簡(jiǎn)單租賃合同范文10篇

摘要：租售同權(quán)是當(dāng)前中國(guó)住房制度改革的重要方向。這一新政策的實(shí)施必然要確立法律制度使其規(guī)范完善。從租售同權(quán)政策出臺(tái)的主要原因進(jìn)行考量，厘清房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，考察租售二者在法律上的各自權(quán)利和義務(wù)。租售同權(quán)出臺(tái)的大背景是城市人口大幅增加、土地資源越來(lái)越少，帶來(lái)房?jī)r(jià)的日益增長(zhǎng)，居民的住宅權(quán)和基本公共服務(wù)均等化得不到保障。本文將從住房租賃權(quán)與房屋所有權(quán)的法律屬性著手，對(duì)我國(guó)目前租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出給予房屋承租人相對(duì)完善的法律保護(hù)建議，從而帶動(dòng)租售同權(quán)政策從頂層設(shè)計(jì)走向具體落實(shí)。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；公共教育；住宅權(quán)保障

一、試點(diǎn)城市落實(shí)“租售同權(quán)”的立法現(xiàn)狀

（一）試點(diǎn)城市落實(shí)“租售同權(quán)”的立法現(xiàn)狀。我國(guó)已經(jīng)在廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市開展房屋租賃試點(diǎn)，各試點(diǎn)城市都在積極出臺(tái)相關(guān)地方性法規(guī)，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，保障承租人合法權(quán)益。結(jié)合各試點(diǎn)城市制定的房屋租賃管理辦法，研究我國(guó)目前房屋租售同權(quán)的相關(guān)立法情況。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的高速發(fā)展，立法進(jìn)步也是極大改變，越來(lái)越多的立法都強(qiáng)調(diào)保障人權(quán)，在房屋租賃合同中更多的會(huì)賦予承租人享有對(duì)抗權(quán)，即“買賣不破租賃”就賦予承租人很好的對(duì)抗權(quán)。《深圳房屋租賃管理辦法》和《北京房屋租賃管理辦法》在房屋租賃合同中都對(duì)承租人享有優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先居住權(quán)有明確立法規(guī)定，不論房屋所有權(quán)人之簽訂租賃合同之后是買賣、贈(zèng)與、抵押拍賣等都不能阻止承租人對(duì)房屋享有穩(wěn)定的居住權(quán)，要滿足承租人合法享有在房屋租賃合同期限內(nèi)的權(quán)利。這是通過(guò)賦予承租人享有一定的物權(quán)，從而對(duì)抗合同第三人，保護(hù)承租人依法享有對(duì)承租房屋的支配權(quán)。深圳房屋租賃條例第三十五條規(guī)定，出租人不履行房屋租賃合同，任意解除合同時(shí)，承租人有權(quán)拒絕交付房屋租金。以及成都管理辦法第十條規(guī)定，承租人在出租人同意的情況下依法享有轉(zhuǎn)租權(quán)，而不是嚴(yán)格限定出租人必須嚴(yán)格按照租賃合同履行承租義務(wù)，可以降低承租人因意外情況無(wú)法居住承租房屋卻又要承擔(dān)房屋租金的風(fēng)險(xiǎn)。這些法律法規(guī)都通過(guò)賦予承租人對(duì)房屋享有一定的物權(quán)來(lái)加強(qiáng)對(duì)承租人的保護(hù)［1］。（二）試點(diǎn)城市落實(shí)“租售同權(quán)”立法存在的問(wèn)題。1．“租售同權(quán)”缺乏專門性立法。在房屋租售問(wèn)題上，缺少直接立法調(diào)整，沒(méi)有出臺(tái)直接相關(guān)立法，對(duì)于承租人享有的房屋附屬權(quán)利沒(méi)有明確法律規(guī)定。間接立法可操作性弱、相關(guān)法律法規(guī)銜接性差，雖然在合同法中對(duì)房屋租賃合同有所涉及，但也只是基于合同關(guān)系給予合同履行義務(wù)的保護(hù)，承租人只能在房屋合理限度內(nèi)承租，不能超出必要限度。自廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)試點(diǎn)城市開展以來(lái)，各試點(diǎn)城市都相繼出臺(tái)相關(guān)地方性法規(guī)。但很多規(guī)定并不具體或者規(guī)定得并不全面，有些立法規(guī)定會(huì)出現(xiàn)法律漏洞，這就給承租人一些可乘之機(jī)，造成很多“同區(qū)不同權(quán)”現(xiàn)象，甚至有些立法與實(shí)際社會(huì)問(wèn)題相偏離。實(shí)現(xiàn)房屋租售同權(quán)的立法目的任務(wù)仍需要不斷進(jìn)行立法調(diào)整。再者試點(diǎn)城市出臺(tái)都是地方性法規(guī)，在法律效力上遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上法律行政法規(guī)，在執(zhí)行上面更是難以保障，使得很多試點(diǎn)城市出臺(tái)的地方性法規(guī)不能實(shí)際發(fā)生有效法律效力。2．房屋的租金和押金立法保障不健全。我國(guó)在房屋租金管制上面沒(méi)有相關(guān)立法保障，這就給了出租人可乘之機(jī)。出租人可以要求承租人在租房的時(shí)候?qū)嵭小把喝兑弧⒀阂桓段濉保谧夥亢贤狡谥笤僖愿鞣N理由不退承租人押金，而承租人主張權(quán)利又困難重重。或者出租人要求承租人最短租期為一年，否則不向出租人租房。更有一些中間商企圖先向所有個(gè)體戶租房，把所有個(gè)體戶房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，之后便抬高租金，類似以壟斷的方式變相向承租人收取押金。而這些在法律中卻沒(méi)有相關(guān)立法規(guī)定，造成承租人租房難、租房貴。良好的房屋租金和押金管制需要立法給予保護(hù)，無(wú)法律規(guī)定則無(wú)權(quán)益保障。在解決房屋租售同權(quán)的問(wèn)題上必須要解決房屋的租金和押金問(wèn)題，押金和租金影響著房屋租賃市場(chǎng)的有序健康發(fā)展，合理的定價(jià)需要立法確定，有關(guān)物價(jià)部門需要合理審批。不能因?yàn)樵谧馐弁瑱?quán)過(guò)程中，增加租房租金和押金，造成承租人嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。避免房屋租賃市場(chǎng)的租金被無(wú)序抬高，影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。3．承租人的住宅權(quán)法律保障不完善。公民的住宅權(quán)保障是房屋租賃法中的核心，但是租賃合同訂立取決于雙方意思自治，屬于私法調(diào)整范疇。在合同平等的基礎(chǔ)上，出租人就可以不按照房屋租賃管理辦法規(guī)定的要求去履行義務(wù)，例如出租人同樣可以把毛坯房、地下室、車庫(kù)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修然后出租。出租人會(huì)通過(guò)合同約定的方式將一些出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給承租人，畢竟出租人掌握著主動(dòng)權(quán)并且處于優(yōu)勢(shì)地位，這就嚴(yán)重導(dǎo)致承租人的居住環(huán)境得不到保障［2］。

