房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理策略

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摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過程中，受到“營改增”的影響，需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理。因?yàn)槠洹盃I改增”政策和落實(shí)存在誤差，進(jìn)而就應(yīng)該及時(shí)調(diào)整，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益不會(huì)受到影響。文章首先說明“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的作用，然后說明“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的影響，最后說明在“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的策略，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)參考。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收風(fēng)險(xiǎn)管理

當(dāng)前，“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中已經(jīng)非常常見，并且通過這一制度來有效改變重復(fù)征稅的問題。在“營改增”的背景下，加強(qiáng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的作用，也是企業(yè)合理納稅的根本。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展過程中，非常容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以，就應(yīng)該合理運(yùn)用“營改增”制度，積極完善相應(yīng)的管理制度，更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定向前發(fā)展。

一、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的重要作用

（一）緩解房地產(chǎn)企業(yè)納稅壓力

當(dāng)前，稅收的一些原則還沒有得以完善，而在以往增值稅背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收并不沒有減少，反而有所增加，要比在“營改增”的背景下增加很多。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收計(jì)算能夠發(fā)現(xiàn)，通過落實(shí)“營改增”政策，就能夠很好的緩解房地產(chǎn)企業(yè)的納稅壓力，并且為其提供增值稅發(fā)票，有效地減輕其負(fù)擔(dān)，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)幫助。

（二）將其行業(yè)分類細(xì)化

在“營改增”政策下，我國稅后體系更加完善，對(duì)其各類服務(wù)的有效分類，能夠達(dá)到理想的納稅效果，通過這樣的方法就能夠很好的解決征稅不正確的問題，緩解房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中所存在的經(jīng)濟(jì)問題，讓消費(fèi)者能夠更加想要購買房產(chǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上來看，能夠?qū)⑹┕ず贤瑒澐譃閮刹糠郑謩e是采購和施工，因?yàn)樵谶@其中的采購能夠獲得增值稅發(fā)票，這樣就能夠很好的減少納稅，將其房地產(chǎn)工程成本控制在合理范圍內(nèi)，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定的發(fā)展。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

（一）稅收負(fù)擔(dān)增加的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在“營改增”沒有落實(shí)前，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅過程中，會(huì)以不動(dòng)產(chǎn)銷售為基礎(chǔ)來進(jìn)行。而在“營改增”政策落實(shí)后，房地產(chǎn)的納稅標(biāo)準(zhǔn)就改為增值稅，在這其中的稅率有所增加。所以，從這方面也就能夠看出，在落實(shí)“營改增”政策后，其房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)有所增加，但是，在這其中包括很多內(nèi)容，其中的一部分能夠用房地產(chǎn)企業(yè)來抵扣納稅額度，進(jìn)而就提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。將原本房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)額中一部分轉(zhuǎn)化為營業(yè)稅。從一定程度上來看，“營改增”政策的落實(shí)，能夠減少成本投入，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取理想經(jīng)濟(jì)收益。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要能夠?qū)⑵淠軌蛴糜诘挚鄣脑鲋刀惏l(fā)票進(jìn)行整理，并且嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)定來制定，否則就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)增多，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)增加

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其自身的性質(zhì)有一定的特點(diǎn)，企業(yè)在運(yùn)行過程中需要考慮多個(gè)方面，對(duì)于在這其中的各種復(fù)雜內(nèi)容，都需要進(jìn)行整理。而且，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目時(shí)，前期投入金額較大，所獲得的經(jīng)濟(jì)收益時(shí)間較長，需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，從以上問題也就能夠看出，想要有效整合能夠抵扣增值稅的相應(yīng)發(fā)票，并對(duì)其管理并不是一件容易的事情。但是，房地產(chǎn)企業(yè)需要將后續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益和成本進(jìn)行聯(lián)系，積極和相關(guān)單位進(jìn)行溝通，按照我國相關(guān)法律法規(guī)來開展工作，最大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本影響，有效提升其經(jīng)濟(jì)效益。

（三）增加成本流出

通過對(duì)相關(guān)文件內(nèi)容分析能夠得知，對(duì)于房地產(chǎn)工程的造價(jià)，稅前造價(jià)×11%，那么在這其中的發(fā)票是否能夠用于抵扣增值稅發(fā)票就成為研究內(nèi)容。通過對(duì)這一內(nèi)容的有效分析能夠發(fā)現(xiàn)，在“營改增”落實(shí)前并沒有過大的差異。但是，在落實(shí)這項(xiàng)政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率有所增加，這樣就導(dǎo)致成本增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目時(shí)需要在合同中明確這一點(diǎn)。

三、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的問題原因

（一）缺少合理的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控制度

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在發(fā)展過程中積極的與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，導(dǎo)致在工作時(shí)信息不具備時(shí)效性。也沒有為其建立完整的溝通渠道，這樣就不能夠有效了解稅收政策變化情況。還有就是一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)自身情況來明確所存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)，也沒有制定相應(yīng)控制制度，對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)中所存在的控制、評(píng)估等方面都沒有進(jìn)行有效管理，這樣就導(dǎo)致出現(xiàn)大量的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺少涉稅風(fēng)險(xiǎn)

