我國(guó)宅課稅研究論文

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[摘要]通過(guò)對(duì)我國(guó)住宅課稅稅負(fù)歸宿的一般分析可以看出，我國(guó)住宅課稅的稅負(fù)歸宿應(yīng)該是較高收入群體，對(duì)其稅負(fù)歸宿的重要表現(xiàn)，即稅負(fù)輸出的分析結(jié)果表明，住宅課稅在一定條件下具備稅負(fù)輸出的典型特征和正負(fù)效應(yīng)。由此，應(yīng)將住宅課稅作為我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制改革的主要內(nèi)容，在功能目標(biāo)定位、課征環(huán)節(jié)、稅率選擇、稅權(quán)確定和課征地區(qū)范圍等方面做出適合我國(guó)國(guó)情的探索和試點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]住宅課稅；稅負(fù)歸宿；稅負(fù)輸出；調(diào)節(jié)功能；財(cái)產(chǎn)稅改革

近幾年，我國(guó)對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅的研究一直是財(cái)產(chǎn)稅制改革的熱點(diǎn)議題，是否對(duì)居民住宅課稅和怎樣課稅尤其是物業(yè)稅研究的重點(diǎn)內(nèi)容。綜合起來(lái)看，這些研究主要是從物業(yè)稅應(yīng)該具有的收入功能、調(diào)節(jié)分配差距功能和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的功能人手，分析未來(lái)物業(yè)稅的定位、稅種設(shè)置、課征環(huán)節(jié)、稅率設(shè)計(jì)等內(nèi)容。這些研究都取得了豐碩的成果，但同時(shí)，對(duì)于居民住宅是否應(yīng)該課稅的問(wèn)題也出現(xiàn)頗多爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，如果從稅負(fù)歸宿的視角去研究居民住宅課稅問(wèn)題，或許不難將各種結(jié)論歸于一致。

一、對(duì)居民住宅課稅稅負(fù)歸宿的一般分析

(一)稅負(fù)歸宿——較高收入群體

稅收理論上稅負(fù)歸宿是與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁相關(guān)聯(lián)的概念，傳統(tǒng)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論通常把住宅課稅劃歸于很難實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的不動(dòng)產(chǎn)直接稅。然而從現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來(lái)看，這種屬性劃分不是絕對(duì)的，住宅課稅在一定條件下恰恰可以實(shí)現(xiàn)相當(dāng)程度的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。這種轉(zhuǎn)嫁是按照轄區(qū)政府的管轄范圍來(lái)進(jìn)行的，如果轄區(qū)內(nèi)住宅課稅的稅負(fù)能夠轉(zhuǎn)嫁到轄區(qū)外，就存在住宅課稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁和稅負(fù)歸宿問(wèn)題，當(dāng)稅負(fù)歸宿成為轄區(qū)非居民，此時(shí)對(duì)住宅課稅就實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)輸出。顯然，就納稅人而言，轄區(qū)政府對(duì)其轄區(qū)內(nèi)住宅課稅的稅負(fù)歸宿分為兩部分：一是不能實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的課稅，其稅負(fù)歸宿是轄區(qū)居民納稅人；二是能夠?qū)崿F(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的課稅，其稅負(fù)歸宿是轄區(qū)非居民納稅人。因此，就住宅課稅的稅收負(fù)擔(dān)能力和這兩部分稅負(fù)歸宿而言，只有對(duì)在轄區(qū)內(nèi)擁有超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的基本必需居住面積以上的住宅部分課稅，才符合稅收的能力原則和公平原則，而顯然只有較高收入群體才有能力和條件作為住宅課稅的稅負(fù)歸宿。較高收入群體與第一部分稅負(fù)歸宿的關(guān)系不難理解，而較高收入群體作為第二部分稅負(fù)歸宿則是稅負(fù)輸出的結(jié)果。以下著重分析住宅課稅稅負(fù)歸宿中的稅負(fù)輸出問(wèn)題。

