農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)融資創(chuàng)新實(shí)踐

棗莊市作為人均耕地面積只有0.73畝的偏遠(yuǎn)農(nóng)業(yè)市，人多地少、經(jīng)營(yíng)分散，由于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)收益低下，越來(lái)越多的農(nóng)民選擇外出務(wù)工，土地流轉(zhuǎn)日漸活躍，一批以土地為紐帶的農(nóng)民專業(yè)合作社應(yīng)運(yùn)而生，土地集中經(jīng)營(yíng)面臨的資金需求明顯增加。傳統(tǒng)的農(nóng)村信貸模式已難以滿足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)多元化、量級(jí)大的融資需求。

棗莊市順應(yīng)市場(chǎng)需求，積極協(xié)調(diào)各方組織推動(dòng)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押創(chuàng)新，但也面臨“金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)如何覆蓋和控制”等諸多質(zhì)疑。棗莊市金融機(jī)構(gòu)的顧慮主要集中在四個(gè)方面：第一，流轉(zhuǎn)后的土地不是完全意義上的抵押品，只有耕地的增值收益才具有一定的抵押權(quán)能，一個(gè)不完整的抵押品如何保證貸款安全？第二，流轉(zhuǎn)土地在確保符合農(nóng)地農(nóng)用政策的前提下，土地流轉(zhuǎn)主體必須具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有穩(wěn)定的收益來(lái)源，否則金融機(jī)構(gòu)將承擔(dān)一系列政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第三，對(duì)耕地的增值收益設(shè)立抵押，面臨法律政策以及定價(jià)、確權(quán)等一系列技術(shù)性難題。第四，一旦發(fā)生自然災(zāi)害或者農(nóng)民隨意退出情況，將導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)合同失效，如何才能保證流轉(zhuǎn)土地抵押貸款的安全？銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)反映出的意見和問題，正是農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)融資所面臨的交易約束。不破除交易約束，融資創(chuàng)新活動(dòng)將寸步難行。

為使流轉(zhuǎn)土地抵押融資能夠成功操作，自2008年開始，棗莊市探索推行了以發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證、成立農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易所、發(fā)展農(nóng)村土地合作社“一證一所一社”為核心的“三位一體”農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革，賦予農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)財(cái)產(chǎn)化權(quán)能，使其具備抵押資質(zhì)，盤活了農(nóng)村土地資本，緩解了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的融資瓶頸難題。

對(duì)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，賦予其財(cái)產(chǎn)化權(quán)能。從2008年開始，棗莊市嘗試把耕地使用權(quán)從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中單獨(dú)分離出來(lái)，強(qiáng)化土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)地位，對(duì)其予以確認(rèn)，由區(qū)（市）人民政府向農(nóng)戶頒發(fā)《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，在《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》記載的有效期限內(nèi)，持證農(nóng)戶可依法使用、經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)讓土地，也可以作價(jià)、折股作為資本從事合作經(jīng)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)或抵押貸款。土地合作社流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的土地、受讓土地使用產(chǎn)權(quán)后，還可以拿全體成員的土地使用產(chǎn)權(quán)證，向土地產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)辦理總的土地使用產(chǎn)權(quán)證。合作社憑總的土地使用產(chǎn)權(quán)證，向銀行抵押貸款，農(nóng)村土地資源變成了資本，“死地”變成了“活錢”，一定程度上緩解了規(guī)模經(jīng)營(yíng)融資難題。棗莊市對(duì)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確權(quán)頒證，保障持證農(nóng)民擁有土地的流轉(zhuǎn)、收益和抵押三項(xiàng)權(quán)益，土地所有權(quán)歸集體、承包權(quán)歸農(nóng)戶、使用權(quán)歸合作社，達(dá)到了盤活農(nóng)村土地資本的目的，這是在充分尊重相關(guān)法律精神的前提下，對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地制度改革的一大突破性嘗試。

