物業公司財務管理制度范文

導語：如何才能寫好一篇物業公司財務管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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物業管理公司財務管理的問題

(一)重視程度不高，內部控制意識薄弱。因為物業管理本身在我國屬于新生事物，致使很多物業管理公司對內部控制這一方面不是很重視，潛意識里認為簡單的解決好財務問題便是做好了內部控制，對其的思考也沒有上升到戰略的層次。抱著內部控制與企業關聯不大的心態，一些物業管理公司對相關人才的內部控制培訓工作也缺乏了積極性，導致他們的自身素質不足，知識不過硬，便難以適應這愈來愈復雜的財務管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內部控制的效果微乎其微。這樣長此下去，內部控制工作跟不上財務的繁雜演變，一些物業管理公司也將必然面臨著生存危機。

(二) 物業管理成本與費用控制的缺失。在進行公司財務管理工作中，成本管理工作的基礎地位不可動搖，在日常的公司賬務處理中，物業管理公司不同于其他一些類型的公司，所發生的費用沒有完全顯示出來，不能全面顯示費用，相關成本也盡皆隱含起來。因此這也導致公司財務信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內部控制的有效性、科學性。大部分物業管理公司都僅注重在成本數量上有何大的變化，對于為何會有這么大的變化卻并沒有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴重的缺陷，急需加以改善。

(三)會計核算不規范，忽視監督考核。對于公司內部的會計控制制度和考核相掛鉤的監督機制，大部分物業管理公司都不予重視，這便導致公司重考核，輕內控的一幕上演。雖然公司里的財會系統體現出極強的內控作用，但也同時有著其一定的缺陷與局限性，這在兩個方面加以體現出來，一方面事前控制作用差，在處理公司財務問題之前，對其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關問題的發生。另一方面事后考核力度弱，沒有一套有效的考核機制，無法有效的進行事后考核評估。

(四) 公司內部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發展的資金是我國物業管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業管理公司的正常運作，便要采取措施及時開辟新的資金來源渠道。在當下，我國物業管理公司的來源渠道非常有限，一般包括：物業管理公司開創投入的資本金，物業維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務所獲得的一些經營性收入，也有一些公司轉向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業管理公司大都屬于中小型企業，注冊資本少，資本實力不足，銀行貸款時所認可的不動產資產數量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發放的貸款。

物業管理公司財務管理的加強建議

(一)提高公司內部財務人員素質水平。在每個公司內部，財務人員的素質水平關系到信息披露工作的質量，進而影響到公司的正常有效運作，物業管理公司也不例外。第一，公司在聘用財務工作人員時必須要杜絕任人唯親的現象發生，要堅持德才兼備、以德為先的原則，可以從應聘者是否具有相關從業資格、專業技能以及最高學歷等多方位全面考評，為公司引進一批優秀拔尖的財務人員。 第二，公司也應該對財務工作人員的培訓力度予以加強，實行月度或季度考核制度，在壓力環境中可以使員工能及時掌握最新的財務知識，然后用于工作中來，也使員工自身業務素質有所提高。公司還可以通過培訓向員工灌輸內部控制對于提高公司財務管理水平、實現企業價值最大化的重要性思想，時刻讓員工謹記內部控制的具體要求，按章辦事;通過職業道德培訓還可以確保員工能夠對提供的會計信息質量要求負責。第三，公司還需建立一套科學的獎懲制度，更好的調動財務人員認真工作的積極性。

(二) 加強財務成本管理， 完善公司會計制度。物業管理公司通常從事的都是服務業，所以其對應的財務成本管理應該也根據服務功能作對象。公司可以采取作業成本法來確定服務所發生的實際成本，擴大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠將間接費用準確地分攤計入成本。設立一套完善并具備可操作性的成本核算系統，認真核算每一部分的投入成本，保證整個核算過程的通暢。物業管理公司在經營服務時，為客戶進行大批的固定資產管理，在設置的成本會計科目下，準確無誤的將營業成本劃分成所提供的共與個成本，在公司會計核算時，還必須確保資產核算的及時性、準確性以及真實性。

(三) 會計核算和財務監督并重。正確及時的財務信息貫穿于物業管理公司整個的經營業務及其價值流轉過程的每個環節中。內部正確的會計核算以及嚴格的財務監督，更是事關企業內部經營管理的成敗，因此，可以說這在物業管理公司中相當于“神經中樞”的核心地位不可動搖。公司在進行財務控制時要時刻關注防范經營風險以及財務隱患，以實現公司規范性的經營以及企業價值最大化的目標。要設立一套完善并且獨立的財務控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財務監督，也就是要涉及到公司內部的各個部門、組織以及經營業務等，并且對所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運作。

(四)高度重視并加強資金管理。首先，開辟新的資金來源渠道，僅靠物業管理服務收入顯然難以支撐公司持續發展的龐大需求，當前需要拓寬服務范圍，開展獲得多種經營的其他收益。其次對資金的運作要規范科學，做好日常監控工作，從嚴管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對于外面的應收賬款等款項，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業管理公司方可得以持續長久的發展。此外，和一些地產金融機構合作，開展社區金融服務，如通過APP等方式，為業主提供接入或網點支持，獲取業主享受相關服務的中介費或傭金。

物業管理公司的性質

物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性，因而物業管理公司也具有服務性。物業管理公司不生產產品，而是提供服務，享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點：

第一，物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程序建立，從事物業管理活動，為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標志是：擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業的管理與服務工作，自主經營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。因此，物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外，在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣，都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業管理公司是一個獨立的企業組織，它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。

第二，物業管理公司屬于服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業，主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此，從本質上說，物業管理公司的“產品”只有一個，那就是服務。物業管理公司的服務是有償的，是帶有經營性的，是屬于企業性的經濟行為。

第三，物業管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能，因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發展中，某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確，所以物業管理公司在向業主和租戶提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。

2007年10月1日起施行的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，這在本質將物業公司的職能由管理轉變為“業主”服務。

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篇2

關鍵詞：物業公司；財務內控；財務風險；防范

在我國經濟在發展進程中，物業公司內部控制出現了多種問題，所以，完善物業公司財務內部控制方式，成果顯著。然而，財務內部控制是財務管理不可缺少的重要手段之一，促使物理公司資金使用合理化，促使物業公司持久發展。物業公司財務內部控制管理自身問題嚴重，財務風險無不影響著物業公司資金的安全，阻礙了其正常運轉。所以，加大物業公司財務內部控制力度，可將風向規避在可控范圍內。

一、物業公司財務內控與財務風險防范的問題

幾乎所有的物業公司都認為，內部控制制度的缺失多少會出現一些問題，其不單是管理人員的失誤，同時還牽扯到公司的體制、員工的素質和修養等，所以，我們一定要清楚物業公司財務內部控制存在的問題，預防因物業公司內部控制不合理產生的財務風險。物業公司財務的內部控制制度尚不完善，主要集中在物業公司的收支與控制上。比較之下，物業公司經營規模較小，有關業務活動金額不多，事實上，有關業務如收取物業服務費、收取水電費等的量相當大。尤其水電費支出常常具有較大的金額，受制于計量總儀表、管線漏耗等，支出環節要構建總表用量查驗、復核審批制度，以及時找尋問題，控制支出在有效范圍。此外，一些業主不愿配合，重復工作多有存在。除此之外，許多物業公司的領導未認識到上述業務活動的復雜性，因此，忽視了工作人員的實際工作，未配置相應的內部控制部門與機構。另外，物業公司的費用管理松懈，成本管理缺位等，這都是不健全的財務內部控制，容易引發財務風險。物業公司財務內部的控制意識淡薄。物業公司的運營缺少有效的財務內部管控，這就使得員工過分看重自身業績，不太注意會計內部控制管理。如果財務內部控制思想不存在，財務工作人員將產生模糊的財務內部控制目的，進而使得內部控制效率偏低，引發了財務風險。

二、物業公司財務內控與財務風險防范對策

面對出現的問題，我們從中可見，物業公司內部存在潛在的安全隱患，其嚴重阻礙了物業公司的發展，所以，物業公司提高財務內部控制，加強財務風險防范，提高財務內控工作效率，確保物業公司資金良好運轉。此外，物業公司應健全內部會計控制，避免會計信息缺失真實性，預防各類經濟犯罪的產生。完善物業公司內部財務制度還有助于強化公司內控、規避風險。

(一)優化物業公司財務管理制度

構建完善的物業公司財務管理制度，明晰管理層次及管理人員、被管理人員，確保物業公司財務管理工作有序。構建完善的物業公司財務管理制度，需要從以下幾方面入手：第一，物業公司應加強內部審計的力度，形成完善的內部會計管理體系。物業公司合理配置各部門崗位，建立與之相應的負責制度，完善物業公司內部的組織結構。第二，物業公司要構建會計評價與考核機制，形成規范化的執行與決策監督機制。再者，物業公司從自身經營情況出發，制定規范化的財務活動規則。細化收費人員工作規則，制定、約束常規收入和費用。積極落實收費信息化，把一些重要控制點，如統計報表、收費等植入收費軟件，有效配置操作權限，定期或者不定期地檢查小區收費工作，落實二級財務控制[1]。如此，財務管理工作開展下，可提升財務內部控制效率，規避財務風險。

(二)提高財務風險防范意識，構建有效的風險控制體系

在物業管理服務中，物業服務企業要提高風險意識，構建有效的風險控制體系。在物業公司內部，搞好風險管理知識的普及工作，培訓員工，構建規范化的風險管理程序，制定風險管理目標，采取財務風險管理舉措，付諸風險管理與實踐操作中，定期跟蹤檢查，結合實際狀況，做出相應的調整，實現不斷改進的目標。根據各階段及各類風險及風險源，一定要采取有效的風險控制策略。對物業管理方案編制工作，進行可行性研究，結合各物業項目類型，從客戶實際能力及消費水平出發，制定相應的服務標準及服務價格，防止因為決策失誤而產生風險[2]。在接管驗收中，檢查要仔細，能夠從中獲得真實可靠的物業項目資料，及早發現存在的問題。在管理實施中，以國家標準為依據，按照相關規定，構建健全的管理及監督制度，使工作流程規范化，有效管理、控制服務質量，防止因為服務欠佳引發的客戶不滿意或者索賠。

三、結束語

國際經濟體制處在不斷更新中，物業公司面臨著發展中的困境。從一定層面看，物業公司財務內部控制有利于實現可持續性發展，規避財務風險要求物業公司管理人員具有較高的風險預見性，同時作為一名財務工作人員要細化自己負責的工作。物業公司強化內部控制，構建完善的財務管理制度，規避則務風險，切實執行物業公司內控，保證資金使用合理化，降低資金的損耗和流失，規避財務風險，推動物業公司健康持久地發展[3]。

作者:繆亞茜 單位:臺州市方遠物業服務有限公司

參考文獻：

[1]郎倩.淺談物業公司財務內控與財務風險防范[J].財經界(學術版)，2015(24):220+342.

