量最大化為目標。

3.目標成本控制原則。房地產項目必須以目標成本為依據，嚴格去監督在開發過程中企業的各項成本費用支出；目標成本一般是基于對企業的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內部實際情況及外部市場環境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標成本的決策。

4.動態控制原則。房地產項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據施工過程的進展情況進行相應的調整。例如：在項目的綜合分析決策階段應該結合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風險性；而在設計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產品在交付使用后，能否達到其所期望的功能而進行限額設計；在施工階段則需側重于各項成本的實際支出情況，并結合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現進行成本控制的動態調整。

5.責權利相結合的原則。在房地產項目開發過程中，項目經理、技術人員、業務管理人員以及其他人員都有在規定范圍內決定費用開支與否以及開支多少的權力；同時，各管理部門、施工單位和相關人員又負有各自的成本控制的責任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業績進行考評，并將最終的項目經濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內在動力而形成激勵機制。

三、房地產項目成本控制中的問題

1、成本控制理念落后

有些房地產業管理者常常只顧及招攬眼前的項目，而忽略了對成本控制的范圍、目的及手段等的思考，缺乏長遠發展的眼光，這對于房地產企業的長期發展是不利的。而有些管理者雖清楚了解成本管理的必要性，對成本控制的科學方法及規范性的思路卻并不明晰，將成本高低作為衡量成本控制效果的唯一依據從而只是一味地降低成本費用，這對于房地產開發的經濟效益及目標達成是不利的，因為項目的立足點是在既定的目標下實現成本費用的最小化，如果只是一味地壓縮成本而導致項目預期目標無法達成，這無疑會對房地產商乃至整個項目都產生重大的不利影響。

2、項目設計階段缺乏嚴格的成本控制

項目設計階段是工程進行成本控制的開始，是把經濟和技術進行綜合考慮而對項目后續進程產生導向性作用的一個過程。有效的成本控制應該從初步設計階段就開始，但是我們看到的現實情況是，很多項目開發單位在設計階段不能很好地協調好項目的經濟性與技術性，在初步設計階段表現出過分偏重于技術方面而忽視了項目的經濟效益。這樣往往會造成房地產項目成本控制達不到既定目標，使得項目造價偏高。

3、成本控制方法和技術落后

許多房地產企業在進行成本管理時運用的技術和方法比較落后，導致開發商不能對項目的成本與進度進行同時的動態控制，也不能適時地選擇與使用成本信息，這在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目標成本，再將目標成本轉化為標準成本，成本控制應該結合產品的生產過程，如果沒有提供足夠的信息反映設計、施工或者經營過程，會容易誤導目標的制定，顯然這種不系統的控制方法已經不適應現在競爭愈演愈烈的房地產市場企業成本控制的需要。

四、房地產項目成本控制的對策及建議

在房地產項目的前期決策階段應該著重考察投資環境，結合所處的地域分析擬投資房地產產品的市場價值，考慮項目的各項經濟技術指標和市場配套情況等；在可行性研究階段應聘請專業的投資咨詢機構，明確項目的合理規模、建設標準、平面布置方案以及重要設備的選擇。在設計過程中可進行限額設計，在材料設備采購時，按照就近原則，選擇成熟可靠的材料和設備。在工程的施工階段應該減少設計變更，盡量避免施工中重大設計變更；同時選擇正確的材料供應商。

項目的設計階段應用價值工程的原理，將事后的成本控制變為事前積極的成本預控，對成本費用進行監督。在設計過程中，應注意保持技術和經濟上的平衡，既不能只看中技術與既定目標的完成而忽視項目的經濟性；又要反對一味地強調節約成本而忽視了目標的達成和項目的技術性。

此外，由于許多項目開發商的設計階段會忽視項目的經濟效益，因此擇優選擇設計單位以及設計方案顯得尤為重要。房地產商可以提高設計單位的準入門檻，選擇比較有實力的設計單位；同時，也可以采取請兩個專業的策劃公司的方案，讓他們對項目分別從項目的優勢和劣勢兩方面來進行分析。這樣，項目決策者就可以根據兩種不同的思維角度，對項目的設計進行綜合的分析并掌握更多更明晰的數據資料，方便房地產企業做出準確的定位，在成本最小化的情況下實現利潤的最大化。

