房地產企業稅務風險管理分析

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摘要：人們的日常生產生活離不開房屋，而且目前隨著社會經濟的發展，房子對于人們的重要性也越來越高。隨著我國現代化經濟的不斷發展，房地產行業也隨著時代的發展提高了發展速度，成為了目前發展最快的行業之一。針對目前高房價情況的普遍發生，國家對于房地產企業也提高了控制和管理，從而能夠有利于保障人們的正常生活。對于房地產企業來說，目前面臨的最大困難就是，自身行業的稅務風險，因此為了進一步提高房地產企業的可持續發展，就必須要進行有效的稅務風險控制。本文主要針對房地產企業目前所存在的稅務風險進行了有效分析，并且針對一些問題提出了有效的解決對策，目的在于推進房地產企業的可持續發展。

關鍵詞：房地產企業；稅務風險；風險管理

現如今我國市場經濟的飛速發展，給我國房地產企業也帶來了較大的機遇，但是當前房地產企業經濟效益受到阻礙的主要因素就是稅務問題。因此必須要對房地產企業內部的稅務問題進行有效的計劃和籌備，以保證相關企業能夠實現自身經濟利益的最大化。因此房地產企業必須要在當前稅務規定的基礎和前提下，保障企業內部的理財、經營及投資工作能夠有效的進行，從而能夠進一步提高企業的經濟效益。但是在目前營改增稅制改革的落實過程當中，導致房地產企業內部的稅務籌措產生了許多問題，導致部分企業的稅務負擔大大增加，沒有實現稅務減輕的效果。產生這種情況的主要原因就是由于房地產企業，沒有充足的進項稅金額抵扣，所以在進行營改增稅制改革之后，導致自身企業的稅務負擔大大增加，因此會容易出現稅務籌劃風險的發生。為了進一步解決這些問題，必須要采取相應的措施進行預防，從而才能夠有利于推進整個房地產企業的良好發展。

一、稅務風險的特點

(一)難化解。如果出現了一定的稅務風險，相關企業沒有進行合理有效的應對，就會導致風險在很長一段時間內不能夠進行解決，影響企業的長期發展。另外，隨著企業經營活動的不斷開展，稅務風險也會隨之增多，甚至會出現累計的情況，就直接從隱性的風險逐漸轉化為較為嚴重的風險，最終會導致資金流失，嚴重損害企業的經濟利益[1]。對于房地產企業來說，當前市場競爭激烈，如果企業內部出現了一定的稅務風險，不僅會損害企業的社會影響力，還會大大降低企業的市場競爭力，不利于房地產企業的持續發展。(二)多變性。在一個企業中，出現稅務風險的主要影響因素也很多，而且，稅務風險的形成原因也有很多，具有復雜性和多樣性的特點，其中主要包括企業對內部管理的重視程度不夠，相關內部管理措施不完善，稅務機關自由裁量權過大以及外部稅法不完善等情況。而且企業在正常經營活動過程當中，社會上所帶來的其他因素也會給企業的稅務管理帶來了較大的影響，導致目前企業內部稅務風險越來越多變化。舉例來說，某一房地產企業為了進一步減少自身的稅費支出，可以根據國家所規定的稅務法規以及自身的實際發展情況來進行納稅籌劃，但是國家對相關的稅務法制進行了相應的改善，所以稅務規定的內容也會發展變化，如果企業沒有進行及時的調整和完善納稅籌劃方案，就很有可能導致原有的納稅籌劃方案具有違法的情況，同時也不能夠適應當前企業的發展情況，就會引起稅務風險的發生。(三)可控性。雖然當前房地產企業內部的稅務風險具有多變性和復雜性的特點，但是稅務風險的產生是有原因的，所以也會有適當的解決方式。因此企業在解決稅務風險的過程當中可以根據以往解決稅務風險的經驗來有針對性的對自身發生的稅務風險進行合理的解決[2]。首先企業領導者必須要提高對稅務風險的管理和預防工作的重視，進一步加強企業內部各個部門之間的信息交流，以減少稅務工作的失誤，同時也能夠降低稅務風險的發生。另外也可以提前制定出一些應急方案，以免出現稅務風險不能夠及時的解決。在出現稅務風險的時候，按照應急方案進行有效的控制，以免出現風險擴大的情況。針對稅務風險必須要進行及時有效的控制，這樣也能夠進一步降低企業所造成的經濟損失。

