房屋租賃合同糾紛分析論文
時間:2022-05-01 04:20:00
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基本案情]
原告:杭州市古蕩鎮益樂村村民委員會(以下簡稱益樂村)。
被告:浙江益愛電子發展有限公司(以下簡稱益愛公司)。
第三人:杭州大排大快餐有限公司(以下簡稱大排大公司)。
第三人:中國建設銀行杭州市高新支行文西分理處(以下簡稱文西分理處)。
第三人:杭州新時代裝飾材料市場(以下簡稱新時代市場)。
第三人:杭州榮達裝飾材料有限公司(以下簡稱榮達公司)。
原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同,合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊,建筑面積共計2萬平方米的6幢商業用房及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城,租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內地磚鋪設、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目,逾期不能交付使用,作違約處理。合同還對租金的數額、交付的時間及違約責任,合同變更、解除的條件等均作了規定。合同訂立后,益樂村將上述6幢商業樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路,益愛公司則自行出資修建。同年11月28日,益樂村出具授權書一份,明確將合同規定的6幢樓房出租權授予益愛公司,授權期自1995年1月1日至2024年12月31日,期間的房屋管理及由此產生的一切法律責任由益愛公司負擔。1996年9月5日,益樂村與益愛公司簽訂補充協議,益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業樓,所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結算。同月,雙方又重新簽訂租賃合同一份,約定:益樂村將6幢商業用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設杭州電子城,租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金為每平方米12元,以后每兩年在原租金數額上遞增2元,益愛公司按月支付租金,拖欠兩個月以上,益樂村有權終止合同、收回房屋;本合同經雙方簽字、蓋章后生效,原租賃合同同時終止,有關原合同所約定的租金,以雙方9月5日簽訂的補充協議為準。上述補充協議、合同簽訂后,益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村,并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉租給他人使用,但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設施(鑒定價值為343184元)并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同,并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協議,協議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層(部分)1200平方米營業房,益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村,再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協議,也未將所租用的營業房歸還給益樂村。1999年1月29日,益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發生爭議,向杭州市中級人民法院提起訴訟,請求終止雙方間的房屋租賃合同,判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元,并承擔訴訟費。
益愛公司則提出反訴,請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元,并負擔訴訟費。
[裁判要旨]
杭州市中級人民法院在審理過程中,依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經審理,杭州中院認為:益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協議及租賃合同,明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后,應對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關部門審計,折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行,便將4幢樓房另行出租他人后改建,致使現在無法審計,由此而造成的損失應由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租,已構成違約,益樂村據此要求終止租賃關系,由益愛公司支付拖欠租金的理由正當,予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為,由各自承擔相應責任。益樂村與益愛公司間的租賃關系終止后,益愛公司應歸還房屋,文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應隨之歸還。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規定,該院于2000年2月2日作出以下判決:
一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內將其使用的位于杭州文三路北側屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。
三、益愛公司于判決生效后10日內支付益樂村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止,扣除已付租金)。
四、益樂村在判決生效后10日內支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時代市場在判決生效后10日內支付益樂村房屋使用費551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。
(二)轉租合同的效力及合同主體變更
對出租合同,一審、二審都支持了益樂村的主張,同意終止履行。但出租合同被終止后,轉租合同的效力如何,是否應繼續履行?兩審法院意見有分歧,杭州中院根據益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規定,判令終止雙方的租賃合同,除承租人益愛公司外,次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應一并歸還。也即出租合同的效力及于轉租合同,出租合同被終止,轉租合同也隨之終止。這樣處理,單從出租合同角度考慮,并無不當,但次承租人的權利卻無端受損,值得推敲。二審浙江高院經審理,否定一審對轉租合同效力的判定,改判繼續履行轉租合同,由益樂村取代益愛公司繼受合同的權利義務。應當說,二審的判決是有相當的開創性的。
第一,出租合同被終止,轉租合同的效力并不當然終止。上述情形,轉租合同的效力究竟如何,法無明文規定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權”書面授予給益愛公司,益愛公司轉租房屋及第三人承租房屋并無不當,但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”,可見從合同的規定看,益樂村授權益愛公司轉租并非無條件,一審法院也正是據此判令“收回房屋”。但問題是,轉租合同依法成立并在履行之中,次承租人的合同權利亦應受到法律的平等保護。從權利的來源看,不論出租還是轉租合同,其終極權利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權,本案中益樂村將房屋出租給益愛公司,就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下,法院根據雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力,是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人,同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人;承租人未經出租人同意而擅自轉租的,出租人可以解除合同。可見,轉租合同之所以成立,首先是基于出租人對承租人的授權,沒有出租人的許可,轉租的行為無效。從這一意義上講,次承租人根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸,是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止,由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務,并不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講,一方面,次承租人已經在約定的時空緯度內占有、使用租賃物,并且完全按轉租合同的約定履行了其應盡的義務;另一方面,出租人對轉租是明確同意的;再者,由次承租人繼續承租,并不會損害出租人先前期許的利益,因此維持轉租合同對次承租人的效力,符合民法的公平原則。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止,那么,次承租人使用房屋的權利就會始終處于變動之中,交易的安全因此被破壞。循之,則影響市場秩序的穩定,也與當今世界租賃權“物權化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定,全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思,依據民法誠實信用原則,從穩定市場經濟秩序,保障交易安全的角度出發,判令未履行完畢的轉租合同不受出租合同終止的影響,按原約定繼續履行。這樣判決,既依法處理了出租人與承租人之間的法律關系,同時又妥當保護轉租關系中的次承租人利益,維護了市場的秩序,是對法律“活”的運用,值得贊同。
第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法,也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為:“尚且……當然”;所謂的“重”和“輕”,指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹?,F行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規定,但最高法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對“買賣不破租賃”都作了明確規定,本案當然不屬于“買賣不破租賃”的情況,但根據“舉重以明輕”的法律解釋方法,本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃,出租合同終止當然……”,并且本案中出租人對轉租是同意的,與“買賣”相比,可謂“輕”。二審法院判決雖然沒有點明“舉重以明輕”,但其法律思維上顯現了對“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運用。
第三、直接判決由原出租人繼受轉租合同。在出租合同依法被終止,轉租人喪失轉租權的情形下,轉租合同要繼續履行,就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起,益樂村出租房屋的初衷沒變,其將收回的1號、2號、4號和5號樓房,隨即又出租給他人使用,亦可說明。并且,轉租是取得了出租人的同意的,由出租人取代轉租人繼受合同,于出租人并無不利之處。據此,二審法院為避免次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系變動而被危及,從穩定社會經濟秩序出發,判令轉租合同由出租人和次承租人繼續履行,應屬合理。
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