篇3

（德州學院 經濟管理學院，山東 德州 253023）

摘 要：企業作為管理會計的“微觀”對象，其中財務管理是企業管理的核心，是提高企業經濟效益的重要保證。而財務資源優化配置是企業全部資源優化配置的重中之重，通過科學、合理的財務管理有助于企業實現戰略目標、經營目標。因此，企業應注意加強財務管理工作，合理設定企業財務資源配置目標，并采取相應措施。本文在對山東華陽科技股份有限公司財務管理進行綜合分析的基礎上，提出了加強企業資源優化配置的措施。

關鍵詞 ：財務管理；償債能力；營運能力；盈利能力；現金流量；資源配置

中圖分類號：F275文獻標識碼：A文章編號：1673-260X（2015）03-0030-03

1 公司簡介

山東華陽科技股份有限公司是以山東華陽農藥化工集團有限公司為主發起人，于1999年設立的股份公司，于2002年10月發行A股股票并上市（股票代碼：600532），是中國農藥工業協會副理事長單位、國家級重點高新技術企業、中國化工經濟效益500強、中國名牌企業、第二屆中國農民喜愛的農資品牌、山東省重點培育和出口名牌企業、山東省百強重點企業集團、擁有省級技術開發中心和國家級博士后科研工作站。

2 財務管理分析

2.1 償債能力分析

償債能力可以分為長期償債能力和短期償債能力，是指企業償還到期債務的能力，通過對企業財務報告等會計資料分析，從而評價企業的財務狀況和財務風險，為管理者、投資者、債權人提供企業償債能力的財務信息。

2.1.1 短期償債能力分析

流動比率2012年為0.45，2013年為0.52，2014年為0.64.該公司流動比率近三年呈逐年升的趨勢，表明該公司管理層開始加強短期償債的整治，使得短期償債能力回升。一般地，流動比率越高，企業流動負債能力越強，流動負債得到償還的可能性越大，即債權人的權益越有保障。一般認為2：1的流動比率較為合適，但該企業流動比率較低下，反映企業擁有的營運資金較少，抵償債務壓力較大，債權人遭受的損失風險大。

速動比率是指流動資產扣除存貨后的資產，主要包括貨幣資金、交易性金融資產、應收票據、應收賬款等，其相對于流動比率，更能真實的反映企業的短期償債能力。一般認為，速動比率為1：1時比較合適。該公司速動比率2012年為0.40，2013年為0.47，2014年為0.54，2012至2013年公司的速動比率低于正常范圍，且大體維持在0.4左右，說明企業整體償債能力不高，但在2014年企業速動比率指標有所上升，需加強償債管理。

現金比率反映了企業直接償付能力。現金作為企業償還債務的最終手段，它的缺失，會使企業發生支付困難，面臨財務危機。對于該企業，現金比率2012年為12.91，2013年為17.52，2014年為31.40，作為扣除應收賬款后的余額的財務指標，現金比率一般認為20%以上，但也不能過高。公司的現金比率最近三年一直處于穩定狀態，但整體水平較低。綜合以上三個指標，企業短期償債能力較弱，尤其是流動比率有待提高。

2.1.2 長期償債能力分析

資產負債率2012年為45.71%，2013年為45.50%，2014年為50.04，該企業近三年資產負債率相對穩定狀態，企業應保持資產負債率在60%以下，以確保不會發生較大的財務風險，吸引更多投資。

從產權比率方面來看，它反映了債權人提供資金與股東提供資金的對比關系，有助于揭示企業的財務風險及股東權益對債務的保障程度，該企業2012年為84.20，2013年為83.47，2014年為72.69其比率在三年內持續下降，說明企業長期財務狀況好轉，債權人貸款的安全保障程度提高。綜合以上兩個指標，說明企業長期償債能力良好，企業長期的財務風險較低。

2.2 營運能力分析

營運能力反映了企業資金周轉狀況，對此分析，可以了解企業的營業狀況及經營管理水平，資金周轉狀況好，說明企業的經營管理水平高，資金利用效率高，營運能力指標包括應收賬款周轉率，存貨周轉率，流動資產周轉率和總資產周轉率等指標。數據如下表：

應收賬款平均收賬期是指企業從取得應收賬款的權利到收回款項、轉為現金所需要的時間，平均收賬期越短，說明企業的應收賬款周轉速度越快，企業流動資金使用效率越高。

從該企業2012-2014年應收賬款周轉率先上升后下降，但應收賬款平均收賬期先下降后上升，尤其是2012-2013年，應收賬款周轉率上升了13.65倍，說明應收賬款變現速度越來越快，資金被外單位占用的時間很短，資金管理效率高，而2013 -2014年，應收賬款周轉率上升2.6倍，巨大的前后變化說明企業資金管理環節問題開始顯現。

存貨周轉率反映了企業的銷售效率和存貨使用效率，該企業2012-2013年存貨周轉率逐年上升，說明企業存貨周轉速度加快，企業銷售能力逐年增強。營運資金占用在存貨上的金額越少，表明企業資產流動性較好，資金利用效率較高，單就2014年該指標下降了約6個百分點，說明企業銷售能力下降，營運資金緊張。

2.3 盈利能力分析

盈利能力是指企業獲取利潤的能力，通過對其分析可以對投資者取得投資回報、債權人收回本息的資金來源進行了解，它既是衡量企業管理者業績的重要指標，也是投資者和債權人外部評價企業的重要指標。對盈利能力的分析，本文只分析企業正常經營活動的盈利能力，不涉及非正常經營，包括三項費用率、銷售毛利率、銷售凈利率、凈資產凈利率。數據如下表：

由上表可以看出，公司2013-2014年的銷售毛利率、銷售凈利率開始下降，其中2014年相對2013年分別下降了8.22%、2.1%，以上個數據可以看出企業的盈利能力先上升后下降，但從三項費用率來看，2013-2014年該比率變化幅度較少，一定程度上使得企業盈利能力近兩年趨于穩定。

2.4 現金流量輔助分析

現金流量表作為企業的“溫度計”、“晴雨表”，通過它可以讀懂企業的健康狀況，與資產負債表、利潤表得出的企業償債能力相比，可以一定程度上驗證企業的償債能力、盈利能力質量，監控企業資金鏈環節，加強企業自身財務管理。

從購買商品、接受支付勞務所支付的現金量來看，企業生產規模在迅速上升后成穩定態勢，企業銷售規模也呈同樣態勢。2012-2014年銷售商品、提供勞務收到的現金與購買商品、接受支付勞務所支付的現金的差額分別為2947.20萬元、16049.3萬元、14301.8萬元、13870.10萬元，說明企業市場競爭能力下降、現金回籠慢，企業的現金盈利在下降。近三年營業收入大于銷售商品、提供勞務收到的現金，反映企業當年的銷售收入中還有一部分未收回現金，在以應收賬款的形式存在。但是通過查企業資產負債表，可知應收賬款占企業流動資產比重低，所以通過應收賬款無法對企業的短期償債能力有較大影響，同時在營業能力分析中高的應收賬款周轉率，使企業具有較高的變現能力、資金管理效率，這一點反映了企業較為合理的財務管理。

3 財務資源配置的改進措施

財務管理是企業管理中不可或缺的一部分，在企業進行資源配置、企業規模擴張過程中發揮著重要作用。通過對企業財務管理數據分析可知，企業財務管理存在短期償債能力不高、盈利能力動力不足、重融資、輕銷售等問題，所以為實現企業財務資源的優化配置，應做到以下幾點：

3.1 加強企業流動資產的管理與配置

企業當前可以適當降低對長期負債的依賴性，加大流動資產的管理，在較高的應收賬款周轉率、外部融資實力基礎上，加大銷售環節的賒銷比重，一定程度上可以降低企業短期償債能力風險，提高流動比率。

3.2 努力降低營運成本，提高企業盈利水平

人工成本方面，合理使用現有在職員工，統一企業內部人工費用管理、支出標準；營運成本方面，統一商品采購、配銷、庫存管理系統，加強、整合采購、銷售、物流配送資金鏈管理，提高管理水平，降低費用支出。

3.3 合理融資、提高資金利用效率

一是采用分期付款的方式運用客戶資金；二是間接融資，采用銀行信貸融資，重視銀行、企業的戰略伙伴關系；三是直接融資，利用自身上市公司的優勢加大股票、配股、增發等形式募集資金。但需注意的是企業在對募集到的資金運用上針對當前企業財務狀況，宜采用采取分散投資，雖然可能降低預期收益，但是根據企業現有的籌資能力情況下，通過對現有的資金合理配置，可為企業的發展提供更有理的保障。

3.4 依靠國家政策，實現企業銷售快速發展

2014年國家采取了提高小麥、水稻最低收購價政策、農機購置補貼政策、種糧直補政策等惠農政策，為企業銷售奠定了良好的外部環境，其次，通過分析可知企業存貨周轉速度快、融資能力強，基于此，加大對銷售環節的重視，既可以實現企業盈利能力一定幅度地上漲，又可以加大企業自身資金流動，從而提高企業自身資金利用效率。

參考文獻：

（1）湯建中。現金流量數據的優缺點探析[J]。會計之友，2014（9）：27～30.