二、房地產企業稅務風險的成因分析

(一)房地產企業內部原因引發的稅務風險。1.財務核算水平不高。在企業進行稅務管理的時候，財務核算是一項重要的工作內容。財務核算的準確性對于企業稅務情況控制來說具有較大的影響作用。因此房地產企業在進行財務核算的時候必須要保證相關基礎數據正確，相關稅務數據對于企業的全部事務工作的進程都會產生重要的影響，部分的稅額都是要按照財務核算的基礎數據來進行進一步計算的。因此為了進一步提高房地產企業財務管理效果，必須要提高財務核算的水平。2.財務制度不健全。另外制約房地產企業產生稅務風險的另外一個問題就是，房地產企業內部的相關制度不完善。在進行房地產企業管理工作的過程當中，相關制度在其中發揮著重要的作用，一個健全的制度能夠從根本上決定房地產企業的發展程度。但是目前在某些房地產企業中，相關的財務制度缺乏一定的規范性和合理性，而且和當前國家所規定的法律法規不相適應，甚至有一些房地產企業還沒有確立相關的財務制度，這種情況也很容易提高房地產企業產生稅務風險的幾率[3]。(二)房地產企業外部原因引發的稅務風險。1.稅法改變后沒有及時調整納稅籌劃方案。房地產企業為了進一步減輕自身的稅負需要在合法的前提下采取納稅籌劃，這也是當前房地產企業減輕稅負的重要手段之一。但是納稅籌劃是一種在稅法邊緣游走的經濟活動，所以會對稅務機關產生了一定的利益影響。針對這種情況，事務機關對現金的非法法律進行了進一步的調整和優化，所以原有的納稅籌劃方案中的部分規定內容現如今已經不可以使用[4]。隨著我國新稅法的落實和應用，企業也逐漸改變了自身的納稅籌劃方案，但是在這之間需要有一段時間來進行不斷的調整，如果在這個時間段內企業沒有對相關稅法規定進行進一步的了解，從而來調整自身的納稅籌劃方案，也很容易提高自身風險的發生。而且部分房地產企業在當前市場競爭過程當中，將自身的主要關注點都放在提高經濟效益，管理經營業務方面，所以對于當前稅法變更而改善相關的納稅籌劃方案工作沒有進行有效的重視，大大提高了企業內部稅務風險的發生率。2.稅務機關的自由裁量權。我國相關的行政機關承擔著代替國家行使征稅任務的責任，該類行政機關與納稅人之間存在著一種特殊的關系，那就是行政管理人員與被管理人員之間的關系，因此導致二者之間的權利和義務不對等，這是當前我國稅收法律的一個重要內容。另外還受到我國現階段的法律法規制度不健全，還有文化傳統等因素會影響當前我國房地產企業在納稅工作過程當中的地位。另外部分稅務機關還存在著自由裁量權過大、執法行為不規范等情況，也會直接影響相關企業稅務政策的落實[5]。例如現在我國一些省級的國家稅務局中，通常會把企業正常申報而且有能力繳納的稅款，延期到下年再進行征收，這就直接反映了我國部分稅務機關具有自由裁量權過大的情況，而且會直接影響到納稅人權益的使用，所以就直接導致我國房地產企業在涉稅問題上出現了很大的影響，大大增加了我國房地產企業的稅務風險。

