我國住房信貸資產(chǎn)證券化論文

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一、基于美國次貸危機對我國住房抵押貸款證券化的分析

(一)美國次貸危機的原因

所謂次級房屋貸款，是指為資金不足或有不良信用記錄的購房人提供的一種住房貸款產(chǎn)品，其特點為短期內(nèi)低利率，長期內(nèi)高利率。當房地產(chǎn)市場繁榮時期，住房抵押貸款是一項收益高且足夠安全的信貸資產(chǎn)。例如美國曾經(jīng)盛行的2-28房屋抵押貸款模式，在整個30年的零首付的貸款業(yè)務中，前2年執(zhí)行固定利率，后26年執(zhí)行浮動利率。這些次級貸款的發(fā)放過程中對借款人的收入、資產(chǎn)都不進行審查，是一種沒有任何依據(jù)的信用貸款。銀行再轉(zhuǎn)手將這部分信貸資產(chǎn)出售給SPV公司，通過其設立的支持證券在市場上的流通，促進了次級房屋貸款的崛起。在上述模式中，如果市場放生劇烈波動，房價跌至借款人未還款金額大于其重置房產(chǎn)所需要資金時，借款人必然放棄繼續(xù)還貸，次級貸款會在此時點集中暴露不良，2004年到2006年的兩年間，美聯(lián)儲連續(xù)十七次調(diào)高存款準備金率，美國房地產(chǎn)市場價格、成交率連創(chuàng)新低。房價不斷下跌而利息反而不斷上升，借款人的房屋資產(chǎn)急劇縮水，借款者無法通過賣房或抵押來償還貸款，市場的違約率不斷上升。此時由于資產(chǎn)的縮水，即使貸款人出售房產(chǎn)，也無法挽回損失，故信貸證券化產(chǎn)品也難以幸免，金融危機就此爆發(fā)。

(二)我國與美國的比較

導致次貸危機的原因包括寬松的貸款資格審核、美國人長期所形成的負債消費觀念，當金融監(jiān)管和各環(huán)節(jié)的利益沖突問題等。本文我們將主要從貸款資格審核、購房人群及消費觀等方面分析我國的實際情況。

1.貸款資格審核方面

在美國，借款人只需要說明其收入情況不需要提供任何有關(guān)其償款能力的證明。相比較之下，我國每筆房屋貸款都要經(jīng)過嚴格的審核。首先，我國購房貸款最低首付為三成，借款人無法在不具備任何自有資金的情況下，用銀行貸款支付全部購房款，基于此只要房價跌幅不超過30%，借款人仍不會惡意違約。若借款人違約，銀行對房產(chǎn)進行拍賣，其貸款本金是完全可以收回的。我國銀行的房屋貸款承受價格風險的能力是比較強的。其次，我國房屋貸款細則對借款人的年齡做出了限制，即本人年齡加上其貸款期限不得超過(男：65，女：60)，借款人月均還款額不得高于其月均收入的一半。最后，我國規(guī)定借款人必須提供身份證明、收入證明等，這些材料在一定程度上保證了借款人在一定時期的還款能力，銀行對材料的嚴格審核避免了虛假騙貸，從而保證了銀行貸款的質(zhì)量。

2.購房人群分析

(1)剛需者成為市場絕對主力，投資性需求大幅下降

調(diào)查顯示，在2013年七大城市暢銷樓盤中，自住性購房占76.45%，投資性購房只占到8.2%。在自住性購房人群中，剛性需求者占到了絕對主力，而小部分改善性需求者一般會對市場環(huán)境較為敏感，而投資性需求對市場環(huán)境最為敏感。自住性購房人不會輕易放棄自己的房產(chǎn)，故而當這部分購房人占主導時，銀行房貸資產(chǎn)的質(zhì)量會相對較高。

(2)購房者中年輕人成為主力軍，具有較強的支付能力

調(diào)查顯示，城市暢銷樓盤中，超過60%的客戶為有良好教育背景的城市八零后，其年齡區(qū)間在26歲到35歲之間，此客戶群體支付能力強，對未來現(xiàn)金流有較好預期。這也保證了我國銀行較好的住房貸款質(zhì)量。

(3)購房人群職業(yè):以白領(lǐng)為主，主要為滿足基本居住需求

從職業(yè)分布的角度看，購房者群體主要由企業(yè)一般員工和公司中層管理者，即一般意義上的“白領(lǐng)精英”組成，其所占比例為73%。白領(lǐng)階層有一定的支付能力，他們受教育水平較高，購房也比較理智。穩(wěn)定的工作使他們的貸款質(zhì)量較高。