（2）唐國平，王加燦。企業財務資源優化配置的目標與途徑[J]。財務與會計，2010（2）：13～15.

（3）顧永恒。企業資金管理的實踐與創新[J]。會計之友，2014（9）：33～34.

（4）王穎。加強財務管理優化資源配置的探討[J]。消費導刊，2009（8）：95.

（5）荊新，王化成，劉俊彥。財務管理學[M]。北京：中國人民大學出版社，2009.

（6）劉永澤，陳立軍。中級財務會計[M]。大連：東北財經大學出版社，2012.

（7）騰訊財經[EB/OL]。http：//stockhtm。finance。qq。com/sstock/quotpage/q/600532.htm#12，2014.

篇4

1.1會計基礎工作不完善

會計核算工作是開展財務管理工作的基礎，會計基礎不完善會嚴重制約財務管理的順利開展。這種不完善主要表現在以下兩方面：首先，物業管理企業缺乏統一、適用的會計核算體系。物業管理作為一個新興的行業，現行的會計制度作為指導性的規定，過于寬泛，而目前缺乏關于物業管理的行業會計制度，那么物業管理企業在會計核算工作中就沒法吸取行業會計制度的經驗，加之物業管理的對象多樣化，在會計明細科目的設置上靈活性很高，科目設置容易混亂，達不到會計科目設置的分類要求，從而降低物業管理公司會計信息的可比性。其次，多數物業管理企業缺乏規范、健全的內部控制制度。原因在于，有些物業管理公司其自身經營規模不大，日常業務和會計核算簡單，沒有建立內控制度的必要。即使物業公司能夠在思想上重視內控制度的建設，卻在實際執行中缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，使內控管理有心無力。

1.2財務人員素質有待提高

專業技能素質方面，許多物業管理公司認為日常業務和會計核算工作簡單，因此在招聘的過程中對財務人員的專業技能素質方面要求不高，這樣便會引進一些沒有系統學習過財會理論和專業知識的人員，勉為其難的做好財務管理工作。有些房地產附屬的物業管理企業會將原企業的行政人員、或退休返聘人員安排進財務部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認識不足等問題，從而導致專業技能素質較為欠缺。職業道德素質方面，財務人員接受的相關方面的教育本來就少，加之企業在人員招聘時，對于職業道德素質方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察。總之，由于上述在財務人員選拔上的問題，致使公司會計從業人員在職業道德素質、專業技能素質等方面不能適應日益復雜的物業管理工作的要求。

1.3資金管理水平較低，籌資渠道單一

企業營運資金的管理是反映公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理對企業具有極其重要的意義，但是當前物業管理企業的資金管理水平普遍不高。首先，物業管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現資金周轉時間過長、資金隨意滯留等現象，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，嚴重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經營管理不善，資產損失的現象時有發生，影響了營運資金的正常使用。其次，物業管理企業籌資能力不足。物業管理公司規模普遍較小，注冊資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動產做擔保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內部融資是物業管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數量也難以完全滿足經營發展的需求。

2提高物業管理公司財務管理水平的措施

2.1提高管理者的理財意識，培養戰略眼光

隨著物業管理開始走向市場化、專業化、規模化，物業管理企業要想在激烈的市場競爭環境中站穩腳跟，就必須樹立起現財理念，科學定位市場，擁有長遠的經營謀略，形成規模效益，重視財務管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執行到位。以上我們提到的物業管理企業財務管理現狀中存在的會計基礎工作不完善、財務人員素質不高，有很大一部分原因也是因為觀念上對財務管理的重要性沒有足夠的認識。所以管理者應該提升理財意識，培養戰略眼光，謀求企業的長遠發展。

2.2建立健全企業會計核算制度和內部控制體系

對于無以往經驗可以借鑒的現狀，物業管理企業應參考一般會計準則，結合自身經營特點和需要，制定適合本企業內部的財務管理制度并根據經營和客戶要求不斷完善和細化。在制度方面，完善管理機構的設置，明確財務人員的職責分工和工作流程，加強內部控制。培養成本管理意識，重視財務分析工作。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。

2.3加強對財務人員的專業技能和職業道德培訓

在財務人員的培養過程中，首先要嚴格把關，也就是在招聘中堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務管理部門，對于已經在崗卻財會專業能力不足的員工，給予學費和考試費等方面的支持，支持其接受相關的教育和參加考試。其次，物業公司可以對財務人員開展定期或不定期的、有針對性的會計、稅務的培訓，對內部分工的財務人員開展階段性的集中學習，并安排必要的考試，從而保證學習效果，以此提升財管人員專業理論知識和實務技能。同時注意引進財會專業人才，為公司的持續健康發展做好人才儲備。最后，通過培訓加強財務管理人員對自身職位和工作的重要性的認識，讓他們意識到自己不只是一個機械處理賬務的單據傳遞員，更是一個能夠通過財務數據分析輔助項目經理、輔助企業發現問題的有價值的員工。加強職業道德教育，注重對員工職業道德素質的培養和考察，促進財務人員專業技能和職業道德的全面提升。

2.4拓寬資金籌集渠道，加強資金運作管理

作為物業管理企業財務活動的重要內容，應該重點關注融資，努力開創新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業規模和盈利能力等原因，內部融資仍是物業管理公企業主要的融資方式，因此物業管理企業必須提高經營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發展勢頭，給原有的投資者繼續投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環。與此同時，企業應積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業還是要立足于自身良好的經營狀況和盈利能力。在資金管理方面，要有計劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務項目上，使資金使用更透明。科學地篩選投資項目，進行中、短期投資，防范投資風險，同時加強對項目投資實施過程的監督和控制。

3結束語

篇5

關鍵詞：物業管理；財務管理；方法

中圖分類號：G475 文獻標識碼：A

1 物業管理公司財務管理的特點

1.1 物業公司的財務管理體現于綜合性的管理

在市場競爭不斷加劇的環境下，物業管理公司的工作也提上了一個新的水平，在自身的發展模式上也有所提升。物業公司的管理和其他的行業管理模式不一樣，它有著自身比較鮮明的特性，物業公司是以服務為主，以它自己提供的服務來換取相應的價值體現。它的工作性質也是比較特殊的，因為物業公司所服務的對象是在使用和居住在社區的人們，那么只要這個環境需要運轉，物業公司就必須無間斷的全天候的提供服務，社區內不知道什么時候就會有突發性的狀況發生，這個時候就需要物業公司在第一時間趕到現場采取相應的措施進行處理。物業公司在人員的使用上是屬于密集型的，在服務上也是密集型的，不管社區內有什么樣的狀況發生，物業公司都必須能夠有相應的對策來進行處理，這就決定了物業公司在管理方面是綜合型的，全方位的。財務管理在物業公司的運轉過程中也發揮著很重要的作用，它對物業公司的財務狀況會進行相應的預決算，在管理方面實行現代化的信息化系統，可以為物業管理提供更加方便快捷的工作方式，財務管理已經成為物業管理中必不可少的一部分，所以更應該加強物業公司的財務管理工作。

1.2 物業公司的財務管理滲透到企業管理的方方面面

物業管理工作是一種服務型的工作，在工作的過程中，時刻都需要財務管理來進行溝通。物業管理在服務方面不僅是對整體上有所服務，在對個人上同樣可以提供服務，物業公司在從事工作的時候，是需要一定的資金支持才能夠進行運轉的，比如說對公共設施的維修管理，對社區庭院的花草樹木進行護理，對房屋的保養等等，還有一部分服務是需要先有資金的付出才能夠進行工作的，那么這些過程的運轉都是需要一定的資金來維持的。每一項工作都和資金有著聯系，所以說財務管理工作滲透到物業管理的方方面面，一定要有一個強有力的財務管理工作才能為物業公司的運轉提供條件。

2 完善物業管理公司財務管理的建議

2.1 強化成本觀念，建立財務成本分析控制制度

物業管理在工作性質上來講是屬于服務性的行業，主要就是通過提供服務來獲取相應的價值回報。那么在物業管理的運作過程中，在財務管理方面對于成本的管理是非常重要的，在物業管理的工作當中，成本付出最多的就是人員上的成本和服務付出所產生的成本，要想對財務管理中的成本管理進行控制，就要對這兩個方面進行控制。在人員的管理上，應該對員工進行定期的培訓，需要在專業能力方面和個人素質方面都進行相應的培訓，使他們在自我意識上懂得為公司節省成本，可以利用最小的成本付出獲取最大的效益，這期間是服務人員的個人素質充分發揮的過程，因為人員的能動性對整個工作的流程以及工作的方法都有很強的控制力度，他們成本控制意識的產生會節省很多不必要的浪費。在人員的管理過程中，應該注重對管理方面的人才的培養，打造一支全面的綜合型的人才管理隊伍，為物業管理工作在工作效率上提供更好的管理，對于工作效率比較低的員工可以做適當的裁員，減輕負擔，因為這部分人不僅在工作的過程中會產生一定的浪費，而且在服務的水平上也有所欠缺。另一個是在服務的模式上可以進行適當的改善，利用先進的科學的管理模式來對物業管理工作進行管理，在服務的水平和服務的模式上改革創新，盡量的控制成本，提高工作效率。