(二)稅負(fù)歸宿中稅負(fù)輸出與居民住宅課稅的內(nèi)在聯(lián)系

1稅負(fù)輸出的內(nèi)涵及原因簡(jiǎn)析。稅負(fù)輸出是指轄區(qū)政府通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對(duì)非居民征稅以降低本地居民稅負(fù)的行為。顯然，稅負(fù)輸出的典型表現(xiàn)特征是轄區(qū)的非居民政府承擔(dān)了較多的稅收負(fù)擔(dān)，稅負(fù)輸出存在的表象在于轄區(qū)內(nèi)的居民通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，使轄區(qū)非居民成為稅負(fù)歸宿，或者轄區(qū)內(nèi)較高名義稅率下的稅負(fù)也能夠轉(zhuǎn)嫁給名義稅率較低的其他轄區(qū)居民承擔(dān)。

從表象上看，稅負(fù)輸出產(chǎn)生的原因可能很多，但究其根本，稅負(fù)輸出則不僅僅是政府作為稅收制度制定者的游戲，而在于多方利益博弈，主要包括轄區(qū)政府稅收獲利、資源所有的壟斷租金、轄區(qū)非居民的資產(chǎn)或財(cái)富屬性偏好、政府間縱向稅收分權(quán)以及產(chǎn)品供求彈性的市場(chǎng)力量對(duì)比等。轄區(qū)政府的稅收獲利動(dòng)因是指轄區(qū)非居民通過(guò)資本、勞動(dòng)和財(cái)產(chǎn)向本地流動(dòng)，享受了由轄區(qū)政府提供的公共服務(wù)，這種公共服務(wù)成本應(yīng)不論身份由轄區(qū)居民或非居民納稅分擔(dān)。資源所有的壟斷租金是指如果轄區(qū)政府擁有壟斷性資源，基于資源所有者在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式向轄區(qū)非居民對(duì)資源的開(kāi)采收取壟斷租金，這種壟斷租金如果采取稅收形式就是稅負(fù)輸出。轄區(qū)非居民對(duì)某種資產(chǎn)或財(cái)富屬地偏好如果更多地傾向該轄區(qū)，那么轄區(qū)內(nèi)這種資產(chǎn)或財(cái)富的持有需求則傾向于提高，這會(huì)造成其價(jià)格的上漲，其價(jià)格內(nèi)含的稅負(fù)則發(fā)生轉(zhuǎn)嫁且被轄區(qū)非居民承接，并且只要上述偏好持續(xù)存在和稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁承受能力足夠，這種稅負(fù)輸出就不會(huì)停止，也并不妨礙此種資產(chǎn)或財(cái)富的需求上揚(yáng)和稅負(fù)水平的遞增。政府間縱向稅收分權(quán)則是指如果國(guó)家稅權(quán)由中央政府向地方政府分立或授權(quán)，使地方政府在稅種開(kāi)設(shè)、征管和財(cái)政支出方面擁有更大的自主權(quán)，那么極容易產(chǎn)生地方政府向中央政府的稅負(fù)輸出，在課稅對(duì)象不容易自由流動(dòng)而作為課稅對(duì)象所有者的納稅人卻容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍內(nèi)，則還容易導(dǎo)致地方政府之間橫向的稅負(fù)輸出。產(chǎn)品供求彈性的市場(chǎng)力量對(duì)比產(chǎn)生稅負(fù)輸出則主要是轄區(qū)內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品在轄區(qū)內(nèi)外一定區(qū)域范圍內(nèi)都具有不可替代性，即轄區(qū)非居民對(duì)于產(chǎn)品的需求無(wú)彈性，如果在轄區(qū)非居民強(qiáng)偏好性的約束下，就能對(duì)其形成很好的稅負(fù)輸出機(jī)制。