3.消費習慣及對房屋的態(tài)度方面

美國是一個消費信貸市場極其發(fā)達的國家，所有民眾都是積極的消費群體，且愿意通過銀行信貸解決資金短缺問題。而中國卻是一個高儲蓄率的國家，且消費習慣相對保守。另一方面，兩個國家的民眾對房屋的態(tài)度有著天壤之別，美國人崇尚自由，一生中買、賣幾次甚至是十幾次房子是很平常的事，而中國人往往內(nèi)心根植著一種“居者有其屋”的思想，房屋對中國人的意義遠大于美國人，故房屋貸款的質(zhì)量則會比較高。綜合以上原因，中國人償還債務的能力比較強，中國房貸要比美國房貸安全很多。

二、美國次貸危機對我國住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的啟示

目前，我國資本市場上可以充當證券化項目標的的基礎資產(chǎn)已經(jīng)越來越豐富，總體上，我國的信貸資產(chǎn)還是比較好的，但也存在者一些問題。美國的這次信貸危機給了我們很好的啟示。

(一)從法律上應進一步規(guī)范我國商業(yè)銀行的放貸程序

購買上述支持證券的投資者，其收益完全取決于背景信貸資產(chǎn)的本息償付情況。因此，商業(yè)銀行應該盡可能減小由于借款人的行為而產(chǎn)生的風險。我國商業(yè)銀行在對借款人資質(zhì)進行的審核中，應更為關(guān)注購房者收益來源、穩(wěn)定性和安全性，并嚴格以書面審核方式進行審核工作。

(二)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量是進行資產(chǎn)證券化的前提和保證

通過美國次貸危機的教訓我們可以看到，基礎信貸資產(chǎn)的劣質(zhì)是造成證券化后資產(chǎn)高度敏感，而最終導致次貸危機爆發(fā)的根源。我國應盡量避免以劣質(zhì)信貸資產(chǎn)為基礎進行大規(guī)模的證券化行為。過于劣質(zhì)的信貸資產(chǎn)對經(jīng)濟的敏感性更強，面臨市場巨幅波動可能給我國經(jīng)濟環(huán)境帶來無法想象的父母影響，我國還是應該選用優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)來進行信貸資產(chǎn)證券化。

(三)改善信用評級機制，增強信用評定的可信度

有學者認為，美國的次貸危機爆發(fā)，與評級機構(gòu)不公正的評級有直接關(guān)系，由于金融市場體系不對稱的問題，投資者購買證券時嚴重依賴評級報告。這就要求評級機構(gòu)必須遵守公正、透明的評級原則，這也正是資產(chǎn)證券化業(yè)務順利進行和發(fā)展的根本保障。我國信用評級產(chǎn)業(yè)還處于方興未艾的階段，其專業(yè)能力、服務水平還遠不能滿足爆棚式發(fā)展的資產(chǎn)證券化業(yè)務需求。而信息不對稱情況下，諸多人為因素會對資產(chǎn)質(zhì)量的評價結(jié)果造成影響，甚至引發(fā)巨大的信用風險，所以就我國來說，首要任務就是建立起我國盡可能完善的信用評級市場，為信貸資產(chǎn)證券化打下一個堅實的基礎。

三、總結(jié)

銀行信貸資產(chǎn)證券化不只是一種簡單的融資手段，它是一個龐大且復雜的系統(tǒng)性金融工程，涉及金融市場的多個領(lǐng)域，包括商業(yè)銀行、特殊載體目的公司(SPV)以及機構(gòu)及個人投資者，其良性健康的發(fā)展需要各方共同努力。在當前全球金融一體化的大背景下，金融創(chuàng)新是大勢所趨，唯有創(chuàng)新才能創(chuàng)造價值。次貸危機的爆發(fā)是這種金融創(chuàng)新所必須經(jīng)歷的市場考驗，也是對未來信貸資產(chǎn)證券化市場的一種啟示。我們不能因為次貸危機的發(fā)生而否定信貸資產(chǎn)證券化在我國金融市場上發(fā)展的必然性，我們需要努力的方向在于，找出更適合我國市場發(fā)展的住房抵押貸款證券化的制度和途徑，從而最大程度上降低創(chuàng)新帶來的系統(tǒng)性風險。

作者：劉嵩單位：中德住房儲蓄銀行總行