物業服務合同范文10篇

甲方：────────；

法定代表人：────；

住所地：───────；

郵編：────────。

乙方：────────；

法定代表人：─────；

物業服務合同性質問題是仍有探究余地的學理性問題。已有的學說及立法文件盡管就其屬性有多種解讀，從不同側面闡釋其內在本質與外部特征，但仍沒有得出頗為一致的共識。因此，我們有必要對這個爭議性題目再加解讀，揭示其本質，從而為全面強化物業管理領域立法制度建設提供理論支撐，為和諧社會建設增加必要的制度設計，為糾紛解決機制構建強大的法理支持。

一、物業服務合同性質之爭

2003年國務院了《物業管理條例》，該條例第35條規定，“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛恒和相關秩序的活動”。就上述法律文件所使用文字分析，物業服務合同(準確稱呼應為“物業管理服務合同”)關系是典型的提供服務的商事法律關系，依照訂立的合同約定雙方基本的權利義務與責任，書面合同的約定事項包括“物業管理事項、服務質量、雙方的權利義務、專項維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容”①，形成了提供服務的經濟關系特征。那么，它到底屬于什么性質呢?學者們有不同的說法，概括為四種，即委托合同說、服務合同說、混合合同說和獨立合同說。上述各種學者的觀點，都從不同的側面分析了物業服務合同的性質，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識，使司法機關也難以確定如何采納，他們只是堅持說既然《物權法》已經對此合同有明確規定，其作為有名合同的一種，物業服務企業與業主或者業主委員會之間，形成的無疑是一種民事合同關系。我們認為，將物業服務合同定性為獨立合同更符合其本質特征與現行法律的立法精神。

二、物業服務合同定性為獨立合同之辯

我們從我國現行制度設計的基本框架與內容出發，總結出物業服務合同之性質。

1．服務事項的專業性。《物業管理條例》中規定的物業管理區域內的服務管理事務，涉及諸多的領域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設施的維護與管理，治安、環保、物業裝飾裝修、道路維修與養護，對于公共建筑部分的維修與養護，以及規范業主的影響公共利益行為等，工作職責范圍廣泛，服務事項細致復雜，故法律才要求“采用新技術、新方法，依賴科技進步提高物業管理和服務水平”(《物業管理條例》第4條)，而系統科學管理是提高現代服務水平，實現合同目的，達到經濟效益指標的基本手段。

2002年深圳物業管理行業的上空一直彌漫著“紛爭、整頓、調整、反思”的氣氛，《住宅與房地產》評出2002年度深圳物業管理行業十大新聞，“東方半島花園物業管理費上調引發連環糾紛”忝列其中。該刊相關報道全文如下：

2002年3月17日，深圳市布吉東方半島花園小區因物業管理費上調一事引起部分業主不滿，接連引發原業主委員會被全部調整，新業主委員會強行招標，中標的深圳市北方物業管理公司與原恒兆基物業管理公司在小區對峙，恒兆基物業管理公司訴新業主委員會違反合同等事件發生。整個事件所折射出的關于物業管理合同的性質、物業管理權屬的移交程序及業主委員會的賠償方式和制度建設等問題，引起深圳業界廣泛關注和深入思考。目前該事件正由深圳仲裁委員會主持仲裁解決當中。

2003年3月21日，深圳仲裁委員會作出了終局裁決。由曹疊云擔任首席仲裁員的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151號深圳仲裁委員會裁決書的裁決如下：

（一）申請人與被申請人自2003年4月1日起繼續履行雙方2001年2月18日所簽

《物業管理委托合同》；

（二）被申請人支付申請人自2002年8月1日至被申請人采取措施恢復申請人的管

隨著我國社會主義市場經濟制度的建立和發展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現象。與之相適應，傳統的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現今的專業化物業管理所取代。物業管理作為房地產經營管理的一種專業化、社會化、企業化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業管理中，調整業主和物業管理企業關系的重要依據是物業服務合同。正確認識物業服務合同的性質和內容，明確業主和物業管理企業的權利和義務，是正確解決物業糾紛，保障業主利益的關鍵。

一、物業服務合同的性質和特征

物業服務合同，是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托提供物業服務，業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處于核心地位。正確認識物業服務合同相關內容及注意事項，對每位業主都很重要。