二、面對(duì)“租售同權(quán)”立法問(wèn)題的發(fā)展建議

（一）以憲法為指導(dǎo)制定住房租賃保障專門性法律。堅(jiān)持憲法總領(lǐng)地位，堅(jiān)持憲法中人權(quán)平等原則。任何人不得擁有超越法律的權(quán)利，這是憲法賦予公民的基本權(quán)利，也是現(xiàn)代社會(huì)人權(quán)平等最為重要的標(biāo)志之一。公民平等權(quán)相對(duì)應(yīng)的義務(wù)人是國(guó)家主體，國(guó)家應(yīng)承擔(dān)保障公民平等權(quán)的義務(wù)。在房屋租賃市場(chǎng)領(lǐng)域，公民的平等權(quán)是遙不可期的，因?yàn)榉课菟袡?quán)與戶籍所在地是捆綁在一起的。隨之而來(lái)的是大城市居民戶籍在公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)等方面享有巨大福利。所以想要解決房屋租售同權(quán)政策問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)從憲法中的人權(quán)平等入手，堅(jiān)持憲法中保障人權(quán)平等原則。通過(guò)這一原則，制定相適應(yīng)的房屋租賃保護(hù)法律法規(guī)，維護(hù)房屋承租人能夠與承租人一樣享有平等的房屋基本公共服務(wù)權(quán)利。《憲法》是國(guó)家的母法，應(yīng)當(dāng)從憲法中的公民平等權(quán)來(lái)探討“租售同權(quán)”，為維護(hù)承租人享有平等穩(wěn)定的居住權(quán)提供法律保障。從嚴(yán)格的法律層面上解釋“租售同權(quán)”是不準(zhǔn)確的。基于房屋買賣合同取得的房屋所有權(quán)與基于房屋租賃合同取得的房屋租賃權(quán)，是作為不同的民事權(quán)利。前者所享有的是物的所有權(quán)，后者享有的是對(duì)物的使用權(quán)。其對(duì)房屋的權(quán)屬在法律意義上存在根本差異。（二）強(qiáng)化保障住宅租賃立法自治功能。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出了一定程度的“租售同權(quán)”：非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》更明確規(guī)定，承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。其實(shí)質(zhì)意義是賦予房屋的所有權(quán)人與承租人在基本公共服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)享有相同的住房保障權(quán)利。從民事權(quán)利義務(wù)分析，房屋承租人享有的承租權(quán)屬于債權(quán)而不是物權(quán)。但是在《合同法》中仍有很多條款是保護(hù)承租人的合法權(quán)益，例如《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力；《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；有了法律的明文規(guī)定之后，更應(yīng)當(dāng)發(fā)揮法律的自治功能，作為切實(shí)可行的法律貫徹實(shí)施。當(dāng)承租人權(quán)益受到損害時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)起到保護(hù)和調(diào)節(jié)的作用，成為惠及承租人安全居住的保障性立法［3］。《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》第十三條規(guī)定的承租人同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)也同樣值得肯定；第十一條規(guī)定了對(duì)租賃期限的限制，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，對(duì)三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，國(guó)家給予相關(guān)政策支持；第十四條規(guī)定出租人不得扣留押金；第十五條禁止出租人擅自進(jìn)入租賃住房；從已有的法律法規(guī)來(lái)看，國(guó)家正在加快立法得以保障租售同權(quán)落實(shí)，法律的制定要充分發(fā)揮立法目的以及立法的自治功能，有效保障承租人的合法權(quán)益。

根據(jù)集[2014]22號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)出租管理的通知》及集團(tuán)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的工作精神，為強(qiáng)化企業(yè)出租資產(chǎn)的監(jiān)督管理，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值，我部專門抽調(diào)內(nèi)審人員，分批分次派出檢查小組深入基層，開展出租資產(chǎn)檢查，現(xiàn)出租資產(chǎn)檢查工作結(jié)束，有關(guān)檢查工作情況匯報(bào)如下：