2.2 要全面展開財務分析，保證資金合理運用

物業企業在開展經營的過程中，經濟收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業管理，收取管理費，另一個就是開展多種經營，多元化、分散化投資。如果企業想從中獲取利潤，使得企業發展壯大，就要對企業進行有效的財務分析，保持企業良性運行。物業管理的財務分析就是以物業企業的報表為依據展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財務管理部門要評價公司的財務狀況，了解公司一定時期的資產、負債水平，從而判斷企業的經營風險，保證資金合理運作。企業在發展壯大時需要投資籌資，企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例，充分利用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務分析要評價企業的管理效率，管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。企業要分析自身的管理效率，及時了解企業的運作情況，要對企業的財務制度進行檢查，以有效防范經營風險，健全財務控制，保證業務流程流暢運作。

2.3 加強物業管理資金的籌措及運作管理

物業管理資金的來源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。同時，加強資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進行科學的投資決策，積極防范投資風險。物業管理企業多是中小企業，更應選擇科學合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學合理的投資模式下，加強投資項目的可行性研究和論證。同時，加強項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監督工作。

2.4 建立和健全物業公司內部財務管理制度

物業管理企業應根據國家統一規定，結合本身的經營特點和內部管理要求，制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時，還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《預售電費系統工作規則》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》，《物資采購管理辦法》等等；制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標；并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對；對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理企業的健康有序發展。

參考文獻

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關鍵詞：物業管理公司；內部控制；研究；規范。

一、引言。

物業管理公司是我國社會發展中，尤其是房地產企業迅猛發展中不可或缺的一種新興行業。自上世紀90年代至今，物業管理公司在我國的發展已達20余載。但是在內部管理與控制方面尚存在許多不甚完善之處，亟待規范。而加強內部管控，有助于物業管理公司提高運營效率，同時在會計核算等財務管理方面也能更加安全與準確。

二、物業管理公司實施內部控制的必要性分析。

（一）有助于物業管理公司的財務檢查與財務內控。

實施內部控制，有助于物業管理公司進行財務檢查和財務內控。主要體現在：作為財務監督的主要方式，財務檢查通過利用良好內控環境下的會計核算資料，檢查物業管理公司財務收支與各類經濟活動是否有效、合理合法。而在物業管理公司良好的內控機制下，財務控制得以滲透到公司各個環節與部門，使之更全面。

（二）有助于物業管理公司及時做出財務計劃與財務預測。

面對激烈的市場競爭與變化莫測的市場經濟環境，物業管理公司需在自身發展中及時做好預測與計劃，把握市場發展機遇，制定出可行的經營目標。而良好的內部控制能夠幫助物業管理公司及時根據市場環境做出成本、利潤預測，以及對未來發展和資金運用做出可行性預算，為經營決策提供可靠依據。

（三）有助于物業管理公司進行資金管理。

資金管理不僅是財務管理的核心，還是企業有效運營的關鍵。良好的內部控制機制，有助于物業管理公司進行資金管理。在內控機制的作用下，物業管理公司得以充分考慮資金的余缺情況，充分利用閑置資金，或者根據銀行利率的變動趨勢合理安排短、長期借款的結構比例。既能有效滿足物業管理公司的資金需求，又能降低資金使用成本。

三、物業管理公司實施內部控制的有效性分析。

（一）在制度層面上物業管理公司內控較為薄弱。

目前，我國物業管理公司的內控機制相對薄弱，在制度上尚不健全。主要體現在以下幾個方面：第一，目前我國物業管理公司尚沒有較為全面完整的內部控制規范，使物業管理公司在內部管理上“各有家法”，無法實現縱向比較；第二，隨著市場環境的愈發健全，越來越多的物業管理公司開始逐漸重視內部控制。

但是，由于物業行業整個大環境內控機制的匱乏，造成物業管理公司在內部管理與控制，以及在財務管理中，都存在一定的不規范、待解決問題；第三，由于房地產市場的影響，我國物業管理公司的組建方式并不統一，導致在財務管理方面，有些物業管理公司實行主辦單位的行業財務會計制度，而有些物業公司則是依據自身特點與經營需要，自行建立一系列會計核算科目以及財務管理和內控制度。這種“多模式”化的內部控制形式，并不利于物業管理公司的未來發展與管理。

（二）物業管理公司的內部控制效率有待提高。

目前，我國物業管理公司的內部控制依然停留在傳統手段，如人工操作。而隨著市場的發展，現代企業經營環境日趨復雜，無論是其經營內容還是信息處理工作量都非常大。倘若對其內部控制依舊采取傳統人工手段，不僅需要耗費大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，內部控制人員由于需要忙于核對、驗證各種數據，可能無暇根據行業環境和物業管理公司的發展需要及時作出預測和分析，從而影響了物業管理公司的未來發展。

另外，長期處于低效率，可能會造成物業管理公司的內控機制“流于形式”。

（三）物業管理公司管理者及相關人員對內控重視不足。

目前，我國物業管理公司的管理者及相關人員對內部控制的重視程度有待提高。而且，由于內控意識的匱乏，使物業管理公司的內控人員普遍素質較低，專業能力十分有限，甚至還存在在崗人員不具備崗位專業知識的情況。造成原因主要源于公司領導對內部控制的認識不足或者對內部控制的認識存在誤區。有些管理者認為內部控制從屬于財務管理，操作人員也應即為公司會計人員，根本不重視內部控制專業隊伍的建設。還有些物業管理公司在內控人員的安排上任人唯親，常常安排一些有關系但專業素質不高的人員擔任公司內部控制工作。而這些人員常常一味迎合領導，使內控機制形同虛設。其實，公司管理者及相關操作者的態度往往決定著工作質量的好壞。而這種漠視態度不僅不利于物業管理公司的內部管理與控制，同時也不利于其未來發展與進步。

四、如何進一步加強物業管理公司的內部控制。

（一）通過預算控制于“事前”做好內部控制。

事前控制主要指“預算控制”，即物業管理公司發生經濟業務時，要將實際情況與預算目標相比較，倘若物業管理公司發生的業務事項與預算目標不相符，則應予以否決或者提請管理層進行決策。此外，要根據崗位職責賦予每名員工的操作權限，以于業務發生前便能有效落實每項經濟業務的人員責任。進行事前控制，能有效提高物業管理公司內部控制的客觀性，同時還能克服在控制過程中的“人情障礙”。

（二）通過業務操作控制與會計內部控制于“事中”做好內部控制。

事中控制顧名思義，是在經濟業務發生過程中所進行的管理工作。根據西蒙（1978年諾貝爾經濟學獎得主）的“有限理性”原則：倘若對過程進行良好的控制與管理，那么必能得到理性的結果。可見事中控制的必要性與重要性。事中控制主要通過以下兩種程序實施控制，即業務操作控制與會計內部控制。詳見表1。

（三）通過核對檢查相關事項對規范的完成情況于“事后”做好內部控制。

這種檢查核對主要體現在以下幾方面：首先，數據核對。將財務部門的數據記錄與業務部門的實際情況相核對，通過數據檢查其是否相符，此為內部數據核對。此外還可以利用外部數據核對。比如，利用銀行的電子對賬單，檢查物業管理公司實際收付的資金與銀行記錄是否相符。其次，風險監測。根據物業管理公司可能面臨的各種風險類型（比如經營風險、籌資風險、市場風險等），設計風險模型，并注意搜集實際風險數據，評估風險對公司的“破壞”程度，生成風險評估報告。再者，檢查公司前期計劃的完成情況。物業管理公司可以定期將實際績效與前期設定目標相比較，審核實際與計劃的“偏頗”程度，并設定未來發展或改進方向。

（四）建立健全物業管理公司的內部控制體系。

建立健全物業管理公司內部控制體系要做好以下幾點：首先，建立內部審計部門，開展定期不定期的內部審計工作。通過公司內審，及時找出管理中的工作漏洞和崗位漏洞，盡快籌劃解決方案，查漏補缺。同時建立內控崗位責任制，明確各崗位的權力責任，對于內控工作不力的部門和人員，內審部門要嚴格披露。其次，建立內部控制考評機制，對內控工作進行全程監督，根據定期對內控監督審查的結果，進行合理的獎懲，提高各部門參與內控管理的積極性。再者，對公司收費業務合理規范，制定一系列收費管理細則，要求物業收費標準及細則透明化。引用先進的收費軟件系統將計費、收費流程信息化，合理界定操作權限，核實收費業務進程，定期向業主公布。

（五）進行全面分析工作，防范公司潛在風險。

物業公司通過收取物業管理費獲得運營資金。這部分資金除滿足正常的運營管理以外，公司還會開展一部分投資活動。投資必然存在風險。物業公司應建立財務分析小組，對投資項目進行全面的財務分析，將投資風險控制在公司可以承受的范圍之內。同時，財務分析小組應隨時關注公司的資產負債水平，了解公司財務運轉狀況，科學判斷公司的經營風險程度，保證運營資金的合理運作，為公司高層的正確決策提供可靠依據。另外，分析小組應與內審部門相互合作，及時查補公司財務制度中的漏洞，防范財務風險。

參考文獻。

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[4] 武建偉，現代物業企業內控制度的設計[J]. 會計之友（中旬刊），2008,（8）。

