產權式酒店范文

導語：如何才能寫好一篇產權式酒店，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

王　豪

產權式酒店(Property Hotel)是繼產權式商鋪、酒店式公寓之后的一種新型的房產投資和消費模式，作為旅游與房地產相結合的一種物業開發模式，它一出現便吸引了眼球，但由于在我國發展時間不長，市場行情不明，謹慎的投資者一時還不敢放膽出手。知己知彼才能百戰百勝，對投資者來說，最好的辦法就是先認識它。

物業概貌

產權式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，后來風行于世界一些著名旅游城市和地區，經過數十年發展，現已成為一種被世界廣泛接受的房產和旅游投資品種。通常，開發商會將酒店的客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經營，并獲取年度客房利潤分紅，同時贈送投資者一定期限不同地點的免費人住權。根據其用途和目標客戶，一般分為產權式度假酒店和產權式商務酒店兩種，前者主要分布在風光旖旎的旅游勝地，而后者則主要分布在大都市的CBD中心。

乍一看，產權式酒店與酒店式公寓相差不大，但實際上，二者在客戶群體和經營模式上都存在著根本的不同。產權式酒店以酒店立項，并在未來將作為酒店長期、統一地經營下去，作為商業項目，其土地使用權為40年；產權式酒店主要是針對中短期旅游與商務市場，例如需在某地逗留較長時間的旅游者、因工作調動的公司職員、被指派到所在地從事評估和統計的工作人員、中短期逗留的商務客人、家庭旅游者等，而酒店式公寓主要面向的是長期租賃客戶。

產權式酒店是旅游業和房地產業的綜合產品，是一種既可消費又可存儲、既是服務又是資產、既可自用又可贈送的特別商品。作為面向消費者的酒店，它是旅游業的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的一種物業形態，又具有房地產業的眾多個性，如提權服務、物業管理、委托經營等。對于投資者來說，既可以獲得收益，又可以到不同國家和世界各處名勝休閑度假，可謂一舉兩得。

市場初潮

有關資料顯示，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長15．8％。2004年，全球產權式酒店的銷售額將近300億美元。

在我國，1995年海南省三亞市最先引入產權式酒店，此后北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現各種形式的產權酒店，經過一段時期的發展，2002年開始受到投資者的關注。目前，我國旅游度假地的軟、硬件環境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已初步形成，而城市中等以上收入的人群也在不斷擴大，可以說，產權式酒店發展的大環境已經基本成熟，產權式酒店的投資收益值得期待。

策略篇：撥云見日

劉　葳

由于產權式酒店與產權式商鋪、酒店式公寓等投資性物業有本質的區別，致使其投資決策過程中所關注的因素也有明顯的差別，投資者不能以一個模式生搬硬套。

風險提示

投資者在決策過程中，如果以居住物業或普通投資品的視角來對待，便會忽略產權酒店自身所獨有的投資風險，這樣自然會形成失敗的投資決策。

配套出租不靈活

投資者一般擁有的只是一間客房的產權，其本身的出租價值較低，必須與酒店商業、餐飲、服務配套相結合才能實現最佳的市場價值。因此，若經營不善導致管理公司撤出，也只能引入新的管理公司進行統一經營，不具備公寓出租的靈活性，市場風險自然相對較高。

產權分散出難題

酒店是需要統一經營的，并且在運營過程中會根據物業使用狀況和市場環境進行再裝修、改造等，而分散的產權將給這種二次投入的實施帶來難題，決策如何制定、投入資金如何分配、資金到位如何保證、資金使用如何監督等等，都給未來的持續穩定經營帶來了不確定性。

包租期限惹麻煩

酒店的土地使用權是40年，而法律規定有效的租約最長為20年，實際操作中委托經營協議多在10年以內。因此，若沒有回購協議，投資者將要面臨持有期與經營期不一致的風險，并且酒店管理公司的合約保障性差，經營不善中途退出者并不罕見。投資者應盡量避免長期投資，可選擇有回購承諾并給予擔保的投資項目。

考點

管理公司

從目前產權酒店的操作模式來看，一般都是投資者與開發商簽訂房屋買賣協議后，投資者再與酒店管理公司簽訂出租或委托經營協議，若有回購承諾也是與酒店管理公司書面約定，另外，部分項目由擔保公司對租約或回購做出擔保承諾。

這種模式下開發商在經營過程中與投資者沒有任何契約關系，即使開發商實力雄厚，也無需承擔任何經營風險。因此，投資者更應該關注的是酒店管理公司的品牌、其合同經營年限、介入管理的深度、擅長領域與酒店是否匹配等等，一個優秀的酒店管理集團所帶來的不僅僅是成熟的管理，更重要的是其背后龐大的客戶資源。這往往是項目能否持續經營、帶來穩定收益的關鍵。另外，酒店管理公司是否具有成熟的營銷網絡體系也尤為重要，同樣的酒店，不同管理公司也許會形成很大的業績差異。

酒店類型

度假酒店主要面對旅游市場，一般具有明顯的淡旺季差異，即使在氣候差異并不明顯的海南，季節性差異對酒店經營也會產生顯著的影響。欲投資于度假酒店，則要重點考察當地的旅游市場前景以及季節性差異導致的成本提高、平均入住率下降等狀況。

商務酒店一般并沒有明顯季節性差異，全年的人住率相對穩定，應主要考察該區域市場特征是否與酒店檔次相匹配。經濟型酒店和高星級酒店面對的是完全不同的客戶群體，低檔酒店的成功并不意味著高檔酒店同樣有市場，反之亦然。

從對外部環境的依賴程度來看，度假酒店受到的影響更大，旅游規劃、旅游資源、消費導向的變化都可能影響酒店的經營業績。同時，度假酒店一般離市區較遠，調整經營方向的余地較小，從長期經營時段來看，度假酒店面臨著更多的不確定性風險。而處于城市化進程加速的宏觀環境中，并且位于城市市區的商務酒店所面臨的此類風險就很小。投資者在選擇投資項目時，同等條件下應要求度假酒店給予更高的回報作為風險補償，或者，在市場前景類似的情況下，優先考慮商務酒店。

銷售單價

由于產權酒店的投資回報多承諾為固定的回報率，甚至有些項目拆分為5萬元、10萬元等不同數額的投資份額，這樣就使投資者忽略了該酒店的銷售單價，只關注于投資金額與年收益。當然，若未來的經營效益能夠保障，管理公司信守承諾的話，過高的單價也不會給投資者帶來什么損失。一旦經營不善，管理公司無法兌現承諾，投資者就會面臨資產縮水、變現損失等等。

另外，以遠高于正常市場價格進行銷售，一般意味著開發商有資金套現、徹底轉移風險的嫌疑，因為開發商將通過賣產權來實現投資回收，并賺取一定的利潤，根本沒有長期經營的打算，這樣，一切風險都將最終由投資者承擔。

回報方式

產權酒店的投資回報可分為兩部分：現金和免費居住權(約定天數)。定期免費居住的回報方式來源于國外的分時度假酒店，但國內尚不具備完善的產權酒店資源互換的網絡平臺，而投資者又不愿意年年去同一個地方度假，這種使用權往往成為日后的雞肋。另外，投資者需要關注的是，這種使用權往往是有限制條件的，是非節假日、非旅游旺季的人住權，在計算投資回報時并不能按照開發商所宣傳的思路，而要打一個折扣來考慮。

投資產權酒店的最終目的是要獲取投資收益，現金回報是最核心的部分。從目前的市場來看，現金回報可歸納為兩大類：租金型和分紅型。雖說發到投資者手中都是現金，但二者存在著本質的區別。租金型回報，是指投資者與酒店管理公司簽訂出租協議，由管理公司承租酒店并統一經營，雙方是債權關系，投資者不承擔日后的經營風險，僅需承擔履約風險。分紅型回報，是指投資者與酒店管理公司簽訂委托經營協議，雙方是管理委托關系，經營風險由投資者承擔，現金回報是不固定的，所承受風險要高于租金模式。

在對酒店經營沒有十足把握的前提下，投資者應盡量避免選擇分紅型的產權酒店。例如，某一個產權酒店的協議中是這樣規定的――“酒店經營利潤的90％歸投資者所有，投資者可每年對酒店的財務報表進行審核”。可以看出，這是一個典型的分紅型回報。對于這種情況，投資者除了關注日后的經營風險外，還要考慮經營過程的信息不對稱問題，即使可對酒店的財務報表進行審核，但投資者仍難以掌握酒店的真實經營狀況，這可能導致日后更多的糾紛發生。

真實回報

篇2

作為房地產業和旅游和酒店業的有效綜合，產權式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，后來風行于世界一些著名旅游城市和地區。如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等，此種模式經過數十年發展，已成為一種被世界廣泛接受的房產和旅游投資品種。酒店的出租率較高，一般都在40％以上。

西方產權式酒店的成熟發展基于以下條件：其一是西方國家中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產權式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產權式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條件的地區，或者是自然風光獨特、運動健身設施齊全的地區。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。分時度假交換制度同產權式酒店相結合后，無疑使產權式酒店有了更大的誘惑力，可以實現一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯盟。