建立有形土地市場(chǎng)，搭建土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)。在棗莊市農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革中，雖然政府向入社農(nóng)民頒發(fā)了土地使用產(chǎn)權(quán)證，但要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和抵押，就必須建立土地使用產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行客觀公正評(píng)估。為避免土地私下流轉(zhuǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，支持土地抵押權(quán)能的實(shí)現(xiàn)，棗莊市建立了市、區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村四級(jí)流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，搭建起土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)。市級(jí)建立了“三農(nóng)”服務(wù)中心，區(qū)級(jí)建立了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)建立了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所，村級(jí)建立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。目前，棗莊市共成立農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易所59個(gè)。2011年創(chuàng)建了全國(guó)首家農(nóng)村土地資產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)——棗莊市普惠農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，對(duì)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)價(jià)值、土地收益價(jià)值及各類農(nóng)村資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。在農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款中，農(nóng)民、合作社或銀行憑土地使用產(chǎn)權(quán)證，向評(píng)估事務(wù)所申請(qǐng)?jiān)u估，評(píng)估事務(wù)所依據(jù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地使用產(chǎn)權(quán)價(jià)值做出客觀公正的評(píng)估，為交易雙方提供參考。農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的建立，一是提供了土地使用產(chǎn)權(quán)交易的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了土地的流轉(zhuǎn)價(jià)值，推動(dòng)了農(nóng)村土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)；二是為農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押提供了保障，一定程度上解決了農(nóng)業(yè)發(fā)展資金不足的問題；三是土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)土地進(jìn)行客觀公正地評(píng)估，解決了信息不對(duì)稱以及制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)缺位問題。

發(fā)展農(nóng)村土地合作社，培育規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。基層群眾的創(chuàng)造力為棗莊市推行農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革創(chuàng)造了條件。2008年，由山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)土山村8位農(nóng)民牽頭，以土地使用產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股，組建了全國(guó)首家農(nóng)村土地合作社——徐莊土地合作社；同時(shí)，成立了中國(guó)第一家農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易所——山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易所，280戶入社農(nóng)民首次得到了地方政府發(fā)放的土地使用產(chǎn)權(quán)證；隨后，徐莊土地合作社以1700畝土地使用產(chǎn)權(quán)作為抵押，從農(nóng)村信用社獲得了45萬(wàn)元貸款，拉開了棗莊市土地資本化改革的帷幕。在農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革中，棗莊市在順應(yīng)農(nóng)民土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)意愿的基礎(chǔ)上，遵循“依法、自愿、有償”的原則，一方面鼓勵(lì)農(nóng)民積極探索創(chuàng)新，另一方面對(duì)農(nóng)民創(chuàng)新和探索給予引導(dǎo)和幫助，站在幕后“當(dāng)導(dǎo)演做劇務(wù)”，而不是走到前臺(tái)直接操作，充分尊重了農(nóng)民的意愿。在改革進(jìn)程中，棗莊市規(guī)定，土地合作社必須在工商部門登記，取得法人資格；農(nóng)戶可以憑借承包的耕地或果園等作為資本，自愿加入合作社。農(nóng)戶入社后，須與合作社簽訂《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》，并給入社農(nóng)戶發(fā)放《合作社成員證》予以確認(rèn)。土地合作社利用先進(jìn)、高效的農(nóng)業(yè)種植及管理技術(shù)，統(tǒng)一開發(fā)利用土地，也可憑借土地使用產(chǎn)權(quán)證向銀行抵押貸款，解決發(fā)展資金不足問題。

推動(dòng)農(nóng)村金融制度創(chuàng)新，加大涉農(nóng)服務(wù)力度。為規(guī)范農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，人民銀行棗莊市中心支行會(huì)同市財(cái)政局、農(nóng)業(yè)局等部門，出臺(tái)了《關(guān)于金融支持農(nóng)村土地合作社發(fā)展的指導(dǎo)意見》、《棗莊市農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)貸款管理暫行辦法》、《關(guān)于開展農(nóng)民土地專業(yè)合作社信用評(píng)價(jià)支持農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革的實(shí)施意見》，創(chuàng)新涉農(nóng)信貸產(chǎn)品，拓寬農(nóng)村融資渠道。這些文件明確規(guī)定：一是貸款對(duì)象為具有一定規(guī)模的、以土地為紐帶的農(nóng)民專業(yè)合作社；二是貸款額度根據(jù)農(nóng)民專業(yè)合作社信用狀況、資產(chǎn)負(fù)債情況、綜合還款能力和經(jīng)營(yíng)效益、土地使用產(chǎn)權(quán)及其收益評(píng)估總值等合理確定，最高不超過評(píng)估總值的60%；三是貸款期限根據(jù)生產(chǎn)周期和實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況確定，原則上不超過3年，但不能超過《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》記載的剩余期限；四是貸款利率最高不超過基準(zhǔn)利率的30%，農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)價(jià)值由棗莊市普惠農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所評(píng)估認(rèn)定；五是抵押登記部門為各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所；六是當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)、訴訟等方式處置抵押物，從所得價(jià)款中優(yōu)先受償。