一、基本情況

我部按照“是否有相應(yīng)制度建立、是否有欠租、是否有免租”的出租資產(chǎn)總體檢查要求，重點(diǎn)從“企業(yè)內(nèi)控制度建設(shè)、租賃合同管理、租賃收入會(huì)計(jì)核算”等三個(gè)方面，對(duì)各子公司全部出租資產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、全面的檢查，基本情況較好。自2014年2月以來(lái)，各子公司通過(guò)加強(qiáng)出租資產(chǎn)管理，規(guī)范工作程序，使得出租資產(chǎn)管理工作走向制度化、程序化、規(guī)范化，管理水平明顯提高。集[2014]22號(hào)文公布實(shí)施以后，各子公司出臺(tái)相應(yīng)出租資產(chǎn)管理制度的家、未建立制度家；共簽定租賃合同份，其中續(xù)簽份，內(nèi)部公開招標(biāo)份、委托拍賣公司份；租金的收款按《租賃合同》履行份、未履行份共欠租萬(wàn)元；租賃期限三年以下份、三至五年份、五年以上份，其中超過(guò)三年以上未上報(bào)審批份；年度出租資產(chǎn)情況在單位進(jìn)行公示家子公司、未公示家子公司。

二、采取主要措施

各子公司主要采取以下幾方面措施，加強(qiáng)出租資產(chǎn)管理，規(guī)范工作程序，確保了國(guó)有資產(chǎn)保值增值，取得了一定成績(jī)。

1、建章立制，規(guī)范管理。自加強(qiáng)資產(chǎn)出租管理辦法實(shí)施以來(lái)，各子公司認(rèn)真學(xué)習(xí)資產(chǎn)出租管理辦法，深刻領(lǐng)會(huì)資產(chǎn)出租管理辦法的精神，結(jié)合本單位的實(shí)際情況，相繼出臺(tái)了出租資產(chǎn)管理辦法，使得資產(chǎn)出租更透明化、更公開化、更公正化，出租資產(chǎn)管理更加規(guī)范和有序，逐步提高和完善了出租資產(chǎn)管理工作。

跨境租賃貿(mào)易是指境外出租人(Lessor)直接將租賃物件租給境內(nèi)的有進(jìn)出口貿(mào)易資質(zhì)的企業(yè)或租賃公司，以收取租金，承租人(Lessee)可以留購(gòu)或復(fù)出口租賃物件。亦指境內(nèi)有進(jìn)出口貿(mào)易資質(zhì)的出租人直接將租賃物件租給境外企業(yè)或租賃公司，以收取租金，承租人可以留購(gòu)或復(fù)出口租賃物件。?眼1?演租賃物件主要限定在機(jī)械設(shè)備､交通工具和儀器儀表等，它是服務(wù)貿(mào)易的一種。隨著對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的日益開放，跨境租賃貿(mào)易呈現(xiàn)較快的發(fā)展，但與之相適應(yīng)的外匯管理等監(jiān)管措施卻不是很完善，使得這種跨境貿(mào)易方式在運(yùn)作過(guò)程中存在監(jiān)管漏洞。本文從國(guó)家外匯管理局揚(yáng)州市中心支局工作中遇到的案例入手，分析了跨境租賃貿(mào)易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出完善對(duì)策。

一､案例基本情況

國(guó)家外匯管理局揚(yáng)州市中心支局在日常開展的國(guó)際收支數(shù)據(jù)非現(xiàn)場(chǎng)核查中發(fā)現(xiàn)某外國(guó)公司(以下簡(jiǎn)稱A公司)自2005年下半年以來(lái)以“租賃”和“安裝調(diào)試費(fèi)”等名義于2005年9月，2006年3月､5月累計(jì)向境外母公司(以下簡(jiǎn)稱B公司)支付12.4萬(wàn)美元租賃設(shè)備項(xiàng)下費(fèi)用。

據(jù)調(diào)查了解，A公司在辦理租賃項(xiàng)下租金對(duì)外付匯時(shí)，向銀行提供的是一份其于2005年3月與境外母公司簽訂的資產(chǎn)租賃合同，租金每年24萬(wàn)美元，租期五年，累計(jì)120萬(wàn)美元，由出租方負(fù)責(zé)采購(gòu)､安裝､調(diào)試､維修和服務(wù)。該成套設(shè)備的商業(yè)發(fā)票顯示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月從韓國(guó)進(jìn)口的，當(dāng)時(shí)采購(gòu)價(jià)值843萬(wàn)美元，在被租賃前是B公司的固定資產(chǎn)(具體流程見圖1)。除此以外，該公司在辦理租金項(xiàng)下付匯時(shí)還向銀行提供了付匯申請(qǐng)書､租金的商業(yè)發(fā)票和完稅憑證。而在事后查閱該套租賃設(shè)備的進(jìn)口貨物報(bào)關(guān)單發(fā)現(xiàn)其貿(mào)易方式是“外資設(shè)備物品(2225)”，與租賃貿(mào)易應(yīng)該對(duì)應(yīng)的貿(mào)易方式(“租賃不滿一年”､“租賃貿(mào)易”和“租賃征稅”)不一致。

二､跨境租賃貿(mào)易中可能存在的管理風(fēng)險(xiǎn)分析

在上述案例中，銀行在僅審核了該公司提交的付匯申請(qǐng)書､租賃合同､租金的商業(yè)發(fā)票和完稅憑證等資料后，即以《國(guó)家外匯管理局關(guān)于現(xiàn)行法規(guī)中沒(méi)有明確規(guī)定的非貿(mào)易項(xiàng)目售付匯有關(guān)問(wèn)題的通知》(匯發(fā)〔2003〕35號(hào))為依據(jù)辦理了租金的對(duì)外售付匯業(yè)務(wù)。筆者認(rèn)為如僅僅以未明確規(guī)定的非貿(mào)易名義辦理跨境租賃項(xiàng)下售付匯業(yè)務(wù)是一種簡(jiǎn)單化的､不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮餍袨椋⒉环袭?dāng)初該文件的立法本意，且存在不少管理風(fēng)險(xiǎn)和漏洞讓企業(yè)有機(jī)可乘。

