房屋買賣物權管理論文

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吉春房地產公司與新莊公司就買賣房屋達成協議，雙方于1999年10月簽訂了房屋購買合同，新莊公司購買吉春公司面積為3000平米的寫字樓，其總價款為3000萬元。合同履行期屆至，買方新莊公司于2001年1月10日交付了價款，但比約定的清償期遲延了十天。同時，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉占有給新莊公司，并著手辦理產權過戶登記手續。

在此期間，經交付已實際占有該房屋的新莊公司因為業務調整的需要，便將該樓盤以每平米11000元的價格轉讓給第三人銀建公司，雙方訂立了房屋買賣合同。銀建公司在購買時到房地產登記部門查閱登記，登記機關告知該房產過戶手續已經領導批準，正在辦理過戶手續。銀建公司便向新莊公司支付了3300萬總價款，并于2001年2月初與新莊公司完成該房產的交付，該房產又轉由第三人銀建公司占有。其后，銀建公司要求登記機關一次性將該房產過戶登記到其名下。2001年2月，吉春公司了解到由于該樓盤所處地區將由政府規劃開發為商業區，因而該處樓盤房價將大幅升值，極具投資潛力。吉春公司便以新莊公司遲延十天支付房款為由宣告解除購房合同，并請求該房產的占有人銀建公司返還房屋。

本案事關房屋買賣中的物權和債權的關系，該問題在司法實務中比較普遍，是我國目前房地產買賣合同糾紛的癥結之一，解決的方案也各有千秋，莫衷一是。本案的原型歷經數審，尚未蓋棺定論，在實例研習中具有較為突出的典型意義。在理論上，物權與債權的關系是民法體系化的基礎，堪為探究民法理論的法律學人不可不察的一個重要問題。德國民法特地創設出物權行為理論以資與債權關系相區別，王澤鑒先生亦稱之為民法理論上的“任督二脈”。在實踐中，房屋買賣合同糾紛涉及資金數額龐大，法律事實復雜，交易周期漫長，商業風險巨大，對交易當事人利害攸關。探討房屋買賣中的物權和債權的關系，有助于維護物權秩序的穩定透明，平衡交易各方的利益得失，以達善意保護和鼓勵交易之宗旨，從而公平解決糾紛，為房地產市場的健康發展奠定牢固的制度基石。

本案涉及買賣合同的效力與物權變動、未來物的買賣與無權處分、公示公信與善意取得、給付遲延與合同法定解除等諸多法律問題，在一樁房屋買賣合同案件中綜合交錯，牽一發而動全身。為此，我們約請部分學者和研究人員，從不同角度剖析該案，其結果未必盡同，唯期望能為房屋買賣中物權和債權關系的厘清有所裨益，對讀者有所啟發、借鑒。