鏈接：國內最先引入產權式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年。作為這一種旅游與房地產相結合的物業開發模式從2001年起開始風靡全國。從海南島到北京，從重慶到上海，產權式酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團“丹楓?白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大―――龍慶（假日）鄉村俱樂部”；海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍天”；大連的“海昌欣城”；杭州的“黃龍?月亮灣大酒店”等各種形式的酒店接踵而來，給人以市場大有可為的感覺。在隨后的幾年時間里，產權式酒店這種新的酒店經營業態在中經歷了萌芽、發展、失敗的過程。

以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績，究其原因有三：一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發展旅游業；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。

法律專家指出，許多“產權酒店”充其量只是“產權客房”，投資者要擦亮眼睛，因為“產權酒店”很難滿足區分所有權的三項內容。首先，從功能來說，“產權客房”并無住宅或酒店的獨立使用功能。酒店是個具有綜合服務功能的經營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設施。其次，“產權酒店”共用部位的所有權屬性不明確。客房出售后，酒店配套設施的所有權屬于誰，是購房者共有，還是單獨屬于開發商或原酒店所有人？最后，購房者與酒店管理公司之間是什么關系，租賃，還是委托？若經營失敗，購房者有什么退出方法？住宅可以轉手賣掉，經營失敗后的“產權酒店”誰還會接盤？

一邊是產權酒店誘人的回報，一邊是未知的風險。投資者何去何從？

問題的關鍵在于酒店的承諾是否能夠兌現，比如產權證是否能真真正正地拿到手中，每年58%的入住率標準到底能不能達到？如果一年能，那么兩年呢，十年呢，二十年呢？業主購買的產權期限可是45年。同時，投資者們要切記：投資一定要有風險意識。因為企業運作的不可預測、不可控制因素實在太多了，比如旅游景點酒店重復建設過多，有陷入惡性競爭的危險等。

產權式酒店有旅游業和房地產業的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的產權開發商，又具有房地產商的眾多個性，提權服務、物業管理、委托經營等。因此，從產權式酒店的開發商角度分析，必須沿著旅游產業和房地產業兩條思路運作。而這種模式正契合了產權式酒店的本質，又迎合了消費者的投資利益。

回過頭來分析時下中國產權式酒店發展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產權式酒店發展的條件―旅游度假地的軟、硬件環境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；其次，近年來國內經濟發展迅速，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機；再次，旅游產業近年來發展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業界、消費圈中逐漸得到認同。可以說，產權式酒店發展的大環境已經基本成熟。

另一方面，有關專家也指出，產權式酒店本身就是一種純投資的產品，只是目前出現的眾多產權式酒店沒有真正具備其內涵，在軟硬件方面都有沒有形成過硬的投資條件。因此，也造成了為數眾多的投機者盲目從事短線操作，并且伴隨著火熱的市場，投資者日益活躍。這樣一來，也失去了投資產權式酒店的真正意義。

可以說，趨于理性的房產市場需要的是著眼長線的投資者，這樣的房產市場才能保持持續、穩定的健康發展。在這種趨勢的發展下，對房產投資產品的本身也提出了更高要求。尤其是作為純投資者的產權式酒店，用于長期投資可能更有利于投資者獲得穩定而持久的回報。而對于產權式酒店本身的品質則成為眾多投資者最為關心的內容。在上海小戶型公寓興起之時，許多開發商是看中了市場上投資者的投機心態，因此許多并不具備真正產權式酒店硬件條件的產品，被披上產權式酒店的外衣推向市場，在大家概念模糊之間成了投機的工具。

因此，要使國內的產權式酒店走得更穩、更遠，需要開發商、客戶和市場環境三方面共同努力。

由于這一市場是靠賣方推動而非市場需求拉動的，因此首要的一點是切忌一哄而上，不能只看中產權式酒店項目資金回籠快、收益穩定的好處，更要認清這一項目存在需求有待引導、消費觀念有待激發的問題。開發商要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費先行者口碑傳播吸引大批的跟進消費者。

產權式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產家庭投資，40％左右是企業集團購買。

對產權式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。具體分析，產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：

其一是有一定經濟實力的家庭或個人，他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假，其關注點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優惠和功能、與居住地區的風光差異、可交換性等；

其二是一些公司或事業機構，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區設有招待所、療養院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱，其關注點往往是酒店的服務和管理能力、財務監控的透明度、企業文化的契合和業務的需要等。

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關鍵詞：度假旅游 產權式酒店 分時度假

近年來，隨著我國經濟持續高速發展，旅游消費不斷增長及旅游觀念的日漸成熟，人們特別是處于消費潮流前列的城市居民，經過了初期單純以觀光為目的的發展階段后，產生了休閑度假這一更高層次的旅游需求，他們不再滿足于浮光掠影、走馬觀花式的旅游，而是渴望身心徹底放松與休閑。今后旅游業的發展方向必然是度假旅游，直接關注人的內在感受本身，滿足人的心理和精神以及多方面發展自我的需要。

休閑度假旅游作為一種高品位、高彈性的發展需求和享受需求，它的產生為發展度假旅游業提供了客源，然而購買度假地房產卻價格不菲，而且屬于不動產，往往無力或者不愿獨自承受，這就為產權式酒店的出現奠定了基礎。

產權式酒店的概念

產權式酒店興起于20世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區。大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利，如將酒店的每個單位分為一定的時間份（一年產值52周，共52個時間份），出售每一個時間份的使用權，消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。產權式酒店作為一種特殊投資和消費模式，主要針對兩部分人的愿望，一是結合休閑度假旅游，另一是投資方面的，由于它符合經濟資源共享的基本原則，因此在全球范圍內快速增長。據國際旅游組織報告，其增長率達到15.8%。這表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

產權式酒店經過進一步發展，又形成了分時度假交換體系，該體系提供一種分時度假權的交換服務，當顧客某一年決定不在自己購買了分時度假權的酒店居住休閑時，可以通過交換公司，交換各地隸屬于該服務網絡的任何一家酒店的等值使用權。這種分時度假交換制度同產權式酒店相結合后，實現了由度假地房產時段所有權逐步向進行交換的房產分時度假使用權的過渡，無疑使產權式酒店有了更大的誘惑力，可以實現一地投資異地享受。產權式酒店的經營模式，作為酒店能夠保證部分固定的客源，提高入住率，同時由于采取的是先付款后消費的方式，也有利于盤活現有資產，加速資金運轉；而消費者通過一次性的買斷不僅可以享受遠遠比酒店的門市價優惠很多的價格，也抵消了今后若干年的通貨膨脹風險，還可以通過連鎖網絡“交換”到世界各地的酒店和度假村，滿足多種選擇、多樣享受的需要；而像RCI（全球最大的分時度假交換公司）這樣的分時交換經營企業也因此掙得自己的傭金；對目的地也可以直接帶來經濟收入和創造更多的就業機會，同時也能夠調節旅游市場的淡旺季，均衡旅游線路等等。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯盟。

我國產權式酒店業現狀及問題

隨著我國經濟和旅游業持續高速的發展，在國內著名旅游及經濟繁榮城市發展產權式酒店的市場環境逐漸成熟。從價值觀念看，人類開始產生了對新的生活方式的追求，全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機，同時國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念逐漸得到認同；從旅游業看，旅游產品需要升級，市場需要有新的旅游方式和居住方式，國內休閑度假旅游的市場氣候已經形成，另外，酒店業的超常規發展帶來了酒店過剩、開房率總體偏低和資源閑置；從房地產業看，隨著我國的住房制度改革，城市居民中已經有許多有能力購買“第二套住房”的消費群體。因而近幾年我國開始出現各種形式的產權式酒店。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；10%投資回報+房屋產權由新加坡開發的公寓式大酒店――青島佳信大酒店等，國內的一些公司如北京的“中安達”、海南的“華夏之旅”公司等，已經開始經營有一定規模的分時度假系統，也有一些度假村和酒店加入RCI。

產權式酒店是分時度假的重要支柱，其走勢決定了分時度假的命運。在國外首先發展起來的是產權式酒店，在產權式酒店達到了一定數量，并具備了網絡連鎖布點與規模要求后開始建立良性運作的分時度假體系，在發展過程中逐步建立完善了各種體系與各項法律法規。與國外相比，我國是在酒店客房平均出租率僅50%出頭、閑置客房很多的背景下，由賣方推動市場需求；也有一些國內企業在沒有足夠的房屋作為基礎支撐時就開始銷售分時度假會員卡，包括一些想先拿錢后蓋房的情況。在分時度假交換體系還不成熟時就推出了分時度假產品，對產品銷售過程中暴露出的問題又沒有及時去補救，從而影響了消費者的購買信心；這就使得分時度假交換體系賦予產權式酒店的魅力沒有得到足夠的體現。此外產權式酒店還存在價格偏高、銷售渠道單一、缺少相關法律法規支持以及出國度假簽證手續困難等缺陷，這些都是產權式酒店發展的制約因素。