摘要：鐵路貨運(yùn)租賃管理是鐵路貨運(yùn)管理的重要組成部分，隨著鐵路貨運(yùn)組織改革、“公轉(zhuǎn)鐵”行動(dòng)的深化推進(jìn)，鐵路企業(yè)與承租企業(yè)的管理方式向市場(chǎng)化管理方式轉(zhuǎn)變。在概述南寧局集團(tuán)公司貨運(yùn)租賃管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的問(wèn)題，結(jié)合專業(yè)管理相關(guān)依據(jù)，提出夯實(shí)租賃基礎(chǔ)管理、明晰租賃管理職責(zé)、強(qiáng)化租賃市場(chǎng)化管理、規(guī)范租賃合同管理、防范租賃管理過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)等貨運(yùn)租賃管理對(duì)策，以規(guī)范鐵路貨運(yùn)租賃管理，改善服務(wù)質(zhì)量，提高南寧局集團(tuán)公司貨運(yùn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：鐵路貨運(yùn)設(shè)施；租賃管理；基礎(chǔ)管理；市場(chǎng)化管理

1南寧局集團(tuán)公司貨運(yùn)租賃管理現(xiàn)狀

中國(guó)鐵路南寧局集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“南寧局集團(tuán)公司”)地處粵港澳大灣區(qū)、中國(guó)－東盟自貿(mào)區(qū)、西南中南經(jīng)濟(jì)圈交匯處，是我國(guó)鐵路面向東盟的區(qū)域性交通樞紐，管轄西南4省區(qū)部分鐵路，集沿海鐵路、邊疆鐵路、山區(qū)鐵路、民族地區(qū)和革命老區(qū)鐵路于一體，承擔(dān)西部陸海新通道建設(shè)。南寧局集團(tuán)公司現(xiàn)有車站342個(gè)，其中特等站3個(gè)，一等站13個(gè)，二等站20個(gè)，三等站36個(gè)，四等站228個(gè)，五等站42個(gè)；貨運(yùn)辦理站124個(gè)，貨場(chǎng)90個(gè)；專用線206條，專用鐵路23條，共計(jì)229條(按使用標(biāo)記分類為A類92條、B類127條、C類10條；按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，路產(chǎn)專用線48條，其中機(jī)務(wù)部14條，工務(wù)部13條，經(jīng)營(yíng)開發(fā)部10條，車輛部5條，工程局5條，保衛(wèi)部1條，占比為21%，非路產(chǎn)專用線181條，占比為79%)；年貨運(yùn)出租面積約30萬(wàn)m2。南寧局集團(tuán)公司鐵路貨運(yùn)租賃管理依據(jù)《鐵路專用線專用鐵路管理辦法》(鐵運(yùn)[1995]107號(hào))、《鐵路貨物運(yùn)價(jià)規(guī)則》(鐵運(yùn)[2005]46號(hào))[1]、《關(guān)于公布翻卸車維檢費(fèi)機(jī)車出租費(fèi)貨場(chǎng)場(chǎng)地出租費(fèi)三項(xiàng)貨運(yùn)雜費(fèi)的通知》(鐵運(yùn)[2008]87號(hào))、《關(guān)于翻卸車維檢費(fèi)機(jī)車出租費(fèi)貨場(chǎng)場(chǎng)地出租費(fèi)三項(xiàng)貨運(yùn)雜費(fèi)的通知》(寧鐵貨[2008]64號(hào))、《南寧鐵路局貨場(chǎng)設(shè)施出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2014]39號(hào))、《南寧鐵路局專用線出租管理辦法》(寧鐵貨[2015]5號(hào))等制度開展貨運(yùn)租賃業(yè)務(wù)。南寧局集團(tuán)公司貨運(yùn)租賃分貨場(chǎng)及路產(chǎn)專用線(以下簡(jiǎn)稱“貨運(yùn)設(shè)施”)2類；貨運(yùn)承租用戶包括路內(nèi)鐵路企業(yè)、路外企業(yè)和個(gè)體3種類型。由于出租貨運(yùn)設(shè)施涉及的地區(qū)較多，租賃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，而且承租方是獨(dú)立于鐵路運(yùn)營(yíng)管理之外的實(shí)體，給鐵路貨運(yùn)部門的安全管理帶來(lái)問(wèn)題和隱患，影響到鐵路貨運(yùn)部門的服務(wù)質(zhì)量。目前，南寧局集團(tuán)公司貨運(yùn)租賃業(yè)務(wù)主要存在以下問(wèn)題。（1）管理辦法有待健全。鐵路專用線管理辦法為20世紀(jì)90年代修訂，貨物運(yùn)價(jià)規(guī)章、貨運(yùn)雜費(fèi)規(guī)定均為21世紀(jì)初修訂，導(dǎo)致新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下貨運(yùn)租賃管理缺乏制度依據(jù)，使得貨運(yùn)租賃業(yè)務(wù)的部分環(huán)節(jié)、程序、職責(zé)等不夠明晰，影響了貨運(yùn)服務(wù)質(zhì)量。