1、物業服務合同的性質

在我國傳統的計劃經濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系，處于被管理和被領導的地位。

隨著住房制度的改革，房屋所有權轉歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業管理企業通過合同獲得物業管理的權利，為全體業主提供服務。根據合同，物業管理企業提供相應的服務，而業主要支付對應的物業服務費用。從這一方面來說，物業管理企業和業主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當的權利和義務。「1」兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

一、物業服務合同的性質和特征

物業服務合同，是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托提供物業服務，業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處于核心地位。正確認識物業服務合同相關內容及注意事項，對每位業主都很重要。

1、物業服務合同的性質

在我國傳統的計劃經濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系，處于被管理和被領導的地位。

隨著住房制度的改革，房屋所有權轉歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業管理企業通過合同獲得物業管理的權利，為全體業主提供服務。根據合同，物業管理企業提供相應的服務，而業主要支付對應的物業服務費用。從這一方面來說，物業管理企業和業主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當的權利和義務。[1]兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

2、物業服務合同的特征

（一）申請人與被申請人自2003年4月1日起繼續履行雙方2001年2月18日所簽

《物業管理委托合同》；

（二）被申請人支付申請人自2002年8月1日至被申請人采取措施恢復申請人的管

理狀態之月的物業管理酬金損失，每月以1.7萬元計算。

(三)和(四)本文略。

本裁決為終局裁決，自作出之日起發生法律效力。

摘要:物業服務合同作為當今應用廣泛的新型合同類別，在現階段的實施并沒有系統化的規范要求，并且在性質認定及法律效力的適應性中仍然存在諸多認知誤區。由于物業服務涉及到千家萬戶百姓的真實利益，物業企業與個體業主不對等的地位，物業服務存在的問題個體業主取證困難很難改正，容易在實施過程激化雙方矛盾，引起群體性對物業服務的不滿，導致近年來物業糾紛案件的增多。嚴重情況下會擾亂社會秩序，威脅社會的文明穩定。物業服務合同中涉及到的性質、主體、法律效力都是當前法學理論界存在爭議的問題，也是現實生活中必須思考的真實問題。本文立足于現實，首先對物業合同的性質進行分析，其次對于合同在法律適用效力中存在的問題進行探討，以期完善對我國物理服務合同的立法思考，確定物業服務合同的法律地位。

關鍵詞:物業服務;合同;性質;效力;認定

隨著上世紀我國社會主義市場經濟體制的確立與實施，城市化進程推動了住房制度的改革，我國房地產經濟迅速崛起并得到長足發展。物業服務合同作為涉及物業管理企業及全體業主之間服務關系的紐帶的企業綜合服務方式，已經成為城市建筑發展不可或缺的重要組成部分，并且普遍存在于人們的生活中，占據生活中服務行業的關鍵地位。在物業合同服務簽訂的整個流程中，最主要的是業主與物業管理企業之間的關系，而物業服務合同是兩者關系調整的最佳依據。因此，對于物業服務合同的性質及法律效力理解是當前涉及法律主體的兩者所履行責任和義務的界定邊線，正確理解并使用法律，才能降低物業服務糾紛事件的發生率，為業主提供更好的服務體驗。