我國產權式酒店業發展的思路

從國際上來看，產權式酒店的發展歷史不足40年，而在我國更是上世紀90年代后期才出現，因此應該采取以下來措施來促進我國產權式酒店業的發展。

進行消費引導，培育消費市場。首先要加強對產權式酒店理念的正確宣傳，使消費者了解這一產品的性質、內容，意識到它的存在并關注它的發展；同時將休閑度假的理念和概念融入到旅游房地產開發，有針對性地開發產權式酒店的產品。其次，應該積極運用房地產業的一些運作模式，為消費者提供銀行按揭投資計劃。第三，對產權式酒店產品進行本土化改良。為適應中國市場的需求，可以考慮將期限縮短，銷售價格也相應降低，日前有些公司已將價格降低到1萬元左右，最低的只有5000元。如海南的“華夏之旅”的產權年限就有30年、20年、10年、5年和3年五個標準。另外也可以實行保底回報的政策，這對消費者的投資購買行為可以起到很大的促進作用。

建立分時度假交換體系。對消費者而言，產權式酒店的魅力很大程度上依賴于分時度假交換體系所提供的便捷和實惠的服務，因此酒店要積極加入分時度假交換體系，創造出更為簡便靈活的交換條件，使整個行業進入良性運轉。如海南的“華夏之旅”的交換單位有3天、4天和7天三種，交換方式可以是“未做存入的交換”、“預先存入的交換”和“靈活的交換”等多種方式。最終實現酒店、分時度假經營商、消費者的互惠互利。

強化政府的管理職能。首先，產權式酒店的開發，要實行政府主導，統籌規劃，防止盲目開發，要根據旅游城市的自然資源、民俗風情、消費結構以及交通配套設施、環境保護等方面，做好前期的論證工作。在道路、交通、市政建設方面要做好基本投入。其次，要加緊對產權式酒店、分時度假消費市場的規范和管理，相關法律法規的盡快頒布實施，使消費者心里更踏實，被更多的消費者接受。第三，一些具體的工作也需要依靠政府主管部門提供支持，如建立帶薪休假制度，減少出境旅游的限制，明確產品的使用、繼承、轉讓的合法性等等。

樹立良好的品牌形象，注重品牌化經營。產權式酒店是現期購買，然后在未來時期消費，近似于期貨交易行為，具有期貨性消費的性質，對消費者而言，消費風險往往成為其做出購買的一大顧慮。因此，開發商應走品牌經營之路，建立良好的企業形象，加強企業的經營獲利能力，同時增強企業運作的透明度，為消費者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。

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在歐洲及地中海沿岸，休閑度假類的旅游地產于20世紀60年代開始變得流行，它的產生讓地中海在短時間內就變成了全球的休閑度假中心。20世紀70年代，有一位名叫亞歷山大?耐的瑞士人提出了“時權式酒店”。時權式酒店是產權式酒店的前身，與產權式酒店的相比在于產權是否買斷。

1993年，產權式酒店的概念及其經營的模式開始進入中國市場，到現在已經發展了20多年。隨著我國經濟和旅游市場的高速發展，國民的投資需求也在不停地增加，在這種環境下，產權式酒店的發展獲得了長遠的發展，并呈現不斷增長的趨勢。產權式酒店是近些年興起的一種比較新型的投資模式，已經在全國內引發了新型的投資熱潮，現在各地都開始開發大量的不同類型的產權式酒店。尤其是在三亞，該模式的迅速發展，層出不窮，給三亞旅游經濟的發展帶來了新的氣象。

二、案例分析――三亞灣紅樹林度假世界

（一）三亞灣紅樹林度假世界的基本概況

當今三亞灣紅樹林度假村往往就是一個內容豐富的度假目的地，也是省內相對大的產權式相關酒店群，匯聚了相關吃、喝、玩、樂，度假旅游理念方式，他的面積大概是70萬平方米左右，全部的投資大概是82億元左右，擁有大概4600間客房，是一般10座普通五星級酒店的總和，它目前是三亞第一個有名的水上樂園以及國際奢侈品中心、電影播放工坊、藝術欣賞匯、風情有趣商街、海鮮批發廣場、71家餐廳、可以接受大概5000-7000人左右的國際會展中心、婚禮主辦廣場、不同書店等等，三亞灣紅樹林度假存一期工程大概18萬平方米左右擁有1300余間客房開始在2012年9月進行開業，二期工程大概52萬平方米左右擁有3300間客房開始在2014年9月25日進行部分開業。

（二）基于休閑旅游需求的三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店分析

1、品牌特色定位分析

三亞灣紅樹林度假世界――“度假目的地綜合體”，是指基于一線自然資源基礎之上，以營造休閑度假目的地為導向，進行綜合業態開發而形成的休閑度假生活方式聚集區。完成高端度假旅游的集居住、休息娛樂、空暇休閑、各項展示、不同體驗等產生一體的度假思維，它的定位往往是國際比較著名的旅游度假地，可以實現人們吃喝玩樂各種度假旅游方式的全方位供應，豐富的東南亞相關風情街，體現出著25家獨具魅力餐廳、個性化酒吧或者各種商店，讓您身居在家，就可以品嘗美食薈萃，體驗瘋狂之夜，讓度假變得豐富多彩，欣賞盛名的今日藝術匯，讓您在獲得度假的同時，傾心體現藝術以及生活的天然融合，這種消費模式往往在國外開始有大量成功的例字，例如新加坡的圣淘沙名勝世界、美國拉斯維加斯米高梅大酒店、威尼斯人度假村、南非太陽城等世界知名項目。

2、顧客群體分析

（1）顧客年齡。從圖1可以看出，顧客年齡分布在36-40歲所占比例較大，30歲以下所占比例較少，這個年齡段具備投資實力的家庭或個人，最后都是全家參與最后的決策，年輕人負責執行購買。50歲以上的所占比例相對較少，他們投資主要為了休閑養老或定居。

（2）顧客地域。從圖2可以看出，顧客地域分布主要集中在江浙、北京、東北、山西等地。其中在江浙（含上海）地區所占比例最大，達到34%，他們有傳統的理財觀念，作為理財的一種投資方式。北京、東北、山西等地由于空氣質量差，霧霾嚴重，因此會選擇三亞作為旅居需要。

（3）顧客職業。從圖3可以看出，公司以及政府職員在顧客職業中所占比例較大，分別占34%、22%。這部分人群有較高的收入，接受過高等教育，與外界接觸較多，敢于嘗試各種新的投資模式。并且政府職員每年都有帶薪年假休息，有時間去享受休閑度假。

3、動機分析

從圖4可以看出，產權式酒店多為一種投資項目，顧客認為投資回報率是最重要的因素，但是，優越的地理位置、成熟的酒店管理公司、實力雄厚的開發商才是高回報率的基石。因此，投資者會根據經驗權衡投資項目再做判斷。

（三）三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店的優勢

1、地理位置優勢。三亞灣紅樹林度假位于三亞灣未來的行政中心區這個地方，被稱為“椰夢長”的美譽，與三亞火車站相聚大概5分鐘左右的車程，于鳳凰國際機場相距大概15分鐘左右的車程，交通非常便捷。較高樓層可以遠眺三亞灣海景，周邊配套的生活設施也很齊全，在地里位置上占盡優勢。

2、“全生活”高品質配套。紅樹林度假村擁有拉斯維加斯度假酒店經驗的理念以及精髓，是我們首個“全生活”度假旅游酒店。突破傳統度假酒店單一經營模式，休閑度假與會展經濟結合，帶動酒店街區的購物、餐飲、休閑、娛樂等配套設施的繁榮發展，客人入住酒店皆可享受一系列的全方位度假服務，改善了休閑度假品質。

3、投資收益穩定，風險較小。紅樹林酒店業主不僅擁有酒店客房獨立產權證，同時擁有免費居住權、現金折返權、業主房價權、酒店利潤分紅權、團體訂房傭金權。從投資角度講，紅樹林的業主相當于投資酒店“原始股”，收益長期、穩定。三亞灣紅樹林度假酒店采取第三方獨立財務制度，年終按業主所購房屋的分紅指數，自動分享紅樹林包括所有商業配套在內的經營利潤。在2013年和2014年這兩年試營業期間，業主分紅分別是3.6萬和11萬。2015年分紅15萬，從2012年一期開業至2015年，經營收益呈年均300%速度增長。酒店經營越來越好。

（四）三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店存在的問題

1、房價偏高。三亞灣紅樹林度假世界地理位置優越，配套設施齊全，因而房產的銷售價格偏高，每平米均價約32000元，購置一間產權式酒店動輒幾百萬。很顯然，這對于我國居民的平均收入水平而言依然是奢侈品，多數市工薪階層不具備購買能力，在市場準入和市場退出上都存在一定風險。年回報率是根據酒店營業收入利潤進行分紅的，所以收益不穩定。

2、使用年限短。產權式酒店往往具有商住相關性質，土地一般使用年限大概是40年左右，但是在住宅方面的使用年限大約是70年左右，業主們往往用很高的價格入職客房卻緊緊大概有40年左右的使用權，40年用完以后，投資收益一般情況下都的不到賺回，里面的利益計算常常是非常明顯的，40年滿以后，投資收益都沒有賺回，其中的利益計算是十分明顯的。