一些房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系過程中，并沒有加以重視，這樣就導(dǎo)致容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在正常情況下，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析等，都是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中非常重要的一部分，一旦在這其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)存在問題，都會(huì)影響最終效果。而且，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立管理流程，但是依然還是沒有對(duì)一些潛在問題進(jìn)行分析，缺少相應(yīng)管理制度，導(dǎo)致依然存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺少信息溝通制度

市場變化速度非常快，及時(shí)的獲取信息對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員有著非常重要的意義。但是，在管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過程中，卻沒有及時(shí)的傳遞市場變化信息。在“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有及時(shí)建立溝通制度，導(dǎo)致各部門之間缺少溝通，影響后期的稅務(wù)管理工作質(zhì)量。

四、“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要以稅收內(nèi)部控制為基礎(chǔ)，來了解內(nèi)部控制中所存在的問題，并且采取相應(yīng)措施，以此來規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中分為事前、事中和事后三個(gè)部分，這三個(gè)部分有著非常緊密的聯(lián)系，進(jìn)而通過這樣的方法來形成整個(gè)管理體系。在事前管理中，應(yīng)該及時(shí)的為其制定管理制度，形成正確的管理理念。在事中管理中，應(yīng)該能夠分析財(cái)務(wù)指標(biāo)，并且了解其中的潛在問題，以此來更好的應(yīng)用定量和定性分析，讓其風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。在事后管理時(shí)，應(yīng)該積極構(gòu)建信息化系統(tǒng)，確保其信息的通暢，準(zhǔn)確落實(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）構(gòu)建涉稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

如果想要穩(wěn)定提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，就應(yīng)積極的構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系。通過構(gòu)建體系，就能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)在各個(gè)階段所存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析，這樣就能夠更好的控制成本，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。可以利用決策分析法，來了解在這過程中是否存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，找出其出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，并積極采取相應(yīng)措施。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展過程中，也應(yīng)該能夠?qū)ζ渲嘘P(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)找出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并有效解決。

（三）加大增值稅發(fā)票管理的力度

在落實(shí)“營改增”后，因?yàn)槠湓镜臓I業(yè)稅發(fā)票已經(jīng)被增值稅發(fā)票所替代，所以就使得增值稅發(fā)票的發(fā)展較為迅速。因?yàn)樽陨砭邆涮攸c(diǎn)，因此，就能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中的財(cái)務(wù)問題出現(xiàn)。因?yàn)槭艿缴鐣?huì)對(duì)于發(fā)票管理的影響，并且相關(guān)部門正在制定相應(yīng)制度來打擊各種違規(guī)行為。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要穩(wěn)定發(fā)展，就應(yīng)該及時(shí)的對(duì)其增值稅發(fā)票進(jìn)行管理，制定相應(yīng)的管理制度，并且由專門的管理人員進(jìn)行管理，準(zhǔn)確落實(shí)對(duì)增值稅發(fā)票的管理方法，對(duì)于發(fā)票的使用、開具和管理都應(yīng)該有相應(yīng)的方法和制度，而且對(duì)于發(fā)票的確認(rèn)環(huán)節(jié)應(yīng)該加以控制。此外，將責(zé)任落實(shí)到實(shí)處，并且為其制定獎(jiǎng)懲制度，以此來更好的保證工作質(zhì)量。

（四）企業(yè)要慎重選擇合理供應(yīng)商

針對(duì)“營改增”這一政策，如果想要有效的抵扣其稅額，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該選擇正確的供應(yīng)商，不僅需要對(duì)供應(yīng)商價(jià)格、產(chǎn)品等方面進(jìn)行考慮，還需要以稅務(wù)的角度來確保能夠獲得理想經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于一些規(guī)模較小的供應(yīng)商，自身并不能夠開出增值稅發(fā)票，所以就使得房地產(chǎn)企業(yè)所能夠抵扣的稅額并不多。如果想要獲得理想效益，就還需要在這其中進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中會(huì)需要用到鋁合金這種材料，那么就有兩家供應(yīng)商可供選擇，一家為增值稅并不多的供應(yīng)商，報(bào)價(jià)為121萬元，其中增值說明不含稅價(jià)110萬元，其稅額為11萬元。第二家其含稅報(bào)價(jià)120萬，不含稅價(jià)的為115.5萬元，稅額為6.5萬元。房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)其核算能夠發(fā)現(xiàn)，雖然第二家報(bào)價(jià)更低，但是選擇第一家其成本更低，因此房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該選擇第一家供應(yīng)商。所以，這樣就能夠看出，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商過程中，需要從多個(gè)方面進(jìn)行考慮，進(jìn)而保證其成本投入合理，這樣就能夠獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)語

總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，對(duì)于增值稅的計(jì)算還有很多問題，這就需要讓房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員能夠有效提升自身的水平，并且實(shí)時(shí)了解我國的相關(guān)規(guī)定。此外，還應(yīng)該積極與相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)系，不斷提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)所采取的相應(yīng)措施，并且積極對(duì)自己企業(yè)的部門進(jìn)行整合，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，減少成本支出，更好的提高經(jīng)濟(jì)效益。

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作者：李瑞萍