物業管理企業范文10篇

一、物業管理企業物業服務發展困難的原因

（一）規模偏小，經濟效益不好

物業管理企業物業服務發展困難的原因之一就是企業規模較小，因此限制了企業的進一步發展。從而導致物業服務一直得不到有效的創新，滿足不了社會的發展要求。如若物業管理企業要想迅速發展，首先應改變原有的經營規模，擴大其發展空間，加大業務量，以便提高經濟效益，促進物業服務的創新。

（二）缺乏優秀的管理人才

目前我國的物業管理企業對工作人員的要求較低，致使物業服務者的整體素質不高，從而影響了物業服務的發展。對于此現象，應提高對物業服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業管理企業的發展要求。同時物業管理企業應吸收大量的管理人才，提高企業的管理秩序，從而降低企業工作人員流動性大的現象。同時，物業管理企業還應針對物業服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業管理企業物業服務的質量。

（三）建管不分，引發服務矛盾

摘要：風險無處不在，風險管理不僅是一門新興的管理學科，同時也是一門獨立的管理系統。隨著我國市場經濟的全面發展以及社會體制的逐步穩定，企業風險管理也逐步成為當前企業管理的重要支撐。但在實際的企業經營過程中，由于各種因素的影響，特別是在現階段市場相對開放、法規解禁、產品創新等因素的背景下，更是極大程度的提升了企業風險性。而從實際管理情況來看，良好的風險管理不僅能有效的降低企業決策錯誤率，避免企業損失過重的同時，還能在某種程度上提升企業的自身附加價值。借此，本文主要從預算的校對對物業掛辦理企業中的風險管理進行研究與分析，以便更好的提升企業的風險防范能力。

關鍵詞：物業管理；預算；風險管理；風險因素

從現階段我國物業管理企業各項經營指標來看，隨著我國改革開放的逐步深入與完善，物業管理企業在這樣的改革與發展機遇并存的大環境下，怎樣才能更好的提升自身經營管理水平與模式的轉型和業務拓展，怎樣才能在現階段如此激烈的市場競爭中做大做強，怎樣才能有效的提升企業自身預算管理與風險管理水平等都是當前物業管理企業所面臨的重大課題。同時在競爭如此激烈，經濟形勢如此復雜以及法律保障體系逐步完善和走向成熟的關鍵時期，物業管理企業要怎樣才能更好的保證自身利益不受環境的影響，都是當前物業管理企業所面臨的重要問題[1]。

一、物業管理企業的相關性分析

通常情況下，所謂的物業管理企業主要是指性質為企業型經濟實體，服務特性為綜合性有償服務的一種依照法定程序設立而從事物業管理活動的企業類型。從企業特性來看，獨立核算、自主經營、自負盈虧等都是當前物業管理企業所具備的必要條件，它是一種具有獨立企業法人地位的經濟組織。它的存在是按合法程序，在滿足相關資質條件的前提下經主管部門批準，能獨立承擔民事和經濟法律責任和履行社會義務的市場組成部分，對促進社會的和諧與穩定均有一定的推動性[2]。

二、預算的相關性分析

一、當前實施全面預算管理時存在的問題

(一)預算編制混亂。從本質上講，物業管理企業的產品是"服務"，這意味著它的成本控制無法量化與對象化，預算編制的難度遠遠大于生產型企業。許多物業管理企業在進行預算編制時，缺少科學的手段和方法，無法編制出精確的預算方案。其中，預算與企業經營戰略結合不緊密，預算決策目標不清晰，導致預算方案缺乏一致性。預算起點難確定，預算范圍不明等，使預算方案缺乏可行性。同時在編制預算前缺少信息收集環節，導致預算方案的與實際情況的偏差過大，沒有遵循可靠性原則。預算編制是預算管理的基石，預算編制如果不嚴謹，往往造成預算管理其他環節漏洞百出。

