房地產市場分析報告范文

導語：如何才能寫好一篇房地產市場分析報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、2009年三季度房地產網絡廣告投放情況分析

中國指數研究院對全國100個大中城市的廣告投放監控數據顯示，2009年第三季度中國房地產網絡廣告投放費用總計3.7億元，環比增長15.6%。搜房網、新浪樂居、搜狐焦點依舊占據市場前三位，其中搜房網廣告投放費用達到2.15億元，環比大增19.4%。新浪樂居投放費用約為6200萬元，在三季度市場全面向好情況下，環比下滑4.6%，搜狐焦點投放費用約為2250萬，其它房產網絡媒體廣告投放費用約為7050萬元。

中國指數研究院研究數據顯示，第三季度中國經濟復蘇明顯，房地產行業的網絡廣告投放額度增加，其中搜房網表現出強者恒強的態勢，增長速度超過行業平均水平。從投放費用占比情況來看，搜房網占比最大，網絡廣告投放市場份額達58.1%。新浪樂居占16.8%，搜狐焦點約占6.1%，其它房產網絡媒體約占19.0%。

從房地產網絡媒體的發展策略來看，以搜房網為代表的垂直門戶網站加強了對二三線城市的滲透，大規模推進城市地方站的建設工作，有效促進了搜房網市場份額的進一步提升。二、三線城市網絡的普及和房地產開發企業對網絡的認知不斷提高，尤其是全國性大型房地產集團在二、三線城市的開發建設帶動新的產品和營銷模式的變革，進一步促進了地方城市房地產網絡廣告的增長。由于房地產行業極強的地域屬性，導致單一綜合性門戶網站的集中優勢無法體現，因此綜合性門戶網站模式在房地產網絡媒體業受到極大挑戰。

2、2009年三季度搜房網廣告投放市場份額領先優勢繼續擴大

中國指數研究院監控數據顯示，搜房網第三季度廣告投放份額的領先優勢進一步擴大，市場份額從二季度的56.25%增長到三季度的58.1%。搜房網在三季度推出了一系列的產品和品牌活動，率先在全國啟動的城市“購房圈”產品，提供了領先、獨創的區域購房互動理念，為購房者搭建區域購房互動平臺，獲得了購房者的追捧，極大豐富了房地產網絡平臺的資源整合優勢。

新浪樂居的市場份額較二季度下滑4.6%，失去了3.5%的市場份額。中國指數研究院分析：新浪樂居由于其主要城市采取外包的經營模式，因此，雖然在三季度這些主要城市網絡廣告額度大幅度增加下，卻沒有能夠獲得相應份額，其弊端進一步顯現。同時在上海、廣州等核心城市由于先發者已經構建了極高的競爭壁壘，導致新浪樂居的市場缺口遲遲不能打開，反而被不斷壓縮市場份額，導致其在大市場全面向好的同時，難以獲得新的增長。搜狐焦點經過二季度的管理層變動后，三季度趨于穩定，廣告投放在第三季度出現回升，但由于總體規模與前兩位有較大差距，市場份額還有待提高。

相關鏈接：

中國指數研究院對100個城市家居網絡媒體監控數據顯示，2009年三季度全國家居商家在搜房家居網的廣告投放保持持續增長，搜房家居網的市場份額達75%以上。

本報告由中國指數研究院依據權威監測數據進行專業統計分析。其中，搜房網采取的是直銷模式，報價體系相對統一，基礎統計數據容易獲取；新浪樂居、搜狐焦點以及其它房產網絡媒體由于采用模式，報價體系因公司不同而存在差異，統計數字會略有出入。

省城十月樓市放量趨緩繼續維持供應緊張局面

記者走訪了省城近期熱銷的幾大樓盤，發現區域的供應量明顯呈現下降勢頭。從十月份市場將推出的房源信息獲悉，匯東·香墅里地處漿水泉路上，位置優越，以庭院復式、頂層復式等高端產品組成的花園洋房，從項目一亮相，就受到市民熱烈追捧。位于濟南經十東路的保利花園，將加推一期壓軸4號樓，主力戶型是94平方米經典兩居和137平方米的舒適三居。山水泉城·南城自10月1日起推出了100至120平米的部分三室精品現房，即買即住，受到了購房者的強烈追捧。自10月9日起，山水泉城·南城又繼續追加推出了上述戶型，起價自3350元/平米起。名士豪庭珍藏小高層96平米兩房、觀景高層141平米三房，將于10月17日盛大開盤。

高新區板塊的茗筑美嘉預計10月底推出210余套面積在89-119平米的戶型；未來城在十月份的房源也將圍繞130平方米親情兩代居、4+1層低密度稀缺花園洋房、41-53平方米精裝公寓等多種戶型推出；海信慧園也將在本月推出中央景觀區小高層，其中精裝小高層和小高層樓王66套，部分精裝修房源涵蓋其中。

奧體板塊是新樓盤亮相比較集中的區域，像中海·奧龍觀邸預計將在十月開盤，首先推出一期別墅，預計面積從248到551平方米不等，戶型以四室兩廳、四室三廳、五室四廳為主。紅山圣都本月準現房面世，紅山圣都總體占地面積15.7萬平方米的整個居住區由景觀公寓、電梯花園洋房和疊拼別墅組成，本月將準現房認籌。海爾綠城全運村100-200平方米全景觀高層、稀缺多層繼續加推；

位于大明湖西南門正對面的明湖灣·開元廣場目前推出一期50-9000メ雙生態寫字間，即將于10月中下旬公開認購，現正接受預約登記。明湖灣·開元廣場總建筑面積約10萬メ，由雙生態寫字間、國際美食匯和城市底商組成，目前項目外立面裝修已完成，預計2010年10月份一、二期整體交房。

西部區域，重汽的翡翠郡預計10月份房源中有30-600平方米的商鋪，其位置以社區和工商河沿岸為主，經營業態不限，別墅房源有8套，價格每平方米在一萬元左右。以小戶型為主的重汽彩世界將在10月推出70余套40-70平方米的一室或二室，價格每平方米在5500元。

篇2

1.1 產品市場容量

1.1.1顯性市場容量

1.1.2 隱性市場容量

1.2 行業分析

1.2.1 主要品牌市場占有率

1.2.2 銷售量年增長率

1.2.3 行業發展方向

1.2.3.1 市場發展方向

1.2.3.2 產品研發方向

1.3市場發展歷程及產品生命周期

2市場競爭狀況分析

2.1 市場競爭狀況

2.1.1 競爭者地位分布

2.1.2 競爭者類型

2.2 產品銷售特征

2.2.1 主要銷售渠道（分分銷渠道、零售渠道）

2.2.2 主要銷售手段

2.2.3 產品地位分布及策略比較

2.2.3.1洗發水產品地位分布

2.2.3.2 主要品牌成功關鍵因素分析

2.2.4 產品銷售區域分布及分析

2.2.5未來三年各產品銷售區域市場需求及價格預測

2.3 行業競爭者分析

2.3.1 主要生產企業基本資料

2.3.2 主要品牌經營策略

2.3.3 競爭品牌近三年發展情況

2.3.4 競爭者未來發展預測

3市場特點

4 消費狀況

5主要洗發水品牌產品零售價格市場調查

6 中國洗發水市場發展歷程

房地產市場分析報告編制辦法（試行）

一、分析范圍

（一） 地域范圍

覆蓋當地城市轄區范圍內的各行政區（含開發區等）。當地房地產市場信息系統尚無法覆蓋所有區域的，分析報告的覆蓋范圍可暫時與房地產市場信息系統相一致，但應在分析報告中予以說明，例如全市、城區（并列舉行政區名）等。

