我國經濟適用房政策探討論文

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一、我國經濟適用房政策失效分析的意義

公共政策是政府機構活動的產物、政府體制的函數，論文是政府進行公共事務管理的主要手段和方式。作為一種對全社會價值作權威性分配的方式，任何社會的經濟繁榮、政治發(fā)展和社會進步，都離不開一定的合理的公共政策的指導和調控。能否制定出切合實際的政策以及能不能有效地推進和貫徹這些政策，是衡量一個國家政府能力大小強弱的一個主要標準。不過，政策運行并不總是成功的。相反，幾乎在政策過程中任何一個環(huán)節(jié)出現差錯都有可能導致政策失效。一旦政策失效，將使作為政府管理活動產出的公共政策未能釋放其應有能量，無法解決相關政策問題，實現其保持社會穩(wěn)定、控制社會秩序、滿足社會需要、增進社會福利、引導社會變遷、促進社會發(fā)展的政策目標，政策過程中投入的大量人力、物力、財力等資源都將成為沉淀成本，給經濟社會帶來巨大的浪費。更嚴重的是，政策失效還往往給社會造成嚴重破壞，對政府的政績產生不良影響，進而導致政府權威的流失，危及政府的合法性和政權的鞏固，極端者將導致政府的垮臺。

自我國實施經濟適用房政策以來，雖然它在擴大居民住房消費、完善住房供應結構、平抑住房價格、改善城鎮(zhèn)居民住房條件發(fā)揮了積極作用，但其凸現的種種弊端越來越為人們詬病。這些弊端使經濟適用房的社會保障性沒有充分發(fā)揮并引起了不公平現象的發(fā)生，以致不少人提議取消經濟適用房政策。2007年8PJ國務院頒布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，該文件第一次將廉租住房明確為住房保障方式的首選，經濟適用房則退居第二位。黨的十七大報告還第一次提及廉租住房，標志著“廉租住房成為住房保障方式的首選，經濟適用房退居第二位”這一政策的轉向在十七大報告中得到了權威的確認。對我國經濟適用房政策失敗進行分析，在理論上可以為未來的經濟適用房政策高效運行提供方法論指導，為廉租住房政策執(zhí)行提供借鑒，在實踐上不僅有助于解決中等收入家庭的住房問題，還有助于實現十七大提出的健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難的目標，促進和諧社會的構建。

二、非國經濟適用房政策失效的表壩

1．決策火效經濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。廉租住房是指政府向城鎮(zhèn)最低收入居民家庭提供的基本住房，屬于完全的政府保障性質。根據國家有關部委《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，廉租住房的供應對象是住房困難的最低收入家庭，即收入與住房“雙困”家庭，具體說就是在民政部門領取“低保”群體中的住房困難戶。這造成了在實際生活中，還存在一個既買不起經濟適用住房，又不能成廉租住房對象的群體，也就是“夾心層”，⋯致使經濟適用房政策雖然有效但沒有達到預期要求。

2．政策表面化脫象比比皆是目前，經濟適用住房的建設規(guī)模遠遠小于社會需求量。畢業(yè)論文從2001年開始，我國的經濟適用住房供給持續(xù)減少，從投資建設的面積來看，每年經濟適用住房新開工面積占住宅新開工面積的比重呈現下降趨勢。2000年經濟適用住房新開工面積占當年住宅新開工面積比重達到最高值，為21．77％。從2001年開始，這一比重開始出現下降。到了2005年，該比重僅為6．37％。再從投資額的規(guī)模來看，國家統計局頒布的“國房景氣指數”表明：2006年1月到11月，全國完成房地產開發(fā)投資16416億元，完成商品住宅投資11550億元，其中經濟適用住房投資526億元。即2006年1月到11月，經濟適用住房投資規(guī)模占住宅投資比重為4．55％，如果以月平均值換算，2006年的經濟適用住房投

資規(guī)模占住宅投資比重也不過是4．97％。對絕大部分中低收入家庭來說，經濟適用房只是“水中月，鏡中花”。

3．政策擴大話化現象明顯一些地方政府在執(zhí)行政策過程中使經濟適用房政策的調控對象、范圍超越了既定的要求。按《經濟適用住房價格管理辦法》規(guī)定“經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府可根據本地區(qū)居民的收入和居住水平等因素，合理確定經濟適用住房的戶型面積和各種戶型的比例，并嚴格進行管理。”但事實上一些經濟適用房的面積大、價格高，經濟適用房的“不經濟”弱化了經濟適用房的社會保障作用。此外，許多高收入者，甚至投資或投機購房者購買了經濟適用住房，造成了事實上的不公平。