目前南寧局集團(tuán)公司把利用率低的貨運(yùn)設(shè)施租給客戶，存在個(gè)別承租方轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營(yíng)與鐵路貨物運(yùn)輸無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)現(xiàn)象，沒(méi)有從南寧局集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)開發(fā)需要，以及提高貨場(chǎng)到發(fā)量和運(yùn)輸收入出發(fā)制定相關(guān)管理辦法。因此，需要建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的租賃管理辦法和管理體系。（2）管理職責(zé)有待明晰。目前南寧局集團(tuán)公司貨場(chǎng)的資產(chǎn)權(quán)屬歸屬于土地房產(chǎn)部，路產(chǎn)專用線資產(chǎn)權(quán)屬歸屬于工務(wù)、供電、經(jīng)營(yíng)開發(fā)等部門，存在租賃管理辦法、管理職責(zé)不清的情況。例如，貨運(yùn)部負(fù)責(zé)貨場(chǎng)設(shè)施的出租事務(wù)，涉及出租設(shè)施投資項(xiàng)目由總工室、土地房產(chǎn)部等部門負(fù)責(zé)；資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)出租路產(chǎn)專用線的出租事務(wù)，租后的管理(包括簽訂合同、收費(fèi)等)及專用線的變更名稱、辦理限制等運(yùn)營(yíng)管理工作歸屬于貨運(yùn)部，存在各自為政、監(jiān)督不到位等問(wèn)題，難以形成合力。另外，監(jiān)督管理部門沒(méi)有形成督查機(jī)制，對(duì)日常聯(lián)合監(jiān)督檢查要求不明確，不能從根源上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。（3）租賃費(fèi)率與市場(chǎng)脫節(jié)。南寧局集團(tuán)公司管轄的北海、湛江等沿海地區(qū)，以及廣東西部、貴州黔西南州及湖南零陵等鐵路地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、物價(jià)的提高，以往制定的貨場(chǎng)設(shè)施、路產(chǎn)專用線出租費(fèi)率普遍低于當(dāng)?shù)刈赓U費(fèi)率，不利于租賃市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，影響了鐵路貨雜費(fèi)的增收。（4）租賃合同管理有待加強(qiáng)。南寧局集團(tuán)公司自開展貨運(yùn)租賃業(yè)務(wù)以來(lái)，對(duì)出租的貨運(yùn)設(shè)施通過(guò)每年簽訂“租賃合同”進(jìn)行約束。“租賃合同”主要根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，以及《關(guān)于公布翻卸車維檢費(fèi)機(jī)車出租費(fèi)貨場(chǎng)場(chǎng)地出租費(fèi)三項(xiàng)貨運(yùn)雜費(fèi)的通知》(鐵運(yùn)[2008]87號(hào))[2]、《鐵路貨物運(yùn)價(jià)規(guī)則》(鐵運(yùn)[2005]46號(hào))的有關(guān)規(guī)定，多年來(lái)合同格式條款和內(nèi)容沒(méi)有經(jīng)過(guò)補(bǔ)充完善，協(xié)議內(nèi)容存在疏漏，不適應(yīng)貨運(yùn)經(jīng)營(yíng)管理的需要。另外，租賃業(yè)務(wù)簽訂運(yùn)輸、安全協(xié)議存在走形式現(xiàn)象；承租方安全管理人員變動(dòng)后沒(méi)有及時(shí)補(bǔ)齊并進(jìn)行培訓(xùn)；出租設(shè)施沒(méi)有納入貨場(chǎng)管理，未納入貨場(chǎng)《貨運(yùn)管理細(xì)則》中，存在安全管理盲區(qū)。（5）租賃管理過(guò)程存在風(fēng)險(xiǎn)。南寧局集團(tuán)公司貨運(yùn)租賃業(yè)務(wù)管理存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，一是現(xiàn)場(chǎng)工作人員按照客戶申請(qǐng)，與客戶商談，未經(jīng)對(duì)外公示招租環(huán)節(jié)，就提報(bào)租賃申請(qǐng)到貨運(yùn)管理單位，對(duì)上級(jí)審批的項(xiàng)目不進(jìn)行結(jié)果公示，存在定租的現(xiàn)象；二是對(duì)續(xù)租項(xiàng)目未走公示程序，就簡(jiǎn)單上報(bào)續(xù)租申請(qǐng)，審批后就擬訂出租合同；三是對(duì)擬出租貨場(chǎng)設(shè)施項(xiàng)目沒(méi)有調(diào)查周邊出租市場(chǎng)情況，未做到詢價(jià)的環(huán)節(jié)，機(jī)械式按鐵路出租費(fèi)率的最低檔次出租；四是存在出租項(xiàng)目所訂的合同內(nèi)容與審批的面積、起租時(shí)間不吻合，且未報(bào)備南寧局集團(tuán)公司。

