管理農民建房制度

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為加強我縣農民建房用地管理，規范農民用地行為，合理利用土地，切實保護耕地，提高土地利用率，根據《中華人民共和國土地管理法》和國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等有關規定，結合我縣實際，確定本辦法。

一、指導思想以鄧小平理論和“三個代表重要思想為指導，認真貫徹十六大和十六屆三中、四中全會精神，樹立和落實科學發展觀，以新農村建設為總抓手，堅持科學規劃、因地制宜的原則，有效整合各種資源，加強農民建房管理，改善農村生產生活環境，促進城鄉協調發展，加快全面建設小康社會的步伐。

二、基本原則

（一）堅持規劃先行的原則。各鄉鎮人民政府和村民委員會必須按照新農村建設的要求，村莊規劃應按照因地制宜、遠近結合、有利生產、方便生活、合理布局、節約用地、配套建設、協調發展的原則進行編制，統一由鄉鎮人民政府報縣人民政府審批后實施。

（二）堅持節約用地的原則。堅持“十分珍惜和合理利用土地，切實保護耕地”的基本國策，貫徹“依法用地，合理用地，節約用地，保護耕地”和“一戶一宅”的方針。在村莊規劃區內的建設實行統一調整和安排用地、統一進行基礎設施建設、統一管理。

（三）堅持宅基地集體所有的原則。宅基地屬于集體所有，農村村民只享有土地使用權，集體土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。

（四）堅持嚴格報批的原則。農村村民新建、改建、擴建的宅基地，按《土地管理法》和《江西省實施〈土地管理法〉的辦法》的規定報批，未依法取得建設用地手續的宅基地，不得動工建設。

三、農民申請建房的條件

（一）申請進入規劃區建房的條件。堅持一戶一宅的規定，農村村民只能擁有一處宅基地。農村村民符合以下條件之一者方可申請宅基地：

1、年滿十八周歲的村民因原有住房不夠住確需分戶建房的；

2、根據村莊詳細規劃需要拆遷的；

3、因國家、集體建設項目占用需要搬遷的；

4、經縣級以上人民政府批準回原籍落戶定居，確無住房的；

5、原有住房破舊需要改造或拆除，在原址新建且符合規劃的；

6、原有住房破舊需另選址新建住房，新選地址在規劃區內，本人同意將原宅基地退還集體的；

7、符合其它有關規定的。

（二）有下列情況之一的不予審批宅基地

1、不符合土地利用總體規劃、村鎮總體規劃、控制性詳細規劃的；

2、拆舊建新不同意將老宅基地退還集體或在原批準的宅基地以外有違章建筑而未先行拆除的，新選地址不符合村鎮規劃要求的；

3、有轉讓、出租、贈予房屋行為的；

4、在城鎮居住戶籍屬城鎮居民的；

5、原有宅基地面積確能解決分戶需要的或原有宅基地面積超過標準的；

6、國家政策規定其它不宜批準的。

四、農民建房的面積標準農村村民建房面積標準：根據申請者每戶人口多少，按統一規劃設計的標準民房設計圖紙以戶為單位進行安排，大戶（五人以上，含五人）用地面積不超過200平方米，中戶（三至四人）用地面積不超過180平方米，小戶（一至二人）用地面積不超過120平方米。獨生子女安排宅基地時可享受優惠政策，一個獨生子女可按兩人計算，一戶只計算一次。（占用耕地的不得超過120平方米，占用荒地、荒坡和拆舊建新的不得超過180平方米。）

五、農民建房應辦理的手續

（一）辦理報建手續在村莊規劃區范圍內新建、改建、擴建建設項目，必須取得《村鎮規劃選址意見書》，并按下列程序辦理報建手續：

1、向所在鄉鎮規劃建設管理所提交項目建設申請。

2、鄉鎮規劃建設管理所派員現場踏勘，提出初審意見報鄉鎮人民政府審查。

3、鄉鎮人民政府審查同意建房的，由鄉鎮規劃建設管理所核發《村鎮規劃選址意見書》后到土地管理部門辦理用地手續（按農村宅基地申請報批程序規定辦理）。

4、建設單位或個人持《村鎮規劃選址意見書》、建設用地批準文件和工程設計圖紙等建房資料報鄉鎮規劃建設管理所，鄉鎮規劃建設管理所審查后派出人員到現場放線定位。建設單位或個人所選擇的施工隊伍或建筑工匠須報鄉鎮規劃建設管理所備案后方可開工建設。村民在村莊規劃區新建、改建、擴建住宅，須取得村民委員會或村集體經濟組織討論同意后，再按上述程序辦理。

（二）農村宅基地申請報批程序：農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本村、組提出書面申請并在本村、組張榜公布，公布期滿無異議的，經村民委員會審查同意后，由鄉鎮土管所進行實地調查，對符合土地利用總體規劃的，發放贛州市城鄉個人建房用地申請表，再經鄉鎮人民政府審核同意后，由縣國土資源局統一報縣人民政府批準，核發《建設用地許可證》。經依法批準的宅基地，村、組應及時將審批結果張榜公布，房屋竣工后依法申請土地登記并頒發土地使用證。

