物業管理企業全面預算管理對策

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一、當前實施全面預算管理時存在的問題

(一)預算編制混亂。從本質上講，物業管理企業的產品是"服務"，這意味著它的成本控制無法量化與對象化，預算編制的難度遠遠大于生產型企業。許多物業管理企業在進行預算編制時，缺少科學的手段和方法，無法編制出精確的預算方案。其中，預算與企業經營戰略結合不緊密，預算決策目標不清晰，導致預算方案缺乏一致性。預算起點難確定，預算范圍不明等，使預算方案缺乏可行性。同時在編制預算前缺少信息收集環節，導致預算方案的與實際情況的偏差過大，沒有遵循可靠性原則。預算編制是預算管理的基石，預算編制如果不嚴謹，往往造成預算管理其他環節漏洞百出。

(二)缺少預算機構與專業人員。物業管理企業的管理項目廣泛，部門種類繁多，卻很少有物業管理企業設置專門的預算機構。造成這種現象的根本原因是企業領導人權利過度集中，尤其是中小型的物業管理企業。一些物業管理企業領導人的成本意識薄弱，只追求產值而忽視了耗費，導致整個企業缺少約束力，在沒有預算機構的情況下，浪費現象愈加嚴重。同時，物業管理企業中的預算人才匱乏，財務預算環節大多由財務部門的人員負責，然而很多財務人員不具備全面預算管理的技能和經驗，只能夠按要求進行簡單的會計核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在權利過度集中的管理下，財務人員更難充分表達自己的看法，更難培養預算管理的能力。

(三)招投標環節信息失真。如今物業管理企業在為了迎合開發商和業主委員會，在參與競標時出具的是不真實的收費標準。這是由于物業管理企業作為"乙方"，在需要爭取客戶和搶占市場的時候往往很被動，費用預算都是比照"甲方"設定的收費標準倒推而來，背離了預算管理的前瞻性思想。這種方式既不科學，又容易造成雙方的不信任。一旦物業管理企業在經營過程中發現預算偏差過大，極可能采取向業主多收管理費等方式來彌補資金缺口，甚至降低服務標準來縮減成本，造成與業主的矛盾，得不償失。

(四)預算執行的評價與考核環節薄弱。客觀來看，物業管理企業的經營過程確實受外部影響較大，容易造成與計劃不符的情況。這就要求企業必須重視事中控制，建立一套切實可行的評價考核體系。然而，許多物業管理企業考核體系不夠深入，監控不到位，隨意調整預算，對超支事由不重視，批復系統流于表面，沒有做到與財務系統的緊密相連。

二、加強物業管理企業全面預算的對策和建議

(一)合理設計預算編制，明確預算范圍。預算編制的關鍵在于確定預算起點，這也是物業管理企業預算管理中的難點。預算起點的確立有幾種方法。其中，經營預算的起點可以以銷售起點進行編制，投資預算的起點可以以投資計劃為依托，融資預算的起點應當用企業實際資金狀況作為參考。考慮物業管理企業的實際情況，建議采用銷售起點作為預算編制的起點，即合理估算收入來制定預算方案。為了減小預算編制與實際執行的偏差，一定要與物業管理的實際業務進行比較，每年編制預算時要考慮本年度小區規模、設施質量、人員工資、清潔耗費等重要相關數量的變動情況，對預算方案不斷進行修改與調整。物業管理企業應當使用科學的預算編制方法，預算編制主要有固定預算，彈性預算，零基預算，滾動預算和增量預算等方法。其中，零基預算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據預算期業務活動的需要和各項業務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預算。要達到精確編制的目標，必須首先要明確預算范圍，而不能事后隨意更改。物業管理企業的預算范圍大致相似，應包含員工年度薪金、社保及福利費、公用事業費、電氣設備維護費、管道維護系統費用、電梯維護保養費、年度檢測費、工程改良支出，設施設備大修費、設備維護不可預見費、景觀運行維護費、保險費、清潔滅蟲費、園藝綠化養護費、車庫管理系統維護費、行政辦公費、公共用水電費、物業人員服裝費、營業稅及營業附加稅，企業合理利潤等，其中細節各物業管理企業可根據自身情況進行調整。

(二)設置預算機構，培養專業預算人員。全面預算管理是個系統化的大工程，做好預算管理工作必須要有組織和制度上的保障，需要物業管理企業的領導發揮帶頭作用，同時設置專門的預算管理機構，全面把控預算管理的每個環節。大型的物業管理企業可以分渠道設置預算管理機構的網點，管理基層的預算實施工作，并將預算信息與執行情況由下往上的進行匯報，消除信息不對稱的影響。中小型的物業管理企業可以設置單個的預算管理機構，將所有信息匯總，統一進行管理。高素質的預算管理人才可以視為企業中一項珍貴的資產，他們不但要精通財務核算和成本管理，更重要的是要具備大局觀和戰略意識。因此，物業管理企業要重視對預算管理人才的培養，領導人要適度分散權利，給予這些預算人員或者財務人員更多的話語權，讓他們積極參與到企業管理中。同時，物業管理企業可以適當組織相關人員的培訓，提高他們的預算管理理論水平和實操能力。另外，每個部門可以安排與預算機構對接的人員，加強業務和財務的聯系。

(三)改善招投標環境，保障預算信息真實。現在物業管理行業的市場競爭相當激烈，企業急功近利的心態也較為明顯，容易造成投標信息失真的情況。從改善大環境的角度入手，國家應當"與時俱進"，改變原來物管費必須參照政府標定價格的政策，順應市場機制，如此一來物業管理企業在招投標環節的地位能得到一定的改善。當然，最重要的是物業管理企業自身要保證預算信息的真實性，劃定的管理費標準要貼近現實，不可為了投標成功而盲目跟從開發商和業主委員會的定價。物業管理企業一定要明確自己的價格要能匹配自己提供的服務，提供一流的服務，卻只收取三流的價格，當然會造成預算資金不足的窘狀;反之，提供三流的服務，卻收取一流的價格，又會與業主產生糾紛與矛盾。因此，物業管理企業最好將招投標的定價與預算編制劃分開，用科學的方法進行編制，而不是本末倒置。

(四)優化評價考核體系，保障預算功能的實現。物業管理企業要有效發揮預算功能，前提是要用設計一套完善的考核評價體系。完善評價考核體系可以從以下這幾個方面入手。第一，設立一套標準化的內部控制和考核制度。以成本，效益，費用等指標為基礎，量化到貨幣層面，建立有效的考核激勵機制。設立完畢后需要設置考核部門，可以使人力資源部門負責考核，也可以使財務部門負責考核。同時，各部門之間負責相互監督，實現內部控制和內部約束。第二，預算成果分期匯報，滾動反饋。基于物業管理企業每月收一次管理費的特性，事中控制很有必要，等到年末統一匯報已無法進行調整。因此，預算評價應劃分為月度評價和季度評價。第三，具體偏差具體分析，責任劃分到位。企業在評價時，要重視每一項實際與預算的偏差，揭示問題的根源，將責任落實到人頭上，加大對嚴重浪費，資金占用等行為的處罰力度。同時，切實記錄數據，積極采取補救措施，為后期的預算執行形成預警。第四，加強外部監督。針對物業管理企業，最有效的監督者即是業主。比如黑龍江欣匯龍物業管理公司，每年都對物業服務的收支情況進行公示，讓業主監督。與此同時還要請業主參與節日活動的每個方案策劃，各種預算全部公開讓業主明明白白消費。不但在幾年做到了零糾紛，還促進了企業全面預算的良好運作。

作者:諶川 單位:成都市浣花物業管理有限公司財務部