篇6

一、房地產資金鏈風險分析

項目周期理論認為任何項目從開始到結束都可以概括為項目機會分析、項目規劃、項目實施和項目后期處理四個部分。每一個階段都對應著項目的實施情況和特定需求。本文結合項目周期理論，從項目啟動到項目最終結束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業資金鏈風險，必須從項目實施的每個環節和相應的任務出發，針對每一個環節的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應的風險。風險管理理論支出，風險管理可以劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監控四個環節進行分析與研究。首先，資金風險識別是房地產項目風險管理的基礎，重點尋找項目的風險因素，明確風險管理對象。風險評估是結合公司的實際情況，分析項目中的風險點，提出盡可能多的可行性方案，防范相應的風險。風險應對是針對相應的風險，從相關的解決方案中挑選出最符合公司戰略目標和未來發展的風險控制方案， 并加以執行。風險監控是對方案實施的效果進行反饋和監督，對方案執行的效果進行評價，并進行適時地糾正和修改。 結合房地產開發資金投資大、開發周期長的特殊性， 本文將房地產開發分為四個階段，并對每個階段可能遇到的資金風險進行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發前期可行性研究過程中的資金風險項目開發前期通常要進行可行性的研究。可行性研究階段是投資決策的重要依據，是項目管理前期工作的重中之重。房地產項目的詳細可行性研究是指在房地產項目投資決策前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行深入細致的調查與研究，對可能采用的各種開發方案進行認真仔細的經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據。

房地產開發前期另一個重要工作是保證開發土地的按時取得。土地項目的基本情況包括有項目的名稱、性質、地理位置、周圍地理環境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構成、投資方案規劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時，還必須進行開發項目場地的現狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現狀，計算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數和人口，需要安置的勞動力人數等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業、服務業、文教衛生環境條件進行分析。這些資料是可行性報告對項目進行經濟評價的依據。

在項目開發前期，企業必須確定項目開發所需要的資金，計算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項目實施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報告中，對取得土地的價款以及相應的拆遷費用必須做好詳細的預算，在房地產開發項目中，前期的土地款是必須要從企業流出的，因此，企業必須對這一部分風險予以充分的考慮。在項目規劃方案中，企業將要建設的樓盤規劃也必須與相應的資金予以配套。

（二）項目開發建設過程中的資金風險項目開發與建設過程中的資金風險非常復雜，這主要表現為：一方面，房地產項目開發周期長導致房地產企業資金循環周期也相應會較長，大量資金必須占用在一個項目上；另一方面，房地產市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導致房地產開發面臨較大的資金風險，不可控因素較多，資金的成本和后續資金的跟進存在較大的問題。

針對房地產項目開發和建設過程，資金的風險主要體現在建設周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個項目上，加大了資金鏈斷裂的風險。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業向房地產開發商銀根貸款的緊縮，大部分企業在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項目開發過程中，同時保證開發項目有條不紊地進行是房地產企業在開發過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時進行多個項目的開發，必須保證企業資金實力能夠支撐現有項目的資金需要；其次，在項目開發過程中，如何保證項目建設的速度和資金供給的速度匹配是建設過程中資金風險控制的關鍵。

（三）產品銷售過程中的資金風險我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業地產的房地產類型主要采取開發銷售的模式，資金回籠速度受房地產開發建設周期的影響較大。而商業地產項目經營周期長達十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風險也較大。房地產銷售是房地產開發商資金回籠的過程，一方面，企業要償還公司在項目開發前期向銀行和其他機構所借的資金，另一方面還必須保證其他開發項目、競拍土地資源和公司未來發展的資金。通過租金的形式能夠為企業帶來穩定的現金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業帶來大額現金流入。如何在資金流入上與企業資金流出兩者間達成平衡，以及如何有效實現資金的收回是銷售過程中資金控制的重點。