2在一定約束條件下居民住宅課稅具有典型稅負(fù)輸出特征。如上所述，當(dāng)某轄區(qū)政府擁有一定的稅權(quán)，在轄區(qū)內(nèi)課稅對(duì)象不容易自由流動(dòng)而作為課稅對(duì)象所有者的納稅人卻容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍內(nèi)，就容易導(dǎo)致地方政府之間橫向的稅負(fù)輸出。即一轄區(qū)的非居民納稅人作為勞動(dòng)要素的供給方，如果處在容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍內(nèi)，該轄區(qū)政府對(duì)轄區(qū)非居民在轄區(qū)擁有的不動(dòng)產(chǎn)課稅，轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)稅負(fù)則會(huì)通過(guò)稅收資本化轉(zhuǎn)嫁最終讓轄區(qū)非居民成為稅負(fù)歸宿。這種稅負(fù)輸出需要較苛刻的實(shí)現(xiàn)條件：一是轄區(qū)政府擁有相應(yīng)的稅權(quán)，在稅率確定上具有相應(yīng)的自由裁量權(quán)；二是成為稅負(fù)歸宿的轄區(qū)非居民同時(shí)作為勞動(dòng)要素的供給者處在容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍，即轄區(qū)周邊地區(qū)；三是課稅對(duì)象或稅基是轄區(qū)內(nèi)不容易自由流動(dòng)的生產(chǎn)要素或財(cái)產(chǎn)，且相對(duì)于轄區(qū)外的同類要素或財(cái)產(chǎn)具有較好的持有價(jià)值。后兩個(gè)條件可以用要素的流動(dòng)性和差別性來(lái)概括，在分級(jí)財(cái)政條件下，和中央財(cái)政相比，地方政府財(cái)政所具有的最突出、最基本的特征就是地方政府在運(yùn)行中所必須面對(duì)的差別性和流動(dòng)性問(wèn)題。具備了這三個(gè)條件的稅種就容易產(chǎn)生稅負(fù)輸出，而以不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的財(cái)產(chǎn)稅各稅種中，住宅課稅是比較適合同時(shí)設(shè)定和滿足上述條件的稅種，因此，具備產(chǎn)生稅負(fù)輸出的可能條件。

現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中不難發(fā)現(xiàn)，住宅課稅在給定條件下的確能產(chǎn)生稅負(fù)輸出。現(xiàn)以某省一級(jí)城市住宅課稅為例。假定一級(jí)城市A具有相對(duì)于周邊二級(jí)城市更優(yōu)良的工作和居住環(huán)境，A城市政府對(duì)于轄區(qū)內(nèi)住宅高于基本居住必需額定面積以上的部分課稅，其稅基彈性為：ET=(△B／B)／(△t／t)=t△B／B△t。其中，B為住宅房產(chǎn)稅基，t為稅率。基本規(guī)律是，t越高，稅基B越小。但如果一級(jí)城市擁有一定的稅權(quán)，而轄區(qū)內(nèi)住宅不具備流動(dòng)性，則稅負(fù)輸出的上述本質(zhì)原因都存在，只要城市外非居民的收入能力和偏好約束允許，非居民的財(cái)富以住宅為載體形式流向該城市的趨勢(shì)就不會(huì)改變，該一級(jí)城市非居民能夠承受的t就可以足夠高，有稅權(quán)的轄區(qū)政府可以提高邊際稅率，t就可以表現(xiàn)為累進(jìn)性，稅基彈性就可以維持不變，甚至還可以提高，稅負(fù)輸出便產(chǎn)生了。

二、居民住宅課稅稅負(fù)歸宿的特殊分析——稅負(fù)輸出效應(yīng)

(一)正效應(yīng)之一：調(diào)節(jié)轄區(qū)居民和非居民的收入公平分配

對(duì)于居民個(gè)人作為納稅人而言，能夠產(chǎn)生稅負(fù)輸出的應(yīng)稅住宅應(yīng)該是其在轄區(qū)內(nèi)擁有的超過(guò)基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積以上的住宅部分；否則，如果轄區(qū)政府對(duì)于轄區(qū)非居民納稅人在轄區(qū)內(nèi)擁有任何面積的住宅都課稅的話，顯然會(huì)顯著阻礙勞動(dòng)和資本生產(chǎn)要素向本轄區(qū)流動(dòng)，也就不會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)輸出。如前所述，住宅課稅的稅負(fù)歸宿都應(yīng)該是高收入群體，因此，假定對(duì)轄區(qū)居民和非居民在轄區(qū)內(nèi)的住宅以家庭為單位設(shè)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對(duì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)居住面積以上部分的住宅課稅，則能在轄區(qū)居民和非居民的收入轉(zhuǎn)換為住宅不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)分配中產(chǎn)生公平調(diào)節(jié)作用，進(jìn)而調(diào)節(jié)由住宅不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)性收入分配。如果該稅收收入能夠通過(guò)轄區(qū)政府的上級(jí)政府以轉(zhuǎn)移支付的形式流向上級(jí)政府管轄的更廣范圍的低收入居民，則有助于實(shí)現(xiàn)轄區(qū)居民和非居民的收入公平分配。顯然，這種收入分配的調(diào)節(jié)效應(yīng)為住宅不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的開(kāi)設(shè)提供了較好的理論依據(jù)。其前提是：第一，轄區(qū)政府及其上一級(jí)政府均有一定的稅權(quán)；第二，所采用稅率的累進(jìn)性；第三，必須在轄區(qū)上一級(jí)政府管轄范圍內(nèi)統(tǒng)一設(shè)定以家庭為單位的基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積。