3、度假時間受限很多。通常紅樹林度假酒店管理業主往往每年擁有30分的免費度假權，常常都是分數來累計免費度假有效天數，不同的房型，旺季所形成的點數比淡季所能夠消費的點數高很多，由于旅游旺季以及旅游黃金周往往就是酒店盈利的主要過程，詳情如表1，統計算，假如在6-9月份開始進行入住，兩天折合成1個點，大概30個點左右能夠進行入住60天左右，投資者如果一般情況下春節七天開始進行使用酒店相關的免費天數，全部免費天（分）數有可能用完；所以在其他旅游黃金過程也能夠消耗很多免費入住的有效天數。

4、服務質量較差。三亞灣紅樹林度假世界由于規模龐大，建設需要大量資金，所以開發商選擇工程分期銷售以便回籠資金，項目迅速上馬，前期夸大炒，然而工程效率以及后期配套設施嚴重缺乏，造成在運行期間一些顧客往往對酒店的相關服務水平產生不滿意，對投資者的相關投資方面進行縮減了。

三、三亞灣紅樹林度假世界發展產權式酒店的解決方案

（一）發揮政府職能

政府往往在經濟環境因素方面開始下工夫，提高對旅游引導、旅游規范、旅游管理三亞的積極有效措施，完善法律法規對規范經營產權式相關酒店以及分時度假消費相關市場進行加強，讓一些的客戶容納產權式相關酒店的投資。這對產權式相關酒店的正常發展將是利于的，政府相關的策略起到不可忽視的作用。

（二）價格實施本土化，符合實際消費水準

開發商根據三亞旅游者承受能力和當地經濟發展水平，確實落實三亞市房產局房價指示，使房價公開化、合理化、規范化。同時針對三亞旅游淡旺季區分，有計劃的推出特價房、打折房等優惠購房措施，不要讓投資冷熱潮擾亂房產市場的秩序，只有如此才能真正意義上使酒店的發展與潛在業主的利益得到保障，實現雙贏。

（三）合理配置業主度假時間

紅樹林業主提前與酒店協商，可以將度假時間分時段安排，三亞旅游旺季時限定業主入住時間要求，這樣能利用旺季為酒店創造更多的收益。同時在三亞淡季時，業主在酒店入住期間，酒店將贈送一定數量的消費優惠券，留住業主繼續消費的意愿，以及與異地紅樹林一些的產權式相關酒店辦理消費者交換入住相關協議，使管理者即不能限制于在三亞的主要消費，最終不僅能夠對酒店的知名度以及入住率進行提高，還可以實現業主在各種地區開始進行度假的需求。

篇5

［關鍵詞］機制設計理論；知識產權質押融資；模式；比較分析

［中圖分類號］D912.28 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1009 — 2234（2012）04 — 0081 — 03

知識產權質押融資是指企業或個人以合法擁有的專利權、商標權、著作權中的財產權經評估后作為質物，向金融機構申請融資的一種相對新型的信貸方式，有助于企業緩解資金緊張，提升核心競爭力。2008年以來，我國已在20多個地區開展了三輪知識產權質押融資試點、投融資服務試點及創建國家知識產權投融資綜合試驗區等不同層次的試點工作，工作成效顯著。2006年1月至2011年6月全國累計實現專利權質押3361件，質押金額達人民幣318.5億元。①為了進一步推動知識產權資本化與產業化，我們有必要及時總結經驗以利于制度創新和應用。

一、機制設計理論與知識產權質押融資意義

機制設計理論源于赫爾維茨1960年和1972 年的開創性工作，現已成為主流經濟學的核心部分。它是“研究在自由選擇、自愿交換、信息不完全及決策分散化的條件下，能否設計一套機制(規則或制度)來達到既定目標的理論。”該理論認為，機制的設計都是圍繞著特定目標展開的，即考慮構建怎樣的博弈形式，使經濟活動參與者的個人利益和設計者既定的目標相一致，通常會涉及信息效率和激勵相容兩個方面的問題。信息效率是關于經濟機制實現既定社會目標所需信息量多少的問題，即機制運行的成本,它要求所設計的機制只需要較少的關于消費者、生產者和其他經濟活動參與者的信息和較低的信息成本。激勵相容是指當經濟信息不完全并且不可能或不適合直接控制時，設計者所制定的機制應當能夠給每個參與者一個激勵，使參與者在個人利益最大化的同時也達到了所制定的目標。〔1〕

現實社會中，經濟活動各子系統之間難以自發地進行組織協調，通過自組織系統從混沌變成有序結構需要較長的過程或者花費較大的代價，而此時一種外力即控制參量(如有效的制度、措施) 會發揮重要作用，外界干預行為也最終轉化為經濟系統的自組織行為。機制設計理論研究的核心不是為什么要進行經濟規制,而是如何進行富有成效的經濟規制；不僅要指出種種經濟規制不可能性的困境,更要提供走出困境的途徑。因此，機制設計理論可從信息公開、激勵相容、資源配置、機制協調等不同角度為我國知識產權質押融資提供理論依據，提升政府部門的管理能力、協調能力和統籌能力。

（一）市場需求：知識產權質押融資的前提

我國中小企業數量眾多，具有較強的技術創新和業務創新的屬性和動力。知識產權質押融資適合我國間接融資占主導地位的國情,彌補了目前我國民間風險投資基金缺乏、現存風險投資基金數量少和規模較小等不足，對于企業技術轉化和擴大生產規模具有積極效應，對于我國轉變經濟發展方式、實現社會協調可持續發展具有重要的戰略意義。

（二）激勵相容：知識產權交易體系的內容

知識產權質押融資在歐美發達國家已十分普遍，在我國則處于起步階段，正在逐步打造多層次、有梯度、可持續成長的知識產權交易市場。事實上，知識產權質押融資所需的技術支持、管理難度、人力成本等因素均與傳統的不動產抵押制度不同，并非金融機構創新一項新的擔保品種那樣簡單，不僅需要各方參與者重新梳理法律制度、交易規則以及組織架構，更需要強化激勵功能，確保融資管理專業化、流程化和鏈條化，以最大限度滿足企業的資金需求。

（三）協同調適：政府支持的內在要求

我國知識產權質押融資成功的項目大部分是在政府支持下實現的，政府發揮作用不同，取得的效果也各有差異。實踐證明，我國采用完全市場化的知識產權質押融資方式尚不成熟。目前亟待落實的工作包括：建立促進知識產權質押融資的協同推進機制；創新知識產權質押融資的服務機制；建立完善知識產權質押融資風險管理機制；完善知識產權質押融資評估管理體系；建立有利于知識產權流轉的管理機制等。〔2〕

二、域外主要知識產權質押融資模式

（一）美國知識產權質押融資模式

美國政府專門設立了小型企業局支持中小企業開展知識產權質押融資，為企業提供信用加強和融資保證，具體分為三種方式。

1．小型企業貸款保證

中小企業局融資保證是最為主要的一種子模式，扶助對象主要是擁有自主知識產權但難以通過審核的中小企業。其操作流程是中小企業局與銀行合作降低風險，由中小企業局設立融資限度和標準并提供部分保證。小型中小企業局參與保證的額度、融資期限和受扶助企業條件每年不同，會隨著政府每年財政政策和資金撥付順序而變化。根據貸款用途的不同，有短期融資或中長期融資，最長可達25年之久。

2．小型企業投資公司計劃

該計劃是中小企業局根據1958年《小型企業投資法》制定的。中小企業局授權和管理一批小型投資公司并為其提供保證，以幫助中小企業更容易地獲得融資。當中小企業產生融資需求時，可向這類公司提出申請，如果請求獲得批準，則小型投資公司發放的貸款可以獲得中小企業局的保證。

3．小型企業局再保證方案

該方案與前兩項略有不同，前兩項是為銀行或小型投資企業提供保證，而該模式并不對貸款人提供保證，是對保證人提供再保證。當中小企業需要融資，金融機構要求提供保證而企業無法通過一般商業渠道找到保證人時，可由小型企業局出面向保證人提供再保證，以便幫助中小企業找到保證人。

篇6

［關鍵詞］質量安全;產品監管;電子商務

1前言

在互聯網技術快速發展的今天，電子商務消費被越來越多的人所喜愛，大有成為主流消費模式的趨勢。但電子商務市場魚龍混雜，商品質量參差不齊，而且不像實體店消費那樣直觀，這使得消費者的經濟利益難免受到損害。針對此種情況，由質檢總局帶頭，對電子商務產品的質量進行優化的工作被提上日程。通過凈化互聯網環境的方式，確保電子商務朝著健康的方向前進，維護消費者權益，相關產業自然擁有了堅實的發展基礎。

2電子商務發展情況

近幾年，國內的電子商務展現出了迅猛的發展勢頭，市場保有率和占有率均有所提升。可以說，在不久的將來，電子商務將成為社會經濟與流通的主要方式，對經濟發展起決定作用。由于電商產業所涉及領域較為多元，衍生服務業自然擁有了前進的動力，在諸多衍生服務業中，最具代表性的為物流業。研究表明，隨著快遞交易量的持續增加，不僅經濟得到了發展，研究的就業形勢也有所緩解。對電商產業而言，網民是確保自身得到持續發展的關鍵，無論是京東、阿里巴巴等電商企業，還是中國銀聯、蘇寧易購等傳統企業與電商平臺的結合，均已就前進方向達成共識，即以電子商務獨有優勢為依托，通過線上線下同價銷售的方式，使消費過程更加透明。［1］綜上所述，電子商務充分利用了網絡平臺的功能，在將時空界限打破的基礎上，精簡中間流程，通過降低交易成本的方式，為各國經濟的交流提供了有力支持。

