我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制研究論文

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摘要：物業(yè)管理是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，直接涉及較大范圍的人身和財(cái)產(chǎn)安全，而且可控性較低；與此同時(shí)，它又是一個(gè)微利行業(yè)，這和它所承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)具有很大反差。而保險(xiǎn)是指為了償付自然災(zāi)害和意外事故帶來的經(jīng)濟(jì)損失，以充分的物質(zhì)準(zhǔn)備來保障社會(huì)安定，建立專門用途的后備基金的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式。因此，為了保障物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和人身財(cái)產(chǎn)的安全，有必要將有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)機(jī)制引入到物業(yè)管理行業(yè)中來。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；風(fēng)險(xiǎn)；保險(xiǎn)

1我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的基本情況

作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，經(jīng)歷了起步、休眠、復(fù)蘇與發(fā)展三個(gè)階段。

本世紀(jì)20年代初到抗戰(zhàn)前夕，是中國(guó)房地產(chǎn)萌芽和初步發(fā)展階段。在此期間，在我國(guó)的上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市大量出現(xiàn)一些八九層高的建筑物。此時(shí)，因房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)生了經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性的專業(yè)公司。這些專業(yè)公司的管理形式與我們今天的物業(yè)管理公司的服務(wù)形式較為相似。

1949年新中國(guó)成立后，城市土地收歸國(guó)有實(shí)行無償劃撥使用，房產(chǎn)絕大部分轉(zhuǎn)為公有制，住宅建設(shè)基本上由政府包下來作為福利分配，房地產(chǎn)管理由政府設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，政、企、事合一。這樣，房地產(chǎn)這一生產(chǎn)生活要素不作為商品進(jìn)入流通，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停止，物業(yè)管理相應(yīng)也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉寂而處于休眠狀態(tài)。

20世紀(jì)80年代后，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)重新崛起并不斷加快其發(fā)展的步伐。在沿海開放城市和一些特大城市，由于房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，同時(shí)出現(xiàn)了這些物業(yè)的管理問題。此時(shí)，由深圳和廣州開始，出現(xiàn)了借鑒香港經(jīng)驗(yàn)、大膽探索、不斷創(chuàng)新的現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)。1994年，建設(shè)部以33號(hào)令頒布建國(guó)以來我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)部門規(guī)章——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，從而明確了這種新的管理體制。同年6月，深圳市人大常委會(huì)通過了我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)地方法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。上述這些法規(guī)和規(guī)定的實(shí)施，進(jìn)一步確定了物業(yè)管理在中國(guó)的地位，標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展進(jìn)人了新的時(shí)期。

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2我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)引入保險(xiǎn)機(jī)制的必要性

2.1物業(yè)管理的特點(diǎn)所決定

物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，即有辦公樓、商場(chǎng)、廠房、花園別墅、高檔商品房、售后公房、舊住宅小區(qū)等；服務(wù)對(duì)象是人，既包括物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人，又包括在物業(yè)管理區(qū)域里的活動(dòng)對(duì)象。實(shí)施專業(yè)化、契約化、規(guī)范化物業(yè)管理，除了房屋及公共設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外，其他物業(yè)管理的內(nèi)容在程度上或方式上，存在著某些不同的社會(huì)職能，如安保、消防、保潔、綠化，任何組織和個(gè)人都會(huì)與物業(yè)管理產(chǎn)生各種聯(lián)系，并通過這種聯(lián)系形成人與人之間的社會(huì)關(guān)系，因此，物業(yè)管理的權(quán)利主體和義務(wù)主體非常廣泛。同時(shí)，在物業(yè)管理活動(dòng)中，潛藏著一些不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，如外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、電梯困人造成第三者受傷、機(jī)動(dòng)車遭竊、老人摔跤等，現(xiàn)今物業(yè)建設(shè)的檔次越來越高，小區(qū)中各類配套設(shè)施數(shù)量也越來越多，諸如空調(diào)、健身娛樂等，為小區(qū)的安全管理增加了難度，將會(huì)因?yàn)槭褂貌划?dāng)、疏忽等原因造成不必要的傷害，再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，在具體管理和服務(wù)過程中都難免出現(xiàn)失誤，難逃承擔(dān)賠償責(zé)任，因此需分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分散意外損失。

2.2保障物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要

物業(yè)管理是微利、高責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分有限，難以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)索賠責(zé)任。引入保險(xiǎn)機(jī)制有助于物業(yè)管理減輕經(jīng)濟(jì)責(zé)任糾紛的困擾，提高服務(wù)質(zhì)量和信譽(yù)，而業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權(quán)益受到侵害時(shí)，也能夠及時(shí)、有保障地得到賠償。

2.3為解決業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾提供了一種機(jī)制

在賦予物業(yè)管理公司管理服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，一份沉重的責(zé)任也隨之而來。目前因?yàn)橐馔馐鹿试斐蓸I(yè)主同物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生糾紛的事例已占到相當(dāng)大的比重，特別是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害，尤其是生命安全受到侵害時(shí)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)常為賠償責(zé)任分析大費(fèi)周折。通過保險(xiǎn)，可以減輕化解和轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)調(diào)緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)的矛盾。