2南寧局集團(tuán)公司貨運(yùn)租賃管理對(duì)策

南寧局集團(tuán)公司從實(shí)際情況出發(fā)，匯集貨運(yùn)、財(cái)務(wù)、運(yùn)輸、房產(chǎn)、工務(wù)、車務(wù)、經(jīng)營(yíng)開發(fā)等多個(gè)管理部門的力量，積極調(diào)研各管轄地區(qū)租賃業(yè)務(wù)市場(chǎng)，征求承租方的意見，提出以下貨運(yùn)租賃業(yè)務(wù)管理對(duì)策。2.1夯實(shí)租賃基礎(chǔ)管理。（1）整章建制。在南寧局集團(tuán)公司層面上，對(duì)制約貨運(yùn)出租管理業(yè)務(wù)的《南寧鐵路局貨場(chǎng)設(shè)施出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2014]39號(hào))、《南寧鐵路局鐵路專用線出租管理辦法》(寧鐵辦貨[2015]5號(hào))等相關(guān)管理辦法進(jìn)行修訂，對(duì)出租條件、租賃申請(qǐng)資質(zhì)、審批程序、租賃合同、費(fèi)用核收、監(jiān)督管理等方面內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，修改后的管理辦法更加貼近實(shí)際及透明公開。管理辦法完善后，在南寧局集團(tuán)公承租用戶包括路內(nèi)鐵路企業(yè)、路外企業(yè)和個(gè)體司范圍內(nèi)全面開展自查，檢查貨運(yùn)租賃業(yè)務(wù)管理文電、辦理流程、合同簽訂、辦理運(yùn)輸業(yè)務(wù)及費(fèi)用核收情況，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題建立問(wèn)題庫(kù)，逐項(xiàng)整改，形成閉環(huán)管理。（2）創(chuàng)造良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境。在符合貨物運(yùn)輸條件下，只要承租方滿足貨裝能力，就申請(qǐng)放開貨物運(yùn)輸?shù)桨l(fā)的辦理限制，充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)企業(yè)或個(gè)體營(yíng)銷能力[3]，同時(shí)做好貨物運(yùn)輸各環(huán)節(jié)保障工作。2019年，南寧局集團(tuán)公司在確保合規(guī)、安全生產(chǎn)的前提下全面放開出租貨場(chǎng)、專用線辦理限制，增加廣西中外運(yùn)南寧儲(chǔ)運(yùn)公司等46條專用線的運(yùn)輸品類(包括礦建、工機(jī)、日用電器等65項(xiàng))，增加專用線標(biāo)記(A轉(zhuǎn)B)5條，實(shí)際貨運(yùn)量同比增加310萬(wàn)t。2.2明晰租賃管理職責(zé)。為理清貨運(yùn)租賃管理職責(zé)，避免交叉監(jiān)管和監(jiān)管空白的問(wèn)題，南寧局集團(tuán)公司重新修訂貨運(yùn)出租管理辦法，重新梳理各部門租賃管理職責(zé)，強(qiáng)化綜合監(jiān)管，發(fā)動(dòng)貨運(yùn)設(shè)施產(chǎn)權(quán)部門主觀能動(dòng)性，并與涉及業(yè)務(wù)交叉及監(jiān)管的財(cái)務(wù)部、總工室、監(jiān)察等部門相互配合，采取聯(lián)動(dòng)機(jī)制，充分掌握貨場(chǎng)設(shè)施使用情況。對(duì)停辦貨運(yùn)業(yè)務(wù)或連續(xù)2年貨物到發(fā)量低于設(shè)計(jì)能力40%的鐵路貨場(chǎng)設(shè)施，以及不影響使用單位、管理單位生產(chǎn)需要的專用線，向社會(huì)公開招攬承租方，使用單位或產(chǎn)權(quán)單位黨政聯(lián)席會(huì)集體研究，對(duì)符合出租條件的，經(jīng)所管轄貨運(yùn)單位審查鐵路運(yùn)營(yíng)辦理范圍，再提報(bào)到南寧局集團(tuán)公司貨運(yùn)部組織相關(guān)部門討論、審核后批復(fù)，全面盤活閑置的貨運(yùn)設(shè)施。根據(jù)《中華人民共和國(guó)鐵路法》《鐵路安全管理?xiàng)l例》《鐵路專用線專用鐵路管理辦法》等法律法規(guī)，界定鐵路與承租方相應(yīng)管理責(zé)任，落實(shí)鐵路部門監(jiān)督責(zé)任，促使承租方建立相應(yīng)的鐵路貨物運(yùn)輸管理制度，確保貨物運(yùn)輸安全。（1）承租方責(zé)任。根據(jù)承租用途擬訂職責(zé)：一是遵紀(jì)守法開展鐵路貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)經(jīng)營(yíng)；二是配備經(jīng)營(yíng)和安全設(shè)備，做好日常養(yǎng)護(hù)，確保設(shè)備狀態(tài)良好；三是按要求設(shè)置經(jīng)鐵路方專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格的作業(yè)人員和管理人員，并保持人員隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定；四是制定、完善相應(yīng)安全經(jīng)營(yíng)制度，簽訂《使用設(shè)施安全承諾書》，并協(xié)議交鐵路方一定的違約金，管理上符合貨運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)化管理要求；五是嚴(yán)格管控現(xiàn)場(chǎng)，整改各種安全隱患，確保貨運(yùn)運(yùn)輸安全。（2）鐵路方責(zé)任。一是強(qiáng)化貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的檢查和指導(dǎo)，防范安全風(fēng)險(xiǎn)，杜絕鐵路貨物運(yùn)輸事故的發(fā)生；二是加強(qiáng)運(yùn)輸組織協(xié)調(diào)，提供相應(yīng)運(yùn)輸條件的支持，滿足承租方運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)務(wù)開展的需要；三是加強(qiáng)出租設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，提供良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境；四是結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，制訂出租貨場(chǎng)設(shè)施運(yùn)輸生產(chǎn)應(yīng)急措施，強(qiáng)化應(yīng)急處置演練；五是加強(qiáng)和規(guī)范承租方人員崗前培訓(xùn)管理，提供貨運(yùn)、消防等方面知識(shí)的培訓(xùn)，使得從業(yè)人員牢固樹立安全責(zé)任意識(shí)與安全風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)[4]。