4．政策替換現象嚴重一些地方政府在實施政策過程中表面上與原政策一致，事實上背離原政策精神的內容。例如，有的城市沒有把經濟適用房政策作為針對中低收入家庭的特有政策，而是作為一般的優(yōu)惠政策(如教師和退伍軍人)、獎勵政策(如高級知識分子)或鼓勵政策(如鼓勵建房或購房)加以實施。有的城市把經濟適用房建在交通不便的偏遠地方，使經濟適用房并不“經濟“。還有的經濟適用房質量低劣，不僅無法對中低收入家庭起到保障作用，還可能危及其安全。

5．經濟適用房政策監(jiān)控缺位有的城市甚至沒有具體的對購房者資格審查的程序，實際上是放開供應。一些開發(fā)商在建設經濟適用房過程中通過種種手段謀取了遠遠超過3％的暴利，極大削弱了經濟適用房的社會保障作用。

三、雛國經濟適用房政策失效的原因

1．政策問題的特性政策的有效與否，首先是和所要解決的政策問題的類型和性質密切相關的。另外，政策問題所涉及的目標團體人數的多少，也影響著政策的執(zhí)行效果。經濟適用房政策不僅是一項創(chuàng)造性較強的改革政策，而且是一項全面性而非局部性的政策，政策目標宏大，它在執(zhí)行中要調整的利益關系幅度大，所涉及的機構和人員眾多。以上原因加上決策者的有限理性和決策者掌握信息的有限性導致了政策目標不合理和決策失效。

2．政策本身的因素一是政策的具體明確性。在公共管理領域，許多政策不能達到預期效果，執(zhí)行中困難重重，在很大程度上與政策本身的缺陷有關。一項政策要能夠順利執(zhí)行，從操作上和技術上來說，它必須具體明確。經濟適用房的供應對象是在社會發(fā)展領域中處于弱勢地位的中低收入家庭，但中低收入只是一個籠統的概念，具體由各地政府制定標準。這導致政策擴大化現象的發(fā)生。二是政策資源的充足性。無論政策制定得多么具體明確，如果負責執(zhí)行政策的機構和人員缺乏必要的、充足的用于政策執(zhí)行的資源，那么，執(zhí)行的結果也不能達到預期的政策目標。一般來說，政策資源主要有經費資源、人力資源、信息資源和權威資源。財政問題一直是我國政策執(zhí)行中遇到的一項常見問題，經濟適用房政策也不例外。經濟適用房最大的優(yōu)惠在于免收土地出讓金和減免行政性事業(yè)收費。按照法律規(guī)定，這兩項收入歸地方政府所有。在中央政府沒有為經濟適用房提供補貼的情況下，地方政府不愿意把土地用于建造經濟適用房便在所難免，從而導致經濟適用房政策表面化現象出現。信息資源是政策執(zhí)行活動的必要條件。政策方案要保證政策執(zhí)行者有暢通的信息渠道和足夠的信息來源，否則，執(zhí)行者就無法制定出切實可行的行動計劃，也無法對政策執(zhí)行過程實施必要的控制。目前我國沒有建立個人信用制度和個人收入申報機制，居民的隱形收入無法統計，信息不對稱的存在導致經濟適用房的保障對象的審批機制不健全，導致經濟適用房政策監(jiān)控缺位現象的發(fā)生。權威是政策執(zhí)行的根本保證，是政策有效執(zhí)行的又一項特殊而重要的資源。沒有權威就不可能形成人們這種共同的、相互協作的活動，在各行其是的境況下是無法實現政策目標的。當前，我國經濟適用房政策擴大化現象明顯和替換現象嚴重，在一定程度上是由于政策權威性不夠所致。

．政策以外的因素一是政策執(zhí)行人員的素質和工作態(tài)度。公共選擇理論認為，地方政府也是追求自身利益最大化的“經濟人”，政府官員不是簡單的政策解釋者和執(zhí)行者，而是在個人利益的驅動下去解釋政策和執(zhí)行計劃。通常，經濟適用房數量與市場房價呈負相關關系，房價的下降會讓地價下降，從而會導致政府的收入減少；另一方面會拖累經濟的增長、引起GDP下降，這會使地方官員的政績考核處于相當不利的局面，以至于部分官員在貫徹實施經濟適用房政策時缺乏積極性，使政策表面化的現象頻頻發(fā)生。土地出讓金被稱作地方“第二財政”，免收土地出讓金和減免行政性事業(yè)收費的數額對于地方政府而言仍然不是一個小數目，如果嚴格執(zhí)行經濟適用房政策，把經濟適用房建在地價較貴的市區(qū)，必將使其自身經濟利益受損，所以把經濟適用房建在偏遠地方的政策替換情況屢見不鮮。另外，由于地方政府官員和開發(fā)商也是“經濟人”，一些建筑商不僅為了獲得經濟適用房項目而進行尋租活動，誘發(fā)了更多腐敗現象的發(fā)生，敗壞了社會風氣，還為了追求利益最大化任意擴大經濟適用房面積和銷售對象范圍，致使很多中低收入家庭買不起經濟適用房，而一些買了經濟適用房的卻不屬于中低收入家庭。二是缺乏配套的獎懲機制。那些執(zhí)行經濟適用房住房政策不力的地方政府官員并沒有因此受責，堅決執(zhí)行經濟適用房政策的地方政府也沒有得到中央政府給予的獎勵。