一、物業服務合同的性質

（一）委托合同說。物業服務合同是物業服務管理企業和業主主體在平等自愿的原則下在法律適用范圍內簽訂的協議，主要是物業服務管理公司向業主提供相應的服務體驗及業主支付相應的服務費用為參考內容，對于物業管理公司與業主進行法律上的權利與義務關系進行確定。法律理論界通常將其認作是委托合同，因其合同服務的內容與委托合同的表現特征相似，以相互信任關系為訂立根基達成一致性目的，兩者都歸屬于諾成性合同、有償性合同和物業合同。筆者自身理解的角度認為物業服務合同歸屬于委托合同不符合法律規范，因為兩者存在較大區別：首先，從委托合同的類型來看，分為有償合同或者是無償合同，但物業管理合同卻是有償合同。其次，合同存續期限不同，委托合同中的管理者僅僅采用單一方法處理事務，但是物業服務合同需要提供長久、高效化、專業化的服務，存續時間更久。再次，合同的主體和合同形式有所區別。委托合同只是委托人和受托人之間的來往，但物業服務合同涉及到更多的主體者。最后委托合同應當具備受托人以委托人名義用委托人的費用處理委托事務，行為結果由委托人承擔的基本特征。但物業合同是業主支付一定物業管理服務費，由物業服務企業以自己的名義對物業進行管理，管理費用原告自行承擔，自負盈虧。物業合同不具備委托合同基本特征，不應適用合同法委托合同相關規定。物業合同中業主亦不能依據《合同法》第四百一十條規定約定隨時撤銷合同。（二）無名合同說。首先，這種說法是物業服務合同在法律框架內或者是某種領域內的無名合同。從服務合同規定的權利和義務看，混合合同是服務合同的某種象征，雖然與委托合同相比，法律不會憑空創設出多項履行契約，而是根據已經存在在業主和物業管理企業之間事務要點，來考慮當事人雙方共同的利益劃分，通常是從給付義務形式出發。對于復雜生活中規定的契約類型做出調整。物業服務合同具有諸多差異化特點，比如期限較長、合同內容涉及方面具有多種類型，包括涉及住宅生活的全部范圍等。從給付義務的角度講，物業管理對于建筑物基礎設施之上的管理，區分于居住人群的管理對象，不僅是關于全體業主共有的物業管理，還包括維修、保養及對居住環境的維護。因此物業合同的性質不能簡單歸屬于某種類型的有名合同或者是無名合同，而是帶有混合合同性質的合同雙方的給付義務。（三）服務合同說。這種合同性質是現階段比較流行的說法，是對于物業合同全新的定義，理解為合同當事雙方在領域內的交換并且適用于雙方彼此需求的服務合同，對于服務內容包括物業管理企業提供的物業管理服務，保證為業主提供最佳的服務體驗。對于合同業主來講，根據服務合同中物業管理公司提供的各項服務支付相應的服務費用是物業合同得以長久延續的中間紐帶，物業合同雙方都具2018•1（中）有公正平等的法律地位，經過當事雙方一致決定，簽訂并且實施這項服務合同，而這種性質并不是完全歸屬于物業服務合同，只是在某一方面呈現出服務合同性質的內容，在特定領域劃分為服務合同。（四）獨立合同說。首先從物業服務合同涉及的當事者物業管理公司所提供的管理和服務上，表現出綜合性、復雜性、多樣性等特征，區分于傳統的合同特征，差異變化大，因此在很大程度上決定了物業服務合同是相對獨立自主的形同性質，不限定于《中華人民共和國合同法》中的任何合同類別，在長久的物業服務合同發展歷程中，逐漸變得更加專業化、規范化，在不斷演變過程中組成全新的合同形式。

二、物業服務合同的效力認定

2002年深圳物業管理行業的上空一直彌漫著“紛爭、整頓、調整、反思”的氣氛，《住宅與房地產》評出2002年度深圳物業管理行業十大新聞，“東方半島花園物業管理費上調引發連環糾紛”忝列其中。該刊相關報道全文如下：

2002年3月17日，深圳市布吉東方半島花園小區因物業管理費上調一事引起部分業主不滿，接連引發原業主委員會被全部調整，新業主委員會強行招標，中標的深圳市北方物業管理公司與原恒兆基物業管理公司在小區對峙，恒兆基物業管理公司訴新業主委員會違反合同等事件發生。整個事件所折射出的關于物業管理合同的性質、物業管理權屬的移交程序及業主委員會的賠償方式和制度建設等問題，引起深圳業界廣泛關注和深入思考。目前該事件正由深圳仲裁委員會主持仲裁解決當中。

2003年3月21日，深圳仲裁委員會作出了終局裁決。由曹疊云擔任首席仲裁員的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151號深圳仲裁委員會裁決書的裁決如下：

（一）申請人與被申請人自2003年4月1日起繼續履行雙方2001年2月18日所簽

《物業管理委托合同》；

（二）被申請人支付申請人自2002年8月1日至被申請人采取措施恢復申請人的管

隨著我國社會主義市場經濟制度的建立和發展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現象。與之相適應，傳統的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現今的專業化物業管理所取代。物業管理作為房地產經營管理的一種專業化、社會化、企業化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業管理中，調整業主和物業管理企業關系的重要依據是物業服務合同。正確認識物業服務合同的性質和內容，明確業主和物業管理企業的權利和義務，是正確解決物業糾紛，保障業主利益的關鍵。

一、物業服務合同的性質和特征

物業服務合同，是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托提供物業服務，業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處于核心地位。正確認識物業服務合同相關內容及注意事項，對每位業主都很重要。

1、物業服務合同的性質

在我國傳統的計劃經濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系，處于被管理和被領導的地位。

隨著住房制度的改革，房屋所有權轉歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業管理企業通過合同獲得物業管理的權利，為全體業主提供服務。根據合同，物業管理企業提供相應的服務，而業主要支付對應的物業服務費用。從這一方面來說，物業管理企業和業主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當的權利和義務。[1]兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