統計指標覆蓋的地域范圍不同時（例如，開發統計數據覆蓋全市，房地產市場信息系統覆蓋若干城區），應予說明。

統一統計指標覆蓋的地域范圍曾經發生變化的，在使用時間序列數據或同比、環比指標時，應予說明。

（二） 房屋類型

兼顧增量房（新建商品房）市場和存量房市場。其中，增量房市場以住宅為主要分析對象，兼顧非住宅（含商業營業用房、辦公樓、其他等房屋類型）；存量房市場暫以住宅為主要分析對象。

商品住宅各項統計指標和相關分析中，應注明是否包括經濟適用住房等政策性住房，并在各報告期中保持一致。經濟適用住房等政策性住房的數據及相關分析要單獨加以說明。

二、分析內容

圍繞“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調”的房地產市場調控目標，突出普通居民住房消費，以各城市房地產市場信息系統提供的數據為基礎，結合統計等部門提供的其他社會經濟統計數據，以及住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果，并綜合考慮經濟社會現狀，全面反映和客觀分析報告期市場形勢，并對未來一段時間內市場形勢的變化趨勢做出預測，提出下一步的措施及建議。

(一) 市場現狀分析

針對報告期市場現狀的分析，應兼顧累計數據和報告期數據，以對相關統計指標的分析和解讀為核心。要在進行時間序列數據、環比數據、同比數據等進行清晰陳述的基礎上，注重對比分析和趨勢分析，揭示數據反映的市場現象和市場發展變化規律。要結合相關研究成果和本地房地產市場發展現狀，科學確定投資漲跌、供求關系、價格變動等重要指標的合理區間，逐步建立市場預警預報機制，對市場形勢做出判斷。要采用圖表與文字相結合的形式，增強報告的直觀性和可讀性。

市場現狀分析重點圍繞以下幾方面進行：

1、報告期社會經濟發展概況。反映房地產市場發展的宏觀背景。包括地區生產總值（GDP）、固定資產投資規模及其變化情況（時間序列數據及同比、環比、占比等，下同）；城鎮居民可支配收入及其變化情況等。此部分數據以統計部門提供的統計快報數據為準。

2、報告期房地產開況。可同時作為反映市場后續發展趨勢的先行指標。包括房地產開發資金來源構成、投資完成額、土地購置面積、土地開發面積、新開發面積、施工面積、竣工面積等指標的數量及其變化情況等。除總量數據外，應按住宅、非住宅進行細分。此部分數據以統計部門提供的開發統計快報數據為主，并注意結合國土資源、規劃、建設等部門提供的相關數據。

3、報告期房地產市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區分預售和現房銷售），應包括：批準預（銷）售面積（套數，針對住宅，下同）、累計可售面積（套數）等側重反映供應的指標及其變化情況；登記銷售面積（套數）、消費意愿、消費者價格預期等側重反映需求指標及其變化情況。除總量數據外，還應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括存量房規模、二手房交易面積（套數）、租賃面積（套數）等指標及其變化情況。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準，并注意結合住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果。此部分內容參見附表1—2。

4、報告期房地產市場結構情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應包括按下列標準劃分的各子市場中的供應量、需求量、供求關系、價格走勢等指標及其變化情況，以及各子市場供應量、需求量占總體市場的份額及其變化情況。子市場劃分依據在各報告期中應保持一致，出現調整時應在報告中加以說明。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準。此部分內容參見附表3—5。

（1）套型結構：按每套建筑面積劃分，120平方米以內大致以每20平方米為一個檔次，120平方米以上大致以每30平方米為一個檔次。具體劃分為標準為：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干類別。各城市可根據本地實際情況，確定對每套建筑面積為60平方米以下和180平方米以上的住宅是否進行進一步細分。

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（2）價位結構：按單位建筑面積交易價格劃分，3000元/平方米以內的每500元為一個檔次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以內的每1000元為一個檔次。具體劃分標準為：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干類別。各城市可根據本地實際情況，確定對1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否進一步細分。

（3）區域結構：按行政區，或按環線、方位、片區等當地習慣的劃分方式，劃分為若干類別。

（4）購買者類型：按購買者身份證發證機關，劃分為本市（可細分為本市城區和本市其他）和外地（可細分為本省其他地區、外省市、境外）等類別。

5、報告期房地產市場價格情況。對于增量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的平均交易價格、同質價格、典型樓盤價格等指標及其變化情況，并參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數及其變化情況，且應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的二手房平均交易價格、平均租賃價格等指標及其變化情況，并參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數中的二手房指數、租賃指數等指標及其變化情況。此部分內容參見附表5—7。

6、金融、財稅等其他與房地產市場相關的數據及情況分析。

7、其他需要說明的問題，例如市場的季節性波動、外資進入情況等。

8、報告當期市場現狀分析小結。對上述指標和分析的主要結論進行總結，并對報告期房地產市場形勢做出基本判斷和總體評價。其中，應特別注意把握如下環節。

（1）各市場之間的相互作用和協調關系。例如增量房市場與存量房市場之間，住宅市場與非住宅市場之間，買賣市場與租賃市場之間。

（2）各類統計指標之間的聯動關系。例如供給量、需求量等物量指標與價格指標之間的關系，供應結構，成交結構與需求結構之間的關系。

（3）先行指標與同步指標之間的關系。例如對土地購置、開發投資、新開工和施工面積等指標的分析，要聯系空置量、累計可銷售量指標，考慮對當前市場形勢的影響。

(二) 近期采取的主要政策措施

主要是在報告期內，結合本地區實際采用的主要調控措施，以及對市場的影響效果，取得的成效和經驗等。

(三) 市場存在的主要問題及原因

1 .報告期房地產市場存在的突出矛盾，或者出現異常變化的指標（例如供求總量大幅增減、供求關系明顯失衡、價格水平大幅波動、市場結構劇烈變化等），以及引發這些矛盾或異常變化的原因。

2.報告期房地產市場中出現的趨勢變化，或者市場中出現的新情況、新問題，以及出現這些新情況、新問題的原因。

3.報告期當地房地產市場中引起廣泛關注的熱點性、敏感性問題（如新聞輿論大量報道等），應作專題分析。

4.其他可能影響市場健康發展的因素等。

(四) 市場形勢預測

采用定性判斷與定量測算相結合的方式，對未來一段時間（半年至一年）房地產市場的發展趨勢做出預測：

1.依據對當前市場形勢的分析，并考慮影響房地產市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結構、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。