棗莊市農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押融資提升了土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)水平，提高了農(nóng)業(yè)組織化程度和土地收益，有效緩解了資金瓶頸難題。一是盤活了土地資本，為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)注入了活力。自試點(diǎn)以來(lái)，累計(jì)發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款5.04億元。二是促進(jìn)了土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)夯實(shí)了基礎(chǔ)。目前全市已發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證78210個(gè)，農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展到2877家，其中以土地為紐帶的合作社達(dá)到1102家，規(guī)模經(jīng)營(yíng)土地49.5萬(wàn)畝，流轉(zhuǎn)入社比例74.9%；土地合作社平均經(jīng)營(yíng)土地面積449.2畝，平均資產(chǎn)246.2萬(wàn)元，入社農(nóng)戶數(shù)平均87.8戶。三是激活了農(nóng)村勞動(dòng)力資源，為農(nóng)民增收開辟了新路徑。土地流轉(zhuǎn)到合作社后，進(jìn)城農(nóng)民既可以務(wù)工掙錢，又可以在合作社領(lǐng)到保底金和分紅，而留下來(lái)的農(nóng)民通過在合作社和社辦企業(yè)打工，可以獲得工資性收入。全市土地合作社畝均收益3050元，人均增收70%，惠及農(nóng)民近50萬(wàn)人。四是推動(dòng)了農(nóng)村人口有序轉(zhuǎn)移，為新型城鎮(zhèn)化提供了動(dòng)力。農(nóng)地改革把越來(lái)越多的農(nóng)民從土地上解放出來(lái)，進(jìn)入城鎮(zhèn)生產(chǎn)生活，全市農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移7.23萬(wàn)人，其中80%得益于農(nóng)地改革的帶動(dòng)。

農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)融資創(chuàng)新的運(yùn)行機(jī)理

融資創(chuàng)新載體的選擇。信貸契約的達(dá)成需要交易雙方都拿出相對(duì)對(duì)稱和對(duì)等的交易籌碼。金融機(jī)構(gòu)讓渡資金使用權(quán)，客觀上要求農(nóng)村借貸主體在利率之外還要提供與之相對(duì)稱的抵押標(biāo)的物，以謀求風(fēng)險(xiǎn)的覆蓋。從棗莊市探索和實(shí)踐看，將農(nóng)村抵押品的載體和平臺(tái)鎖定在農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)上，較好地解決了融資載體選擇的難題。土地流轉(zhuǎn)預(yù)示著未來(lái)土地的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，隨著土地制度改革逐步配套完善，土地流轉(zhuǎn)將成為未來(lái)我國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)。不僅如此，涉足土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)主體絕非一般意義上的傳統(tǒng)農(nóng)戶，他們既是農(nóng)村先進(jìn)生產(chǎn)力的典型代表，也是農(nóng)村新增財(cái)富的創(chuàng)造者和擁有者，更是農(nóng)村有效金融需求的承載者。棗莊的金融創(chuàng)新表明，只要抓住了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)和這個(gè)核心的交易客體，就等于抓住了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變的主脈絡(luò)，抓住了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)的大趨勢(shì)，抓住了農(nóng)村現(xiàn)實(shí)和潛在的有效金融需求。以此為載體進(jìn)行融資創(chuàng)新，必將加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程，促進(jìn)金融與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有效對(duì)接。