三、房地產企業稅務風險管理存在的問題

(一)稅務風險管理制度不健全，稅收風險意識淡薄。在我國房地產企業中具有資金占有多，賦稅高等特點，所以相關管理人員對于減輕稅務的工作關注度比較大，為了減少自己的納稅量，通常會不擇手段來進行避稅。另外在納稅之后對于稅收風險的管理意識比較淡薄，而且也缺乏稅務風險管理機制的建立和健全程度，因此企業具有少繳納稅款和晚納稅的現象，因此也不利于企業稅務風險管理績效評價體系的建立健全，從而企業在罰款額度以及滯納金方面所交付的額度也比較大，不利于企業樹立社會聲譽。在相關稅務機關對企業業務進行審查之后發現不合理的地方，也只是采取補交稅款和滯納金的方式來進行懲罰，沒有注意到識別稅務風險的重要性，這種情況也會直接導致企業稅收風險加大，導致企業面臨著更大的經濟損失[6]。(二)企業稅務人員的專業能力不足。當前我國稅務市場的相關信息流通速度較快，但是，相關企業的稅務人員在處理問題時的工作能力不高，也不能與企業其他部門，工作人員進行良好的溝通和交流，所以會影響原始憑證的準確性。(三)企業稅務信息化程度低，納稅籌劃意識不強。大部分房地產企業缺乏有效的信息系統，在進行信息數據收集處理的時候，只能依靠人工的方式，所以導致信息處理效率低。(四)企業涉稅信息溝通不暢。企業在進行稅務繳納的時候，沒有與稅務局進行有效的溝通，所以在處理重大涉稅事項的時候也沒有主動向稅務機關進行匯報[7]。而且企業在處理重要涉稅信息的時候，只根據財務部門進行處理，卻沒有將相關涉稅問題和風險處理情況傳達給其他部門，導致企業內部除了財務部門的其他部門都沒有參與到社會風險管理工作中，導致各部門之間的信息交流不暢通，也會給企業帶來一定的財務風險。

四、房地產企業進行稅務籌劃的必要性

在我國營改增稅收制度改革，落實之后，房地產企業由原來繳納營業稅變成了繳納增值稅，其中進行增值稅繳納的主要內容就是看相關進款稅金額有沒有被抵扣，所以這種情況對于增值稅發票的獲取，先發銷售合同，財務人員工作培訓等工作都對稅負情況產生了一定的影響。首先在進行營改增稅制改革之后，房地產的上游企業不都是一般的納稅人，而且對于一些規模比較小的企業納稅人不具備開具增值稅發票的資格，所以相關增值稅也沒有辦法進行抵扣。其次，房地產企業屬于一種資金密集型企業，在企業運作的過程當中所使用的資金量巨大，而且開發周期長，為了進一步提高自身的籌資情況，則需要采取借貸投資的方式來拓寬自身的籌資量。所以在借貸投資中，借款利息在總成本中的占比比較大。從而導致房地產企業的稅務風險大大提高。最后房地產企業在項目施工的過程當中具有較高的土地成本，土地成本占據總成本的30%，而且在企業獲取土地成本的時候是不具備增值稅發票的，所以不能進行抵扣。根據以上情況，房地產進行稅務籌劃具有十分重要的意義和作用。