（四）售后服務過程中的資金風險現代房地產開發企業在樓盤發開中都包含有物業管理、房屋維修等后續服務項目。在設計階段，企業根據建筑或建筑構件的使用壽命，確定上述維護工作的時間安排，必要時還可進一步確定大規模整修和組件更換的時間，以實現維護工作和費用的合理化。售后服務可以分為外包和自主經營兩類。如果實行物業外包對企業來說就沒有資金風險，但是自主經營就必須對相應的資金流出予以控制。

二、資金鏈風險控制措施

資金鏈對于房地產開發企業而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產行業屬于資本密集型行業，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產開發周期長，企業必須能夠有效地分配有限的資金，完成項目開發。針對房地產開發過程中遇到的種種資金管理風險，可以通過下面的相關措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項目開發前期，企業必須制定有效的融資方案，籌集項目開發過程中需要的資金。具體可從以下幾個方面入手：首先，企業需要綜合分析和考慮國內的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發項目的資金需要和資金融通的風險和收益情況等因素，確定投資結構，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優缺點，根據項目自身和各融資方式的特點，對融資結構和資金結構進行相應調整。根據融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強項目開發過程中成本控制在項目實施過程中，需要項目的各種成本進行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項目開始初期，做好成本管理的基礎工作，對相關原材料的價格進行收集和整理，做好各項房地產項目的成本定額，財務部門應該對相關的預算方案進行修改，并形成考核目標，加強預算的有效執行。第二，實行全面成本管理。結合基礎工作的成本定額、財務預算計劃，分析對照各部門、各項目工程的成本責任考核指標，向企業領導提供真實的成本數據，嚴格日常成本管理控制。第三，嚴格執行考核標準，對各班組的成本控制執行情況進行考核。

（三）在銷售過程中加速項目資金回流銷售過程是企業資金回流的過程。房地產商品進行流通時，房地產流動資金的周轉時間對開發商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產資金全部循環過程，流動資金的周轉時間主要取決于房地產貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進資金的回流，房地產企業可以采取相應的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產市場供求信息，正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運用有效的營銷手段，不僅可提高企業經濟效益，還可降低企業的財務風險。

（四）加快房地產體系配套政策改革有效解決房地產資金鏈的風險還需要相關宏觀政策的幫助。擴大參與房地產信貸融資的金融機構的范圍，允許有一定實力的非國有商業銀行發放房地產抵押貸款是緩解房地產商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關政策，規范目前在中國房市尋找投資機會和參與投資的私募基金的運作行為，保護投資者的合法權益。監管部門應適當降低房地產企業上市融資的門檻，使一部分具有一定規模和實力的房地產開發企業通過發行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業債券市場，鼓勵房地產企業通過發行企業債券，進行直接融資。

房地產業對我國整體經濟發展具有非常重要的作用。企業資金鏈風險控制對房地產企業具有非常重要的意義，關系到企業的生存。如何控制企業開房地產開發過程中的資金風險是企業和政府共同作用的結果。繼金融危機后，融資問題逐漸成為房地產市場的核心問題，如何解決資金問題、實現房地產企業資金鏈的良好運作與不斷循環顯得尤為重要。

參考文獻：

［1］樊幻靈：《論我國房地產企業資金鏈管理與完善》，《中國房地產金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地產項目資金鏈風險控制》，《財會通訊》（綜合?中）2009年第7期。

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【摘要】質量是一切企業求發展的根本，為企業注入了生機;同時，質量的優良也體現出了企業的管理。企業要是讓客戶認可，除了內部完善的管理，更重要的是外部的信譽，這就是質量保證。 如何進行房地產開發項目的質量管理？本文從房地產開發項目的生命周期，對如何進行質量控制進行了闡述。闡明在項目開發建設中實施質量計劃，關鍵是加強質量預防措施的落實，適當增加預控成本，大力減少返工成本。

【關鍵詞】開發項目；周期階段；質量控制

近十年以來，房地產開發項目如雨后春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。

這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。

下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。

1 目前房地產開發項目的問題

在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。

有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。

2 房地產開發項目的前期工作

房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。 1 建立開發項目質量管理責任制。

項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。 2 制定開發項目的質量計劃。

充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。 3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。