信息甄別功能的實(shí)現(xiàn)。農(nóng)村信貸供給不足，很大程度上是信息不對(duì)稱情況下，銀行采取信貸配給策略造成的。而發(fā)現(xiàn)信息和甄別信息的真實(shí)性是信息搜尋的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是兩個(gè)至關(guān)重要的技術(shù)性難題。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者主動(dòng)向金融機(jī)構(gòu)提供土地使用產(chǎn)權(quán)信息，可以降低金融機(jī)構(gòu)的信息搜尋成本，一定程度上消除信息不對(duì)稱問題，解決傳統(tǒng)農(nóng)村金融市場(chǎng)中存在的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。棗莊的土地合作社既然能把分散的農(nóng)戶土地集中到自己手里，必然有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、合適的項(xiàng)目安排以及有預(yù)期的增值收益，當(dāng)然也附帶著大量的有效金融需求。自試點(diǎn)以來(lái)，棗莊市土地合作社累計(jì)獲得了4.17億元的土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款。

金融創(chuàng)新的穩(wěn)定性設(shè)計(jì)。農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押融資的穩(wěn)定性主要取決于的基礎(chǔ)、承貸主體和客體、抵押土地處置機(jī)制三個(gè)方面是否穩(wěn)定。第一，棗莊的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革始終堅(jiān)持“三不變”原則，不違背國(guó)家現(xiàn)行的土地制度，即土地所有權(quán)不變、農(nóng)民承包權(quán)不變、農(nóng)地性質(zhì)不變。第二，棗莊市堅(jiān)持一個(gè)明確的導(dǎo)向——扶持農(nóng)村土地合作社，發(fā)放的《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》僅限定在加入土地合作社的農(nóng)戶范圍內(nèi)，對(duì)試點(diǎn)社給予政策扶持，形成了激勵(lì)土地合作社發(fā)展的利益導(dǎo)向機(jī)制，確保土地長(zhǎng)期被控制在農(nóng)民手中。第三，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使土地供求信息收集更加容易，供求雙方交易更加便捷，交易行為更加規(guī)范，而且減少了交易摩擦，降低了交易成本。

制度變遷的行政推動(dòng)。棗莊市政府及有關(guān)部門作為農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押融資創(chuàng)新的執(zhí)行者和參與者，遵循市場(chǎng)原則。棗莊政府在土地流轉(zhuǎn)確權(quán)、建立土地交易市場(chǎng)和發(fā)展壯大土地合作社等眾多事務(wù)中建章立制，確保金融機(jī)構(gòu)愿意涉足農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款。

土地使用產(chǎn)權(quán)融資創(chuàng)新展望

近年來(lái)，全國(guó)各地圍繞有效活化農(nóng)村生產(chǎn)要素、充分激活大量潛在的“沉睡”資產(chǎn)等目標(biāo)，組織開展了大量富有成效的金融創(chuàng)新實(shí)踐。人民銀行棗莊市中心支行著眼于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，將推動(dòng)農(nóng)村金融創(chuàng)新作為支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的抓手，把充分發(fā)掘利用蘊(yùn)藏于農(nóng)業(yè)農(nóng)村中的大量財(cái)產(chǎn)和權(quán)益，作為破解農(nóng)村信貸困局的著力點(diǎn)，積極引導(dǎo)和配合地方政府、有關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)，大力組織開展農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款融資試點(diǎn)工作，在較短時(shí)間內(nèi)取得了明顯成效。但隨著金融改革創(chuàng)新不斷向縱深推進(jìn)，來(lái)自相關(guān)法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)制度等深度層面的束縛愈加明顯。盡快消除這些障礙、為深化金融創(chuàng)新鋪路架橋，已成為當(dāng)前亟待解決的重要問題。

