房地產知識產權論文

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近日，北京一個房地產項目委托北京集佳專利商標事務所將其案名進行了注冊申請?！斑@是我們專利商標事務所成立8年來第一次接到房地產行業的商標注冊申請。以前我們的主要集中在服裝、食品、電子等行業，房地產領域的知識產權應該說還是一個空白?！北本┘褜＠虡耸聞账虡瞬恐魅蝿⑽谋蟾嬖V《法人》雜志社記者。

地產商漠視知識產權

與劉文斌律師有著同樣感受的還有很多人。例如，柳沈知識產權律師事務所是知識產權方面非常著名的機構，但該所的李律師告訴本刊記者：“房地產知識產權對我們來說也是非常陌生的，可以說是一個全新的領域?！?/p>

有律師認為，造成這種現象的主要原因是一直以來房地產開發商對知識產權的漠視。劉文斌律師說，全國的房地產商眾多，僅北京就有3千多家，但注冊擁有全國知名品牌的房地產開發商卻少之又少。

來自權威部門的一組數據也證實了這一點：據上海工商局提供的資料顯示，截止到2002年11月，上海的有效注冊商標總量已達6.36萬件，其中房地產商標僅85件，而在198件通過認定的“上海著名商標”中沒有一件是房地產商標。由北京工商局提供的資料則表明，在北京通過認定的173件“馳名商標”中，也沒有一件房地產商標。

與這組數據相映襯的是：房地產的“克隆”現象幾乎達到了瘋狂和泛濫的地步。北京是盛產房地產概念的地方，每一次概念炒作的成功都會使得這一概念在全國遍地開花。而被稱為房地產項目臉面的案名就成了這場“災難”中受害最深的一個。

比較著名的案例是，2003年繼現代城之后北京先后出現了案名為“后現代城”、“西現代城”的項目。而這兩個項目案名的“克隆”直接導致了現代城的締造者、中國著名地產商潘石屹的尷尬。據悉，潘石屹曾表示要直接采用訴訟手段進行“維權”。但潘石屹的最終放棄也說明了房地產開發商缺乏較強的知識產權保護意識。

另有消息，去年年底張寶全花200萬購買的“蘋果”案名，如今北京的“蘋果”尚未成熟，石家莊倒先有“蘋果”已經飄香了。而且石家莊的這個“蘋果”樓盤，不僅案名相似，就連張寶全的精典智囊團研究出的“青蘋果”、“紅蘋果”、“轉基因蘋果”等蘋果系列的社區創意也原樣照搬。

事實上，還有更多諸如“某某華庭”、“水榭花都”、“納帕溪谷”、“太陽城”、“東方銀座”的案名更是散落在祖國的大江南北。

種種跡象表明，房地產開發商之間已經習慣了這種“你原創，我拷貝”的經營理念，而他們之間的相安無事似乎更是達到了默契的境界。有律師告訴記者，可以毫不客氣地說，開發商對知識產權的漠視已經到了一個非警醒不可的地步了。

“第一案”驚醒地產商

深圳美地訴上海龍蒼的“香榭里”一案成了警醒開發商的重大事件。據悉，此案訴訟標的高達1440萬元！美地置業有關人士稱，在成都、北京、杭州等地都有與“香榭里”品牌相同或近似的房地產項目，據不完全統計已近50個，而美地置業將對這些侵權行為逐一進行“維權”行動。

業內人士稱，此案是中華人民共和國有史以來無形資產保護及商標保護糾紛案涉案標的金額最大的商標糾紛案件，同時也是中國房地產領域中知識產權保護的“第一案”。盡管此案一拖再拖還沒作出最終判決，但這一事件卻給那些缺少知識產權保護意識的地產商們敲響了警鐘。

與此同時，一個顯著的變化就是，北京的地產大腕潘石屹、張寶全等都紛紛開始著手項目的商標注冊及保護工作。據悉北京“美然。香榭里”的開發商已經準備放棄這個案名，其新開盤的二期將另取案名。各地凡與“香榭里”案名相似或雷同的項目開發商們都在思量著如何準備應訴或另取新名。

而法律界對此案的議論更是不少。北京信杰律師事務所王仕平律師認為，“香榭里”之案，無論從法律角度還是從房地產業發展的角度看，都具有開創性的意義。他說，此案的出現有利于提高開發商對商標、外觀設計等無形資產的保護意識。顯然現在對品牌實施必要的保護措施，乃是房地產企業的當務之急。