篇7

    [關鍵詞]科學發展觀財務管理新思路

    作為房地產行業重要組成部分的物業公司,在面臨越來越激烈的市場經濟競爭,需要扭轉傳統的粗放型管理觀念,以科學發展觀為指導,了解科學發展觀的真實內涵和科學發展觀對財務管理目標的新要求和核心目標,才能找出時下企業

    加強財務管理新思路。

    一、科學發展觀內涵

    全面、協調、可持續發展是科學發展觀的基本內容,它是一個相互聯系的有機整體。全面是指各個方面都要發展,要以經濟建設為中心,推進經濟、政治、文化建設,實現經濟發展和社會全面進步;協調是指各個方面的發展和發展的各個方面都要相互適應,要堅持“五個統籌”,推進生產力和生產關系、經濟基礎和上層建筑相協調,推進經濟、政治、文化建設的各個環節、各個方面相協調;可持續是指發展必須保持持久性和承續性,要促進人與自然的和諧,實現經濟發展和人口、資源、環境相協調,堅持走生產發展、生活富裕、生態良好的文明發展道路,保證一代接一代地永續發展。

    實現全面、協調、可持續發展,就要正確處理速度與結構、質量、效益的關系。既要保持較快的增長速度,又要改善、優化結構,提升增長質量、提高增長效益,實現速度和結構、質量、效益相統一,也要正確處理經濟社會和人口、資源、環境的關系。

    在了解科學發展觀的真實內涵的同時,需探尋科學發展觀對財務管理目標的新要求,以便找出時下行政事業單位財務管理存在的主要問題。

    二、科學發展觀對財務管理目標的新要求

    物業管理公司財務管理目標是指物業管理公司從事財務管理活動所期望達到的目的,它決定著企業財務管理的基本方向,同時也受制于物業管理公司目標。物業管理公司的目標為:通過優良的物業管理和高水平的多種經營服務,企業得到盈利。這是一種雙重目標,提供更多的產品和更好的物業服務是物業公司存在的前提,而物業管理公司的盈利又是企業發展的必要條件。這種雙重目標是相互聯系的,缺一不可。

    科學發展觀下為實現物業管理公司的目標,物業管理公司財務管理的主要任務是:合理編制企業預算;科學配置資金;依法組織收入,加強經濟核算,努力節約支出,提高資金使用效益;加強資金管理,防止企業資產流失;建立健全財務管理制度,對企業經濟活動進行預測、控制和監督;及時、準確反映企業財務狀況。通過制度、預算等主要手段,規范和約束企業的財務行為,保證國家法律、法規、政策的貫徹執行,保護企業資產的安全完整,提高企業資金的使用效益,確保物業管理公司履行公司職能過程中各項業務活動的健康運行,實現其企業發展目標。

    三、科學發展觀條件下的財務管理核心目標

    財務管理目標是企業管理目標在價值角度的再現,應與企業目標相一致。以科學發展觀為指導,綜合利益最大化應成為財務管理的核心目標,這是各利益主體地位平等化、企業發展持久化以及可持續發展戰略的必然要求。現代企業是利益相關者締結的一項合約,這些相關者包括投資者、債權人、經營者、員工、國家、社會公眾以及資源和環境,他們既是合作者,又是利益的矛盾對立者。投資者和債權人預付貨幣資本或實物資本,經營者和員工預付人力資本,國家預付國有資本和政策資本,社會公眾、資源和環境預付生態資本等。這些資本預付者的共同目標是獲利,獲得應得的資本報酬。投資者投資于企業是希望獲得資本增值;債權人借錢給企業是希望獲得利息和租金;國家支持企業是希望國有資本增值和征取稅收,發展國家經濟;經營者和員工服務于企業是為了獲得人力資本收益和勞動報酬;社會公眾關注并支持企業是希望企業能為他們提供物品和勞務,帶來一個繁榮、良好的社會環境等;環境和后代人期望企業能夠保護環境、節約資源。從經濟學角度看,投資者、債權人、國家,經營者、員工是并列的經濟主體,其經濟利益是同質的,所不同的僅僅是建立的契約形式不同。

    所以,無論從理論上講還是從利益要求的源頭看,企業所追求的不是單一利益,而是綜合利益,這種綜合利益是各種形式的經濟利益之間通過沖突與協調、對立與統一的矛盾運動,相互影響、相互作用的結果。從更廣泛的角度看,綜合經濟利益是多層次、多形式的經濟利益的“耦合”。首先,綜合利益是客體利益、主體利益、時間利益、過程利益的“耦合”;其次,從各種利益的內部結構看,主體經濟利益是投資者利益、債權者利益、經營者利益、員工利益、國家利益、社會公眾利益的“耦合”;客體利益是從利益的內容上來看的,利益的內容是經濟利益、生態利益、社會利益的“耦合”;時間經濟利益是近期利益和遠期利益的“耦合”;過程經濟利益是資金籌集利益、資金使用利益、收益分配利益的“耦合”。這種多層次系統性綜合結構有利于調動各方面的積極性,優化資源配置和經濟結構的調整,有利于節約資源,改善環境,實現可持續發展戰略。

    四、科學發展觀指導下,財務管理發展新思路

    (一)創新財務管理內容

    創新財務管理內容至少包括:第一投資戰略調整為“投知”或“投智”戰略知識經濟時代,企業從事生產活動所需的投資、員工、技術、市場等,均以員工的知識、能力為基礎,由此決定了“投知”或“投智”的重要性。第二,利潤分配由按資分配調整為按“經濟要素”分配。經濟要素包括土地、勞動、資本和知識。在知識經濟社會中,腦力勞動成為勞動的主要形式,因此按知識或按經濟要素分配財富是知識經濟社會的必然選擇。這種分配模式比按資產分配更符合實際。第三,日常管理內容的擴展。企業應該將無形資產管理作為財務管理的重點。在知識經濟時代企業資產結構中,以知識為基礎的專利權、商標權、商譽等無形資產在企業的總資產中占有的比重逐漸增大。因此,在現階段,無形資產也應成為企業財務管理的主要對象,應建立切實反映無形資產狀況及其結果的決策指標體系,投資決策的重點應以無形資產為主,并以是否給企業帶來人力資源積累、提高人力資源質量、增強企業創新能力及持續發展動力作為效益評價的標準。

    (二)轉變財務觀念,堅持以人為本

    現代企業的財務活動是在一定的理財環境下進行的,公司財務資本的取得、運用及其收益分配無不受到理財環境的深刻影響。現代市場經濟中,公司所面臨的理財環境日趨復雜,在資本市場上,金融創新日新月異,金融工具從一般金融工具發展到衍生金融工具,而且,更多更新的衍生金融工具不斷涌現,與社會主義市場經濟體制相適應的一系列法律法規日臻規范和完善。在人類21世紀的市場經濟環境中,“不確定性是唯一可以確定的因素”。理財環境的復雜多變對公司財務管理提出了嚴峻的挑戰,如何應對這一變化,公司就需要進行觀念創新。科學發展觀提出“以人為本”的觀念對公司財務管理創新具有重要的指導作用。在知識經濟條件下,人成為公司生存和發展的決定性因素,應對公司所面臨的復雜的理財環境,就必須充分重視人的因素,樹立以人為本的財務文化觀念。公司價值觀的一個重要組成部份就是財務文化觀,樹立什么樣的財務文化觀反映了公司的哲學思維理念。傳統財務文化觀念是物本主義,以物為主。在這種價值觀下,公司的物質資本在財務管理中處于第一位的、支配的,人力資本處于第二位的、從屬的。結果是忽視了人這個生產力中最活躍、最革命的決定性因素,沒有充分發揮勞動者的首創精神。在科學發展觀下,人不再是工具和手段,而是目的。經濟發展以人的發展為目的,公司的發展要以人的全面發展為目的。我們應該摒棄把物質資本看成最重要經濟資源的傳統認識,而充分重視人力資源的開發、配置和利用。以人為本的財務觀念,就是要充分發揮人的主觀能動性,尊重勞動者個人的首創精神,一切為了人,一切依靠人,一切相信人。實行全員的全面財務管理,每個人既是財務管理實施者,又是財務管理成果的受益者。

    (三)樹立科學的理財觀念

    首先必須堅持依法理財。要適應形勢任務和情況變化,不斷修訂和完善有關制度規定,做到有法可依;切實維護財經法規的嚴肅性和權威性,做到有法必依;履行財務人員肩負的監督職能,加強財經法規執行情況的監督檢查,督促有關部門嚴格執行財經紀律,按章辦事,及時糾正和查處發現的問題,做到違法必究。其次必須注重勤儉理財。要按照建立節約型社會的總體要求,弘揚艱苦奮斗的優良傳統,樹立節約意識,堅持量入為出,嚴把經費標準關,大力壓縮行政消耗性開支,把有限的經費用到刀刃上。再次,必須創新理財。一方面,要積極借鑒和運用現代管理科學原理,創新管理方法,促進預算管理、集中采購等各項改革整體推進,逐步提高信息化管理水平。另一方面,要深入考察和研究財務保障中出現的新情況、新問題,積極提出解決供應保障矛盾和問題的新對策、新手段、新措施,切實提高經費使用效益。