(二)缺少預算機構與專業人員。物業管理企業的管理項目廣泛，部門種類繁多，卻很少有物業管理企業設置專門的預算機構。造成這種現象的根本原因是企業領導人權利過度集中，尤其是中小型的物業管理企業。一些物業管理企業領導人的成本意識薄弱，只追求產值而忽視了耗費，導致整個企業缺少約束力，在沒有預算機構的情況下，浪費現象愈加嚴重。同時，物業管理企業中的預算人才匱乏，財務預算環節大多由財務部門的人員負責，然而很多財務人員不具備全面預算管理的技能和經驗，只能夠按要求進行簡單的會計核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在權利過度集中的管理下，財務人員更難充分表達自己的看法，更難培養預算管理的能力。

(三)招投標環節信息失真。如今物業管理企業在為了迎合開發商和業主委員會，在參與競標時出具的是不真實的收費標準。這是由于物業管理企業作為"乙方"，在需要爭取客戶和搶占市場的時候往往很被動，費用預算都是比照"甲方"設定的收費標準倒推而來，背離了預算管理的前瞻性思想。這種方式既不科學，又容易造成雙方的不信任。一旦物業管理企業在經營過程中發現預算偏差過大，極可能采取向業主多收管理費等方式來彌補資金缺口，甚至降低服務標準來縮減成本，造成與業主的矛盾，得不償失。

(四)預算執行的評價與考核環節薄弱?？陀^來看，物業管理企業的經營過程確實受外部影響較大，容易造成與計劃不符的情況。這就要求企業必須重視事中控制，建立一套切實可行的評價考核體系。然而，許多物業管理企業考核體系不夠深入，監控不到位，隨意調整預算，對超支事由不重視，批復系統流于表面，沒有做到與財務系統的緊密相連。

二、加強物業管理企業全面預算的對策和建議

一、正確把握物業管理市場未來發展的趨勢

企業的發展趨勢與社會發展緊密相關，物業管理企業制定發展戰略的基礎是做好企業宏觀環境與行業環境、競爭環境的分析，并以社會、行業大環境、大趨勢為依據，把握市場的發展趨勢和企業中長期發展方向，不斷捕捉企業發展的機會，消除或減弱企業發展的威脅，強化企業優勢、回避企業劣勢。

珠海華發物業管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物業管理企業之一。2001年，我們在制定企業戰略規劃時，企業已走過16年風雨歷程，但是企業的發展并非一帆風順，企業在管項目僅有10多個，企業主營業務收入僅有800多萬元。為了加快企業的發展，上任不久的公司經營班子決定制定企業戰略發展規劃，在這一戰略規劃的指導下，經過5年的艱苦努力，公司在經濟效益、企業規模、企業品牌上實現了跨越式發展，公司主營業務收入約增長了4倍，4個項目被評為“國優”，10多個項目被評為“省優”，并獲得了多個各級政府頒發的榮譽，公司無論從規模、品牌、效益都取得了質的飛躍。

在制定企業戰略規劃前，首先要把握市場發展的趨勢，做好宏觀環境分析，因為這些環境對企業的影響往往是深遠的、廣泛的。我們在進行宏觀環境分析時，應從政治環境、經濟環境、社會環境、技術環境四個方面入手：即分析當時國家的政治制度改革、法律法規建設、政策動向、司法執法情況、政府機構設置與改革、重要政治事件等對行業、企業的影響；分析社會經濟結構、經濟發展水平、經濟體制、經濟政策等的變化及對物業管理市場的影響深度與廣度；分析自然環境、文化環境對當地物業管理的影響；分析國家科技政策、科技體制、科技發展水平等對企業經營管理、企業裝備水平的影響等。

