我國房地產市場壟斷程度調查論文

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一、引言

根據市場企業的數量、企業產品的性質、企業對產品價格的影響力以及企業進出市場的難易程度，新古典經濟學將市場分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷和完全壟斷四種市場結構，并已證明，后三種結構的市場產品數量都依次低于且價格都依次高于完全競爭市場。也就是說，只要市場不完全，就必然產生效率的損失和社會整體福利的下降。

就房地產市場而言，由于房地產行業具有資金密集、開發規模大的特點，同時，我國政府對房地產企業的管理實行嚴格的行業準入制度，這樣房地產市場存在著一定的進入壁壘；而房地產建設投資周期長的特點又決定了企業在退出房地產業時也存在一定的障礙。房地產企業的數目與具有完全競爭行業的企業數目相比，相對而言要少得多。同時，雖然房地產業的一個顯著特點是產品的異質性(如存在級差地租、住宅、別墅、經濟適用房等產品質量上的差異)，但我們應該看到，在同一類型的產品上，各企業提供的產品差別實際上并不是很大的。故此，我們可以判定房地產市場至少不是完全競爭市場。

根據沈悅、劉洪玉(2004)的研究，1998年以來(尤其是2001年—2003年間)，我國各城市住宅價格的高速增長已經不能很好地用經濟基本面和住宅價格的歷史信息來解釋，用完全競爭的房地產市場模型已經無法很好解釋我國房地產市場的現狀。在這樣的不完全市場結構下，作為市場供給方的房地產企業所提供的房產數量必然無法滿足廣大居民的實際需求，而房地產價格也必然高于完全競爭市場狀態下消費者所能夠承受的水平，商品的市場價格必然高于其在完全競爭市場條件下由各廠商的邊際成本所決定的價格。況偉大(2003，2004)根據Hotelling(1929)空間競爭模型，構建了一個一般性的空間競爭模型，得出了的空間壟斷是北京市房價剛性的根本原因。可見，無論是實證檢驗，還是理論模型，均已證明我國房地產市場是一個不完全競爭的市場。

那么，如何來衡量市場的壟斷程度呢？在產業組織理論中，判斷市場壟斷程度和市場勢力通常要用到行業集中程度指標，即考察幾家最大的廠商的產量或銷售額在全行業市場中的影響力量，具體的方法有赫芬達爾—赫希曼指數(HHI)、集中度比率、廠商規模不等性的度量(如基于洛倫茨曲線的方法或等集中度曲線方法)等等。但是，這些方法在測算市場壟斷程度時，均要求掌握市場相關行業企業的具體情況，這需要進行大量的專項統計，而我國目前的統計數據還無法滿足這方面的要求。同時，從完全壟斷的市場結構出發，勒納指數(LeanerIndex)則是衡量市場勢力的一個很好的指標。目前，國內也有學者利用這個指標來研究我國房地產市場的壟斷程度問題，如中國社會科學院財貿經濟研究所最近的一項研究表明，近年來我國房地產市場的勒納指數均在0.4以上，這表明我國房地產商品價格已經嚴重偏離了邊際成本(汪浩、王小龍，2004)。況偉大(2004)分別測算了1996年—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數，表明北京市的勒納指數均在0.6以上，是四個城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數則在0.4左右，是四個城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產市場的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。

根據勒納指數的公式，其中為市場的需求價格彈性，為市場價格，而則表示商品的邊際成本。但是，社科院財貿所和況偉大的研究都是利用公式的后一個形式，將房地產業的平均成本(AC)近似替代邊際成本(MC)進行計算而得到的結果。如果產品市場是完全競爭的，那么也就意味著在均衡條件下企業的邊際成本與平均成本相等，進行這樣的計算是沒有問題的。但是我們都知道，如果產品市場是不完全競爭的，那么在壟斷廠商利潤最大化的均衡條件下，企業的邊際成本必然不等于平均成本，這樣用行業的平均成本替代邊際成本計算出的勒納指數就會存在一定的誤差。從上述勒納指數公式可以看到，我們還可以通過測算商品的需求價格彈性來間接地得到勒納指數，因此本項研究將采用這個方法來測算勒納指數，并以此研究房地產市場的壟斷程度問題。