    (四)結合互聯網對財務管理進一步創新

    當前,以internet為代表的信息技術的普及和發展,交互式web應用的出現,電子商務浪潮作為經濟和知識經濟的引擎徹底改變了企業的生存環境,從大規模的生產到個性化生產,從企業以產品為中心到以客戶為中心,從企業間產品的競爭發展到信息和人才的競爭從單個企業間的競爭到供應鏈競爭,從區域競爭到全球化競爭,從以規模取勝到以速度取勝,這些變化使財務管理在管理過程中的手段隨之提高尤其是全球經濟一體化的進程不斷加快通訊手段的飛速發展,信息得以高速流動。資源高度集中電子商務浪潮的掀起使企業財務管理走向網絡化,IT環境的形成,信息可以被實時動態地獲取、存儲、加工和傳遞。尤其數據平臺的建立,將企業內部各部門之間、企業與供應商、企業與客戶、企業與其他職能部門緊密地聯系在一起,同時也將企業的財務流程和經濟業務流程有機地融合在一起。供應鏈管理的發展,也是財務管理網絡化的一個動因,在供應鏈管理中,財務管理用信息流將物流和資金流整合起來。這樣,財務管理的網絡化為企業經營在資金和商品之間的傳遞節省了大量時間,降低了經營費用加速了企業的資金周轉,同時在企業做財務決策時也可以在這個鏈上獲得及時的信息。

篇8

一、物業公司財務管理現狀及存在問題

1物業企業領導者理財觀念落后．不重視財務管理企業領導者對財務管理的重視程度直接決定著一個企業的財務管理水平。由于我國的物業管理行業起步較晚，行業發展初期的從業者普遍素質不高而現有物業企業特別是中小型物業企業的領導者多是早期的物業企業從業者，經過長期的實際工作后，晉升到現在的領導崗位。他們實際工作經驗豐富．但缺乏現代管理理念沒有科學的經營戰略．重視項目拓展和日常物業管理而忽視財務管理，對財務管理在企業管理和發展過程中的作用沒有足夠的認識不重視財務管理人、財、物、信息等資源未能優化配置甚至存在嚴重浪費．致使企業經濟效益低下。

2會計基礎工作薄弱，缺乏有效的科學的財務管理手段沒有建立健全企業的財務管理制度，或雖然有比較健全的財務管理制度，但是實際工作中未能真正按照制度規定執行，制度形同虛設。會計核算程序和核算方法不規范，資產管理混亂，財務信息不真實。財務報表過于籠統，大多數物業管理公司只有資產負債表、利潤表、現金流量表數據過于籠統和宏觀缺少各種財務分析報表，未按物業服務項目進行核算，無法知道每個項目的經營情況。大多數物業企業未實行全面預算管理，未對年初經營指標進行有效分解實際執行與年初經營計劃脫節，實際經營與業績考核脫節，員工積極性不高，企業沒有活力。

3財務組織結構設置不合理，人員素質較低下屬單位的財務機構與總部財務中心互相獨立，下屬單位財務人員聽命于單位領導，獨立性很難保證下屬單位的領導與財務人員很容易產生串通舞弊。物業企業財務人員素質普遍較低，一方面是因為物業管理是微利行業薪資普遍較低．難以吸引優秀人才。另一方面，受傳統觀念的影響，一些物業企業的領導認為物業企業是服務性行業，只需進行簡單的收支和記賬對財會人員沒有較高的要求，使得企業所聘用的財務工作人員素質較低，業務水平差．無法滿足管理需要。

4營運資金管理效率低下資金管理是財務管理的核心資金管理得好則企業資金循環越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。但大多數物業企業在營運資金管理過程中由于自身管理不善資金使用效率低，資金回報率不高。有些物業企業未實行資金集中管理資金分散在各個項目的各個銀行賬戶企業對資金的使用重視不夠．不能把資金集中起來進行低風險的投資組合，使得企業的資金回報率一直處于較低狀態。有些企業資金管理不善，資金流失或循環不良，不僅影響了企業正常的資金周轉，也為產生腐敗提供了溫床。還有的物業管理企業只重視服務質量對應收款的追收不予重視，使得應收賬款越積越多．從而使企業資金循環不良給企業生產經營帶來嚴重困難。

5內部控制缺乏大多數物業企業缺乏行之有效的內部控制制度究其原因一方面是領導不重視。部分領導認為．企業的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構。另一方面物業企業缺少有內部控制工作經驗的人員。內部審計制度不完善，大多數物業企業沒有建立自身獨立的內部審計機構，內審負責人通常是由企業的財務負責人兼任，這樣既不符合制度規定，也造成管理層和會計人員對內部審計的不重視削弱了內部審計的獨立性與嚴肅性影響財務內部控制的質量。

二、完善物業企業財務管理的措施

1完善財務組織架構，提高領導及財務人員素質總部設立財務中心，總部所在地的物業服務項目實行報賬制，由總部財務中心統一按項目進行核算外地設立子、分公司的，財務人員實行垂直委派制各子、分公司的財務人員由總部財務中心委派外派財務人員隸屬于總部財務中心服務于各下屬單位，完成并監控下屬單位的財務會計活動，其工資、獎金、調動升遷由總部財務中心統一安排。實行財務人員垂直委派制可有效提高下屬單位財務人員的獨立性，加強總公司對下屬單位的財務監控。提高領導及財務人員素質，不斷提高各級領導的財務管理意識，加強領導者的財務管理知識的培訓，使之認識到財務管理是企業管理的核心。嚴把會計從業人員的準入關堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務部門。加強會計從業人員的職業道德教育鼓勵財務人員進行會計繼續教育和學習及時更新自己的知識和技能，使企業財務部門成為一個思想覺悟高、專業技能強的部門。

2實行全面預算管理實行全面預算管理，建立健全企業的全面預算管理制度。通過全面預算管理將企業的年度經營指標層層分解，落實到每個單位、每個部門、每位員工做到人人頭上有指標，個個肩上有任務．每一個層面每一個環節的經濟活動都要以預算為執行標準。在預算執行過程中，定期對預算執行情況進行分析，找出差異產生的原因有針對性制定糾正、改進和預防措施，調整策略提高公司的經營能力和運營質量。將績效考核與預算執行情況相結合通過預算考評，把預算執行情況與管理者、員工的經濟利益掛鉤，獎懲分明依據預算的執行結果實施績效考核既可以確保全面預算管理的各項工作落到實處又可以及時發現預算執行過程及執行結果與預算標準的偏差，確保預算目標的實現。

3資金集中管理資金是企業的血液，是企業賴以生存的根本。由于物業管理行業的特殊性，物業企業一般有大量的現金流。首先．建立資金投入保證機制，抓好資金的源頭管理，要大力加強各項有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受提高回收率。其次．實行資金的收支兩條線，清理銀行賬戶，設置收入賬戶和支出賬戶，總公司根據下屬單位的年度資金預算排定各單位的資金使用規模，要求各單位按照年度資金預算編制月度資金預算并將資金使用額度分解至每天總公司據此劃撥資金。下屬單位的所有資金流入則通過收款專戶按照規定的路徑上劃至總公司的賬戶內由總公司統一調配使用．從而保證了總公司對所有資金的有效控制降低了資金的91、流及沉淀風險最后總公司可根據公司發展戰略充分籌劃調度集中起來的資金，在確保企業正常運營的情況下合理投資．將可利用的資金投到回報大安全性高的領域，實現企業總體利潤最大化。

篇9

上半年公司經營班子按照董事會制定的年度計劃，主要實施和完成了以下工作：

一、上半年主要工作任務完成情況

（一）完成任務指標情況

上半年簽訂工程合同56項，合同總造價為113,382.86萬元，完成年計劃的78.72%。累計施工面積199,931m2平方米，其中2004年結轉工程施工面積98,931m2，上半年新開工工程36項，造價22783萬元；竣工工程32項，面積318,730m2；驗收工程7項，工程驗收合格率為100%。未發生重大工傷事故。上半年完成產值29080.97萬元，完成年計劃的56.9%，同比增長17.29%，其中：工程結算收入19,018.63萬元，完成年計劃57%，同比去年增長17.38%；上繳國家稅金1288.24萬元。物業租金收入558萬元，出租率達95%。物業管理費收入426.57萬元。公司為了改善員工的工資待遇，認真分析了上半年業務主要任務指標的完成情況，在保持上年浮動工資標準的基礎上繼續增長浮動工資，按照公司2005年度生產經營計劃的指標，即：員工工資總額在上一年度增長10%的基礎上提高5%的目標，今年第一季度員工的月工資收入實際增加了5%，第二季度根據公司業務及生產經營情況又決定相應提高3%，即達到了在上一年的基礎上增加8%的幅度，使員工的工資收入有了明顯的提高。公司上半年整體經營收支基本平衡。

（二）積極開拓生產業務，取得了較好的效果

業務拓展是企業的主線，公司領導高度重視，及時調整充實業務力量。××*部在××副總經理的直接領導下，在××經理、××、*副經理的帶領下，以蓬勃向上的工作熱情，以無私奉獻的工作精神，不辭辛苦，不分晝夜，經常加班加點，積極開展業務工作，取得了較好的工作成效，超額完成了上半年業務指標。特別是拓展沈陽、大連、煙臺、石家莊、濟南、等周邊地區的業務，付出了很多辛勤的汗水和勞動，很不容易，這種工作態度值得大家學習。上半年開出承接工程及其他業務的資質證書共398份，資格預審文件256份。參加投標475項，其中公司上網公開投標133項，中標24項，總造價9,019.76萬元，中標工程項目總造價占我公司上半年簽訂合同造價的37.51%；邀請投標28項，中標率為零。審核工程預算書164份，合計造價為7,152萬元；審核工程結算書264份，合計造價為7,601萬元。抓緊拓展拆遷新業務，以邊學習、邊摸索的方法，初見成效，也取得了拆遷業務零的突破，上半年拆遷任務量完成132000m2，擴大了業務范圍，增強了工作信心。