六、農村建房用地收費標準

（一）經批準占用耕地建住宅的，按耕地開墾費20元/m2，新增建設用地有償使用費8元/m2，防洪保安資金0.75元/m2,耕地占用稅按2.5元/m2的標準交納相關費用。

（二）經批準拆舊建新，占用原建設用地（包括原住房、廚房、廁所、畜禽圈舍、庭院、房前屋后空閑地等）建住宅的免收土地規費。老宅基地的確定依據原狀實際進行確定，不要求一律提供土地證等證件。

（三）經批準占用山坡地建住宅的，按7元/m2的標準收取土地有償使用費，其它費用免收。

（四）宅基地登記發證時，每證收取工本費10元。

（五）新農村建設規劃區內土地使用權流轉補助標準由村民理事會召集村民代表或村民會議討論決定。

七、農民建房的優惠政策凡在新農村建設規劃區內建房的農戶享受以下優惠政策：

（一）規費減免。規劃部門為村莊編制規劃時，所需費用暫由縣鄉鎮墊付，暫不再向農村建房戶分攤、收取。鼓勵采用市推介圖集的建設設計圖紙新建住房，住房建設設計圖紙由縣政府免費提供。對用于新農村建設的自產自用竹木，林業部門免征一切費用。

（二）設施配套。凡對在規劃區內興建的住宅樓，其供電設施、電信設施均由供電、廣電、電信部門統一總線到點，安裝到戶。分戶安裝入戶材料費按現行價格收取，免收安裝工資；初裝費按規定標準的50%收取。原有供電、電信、廣電等戶頭需搬遷過戶的，只收取材料費，免收過戶安裝工資。

（三）集體土地使用權流轉補助指導標準。老宅基地在規劃區內需拆除的，原則上按占地面積每平方米10元的標準進行流轉，各鄉鎮可結合實際上下浮動30%，同時可根據房屋的建筑年代、建筑材料及結構進行一定的補償，具體補償標準由理事會集體討論確定。

八、禁止的行為

（一）禁止任何單位和個人在規劃點外建房。

（二）禁止屬城鎮戶籍人口占農村集體土地建房。

（三）禁止任何單位和個人以新村規劃為名炒賣集體土地。

（四）禁止占用基本農田和公益生態林山場搞新村規劃。

（五）禁止不按規劃擅自批準用地和舊房改建。

（六）禁止用集體土地使用權抵押建設新村公共設施。

（七）禁止違背農民意愿進行強行規劃建設。

（八）禁止利用農民建房進行亂收費亂罰款。

九、法律責任違反本辦法的單位和個人，按下列規定處理：

（一）未按規劃審批程序核發建設用地批準文件的，建設用地批準文件無效，占用的土地由批準用地機關依法責令退回；對違反規定審批土地的直接責任人，依法給予行政處分；造成損失的，由審批單位依法賠償。

（二）未按規定要求核發規劃批準文件的，規劃批準文件無效，責令收回規劃批準文件；對違反規定核發規劃批準文件的直接責任人，依法給予行政處分；造成損失的，由審批單位依法賠償。

（三）在村莊規劃區內，建設單位或個人未取得規劃批準文件或違反批準文件內容而進行建設，嚴重影響村莊規劃的，由建設行政主管部門責令停止建設，限期拆除，拒不拆除的，依法申請人民法院強制拆除；影響村莊規劃尚可采取改正措施的責令停止建設，限其改正，并處土建工程造價的3%至5%的罰款。

（四）違反國土資源管理規定行為的，由國土資源行政主管部門依法處罰。

（五）鎮、村干部以及鄉鎮規劃建設管理工作人員、土地管理人員有玩忽職守、索取受賄、徇私枉法行為的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任，情節嚴重觸犯刑律的，移交司法機關依法追究刑事責任。

（六）經批準后連續兩年未使用宅基地的，應交還集體經濟組織另行安排利用。

十、附則在本縣行政區域內進行的村莊規劃、建設、用地和管理等活動必須遵守本辦法，但國家建設征用集體土地進行建設的除外。本辦法所稱村莊是指農村村民居住和從事各種生產的聚居點（不包括城鎮規劃區內村莊）。本辦法所稱村莊規劃區是指村莊建成區和因村莊建設及發展需要實行規劃控制的區域。本辦法所稱農村宅基地是指農村村民個人經依法批準，用于建造住宅或附屬用房（包括住房、廚房、廁所、畜禽圈舍和庭院等）的用地。本縣行政區域內的集體農、林、牧、漁場場部及其居民點的規劃、建設管理，參照本辦法執行。本辦法自頒布之日起施行。