其次，在進行行業發展趨勢分析方面，我們應著重把握如下六方面的趨勢：行業政策不斷得到完善，行業法制管理逐步健全。非凡是近年來國務院、建設部、地方政府陸續出臺了《城市新建住宅小區管理辦法》、《廣東省物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等法律、法規文件。隨著時間的推移，猜測今后將會有更多的相關法律、法規陸續頒布，物業管理市場與行業將逐步走向法制化；房地產市場隨著中國城市化進程和經濟快速發展而進入高速發展期，并帶動物業管理市場的進一步繁榮；物業管理市場競爭、人才競爭將日趨激烈，導致物業管理企業優勝劣汰、存強去弱和專業分工的不斷細化；客戶現實與潛在的需求持續增長，客戶對物業管理的要求不斷提高，物業管理服務的廣度與深度將不斷增加；業主的維權意識、消費意識同步提高，必然要求物業管理企業運作更加規范化；物業管理企業呈集團化發展趨勢，跨地區、跨行業組建物業管理企業集團將陸續出現。

在做好行業發展趨勢分析的同時，我們要進一步進行行業競爭分析，即分析行業新進入者、顧客、供給商、替代服務產品、行業內現有企業對本企業的競爭與影響。

一、正確把握物業管理市場未來發展的趨勢

企業的發展趨勢與社會發展緊密相關，物業管理企業制定發展戰略的基礎是做好企業宏觀環境與行業環境、競爭環境的分析，并以社會、行業大環境、大趨勢為依據，把握市場的發展趨勢和企業中長期發展方向，不斷捕捉企業發展的機會，消除或減弱企業發展的威脅，強化企業優勢、回避企業劣勢。

珠海華發物業管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物業管理企業之一。2001年，我們在制定企業戰略規劃時，企業已走過16年風雨歷程，但是企業的發展并非一帆風順，企業在管項目僅有10多個，企業主營業務收入僅有800多萬元。為了加快企業的發展，上任不久的公司經營班子決定制定企業戰略發展規劃，在這一戰略規劃的指導下，經過5年的艱苦努力，公司在經濟效益、企業規模、企業品牌上實現了跨越式發展，公司主營業務收入約增長了4倍，4個項目被評為“國優”，10多個項目被評為“省優”，并獲得了多個各級政府頒發的榮譽，公司無論從規模、品牌、效益都取得了質的飛躍。

在制定企業戰略規劃前，首先要把握市場發展的趨勢，做好宏觀環境分析，因為這些環境對企業的影響往往是深遠的、廣泛的。我們在進行宏觀環境分析時，應從政治環境、經濟環境、社會環境、技術環境四個方面入手：即分析當時國家的政治制度改革、法律法規建設、政策動向、司法執法情況、政府機構設置與改革、重要政治事件等對行業、企業的影響；分析社會經濟結構、經濟發展水平、經濟體制、經濟政策等的變化及對物業管理市場的影響深度與廣度；分析自然環境、文化環境對當地物業管理的影響；分析國家科技政策、科技體制、科技發展水平等對企業經營管理、企業裝備水平的影響等。

其次，在進行行業發展趨勢分析方面，我們應著重把握如下六方面的趨勢：行業政策不斷得到完善，行業法制管理逐步健全。非凡是近年來國務院、建設部、地方政府陸續出臺了《城市新建住宅小區管理辦法》、《廣東省物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等法律、法規文件。隨著時間的推移，猜測今后將會有更多的相關法律、法規陸續頒布，物業管理市場與行業將逐步走向法制化；房地產市場隨著中國城市化進程和經濟快速發展而進入高速發展期，并帶動物業管理市場的進一步繁榮；物業管理市場競爭、人才競爭將日趨激烈，導致物業管理企業優勝劣汰、存強去弱和專業分工的不斷細化；客戶現實與潛在的需求持續增長，客戶對物業管理的要求不斷提高，物業管理服務的廣度與深度將不斷增加；業主的維權意識、消費意識同步提高，必然要求物業管理企業運作更加規范化；物業管理企業呈集團化發展趨勢，跨地區、跨行業組建物業管理企業集團將陸續出現。