(二)正效應(yīng)之二：地方政府提供更有效率的公共服務(wù)

一方面，如果住宅課稅能成功地產(chǎn)生稅負(fù)輸出，則意味著轄區(qū)政府提供的公共產(chǎn)品具有受益外溢性，稅收的受益原則要求轄區(qū)政府向受益的非居民征稅，征稅后政府將樂(lè)意提高稅率以增加本地區(qū)的公共支出，改善公共設(shè)施，提供更有效率的公共服務(wù)，轄區(qū)非居民則能夠承受更高的稅率，以住宅不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅負(fù)輸出則不會(huì)抑制轄區(qū)非居民的財(cái)富以不動(dòng)產(chǎn)為載體向轄區(qū)流動(dòng)。另一方面，按照稅收資本化的理念，在政府支出配置有效率的前提下，任何收入或支出的增加，都有利于改善轄區(qū)政府的公共服務(wù)環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。因此，在一定的情況下，較高的住宅課稅稅率意味著較高的地方公共服務(wù)水平，意味著財(cái)產(chǎn)價(jià)值的增值，而財(cái)產(chǎn)價(jià)值的增值既符合地方居民的利益，也符合地方政府的利益。因而，追求地方財(cái)產(chǎn)價(jià)值的最大化就成為轄區(qū)政府和轄區(qū)居民與非居民共同關(guān)注的目標(biāo)。

(三)正效應(yīng)之三：公平分擔(dān)轄區(qū)居民和非居民的公共服務(wù)成本

經(jīng)濟(jì)學(xué)一般認(rèn)為，如果不存在地方公共產(chǎn)品受益外溢，則住宅課稅如果按照受益稅設(shè)計(jì)就不符合稅收公平原則。而如上所述，能產(chǎn)生稅負(fù)輸出的住宅課稅納稅人盡管是轄區(qū)非居民，但其顯然是轄區(qū)公共服務(wù)的受益者，因此，這種住宅課稅并不違背稅收的受益原則和橫向公平原則，并且稅率是按適度累進(jìn)設(shè)計(jì)的，這也同時(shí)符合稅收的縱向公平原則。

(四)負(fù)效應(yīng)：在允許轄區(qū)稅權(quán)分立和稅率累進(jìn)的條件下可能會(huì)引致地區(qū)發(fā)展的“馬太效應(yīng)”

根據(jù)居民住宅課稅稅負(fù)輸出的設(shè)定條件，承擔(dān)稅負(fù)輸出的轄區(qū)非居民作為勞動(dòng)要素的供給者一般處在容易自由流動(dòng)的區(qū)域范圍內(nèi)，其稅負(fù)輸出的載體之所以是其擁有的轄區(qū)內(nèi)住宅不動(dòng)產(chǎn)，主要原因在于稅負(fù)輸出轄區(qū)具有更好的公共服務(wù)環(huán)境，勞動(dòng)要素的流動(dòng)性背景實(shí)際上強(qiáng)化了稅負(fù)輸出轄區(qū)通過(guò)上述第二和第三個(gè)正效應(yīng)引進(jìn)資源要素，加快經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展；而作為稅負(fù)歸宿的轄區(qū)非居民所屬地是稅負(fù)凈輸入地，其財(cái)政收入和生產(chǎn)要素處于凈流出狀態(tài)。一般來(lái)看，在允許轄區(qū)稅權(quán)分立和稅率累進(jìn)的條件下，富裕地區(qū)和一級(jí)城市的稅負(fù)輸出能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展也較快，貧窮地區(qū)和二級(jí)城市以下地區(qū)成為稅負(fù)輸入?yún)^(qū)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較落后，因此，住宅不動(dòng)產(chǎn)稅負(fù)輸出容易產(chǎn)生“馬太效應(yīng)”，拉大地區(qū)間發(fā)展不平衡。三、稅負(fù)歸宿視角下我國(guó)住宅課稅的路徑選擇