3產品質量安全概述

眾所周知，保障人類生存的前提是安全，而物質生活需求能否得到滿足，主要取決于產品。在日常生活中，產品無處不在，要想使生理需要得到滿足，每個人都需要承擔可能由產品帶來的風險及危害。文章討論產品質量安全，對產品提出了如下要求:其一，與國家現行法律及相關規定相符;其二，能夠達到行業的強制性要求，為社會、人身及財產安全提供保障;其三，以能夠合理預見為前提，允許產品存在不會給顧客帶來危害的輕微危險，確保顧客安全。從降低概念理解難度的角度考慮，產品質量法對產品質量安全進行了詳細論述:有危害人身或財產安全因素存在的，不符合“產品”要求。在設計并制造產品時，有關人員應將上述危害避開。如果所制造產品缺少能夠約束其質量的法律標準，則應將人身及財產安全得到保障作為前提。整理上述內容可得出以下結論:從宏觀的層面來看，如果產品存在質量安全風險，則表明該產品受質量安全影響，給社會、人身與經濟帶來行業性、系統性和區域性的損失;從微觀的層面來看，這一概念所指代內容，主要是產品有質量安全問題存在，使顧客受到人身及財產方面的傷害。

4質量安全監管策略

在新形勢下需提高電商平臺的入駐門檻，可對電子商務產品是否擁有理想質量進行全面監管的模式，通常分為四部分:首先，確定抽樣方案，對樣品進行抽取;其次，以抽樣結果為依據，全面分析產品的穩控性;再次，結合風險級別發出預警信息;最后，通過平臺公示結果。

4.1確定抽樣方案

抽樣是指提取有代表性的部分樣品，通過對部分樣品進行研究的方式，得出具有普適性的結論。在監測電商產品風險方面，有關人員應以確定抽樣方案為前提，只有抽樣并獲得相應數據，才能使后續工作順利完成。如果抽樣對象是實體店產品，則要確保賣家、執法人員和檢驗人員在場，電子商務并不滿足該條件，部分電商平臺擁有獨立的商品存儲倉庫。當然，還有部分電商平臺與商品倉庫的關系是獨立存在的，對有倉庫的電商，執法人員可以按照實體店的抽樣方案，對產品進行監管。而尚未建設自營倉庫的平臺，通常由快遞公司對產品進行配送，無法做到全程監控運輸過程，這就需要執法人員購買樣本，為后續工作的開展提供便利。［2］

4.2實施抽檢流程

文章所研究內容為電商產品質量安全適用監管模式，此項工作往往涉及諸多步驟，只有準確把握抽檢流程，才能使抽檢價值得以實現。4.2.1管理抽檢計劃由制定人員結合抽查單位所下達任務，對抽檢計劃進行制定。以管理抽檢計劃對應編號、級別、內容與時間為前提，實時編輯并查詢抽檢計劃，隨后，啟動抽檢計劃，開始王譽璇:新形勢下電子商務產品質量安全監管研究物流與供應鏈制定采樣任務。以抽檢計劃為依據，由制定人員對采樣任務進行擬定，一般來說，采樣任務涉及產品類別、數量、價格及買樣要求等諸多內容，這點要引起重視。在確定采樣任務后，對志愿者類型加以選擇。目前，志愿者常見類型為一般志愿者、物流公司。對未擬定狀態任務進行預處理判定，參考產品類型和買樣要求，結合評估所得結論，判斷采樣資源與任務要求是否符合。待上述環節告一段落，先將采樣任務狀態改為“已擬定”，再對其進行募集。正常情況下，只有完成募集和整理資源的工作后，才能對財務預算進行分配。對志愿者類型是物流公司的采樣任務而言，募集狀態便可直接更改為“完畢”。4.2.2采樣并執行抽檢負責制定采樣任務的人員，應以類別為依據，仔細篩選采樣資源，通過建立詞庫的方式，提升篩選采樣資源的精確度。此外，導出篩選結果，經過人工處理，向采樣任務進行導入。隨后，由負責人導入采樣資源，定期整理并樣品資源。而維護人員的任務，主要是以樣品資源為依據，設定產品類目，確保過期資源可得到及時、有效的維護。對抽檢進行管理的要點，可被概括為:首先，由抽檢組長對采樣產品鏈接進行分配，若電商平臺采用第三方代付形式，則應以分配任務為前提，對代付賬號的名稱進行保存。其次，由買樣人員對抽檢計劃與采樣任務進行選定，以電商提供方式為依據，對產品進行購買，若由第三方代付，通常要先確定操作平臺，再統一付款。［3］最后，抽檢組長應實時跟進樣品的交易情況，定期匯總購買和退貨數量，供其他環節參考。4.2.3志愿者協作志愿者以采樣任務報名為依托，對采樣任務所要求時間加以了解，酌情提交申請。若申請得到響應，志愿者便能夠了解自己需要執行的采樣任務。隨后，登錄相關系統，查看詳細計劃，將貨品取出后，以物流單號為依據，將樣品登記并寄出。在此過程中，管理人員的工作主要是結合收寄件效率和成功率，給出相應的評分。4.2.4管理樣品和檢測報告對已經發貨但沒有登記入倉的抽檢樣品，管理人員應查詢并展示其批次，通過導出清單的方式，為管理工作助力。登記人員逐一匹配買樣物流單號與收到的物流單號，登記入庫并更新狀態。隨后，利用掃描設備，對樣品進行快速登記。在開展取證工作時，有管理需求的要素，主要是產品是否為“三無產品”，是否有退貨的必要。在此基礎上，按部就班地完成管理樣品庫存、送檢等工作，方可使樣品質量得到有效監管。而樣品管理中心的職責，可被概括為三個方面:其一，根據抽檢計劃，匯總購買樣品數量，對樣品總和進行展示;其二，分組統計商品類目;其三，將樣品信息列出，參考樣品狀態、訂單號等信息，對其進行準確查詢。而負責管理檢測報告的主體，通常為報告管理中心及附件中心。前者以管理人員為主導，主要被用來查看匯總后檢測報告;后者的職責是以樣品打標號為依據，對樣品檢測報告及附件進行快速查詢。

4.3其他監管策略

第一，要想使電商產品質量得到顯著提升，質檢部門應將企業視為主體，確保電商企業擁有更為理想的保證能力，為主體責任的落實助力。事實證明，只有做到政府主導、部門協作，使地方政府作用得到充分發揮，才能形成監管合力，疊加效應自然會得到展示。此外，以下內容也要引起重視:其一，真正做到社會共治，調動社會各界積極性，通過充分凝聚現有資源的方式，打造人人重視質量的氛圍并宣傳維權舉報等途徑;其二，全方位幫扶電商企業，嚴格把守質量關，使質量示范項目的培育工作獲得理想成績;其三，對監管工作內容進行創新，確保其能夠呈現出多元化的特征，使風險監測、監督抽查等活動得到落實，為違法行為的查處提供便利;其四，對以網絡交易的活動資金流向加強第三方監督管理。第二，在建設質量監管體系時，質檢部門肩負著重要職責，具體來說，就是向電商企業提供所需檢測服務，通過組建信息協作網和搭建公共平臺的方式，使電商企業擁和電商分銷者有更加理想的產品質量把關能力。此外，質檢部門還需要為電商企業提供以下指導:將產品條碼及組織結構代碼視為基礎，建立可使產品質量得到追溯的制度，確保電商企業能夠做到以政府監管、顧客反饋和內部檢測情況為依據，使產品投訴擁有更高的處理效率和滿意度。第三，在整治違法行為方面，質檢部門還應加大抽檢和風險監測力度，將投訴較多的熱銷產品作為重點，以舉報處置中心價值得到充分發揮為前提，通過無縫對接電商平臺的方式，確保抽檢和風險監測工作均可得到按部就班的開展。而需要引起重視的內容，還有加大違法企業懲罰力度，以網上抽檢、追溯源頭和屬地查處為原則，完成質量監督機制的建立工作，使誠信體制擁有建立的基礎。

篇7

關鍵詞:資產證券化;操作風險;CAPM 模型

中圖分類號:F830.91文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)27-0066-03

引言

資產證券化是20世紀70年代全球金融市場最具活力的金融創新之一,歐美等西方發達國家最先使用這個金融創新工具進行融資,成功地改善了金融環境和促進了金融制度的發展。中國資產證券化的實際運用還處于起步階段。2005年11月,以建行建元和開元一期為試點項目的信貸資產證券化在銀行間債券市場上市交易,標志著中國資產證券化的實施正式拉開序幕,時至今日,在將近兩年的時間里,中國資產證券化行進的腳步并非一帆風順,而是步履蹣跚、舉步維艱。究其原因:除了市場因素,不乏操作風險的影響。資產證券化結構煩瑣、操作流程復雜,要順利實施這項工作,對各參與方的協調配合、組織管理能力要求較高,存在的操作風險較多。