四、改善我國經濟適用房政策效果的途徑

1.提高政府經濟適用房政策決策者的素質決策是政策過程的第一階段，也是可能發(fā)生政策失效的第一環(huán)節(jié)。決策者的知識水平、道德素質、決策理念和決策能力直接影響決策的質量，關系著政策運行的成功與否。為了盡量減少因決策失誤而造成的巨額損失，必須建立科學的選人用人制度，優(yōu)化決策主體內部結構，包括知識機構、能力結構和職責崗位結構等，加強對相關決策部門經濟適用房政策決策人員的職業(yè)道德教育和相關業(yè)務培訓，提高各級決策層的整體素質，不斷提高其決策能力和決策水平。

2改變經濟適用房補貼方式和嚴格的控制經濟適用房面積，解決城鎮(zhèn)居民“夾心層”問題在實際生活中，存在一個既買不起經濟適用住房，又不能成廉租住房對象的群體，即“夾心層。我國目前推行的經濟適用住房制度，實質上是一種“補磚頭的方式。如果我們實行“補人頭”的方式，就能夠提高“夾心層”的購買力，從而有助于解決“夾心層”問題。另外，政府要根據當地城鎮(zhèn)居民收人水平以及土地供應狀況，制定科學、合理、符合實際的經濟適用房面積和造價控制指標，對開發(fā)商建設經濟適用房的過程進行全程監(jiān)控，以免出現因經濟適用房面積過大會造成房屋總價過高而導致“夾心層”的出現和開發(fā)商謀取暴利現象的發(fā)生。

3運用中央財政對地方政府進行補貼現在的經濟適用房政策，實際上是國家請客而地方政府買單，因為作為經濟適用房的土地是無償劃撥的，醫(yī)學論文相關費用是由地方政府承擔的，所以地方政府建設經濟適用房的積極性不是太高。中央政府應該運用中央財政對地方政府進行有效的補貼，達到資源的優(yōu)化配置，從而讓地方政府有能力和熱情去貫徹實施經濟適用房政策以消除政策表面化現象。

4．在對各級政府和官員的績效考核中，要把經濟使用房政策執(zhí)行情況納入其中對沒有切實執(zhí)行經濟適用房政策的地方政府官員進行處罰，對堅決執(zhí)行經濟適用房政策者要予以獎勵。這樣不僅可以利用地方政府和官員的“自利”來達到“利他”的目的，而且也有助于加強經濟適用房政策的權威性和消除政策替換現象。

5.完善經濟適用房保障對象的進入機制由于我國各地居民收入差異性很大，目前國家還沒有一套科學的劃分居民收入的可執(zhí)行的標準。但是，每個城市都可以制定相應的定量指標，并結合相關因素，制定適合當地情況的居民收入劃分標準并公布于眾，這樣就可以在廣大群眾的監(jiān)督下把居民收入線逐步劃分準確。另外，地方政府要對購買經濟適用房的家庭進行有效的審核。地方政府必須專設部門，連同買房人所在的單位或街道，一起充當審核者的角色，政府部門應該在經濟適用房買受資格的審核中起主導作用。《上海市城鎮(zhèn)廉租住房實施意見》中規(guī)定，“經審核符合條件的，區(qū)縣廉租辦將申請家庭的基本情況在申請人戶籍所在地進行公告。15日內無人提出異議的，應當給予登記”。在戶籍所在地公告可以對住房面積的審核起到監(jiān)督作用，而收入的審核可能同時需要在單位進行公告。

6.注重政策宣傳和說服教育這是中國共產黨在長期的革命和建設實踐中得出的一條具有中國特色的政策執(zhí)行的基本經驗。由于地方政府、官員和開發(fā)商都是“經濟人”，經濟適用房政策方案并不能自發(fā)地被接受，更不會自動地被執(zhí)行。我們要通過各個方面多種形式的強化政策宣傳，形成強大的社會輿論，創(chuàng)造一個極為有利的政策執(zhí)行氛圍和環(huán)境。政策總是表現為對一部分人的利益進行分配和調整，表現為對一部分人的行為的指導、制約和改變。經濟適用房政策是代表人民群眾的根本利益的，但它在一定程度上與地方政府、官員和開發(fā)商的利益有沖突。為了保證政策的順利實施，就要解決他們的思想問題，做深入細致的說服教育工作。

參考文獻

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