本文的安排如下。第二部分將介紹勒納指數公式及其含義；第三部分將對測算勒納指數所需要的樣本數據、變量及模型設定進行說明；第四部分，我們將分別針對1999年—2003年我國和各省(市、區)面板數據、各年截面數據和1987年—2003年我國房地產市場數據等樣本，分別對勒納指數進行測算，并對各省(市、區)房地產市場的壟斷程度進行比較；最后一部分是本文的總結及政策含義。

二、勒納指數及其含義

如前所述，勒納指數(LeanerIndex)是衡量市場壟斷勢力重要的指標，具體形式可由如下公式表示：，其中為市場的需求價格彈性，為市場價格，而則表示商品的邊際成本。勒納指數的推導過程如下。

假定市場結構是完全壟斷的，這樣從壟斷廠商的利潤極大化目標出發，就可以得到其利潤函數為由一階必要條件，得到為邊際收益，即MR。

又因為，所以，

是需求的價格彈性，。

又由于MR=MC，而MC≥0，可知。否則，若，則，與常理不符。而如果MC>0，則需求價格彈性大于1。可見壟斷廠商從來不會選擇在需求的價格彈性小于1的區域內從事生產，而往往是在需求富于彈性的區域內出現的。

從這個公式我們可以知道，勒納指數刻畫的是壟斷利潤的邊際量，故又稱為價格標高程度(markup)，是指壟斷價格超出邊際成本的部分對于壟斷價格之比率。根據微觀經濟學理論，壟斷廠商是按照邊際收益等于邊際成本(MR=MC)來決定產量q*，而當供給量為q*時，消費者愿意支付的最高價格(保留價格)為pm，從可知，壟斷者的供給與價格之間不會存在著對應的關系，因為價格越高，壟斷者獲得的利潤也會越大，這樣壟斷者的供應有可能減少。

勒納指數還表明，市場競爭和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場產品之間越具有競爭性，價格標高的程度越低，壟斷的邊際利潤便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價格標高程度就越高，壟斷程度就越高。這是因為，在完全競爭市場條件下，廠商產品價格應該等于其邊際成本，也就是說，勒納指數越趨近于零，市場競爭越完全，而從公式可以看出，這樣商品的需求價格彈性的絕對值越趨近于正無窮，即是富有完全彈性的商品；反之，壟斷程度越高，商品價格與其邊際成本的差額越大(壟斷者的壟斷利潤因而越大)，而從公式可以看出，這樣商品的需求價格彈性的絕對值將很小。當然，有關勒納指數的討論有一個必要條件，即它要求商品的彈性都大于1.

根據勒納指數公式，我們只要測算出商品的需求價格彈性，也就相當于得到了勒納指數。故此，我們有必要專門對房地產市場的需求價格彈性進行測算，并由此得到勒納指數，并以此判斷房地產市場的壟斷程度。

三、數據、變量及模型設定

1、數據及其來源

本文有關商品房屋銷售和房價等方面數據全部來自中國國家統計局編制的各期《中國統計年鑒》中“固定資產投資”項下的專項數據。由于我國專門針對房產市場的統計時間不長，相關的統計指標只是近年來才逐步健全起來，這給我們的實證分析帶來了一定的困難。國家統計局詳細公開披露房地產投資等指標也只是從1999年開始，統計指標和樣本數據數量和質量相對來講并不令人滿意，樣本數量和數據來源的約束極大地限制了我們的檢驗工作。為了盡可能避免樣本數量的制約，我們首先以全國和各省、市、自治區共32個基本觀察樣本，建立1999年至2003年共5年的面板(panel)數據進行研究，這樣，我們一共獲得了160個樣本觀測值。

另外，我們還搜集到了1987年至2003年我國房地產的相關數據。由于我國真正全面推進房地產商品市場化改革是從1998年開始的，這樣促使我們有興趣考察市場化改革前與改革后房地產市場壟斷程度的變化，也即進行分段研究。利用各省(市、區)的數據，還可以對各省(市、區)的房地產市場壟斷程度進行比較。