2.3強(qiáng)化租賃市場(chǎng)化管理。根據(jù)南寧局集團(tuán)公司管轄貨運(yùn)租賃設(shè)施的特點(diǎn)，走訪當(dāng)?shù)匚锪鳌}(cāng)儲(chǔ)及鐵路貨源市場(chǎng)，充分調(diào)研市場(chǎng)情況，分析鐵路運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)潛在優(yōu)勢(shì)，挖潛市場(chǎng)價(jià)值空間[5]，與新老客戶良好溝通并得到客戶支持。對(duì)擬出租的貨運(yùn)設(shè)施，認(rèn)真研究鐵路貨運(yùn)出租業(yè)務(wù)的規(guī)章及辦法，用足費(fèi)率政策，擬定與市場(chǎng)接軌的出租費(fèi)率，經(jīng)公開招租公示、競(jìng)價(jià)方式擬定承租方，從基層單位到上級(jí)審批部門層層把關(guān)，走審批程序、對(duì)審批結(jié)果進(jìn)行對(duì)外公示，無(wú)疑議后與客戶簽訂租賃合同。同時(shí)，為提高貨運(yùn)服務(wù)質(zhì)量，減輕重點(diǎn)承租企業(yè)資金負(fù)擔(dān)，根據(jù)新管理辦法，調(diào)整其承租鐵路貨運(yùn)設(shè)施的預(yù)付款額度和付款方式。2019年，南寧局集團(tuán)公司共出租95宗，實(shí)現(xiàn)運(yùn)雜費(fèi)同比增收30%，貨物到發(fā)量增加1384萬(wàn)t。2.4規(guī)范租賃合同管理。鐵路與承租方簽訂租賃合同是落實(shí)雙方的責(zé)任前提，租賃合同明確了雙方在租賃關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，確保出租設(shè)施的規(guī)范運(yùn)營(yíng)及出租費(fèi)用按時(shí)按額核收，必須高度重視。擬訂的租賃合同具體包括租賃設(shè)施的基本信息、租賃用途、期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解約條件、違約責(zé)任、免責(zé)條款、合同爭(zhēng)議的解決方式等條款，條款更加適應(yīng)鐵路經(jīng)營(yíng)需要及安全需要，如把出租費(fèi)用修改為服務(wù)使用費(fèi)用，增加對(duì)承租方安全違約的處罰條款等。鐵路貨運(yùn)設(shè)施租賃管理中把握運(yùn)輸安全尤為重要。因此，應(yīng)認(rèn)真簽訂出租設(shè)施運(yùn)輸及安全協(xié)議，按照非路產(chǎn)貨運(yùn)設(shè)施運(yùn)輸運(yùn)營(yíng)管理模式，杜絕無(wú)運(yùn)輸協(xié)議、安全協(xié)議運(yùn)營(yíng)，規(guī)范運(yùn)輸協(xié)議具體條款內(nèi)容，特別是規(guī)范運(yùn)輸協(xié)議中的運(yùn)輸管理、車輛交接、裝卸車組織、作業(yè)時(shí)間、貨物的交付、貨車清掃、運(yùn)輸共用等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議條款，承租方安全管理人員變動(dòng)后應(yīng)及時(shí)補(bǔ)齊并培訓(xùn)合格，認(rèn)真履行安全責(zé)任。鐵路安全管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)出租貨運(yùn)設(shè)施的管控，把出租貨運(yùn)設(shè)施納入貨場(chǎng)管理，體現(xiàn)在《貨運(yùn)管理細(xì)則》中，并定期或不定期針對(duì)出租設(shè)施開展檢查，降低安全風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處置，形成閉環(huán)管理，全面提高貨運(yùn)設(shè)施租賃安全管理水平。2.5防范租賃管理過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)。（1）加強(qiáng)教育培訓(xùn)。開展管理警示教育，增強(qiáng)從業(yè)人員的自覺性和主動(dòng)性，促使員工牢固樹立“素質(zhì)過(guò)硬”、“執(zhí)行有力”的思想。（2）從制度上防范。在修改南寧局集團(tuán)公司相關(guān)出租管理辦法時(shí)，著重對(duì)過(guò)程監(jiān)督管理方面內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)范出租貨運(yùn)設(shè)施的條件，做好對(duì)出租市場(chǎng)的詢價(jià)調(diào)查，以實(shí)際數(shù)據(jù)為憑證依據(jù)，避免人為因素，維護(hù)鐵路企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；嚴(yán)格出租申請(qǐng)環(huán)節(jié)，必須對(duì)擬招租項(xiàng)目及批復(fù)下達(dá)的擬定租項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行對(duì)外公示各5個(gè)工作日，公示期滿無(wú)異議后才能進(jìn)行下一步的租賃流程。（3）強(qiáng)化監(jiān)督管理。嚴(yán)格按出租管理辦法進(jìn)行貨場(chǎng)設(shè)施出租項(xiàng)目的審批，落實(shí)集體決策審批制度，對(duì)不符合相關(guān)規(guī)定的或提報(bào)材料不齊全的項(xiàng)目，不予以審批；規(guī)范審批材料記錄臺(tái)賬的管理，力求整個(gè)申請(qǐng)到定租各環(huán)節(jié)臺(tái)賬清晰。把貨場(chǎng)設(shè)施租賃業(yè)務(wù)列入管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定防控措施，強(qiáng)化管理“紅線”、遵章守紀(jì)意識(shí)。審批領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)每個(gè)出租項(xiàng)目信息可控，動(dòng)態(tài)掌握承租方的貨運(yùn)量、運(yùn)輸品類、運(yùn)輸條件、運(yùn)輸需求、生產(chǎn)資源、安全生產(chǎn)狀況等基礎(chǔ)信息[6]，不定期會(huì)同監(jiān)察、財(cái)務(wù)收入等部門進(jìn)行專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，涉及違紀(jì)的按規(guī)處理。