2.根據各統計指標時間序列數據反映的規律性，結合各市場先行指標和住房狀況調查、指標需求調查等專項調研結果，對新增供應量、需求量、價格等核心指標進行定量測算。

(五) 下一步的政策建議及主要措施

主要是結合現狀分析和預測結果，提出進一步加強房地產市場宏觀調控的政策建議，以及當地擬采取的主要措施。

三、 附加說明

簡報中的商品房批準預售、累計可售、實際登記銷售面積、平均銷售價格，不同套型、價位商品住房供求結構，以及二手房買賣、購買對象分類等數據指標仍按照《建設部關于建立房地產市場月報數據和監測報告上報制度的通知》（建住房函[2005]165號），《建設部辦公廳關于實行房地產市場月報數據和監測報告網絡上報制度的通知》（建辦住房函[2005]365號）要求上報。

附表1—7。

附表1：

商品房供需基本情況表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米

分類 批準預（銷）售面積 月末累計可售面積 實際登記銷售面積 平均銷售價格

與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 預售 現售 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）

同期

比（%） 環比（%） 同期比（%） 環比（%）

商品房

商品住房

附表2：

二手房買賣基本情況表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米 單位：億元、萬平方米、元/平方米、套

分類 成交面積 成交金額 成交套數 平均銷售價格

與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%） 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）

二手房

二手住房

附表3：

不同套型新建商品住房供求結構表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%

≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合計

占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準預（銷）售

月末累計可售

登記銷售

套數 批準預（銷）售

月末累計可售

登記銷售

平均成交價格 登記銷售

注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；

②占比是指占總套數或總面積的百分比。

附表4：

不同價位新建商品住房供求結構表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%

≤1000元/m² 1000-1500

元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合計

占比 占比 占比 占比 占比 … 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準預（銷）售 …

月末累計可售 …

登記銷售 …

套數 批準預（銷）售 …

月末累計可售 …

登記銷售 …

平均成交價格 登記銷售

注： ①1500-2000元/ m²是指超過1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；

②占比是指占總套數或總面積的百分比；

③各城市可根據本地價位，適當確定低限價格起點和高限價格起點，但是對于3000元/ m²以內的要至少每500元劃分相應檔次，對3000元/ m²以上的要至少每1000元為一個檔次。

附表5：

商品住房購買對象分類表

1月～ 月 單位：萬、平方米、元/平方米、套、%

分 類 本 市 外 地

本市城區 本市其他 本省其他地區 外省市 境 外

面 積 銷 售

套 數 銷 售

價 格 平均價格

平均價格與上年同期比（%）

附表6：

典型樓盤同質比較價格變動情況表

1月～ 月 單位：元/平方米、%

分 類 價格 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）

商品房

商品住房

二手房

二手住房

數據來源說明：包括所選樓盤數量、典型性、項目動態、不同時期成交價格情況

附表7：

價格指數變動情況表

1月～ 月 單位：%

分 類 價格指數 與上年同期比（%） 當月與上月環比增長（%）

商品房

商品住房

二手房

篇3

關鍵詞：營銷策劃；市場導向；創新

一、房地產營銷策劃的發展歷程

我國房地產業起步比較晚，市場營銷觀念應用于房地產行業也是近二十年才慢慢產生的。回顧我國的房地產市場的發展情況，我們可以發現，房地產營銷策劃的觀念也是經歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發展過程。

20世紀90年代初是深圳房地產業的黃金時代，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。92年以后，房地產市場發展壯大起來，企業之間的競爭日趨激烈，開始產生了房地產營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產品供應增加，進入所謂的“概念地產”時代，形形的概念被創造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等的概念。

新形勢下，房地產營銷策劃又賦予了更廣闊的內涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態、確定目標消費者群；根據目標消費者群的總體需求愿望設定項目的建筑風格、戶型大小、價格區間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃：在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創造出引人注目的賣點。

二、房地產營銷策劃中出現的問題

（一）市場調研不夠仔細深入，缺乏創新

開發商在做產品市場定位分析時，往往根據個人經驗進行項目的可行性分析，市場調研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發商對市場的投資判斷失誤，所開發的產品與消費者的需求出現脫節，中期出現產品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。因此，這里需要強調市場調研意識的深入和創新，調研要歸回理性市場，不能全憑經驗和個人感性判斷。

（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作

概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業內人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現在以概念制造賣點，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發商不是根據市場需求開發設計產品，而是先設計產品，再去尋找與所設計產品需求相適應的目標人群，顯然背道而馳。

（三）廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴謹

在房地產營銷的后期策劃任務當中，廣告制作精美但缺乏內涵廣告的陷阱，往往表現為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發現房子和廣告宣傳實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴謹，銷售人員的自主虛假承諾，導致消費者被蒙騙簽約。

（四）網絡營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系

目前有些房地產企業開發網絡營銷手段，存在一定的盲目性，企業缺乏有效評估網絡營銷活動的手段，沒有相應的監控機制評估網絡營銷的效果，企業不能單純地將瀏覽人數簡單地作為可靠的評估指標。

三、新形勢下房地產營銷策劃創新

（一）強調市場調研，注重市場分析

前期市場調研，必須從消費者的實際出發，注重當地文化理念，重視消費者對產品戶型、價格、產品質量的要求，將消費者的需求調查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實際。市場分析不準確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產企業應該做到：以市場需求為導向，根據實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產營銷策劃

（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際

營銷策劃，屬于市場營銷學當中營銷要素的整合策劃。房地產產品首要的特征是其異質性，因此，針對不同房地產產品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產項目的營銷策劃必須忠實于房地產項目本身所占有的資源，必須忠實于這些資源的排列組合和相對應的市場定位和細分市場，不能脫離實際。

營銷策劃工作重要研究消費者的需求、引導消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產廣告宣傳策劃中應做到：

1.從實際出發，關注市場動態，認真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；

2.做好房地產產品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創造經濟效益、社會效益；

3.立足于消費者的實際，注重人的意識創新，挖掘消費者的有效需求。

（三）提高網絡營銷技術，并建立相應的評估體系

網上廣告是網絡營銷的最基本形式，網絡平臺作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。目前，大多數開發商都采用了相關的媒體進行房地產信息的網絡宣傳，建立企業網站是企業上網宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報道也是房地產產品網絡營銷的渠道。但是至于網絡信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要創建相應的評估體系，對房地產網絡營銷效果進行評價，提高網絡宣傳的目的性和有效性。

（四）提倡房地產企業之間的合作營銷

房地產開發商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節約資源，提高整體的運行效率，增加宣傳效果，促進房地產產品銷售。例如中山秀山片區，該區域環境優美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。

（五）加強專業培訓，提高策劃人員素質

加強對公司策劃人員的專業知識培訓，提高他們的專業素養。可以通過組織定期培訓班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優秀策劃人士的意見，吸取經驗。房地產營銷策劃需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產營銷策劃工作。

參考文獻：

篇4

關鍵詞:房地產項目 可行性分析 完善

目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導

通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善

在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。

房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。

3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因

導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。

三、完善房地產項目可行性分析的建議

1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新

建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系

可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。

3、加強咨詢業的規范化

咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻:

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關鍵詞：房地產經濟 問題 走向

中圖分類號：F2 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0745（2013）05-0052-01

房地產經濟是社會經濟活動的重要內容，房地產市場是整個市場體系的有機組成部分，是一個國家向宏觀經濟發展的堅實基礎和中堅力量。本文就講述了房地產經濟現狀分析，存在的問題及發展走向。