(一)我國(guó)具備了住宅課稅的條件

1收入分配和財(cái)產(chǎn)擁有的差距拉大使得住宅課稅可以成為調(diào)節(jié)財(cái)富分配的有力工具。就各類居民的收入差距而言，我國(guó)在1982～2005年這23年間，全國(guó)的收入分配基尼系數(shù)從1982年的0.30上升到了2005年的0.47，收入差距擴(kuò)大57％，并且這種收入差距擴(kuò)大趨勢(shì)近年還在繼續(xù)。而從個(gè)人財(cái)富結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)富裕人士的財(cái)富配置結(jié)構(gòu)中，25％的財(cái)富以住宅不動(dòng)產(chǎn)為載體，住宅不動(dòng)產(chǎn)成為財(cái)富集中的最重要途徑。而從現(xiàn)行稅制調(diào)節(jié)收入流量和財(cái)富存量的功能來(lái)看，無(wú)論是個(gè)人所得稅還是財(cái)產(chǎn)稅均不利于中低收入者，卻非常利于高收入群體。個(gè)人所得稅的主要納稅人為中等收入的工薪階層，且工薪所得稅的累進(jìn)程度較高、級(jí)距較小。現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅在交易環(huán)節(jié)對(duì)于住宅不動(dòng)產(chǎn)在購(gòu)入時(shí)課征1.5％～3％的契稅，在持有環(huán)節(jié)，僅對(duì)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或出租的不動(dòng)產(chǎn)課稅，僅對(duì)居民擁有車船和外國(guó)人擁有城市房地產(chǎn)課征車船稅和城市房地產(chǎn)稅，對(duì)于居民個(gè)人持有的財(cái)富存量征稅基本缺失。稅收是調(diào)節(jié)收入和財(cái)產(chǎn)分配的主要工具，而我國(guó)個(gè)人所得稅和財(cái)產(chǎn)稅對(duì)于收入和財(cái)富調(diào)節(jié)弱化，且居民中高收入者在本地持有多套房產(chǎn)或異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)現(xiàn)象加劇。以成都市為例，住宅市場(chǎng)沿襲多年的一個(gè)現(xiàn)象就是，住宅的主力購(gòu)買者是成都郊區(qū)和四川省內(nèi)二級(jí)城市的群體以及外省人員，2008年成都市區(qū)五城區(qū)外的住宅購(gòu)買者占到40％，其中五城區(qū)人員59.2％，郊區(qū)人員4.4％，本省人員23.8％，外省人員11％，單位購(gòu)房和境外人員分別為1.4％和0.2％，這其中二次購(gòu)房者居多。因此，基于上述稅負(fù)歸宿分析，住宅課稅可以成為調(diào)節(jié)財(cái)富存量公平分配進(jìn)而調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)性收入分配的有力工具。

2分稅制運(yùn)行為地方政府獲得更多稅權(quán)創(chuàng)造了條件。我國(guó)1994年的分稅制改革使地方政府獲得了更多的稅權(quán)，這也為地方政府之間的稅負(fù)輸出創(chuàng)造了條件。在完善分稅制過(guò)程中，可以為住宅課稅的稅權(quán)劃分找到基于稅負(fù)歸宿和稅負(fù)輸出效應(yīng)的理論依據(jù)。