摘要：分析與銀行借貸相比融資租賃的優(yōu)勢(shì)，介紹融資租賃合同內(nèi)容，分析融資租賃在我國(guó)的現(xiàn)狀及其開發(fā)對(duì)我國(guó)企業(yè)的益處。

關(guān)鍵詞：融資租賃銀行借貸合同操作流程

融資租賃是以融資為直接目的信用方式，它表面上是借物，而實(shí)質(zhì)上是借資，并以租金的方式分期償還。現(xiàn)代租賃通過(guò)融資與融物、投資與貿(mào)易的結(jié)合，不僅是設(shè)備投資、產(chǎn)品促銷的重要手段，而且有利于技術(shù)更新、產(chǎn)品升級(jí)、引進(jìn)外資、擴(kuò)大出口。融資租賃通過(guò)"租雞生蛋，賣蛋還租，賺得蛋雞"，承租人不需立即支付所需機(jī)器設(shè)備的全部?jī)r(jià)款，并可利用租賃物所產(chǎn)生的利潤(rùn)支付租金。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)等西方國(guó)家，融資租賃業(yè)年平均增長(zhǎng)達(dá)30%，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。

相比銀行借貸進(jìn)行的融資，融資租賃具有以下優(yōu)點(diǎn)：

1．產(chǎn)權(quán)關(guān)系不同于銀行信用。銀行信用中銀行失去了對(duì)資金的所有權(quán)、擁有債權(quán)；融資租賃在租賃期同仍有對(duì)租賃資產(chǎn)的所有權(quán)，承租方僅有使用權(quán)。融資租賃通過(guò)融資避免了資金挪用現(xiàn)象的發(fā)生，有效防止了資本形成過(guò)程中的資金轉(zhuǎn)移，具有較強(qiáng)的約束力。

2．提供信用的要求不同。銀行提供信用一般要求借款單位有一定數(shù)量的自有資金，按規(guī)定要占借款額的30％，融資租賃則無(wú)此限制。

近年來(lái)，會(huì)計(jì)職業(yè)界部分人士從稅法自身的缺漏以及稅法與會(huì)計(jì)制度之間的差異分析入手，對(duì)納稅籌劃的理論與實(shí)務(wù)進(jìn)行了大量的研究。但筆者認(rèn)為，納稅籌劃不能僅僅局限于會(huì)計(jì)、稅收領(lǐng)域來(lái)進(jìn)行討論，其理論與實(shí)務(wù)研究不能夠缺失法的觀念，合法性應(yīng)是納稅籌劃方案的首要原則。本文擬從對(duì)一融資租賃納稅籌劃案例的分析，就降低納稅籌劃法律風(fēng)險(xiǎn)的途徑作出探討。

[案例]假定有S和T兩個(gè)公司，S擬向T銷售大型成套精密設(shè)備。設(shè)備賬面價(jià)值200萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)使用年限為20年，雙方協(xié)定的資產(chǎn)交易價(jià)款為300萬(wàn)元，價(jià)款以銀行轉(zhuǎn)賬方式一次結(jié)清。S公司適用的所得稅稅率為30％。與之有關(guān)的交易費(fèi)用等間接費(fèi)用忽略不計(jì)，假定交易雙方所屬稅務(wù)征管部門核定該設(shè)備的最低折舊年限為10年，S公司與T公司均按10年直線計(jì)提折舊。S公司的稅收負(fù)擔(dān)為：營(yíng)業(yè)稅300×50％=15（萬(wàn)元），再加上所得稅（300-200-15）×30％=25.5（萬(wàn)元），共計(jì)40.5萬(wàn)元。

一、納稅籌劃方案不應(yīng)違反強(qiáng)制性、禁止性法律規(guī)范

為了有效降低稅負(fù)，有人主張通過(guò)一個(gè)租賃合同（合同一）、一個(gè)借款合同（合同二）和一個(gè)抵押合同（合同三）來(lái)進(jìn)行籌劃：合同一規(guī)定，S公司（甲方）向T公司（乙方）出租該資產(chǎn)10年，雙方簽訂租賃合同，確認(rèn)資產(chǎn)公允價(jià)值為300萬(wàn)元。甲方每年向乙方收取租賃費(fèi)用20萬(wàn)元，乙方須于租賃期間每一年度的1月7日向甲方指定賬戶轉(zhuǎn)賬付款，逾期未付款時(shí)經(jīng)雙方協(xié)商一致本合同可以撤銷。合同二規(guī)定，S與T簽訂借款合同，向T借款200萬(wàn)元用于T同意的投資項(xiàng)目，雙方約定借款年利率為10％。S應(yīng)當(dāng)于每一年度的7月1日之前向T指定賬戶支付借款年息20萬(wàn)元整。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，S逾期未向T支付當(dāng)年應(yīng)付利息，經(jīng)書面通知催付10日內(nèi)仍未付足的，T有權(quán)扣押、留置甲方與借款金額價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保物，自T郵寄出扣押該擔(dān)保通知書之日起，本合同自動(dòng)失效。合同三規(guī)定，S與T簽訂抵押合同。甲方逾期未向乙方支付、經(jīng)書面通知催付10日內(nèi)仍未付足當(dāng)年應(yīng)付利息時(shí)，雙方以A資產(chǎn)折合價(jià)款200萬(wàn)元清償甲方全部債務(wù)。

籌劃者認(rèn)為，這一安排使銷售變成了經(jīng)營(yíng)租賃，符合法律規(guī)定。籌劃當(dāng)年，S公司將享有稅上收益｛[20-20+（20×5％）+20]×30％｝-（20×5％）=5.3（萬(wàn)元）。而T公司報(bào)表上財(cái)務(wù)費(fèi)用（借款利息）與管理費(fèi)用（租）賃費(fèi)）正好相抵，將不發(fā)生額外稅負(fù)。第二年及以后期間，如果甲方乙方保持第一年相互結(jié)算，直到合同終止，則資產(chǎn)清理凈損益為零。10年安排期間綜合效果為：S公司的租賃交易無(wú)所得稅稅負(fù)，有營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)10萬(wàn)元；S占有固定資產(chǎn)折舊等稅上利益5.3萬(wàn)元。如果S第二年對(duì)T的催付利息通知書不予理睬，T亦不付給S租賃費(fèi)。T按合同留置該資產(chǎn)并寄出資產(chǎn)折價(jià)清償通知書，合同按失效條款自動(dòng)終止。兩種情況納稅義務(wù)都低于未作籌劃時(shí)。

筆者認(rèn)為，上述籌劃方案以租賃、借款加抵押，實(shí)現(xiàn)銷售的目的，方案以節(jié)稅為目的，設(shè)計(jì)出環(huán)環(huán)相扣的交易鏈，形成復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)。但是，該方案存在著一些與我國(guó)現(xiàn)行法律相悖的地方，主要有：1.S與T之間簽訂的抵押合同屬于“流押契約”，將被認(rèn)定無(wú)效。

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)案件中幾個(gè)常見問(wèn)題的調(diào)查分析

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

「摘要」隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：