一、房地產經濟中存在的問題

1.規劃脫離市場。在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是南市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者、居民戶來投宿美其名曰“筑巢引鳳”，這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多，這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版.政府在這個問胚上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規劃協調，才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態。

2.調整脫離市場化。在市場經濟中，產業結構的變動是平均利潤規律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發展階段上的優化產業結構，發揮城市集聚經濟的功能。現在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業。

3.地產市場不成熟。土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并受供求關系影響。現在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等但可靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經成熟，有已經積累的市場統計數據作參數。可是，我國地產市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：（1）盲目的高價行為表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然，按市場經濟的運行規律，地價過高會使房地產業投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。因此，盲目性的高地價對經濟增長并不利，是一種非理。（2）行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現行政治體制不適應市場經濟發展的要求。

4.經濟泡沫和金融風險。房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段，安全區的泡沫通常有積極作用，而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用，地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機。房地產過熱，必然形成泡沫，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且當前房地產業己成為國民經濟的支柱產業，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要，房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。

二、房地產經濟未來發展的方向

1.合理規劃建設用地，搞好“城市經營”。很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升GDP，這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發展觀，房地產開發項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利，比如工業廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加。

2.將市場逐漸走向成熟化。綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸，畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者，城市運營商很多，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進人一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

3.將地價趨于合理水平。在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。這是因為，房地產業是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素，一旦房地產業深入投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經濟將會立刻崩潰.自然將會給關聯產業及整個城市發展帶來致命破壞。

篇6

關鍵詞：房地產；宏觀調控；難點

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）04-0167-02

一、制約中國房地產宏觀調控的瓶頸問題

1.房地產調控雙重目標問題。中國政府對房地產的調控目標有二重：一是經濟增長和經濟效率目標，二是社會公平和穩定目標。這二重目標本身是有沖突的。由于中國房地產長期以來都被設計成國民經濟的支柱性產業，成為拉動投資與需求的最直接的產業類型。中國經濟對房地產的過度依賴，使得近些年來，中國政府往往注重前一個目標，而忽視后一個目標，其結果必然造成房地產市場的持續升溫和房價的不斷推高。

2.土地財政問題。中國現行的土地批租制度使賣地成為地方財政收入的主要來源。2009 年中國土地出讓收入達1.42 萬億元，相當于同期全國財政收入20.8%。2010 年末，中國地方融資平臺貸款余額高達10.7 萬億元，這也主要是以政府所擁有的土地作質押進行融資的。2012年前11 個月，國內130 個主要城市土地市場總土地出讓金額為1.18 萬億元，與2011年同期相比減少了30%。如果計算全國所有城市，2012年地方政府的土地財政可能減少上萬億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方。中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。由此也必然導致地方政府在執行中央制訂的房地產宏觀調控政策上不積極，大打折扣，甚至是“上有政策，下有對策”，使房地產宏觀調控由于缺乏地方政府的支持和配合而成為“空調”。從地方政府的角度看，現行的財稅體系使基層政府缺乏財政的支配權，財權主要掌握在中央政府手里，依賴土地財政實在是無奈之舉。因此，要解決這個問題就必須改革中國政府現行財稅體制，把更多的財權下放到地方政府。

3.貨幣的超量供應問題。據央行網站顯示，從1999—2009年，廣義貨幣供應量十年間共增加了49萬億人民幣，增幅超過5倍。其間，中國樓市發生了幾次價格大幅上漲，這與貨幣增長幅度保持了基本同步。這似乎又佐證了貨幣學派的代表人物弗里德曼的名言“無論何時、何地，物價都是貨幣現象”。

4.房地產業與中國金融體系的安全密切相關的問題。中國房地產企業開發項目和個人購房主要依賴銀行貸款 。以上海為例，截至 2009 年底，上海中資金融機構人民幣自營性房地產貨款累計增加 1 023億元，占各項貨款新增額比例高達 76 %，其中個人住房貨款累計增加728 億元，新增個人住房貨款中占中長期貨款增量的比例高達 42 %。銀行實際上直接或間接地承接了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。一旦房價大跌，會造成房地產市場波動風險高度向銀行體系傳遞。因此，房地產行業與商業銀行之間極大的風險關聯度，是中央政府怕房價過快上漲，但更怕大幅下跌的一個重要原因。

5.中國貧富差懸殊問題。2003年中國的基尼系數為0.39，離國際上0.4的警戒線僅一步之遙。到了2011年，中國的基尼系數已達0.46。中國目前占總人口20%的最貧困人口占收入或消費的份額只有4.7%，而占總人口20%的最富裕人口占收入或消費的份額高達50%。富人可以一次性付款買好幾套房，而窮人幾輩子的收入也買不起一套房子。

在此大前提下，政府出臺的房地產調控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貸利率，富人買房不差錢，一次性付款也沒關系，提高房貸首付比例和利率不但限制不了富人炒房，還給了富人買更多房子的機會，因為調控政策往往會短期內壓低房價讓他們抄底。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價那更是緣木求魚了。價格由供求關系決定，只要房子供小于求的矛盾不解決，征稅對價格毫無影響，賣方完全能把稅收轉嫁給下家，等于政府直接向買方征稅了。

目前中國的收入差距正呈現全范圍多層次的擴大趨勢。這就需要我們的管理層采取包括稅收政策在內的各項政策加以有效調節，切實提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產價格的上漲幅度趨一致，最終使他們也買得起房。

二、破解房地產宏觀調控的瓶頸問題的對策和建議

1.確立“公平優先，兼顧效率”的房地產調控目標。筆者認為，中國房地產調控的總體目標應是：按照以人為本和科學發展觀的要求，遵循“公平優先，兼顧效率”的原則，以保障居民基本住房需求為政府調控房地產市場的基本出發點，同時兼顧經濟增長。

2.通過制度創新，協調好中央及地方政府的利益關系，使地方政府能認真自覺地貫徹執行中央政府制訂的各項房地產宏觀調控政策。（1）推進財政體制改革。改革“財權上移，事權下移”的分稅體制，重新劃定中央與地方的事權與財權，將一部分目前由地方政府管理的而沒有對應財權支撐的事權收回中央，擴大地方政府的稅源與稅基，保障地方政府有充足的稅收，從而有助于地方政府擺脫對土地財政的依賴，打破土地財政與房地產宏觀調控矛盾的尷尬局面。（2）逐步改革地方政府績效評估體系，建立科學的績效評估體系，同時，實施對地方政府的房地產調控的問責制。把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入經濟社會發展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束。（3）創新土地制度，改土地批租模式為年租模式。現行城市土地批租制度是一次付清幾十年租期的土地出讓金，所支付的金額巨大。這種土地批租方式使本屆政府能夠獲得未來歷屆政府幾十年的土地出讓金收入，這為地方政府土地財政得以實現創造了條件。目前，部分城市正在以保障房為突破口探索以“年租制”替代“出讓制”的房地產土地流通機制。我們應根據不同使用條件探索年租制的使用范圍及與“出讓制”的對接機制。年租制推行對地方政府干預土地市場、推高土地市場價格從中獲利、乃至土地財政都是釜底抽薪式的改革。