在做好行業發展趨勢分析的同時，我們要進一步進行行業競爭分析，即分析行業新進入者、顧客、供給商、替代服務產品、行業內現有企業對本企業的競爭與影響。

物業管理企業作為我國市場經濟的重要組成部分，對我國經濟發展具有重要作用。物業管理企業作為現代企業的分支，本身也要追求企業的經營發展和經濟效益。傳統的物業管理企業運營方式日漸僵化，以收取物業費作為企業經濟效益的來源，已明顯不適應當前的經濟發展狀況。物業公司本身屬于微利行業，單純依靠物業費的收取已難以維持生計，更別說有所發展。因此，物業管理企業要想獲取良好的經濟發展效益，必須調整企業的資產運營模式。

一、物業管理企業的經營現狀

物業管理企業的業務范圍涵蓋了居民住宅小區、企業辦公樓、學校、甚至是市政基礎設施等多個層次和各個方面。然而，從物業管理企業自身的經營現狀來看，物業管理企業屬于慘淡經營的微利行業。目前，我國大多數物業管理企業經濟實力較弱，盈利能力不強，無法取得與物業管理企業規模相適應的經濟效益。這是嚴重制約物業管理企業發展的。物業管理企業單純依靠收取物業費已經難以維持生計，遑論取得良好的可持續發展了。物業企業只有大力改善服務質量，提高物業費的收取率，或者是增加物業企業的經濟增值點，才能在當前激烈的市場競爭中獲得生存與發展。因此，物業管理企業要改善企業的運營模式，調整物業企業的資產運營[1]。

二、物業管理行業發展趨勢

1、物業管理行業將逐步向資產運營管理模式發展

物業管理企業為了克服長期以來的微利困境，將逐步向資產運營管理模式發展。這是物業管理企業發展的大勢所趨。近年來，我國一些先進的物業管理企業已經對物業管理企業的資產運營模式進行了研究和探索，并且在社會實踐中獲得了良好的經濟效益。物業管理企業的資產運營模式具有先天的優勢條件。物業管理企業在實際工作中，建立了覆蓋面極為廣泛的物業管理平臺，物業管理企業利用現有的物業管理平臺開展資產運營管理業務，是具有巨大的優勢的[2]。物業管理企業開展資產運營管理模式，對于物業管理企業的經濟效益和企業發展具有重要的意義。一方面，物業管理企業開展資產運營管理業務，可以有效延伸物業管理企業的服務內容，改進傳統的物業服務，能提高物業服務水平從而更好地服務業主生活。另一方面，物業管理企業開展資產運營管理模式能有效增加經濟增值點，為物業企業創造更多的收入途徑和渠道，進而提高物業管理企業的經濟效益，扭轉物業管理企業長期以來的微利困境[3]。

[摘要]本文比較系統地分析了物業管理企業成本的特點及物業管理企業成本管理的現狀,在此基礎上提出了完善物業管理企業成本管控的對策,包括:運用價值工程､追蹤作業成本､完善細節管理､降低組織成本､提升科技含量､發揮集中優勢等｡

[關鍵詞]物業管理;物業管理成本;管控對策

一､物業管理企業成本的特點

物業管理企業的工作就是根據物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施､設備和相關場地進行維修､養護､管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序｡從物業管理企業的工作性質可以看出,物業管理企業的工作具有空間分散､時間連續､內容復雜等特點｡空間分散是指物業管理企業的工作地分散,因為其管理的是一個個獨立的物業小區,這些管理對象可能在一個地區,也可能延伸至全國｡時間連續是指物業管理企業的工作時間連續,要24小時為業主提供服務,有人形象地稱之為“招手即停”,即隨時要提供物業管理服務｡內容復雜即物業管理企業的工作內容多而雜,既有物的管理,又有人的服務,有人形象地稱之為“包治百病”,即在一個物業管理區域內,物業管理企業是“上管天,下管地,中間管空氣”,這話一點不假｡由于物業管理的這些特點,導致物業管理企業成本也呈現出如下特點:

1.點多｡即物業管理企業的成本形成點多｡物業管理企業的成本可分為服務成本､管理成本､經營成本｡服務成本是在為業主服務過程中發生的成本,如維護小區治安､進行消防檢查,保障小區安寧､安靜等過程中發生的成本｡管理成本是對小區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修､養護､管理所發生的成本,如小區設施設備的維修等｡經營成本是物業管理企業在開展社區經濟過程中所發生的成本,如經營小區會所､經營公共設施等｡因此,在物業管理企業,每個部門､每個單位､每個環節､每個崗位､每個個人都是一個成本形成點｡

2.面廣｡即物業管理企業成本的發生在地域上分布面廣｡物業管理企業為了發展,為了取得規模效益,總是不斷地爭地盤､搶市場,規模越做越大,地盤越爭越多,市場也越來越大,物業的分布面也越來越廣,從而使物業管理成本的發生面也越來越廣｡

摘要:“營改增”已推廣至各行各業，繳納營業稅均存在不同嚴重程度的重復納稅問題。本文通過簡要闡述針對“營改增”政策、企業納稅籌劃來分析“營改增”對物業管理的企業納稅籌劃的實際影響，并提出對策。

關鍵詞:營改增;物業管理;企業納稅籌劃;對策

21世紀以來，我國市場經濟得以迅速發展，以往的納稅模式已無法適應當前市場經濟的實際需求，納稅改革是順應歷史發展的必然產物。近年來，隨著“營改增”政策的滲入，部分行業的營業稅、增值稅有了較大改變，逐漸推廣“營改增”政策，在納稅的過程中將繳納營業稅的實際應稅科目逐漸變更為繳納增值稅，可有效降低重復納稅發生率。“營改增”政策用于物業管理企業，短時間內存在稅負有增無減的現象，但長期效果顯著，不僅可以整體降低行業的稅負率，還可推動物業管理企業的發展進程。

一、營改增政策分析

“營改增”政策也就是營業稅改增值稅，主要指把繳納營業稅中的全部應稅科目均由繳納增值稅代替，既可防止重復納稅，又可減少企業的相應稅負。于2011年10月，財政部、國家稅務局已下發關于“營改增”的試點方案。在2012年1月便率先在上海交通運輸業及其他現代服務業試點，均獲得了較好的效果。于2013年8月交通運輸業及其他現代服務業“營改增”已被推廣至全國，并增加了廣播影視服務納入試點范圍。于2014年1月，鐵路運輸業和郵政業在全國范圍實施營改增試點;同年6月，電信業在全國范圍實施營改增試點在2016年5月以全面進行“營改增”試點將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。在推廣“營改增”之前，多數現代服務行業為繳納營業稅-，導致重復納稅的問題較為嚴重，既增加了納稅人的壓力，又嚴重影響了企業的進一步發展?！盃I改增”的-征收范圍以交通運輸業、部分現代服務業為主，把營業稅的價內稅變為增值稅的價外稅，因為有增值稅的銷項稅額、進項稅額之間的抵扣關系，大大降低了重復征稅的情況，大大促進企業轉型及產業結構升級或調整，一定程度上有益于國民經濟持續穩定發展。

二、企業納稅籌劃分析

【摘要】塑造品牌已成為物業管理企業順應市場經濟發展的必然趨勢和行業關注的焦點。本文首先分析了物業管理品牌形象構成，在此基礎上，分別從內功和外部傳播兩個方面提出了物業管理企業品牌創新的策略,并對此進行探討。

【關鍵詞】物業管理品牌形象創新策略

一、物業管理品牌形象的構成要素

品牌形象是存在于人們心里的關于品牌各要素的圖像及概念的集合體，主要是品牌知識及人們對品牌的態度。物業管理企業的品牌形象按其表現形式可分為內在形象和外在形象兩種。內在形象主要包括：

1、服務形象。物業管理提供的主要內容是為業主服務。物業管理企業的“產品”就是“服務”。物業管理企業憑借對業主的服務獲取業主的滿意度和忠誠度，以此獲得報酬，實現自己贏利的目的。如果物業管理企業服務意識不強，達不到大多數業主的要求，沒有樹立起良好的服務形象，企業就不可能塑造出名牌。因此，可以說服務是品牌之本。