2、變量

為了測算勒納指數，我們需要對房地產需求價格彈性進行測算，這樣我們實際上需要兩個變量：房地產需求變量與房地產價格變量。在統計年鑒中，有兩個指標可以反映房地產市場的需求狀況：“商品房屋銷售面積”和“商品房屋銷售額”。根據經濟學的定義，需求是指消費者有支付能力的且已經實現的需求，故此以“商品房屋銷售額”作為代表房地產市場實際需求的變量更為合適。我們以“平均商品房屋銷售價格”指標來反映房價。在計量報告中，用D作為房地產需求變量的標識，以P作為房地產價格變量的標識。

3、基本模型設定

我們采取對數模型的形式

(1)由于對上式兩邊取微分，可得：

這樣我們就得到了彈性的表達式，也即我們想要得到的價格彈性指標。在具體進行回歸計算時，我們將對變量取自然對數，并采用過原點回歸的方法。

在對面板數據進行回歸時，由于我們的面板數據樣本的時間序列僅有5年，時間相對較短，為了保證估計自由度，我們不采用運用面板模型的變截距和變系數模型。也就是說，對于一般的面板數據模型：

(2)其中：,為變量向量，，為參數向量，K為變量個數，i為截面數，T是時期數，隨機擾動項相互獨立，且均值為零，同方差。

假定時間序列參數齊性，即參數滿足時間一致性，也就是參數值不隨時間的不同而變化，則模型(2)可改寫為：

(3)其中與的取值只受到截面單元的影響。這樣，在參數不隨時間變化的情況下，我們對截距和斜率參數進行如下假設：

回歸參數系數和截距都相同，即有：

這樣，得到我們所要采用的模型基本設定形式為：

(4)由于我國各省(市、區)的截面樣本差異較大，在具體回歸時，我們直接運用廣義最小二乘法來校正異方差問題。

四、勒納指數測算結果

我們分別對1999年—2003年我國及各省(市、區)的面板數據、1987年—2003年我國數據、以及1999年—2003年我國各省(市、區)的需求價格彈性進行測算，并計算出相應的勒納指數。

1、面板數據結果

我們采取廣義最小二乘法，運用Eviews4.0軟件對面板數據進行過原點回歸。具體結果如下：

計量結果非常理想，模型在1%條件下顯著，擬合優度高達0.99。可以看到，房地產市場的需求價格彈性值為1.85，符合勒納指數的要求(需求彈性大于1)。根據勒納指數公式，可得房地產市場的勒納指數為0.54，顯然這個結果要我們前面提到的社科院財貿所的結果更大，這可能是由于計算樣本不同和計算方法的差異造成的。但無論何種結果都可見，我國房地產市場的壟斷程度是相當高的。

2、各年截面數據結果

上述面板數據得到的結果，實際上是時間序列數據與截面數據混合而得到的。隨著我國市場經濟的深入，尤其是加入WTO以來市場化進程的加快，我國房地產市場的競爭也應該逐漸加劇，市場壟斷的程度也隨之逐年降低。這樣我們得到了如下假說：

假說1：房地產市場的壟斷程度是逐年降低的，或者說房地產市場的需求價格彈性是逐年上升的，而相應的勒納指數則逐年降低。

為此，我們利用上述面板數據的樣本，針對每一年的截面數據(即32個觀測值)進行測算，

各截面數據的計量結果都很理想，均在1%以下顯著，且擬合優度均在0.99以上。通過最近5年截面樣本的房地產需求價格彈性及勒納指數可以看出，5年來我國房地產市場的壟斷程度是逐年降低的，這說明隨著市場化進程的加快，房地產市場的競爭程度也逐年加深，這印證了我們的假說1。當然，我們也注意到，市場競爭程度的加深和壟斷力量的消退過程還是相當緩慢的。

3、1998年房改前后我國房地產市場勒納指數測算

我們獲得了1987年—2003年我國商品房屋平均銷售價格和銷售額的樣本，具體指標情況如下表。

表1987年——2003年我國商品房屋銷售價格及銷售額

年份19871988198919901991199219931994

房地產銷售價格(元)408503573703802105012801409

商品房銷售額(萬元)110096714721641637542201826323785974265938863714110184950

年份199519961997199819992000200120022003

房地產銷售價格(元)171018061997206320532112217022502359

商品房銷售額(萬元)125772691427129217994763251330272987873439354423486275176032341376708995