3.運用金融手段來控制房地產信貸規模。鑒于貸款規模對房地產均價的顯著影響，對貸款規模的適度控制，可以有效地調控房地產價格。（1）提高房地產貸款風險系數。央行和銀監會應盡快頒布新房地產信貸條例，規定按房地產信貸占銀行總資產的比例累進提高房地產貸款風險系數，不妨先將房地產貸款風險系數基點提高10%～20%，然后按房地產信貸占銀行總資產的比例每超出平均數的1%提高超出的房地產貸款風險系數5%，增加房地產貸款資本金。（2）盡快預征房地產風險基金。央行和銀監會應盡快頒布新房地產信貸條例，規定按房地產信貸占銀行總資產的比例累進對房地產信貸總額預征10%～20%房地產風險基金，上交央行或銀監會新設立的房地產風險基金司，然后按房地產信貸占銀行總資產的比例每超出平均數的1%提高超出的房地產貸款風險基金5%，以應對房地產信貸風險，規避銀行負盈不負虧的風險，減少納稅人救助成本。

4.加快房地產稅制改革步伐，抑制房地產市場的投資需求。對當前中國的房地產市場來說，開征房產稅不失為一種有效的、可持續的調控手段。房產稅的開征將有效抑制非剛性需求，增加以投資為目的購買者的稅負負擔，此種調控方式可長期存在，并可通過稅率的調整應對房價的漲跌。目前國家已在上海以及重慶開始房地產稅征收的試點工作，并取得了初步成效。但也存在量稅過低、實施不徹底等問題，不能從根本上起到打擊囤房、炒房行為的效果。應在總結經驗的基礎上進一步完善房地產稅，對征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估及相應的申訴程序等組織專家學者進一步探討并進行科學的評定。

5.加快金融體制改革，加大房地產直接融資的力度。加快發展資本市場使資本市場與信貸市場平衡發展，尤其是大力發展債券市場使債券市場與股票市場平衡發展，加大企業直接融資的力度，改變目前中國房地產金融體制的單一性，減少房地產資金過度向大銀行集中的積弊，降低房地產金融的系統性風險。積極支持發展為中小企業服務的中小金融機構和區域交易所，中央銀行應盡快建立覆蓋中小金融機構的全國統一結算體系和全國存款保險制度，進一步分流大銀行的資金。從根本上抑制銀行尤其是大銀行的房地產信貸。與此同時，改善內資投資環境，拓寬內資投資渠道。國家對一般競爭性領域，要敢于打破壟斷，同時鼓勵民間資本參與水利、電力、電信、交通、金融、石油天然氣、礦產資源勘探開發、政策性住房、棚戶區改造等基礎設施和社會公用品以及新能源、新材料、新環保等領域的建設。分流資金壓力，扭轉千軍萬馬投資房地產局面。

6.建立完善的住房信息統計系統。一是從建設全國統一的個人住房信息系統著手，可以先進行省會城市之間的聯網，而后擴展至主要城市，再到全國所有地級市，最后到所有縣域，形成統一的個人住房信息查詢系統，為房產稅在全國范圍推廣奠定基礎，為保障性住房的合理分配掃除障礙。二是建立存量住房統計系統，準確掌握房屋供給情況，以此為基礎來制定住房建設土地供給計劃，新建住房項目審批進度，保持供需的平衡。三是與個人納稅、征信統計系統或其他部門的中低收入者信息統計系統對接，作為確定保障性住房分配對象、商品房限價政策制定的依據。四是要建立全國統一的房地產運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系，通過對全國房地產市場信息的適時歸集、整理分析，及時做出市場運行的評價與預測，定期市場分析報告，合理引導市場，有效防止房地產業泡沫的形成。

參考文獻：

[1] 余凱.論中國房地產宏觀調控的長效機制的構建[J].城市發展研究，2008，（5）.

[2] 馬國順.不同條件下房地產市場的演化與調控[J].商業時代，2011，（8）.

篇7

作為全球性房地產綜合性組織，FIABCI和聯合國、世界銀行、國際貨幣基金組織等有密切的合作。本文主要從2017年4月4日FIABCI-USA（國際房地產聯盟美國分部）與聯合國舉辦的一個研討會（該研討會是國際房地產聯盟與聯合國每年的例行系列合作活動的一部分，詳見http：///un-luncheon/）演講專家（panelists）的專業背景，簡要分析房地產咨詢服務業的發展空間――

David S. Friedman，來自Wealth-X公司（），Wealth-X的服務目標是：與世界范圍內不同行業的具有極高聲譽的金融機構、奢侈品、非營利組織、高等教育機構合作，建立超高凈值（UHNW）人群信息庫，服務于以這類人群為目標客戶群的機構。David S. Friedman本人是沙特王室、朱美拉資本（Jumeirah Capital）、科威特金融集團（Kuwait Finance House）、波多黎各政府（Government of Puerto Rico）以及馬來西亞財富基金（the Malaysian Sovereign Wealth Fund）的顧問。

Richard Koss， 是國際貨幣基金組織旗下全球住房觀察機構（Global Housing Watch at the International Monetary Fund ）的理事，并擔任約翰霍普金斯大學商學院（Carey School of Business at Johns Hopkins University）的兼職教授，還曾經擔任過格林斯潘為主席的經濟咨詢理事會（Council of Economic Advisers）的成員。

Gregory Heym，是Terra控股公司（Terra Holdings）的執行副總裁和首席經濟學家。Terra Holdings 是美國最大的房地產服務公司之一，也是Brown Harris Stevens和Halstead Property的母公司，Brown Harris Stevens是“美國最古老的和最大的一家私人銀行”（據維基百科），Halstead Property則是紐約最大和最著名的住宅經紀公司之一。更大的亮點是： Gregory負責完成曼哈頓、布魯克林、漢普頓、棕櫚灘等地的住宅物業綜合數據庫建設和市場分析報告，這些報告的發行量達到25萬份（http：///about-gregory-heym）。

再看其他演講者：

Stacy Garcia，著名設計師。

Eric Spencer，資深建筑師。

Thomas Clancy，一家住宅綜合系統供應商的副總裁，他們公司的使命是整合各種居住科技用于高端住宅。

Herbert Lash，路透社記者，在北美和南美各地報道房地產市場和房地產投資策略。

Tim Gifford，世邦魏理仕（CBRE）的拉丁美洲投行業務負責人，擅長復雜的跨境投資咨詢服務。

Brahm Cramer，聯博資產管理公司（Alliance Bernstein）旗下房地產集團的聯席首席投資官（Co-Chief Investment Officer），曾經在高盛公司負責房地產投資業務； 1990年代中期，他在巴黎創立了高盛歐洲的并購業務。

Clem Turner，Barst Mukamal & Kleiner LLP紐約分行的合伙人，這是美國最老的律所之一，主營移民法律事務。Clem Turner 熟悉EB-5項目運作。