（三）加強施工生產管理，保持安全生產的平穩態勢

施工管理部、總工室在--副總經理直接領導下，在××經理、××××副經理、××主任帶領下，公司施工管理逐步提高，其表現為：認真貫徹落實工程建設標準強制性條文和安全生產的各項法律法規，按照iso9001標準，加強施工安全生產管理。一是安全生產工作比較落實。堅持落實各項安全生產制度和安全工作責任制，明確了各工地安全生產第一責任人和防火責任人，積極開展“安全生產月”活動，促進安全工作的落實。組織了第一、二季度安全生產大檢查，下發檢查通報，針對存在的問題，加大了整改的力度，保證了公司生產平穩的推進，跟蹤整改效果，消除安全隱患，確保了生產安全。及時派技術人員現場指導，加強施工管理。按照市建委要求，申報了建筑施工企業安全生產許可證，并取得了證書。安排了23人參加建筑施工企業管理人員安全生產考核,提高業務素質。二是抓好工程質量管理。強化對施工技術的管理和指導工作,審核施工組織設計方案及專項施工方案38份，審核驗收資料24份，到工地現場檢查技術和安全資料，及時掌握并完善工程資料的整理。指導工程處（隊）執行iso標準,規范和提高工程項目現場技術管理水平。根據各單位工程進度需要，給予技術支持和服務，促進施工質量的提高。

（四）以人為本，完善制度，抓好企業內部管理

經營領導班子團結協作，工作步驟一致，與董事會、監事會、黨支部、工會關系協調；各部門領導盡職盡責，帶頭努力工作，倡導團結協作和奉獻精神，為員工營造了一個團結、積極向上的工作氛圍，增加了企業凝聚力，員工的人心穩定，精神面貌、工作熱情、工作態度都有了進一步提高，辦公秩序井然，推動了企業內部管理的實施，具體反映如下：

一是加強印章、證照管理，完善制度，守法經營，保護公司合法權益。嚴格執行印章審批制度，形成了較規范的工作秩序；及時辦理了營業執照延期、變更注冊地址審批手續；4-6月幾個部門聯合摸查了解2000年轉制以來各工程處（隊）的工程量和工程處印章使用情況，并針對發現的問題及時采取處理措施；抓緊處理××實業公司遺留的經濟糾紛問題，已辦理工商注銷手續；落實iso體系管理制度，3-4月完成iso9001內部審核和管理評審工作，并通過了北京××中心的復審換證審核,取得了新證書。

二是加強財務管理，管好財，力爭增加公司收益。不斷完善公司財務管理制度；根據今年政府稅務政策的變化，調整管理方法，加強材料發票的管理，提高財務自身管理的能力；向銀行申請貸款1300萬元，基本滿足公司運作及業務拓展需要；已完成公司及屬下物業公司2004年年終結算、財務審計工作；完成了公司資產評估工作；完成了公司及物業公司報稅、代扣代交稅金工作；按要求分別到濟南、煙臺、順義等各工程所在地辦理繳交稅款、稅務轉移及注銷等有關手續；做好與××建筑公司的分包稅務轉移工作；完成了××實業公司財務清算工作；辦理了支付××××*地塊補償款、收回發票等手續；及時提供工程投標、質量保函，配合招投標工作。

三是以人為本,做好人力資源管理，改善員工的福利待遇。調整、聘任班組長以上管理人員2人，調整專業技術職務1人，調整工作崗位3人，充分調動員工的潛能和工作積極性，提高了工作效率。6月份根據公司的實際，大幅度地調增了員工的住房公積金繳存工資基數標準，員工受益明顯體現。重視員工的健康狀況,定期組織體育活動6月份安排了身體全面檢查,受到員工的好評。

四是加強后勤保障和安全管理。認真抓好辦公區的環境衛生和綠化管理，保持清潔、舒適、美觀的工作環境；嚴格執行食品衛生制度，不斷改善食堂伙食；組織安排防火教育學習，提高安全意識；及時做好車輛維修和保養工作，抓好安全行車管理，未發生交通事故。積極采取措施，維修、保養辦公區空調等電器設備，保證安全用電需要。

五是抓好物業出租管理，提高經濟效益。學習物業管理條例，提高管理素質，認真抓好安全工作，落實消防工作制度，保證物業的消防安全和良好的治安環境；做好物業區清潔衛生工作，加強物業的使用和維修，力爭提高出租率，空置面積由年初的2800多平方米減少到現在的1324平方米，出租率由年初的80%提高到現在的95%；了解客戶需求，不斷改善服務態度，提高服務質量，減少租戶的投訴。

六是積極組織員工參加社會公益活動，培養員工良好的公共道德。上半年組織員工區參加××*民政局扶貧、救災捐贈活動3次，捐款21175元，捐物298件。

(五)協助董事會完成有關工作。如：1、配合董事會做好2004年度董事會工作總結；2、給全體股東下發了《公司××*實施方案》（討論稿），廣泛征求意見；3、想方設法推進××地塊問題處理，爭取得到政府的支持和理解，協調與××*公司的關系，取得了一定的成效。

二、存在的問題。夠，做得總結經驗教訓善服務態度，提高服務質量，減少租戶的投訴。

上半年經過全體員工的努力，取得了較好的工作業績，值得高興和欣慰。但也要看到工作存在的不足：

（一）業務開拓方面，大的工程項目較少，需要認真分析情況，總結經驗，加強與工程處（隊）的溝通與合作，從而切實提高競爭能力；拆遷業務工作開展還不夠理想。

（二）××地塊問題。夠，做得總結經驗教訓善服務態度，提高服務質量，減少租戶的投訴。仍未解決。上半年雖有了明顯的成效，但要想徹底解決，還有很多困難，難度挺大。

（三）追收和退付公司的應收應退的工程款項的工作進展不大。

（四）在文明施工管理上管理力度不夠，存在薄弱環節。

（五）公司資質、業績、*級項目經理人數不多狀況有待加強改進。

三、下半年的主要工作

（一）要繼續做好拓展業務工作，努力完成今年的業務指標。關注和收集××*區工程投資項目信息，同時積極拓展周邊地區的工程招（投）標渠道，加強與工程隊的溝通與合作，及時收集業務信息。在穩定現有業務來源的基礎上，培養自身的投標競爭力，提高中標率。抓緊了解拆遷業務信息和政策規定，加速推進拆遷業務進展，制定配套的拆遷管理制度。

（二）繼續抓緊配合完成××*建筑企業××設立辦事處的審批工作，力爭為公司引進××基礎。力爭為公司增加園林綠化工程資質，引進必要條件，以便拓展綠化資質和綠化工程業務，提高公司業務競爭能力。

（三）加強專業技術人員的業務學習，掌握新規范標準、新技術，提高業務素質；抓好公司有關人員的一級、二級建造師的考評（培訓報考工作），安排好第三、四季度安全生產大檢查，加大力度整治薄弱環節，切實抓好工程質量、安全生產管理、文明施工管理，確保生產安全。

（四）加強財務管理工作。繼續落實債權的追繳和工程款的追收工作，以便解決公司所欠××*施工隊等款項。

（五）配合公司董事會積極抓緊解決××地塊問題。繼續爭取××的支持，力爭減免所欠××××款項。

（六）9-10月份安排在職職工外出參觀學習活動。

（七）配合董事會做好換屆選舉工作。

（八）根據實際，進一步完善規章制度。繼續做好印章、證照管理，妥善處理有關經濟糾紛案件，盡可能減少公司損失。

（九）積極弘揚正氣，倡導團結協作和工作奉獻精神，提高員工執行制度的自覺性，年底做好專業技術人員年度考核和員工年終崗位職責考核（評分）工作，獎勤罰懶，調動職工的工作積極性。

篇10

物業第一季度工作計劃【1】

一、完善安全管理體系，建立長效管理機制

為了做好安全管理工作，物業部計劃在五月份成立保安組、保潔 組、維修 組歸口部門，在物業部的形式下，在公司副總經理管線領導下，負責公司的全盤安全工作。下設執行小組，物業部以物業經理為小組成員，保安、保潔主管、維修主管為組員。同時公司實行主管級以上人員夜間巡崗制度，使項目在夜間公司各項目的突發應急事件得以快速穩妥處理，安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項目住宿并負責夜班的巡查工作。

二、實行半軍事化管理，培養保安精兵。

(一)嚴把進人關，狠抓基本功。

首先，在保安招聘過程中公司一直堅持“寧缺毋濫”的原則，建立了一套完整的保安員招聘、培訓 和使用機制。對公開招聘和定點定向輸送來的男青年從身體素質、文化素質、政治素質等方面嚴格把關，經嚴格檢查后才能進入公司，在入職后試用期一個月，培訓期間滿后采用考核的方式，考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊員能盡快的熟悉工作情況，進入工作狀態。

(二)有為才有位，實行帶班、隊長競爭上崗制度。

競爭上崗是一種科學選人用人機制，它有助于形成正確的用人選人導向，克服用人上的不正之風。過去挑選班長，實行的是一種“伯樂相馬”的用人方式，難免存在看關系、講來頭、憑交情、論親疏的情況。而公開的競爭上崗是一種“賽場比馬”的用人方式，它為廣大保安員提供了一試身手，一比高低的平等機會，這有助于保安員勤奮工作創出成績。今后只要努力工作，不斷提高自己，在公平競爭中就有獲得留用或晉升的機會。采取科學用人的機制。同時物業部將根據公司的要求，適當拉開保安員、班長、隊長的工資待遇，便宜層級管理，穩定員工。