3地區(qū)發(fā)展差距加劇恰恰為住宅課稅克服其稅負(fù)輸出負(fù)效應(yīng)提供了稅收調(diào)節(jié)地區(qū)均衡發(fā)展的空間。如前所析，住宅課稅是利用稅負(fù)輸出轄區(qū)政府的上級(jí)政府稅權(quán)對(duì)其稅負(fù)輸出負(fù)效應(yīng)的掣肘來(lái)實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)公平分配和縮小地區(qū)間差距的稅種，因此，賦予地方政府對(duì)于住宅課稅的一定稅權(quán)是發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的必要前提條件。但政府稅權(quán)的級(jí)別不宜定得過(guò)低，在一個(gè)適度寬泛的行政轄區(qū)內(nèi)，利用稅收和財(cái)政支出進(jìn)行分配公平的調(diào)節(jié)才能真正發(fā)揮財(cái)政對(duì)于收入分配和縮小地區(qū)差距的調(diào)節(jié)作用。能產(chǎn)生稅負(fù)輸出的住宅課稅要求其課稅過(guò)程中需滿足一個(gè)較苛刻的條件，即適合在生產(chǎn)要素流動(dòng)性較強(qiáng)但財(cái)富資產(chǎn)流動(dòng)性較弱且具有差別性的區(qū)域進(jìn)行，這就要求政府稅權(quán)級(jí)別不宜過(guò)低；否則就只能強(qiáng)化其負(fù)效應(yīng)，拉大收入分配差距并加劇地區(qū)發(fā)展不平衡。

(二)進(jìn)行住宅課稅探索的具體建議

根據(jù)以上分析，我國(guó)住宅課稅宜做以下探索：

1準(zhǔn)確定位住宅課稅的功能目標(biāo)——調(diào)節(jié)收入和財(cái)富公平分配、縮小地區(qū)發(fā)展差距。住宅課稅的稅負(fù)歸宿機(jī)理表明，該稅種的開(kāi)征不能以獲得和提高轄區(qū)政府財(cái)政收入為目的。以獲得財(cái)政收入為目的住宅課稅要求稅基寬廣，稅源豐富，對(duì)住宅不動(dòng)產(chǎn)普遍課稅，這將嚴(yán)重抑制生產(chǎn)要素的自由流動(dòng)。因此，住宅課稅開(kāi)征只能以調(diào)節(jié)矯正財(cái)富和收入分配不公、縮小地區(qū)發(fā)展差距為目的，同時(shí)，兼具調(diào)節(jié)土地資源合理配置功能；相應(yīng)地，應(yīng)稅住宅和稅率設(shè)計(jì)則都可以高收入群體為納稅人來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣，開(kāi)征住宅課稅才不會(huì)竭澤而漁。因此，住宅課稅不宜作為轄區(qū)政府的地方主體稅種來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，而宜作為發(fā)揮調(diào)節(jié)功能的稅種來(lái)設(shè)計(jì)。對(duì)于許多關(guān)于物業(yè)稅(主要以住宅為稅基)應(yīng)該成為地方政府主要財(cái)政收入來(lái)源的研究或結(jié)論，從住宅課稅稅負(fù)歸宿的角度來(lái)講都是不適宜的。因?yàn)轭愃朴诿绹?guó)物業(yè)稅作為地方主要稅種的許多限制約束條件在我國(guó)還不具備，由于不具備住宅課稅成為地方主體稅種的限制條件，硬性的做法就不可能讓住宅課稅成為良性稅種，會(huì)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅改革帶來(lái)嚴(yán)重誤導(dǎo)，降低稅制運(yùn)行效率。因此，要十分謹(jǐn)慎地對(duì)待將以住宅為主要稅基的物業(yè)稅列為地方財(cái)政主體稅種的說(shuō)法和做法。

2住宅課稅的課征環(huán)節(jié)。通過(guò)住宅課稅稅負(fù)輸出實(shí)現(xiàn)的調(diào)節(jié)功能的分析，要求住宅課稅主要針對(duì)財(cái)產(chǎn)財(cái)富在保有環(huán)節(jié)課以較重稅，在取得和轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)盡可能減少稅負(fù)或輕稅。因此，作為居民個(gè)人的應(yīng)稅住宅，住宅課稅在交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可將現(xiàn)行契稅稅率適當(dāng)下調(diào)0.5％～1％，并取消在交易環(huán)節(jié)的相關(guān)個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，取消的稅負(fù)轉(zhuǎn)移至保有環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)。這樣可以改變目前對(duì)住宅不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)名義稅負(fù)過(guò)重而對(duì)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕的不合理現(xiàn)象，可在保有環(huán)節(jié)課征住宅物業(yè)稅。