操作風險是由不完善或有問題的內部程序、人員及系統或外部事件所造成損失的風險, ① 2003年,國際清算銀行(BIS)下屬的巴塞爾委員會(Basel Committee)將操作風險納入風險資本的計算和監管框架。從而金融風險被定義為信用風險、市場風險和操作風險等三大主要風險 [1]。

目前,中國對資產證券化風險的研究還限于信用風險和市場風險,而隨著證券化實施項目的深入,對操作風險的研究也事在必行、迫在眉睫。本文將操作風險理論運用到中國資產證券化的試點工作中,文章試圖從量化的角度對建行建元和開元一期的操作風險進行評估。并通過實際風險分析給予檢驗。使我們真正認識到操作風險的存在,也為資產證券化的監管機構全面而系統分析金融風險提供一些理論依據。

一、 操作風險研究文獻綜述

從全球范圍看,盡管操作風險近些年來給不少金融機構造成了相當嚴重的損失,巴塞爾新協議也從制度化的角度對操作風險管理提出了近乎標準化的要求,但迄今為止,已經建立起有效操作風險管理體系的金融機構并不多見,操作風險的管理結構、程序、方法、工具和模型也遠遠沒有信用風險管理和市場風險管理那樣成熟。特別是定量化研究,還處在一個探索與發展的階段。

盡管操作風險的定量管理難于其他風險管理,但人類不畏困難、勇于追求的腳步一刻都不會停止。由于操作風險涉及到人的因素,以及它涵蓋了很多低概率但是損失程度大的損失事件,在很長一段時間內,操作風險一直被視為是不可度量的,或者至少是很難用數量方法度量的。但是隨著監管機構對操作風險的重視、更多成熟的統計方法和模擬計算技術的介入,以及損失事件歷史數據累積日益豐富,最近兩年出現了一些用來度量操作風險的數量模型。巴塞爾委員會2004年提出了計算操作風險監管資本要求的三種方法:基本指標法(Basic Indicator Approach)、標準法(Standardised Approach)和高級衡量法(Advanced Measurement Approach)。后來,專家學者們也提出了一些不同于巴塞爾委員會的方法,如在險價值方法,極值理論,波動率模型,神經網絡模型,CAPM模型,信度理論、Delta-EVT模型等。但我們必須認識到這些模型的度量也不是萬能的,其效果還有待檢驗,真正成熟、準確的模型還沒有出現。按照操作風險度量的出發角度不同,有學者將這些數量模型分成兩個大類: 由上至下模型和由下至上模型 [2]。

由上至下模型(Top-down Models)是在假設對企業的內部經營狀況不甚了解,將其作為一個黑箱,對其市值、收入、成本等變量進行分析,然后計算操作風險的值。使用這種思路建立的模型包括:標準法、基本指標法、CAPM 模型、波動率模型;由下至上模型(Bottom-up Models)是在對企業各個業務部門的經營狀況及各種操作風險的損失事件有了深入的研究之后,然后分別考慮各個部門的操作風險,最終將其加總作為整個企業的操作風險。按照這種思路建立的度量模型包括:高級衡量法、在險價值方法、極值理論、神經網絡模型、信度理論、Delta-EVT模型等。

21世紀以來,國內學者對金融領域操作風險進行了積極的探索:巴曙松(2002)分析了操作風險的特點和巴塞爾新資本協議對于操作風險相關規定的演變,并討論了當前國際金融界通常采用的操作風險衡量方法;沈沛龍、任若恩(2002)對新巴塞爾協議中關于操作風險資本金計算的理論依據和計算框架進行了剖析;葉永剛、顧京圃(2003)等學者依托中國建設銀行,對國有商業銀行內部控制體系進行了分析和設計,其中專門論述了操作風險控制問題;中國工商銀行總行(2003)也從自身實際出發對內部控制與評價的理論和實務問題進行了研究,大量援引內部案例說明了操作風險防范問題;蔣東明等學者(2004 )從管理程序和組織結構再造的角度研究了商業銀行操作風險問題,并設計了一種中國商業銀行操作風險管理程序的模式 [3]。

這些研究工作從操作風險的度量技術、管理機制、監管機制要求等方面出發,對操作風險進行了系統的闡述和設計,極大地推動了操作風險理論的發展。

二、定量研究

在金融領域的內部損失數據建立不完全的情況下,對操作風險定量研究最好的選擇是由上至下模型,從公開報道中獲取需要的數據達到我們的目的。本文使用CAPM 模型,針對中國資產證券化的試點項目:建行建元和開元一期在實施過程中可能存在的操作風險進行定量研究。

(一)模型引入

CAPM 即Capital Asset Pricing Model的縮寫,最早由Chase Manhattan Bank使用,是金融領域廣泛應用的資產定價模型,最簡單的CAPM模型討論了特定資產的預期回報率或要求回報率同回報率的不確定性之間存在著某種關系,即在有效市場上風險和收益的關系 [4]。套用CAPM模型衡量操作風險時,考慮各個風險因素對目標變量的影響。計算目標變量的方差,然后將市場風險、信用風險因素所造成的方差從中剔除,將剩余的方差作為操作風險值。因此,按照選取目標變量的不同,就依次有了證券因素模型、收入模型、成本模型等。其中,收入模型的度量結果優于其他模型(樊欣、楊曉光2003),因此,本文實證分析所使用的研究工具是以收入為目標變量的CAPM模型。

收入因素模型將企業的凈收入作為目標變量,然后考慮可能影響凈收入的市場風險、信用風險因素,凈收入的波動在很大程度上可以被這些因素解釋,而余下的那些不能解釋的部分將被作為該企業由于操作風險引起的波動。模型如下:

rt=a+b1 +b2 +b3 +…+c

其中,rt 是企業的收益率,pit是第 i 個風險因素的收益率,bi 代表了對這些因素的敏感程度,即系數。由于操作風險引起的凈收入波動:

σ2=σ2total (1-R2)

假設凈收入的波動服從正態分布,那么根據正態分布的特點,我們將 3.1 倍標準差作為操作風險,這樣就包括了 99.9%的置信區間。這樣基本就可以包括了操作風險引起的未預期損失(Unexpected Loss)。

OpRisk = 3.1σ

該方法的前提是市場的有效性,即認為市場風險、信用風險等各種風險因素已經在凈收入中表現出來。

(二)數據選取及變量分析

2005年11月,中國以建行建元和開元一期為試點的信貸資產證券化項目工作正式拉開了序幕,建行建元發行有效期從2005.11.10～2037.11.26 ,開元一期從2005.12.21～2007.6.30。為了交流和研究的需要,專家和學者們專門建立了資產證券花網站(省略),里面積累了大量的數據。本文從中選取了建行建元和開元一期受托機構公開報道的財務數據,這些數據翔實、準確、可靠。

根據CAPM模型對數據的要求,分別以建行建元和開元一期凈收入為被解釋變量,一般來說,影響凈收入的因素是信用風險、市場風險以及操作風險等,而操作風險的度量大小是除去信用風險和市場風險的剩余值,因此,文章轉換為研究信用風險和市場風險對凈收入的影響關系。在資產證券化項目中,決定信用風險損失的因素是貸款人違約(LGD)或提前償還貸款(prepayment);決定市場風險損失大小的主要因素是利率變動或二級市場流動性不強以及國家GDP、CPI等。證券化項目的收入來源于資本和利差,由經驗與多次試算,本文選取影響凈收入的變量:違約率、提前償付率、利差,本金①等作為解釋變量。因此,模型的形式為:

Income=a+b1(capital)+b2(Loan-Deposit)+b3(prepayment)+b4(LGD)

(三)統計結果

用SPSS軟件對上述數據進行回歸計算,分別計算凈收入總方差、R-Square.操作風險對應的方差、操作風險對應的標準差,以及0.1%水平下操作風險的估計值。得出結果如下:

表1 統計結果

在上表中,操作風險對應的方差= 凈收入的方差×(1- R2),操作風險對應的標準差為操作風險對應方差的平方根值, 0.1%水平下操作風險的估計值為 3.1 倍操作風險對應的標準差。

方差分析表中的R-Square 值反映了因變量的方差在多大程度上可以被模型所解釋,它的值越接近于 1,說明模型的解釋能力越強。在本文的模型中, 能被模型所解釋的那部分是由于市場風險和信用風險造成的,不能被模型解釋的方差被認為是由操作風險引起的。在建行建元的結果中,R-Square 值為 0.859, 說明 85.9%的方差可以由模型解釋, 即操作風險占到總方差的 14.1%。在開元一期的結果中, 回歸模型的R-Square 值為 0.975,即模型可以解釋方差中的 97.5%。同時也說明操作風險在總的方差中占到 2.5%。在國際上, 業界一般認為操作風險在總風險中占有比例為 10%～ 20%,本文的實證結果與國際判斷基本吻合,無論是事實,還是偶然,至少我們可以斷定,目前中國資產證券化試點項目中存在操作風險。

表1還可以看出,從操作風險的絕對值看,開元一期大于建行建元,但開元一期2005年11月發行證券化貸款額度為41.77億元,而建行建元發行額度為30.17億元。從相對值來看,開元一期單位資本金的操作風險小于建行建元。