(三)保安食宿訓練一體化。

為了便于日常管理，公司物業部將實行保安員統一住宿、統一就餐、統一訓練，達到了公司半軍事化管理的目標。內容具體化，要求每天定點、定時訓練，適時有序。

三、細化內部管理，提升安全服務品質。

(一)實施保安管理標準化。

面對目前輕紡城與建材城嚴峻的治安形勢，為了使安全管理進一步規范 化、標準化，創建新城一流保安隊伍的管理目標。物業部將制定《員工手冊 》和《保安管理制度》等，其標準化的主要內容包含了物業安全管理人員職責標準化;治安保衛管理制度執行標準化;保安服務管理工作執行標準化;安全應急事件處理工作標準化;安全管理工作考核及獎懲標準化等。標準化的實施有效的推動了整體安全工作的提升，使公司安全管理更加規范和細致。

(二)加強消防管理，減少火災隱患。

在消防管理過程中，以堅持“預防為主”、“防消結合”的思想。首先從物業服務的特點出發，在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中，始終把消防問題作為一個主要標準進行控制，確保防范在先。其次建立完善的公司保安管理檔案，落實目前租戶的緊急聯絡方式和聯絡人，使租戶在消防管理要有認識，在第一時間能與物業服務人員，特別是保安的聯系。第三，制定適應九園工業園區實際、實效性強的火災應急處理方案，使整個項目的滅火救災工作處于有序的運行狀態。第四由保安主管負責制訂消防月檢查的制度，對存在的問題隱患及時上報維修及更換、更新，使消防系統時刻處于完好狀態。

(二)強化技防系統運用，將人防、技防有機結合。

在做好人防管理的同時，物業部將運用各類技防系統做到操作規范、及時報修。對物業部的技防系統實行了統一管理，由姚主管主抓，建立各小區技防設施檔案，對規范操作、問題報修、維修養護等，使技防設施的有效利用率得到充分提高。同時為了使人防與技防的有機結合，要不定期組織進行各類綜合演練，通過演練與培訓增強保安員的實戰能力，保障了宿舍樓與辦公樓與在管區域內的財產安全和人身安全。

(三)成立專職巡邏監督崗。

為了加強保安崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業部將根據公司進度成立巡邏監督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律，夜間負責各小區外圍巡查和突發事件的緊急處理。巡邏監督崗的成立，一方面對檢查過程中發現的保安員崗容風紀和值勤狀況等方面出現的問題及時糾正，并對違紀人員給予教育批評，嚴重者報公司給予處分，從而嚴整隊伍作風，有效提高值勤質量;另一方面由于巡邏監督崗良好的機動性使夜間項目的外圍安全得到了保障，保證了夜間突發事件及時調度、及時處理，使區域防范工作得到深化和加強。

綜上所述，物業部今年的重點工作放在安全管理上，包括對資產的重點清點與臺賬管理，同時在防汛、防寒上

為了加強保安 崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業部將根據公司進度成立巡邏監督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律

開展工作。在安全管理工作根據新城公司這幾年的工作經驗，進行充分總結 ，吸取經驗教訓。同時，物業部充分認識到目前的管理安全工作距離現實的要求還存在較大差距，物業部將在今后的安全管理工作將仍以服務為重點，提高安全服務品質，在公司領導的指導下，使整體安全服務工作再上一個新臺階。

物業第一季度工作計劃【2】

在送舊迎新之際，物業公司在回顧20xx年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化...

在送舊迎新之際，物業公司在回顧20xx年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續發揚敬業、奉獻的精神，共同為公司的迅速發展竭心盡力。

《孫子兵法》說：間于天地之間，莫貴于人。員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團隊作為20xx年物業開展內部管理的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小于5%

人員培訓覆蓋率達到100%

人員招聘到崗率達到98%

員工生活滿意度達到90%

1、團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調動員工的積極性。績效源于執行力，執行力源于細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡查管理。及時發現問題，及時改進。

2、人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到100%業主第一。以企業精神和宗旨作為統一員工意志，述職報告統一行動的共同基礎。在人事管理流程中，采取優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

3、在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

4、效益是企業的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持以人為本的服務宗旨，規范管理、追求創新、至誠服務。不斷提高江南世家物業價值，使物業發揮最大的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序;

強調團隊的有效運作和服務流程;

強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化;

強調以人為本的服務理念和服務的人性化;

致力于建立與業主有良好溝通的和諧社區。

目標設置：

客戶綜合滿意率不低于90%;

服務綜合及時率不低于85%;

業務技能培訓100%;

小區綠化完好率不低于90%;

綠化覆蓋率不低于60%;

管理費收費率一期逐步達到70%;

二期收費率達到90%;

物業第一季度工作計劃【3】

在送舊迎新之際，物業公司在回顧20XX年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化...

在送舊迎新之際，物業公司在回顧20XX年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續發揚敬業、奉獻的精神，共同為公司的迅速發展竭心盡力。

《孫子兵法》說：間于天地之間，莫貴于人。員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團隊作為 20XX年物業開展內部管理的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小于 5%

人員培訓覆蓋率達到 100%

人員招聘到崗率達到 98%

員工生活滿意度達到 90%

1、團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調動員工的積極性。績效源于執行力，執行力源于細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡查管理。及時發現問題，及時改進。

2、人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到100%業主第一。以企業精神和宗旨作為統一員工意志，述職報告統一行動的共同基礎。在人事管理流程中，采取優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

3、在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

4、效益是企業的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心|||

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持 以人為本的服務宗旨，規范管理、追求創新、至誠服務。不斷提高江南世家物業價值，使物業發揮最大的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序;

強調團隊的有效運作和服務流程;

強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化;

強調以人為本的服務理念和服務的人性化;

致力于建立與業主有良好溝通的和諧社區。

目標設置：

客戶綜合滿意率不低于 90%;

服務綜合及時率不低于 85%;

業務技能培訓 100%;

小區綠化完好率不低于 90%;

綠化覆蓋率不低于 60%;

管理費收費率一期逐步達到 70%;

二期收費率達到 90%;

生活垃圾日清率為 &n

bsp; 100%;

工作重點：

根據對20XX年的工作回顧和反思，20XX年將致力于加強規范管理、協調溝通、落實執行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環境。

(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規章制度及操作規程》等。使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范自我、服務業戶的目的。并對員工進行定期的業務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領出一支業務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

(2)小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好、舒適的居住環境，是我們非常重視的問題，以往的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導、檢查、培訓落實到位，才能充實發揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環保意識，使小區的環境衛生狀況達到最佳狀態。

(3)根據目前的收樓情況，強化對工程維修的監管力度，與各部門積極協調配合，完成收樓任務。

(4)對物業管理費收取率較低的現狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調查等多種渠道與業戶進行溝通，聽取業戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應的整改，提高管理質量;對于超出管理標準的要求，按國家及有關規定向業主耐心解釋，并加強對物業管理行業的政策宣傳，以轉變以往固有的觀念，爭取業主的理解，對經解釋無效拒交管理費的業戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

(5)加強社區文化的建設，建立與業主的良好溝通，共建和諧社區。

(6)協助成立業主委員會籌備小組，實行業主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對20XX年總結和分析工作情況，繼續堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設。結合公司的發展需要和管理方向，做好小區的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區的巡查，提高整體管理水平。

工作目標

住客及公司綜合滿意度 95%;

無因管理責任事故率 0;

新員工崗前培訓率 100%;

不合格項整改率 100%;

員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

突發事件快速反應率為 98%;

非正常投訴率低于 2%。

1、 做好《百日安全無事故評比活動》方案的實施(20XX年11月1日至20XX年2月8日)，

并全力配合做好二期水鄉別墅外售和收樓工作及本部相關工作事項的接管，同時全面做好二期有關工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

2、 做好元旦、春節期間小區各項安防工作，節日前小區安全大檢查，由主管領導負責;同時落實好春節期間主管領導巡查和值班;明確強調放假不放制度;組織和安排好春節期間部門員工的業余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復完工，擬成立物業公司籃球隊，既可豐富員工業余生活，又可為公司聯誼公關比賽做好準備。

3、 保安部將于1月份開展為業主或客人優質服務月活動，體現保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

4、 做好一二期智能化系統投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統的使用和管理制度，及時進行智能化系統操作規范培訓，逐步改變完全靠人防的管理模式。同時設專人負責在監控中心上崗，保證小區24小時的監督和管理，提高安防標準。

5、 針對一、二期消防設備設施的分布和配備情況，更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發事件處理演練。根據實際情況將小區日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發事件處理方法等安防常識制作后派發業主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

6、 做好人員的培養和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉型和建設成為強有力綜合型的隊

伍。結合保安職業特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯系，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總人數比例為75%，其它占比例為25%(保安學校、警校、武校人員)。發揮和利用現有人力創造最大價值，做好物業公司排頭服務部門。

7、 加強骨干隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質和層次，(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結時工作述職。

五、會所經營

20XX年上半年將繼續以服務為先、效益為本的經營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經

營手法，推出更貼身的服務，把會所經營做到推陳出新。在內部管理上，加強本部門各經營點的協調合作性，著力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調動人員的積極性、創造性;切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區配套服務工作的開展。

工作目標

力爭半年創收3萬元;

六、財務管理

圍繞集團發展戰略和財務年度工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規范的賬務管理，積極配合業務部門工作的開展，加快科耐物業管理的投入使用。為全面完成物業的各項工作指標和工作任務，制定物業財務部06年上半年工作計劃如下：

工作目標：

服務滿意度90%;

控制虧損在20萬元以內;

建立君華物業成本庫;

1、物業財務部在集團財務中心的統一指導下, 根據物業公司財務管理制度,結合物業財務工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制, 及時準確地向管理層提供最真實的財務數據。

2、負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務狀況分析，并向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出相關的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內。

3、以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到30%。把物業公司的收費工作推向一個新的臺階。

4、負責各種款項的審核，規范財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施后，要嚴格按照制度執行。財務部門進行監督把關。