3 設計階段的質量控制 1 方案設計階段

在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。

在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，應該參與到后一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。 2 施工圖設計階段

施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。

工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

4 施工階段的質量控制

工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。

4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。 1.1 明確質量目標

房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。 1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃

在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。 1.3 質量保證

質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。 2 開發項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。 2.1 工程施工質量控制特點

（1）從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。

（2）建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。

（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。

（4）及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。

（5）在工程施工中要正確處理造價、工期和質量的關系，努力做到在保證質量的前提下使三者達到對立統一。 2.2 施工階段工程質量的影響因素

影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。

（3）機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。

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關鍵詞：房地產；成本控制；房地產項目；

Abstract: The real estate industry is an important part of the national economy, on one hand, it is restricted by the level of the development of the national economy, on the other hand, and because of its foundation, leading industry position and the characteristics of. Therefore, the development of real estate enterprises is bound to play a great role in promoting economic growth. With the real estate market low-profit era, form, content, way of the market competition of the real estate development enterprises must also undergo profound changes, real estate development cost control has become an important magic weapon for the real estate enterprises to gain advantages in the competition.

Key words: real estate; cost control; real estate projects

中圖分類號：F293.33前言：

房地產業作為國民經濟的支柱產業是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產市場的逐漸成熟和局部出現過熱，國家加強了對房地產市場的宏觀調控。房地產開發企業面臨著“土根”、“銀根”的嚴控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場競爭日趨白熱化。房地產開發企業必將迎來“大洗牌”、“大整合”時期。成本控制是房地產開發管理中的一項重要內容，貫穿于房地產項目運作的整個過程。房地產企業要想在目前的經濟市場中獲得較強的競爭力,降低成本、控制費用支出必然成為關注的焦點。由于房地產開發企業資金投入大、建設周期長、專業性強、受政策及市場不穩定因素影響大，所以該行業也是一個高風險的行業。那么如何在這種不斷規范和競爭中實現開發項目的最大經濟效益，就必須對項目的開發進行有效的成本管理和控制，實現集約效益型開發。

1 房地產開發項目成本構成 研究房地產企業的成本費用控制，必須清楚開發項目的成本費用構成。房地產企業開發成本費用是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各種耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成，經歷前期策劃、規劃、設計、施工、銷售五個階段。 房地產作為商品的開發經營與其他商品的開發經營不同，其商品成本構成有它的特殊性。房地產成本由開發成本和經營成本兩大部分構成，其中房地產的開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等；房地產的經營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。目前，在我國城鎮商品房價格構成中，房地產的開發成本一般占總成本75％左右，有些地區的開發商通過拍賣取得土地以后，開發成本已達到總成本的80％-90％。

2 房地產開發項目成本控制上存在的問題

2.1 缺乏嚴肅性。由于具體確定房地產開發企業分項建設成本難度大，加上行業管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設過程的成本管理和控制，致使財務指標縮水，成本反映不真實，造成企業財務狀況及經營成本無從考核。一是工程成本核算的依據無法及時取得正式發票進行成本核算，導致成本核算缺乏真實性，給企業經營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務的賬面成本結轉不一致。三是成本核算對象的設立隨意性大。按理成本核算對象應根據成本項目的核算內容來設置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學性，導致經營決策失去了可靠依據。四是成本不進行分攤或隨意分攤。成本費用分攤的隨意性，造成工程成本的核算脫離企業經營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。

2.2 缺乏科學性。有相當一部分房地產開發企業忽視了成本費用控制的時效性。一般開發項目成本費用核算在項目結束時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程來說，它掩蓋了企業經營管理中存在的問題，特別是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映出開發項目的真實成本，使得成本與收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地產開發企業仍然把開發項目的成本費用管理僅當成是單項成本費用的控制工作，如配套設施費、土地成本、建安成本、規劃設計費等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項目在選址、規劃設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生，因而成本控制也要和成本管理結合起來。