物業服務企業的各位朋友、同志們：

首先，我代表市工商局歡迎大家來參加我們的物業服務合同“霸王條款”專項整治會議。____年以來，針對一些行業企業與消費者簽訂的合同中存在大量不平等格式條款（以下統稱“霸王條款”）的實際情況，在省工商局的統一部署下，各級工商行政管理機關分別對餐飲、賓館、商場、房地產開發銷售、家庭裝飾裝修、旅游等行業企業開展了“霸王條款”專項整治，糾正了一批違法格式條款，查處了一批違法案件，規范了一些行業和企業的經營行為，較好地維護了廣大消費者的合法權益。××市工商局在近四年的“霸王條款”專項整治中，共公告____多份，檢查各類企業____多戶，檢查各類合同_萬余份,責令改正“霸王條款”___多條，辦理相關案件近__余件?！鞍酝鯒l款”專項整治活動，不但得到了廣大消費者的支持和擁護，也得到了社會各界特別是新聞界的廣泛關注和大力支持。“霸王條款”政治的長效機制正在逐步建立。

近年來，物業服務企業發展迅猛，據統計，我省物業服務企業已近____戶，我市已達到___多戶，由于相關法律法規相對滯后，物業服務企業良莠不齊，物業服務合同不規范，不平等格式條款大量存在，業主與物業服務企業間的矛盾時有發生，物業服務方面的投訴率居高不下，社會反響強烈。此次集中整治“霸王條款”專項行動，其意義在于：首先是推進企業誠信建設的需要。加快誠信體系建設，構建信用社會是創建公平、誠信消費環境的基礎。我們進行集中整治的目的，就是讓廣大經營者牢固樹立誠信經營觀念，從而構建一個公平、誠信的消費環境；其次是整頓和規范市場秩序，規范交易行為的需要。加強合同監督管理工作，督促和幫助經營者誠信、守法經營，從而有效保護消費者權益，促進市場經濟健康發展，更好地規范市場秩序，服務于社會，服務于廣大消費者是我們不可推卸的責任。第三是關注民生，切實維護廣大消費者的合法權益不受侵害的需要。民生問題是當前乃至今后相當長一段時期黨和政府關注的一個重要問題，而切實維護廣大消費者的合法權益不受侵害是解決民生問題的一個重要方面。嚴厲打擊“霸王條款”，維護消費者權益就是關注民生，符合民意，是工商行政管理機關義不容辭的責任。此次“霸王條款”的集中整治，規范企業經營行為，保護消費者合法權益，可以說是十分必要。

此次集中整治行動要按照省局《整頓方案》的要求，結合我地實際，制定切實可行的整治方案，要向社會公開各種舉報和受理方式，要以規范和教育為主，認真做好宣傳和監督檢查工作。要嚴格把握政策，這次集中整治的“霸王條款”，是經過市場調研、日常投訴反映，通過向各市工商局征集出來比較典型的違法格式條款，省工商局合同處對這些條款進行了認真分析，反復論證，最后確定這些“霸王條款”，很有現實性、針對性。整治工作要注意“四個結合”：一是與推行合同示范文本相結合。合同示范文本具有完備性、規范性，使用合同示范文本可以分清各方責任，減少合同糾紛，規范簽約履約行為。省工商局近期將協調有關部門制定《××省物業服務合同》（示范文本），我們要結合本次整治，大力推行合同示范文本，標本兼治，切實達到根治“霸王條款”的目的；二是與打擊合同欺詐行為相結合，對利用合同欺詐消費者的要嚴厲查處；三是與合同行政調解相結合，對消費者投訴的，都要認真受理，符合程序的，要進行行政調解，切實履行合同維權職責；四是與行政建議相結合，對一些尚未構成違法格式條款的，通過指導方式引導相關企業自我完善，加強管理。

“霸王條款”的整治工作是一項長期工作，整治的最終目的是營造公平、和諧的消費環境，構建誠實信用的社會體系。工商行政管理機關要以此次集中整治為契機，建立長效機制，加強日常合同監督管理工作，切實保護國家利益、社會公共利益及消費者合法權益不受侵害。同時，也希望新聞界的朋友們拿起輿論監督的有力武器，對此次行動以及工商行政管理機關給予大力的支持和宣傳，與我們一道對“霸王條款”進行清剿，為廣大消費者真正營造出一個公平、和諧的消費環境。