三、實際風險分析

為了更進一步驗證上面的統計結果,我們可以考察實際的情況,雖然不能取得內部損失數據,但可以通過公開的信息資料作出判斷。從2005年12月至2007年4月,收集建行建元和開元一期兩家受托公司披露的重大訴訟仲裁事項的信息情況,對他們的經營管理水平有一個直觀的了解。下表是截至 2007 年 4月1 日建行建元和開元一期的訴訟仲裁對比數據表(見表2):

表2 資產池中進入處置程序的信托財產情況表

從上表可以看出,建行建元在2005年至到2007年初,涉及到訴訟處置18起,非訴訟處置39起,而開元一期在這期間沒有發生信貸資產中進入法律訴訟程序的情況。但開元在2007年第一期信貸資產支持證券發行收入數額因未能達到最低募集資金額而失敗。

對建行建元來講, 雖然每次報告幾乎都有訴訟或非訴訟的司法程序出現,并且時間越后情況越嚴重,但多數是由于信貸資產拖欠、違約等情況,應該歸于信用風險; 同時也不排除受托機構或貸款服務機構在運營過程中內部控制不足出現錯誤產生糾紛、或者資產選擇的失誤等,這部分損失屬于操作風險。

在上面的結果中, 我們驚訝地發現:開元一期在本文考察的時間段內沒有發生一訟或非訴訟的司法案件。難道真是開元的經營管理無可挑剔嗎?通過對比,建元的基礎資產是15 162筆住房抵押貸款,開元是由51筆涉及電力、電信、鐵路、石油、采礦等行業的資產組成,與建元相比,開元基礎資產優良、管理難度小,因而經營管理中的操作風險小,而這一基本事實能夠在CAPM模型的定量分析中反應出來,說明了模型的運用有其合理與可信的一面。

開元2007年發行的失敗客觀上歸咎于市場因素,發行時,中國資本市場利空消息不斷涌現,已發行債券產品流動性不佳,但主觀上也反應了人員的操作失誤:選擇時機不成熟,選擇對象不合適,產品設計不合理等等,與操作風險有關。

結論

經過上面的統計分析,我們可以得出以下幾點結論:(1)資產證券化的操作風險可以使用CAPM模型進行度量。盡管其結果可能不太準確, 但是仍然可以從結果中對證券化業務操作風險的數量有一個大致的了解。因為它畢竟給了操作風險一個可以衡量的工具。可以使用它來幫助監管機構或者投資者評估金融機構的操作風險管理水平;證券化機構也可以使用它來改善內部控制機制、提高管理水平。(2)以收入為被解釋變量的模型可以在某種程度上反映操作風險值的大小。通過實證研究,從2005年12 月至2007年4月,中國資產證券化試點項目所產生的操作風險在合理范圍內。目前,開元一期的操作風險小于建行建元。(3)損失數據的質量與數量是影響研究結果可靠性的一個重要因素。本文研究中獲得的數據歷史太短, 并且是公開報道的數據,排除了內部欺詐、隱瞞的可能,僅僅反應的是高頻率低風險的那一類損失,在操作風險中只能算是“冰山一角”,影響了我們對結果可靠性的判斷。資產證券化操作風險乃至于對其他金融機構的操作風險量化分析與評估還任重而道遠。因此, 為有效地測定操作風險, 金融機構本著對自己負責的理念,應當收集和積累“實話實說”的內部損失數據,盡可能地讓數據更加完整、更加真實,為發展由下至上理論模型,建立更加實用、有效的操作風險度量研究奠定基礎。

參考文獻:

[1]Basle Committee on Banking Supervision.Operational Risk Management.省略,1998-09.

[2]樊欣,楊曉光.操作風險度量: 國內兩家股份制商業銀行的實證分析[J].系統工程,2004,(5):44.

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關鍵詞：市政工程 安全生產 特點 風險防范

市政工程是城市建設的重要組成部分，其有利于促進現代化經濟建設的發展。市政工程具有獨特的特征，主要包括社會性與公益性，可以較好地推動廣大人民的學習、生活和工作。現代市政工程充分考慮“以人為本，安全生產”的建設原則，積極發揮客觀作用，造福廣大市民。現階段，市政工程的發展形勢非常好，然而生產質量方面的問題也隨之出現。在市政建設過程中，有必要加強安全生產方面的管理工作，這不但能夠較好地促進社會穩定發展，同時還能夠為城市建設作出重要的貢獻。

一、市政工程生產的基本特點

（一）交叉作業，綜合性強

不管是城市道路、橋梁，還是地鐵建設，在施工現場，大多數是各項工作同時展開和實施，進行交叉作業。比如：城市道路建設總工往往要進行地下管線的遷移，供電、供水、供氣及通信、綠化項目需要同時進行。地鐵工程建設則需要對地面和地下各種管線的進行安全轉移和拆遷等。所以，市政工程的施工現場往往有多種項目交叉進行。另外，在施工期間，各項目必然存在一定的不協調，會造成安全責任的混淆和不明確，還有管理盲區的存在。綜合性，是市政工程生產的基本特點，給生產的安全和管理帶來一定的難度。

（二）環節較多，流動性大

市政工程的建設一般是由多個子項目組成，各個子項目的施工環節較多，且施工操作的要求也有較大差異。施工過程中所采取的安全保障技術、措施，施工環境及潛在的危險因素也是大不相同的。同時，各個子項目的施工并非固定的，流動操作較多，空間位置轉換較為頻繁，施工人員需不斷熟悉和適應新的生產環境。另外，一些子項目的工序也是非固定的，在實際施工中環境變化和各種風險因素也是不確定的，使得市政工程生產存在較大的流動性。

（三）環境影響，偶然性大

市政工程的施工基本上是露天操作，和自然環境直接接觸，即使是地下基礎工程建設，也會受到地形、水質等影響。在做好施工安全技術措施和防護工作外，還要采取防范自然環境造成的事故的措施。另外，市政工程的施工建設具有很強的季節性，比如：炎熱夏天，要避免施工人員中暑；寒冷天氣，不適應進行瀝青混凝土路面施工等。市政工程在建設中，還會受到地上和地下基礎實施的影響，比如：施工人員會受到煤氣管道、高壓電區域等潛在安全危U的威脅。正是由于自然環境的不可預測性和周邊社會環境的客觀性使得市政工程偶然性加大。

二、市政工程安全風險防范措施分析

針對市政工程現有管理機制的特殊性，在實踐過程中，需要從實際情況入手，以現有的生產管理標準為基礎，制訂有效的風險防范措施，以提升整體施工的穩定性。下面，簡要分析市政工程安全風險防范措施。

（一）建立健全安全管理制度

市政工程的安全生產管理過程比較特殊，考慮到施工性質綜合性的特點，必須做好整個過程的有序管理，保證管理的有效性和完善性。在施工過程中，要建立有效的安全管理制度，安全管理制度不局限于施工現場的管理人員和工作人員，要兼顧到其他方面，包括材料和設備管理等，將設備和材料合理應用到實踐中。各個所屬的職能部門要明確自己的職責，自覺履行安全管理體系的要求，提升施工質量。

（二）做好定期管理工作

定期管理工作的內容有很多，現場施工需要專業人員指揮，在高空作業中安裝平面設置網。在施工過程中，會用到很多機械設備，包括挖掘機、吊車和軌道交通工具等。機械設備對市政工程的施工有不同程度的影響，因此，需要做好定期管理工作。近些年，在市政工程施工階段，安全事故頻發，這與施工機械設備保養不當和管理不合理有一定的聯系，所以，在實踐階段，要做好安全管理工作，強化對設備的維護和保養，使機械設備處于良好的狀態下。考慮到安全保障機制的特殊性，專業人員要做好現場指導，工作人員不能在不受約束的情況下憑感覺操作。

（三）落實檢測工作

由于安全隱患的類型比較多，考慮到不同程度安全管理形式的具體要求，要制訂完善的應急處理方案。市政工程會受到氣候條件和外界因素的干擾，存在很多不確定的危險源，在施工階段需要做好監測工作，尤其是危險環境的檢測。例如，在井下作業施工中，需要提前了解危險源，做好井下環境和管道設施的檢測工作，消除安全隱患后再施工。施工前后，要檢查下井用的機械設備，避免出現設備故障，增加施工安全隱患。有效檢測機制的落實能將安全隱患消除在源頭，保證施工的有效性。在檢查階段，對工作人員的綜合素質有一定的要求。工作人員需要不斷提升檢測能力，認真分析各項檢測內容，按照固有的檢測流程操作，避免出現檢測不合理或者檢測結果不準確的情況。

（四）落實技術交底工作

安全生產的落實最終需要進行綜合性的評價和落實，所以，必須要做好安全技術交底工作。由于各項內容形式的影響程度不同，需要在檢查階段完善賬目管理，排查安全風險進行排查。在實踐中，技術工人要按照每個環節的操作程序進行，每一項工作結束后，操作者要了解技術交底的相關內容，保證安全技術交底落實到實處。各個所屬部門必須明確自身的管理責任，技術領導班子在最終的項目審核階段，要及時分析風險類型，盡量做到防患于未然，避免一些事故的發生，保證工程能夠順利進行，在規定時間內完成。

三、結束語

市政工程安全生產本身具有施工環節比較多、部分區域施工難度大和市政工程作業位置多變等特點，因此，在后續施工階段，要從實際情況入手，認真分析各項安全管理機制，將具體管理職責落到實處。同時，工作人員要了解工程規模和特點，落實風險防范措施，包括建立健全安全管理制度、做好定期管理工作、落實檢測工作和技術交底工作等，以達到提升市政工程施工穩定性的目的。

參考文獻：

[1]王海華.市政工程安全生產特點及風險防范對策[J].建材發展導向，2015（1）：90-91.