3 房地產開發項目加強成本控制的措施 加強對房地產開發成本控制，首先要樹立房地產企業的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對以下幾個方面的成本控制，從而實現對房地產開發企業的全過程成本控制。

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關鍵詞：房地產企業 成本管理

房地產成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產行業整體水平進一步提升的關鍵。對國民經濟水平的提升具有重要的影響。

一、房地產成本管理存在的突出問題

（一）拿地拓展階段

房地產開發主要是從拿地開始，對于房地產項目開發建設具有重要的影響。房地產開發與土地有著直接的關系，因此土地成本的大小嚴重的影響著房地產企業經濟效益以及后續項目的開展。成本管理參與到房地產企業拿地擴展過程中，是對房地產企業投資項目可行性的分析。成本管理能夠對房地產開發前期進行成本調研，預測經濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產企業開發提供數據參考。成本管理人員需要根據土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當前期成本調研不夠充分的時候，對后續工作的開展將會產生重大的影響。土地成本調研工作更多的是參照原有資料進行的成本數據測算。不能夠及時的發現土地成本內在信息，這樣對于是否值得投資產生影響。

（二）規劃設計階段

前期拿地擴展階段是對房地產企業計劃可行性的確定，規劃設計階段是對前期階段的延續。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產項目在市場能夠準確的定位、確認目標人群、規劃方案的制定需要對房地產行業進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優化調整工作。在這個過程中對后續開展的工作范圍進行劃分。依據材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產企業產品的經濟效益，要不斷的對初步設計進行完善，降低產品成本造價成本。重視階段性房地產成本管理的實際效果。在投資的過程中應該進行嚴格有效的控制管理，強化成本控制設計。成本控制環節的開展能夠有效的降低房地產規劃設計階段的變動，保證成本控制管理的穩定性發展。規劃設計在房地產成本管理中要充分的發揮自身的作用。

（三）成本超支

成本超支是房地產成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復雜。目標成本是房地產企業進行工程造價管理，控制投資建設的重要參考依據。當出現設計變更的時候就會造成成本超支情況的發生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產企業對于設計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認識，設計變更是對施工設計的修改工作，對于工程建設的開展具有重要的影響。多數企業成本控制存在賬面成本等情況，這也是導致成本超支的重要原因。

（四）動態成本管理水平較差

為了進一步加強房地產成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執行的情況，并且明確工程項目執行是否存在成本超支的情況。一旦發生成本超支并且導致風險的出現，應該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產企業更多的將動態成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發生的實質，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應。簽訂的工程項目建設也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產企業項目工程建設動態成本管理具有嚴重的滯后性特點。

二、完善房地產成本管理對策

（一）制定全面成本評估制度，強化調研工作的開展

成本調研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導，設計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發展是調研工作的重要影響因素，對于調研工作應該確認目標群體、產品等位等方面。針對市場經濟效益以及技術指導等方面都要進行深入細致的調查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產企業投資建設的重要參考依據。

（二）制定多元化的設計方案

設計方案是房地產企業開展的重要方面，在設計方案的制定上應該保證建設方案與經濟增長方案相互統一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設計方案的制定，并且需要經過專家對設計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設計方案的實用性。例如限額設計，33層高的住宅，每平米建設成本在設計階段就要限制在一個標定值之內（如2800元/平）。設計單位要按此價格開展設計，不得突破。經濟合理的設計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設計方案進行對比選擇創新較強，品質較高的設計方案。只有保證設計方案的成本經濟才能夠實現房地產成本管理水平的進一步提升。

（三）強化設計標準，控制成本差異

設計變更等情況的發生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產項目工程設計的過程中設計變更較為常見。因此要對設計過程中存在的問題要進行補充，根據市場變化的情況制定統一的設計標準。設計統一標準需要根據項目品質進行及時的調整。施工現場質量問題與組織結構問題也是導致成本增加的重要原因。在房地產成本管理過程中應該對各方面進行確認，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。

（四）建設成本管理信息化系統，進行動態成本管控

1、信息化系統要和企業的成本管理流程相一致

成本管理信息化系統是為了成本管理流程服務的，一定要和成本管理的權責、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現有的成本管理流程上升華，而不能脫離現有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系統操作界面和原理應簡單易學