重塑土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的價(jià)值取向。在我國(guó)現(xiàn)行法律體系中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)表現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)性與身份性的雙重屬性。財(cái)產(chǎn)權(quán)的基本特性在于其具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，主要體現(xiàn)在權(quán)利人對(duì)承包地享有占有、使用、收益和依法流轉(zhuǎn)的權(quán)利；身份屬性實(shí)質(zhì)上是取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的前提或資格，它是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生的依據(jù)，但并非權(quán)利本身。現(xiàn)有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)理論上固化了權(quán)利與身份之間的關(guān)聯(lián)，強(qiáng)調(diào)農(nóng)民與土地的捆綁性，對(duì)于土地資源以抵押方式獲得合理利用和效益最大化形成嚴(yán)重阻礙。因此，理清土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的單一財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，成為突破土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度障礙的理論前提。一直以來(lái)附加在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上的社會(huì)保障功能與耕地保護(hù)功能，也是阻礙現(xiàn)階段土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)繼續(xù)深入的兩大因素。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押與發(fā)揮土地社會(huì)保障功能在階段目標(biāo)上具有一致性，規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度，比不切實(shí)際的固守農(nóng)村土地的禁止流轉(zhuǎn)規(guī)則更能體現(xiàn)并實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)體的土地收益權(quán)，通過對(duì)這種土地價(jià)值增值收益的合理分配，可以更好地促進(jìn)土地社會(huì)保障功能的發(fā)揮。

繼續(xù)深化農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革。2008年，國(guó)家尚未對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行確權(quán)、頒證，棗莊市為入社農(nóng)戶頒發(fā)《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，保障農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)、收益和抵押三項(xiàng)權(quán)益，其創(chuàng)新價(jià)值是值得肯定的。目前，中央提出5年內(nèi)完成農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，山東省要求在3年內(nèi)完成。在此背景下，《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》應(yīng)從農(nóng)戶中逐步淡出，由《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》取而代之，并把《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》由單一的土地專業(yè)合作社向家庭農(nóng)場(chǎng)、種養(yǎng)大戶等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體延伸，強(qiáng)化其抵押融資功能。這樣考慮的理由有兩個(gè)：一是《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》已經(jīng)賦予土地承包戶占用、使用、收益及部分處分權(quán)能，是完整意義上的產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)行法律和政策允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以出租、轉(zhuǎn)包、入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶以承包地入股合作社，雙方通過規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同即可以實(shí)現(xiàn)。而當(dāng)時(shí)給農(nóng)戶頒發(fā)《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》的目的，主要是規(guī)避與法律的對(duì)抗性沖突，解決農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押?jiǎn)栴}，但土地使用權(quán)抵押貸款不是“萬(wàn)能鑰匙”，單家農(nóng)戶即使辦理了土地使用產(chǎn)權(quán)證，金融機(jī)構(gòu)也不愿意介入，因此無(wú)法從根本上解決一般農(nóng)戶的貸款難題，對(duì)一般農(nóng)戶貸款完全可以通過其他多種方式予以解決。二是土地合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)、種養(yǎng)大戶等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的主流。由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的身份屬性，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體依法流轉(zhuǎn)取得的大規(guī)模土地，僅僅是一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)和收益權(quán)，其權(quán)利來(lái)源于與原土地承包戶的契約，并非取代原承包戶成為新的土地承包人。因此，為維護(hù)這些新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的合法權(quán)益，政府有必要繼續(xù)頒發(fā)《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，賦予其再流轉(zhuǎn)權(quán)、收益權(quán)和抵押權(quán)，使之成為合法的抵押人，以維護(hù)交易安全和秩序穩(wěn)定。