2、文化形象。品牌文化形象是業主和社會公眾對品牌所體現的品牌文化或企業整體文化的認知和評價。品牌文化與企業的環境形象、員工形象、企業家形象等一起構成完整的企業文化。物業管理企業的品牌，實際上就是企業文化對外發散力的一種集中體現。

摘要：物業行業近幾年得到了迅猛發展，但是相比于西方國家我國物業行業還處于初級發展階段，所以行業內物業管理服務質量良莠不齊，發展規模較大、服務水平較高的物業公司比較稀少，市場兩極分化嚴重。而內部控制是制約物業公司發展壯大的重要因素，加強內部控制效果，能夠幫助公司控制企業成本，完善物業管理機制，實現對服務流程和制度的有效監督，對公司發展建設是非常有利的。

關鍵詞：物業企業；管理服務質量；內部控制；探究

縱觀物業行業近幾年的發展，多數中小型的物業企業的物業管理服務在成本和效益方面存在不均衡的問題，歸其最根本的原因是多數中小型物業企業對于內部控制體系的建設不夠重視，沒有發現內部控制對于盈利空間的增長，提高核心競爭力的重大價值。

一、內部控制內涵及意義概述

（一）內部控制定義與目標。內部控制指的是企業或者組織機構通過以業務為核心，構建能夠起到相互制約作用的清晰職責分工制度以及完善的業務組織形式，旨在能夠確保內部數據信息的完整性和真實性，基于戰略目標建立有效的監督機制。物業企業因為是將服務客戶作為業務指標，因此容易產生物業管理費用過大的問題，因此多數物業企業需要基于成本效益最小化和最大化原則，將控制物業管理費用作為總目標[1]。而將總體目標進行細化，就可以細分為以下8點：①財務部門與業務部門的工作職權相獨立，卻又相互為平行部門，同時財務部門的工作規范應當嚴格遵守我國《會計法》等政策和公司內部財務制度的規定進行。②采購業務要統一由采購部門進行負責，不應當由其他部門進行兼辦，而且采購申請和審批程序要制定清晰和嚴謹。③對于企業內部各項費用開支要進行預算管理，根據具體使用需求來制定科學的預算控制目標。④由單位總經理統一審批超額的費用支出申報。⑤對于業務成本進行預算管理，設置上限額度標準，留有控制空間。⑥對庫存的各項物資首先要進行倉庫核算，然后再交由會計核算，嚴格遵守賬實相符的原則。對于入庫手續應當要建立嚴格的驗收制度，出庫手續要建立嚴格的審批制度。⑦內部監督機制要貫穿到業務決策與執行的全過程中，對于舞弊弄私、制度漏洞等問題進行及時的舉報和報告提交。⑧要定期盤點各項物資和現金資產，建立嚴格執行程序、審批程序[2]。（二）內部控制五要素。1.內部環境。內部環境是整個內部控制執行的重要基礎，內部環境包括企業文化、企業戰略規劃、企業管理理念、管理制度、薪酬福利待遇等。2.風險評估。內部控制的風險評估指的是對內控過程中存在的一切風險進行識別和分析，提前為企業預防和有效規避可能發生的風險，為企業減少可以避免的損失。風險評估工作主要涵蓋了按照實際情況制定內控目標、識別以及分析風險，并為企業管理者提供應對的策略參考。3.控制活動。控制活動就是指以保證內控目標為任務來對具體的業務流程與處理采取風險控制手段的工作。4.信息與溝通。隨著企業壯大，業務信息和財務信息也會隨之而增加，因此內控還要保證各部門之間的信息數據得以無阻礙流通與傳遞，從而讓各項決策得以及時制定，公司內部問題得以有效解決。5.內部監督。作為保障內部控制效果的重要環節，內控監督機制必須將動態化和全程化貫穿到內控目標與制度制定到內控執行過程中，并且要根據企業內外部情況以及生產經營狀況進行及時的調節，從而得以推動內控執行工作的有序進行。

二、物業管理企業內部控制體系建設現狀分析