房地產企業經營管理決策分析

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［摘要］稅收籌劃是對企業稅收成本進行合理規劃的方式，其能夠降低企業稅收壓力，提升企業成本控制效率，為企業利潤最大化提供保障。基于此，本文結合房地產企業的發展情況，對稅收籌劃在經營管理決策中的應用進行分析和闡述，希望對房地產企業的發展有所幫助。

［關鍵詞］房地產企業；經營管理決策；稅收籌劃

在房地產企業發展中，為了提高自身的經營成本及經濟效益，應加大對稅收籌劃的重視度，合理選用納稅方案，注重納稅的合理性，從而實現稅收利潤最大化，推動房地產企業的穩定發展。

1稅收籌劃及房地產企業稅收籌劃的意義

稅收籌劃指納稅人為了提高經濟效益，在符合國家法律規定的前提下，合理安排納稅，從而取得更高的經濟效益。房地產企業經營環境十分復雜，工作人員需要應對繁重的管理任務，而稅收管理在現代企業生產決策、績效考核等方面均發揮著極為關鍵的作用，因此也應受到企業管理人員的高度重視。1.1降低稅收負擔。房地產企業發展中實施稅收籌劃能夠有效減輕稅收負擔，降低企業的稅費，我們可將其視為納稅人成本，借助稅收籌劃能夠有效減少稅費，降低納稅人成本，提升企業的經濟效益。減輕稅負主要是綜合多種因素合理避稅，降低應交稅額的相對值。其要求在全面落實企業其他經濟目標和政策的前提下，制定科學的稅收籌劃，從而實現少交稅款的目的，也可延期繳納稅款。若為了減輕稅負而影響了其他經濟指標，則會引發更大的損失，這也不符合稅收籌劃的基本原則。1.2規避稅收風險。稅收籌劃風險主要有內部風險和外部風險兩部分。內部風險與企業內部環境有關。包括管理風險、人力資源風險等。管理風險是指企業發票管理和機構設置不科學而引發的風險。人力資源風險主要指人員能力薄弱，無法正確理解稅收制度，也不能采取有效措施規避稅收籌劃風險。外部風險主要源自于經濟環境變化和稅收政策的變化，包括政策風險和經營環境風險。政策風險主要指國家稅收政策出臺速度越來越快，稅務人員無法及時了解最新的政策，進而使企業承受損失的風險。經營環境風險通常指稅收環境變化為企業納稅籌劃帶來的風險。為了保證稅收籌劃的效果，有效降低企業稅負，納稅主體需要在納稅的過程中采取有效措施控制風險。

2房地產企業經營決策中稅收籌劃的應用

稅收籌劃是在不規范現有法律規定的基礎上，對納稅主體的涉稅事項實行事前籌劃和安排，確保其享有最大稅收利益，降低企業稅收成本，實現企業價值最大化的一種管理活動。在房地產企業經營決策中，合理應用稅收籌劃，不僅能減少較重賦稅帶來的影響，還能明確企業未來發展方向，確保各項決策的準確性，降低資金風險帶來的影響。在房地產企業經營決策中稅收籌劃的具體應用為：2.1準備階段的稅收籌劃。房地產企業在發展過程中，準備階段所做事項主要有項目審批、設計施工、土地轉讓等。且這些工作或多或少都與稅收有著直接關系，所以在房地產企業發展中，應注重稅收籌劃在準備階段的重要性，制定合理方案，促進企業各項活動的正常運轉，增大企業的經濟效益。2.2保證分、子公司選擇的合理性。對于房地產企業來說，分公司、子公司選擇的合理性能夠抵消總公司的利潤總額，降低企業的稅收負擔。這主要是因為，房地產企業的分公司在初期運營階段，往往會存在虧損的情況，而在最終企業利潤結算時，分公司存在的虧損現象正好可以抵消總公司的利潤總額，降低總公司的經營收入，進而減少稅收金額，減輕稅收壓力。另外，分、子公司在與總公司進行資產轉移時，是不需要上交任何稅費的，這無疑會降低企業的經營成本，緩解房地產企業發展中的壓力。2.3加強籌資方式的合理性。房地產企業在進行稅收籌劃時，需要選用科學合理的籌資方式，以降低房地產企業的稅收壓力，保證企業最終的經濟效益。現階段，房地產企業最常使用的籌資方式以負債籌資和權益籌資這兩種為主。且選取的負債籌資一般需要將房地產企業在稅前的利息予以扣除，而選取的權益籌資則并不需要將所收取的一些股息納入到收取的費用中，這樣能夠最大程度的緩解房地產企業的稅負壓力。2.4確保投資方式的合理性。房地產企業在發展中使用的投資方式以直接投資和間接投資這兩種為主。在直接投資方式中，房地產企業需要交納的稅收種類有商品稅、財產稅和所得稅這三種，為了清晰羅列各項稅種內容，明確交納的稅費情況及企業的盈利情況，一般會以合并財務報表的形式完成相關費用的統計，且通過盈虧變動來降低房地產企業經營管理中的所得稅。房地產企業在間接投資的過程中，需要全面關注投資的風險和收益，以此優化投資的組織形式，享受政府的稅收優化政策。