房地產成本管理涉及成本、合約、設計、工程甚至市場、財務等相關部門，絕不僅僅是房地產成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。

3、成本管理信息化系統要嚴格執行，成為成本管理的必要工具

當成本管理管理軟件建設完成后，必須站在公司戰略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準確的登記到

成本管理信息系統當中，這樣才能使得成本管理信息系統成為真正有效的成本管理工具，準確、全面地反映動態成本。

三、結束語

政府對房地產市場進行了新一輪的宏觀調控，在一定程度上限制房地產發展的同時，使房地產過熱恢復到理性本質。整體行業的回歸性使房地產銷售價格平穩，使更多的房地產企業將發展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產企業獲取更大的經濟效益。保證房地產行業競爭優勢得到充分的發揮。對房地產成本管理中存在的突出問題進行確認，制定有效的措施給予完善。使房地產企業在面臨宏觀調控的過程中也能夠提升自身的經濟效益。

參考文獻：

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[2]許田中.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].會計師，2014

[3]徐惠.探討房地產成本管理和控制.現代經濟信息，2013

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關鍵詞：房地產項目；施工現場；質量控制；管理

中圖分類號： C93 文獻標識碼： A

引言

縱觀整個房地產開發企業，其項目的質量環節占據著相當重要的地位，也是整個項目最為關鍵的一個環節，因為，它直接關系著企業的經濟命脈，對企業的長期發展有著至關重要的影響作用。近年來，由于經濟市場的迅猛發展，房地產行業的競爭也越來越激烈，其也成為了最近幾年國民消費和投資的熱門行業之一。但是，不少房地產企業在開發項目的質量環節中旱現出了各種各樣的弊端，這對企業的氏遠發展是相當小利的。為了盡最大程度來提高房地產開發項目中的質量這一環節，就必須從開發中的每一個階段入手，從而來達到完善房地產開發項目中質量問題的目的。

一、房地產開發項目質量的概念

房地產項目是上程項目的一個分類在房地產開發中，管理者通過專業、實用的理論知識對房地產的開發進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意其中，房地產開發項目質量環節是企業通過設定相關的質量監測方案，構建相應的質量管理條件和內容，嚴格依據這此內容來確保項目質量這一環節，最終讓仃一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質量的好壞決定著企業在市場競爭中的地位，好的房地產開發項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業實現利潤最大化打下夯實的基礎。

二、房地產開發項目中存在的質量問題

眾所周知，在房地產的開發過程中，必須要經歷的有四個過程，第一個是房地產項目的市核通過階段；第_個是項目施工初期的準備階段；第三個是項目的施工階段；第四個是房地產項目的施工驗收階段。如果這四個環節中，有哪一個環節出現了問題，都將導致房地產開發項目質量問題的出現。下面筆者就這四個方面可能存在的質量問題談談自己的看法。

1、房地產項目市核通過階段存在的質量問題

作為房地產上程施工開發的第一個階段，其直接影響著整個項目施工的質量問題。在這一階段，一方面，房地產上程項目設計方案的質量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設計內容嚴重偏離了最初的設計理念，如此一來，對施工項目的市核質量與設計質量有著相當重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項目計劃書和可行性報告等等，都沒有完個按照現有的規定進行書寫，這給施工項目最終的審核通過帶來了一定的困難。

2、房地產項目初期準備階段中存在的質量問題

在房地產項目的初期準備過程中，也同樣存在著一系列的質量問題。首先，在對項目進行初期市核的過程中，設計的質量也是差強人意的，使得在項目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對于上程項目施工圖紙的設計方面，由于沒有嚴格按照流程進行具體的設計，或者是由于設計太過于表面化，使得施工圖紙的設計失去了其實際意義；最后，由于我國現如今的項目施工設計方面，缺乏必要的管理與把控環節，給項目的質量帶來了嚴重的影響。