數據來源：國家統計局，《中國統計年鑒》各期，中經網。

樣本時期跨度較大，而這期間正是我國由計劃經濟向市場經濟的過渡、居民住房也由計劃分配向貨幣化市場調的過渡時期。1998年我國對房地產市場進行了全面的市場化改革，在相應的金融、收入等領域進行了相應的改革。與此同時，我國逐步放開了房地產開發的管制，各類投資主體開始進入房地產市場，在進一步推動了房地產市場的進一步規范、快速地發展的同時，也促進了房地產市場的競爭。因此，我們將樣本分為兩個階段進行實證分析，分別劃分為：1987年—1997年，我國計劃經濟向市場經濟體制初步建立時期、1998年—2003年，市場經濟體制深入發展，房地產市場改革深入時期。從這兩個時期的劃分可以看出，它們是一個市場化逐漸深入的過程，那么也就是市場競爭逐漸加大的過程。由此，我們可以得到與假說1類似的假說：

假說2：1998年我國實行房地產市場全面市場化改革后，我國房地產市場的壟斷程度有所下降。

同樣，運用Eviews4.0軟件，得到如下計量結果：

樣本期間：1987—2003樣本期間：1987—1997樣本期間：1998—2003

LND=2.25004*LNPLND=2.22316*LNPLND=2.289875*LNP

(0.01215)標準差(0.01132)標準差(0.01619)標準差

(185.096)T統計量(196.367)T統計量(141.4187)T統計量

(0.0000)P值(0.0000)P值(0.000000)P值

R2=0.9341R2=0.9372R2=0.48048

檢驗的結果還是比較令人滿意的。從結果中可以看到，樣本整體的回歸結果顯示我國房地產市場需求價格彈性為2.25，相應的勒納指數為0.444，這與前面社科院財貿所的結果已經非常接近。分各個歷史時期考慮，在1987年到1997年的計劃經濟體制向市場經濟體制過渡、我國尚未全面開展房地產市場化改革的期間，我國房地產市場的需求價格彈性僅為2.223，相應的勒納指數高達0.44981，說明當時的房地產市場的價格與邊際成本差額與價格之比非常大，市場壟斷程度非常強。另外，我們還在這個期間內分別計算了1987—1991年和1992年—1997年的市場需求價格彈性，雖然1992年我國明確提出了建設市場經濟，但是1992年到1997年間的房地產市場需求價格彈性為2.25，甚至要比1987年至1991年的2.26還要小，1992年之后的市場勒納指數(0.444)比1992年之前的還要略大(0.442)，也就是說在此期間的市場競爭條件并沒有隨著社會主義市場經濟體制的確立而得到改善。當然，我們看到兩段期間的市場競爭指數變化非常小，而之所以出現一定程度的倒退，很有可能是與1993年我國實行了緊縮的宏觀經濟政策，對房地產市場進行大規模治理整頓有著密切關系。直至1998年我國全面對房地產市場進行市場化改革，房地產市場的競爭程度也相應提高，隨之市場的需求價格彈性也因而增加至2.29，勒納指數下降到0.4367，而這進一步印證了假說2。但也應該看到，與驗證假說1的情況一樣，雖然房地產市場價格與廠商的邊際成本差額與價格之比已經出現下降，壟斷和市場不完全程度也相應好轉，但是我們看到這種變化的幅度還是相當小的。總體而言，我國房地產市場的壟斷程度還是非常嚴重，市場競爭環境的改善并不明顯。

4、我國各地區房地產市場壟斷程度比較

我們還利用1999年—2003年各省(市、自治區)的時間序列數據，分別對其勒納指數進行了測算并進行了排序。當然，此處的計算時間序列樣本僅為5個，樣本數量過小，這可能使計量的精度和可信性存在一定的問題。不過，回歸結果還是比較令人滿意的，各省的指標回歸結果都在1%條件下顯著，大多數省份回歸的擬合優度表現出了良好的性質，如上海市、江蘇、浙江等省的R2分別高達0.97、0.91和0.90。具體結果如下表和圖。