3住宅課稅稅率的累進(jìn)性。住宅課稅在交易環(huán)節(jié)的稅率適宜采用比例稅，而住宅課稅的收入和財(cái)產(chǎn)公平分配調(diào)節(jié)功能是利用稅負(fù)歸宿一般機(jī)理來(lái)實(shí)現(xiàn)的，作為能縮小地區(qū)發(fā)展差距的住宅課稅則是通過(guò)轄區(qū)內(nèi)外的差別稅率實(shí)現(xiàn)的，兩者都要求稅率具有累進(jìn)性，在兼顧效率要求不抑制財(cái)富資產(chǎn)的形成和生產(chǎn)要素自由流動(dòng)的前提下，要求轄區(qū)內(nèi)外實(shí)行差別稅率，在同一個(gè)城市的住宅實(shí)行累進(jìn)的稅率。稅負(fù)輸出地區(qū)稅率的累進(jìn)程度必須適度高于稅負(fù)凈輸入地區(qū)稅率的累進(jìn)程度，目的在于既能調(diào)節(jié)收入和財(cái)產(chǎn)在具有稅權(quán)的政府級(jí)別管轄范圍內(nèi)形成合理的分配格局，同時(shí)又克服稅負(fù)輸出的“馬太效應(yīng)”，平衡稅權(quán)政府行政管轄范圍內(nèi)各轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政能力。

4住宅課稅的城鄉(xiāng)范圍。鑒于目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入差距和財(cái)產(chǎn)分配差距很大，基于住宅課稅的調(diào)節(jié)功能，住宅課稅的范圍在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)只應(yīng)該限定在城市，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下政府管轄的區(qū)域則不宜納入住宅課稅的征稅范圍。

5住宅課稅的稅權(quán)確定。目前，我國(guó)地區(qū)間發(fā)展差距除了體現(xiàn)在大區(qū)域間的差距，即東中西部地區(qū)發(fā)展差距外，還體現(xiàn)在省(自治區(qū)、自轄市)級(jí)政府行政管轄范圍內(nèi)一級(jí)城市和二級(jí)城市的發(fā)展差距上。總體看，一級(jí)城市享有更多的財(cái)政資源，地方政府提供更好的公共服務(wù)，具備更好的工作機(jī)會(huì)和居住環(huán)境，在一級(jí)城市越來(lái)越寬松的戶籍政策和日益提高的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平刺激下，越來(lái)越多的周邊二級(jí)城市居民把一級(jí)城市的住宅作為主要財(cái)富集中的載體而持有，一是實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值增值，二是作為方便人員流動(dòng)或度假休閑更宜居的異地住所。這樣二級(jí)城市財(cái)富以一級(jí)城市住宅為載體加速向一級(jí)城市流人的結(jié)果，就形成省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)一級(jí)城市和二級(jí)城市發(fā)展的“馬太效應(yīng)”。因此，住宅課稅稅權(quán)適當(dāng)在中央、省(自治區(qū)、自轄市)和市級(jí)政府間分立，則能較好地克服這種省轄各級(jí)政府間橫向稅負(fù)輸出產(chǎn)生的“馬太效應(yīng)”。

具體來(lái)說(shuō)，住宅課稅的開(kāi)征停征權(quán)和住宅課稅的基本稅率范圍確定權(quán)在中央政府。住宅課稅在省(自治區(qū)、自轄市)級(jí)政府的稅權(quán)則包括：第一，課稅對(duì)象的確定權(quán)，即在省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)定以家庭為單位的基本標(biāo)準(zhǔn)居住面積。第二，在中央確定的基本稅率范圍內(nèi)享有不同城市間的差別稅率確定權(quán)、交易環(huán)節(jié)的比例稅率和保有環(huán)節(jié)的累進(jìn)稅率確定權(quán)，且須規(guī)定一級(jí)城市的邊際稅率和稅率累進(jìn)程度必須適度高于二級(jí)城市。第三，住宅課稅的收入在省級(jí)政府和市級(jí)政府之間分成分享。第四，省級(jí)政府的住宅課稅收入一部分用于建設(shè)省(自治區(qū)、自轄市)管轄范圍內(nèi)居民的社會(huì)保障制度支出，這同時(shí)也要求建立和完善全省范圍統(tǒng)一的社會(huì)保障制度；另一部分專項(xiàng)用于對(duì)二級(jí)城市及以下縣鄉(xiāng)政府(重點(diǎn)是縣鄉(xiāng)政府)進(jìn)行專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付，用于支持受轉(zhuǎn)移支付地區(qū)的城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改善公共服務(wù)，進(jìn)而縮小全省(自治區(qū)、自轄市)范圍內(nèi)的地區(qū)發(fā)展差距。住宅課稅在市級(jí)政府的稅權(quán)則主要是確定本市范圍內(nèi)的稅率和行使稅收征管權(quán)。