3、房地產項目施工階段中存在的質量問題

在房地產施工階段中，包含有對項目的招標過程以及具體的施工環節首先，對房地產項目的招標上作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會存在一此暗箱操作的不良現象，最終導致了項目招標出現紙漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對施工設備、原材料以及技術等采取嚴格的市查，造成施工結果的小理想；最后，在施工過程中進行質量監管的相關負責人，自身存在著小專業以及缺少相關素養的問題

4、房地產項目的施工驗收階段中存在的質量問題

在房地產施工項目的后期，驗收上作是相當必要和重要的。第一，在項目的整個施工過程中，項目經理并沒有關注施工的仃一個環節，而是單純依靠最后的驗收環節，這是相當不可取的:第二，在對項目進行最終的評估環節上，由于企業沒有邀請專門的相關單位進行必要的分析和總結，甚至于沒有進行相關上作的匯報，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關的客服上作人員，由于缺乏相應的房地產專業知識，給房地產的開發上作帶來了一定的困難。

三、房地產項目施工現場質量控制與管理的措施

1、嚴格把關工程的質量

在房地產項目施工過程中，加強對項目施工現場的質量管理，能夠降低工程的返工率。嚴格把關工程的質量，需要重視工程的任何細節，加大力度檢查施工工序的質量和管理工作，并采取合理的措施，避免出現不必要的質量問題，造成則力、物力、人力浪費的現象。甲方代表要不定期的抽查施工單位，使施工單位應嚴格按照施工圖紙施工。若施工過程中存在問題，造成嚴重的損失，應山施工單位來負責，需要施工人員及時進行處理，對于需要返工的部分應馬上返工。在沒有施工單位和監理單位的前提下交涉相關事宜，注意施工中偷工減料、以次充好等系列問題。

與此同時，加強檢查和驗收中間部位及隱蔽工程，房地產工程在施工中應具備掩蓋、覆蓋情況。驗收協議規定的部位時，應先進行監理復檢、自檢，并告知甲方的代表，關于中間部位和隱蔽工程的驗收項目、驗收地點和驗收時問。驗收合格后，記錄甲方代表的驗收情況并簽上字。若甲方代表驗收時，出現質量不合格，需要施工人員在規定時間內重新組織和整改驗收。若隱蔽工程沒有驗收，甲方代表就要檢驗已隱蔽的工程，而施工單位應按照規定進行檢查。檢查不合格時，不能在隱蔽工程的記錄單上簽字，同時讓施工單位拆除返工。

2、提高施工人員的技術

房地產項目相關部門可以組織施工人員進行培訓，建立相關的施工項目制度來指導施工人員，以提高施工人員的技能水平，保證施工項目的質量。也可以組織施工單位的人員學習相關的專業知識，不斷提升自身的技能水平。質量成本包括故障成本和控制成本，通過加強項目的質量管理和成本控制，讓施工人員嚴格按照相關的要求與標準進行施工，以提高工程的質量，達到質量的標準。

3、加強施工項目安全控制與進度

施工項目的進度控制方法有協調、控制和規劃，協調和施工的進度有關，包括工作隊組、部門和單位之間的關系。控制與施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現偏差時，能夠采取相應的措施進行調整。規劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標，并編制合理的進度計劃。控制施工項目的進度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執行，以便按期完成施工項目的任務。

安全管理是為了落實安全責任，管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目，有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度，以明確工作人員的安全責任，使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監察部門的生產資質，讓操作人員和管理人員簽訂安全協議，詳細、認真的記錄安全生產責任的情況，作為補償、分配的原始資料。

結束語

綜上所述，在房地產工程項目施工的過程中，施工管理工作是較為復雜的系統工程，需要采取科學合理地管理措施，保證施工項目的工程質量。房地產項目施工管理的關鍵內容是施工現場的質量控制和管理。應用工藝流程、施工技術方法等進行控制管理，對房地產項目的施工進度和質量保障有著積極的作用。

參考文獻

[1]朱立恒；淺談我國房地產開發項目的現場質量管理[J]；經營管理者.2013年04期:329.

[2]賈飛.論如何做好大型房地產開發項目現場管理及組織協調[J].城市建設理論研究(電子版).2013.