3企業建設過程中的稅收籌劃

3.1借款費用的資本化。按照我國現行稅法的規定要求，房地產企業在發展中，當期獲得的稅資本化借款費用是無法與其他費用兩相抵扣的，但其可被做為企業的財務費用，并在相關項目完成后抵做借款費用。因此，房地產企業在不同產品或項目開發中，應對該項費用采用獨立的核算方式，這樣才能有效降低企業日常經營管理中的所得稅開支。再者，房地產企業在核算增值稅方面，需結合日常經營開發項目的種類，對其增值稅予以分開核算，這樣方能降低房地產企業稅務負擔。3.2采用合理方法正確處理預提費用。房地產企業在發展中，在項目完工到預售階段，會將一些預售的實際收入納入到實際收入中來，但是在稅法的應用過程中，還未完工的基礎設施及配套設施卻不能納入到收支范圍內，這在一定程度上增加了企業的稅收支出，加大了企業的稅收壓力。所以在稅收籌劃中，應對預提費用實施有效處理，通過會計核算及稅法處理等方式，降低房地產企業的稅負壓力。3.3銷售環節的稅收籌劃。在房地產項目或產品的銷售環節，不同產品因功能及受眾面的不同，其銷售方式也會存在一定差異，即使是同類產品，不同時段內的銷售方式也是不一樣的，所以相應的稅收籌劃也會存在明顯差異，需要結合銷售方式有針對性的制定稅收籌劃計劃。而這樣做的目的則是因為：我國在增值稅的計算上，基本采用的是四級累進稅率的計算方式，再加上稅法的影響，合理劃分了稅費的征收模式，如果一些特定費用并未超過項目金額的20%，則可免除稅費的征討；而若費用超過了項目金額的20%，則需要全額征稅。所以房地產企業在稅收籌劃時，可結合銷售方式合理規劃，以降低企業稅費，節省更多資金成本。另外，房地產企業在銷售過程中會設置獨立的銷售機構，這也大大減輕了房地產企業銷售中的所得稅和土地增值稅。同時，考慮到項目裝修部分也將產生大量的營業稅與被征收土地增值稅，故企業采取合理的折扣銷售方法，以提升自身銷量，最大限度的降低企業所需繳納的營業稅，有效減輕房地產企業的稅負壓力，從而促使房地產企業在發展過程中節約稅費。

4房地產企業經營決策中稅收籌劃的改進策略

4.1及時準確的了解財稅政策新動向。結合以往經驗可知，新稅法條文的出臺往往會帶動新經濟形式的出現，這使得市場經濟發生較大的波動。例如，新出臺的《土地增值稅法》，取消了土地承包經營權轉讓中需要收取的土地增值稅，而這一法律條文的出現則是為了更好的配合《農村土地承包法》的相關內容，加大土地的管控力度。為此，在房地產企業發展中，應不斷提高自身的敏銳性，對財政稅收政策的變化情況予以提前預測和分析，并制定相應的預防和解決措施，避免政策出臺后，市場經濟變化對自身的影響。同時提前預測也能幫助企業在最短時間內完成經營策略的調整，推動企業及行業的發展。4.2加強對會計核算的重視。會計核算是房地產企業財務管理的重要內容，會計核算的真實性和完整性對稅收籌劃的落實實施有著直接影響，而且還可作為稅務審核的重要依據，為企業稅負的減輕提供幫助。因此，房地產企業在發展中，需加大對會計核算的重視力度，構建完善的管理體制及內控制度，保證會計核算的準確性，真實的反映企業的經營狀況，從而加強稅費征收的合理性，避免超額經濟損失的出現。4.3熟練掌握稅務機關的工作流程及方法。稅務機關作為企業稅費核算、審核及征收的重要部分，明確了解其工作內容和流程，按照部門規定要求提供詳細準確的數據資料，能夠避免稅費征繳時問題和矛盾的產生，增大企業和國家的經濟效益，減少違法違規情況的出現。稅務機關在日常工作中需要企業提交的資料數據有企業各階段的運營信息，臺賬信息等，確保這些數據資料口徑的一致性，這同時也是避免異常狀況出現，加強稅費繳納合理性的關鍵。此外，稅務機關通過對企業提交信息的收集和匯總，能夠構建較為完善的信息數據庫，對企業實行實時的監控。在未來發展中，因受到地稅合并、金稅三期及大數據的應用，稅企之間的財務信息流通也將變得更加便捷，高效，相關問題也將逐漸減少，最終企業開展稅收籌劃的準確性也將逐漸提高。

5結語

房地產企業經營決策中，應用稅收籌劃時，需要結合現有稅法要求及企業自身的發展條件進行合理的規劃設計，并運用科學方式降低企業稅費壓力，提升內部資金的流轉效率，以此避免房地產企業危機的產生，更好的推動行業進一步發展。

參考文獻

[1]鄭陽.房地產企業經營管理決策中稅收籌劃的應用[J].現代國企研究，2018（04）.

[2]李恩珠.新形勢下房地產企業稅收籌劃的思考[J].財會學習，2018（19）.

作者:羅鵬飛 單位:寧夏利順房地產開發有限公司