高度重視金融創(chuàng)新頂層設(shè)計(jì)和激發(fā)基層創(chuàng)新活力。總體而言，農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行等地方法人金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新實(shí)踐活動(dòng)較為活躍，國(guó)有和股份制銀行動(dòng)能相對(duì)不足。原因在于，大中型銀行在市場(chǎng)定位上依然偏重于大企業(yè)、大項(xiàng)目，對(duì)“三農(nóng)”業(yè)務(wù)尤其是農(nóng)村信貸創(chuàng)新缺乏足夠的關(guān)注，在資源配置上缺少應(yīng)有的投入。這樣一方面，即使分支機(jī)構(gòu)具有創(chuàng)新意愿和條件，由于沒有上級(jí)授權(quán)而難以具體操作實(shí)踐，制約了創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開展；另一方面，涉農(nóng)信貸投入和農(nóng)村信貸創(chuàng)新產(chǎn)品難以形成規(guī)模效應(yīng)，在解決重點(diǎn)問題和關(guān)鍵障礙上缺乏足夠的影響力。因此，加強(qiáng)農(nóng)村金融創(chuàng)新的頂層設(shè)計(jì)顯得尤為重要。建議各大中型商業(yè)銀行從總行層面研究設(shè)計(jì)金融創(chuàng)新的總體規(guī)劃，組織重點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)，并在流程設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管控、考核監(jiān)督等方面采取切實(shí)有效的措施。同時(shí)，要重視激發(fā)和保護(hù)基層機(jī)構(gòu)金融創(chuàng)新的積極性和主動(dòng)性，鼓勵(lì)支持類似棗莊的創(chuàng)新試點(diǎn)，對(duì)申請(qǐng)推出并切合實(shí)際的創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)模式，盡快研究審批和組織推廣，形成“自上而下”和“自下而上”相結(jié)合的金融創(chuàng)新工作格局。

篇2

關(guān)鍵詞：農(nóng)地收益權(quán)；抵押融資；比較優(yōu)勢(shì)

中圖分類號(hào)：F311

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-4161（2015）05-0048-04

當(dāng)前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也正經(jīng)歷著從傳統(tǒng)封閉走向現(xiàn)代開放的過渡階段。從現(xiàn)實(shí)情況看，由于農(nóng)村內(nèi)部金融抑制矛盾普遍尖銳，融資困難和投入不足已經(jīng)成為制約現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收的突出問題。對(duì)農(nóng)民而言，土地?zé)o疑是其最重要的資產(chǎn)，實(shí)踐中以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的探索雖然已有一定進(jìn)展，但總體上仍存在難以破解的諸多障礙，無(wú)法在更大范圍推廣。正因如此，進(jìn)一步探索和完善以收益權(quán)為基礎(chǔ)的農(nóng)地抵押融資新模式，尋找一條更具現(xiàn)實(shí)性的破解農(nóng)民融資難的有效路徑，無(wú)疑具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、農(nóng)地抵押融資產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)背景

從理論上分析，一般意義上的農(nóng)地抵押融資是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在不轉(zhuǎn)移對(duì)其所承包土地的占有、使用、收益的基礎(chǔ)上，將其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法按照規(guī)定將作為擔(dān)保物的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行拍賣或者變賣，以獲得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)娜谫Y形式。就實(shí)質(zhì)而言，農(nóng)地抵押融資是一種“用益物權(quán)”的抵押融資，是土地權(quán)利的抵押融資而非土地實(shí)物的抵押融資。

近年來(lái)，隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村勞動(dòng)力大量外出務(wù)工，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷增大，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的推進(jìn)必然帶來(lái)資金需求的顯著增加。值得關(guān)注的是，土地流轉(zhuǎn)加快和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大雖然催生了種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體快速成長(zhǎng)，但其大都處于發(fā)展初期，規(guī)模較小，實(shí)力不強(qiáng)，普遍面臨投資能力不足的困擾。在此背景下，大多數(shù)新型經(jīng)營(yíng)主體都理所當(dāng)然地把正規(guī)金融機(jī)構(gòu)視為首選的融資渠道，各級(jí)政府也大力倡導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)必須更大力度地強(qiáng)化對(duì)新型經(jīng)營(yíng)主體的融資服務(wù)。但在缺乏基本抵押物的條件下，金融機(jī)構(gòu)基于資金安全的現(xiàn)實(shí)約束卻很難在改善農(nóng)村金融服務(wù)方面實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。毫無(wú)疑問，農(nóng)村內(nèi)部金融需求增長(zhǎng)而供給仍然停滯所導(dǎo)致的供需失衡矛盾的普遍加劇，是多種農(nóng)地抵押融資模式的實(shí)踐探索得以產(chǎn)生和發(fā)展的主要?jiǎng)右颉?yīng)當(dāng)看到，作為常態(tài)化融資工具的土地金融制度，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家早已成為農(nóng)業(yè)相關(guān)制度和國(guó)家土地制度的重要組成部分。隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是土地適度規(guī)模推動(dòng)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展，基于我國(guó)特有的農(nóng)村土地制度基礎(chǔ)，不同地區(qū)以不同方式多樣化地創(chuàng)新探索以土地資產(chǎn)為基礎(chǔ)的抵押融資模式，著力改善農(nóng)村內(nèi)部嚴(yán)重的金融抑制現(xiàn)狀，已經(jīng)具備基本的實(shí)踐基礎(chǔ)和制度條件。

