我國開征物業稅利弊分析論文

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一、開征物業稅的利弊比較分析

物業稅又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地房屋等不動產，對其所有者或承租人每年征收的稅款，稅值隨房產升值而提高。黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中明確指出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。

（一）開征物業稅的好處

1、穩定稅源，促使土地資源合理利用。物業稅的開征將土地財富平均分配到每一屆政府手中，為地方政府提供了穩定的資源。土地出讓金的后移和分期繳納稅費，可以大大減少政府出讓土地的短期回報。有利于激勵地方政府改變短期行為，優化投資環境，提升城市繁榮程度，擴大稅源，形成良性循環。同時，可以克服土地利用率低下、浪費嚴重的問題，合理利用有限的土地資源。

2、有利于降低購房門檻，打擊炒樓行為。物業稅的開征改變原有的體制，將以往在房價中一次性交納的稅費改成按年收取。改革后房屋的成本下降，房地產的初始價格也將有所下降，進而降低居民的購房門檻，增加老百姓改善住房的機會和能力，有益于中低收入的消費者。同時，炒樓者不能再坐等房產升值，每年一大筆物業稅形成巨大的房產持有成本，對炒樓者是巨大壓力。中低收入消費者購房能力增強，購買自住房相對增加也使房地產投機者投機性購房相對減少。

3、減少房地產開發風險，穩定金融系統。目前我國房地產開發的征稅項目多，重復征稅加重了開發企業的負擔，加劇了房地產投資的風險。而我國商業銀行的貸款主要集中在房地產業，房地產投資風險將加劇金融部門尤其是銀行的風險。物業稅的開征使開發商建房時繳納的土地出讓金等稅費由購房者在房產保有階段按年交納，大幅減輕了開發商的籌資壓力和相關的利息負擔，減少了納稅環節，縮短了開發時間，從而大大降低開發商的開發成本，減少了房地產投資開發的風險。在一定程度上有助于金融系統擺脫房地產泡沫的沖擊，提高金融系統防范金融風險的能力。

4、有利于調節貧富差距，增進社會公平。物業稅的開征特別是采用累進的稅率，能起到“劫富濟貧”的作用，增強政府轉移支付的能力，增進社會公平，維護社會穩定。通過差別稅率對房地產市場進行調節，對居住高檔別墅者課以高稅，對居住普通住房者減少征稅甚至減免物業稅，可以調節社會貧富差距。

（二）開征物業稅可能帶來的問題

1、可能導致地方政府當期建設資金困境。物業稅的實施將資金分攤到以后的40甚至70年收取，在短期內會引起政府財政收入的大幅減少，城市建設可能面臨資金困境。這將會降低政府改善公共服務和城市基礎建設的能力，導致相當部分城市因缺乏市政資金投入而產生配套設施建設滯后的情形。

2、房屋的使用成本增加。雖然物業稅的開征降低了購房成本，但其使用成本卻增加了。目前大多數購房者都是通過銀行貸款的方式買房，在以后的使用階段按月歸還貸款。實施物業稅后，購房者在還貸款的基礎上又增加一定稅收負擔，且稅收隨物業的增值而不斷增加。許多經濟實力不強的家庭會出現“買得起住不起”的情形，進而增大銀行個人房貸業務的壞賬率，引發新的金融風險。

3、可能會刺激土地投機。改革房地產稅制，購房者的購置成本降低，而開發商的開發成本則降得更直接明顯。政策極大地刺激了購房者的需求，市場對土地的需求增加可能會出現新的圈地運動，使更多農民失去土地。開發商不用一次性交付土地出讓金及稅費就能拿到土地，可能會產生少數人壟斷土地、哄抬地價，抬高房地產市場價格的現象，成為房地產市場的不健康因素，并造成土地資源的濫用和浪費。

4、舊房的重復征稅問題。從土地批租制過渡到物業稅模式，要經過一番復雜的演化過程。土地批租制已實行了20多年，不少城市即將度過建設高峰期。批租制盛行時期，相當數量房地產已經一次性交納多年土地稅費。房地產業的稅負主要集中在開發和交易環節，因此新法實施前的大量“老房”的價格中，已經一次性包含了幾十年的年金以及其他稅費，并且已經納入財政。而物業稅一旦開征，對所有的房地產一律按新法收稅，也就意味著重復計征，將使大量“有產者”承受額外的稅收負擔。

5、可能發生財富分配的逆向調節。鑒于城鄉、地區貧富的差別，物業稅稅率不會太高。對富人來說，這一稅負并不會影響其置業決策和生活質量；而對于普通老百姓而言，攢錢買房只是負擔的開始，在負擔按月還款、物業管理費等費用之后，再加上物業稅，無異于雪上加霜。就大多數人的收入水平而言會導致“買房難養房更難”的不利局面，這有悖于開征物業稅的初衷。

2、對我國物業稅改革的建議

（一）簡化稅制，公平稅負。將現行繳納的各種稅費合并，轉化為在房地產保有階段統一征收物業稅。建議對自用房屋擁有的第一套住房免征，從第二套房屋起交納物業稅。清理目前與房地產有關的稅費，剔除一切不合理的稅費，把合理的費全部納入稅的范疇，形成一個房地產稅收總額。改變現有的從價、從租、從量計稅的混亂局面，一律從價計征，確保稅負公平。同時對外資企業單位、經濟組織、個人一律按統一的名稱征收物業稅，以實現房地產稅制的內外統一，有效促進公平競爭。

（二）建立房地產評估制度。物業稅的征收以房地產市場價值為依據，而目前國內物業價值評估體系尚不完善，應盡快建立完善物業定期估價機制。按房地產評估值征稅，有利于解決現行房地產（物業）稅制存在的計稅依據不合理的問題，使多占有財產的人多繳稅，少占有財產的人少繳稅。同時，隨著經濟的發展及房地產市場的變化，房產價值隨之上下浮動，評估值也會相應調整，體現了公平的原則。按評估值征稅可以較好地調節土地級差收益，保護土地資源，也可以促使納稅人合理利用房產、土地，規范房地產市場交易和促進房地產資源的有效配置。建議房產評估每3-5年進行一次，合理評估不斷變化的房屋價值，這是發揮物業稅功效的一個關鍵性環節。

（三）設置幅度稅率。在制定物業稅稅收政策時，應賦予地方一定的稅政管理權限。建議采用幅度比例稅率，中央只規定稅率幅度，由省、自治區、直轄市人民政府在規定幅度范圍內，根據本地市政建設狀況、經濟繁榮程度等實際情況，確定本地區的具體適用稅率，決定是否開征或適當予以減免。

（四）采取一定的過度措施。在新稅法實施的一定期限內，新舊房屋區別對待，對老房地產采取老政策。同時對收入水平或住房價值在一定標準以下的城鎮居民和農民減免物業稅的征收，然后根據經濟發展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。