3我國(guó)物業(yè)行業(yè)引入保險(xiǎn)機(jī)制主要面臨的問題

3.1公民缺乏較強(qiáng)的保險(xiǎn)意識(shí)

在我國(guó)，保險(xiǎn)意識(shí)沒有深入人心，多數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為只要公司管理規(guī)范，就不會(huì)發(fā)生意外事件。物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)保險(xiǎn)認(rèn)知不足，以致發(fā)展多年的深市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)至今都少有人過問和購買物業(yè)保險(xiǎn)，在日常管理和服務(wù)過程中發(fā)生了許多諸如機(jī)動(dòng)車輛被盜、高空拋物砸傷過路人、污水井蓋被盜掉進(jìn)小孩、電梯困人復(fù)發(fā)心臟病等經(jīng)濟(jì)索賠案件，管理公司常常作為第三者被推上法庭，出現(xiàn)和業(yè)主沒完沒了的糾紛。

3.2法律環(huán)境不夠完善

物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)是提供專業(yè)服務(wù)時(shí)，因過失致使服務(wù)的消費(fèi)者或第三者遭受財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害而“依法”承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。因此是否有法可依是判定保險(xiǎn)責(zé)任的關(guān)鍵所在，也是該保險(xiǎn)合同成立的重要基礎(chǔ)。我國(guó)《物業(yè)管理責(zé)任條例》對(duì)于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益發(fā)揮了積極的作用。但是并沒有具體的法規(guī)對(duì)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的認(rèn)定進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，加之實(shí)際執(zhí)法中沒有足夠的案例可循，導(dǎo)致判定何種情況下物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)胶畏N程度等都存在相當(dāng)大的困難。

3.3物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不規(guī)范

物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在現(xiàn)階段缺乏有效的市場(chǎng)需求，該險(xiǎn)種最早在2000年9月由中國(guó)人民保險(xiǎn)公司推出，但直到2001年底，才在深圳簽了第一單。保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)是以“大數(shù)法則”為基礎(chǔ)的，需要承保足夠的風(fēng)險(xiǎn)單位來分散風(fēng)險(xiǎn)。由于投保單位太少，保險(xiǎn)公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)無法分散，還可能面臨著“逆選擇”的風(fēng)險(xiǎn)，不得不將費(fèi)率定到比較高的水平或者干脆對(duì)于為數(shù)不多的投保人拒絕承保，形成惡性循環(huán)。保費(fèi)收入有限、賠付率高，這樣的經(jīng)營(yíng)狀況使得保險(xiǎn)公司的積極性也大打折扣。這種現(xiàn)狀離不開我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)因素。生活中許多物業(yè)管理企業(yè)的前身多是房管所基建單位的分支機(jī)構(gòu)，也有些是安置下崗職工的勞服企業(yè)。這些造成了物業(yè)管理公司的管理水平低、效益差，造成物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)發(fā)展緩慢。

3.4可操作性有待提高

物業(yè)保險(xiǎn)，應(yīng)是整個(gè)社會(huì)保險(xiǎn)中不可缺少的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)保險(xiǎn)通過對(duì)物業(yè)管理區(qū)域由于自然災(zāi)害和意外事故等造成的保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。一般物業(yè)管理保險(xiǎn)分為：房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)員工普通社會(huì)保險(xiǎn)及其他保險(xiǎn)。現(xiàn)在保險(xiǎn)公司推出的“物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)”名義上是專為物業(yè)管理公司定身而設(shè)的,按保險(xiǎn)公司條文規(guī)定,物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)主要承擔(dān)各類物業(yè)管理公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失，造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保該險(xiǎn)的物業(yè)管理公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)是建立在物業(yè)管理公司已經(jīng)有賠償責(zé)任的前提下，再轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司賠償，其保險(xiǎn)費(fèi)不能從物管費(fèi)中支出，應(yīng)該由物業(yè)管理公司自己獨(dú)立承擔(dān)。這款險(xiǎn)本意是對(duì)物業(yè)管理公司因工作上的疏忽或過失造成他人損害應(yīng)由保險(xiǎn)公司來賠償，但這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)可能是一個(gè)挑戰(zhàn)。有業(yè)主會(huì)認(rèn)為，今后出了事就由物業(yè)管理公司來承擔(dān)責(zé)任，尤其是目前物業(yè)管理立法滯后，許多物業(yè)管理責(zé)任不能正確區(qū)分的情況下，容易將物業(yè)管理公司的有限責(zé)任擴(kuò)大為無限責(zé)任。所以，現(xiàn)在許多保險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司，寧愿購買傳統(tǒng)意義的公共責(zé)任險(xiǎn)，而不購買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)。而公共責(zé)任險(xiǎn)附加條款太復(fù)雜，在發(fā)生事故時(shí)，理賠又很難，讓人望而卻步。對(duì)此，可借鑒先進(jìn)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，盡可能細(xì)化保險(xiǎn)條款，明確責(zé)任，盡可能地覆蓋發(fā)生事故的可能性，增強(qiáng)其操作性。