Mark Roderick，美國著名的眾籌業務律師。

……

還有一些演講者，不再一一列舉。

從這些演講者的情況可以發現美國房地產咨詢服務業的以下幾個特點：

1.房地產咨詢服務的對象很廣泛，其中又以高端客戶和著名機構為首要目標，也正因為如此，所以有了第2個特點――

2.房地產咨詢服務業務深化程度很高，針對的絕不是簡單的房地產買賣或者投資，而是把房地產作為整體資產配置管理的一部分。

3.房地a咨詢業務的涵蓋范圍廣，由此帶來第4個特點――

4.房地產咨詢業務的參與人員廣泛，包括了律師、記者等各類相關人員。

篇8

市場部市場研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、臨時性工作及專題性工作。例行性工作主要包括在售項目定期銷售分析報告（周報、月報）、四城市房地產銷售市場月度宏觀報告、北京市房地產市場月度宏觀分析報告、市場動態監控等；臨時性工作主要包括競品項目調研、競品項目調研報告、競品項目賣點分析等；專題性工作主要包括撰寫專題性研究報告、課題性研究報告等。

市場部作為營銷管理中心結構調整及專業分工細化的新生部門，市場研究工作是新制定的主要工作職責之一，主要為公司整體營銷策略及在售項目銷售提供專業參考意見及決策支持。之前工作范圍僅局限于項目調研及市調報告，后經本人建議領導認可改進并豐富了各種專業報告的表現形式及結構，豐富了內容涵蓋面并相應提升了專業性及可讀性，增加深化了報告種類。和領導及同事一起重新搭建了市場部工作架構，理順了工作流程，并不斷對報告模板進行改進提高，使之實現流程化、專業化，也使市場部市場研究工作逐漸步入正軌。

在履行例行工作及臨時工作期間，也為領導及時提供了最新市場及競品項目動態和決策參考內容。如在制定“首付分期”營銷策略期間與項目部共同對率先實行首付分期的美利山項目進行專項調研，在全面詳細了解美利山“首付分期”具體操作手法的基礎上為領導提供了相關參考意見，最終促成了“首付分期”策略應用于在售項目，對拉動銷售起到了明顯提振作用。

在售項目競品監控是市場部重要例行工作之一。根據對在售項目周邊區域競品項目的長期市場跟蹤及調研，市場部依據同區域、同期入市、產品類型相同或相近的樣本篩選原則，不斷更新具有代表性的競爭樓盤樣本進行賣點的客觀分析對照。目的在于通過各個項目的優劣勢對比分析，學習及借鑒競爭對手成功的賣點及營銷策略并為我所用，并將優劣勢賣點應用于銷售說辭及推廣策略改進工作中，對在售項目的銷售起到實際促進作用。不但完成了本部門的研究工作職責，也對營銷管理中心其他部門及銷售部工作起到了配合和促進作用。

篇9

[關鍵詞] 房地產泡沫防治措施

自20世紀90年代開始，我國房地產業已經逐步占據了國民經濟主導產業的地位。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，逐漸成為促進國民經濟增長的強有力的動力。隨著我國城鎮化、工業化和信息化的快速發展，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，必將使我國房地產市場呈現持續增長的態勢。但房地產業的發展有其自身的規律,只有遵循其發展的客觀規律，才能保持房地產業健康、穩定地發展，任何短時期內投機發展或階段性過度發展，勢必導致房地產泡沫的產生和膨脹,而一旦房地產泡沫出現破滅，其對整個經濟的沖擊作用是難以想像。所以，對我國房地產泡沫防治措施的研究具有深刻的意義。

一、房地產泡沫的概念

所謂房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。

二、房地產泡沫的防治措施

房地產作為國民經濟的晴雨表，直接關系到整個我國經濟和社會的穩定發展。目前我國正處在房地產業高速增長的最佳時期，那如何預防和減少房地產泡沫呢?

1.加強宏觀形勢和政策的監控

加強對宏觀經濟形勢和政策的監控宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。

2.加強對銀行的監督管理

在中國，由于60%以上的房地產投資金額來源于商業銀行，因此一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。雖然名義上是商業銀行，但是前身為國有銀行的幾大銀行系統事實上仍然是采取的國家信用。銀行買單，事實上也就是國家(中央政府)來買單。此外，泡沫破裂還會導致經濟萎縮，消費下降，投資乏力等一系列后續問題，日本1990年房地產泡沫破裂導致的后遺癥到現在都沒有消除，這也會對政府產生很大的壓力。因此，如果能夠宏觀調控，減小房地產泡沫帶來的危害，最有效也是最容易操作的方法就是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監管。目前央行的新房貸政策就是通過金融領域來防止可能的房地產泡沫的一種嘗試。我們還要結合其他的措施來預防房地產泡沫。比如加強對房地產價格的檢測和調控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。

3.加強對房地產開發規模的控制

在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發建設的土地，包括數量和質量都直接控制了房地產建設的規模和結構。近幾年，全國房地產開發土地購置呈高速增長趨勢，2004年增長48.5%, 2005年1～11月份就增長65.3%，遠遠高于同期房地產開發投資的增長速度，個別地區出現了圈地熱，助長了土地交易中的投機行為，從而引發土地價格上海也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調控供量，避免暗箱操作的有效方式。另外，保護土地資源，規范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，中國國土資源部最近就清理各類園區用地，加強土地供應調控有關問題發出了緊急通知。通知稱，要清理違規設立的各類園區。凡是違反土地利用總體規劃批準設立的園區，都必須進行認真清理。嚴禁違返下放土地審批權。各類園區用地必須納入當地政府的統一計劃，統一供應、統一市場管理。通知要求，要嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品開發。嚴禁任何單位、個人與鄉村簽訂協議圈占土地。對于簽訂這種協議，要求辦理收地手續的，要進行認真清理，所簽協議一律無效。凡是通知炒賣各種協議、立項批準書、規劃許可證后變相取得土地的，國土資源管理部門一律不予承認，不得辦理用地手續。

4.加大經濟適用房建設力度，優化經濟適用房開發機制

進一步完善經濟適用住房政策，加強經濟適用住房建設計劃的管理，加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力。合理確定經濟適用房的建設規模，著力解決中低收入家庭的住房問題。首先，遵循“以銷定產”的原則，合理確定分年度建設規模;第二，經濟適用房建設要與危舊房改造相結合;第三，根據“經濟”和“適用”的原則，制定經濟適用房建設標準;第四，加強經濟適用房價格的監管，控制建設成本，保證工程質量;第五，經濟適用房建設不能采取指令性方式確定建設單位，應公開招標。嚴格控制和防止目前經濟適用房戶型面積大、價格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

5.加強房地產宏觀發展戰略研究，建立房地產預警機制

應當通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。建立一套有效的監督和防范房地產泡沫的預警系統,通過一系列指標來測定房地產泡沫程度是否已經過高。我們可以依據土地批文價格的漲幅、商品房的空置率、房價的漲幅、房地產投資額增長率、房地產投資總額占社會投資總額的比重、房地產增長率與GDP 增長率的對比度等指標來判斷泡沫的大小, 并分別設定各自的警示標準, 及時關注房地產各指標因子的變化情況。

參考文獻:

[1]范如國:房地產投資與管理.武漢大學出版社，2004.11

[2]邱強:我國房地產泡沫成因剖析.特區經濟， 2005.5

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到了2010年，貨幣出口開始轉向物價，從2010年7月到2011年7月，CPI同比漲幅從3.3%到了6.5%，但在這波通脹潮中我們加息的腳步一直沒有跟上CPI的上漲。