表1999年—2003年我國各省(市、區)房地產市場壟斷程度

省份需求價格彈性勒納指數省份需求價格彈性勒納指數

江蘇2.01270.4968陜西1.84710.5414

四川1.99620.5009北京1.82700.5473

山東1.98660.5034內蒙古1.82370.5483

浙江1.97750.5057吉林1.80020.5555

廣東1.95870.5105貴州1.79710.5564

遼寧1.91520.5221天津1.79300.5577

安徽1.91220.5230新疆1.78690.5596

重慶1.91020.5235云南1.78510.5602

湖北1.90570.5247山西1.75450.5699

上海1.90250.5256廣西1.75360.5702

福建1.89010.5291甘肅1.69620.5896

河南1.88050.5318寧夏1.65230.6052

江西1.87620.5330海南1.54070.6490

河北1.87310.5339青海1.53540.6513

湖南1.86840.5352西藏1.18110.8467

黑龍江1.84940.5407

圖1999-2003年我國各省(市、區)房地產市場勒納指數及其排序

從表和圖可見，大多數經濟發達的沿海省份的市場競爭環境也比較好，如江蘇、山東、浙江、廣東、遼寧等等，而中西部經濟欠發達地區的市場競爭環境則較差，如西藏、青海、寧夏、甘肅等等，這說明市場競爭環境的好壞是與該地區的經濟發展程度密切相關的，市場競爭越充分，壟斷對社會福利造成的損失越小，經濟就越有可能得到健康快速的發展。

五、總結及政策含義

市場不完全是房地產市場的一個重要的性質，壟斷力量的存在必然會造成社會福利的凈損失，而且市場壟斷力量越大，社會福利受損越嚴重。本文針對我國房地產市場的壟斷程度進行了一項實證研究。根據以上分析，我們至少可以得到如下幾點結論：公務員之家:

1、我國房地產市場的競爭非常不充分，市場壟斷度非常嚴重。無論是面板數據、各年截面數據、我國房地產市場的歷史數據、以及我國各省(市、區)的勒納指數測算都表明，房地產市場壟斷程度相當高。實證結果強有力地證明了我國房地產市場并非完全競爭市場，市場壟斷是造成了房地產價格扭曲的重要因素之一的觀點。可以有十分的把握說，市場壟斷是造成我國房地產市場失靈的重要原因之一。

2、隨著市場化進程的深入和經濟的發展，房地產市場的競爭程度逐漸加劇，市場壟斷力量逐漸消退，但必須看到這一進程是相當緩慢的。通過截面樣本和我國房地產市場歷史數據的實證分析所驗證的假說1和假說2均表明，隨著我國市場經濟體制的逐步完善和經濟的發展，我國房地產市場競爭的因素在逐年增多，但這只是一個漸進的過程。由于房地產行業自身的特性，房地產市場向完全競爭的市場結構的轉變還需要相當長的時間。

3、壟斷力量的存在一定程度上可以解釋近年來我國房地產價格剛性問題。眾所周知，在不完全的市場結構下，消費者處于絕對的被動地位。作為市場供給方的房地產企業所提供的房產數量必然無法滿足廣大居民的實際需求，而房地產價格也必然高于完全競爭市場狀態下消費者所能夠承受的水平。也就是說，不完全市場條件下房地產商品的市場價格必然高于其在完全競爭市場條件下由各廠商的邊際成本所決定的價格，這也就在一定程度上解釋了為什么近年來我國房地產市場價格持續上漲，但需求不降反升，這一有違于一般價格規律表現形式的奇怪現象。

4、為了確保房地產市場的長期健康發展和居民福利的提高，政府應將促進房地產市場競爭作基本的方針政策。從我國政府已有的房地產行業政策來看，反壟斷和促進競爭的政策還非常滯后。為了抑制過高的房價，政府很大一部分是采取的人為降低房地產開發成本的政策，如對從事經濟適用房開發的企業實行土地等優惠政策，但“經濟適用房”開發已經成為中國房地產開發商從政府手中獲取廉價土地的基本手段之一，而壟斷程度卻與房價呈現出極為顯著的正相關關系(平新喬、陳敏彥，2004)。因此，當前政府應將主要精力集中于促進市場競爭和反壟斷的措施上來。只有促進競爭，開發商才有可能努力降低成本，將房價真正地降下來。反之，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高進入門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而會加大市場的扭曲，引發更大的風險。

參考文獻

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