(三)需要與住宅課稅配套調(diào)整的主要稅種和制度

1現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅系的調(diào)整改革。由于住宅課稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的主要稅種，鑒于我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅對(duì)于公平分配的調(diào)節(jié)功能缺失，必須對(duì)財(cái)產(chǎn)稅其他稅種、稅率和課征環(huán)節(jié)等，按照“寬稅基、低稅率、少減免、簡(jiǎn)稅制、便征管”原則進(jìn)行相應(yīng)改革，并且使財(cái)產(chǎn)稅和整個(gè)稅制結(jié)構(gòu)中的其他稅系進(jìn)行協(xié)調(diào)，最大限度地發(fā)揮稅制作為一個(gè)整體的調(diào)節(jié)功能作用。

2個(gè)人所得稅的調(diào)整。在對(duì)財(cái)產(chǎn)稅改革的同時(shí)，為避免稅制改革加重納稅人的負(fù)擔(dān)，真正實(shí)現(xiàn)個(gè)人所得稅在收入取得環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)收入差距的公平功能，需要對(duì)現(xiàn)行個(gè)人所得稅進(jìn)行必要改革：一是提高個(gè)人所得稅工資薪金所得的免征額或者稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)。考慮到長(zhǎng)期拉動(dòng)消費(fèi)需求和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛在通脹壓力以及稅法的連續(xù)穩(wěn)定性，免征額應(yīng)由目前的2000元大幅提高至7000～8000元。二是調(diào)整提高工薪所得的稅率累進(jìn)級(jí)距、降低稅率累進(jìn)檔次和邊際稅率。另外，在稅收征管條件具備的時(shí)候?qū)F(xiàn)行的分類所得稅改為綜合所得稅；即應(yīng)稅所得以個(gè)人申報(bào)為基礎(chǔ)，將其全部所得加總一并計(jì)稅，真正實(shí)現(xiàn)在收入取得環(huán)節(jié)的公平分配。另外，還須在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，取消現(xiàn)行個(gè)人應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅。

3建立省管轄范圍內(nèi)統(tǒng)一的社會(huì)保障支出制度。在省管轄范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)住宅課稅的調(diào)節(jié)功能，則需要建立和完善全省統(tǒng)一的社會(huì)保障制度和省以下轉(zhuǎn)移支付制度，將住宅課稅收入專項(xiàng)用于這兩項(xiàng)制度建設(shè)支出。

4完善不動(dòng)產(chǎn)登記評(píng)估制度和個(gè)人征信信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對(duì)住宅等不動(dòng)產(chǎn)的登記管理和健全住宅價(jià)值評(píng)估體系，是準(zhǔn)確核定計(jì)稅依據(jù)、提高住宅課稅征管效率的前提，尤其是對(duì)于住宅物業(yè)稅開(kāi)征具有基礎(chǔ)作用。住宅物業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)稅依據(jù)為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，其必須依靠健全的房產(chǎn)登記管理、社會(huì)評(píng)估體系和家庭個(gè)人征信信息才能獲得。因此，在社會(huì)評(píng)估體系和征信信息系統(tǒng)不健全的情況下，計(jì)稅依據(jù)可先采用市場(chǎng)平均價(jià)值，定期由財(cái)稅、物價(jià)、房管、統(tǒng)計(jì)等部門統(tǒng)一評(píng)估并。但這只是權(quán)宜之計(jì)，最終住宅物業(yè)稅的公平課征必須依賴于完善的不動(dòng)產(chǎn)登記評(píng)估制度和征信信息系統(tǒng)。建議住宅課稅可以先在全國(guó)東中西部地區(qū)各選擇2～3個(gè)省進(jìn)行試點(diǎn)，再總結(jié)經(jīng)驗(yàn)逐步推進(jìn)。