五、房地產企業強化稅務風險管理的具體對策

(一)建立健全稅務風險預警系統。1.推出稅務風險評分評級機制。在房地產企業，工作運行的過程當中，管理人員必須要清晰的認識到，雖然稅務風險會帶來一定的損失，但是只要做好預防和風險規劃，就可以實現風險控制，這樣就會大大減少稅務風險給企業經營效率以及各項經營活動所帶來的損失。其中主要采用的方式就是稅務風險的評分評級制度，該種制度主要采用的是定性分析與定量計算方式，對房地產企業當前發展的實際情況進行準確的分析，同時還要對企業內部潛在的稅務風險進行有效的預防和評價，對于風險可能會造成的損失和危害進行準確的預測。這樣的話就會有利于企業進一步開展相關稅務風險管理工作，也能夠為其提供一定的參考價值，同時有利于企業進行集中的風險處理。2.做好日常稅務活動的監督。另外還要做好房地產企業日常稅務活動的監督工作，由于房地產企業在日常工作過程當中，會受到一些不良工作習慣的影響產生稅務風險。而且部分企業內部相關的檢查和監督活動，沒有及時的落實和開展，就很容易導致稅務風險進一步擴大，給企業帶來較大的經濟損失。面對這一情況，房地產企業必須要從日常稅務活動做起，進一步監督完善自身日常稅務活動的效果。(二)營造良好的稅務風險管理環境。1.提升稅務風險管理意識。一般來說，稅務風險具有不確定性的特點，所以房地產企業為了提高自身對稅務風險的管理能力，必須要針對企業內部各個日常工作進行管理，并且針對問題提出有效的稅務風險防控措施，從而能夠最大程度的避免稅務風險的發生。但是這些管理工作的開展是需要相關房地產管理者具有較強的管理意識，首先，相關管理人員必須要樹立長遠的目標，對稅務風險管理工作進行正確的認識，將風險管理工作對企業金融活動的積極影響進行準確的了解，并且提供相應的支持。其次，管理人員還要具備憂患意識，對相關稅務風險進行有效的預防和管控，從而能夠減少稅務風險的發生。2.重視稅務風險管理制度建設。房地產企業的稅務風險管理，主要有兩個方面內容，一是要求相關稅務管理人員具有較強的風險管理意識和風險管理經驗，二是企業要建立健全一套良好的稅務風險管理制度，能夠為房地產各項生產經營活動的開展提供保障和支持[8]。企業首先要建立健全風險預警機制，同時還要對相關發票管理制度和合同管理制度進行進一步的完善，保證能夠適應企業當前發展的需要。其中，以合同管理制度制定為例，首先需要制定一個具有法律效力的文件，在這個文件中必須對合同雙方的付款時間以及相關責任進行明確的說明，也有利于稅務機關對相關企業內部稅務情況進行合理的調查和監管。(三)與稅務機關建立良好關系。另外房地產企業還要與當地的稅務機關進行良好的溝通，保證二者之間建立良好的關系，而且房地產企業還要在與稅務機關進行溝通的過程當中，對于當前國家所規定的稅務法規進行明確的了解，根據法律法規對自身企業所提出的稅務改革進行有效的調整。另外對于企業稅務改革之間出現了一些不規范的行為，地方稅務機關還要對相關的企業進行意見的提出，同時也要對地方性的補充政策進行有效的了解，這樣也有利于提高對房地產企業內部稅務風險情況的預防和控制。(四)完善納稅籌劃管理。為了進一步減輕房地產企業的稅負壓力，可以通過納稅籌劃方案的措施來減少房地產企業的稅負。但是我國目前相關的稅法規定比較多樣化和多變化，所以必須要提高對企業納稅籌劃方案的監督管理力度，房地產企業自身也要不斷調整改變納稅籌劃方案，以符合當前國家所規定的稅收制度。房地產企業的管理人員必須要對相關稅務規定的法律法規進行及時準確的了解，并且給予相應的調整意見，保證納稅籌劃方案能夠符合國家的法律法規。

六、結束語

總而言之，目前我國房地產企業稅務風險問題比較嚴重，因此，相應的稅務風險控制措施也比較重要，針對房地產企業當前發展的實際情況，必須要加強對企業內部的審計監督工作，同時還要加強對房地產企業稅務風險的管理和控制，有利于減少稅務風險的發生，從而能夠促進房地產企業的可持續發展。

參考文獻：

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[8]張永凱."營改增"背景下房地產企業稅務風險的防范研究[J].財會學習，2018(12)：169-170.

作者:譚志娟 單位:上海立豐稅務師事務所有限公司