也有律師認為，房地產業做為一個特殊的商品行業，具有投資規模大、影響力持久等特點。因此，房地產商標侵權相對于其他商品商標侵權，其無形資產的破壞力會更大，影響也會更深遠。

此案的原告方律師華律師在接受本刊記者采訪時表示，由于案子尚未最終判決，不便接受采訪。但他還是提醒開發商們應該從這一案件上得到一些啟示。

房地產知識產權瓶頸

盡管房地產商們已經開始注重自己的品牌保護，但有不少專家紛紛表示：目前我國房地產知識產權相關的法律法規及司法實踐當中還存在許多瓶頸。

著名知識產權法專家、北方工業大學法律系教授王素娟告訴本刊記者，目前房地產市場上普遍存在著營銷策劃方案、廣告設計、園林規劃、墻面外觀、戶型設計等被“克隆”的現象。一旦發生訴訟，在這類案件的具體審判中，法官裁量的是這種“克隆”行為有沒有直接使用被抄襲的實質性內容，如果實質性內容相同則構成侵權。但同時王教授表示，實質性內容的界定雖然有一些法律的規定，而更多是依賴于法官的自由裁量權。這也是知識產權案件審理的一個共同特點。因此，對實質性內容認定的不同，判決的結果往往也不一樣。當諸如“西現代城”剽竊“現代城”文案設計這類行為若發生訴訟，在審理時就會存在很大變數。

北京富力地產的總經理謝強認為，盡管目前在房地產業中知識產權侵權行為很多，但如真要追究，受害者開發商根本耗不起這個精力。有的即使判了也只能拿回幾萬元錢，得不償失。因此，謝強建議，房地產作為一個綜合性的行業，其中所涉及到的各行各業的知識產權太多了，當務之急是政府制訂出一個專門的標準，這樣才能加強開發商的維權和尊重無形資產的意識。

另外，北京集佳專利商標事務所商標部主任劉文斌告訴本刊記者：“目前一般國外公司商標保護都會采用商標貯備的方法，當企業的名稱、圖形等LOGO一經設計出來，就立即將其注冊。而我國的商標保護還略有不足。”

“香榭里”案

從1997年開始，深圳市美地置業發展有限公司在深圳市福田區農園路，獨家投資開發了“香榭里花園”，總投資約15億元人民幣。世界排名前五位的兩家設計公司（美國RTKL國際有限公司和澳大利亞BELT－COLLLINS國際怡景設計有限公司）為該項目進行了總體規劃設計和園林景觀設計。

1999年，“香榭里花園”的設計參加了由美國太平洋沿岸建筑聯合會、西部建筑展示會及美國知名建筑雜志舉辦的、被譽為建筑界奧斯卡的第36屆“金塊獎”的評比，并獲得25英畝建筑面積以內評選范圍的“最佳規劃獎”，成為首個獲得此獎的中國住宅小區。

2003年，已經建設完的“香榭里花園”再次獲得第40屆“金塊獎”的“卓越成就大獎”。由此，“香榭里花園”成為深圳乃至全國的知名地產品牌。

“金塊獎”的獲得，使深圳美地置業初步意識到“香榭里花園”的含金量，于1999年向國家商標局提出“香榭里”的商標申請，申請“香榭里”品牌在第36類（不動產類）的中英文（中文“香榭里”，英文“ChampsElysees”）商標注冊，2001年注冊完畢。

從提交申請那一天開始，深圳美地置業就打算在全國打造“香榭里”系列品牌的地產項目。在深圳“香榭里花園”進入收尾期時，美地置業又選擇了上海作為其品牌擴張的第一步，并于2000年下半年正式進入上海。但當美地置業已經與上海兩家地產公司簽訂了合作意向書時發現，上海已有了一個“香榭麗花園”，這使得其無法通過上海小區辦獲得“香榭里花園”的地名審核，合作因此流產。

2003年，深圳美地置業委托廣州正信和律師事務所向上海市中級人民法院遞交了訴訟申請。同年8月19日，上海市中級人民法院正式受理此案。據悉，其訴訟標的高達1440萬元！此案不久將開庭審理。