4完善我國(guó)物業(yè)行業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制引入的相關(guān)建議

4.1健全法規(guī)和制度

現(xiàn)行的相關(guān)法律、法規(guī)不健全，造成在責(zé)任上，業(yè)主、物管企業(yè)與保險(xiǎn)公司較難區(qū)分，產(chǎn)生推磨現(xiàn)象。如車輛在小區(qū)內(nèi)遭到損壞，在找不到肇事方的情況下，從物業(yè)管理?xiàng)l例到各政策法規(guī)，都沒有明確規(guī)定該由誰來擔(dān)責(zé)、賠償，如業(yè)主被寵物咬傷、道路不平老人摔傷、高空拋物傷人、污水井蓋被盜導(dǎo)致的事故等。小區(qū)水域的傷害事故一旦發(fā)生，物業(yè)管理公司常常作為被告被推上法庭。目前由于物業(yè)管理法規(guī)尚不完善，責(zé)任認(rèn)定比較困難，業(yè)主損失往往很難得到賠償。因此，需要通過國(guó)家立法把購買物業(yè)保險(xiǎn)事項(xiàng)和物業(yè)管理收費(fèi)等進(jìn)行明示，以鼓勵(lì)物業(yè)管理公司特別是中小型公司購買物業(yè)保險(xiǎn)。

4.2引入強(qiáng)制保險(xiǎn)制度,組織行業(yè)統(tǒng)保物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)

在發(fā)達(dá)國(guó)家,為了保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益,很多職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)被作為法定強(qiáng)制保險(xiǎn),投保職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)是專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員執(zhí)業(yè)的必要條件。在美國(guó)、日本、新加坡以及我國(guó)的香港、臺(tái)灣,物業(yè)管理公司投保物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)是非常普遍的。在香港,投保這一險(xiǎn)種的費(fèi)用占了整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的20%至30%。從目前物業(yè)管理行業(yè)的情況來看，各類物業(yè)管理企業(yè)無論是經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)內(nèi)容還是管理水平等均具有較強(qiáng)的同質(zhì)性，其風(fēng)險(xiǎn)狀況也呈現(xiàn)出很高的同質(zhì)性特征。因此，根據(jù)大多數(shù)法則，宜采用行業(yè)統(tǒng)保的方式開辦物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)。通過行業(yè)統(tǒng)保指導(dǎo)意見等管理規(guī)定，督促物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理，提高抵御、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。進(jìn)一步通過制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任以及賠償程度的認(rèn)定，使物業(yè)管理強(qiáng)制保險(xiǎn)得到全面的執(zhí)行，從而更好的抵御服務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。

4.3物業(yè)公司主動(dòng)加強(qiáng)和保險(xiǎn)公司合作

物業(yè)管理在創(chuàng)建品牌時(shí)，引進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)制是最好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)于業(yè)主的手段。物業(yè)管理公司可以為其接管物業(yè)購買保險(xiǎn)，以便在意外發(fā)生后，保障第三者的財(cái)物乃至生命安全。因此，物業(yè)公司通過對(duì)業(yè)主保險(xiǎn)意識(shí)的適當(dāng)引導(dǎo)，形成整個(gè)小區(qū)積極投保的氛圍，就可以使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)積極開展，樹立物業(yè)公司自身的形象，從而為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。所以，為了獲得物業(yè)管理公司業(yè)主的雙重利益，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)加強(qiáng)和保險(xiǎn)公司的合作。

4.4保險(xiǎn)公司合理設(shè)計(jì)險(xiǎn)種

由于有不斷出現(xiàn)的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，才會(huì)有物業(yè)公司投保的需要，才會(huì)有保險(xiǎn)公司從研究分析到推出物業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品。但是,保險(xiǎn)的成熟并為社會(huì)所普遍接受，是需要一個(gè)過程。保險(xiǎn)公司在開發(fā)新險(xiǎn)種的同時(shí)，必須在實(shí)踐中不斷地完善條款和調(diào)整費(fèi)率，促進(jìn)買賣雙方的距離不斷接近，使保險(xiǎn)產(chǎn)品為相關(guān)的群體所接受。保險(xiǎn)公司是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，為了避免自己的風(fēng)險(xiǎn)，在保險(xiǎn)責(zé)任的設(shè)置和費(fèi)率的安排上自然十分謹(jǐn)慎，但謹(jǐn)慎到讓被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)無法轉(zhuǎn)移，也就等于結(jié)束了這個(gè)險(xiǎn)種的使命。如果在保險(xiǎn)期限內(nèi)沒有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)賠償發(fā)生，說明這個(gè)險(xiǎn)種有問題，或者這個(gè)險(xiǎn)種的保險(xiǎn)責(zé)任設(shè)置有問題。保險(xiǎn)的推出，必須有相關(guān)需求的支持，必須有民意的認(rèn)可，才能和現(xiàn)實(shí)貼近，才會(huì)有生命力，真正起到其應(yīng)有的作用。