于是，錢開始轉向農產品、藝術品市場，隨后流向了高利貸，轉向實業。現在的事實是，股市不漲、房價欲跌，錢如果不留在銀行，又會去哪里呢？

經濟不錯，股市不行？

金融危機，各國普降利率，中國也不例外，存款收益變得微乎其微，貨幣貶值憂慮增加，于是股市、樓市翻紅之際，存款開始了大搬家。

A股指數自2008年11月開始探底回升，至2009年11月16日收于3625點，漲幅達117.97%，股民這一年收獲頗豐，但這只是一場鏡花水月的故事，沒及時撤出的股民成了刺激政策的埋單者。

2009年銀行貸款大數上增長9.6萬億，政府財政投資5千億，加起來10.1萬億，去年投資增長雖然增長30.1%，但是大概增長7萬億，3萬億并沒有投資，去哪了？股市和房市。

好景不長，隨著實體經濟的復蘇，2010年信貸資金開始正常化，股市又從3000多點回到了2000多點。“中國是經濟不錯股市不行，其他國家是經濟不行股市不錯。”一位股民如此說。

銀行到企業再到股市，這種資金流動是中國經濟一條特殊的資金鏈，當實體經濟難以吸引資金流入時，股市成了資金最后的去處，當實體經濟好轉時，刺激資金就會“被要求”撤出來。

“股市作為國人信心提振的標志，其由熊轉牛的過程，將是中國經濟觸底反轉的前提，其氣只可鼓不可竭。若股市跌，則中國消費的主體近1億中產階層的信心殆盡，何談消費？廠商和居民一旦形成通縮預期，便會推遲購買生產資料和生活資料，持幣待購行為進一步打壓總需求，價格水平面臨持續下行壓力。而價格的進一步走低促使人們產生更低的預期，進而更加捂緊錢袋子。羊群效應及多米諾骨牌效應形成了預期差、消費少、價格低的惡性循環，在投資、消費、預期、價格之間產生了怪圈。從某種程度上說，如何打消通縮預期是經濟復蘇的關鍵之一。而股市則扮演著重要的信心提振角色。可以說‘信心比黃金更重要’在當時的股市上也有所體現。”業內人士曹京生指出。

但隨后事情起了變化，高盛投資管理部中國副主席兼首席投資策略師哈繼銘表示，“2 0 0 9年中國當時用的財政刺激， 名義上是財政刺激，實際上是信貸刺激， 財政赤字中國沒有怎么增加，2 0 0 9年是最大一年占3%左右，我估計今年2%左右，但是我們的信貸在2009年增長30%，比2 0 0 8、2 0 0 9、2 0 1 0年這三年的貨幣增長明顯超出GDP50%多。最后這一輪保增長政策完成之后，發現政府其實沒有怎么傷筋動骨，反而是企業和銀行資本金不夠了，需要到市場上進一步融資。”

這一上市融資，股市就掉下來了。

隨著經濟過度復蘇，貨幣緊縮開始，股市由此更是步入了漫漫熊途。“一年多下來，我已經賠了50%”，一位股齡很長的股民對記者說。

攢錢不如攢房子！

幾乎與股市同時，樓市也熱了。2010年3月國土部報告顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。

凡在一線城市有過買房經歷的人都能感覺到，前兩年買房子是沒有看房階段的。不下單、不預付，轉頭房子就是別人的了。

著名經濟學家謝國忠指出，“房地產市場是一個金融現象，是因為貨幣過多之后流到某一部分人手里，這些人用房地產做貨幣的替代品，過去是攢錢，但負利率的這些年，攢錢越攢越虧，于是開始攢房子。”

在人們預期下， 雖歷經“ 國四條”、“新國十”條調控，房價依舊堅挺。最后各地采取的辦法是直接限購。住建部部長姜偉新指出，限購政策是個行政辦法，是房價高速上漲，其他手段都用了以后，都起了作用，但還差那么點火候才能把房價抑制住，為了把過高過快上漲的勢頭給抑制住，最后不得已出了這樣一個限購的措施。

限購加限貸讓人們的預期開始改變。目前，從一線城市到二三線城市，從新建商品房到二手住宅，一波樓市降價潮正逐漸形成并呈蔓延之勢，上海、北京、深圳等城市近日均出現了多個項目大幅降價促銷，其中不乏龍湖、中海、綠地、恒大、富力等大型房企。

這僅僅是個開始。“ 據我了解，現在很多地產公司的現金流已非常惡化。”匯豐銀行一位不愿具名的人士對本刊記者表示。

謝國忠認為，一般房價下跌是有三年的通道，全世界的調整都是這樣，有的甚至會長一些，比如日本。美國是2006年夏天開始下降，在2009年止跌，維持一段時間后又開始下降。他認為，“中國房地產市場先跌20%到30%，然后會出現需求，這就是為什么降價銷售是增加了，等這些剛性需求消耗之后，又會繼續跌。”

從去年10月20日進入加息周期后，央行3年來首次上調人民幣存貸款基準利率，5年以上貸款基準利率從5.94%上調至6.14%。記者算了一筆賬，市民現在貸款100萬元買房，如果按揭30年，跟去年同期相比，利息需多交8萬元。如果樓價

下跌，購房者還得承擔資產縮水的損失。

郎咸平認為， “ 社會把太多的資源給了房地產市場，這直接寵壞了樓市，造成了很多人的誤判。”負利率無疑是個重要推手。謝國忠今年早些時候指出，對于已經漲了二、三十倍的房價來說，下跌5 0 %并不難。當加息至負利率時代結束時，房地產拐點最終就會出現。

“聰明”人什么都買

蒜價最先上場，2010年上半年，大蒜每公斤售價超過十元。在此之前的很多年里，蒜的售價都維持在3元以下。

“在中國的貨幣供應量破紀錄增加的情況下，貨幣進入不了實體領域，同時房價、股市又比較低迷，貨幣就要選擇出口，尋找投機機會。第二個原因，在貨幣流動性的前提下，有些人對個別產品進行炒作，比如綠豆、大蒜、姜。”經濟學者馬光遠表示。

北京大學國家發展研究院教授黃益平表示，“前幾年大家聽說，溫州人到山西炒煤礦。當然后來政策調整了就沒有機會了，所以有一段時間炒股票、炒房地產，房地產現在不能炒了，股票也動不了，所以就尋找各種各樣的產品。”

“ 笨一點的、不了解市場的去放高利貸，聰明一點的，像江浙資本，腦袋瓜活的，就去輪番炒作這些農產品小品種。由于投資渠道不暢，每當一批資金從房地產、煤礦等產業撤出時，就會出現大量游資，涌向農產品等市場，給這些日常消費品的價格帶來大幅波動。” 中國農業大學經濟管理學院教授常清表示。

業內人士透露，操縱這些農產品所需在幾十億元間，這對于游資來說，只是很小的資金規模。

但這種游資炒作的負面效果在如今已經顯現，蒜價大跌、姜價大跌，豐產不豐收十分嚴重。在去年姜蒜價格最高的時候，生姜在上海的批發價為10元/斤，在山東當地的收購價則高至6.5元/斤。但從年初到現在，姜蒜價格一路下跌，目前當地收購價已經普遍跌到了0.8元/斤，最低4、5毛就能買走，擴產農民被狠狠地“姜一軍”。