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導讀：三界豐碑蔬菜產銷專業合作社是成都市的合作社典范，通過3次成功轉型，不斷改進生產管理模式、品牌營銷模式、入股分紅模式等，全面發展，鑄就蓉城蔬菜全產業鏈示范合作社典范，為農民增產增收做出努力。

“北有壽光、南有彭州”，彭州蔬菜享譽全國，常年種植萵筍、芹菜、蘿卜、白菜等，蔬菜面積達2 000多hm2。為防止“菜賤傷農”，彭州市三界鎮豐碑村的三界豐碑蔬菜產銷專業合作社著力帶動當地蔬菜“產、銷、服、教”一條龍發展，帶動農民依托蔬菜產業持續增收。

1創業經驗

彭州市三界豐碑蔬菜產銷專業合作社由成立時的舉步維艱到今天的蒸蒸日上主要歸功于3次成功的轉型。

第1次轉型是2007-2012年，合作社由純生產型向生產+服務型轉型。2007年8月，豐碑村書記鐘光輝帶頭創建了豐碑蔬菜產銷專業合作社，成立資金50萬元。成立初期以蔬菜生產為主，通過整合當地蔬菜，進行統一銷售，相對穩定了銷售渠道及市場價格。5年的摸爬滾打，2011年合作社實現蔬菜統一銷售2.3萬t，占全村蔬菜外銷的25.6%，經營收入1 068萬元，社員人均獲得盈余分配6 018元，占本村農民人均純收入的50%，帶動700多戶農戶增收。

2012年，在一次云南考察中，合作社理事長鐘光輝接觸到蔬菜漂浮育苗，敏銳地意識到其內含商機，當即決定引進該技術，并建立了3 000 m2的肥水一體化蔬菜水培育苗大棚，組建了1支蔬菜育苗服務隊伍，聯合了成都市農林科學院全國大宗蔬菜成都試驗站等專家團隊，引進了蔬菜輕簡化播種設施設備，拓展了蔬菜育苗服務業務，實現了合作社的第1次轉型。

第2次轉型是2012-2016年，合作社由生產+服務型向服務型轉型。這幾年，合作社逐步縮減蔬菜生產型業務，不斷拓展蔬菜種苗代育、土地代耕、生產代作、產品配送等服務型業務。2016年，合作社入社農戶從最初的6戶增加到169戶，資產總額由最初的50萬元增值到1 000多萬元，經營收入900余萬元，帶動1 000多戶農戶增收；此外，還建成了11.34 hm2的標準化優質綠色蔬菜種苗集中育苗場，100 m2的辦公和檢測場所，600 m2的農業投入品集中配送中心，73.37 hm2的標準化設施栽培示范區、核心產業示范園區，6 670 m2的蔬菜采后處理加工廠1座（涵蓋整理、包裝、冷藏、配送），其中冷庫1 500 m2（冷藏蔬菜能力達1 000余t）；引進了凈菜生產線1條、粗加工生產線1條，實現了合作社的第2次轉型。2012年7月被農業部授予“全國農民專業合作社示范社”稱號，2014年獲得“四川省綠色健康放心食品建設單位”稱號。

第3次轉型2016-2019年，合作社將由服務型向“產、銷、服、教”綜合型轉型。在從小到大、從弱到強的不斷前進中，合作社本著“以國際國內兩個市場為導向，以經濟效益為中心，以經濟利益為紐帶，把合作社與農民結成風險共擔、利益均沾的新型經濟聯合體”的宗旨，將新開辟成都地區唯一一個公益化試驗示范平臺，打造實訓教育培訓基地，不斷壯大植保隊、農機隊、技術服務隊、人工服務隊等農業服務隊伍，同時對園區進行景觀化風貌改造，逐步實現由服務型向“產、銷、服、教”綜合性轉型，用3年時間，將合作社發展成為集教育培訓、新型農業投入品試驗示范、標準化集中育苗、采后商品化處理、品牌銷售于一體的綜合性示范合作社。

2經營模式

2.1生產經營模式

豐碑蔬菜產銷專業合作社推行“五統一分”（統一品種規劃布局、統一投入品采購供應、統一生產技術標準、統一品牌包裝、統一銷售）的生產經營服務模式，社員在合作社訂購優質蔬菜種苗及優質農資進行分戶種植，按照合作社統一要求進行俗薊生產。合作社以訂單為基礎建立生產基地，實行標準化生產保障蔬菜質量安全，為社員提前、產中、產后服務。制定了嚴格的社員管理制度，對不守信用的社員給予信用等級降級處理或不與其進行產品交易的懲罰：發展農戶入社均進行嚴格篩選，并簽訂相關協議，同時登記造冊，讓農戶放心。

2.2品牌營銷模式

合作社推進品牌營銷拓展市場，成功注冊了“豐碑綠好”商標，主體產品“彭州萵筍”獲得了國家農產品地理標志認證，產品遠銷澳門、新疆、湖北、甘肅、廣東等地。多年來，合作社抱團闖市場，核心競爭力逐漸形成，先后與中國農業大學、四川省農業科學院、成都市農業科學院、美國百盛餐飲集團等單位建立了技術、銷售合作關系，促進產品遠銷國內外蔬菜批發市場及大型超市、賣場。

2.3入股分紅模式

合作社采取了土地入股和現金入股2種出資方式。其中92戶農戶以承包土地入股，年底以入股土地折價進行分紅，每戶每667 m2最低入股分紅達1 200元。現金入股農戶年底按出資比例，根據合作社經營利潤進行分紅。此外，合作社還以低于市場價5%～10%的價格為社員提供農資，并直接將差價以利潤的形式返給社員，實現“一次返利”：優先回購社員蔬菜并支付蔬菜款，待營銷獲取盈利后，將不低于60%的部分按照農戶蔬菜交易量進行二次分配，目前受益農戶達500戶以上，戶均增收1 000元：直接流轉社員或農戶土地進行統一經營，重點發展新品種和脫水蔬菜基地，實現土地流轉受益，目前受益農戶達100多戶，戶均收益2 500元；優先聘請社員在合作社務工，實現家門口就業，現常年參與勞動的社員年務工收入1.5萬～1.8萬元。

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時權式酒店――中國特色的產權酒店

在中國，產權酒店還只是一個新的旅游產品，而北京快樂假日大酒店在這方面則屬于是“第一批吃螃蟹”者。北京快樂假日大酒店的負責人對記者說：“產權酒店是指投資者買斷酒店設施的所有權，除部分時間自已使用外，統一將其他時間的住宿權委托酒店管理方經營，投資者從中獲取紅利的一種經營模式。”

他告訴記者，分時度假房產的銷售分為有產權和無產權兩種。在國外，越來越多的國家和地區把分時度假納入產權的概念而突出其使用權。在國內目前的分時度假銷售市場上，很多公司仍沿用以上做法，即產權銷售（賣“時權”將一套房子按時間分割賣給不同的消費者）。

而這種“時權”的法律保證體系在國內尚未建立，也就是說國內目前還沒有出臺相應的法規對分時度假行業的“時權”予以明確的法律保證，購買者的“時權”很難保障，在考慮到這些風險因素后，北京快樂假日大酒店推出了一條適合中國國情的分時度假發展之路――交換式產權酒店。“公司銷售給客戶的首先是帶產權的度假房，讓客戶成為業主。在擁有房屋產權的物質保障下，業主首先確定自已每年自住的天數，按時間委托度假村管理機構對外經營，獲取投資收益，使業主可以自由的分時交換到國內外不同特色的度假勝地。這樣做，既體現了產權酒店的投資性，又兼顧了分時度假的靈活交換性，同時也保證了業主的權益。”該負責人介紹道。

最終目標――分時度假

不同于其他產權酒店的是，北京快樂假日大酒店的業主們還開辟了一條國內發展分時度假和旅游房地產的新思路。他們組建了北京快樂假日大酒店管理委員會，負責對北京假日大酒店進行經營。管理委員會的成員一般都是購買了很多套房的業主，所以這些成員基本上能夠代表廣大業主的利益。除了這些業主自身所有的資源以外，管理委員會還將與一些金融公司發展合作，最大限度保證其他業主的利益。

此外，他還表示，交換式的產權酒店只是北京假日大酒店發展的第一步，而發展的下一個目標將是分時度假。為了從真正意義上實現分時度假，北京快樂假日大酒店還即將加入分時度假交換網絡：亞洲酒店資源交換聯盟組織（ARSA）。這個組織是由設在香港的亞洲酒店資源交易聯盟有限公司所設立并負責管理的非盈利機構，主要由分布在東南亞和中國內地多間四星級以上酒店，服務式公寓，度假地別墅之間的一個以合約形式而存在的緊密的以資源交換為目的的互利組織。