炒作藝術，唐突西施

游資還看上了藝術品市場。2011年的春拍，拍場上最活躍的是基金、最關注的媒體是財經媒體，最重要的人是出身資本市場的劉益謙……

嘉德春拍上，齊白石的《松柏高立圖 篆書四言聯》一亮相，直接被人叫價至1億元，這立刻引燃了現場的競拍氣氛。經過長達45分鐘,總共近50次的激烈競價后，《松柏高立圖》落槌價鎖定在3.7億元，加上15%傭金，成交價達到4.255億元。售出者就是劉益謙。這并不是他最好的作品，但確實回報率最高的作品，購入時只花了約3000萬元。

書畫不是最先漲的。石材、木料、蘭花、鉆石都曾經歷過類似的上漲。

以檔次較高的橘皮紅田黃石雕件為例，2000年每克約3000至5000元，5年前漲至7000至8000元，2010年以飆升至2萬

至3萬元。而滿綠翡翠手鐲，10年前每克約8000到1萬元，5年前漲至3萬到5萬元，2010年已經達到20至30萬元。漲幅

都在10倍以上，高的甚至達到幾百倍，堪稱瘋狂。

僅2010年的中國拍賣市場而言，中國書畫拍賣成交額增加的248億元，同比增長229%；瓷器雜項的拍賣成交額增加了100億元，同比增長125%，油畫和當代藝術品的成交金額增加28億元，同比增長114%；其中，22件拍品成交價過億。《2010中國藝術品市場年度報告》指出，2010年中國藝術市場交易總額達到1694億元，比2009年增長了41%。

與股市不同，藝術品市場規模小、信息不對稱，少量的專業經紀人控制了定價機制。而他們一旦遭遇經過資本市場歷

練的“老江湖”，就變得無足輕重。

2010年以來，藝術品投資市場持續回暖，對于不尷不尬游離在股市和樓市之外的游資具有“致命誘惑”。多位資深藏家表示，近兩年的拍賣會上，傳統藏家多被“邊緣化”，最活躍的往往是“生面孔”，他們或者來自江浙、或者來自山西內蒙，大多出手闊綽、只買場內估價最高的作品。

持續中國藝術品分析報告的北京藝術市場分析研究中心總監馬學東表示，根據調查，這些新面孔主要由三部分組成：個人藏家，多為民營企業主，主要從事于金融、房地產、能源等高利潤產業；藝術投資基金等金融機構，包括公募與私募，目前以私募為主，他們多偏好書畫藏品，最在意回報率；非傳統收藏機構，包括部分有意向文化產業發展的企業或以建立美術館等藝術機構為目標的企業機構等。

本刊記者采訪的某私募基金投資總監就表示，2010年末，在國家的宏觀調控下，房地產、車市等投資渠道嚴重受限，

越來越多的熱錢更是瘋狂地涌向沒有限制、沒有門檻的藝術品拍賣市場當中。

和拍賣市場并駕齊驅的是各地上馬的文交所，從天津文化藝術品交易所開始，到鄭州、成都等地的藝術品交易所，阻隔

在藝術品投資市場與普通投資者之間的那堵墻，仿佛一夜之間被拆除了。

四處突圍的資金制造了天價藝術品，同時催生了藝術品市場的泡沫。“藝術品市場相對房地產市場是一個比較小的市場，所以在整個資金鏈稍跑到這個市場里面就引起價格很大的波動。總的來說，我個人認為中國的藝術品市場是泡沫中的泡沫”，經濟學家謝國忠表示。

大多數人認為，藝術品的稀有性、唯一性，使得價格不斷攀升是理所當然的事情，但值得注意的是，任何帶有投機行為

的市場，都存在巨大泡沫，而且泡沫有隨時破裂的可能。上世紀80年代中后期，日本經濟飛速發展,藝術品市場迅速崛起。從1987年到1990年，國際拍賣會上40%的西方印象派作品落入日本買家的手中。這4年間，日本從西方進口了138億美元的藝術品。而這一泡沫在90年代中期完全破裂，至今仍未愈合。同在2011春拍中，2010年秋年還被稱為“軟寶石”田黃，出現流拍，天津一件備受關注的玻璃種翡翠掛件也以流拍收場似乎說明了，資本來得快，走得也快。

就像曾經在股市、樓市、農產品上發生的那些故事一樣。

全民炒樓、全民放貸、全民PE

經濟學家陶冬指出，今年國企的一個重要變化，是對實業投資缺乏興趣，熱衷于放高利貸。

大集團從銀行獲取貸款，再通過旗下財務公司中的擔保公司、投資公司從事資金拆借，借助自身的融資能力，賺取利率上的差價及中介抽成。民間集資也十分火爆，而且由浙江等傳統據點向各地蔓延，各大城市有集資活動，農村地區也有，往往附有很高的保證回報率。資金的去向同樣模糊。他估計，民間借貸中六成以上直接或間接地進入了房地產市場，而生產經營類資金需求則很少，且往往以短期過渡為主，解決上游客戶資金未到賬前的開支。

隨著銀根的抽緊，民間借貸驟然升溫。浙商總是對經濟形勢反應最為敏感的群體。央行溫州市中心支行今年上半年的《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州民間借貸規模約為1100億元，而去年同期該行的數字顯示為800億元，這意味著過去一年間溫州有300億元資金涌入民間借貸領域。今年1月，溫州民間借貸綜合利率在23%左右，到了6月漲至24.4%，89%的家庭個人和59.67%的企業參與民間借貸。

記者了解到，年初寧波部分企業的民間借貸利率從原本的“一分半”一度提高到“起碼兩分半”，以往資金流量充足的企業也面臨著資金鏈的壓力，盡管現在民間借貸的利率已經回落到“兩分”，但部分外貿企業還是處于“停工”或者“準停工”的狀態。

業內人士透露，不少企業都是“靠著原來吃下來的地皮‘冬眠’，等待外貿形勢和資金鏈的復蘇。”比如，幾年前以1000多萬元買下位于寧波鎮海郊區的土地，加蓋廠房之后，到現在的市場價格已經“足夠全家坐吃山空”，“現在外貿利潤薄還不如不做了”。

據一直從事房地產業的資深人士介紹，不少從事外貿的企業主已經將資金轉入國外的房地產投資，其中，澳洲和新西蘭因為“相對價格低廉”和“可以幫助子女移民”最為“吃香”。

該人士從2008年開始到澳洲投資地產，金融危機后在澳洲購入的地產在經濟逐漸恢復景氣和澳元連續走強的背景下，資產翻了幾番。對比外貿企業的“利潤薄”、“資金緊”，投資國外的地產乃至直接購買國外的土地、自建房后出售已經成了不少企業主的選擇。

除了民間借貸和境外投資，大量資金涌向風險投資（VC）和私募股權投資（PE）。清科研究中心的數據顯示，今年上半年國內VC市場共募集新基金73只，新增可投資于內地的資金量超過81億美元，募資金額已超過去年全年的總量，再度刷新歷史紀錄。

同樣，P E市場上，今年上半年共募集新基金55只，募集金額達到145.41億美元。由于去年同期有超大規模外幣PE基金募集到位，今年PE募資呈現同比下滑態勢，但與去年下半年相比增長了131%。前文中提到的私募投資總監表示，目前新能源等實體領域也已成為熱錢流入的主要領域。