二、農(nóng)地抵押融資的實(shí)踐探索

盡管我國(guó)現(xiàn)行法律仍然明令限制農(nóng)地的抵押融資，但近年來(lái)，由于現(xiàn)實(shí)需求日趨強(qiáng)烈，金融抑制的矛盾不斷尖銳，國(guó)家在政策方面對(duì)農(nóng)村土地制度改革給予了越來(lái)越多的明確支持，正是由于宏觀政策層面對(duì)農(nóng)地抵押融資的限制趨于松動(dòng)，促成了實(shí)踐中農(nóng)地抵押融資多樣化的制度創(chuàng)新。總體而言，現(xiàn)有農(nóng)地抵押融資大體有以下三種典型模式。

（一）以農(nóng)戶為貸款主體的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的“同心模式”

“同心模式”是寧夏同心縣于2006年率先探索的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資模式，其基本方式是在每一個(gè)行政村成立一個(gè)非盈利機(jī)構(gòu)――“土地抵押協(xié)會(huì)”，由村民選舉出常務(wù)理事，由常務(wù)理事來(lái)管理該村土地抵押貸款的相關(guān)事務(wù)。村民將自己所擁有的部分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)向協(xié)會(huì)人股成為會(huì)員。當(dāng)入股的會(huì)員需要貸款時(shí)，選擇三戶已加入?yún)f(xié)會(huì)的村民和一名協(xié)會(huì)的常務(wù)理事作為貸款擔(dān)保人，與協(xié)會(huì)和擔(dān)保人簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議。村民在完善抵押擔(dān)保手續(xù)后，向信用社提出貸款申請(qǐng)，由協(xié)會(huì)再與信用社簽訂總擔(dān)保協(xié)議，信用社審查通過后與農(nóng)戶簽訂貸款借據(jù)并放款。

同心縣屬于國(guó)家級(jí)貧困縣，農(nóng)戶脫貧任務(wù)重，產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱。其設(shè)計(jì)抵押融資額度一般為1萬(wàn)～2萬(wàn)元，貸款年限為1年，主要滿足貧困農(nóng)戶發(fā)展生計(jì)項(xiàng)目的小額資金需求。在同心縣這一貧困地區(qū)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的突破在一定程度上有助于解決貧困農(nóng)戶資金短缺、貸款難的現(xiàn)實(shí)問題。同時(shí)，因農(nóng)戶對(duì)于土地的依賴性強(qiáng)，用土地作為抵押品來(lái)發(fā)展生產(chǎn)和擺脫貧困的模式也有效提高了農(nóng)戶的還款意識(shí)。然而已有的實(shí)踐表明，在“同心模式”的實(shí)際運(yùn)行中，由于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的貸款主體仍為普通農(nóng)戶和貧困農(nóng)戶，主要解決的仍是分散的傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)面臨資金不足的問題，并非是滿足以新型經(jīng)營(yíng)主體為主導(dǎo)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的較大規(guī)模資金需求，因而，“同心模式”之下的土地抵押融資規(guī)模必然是十分有限的。一旦農(nóng)戶在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)無(wú)法及時(shí)還款的違約情況，容易造成農(nóng)民失地風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)貧困農(nóng)戶而言，其可能產(chǎn)生的影響是十分嚴(yán)重的。因此，“同心模式”雖然探索較早，也具有重要制度創(chuàng)新價(jià)值，但總體上適應(yīng)范圍有限，難以在更大區(qū)域推廣和復(fù)制。

（二）以新型經(jīng)營(yíng)主體為貸款主體的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的“崇州模式”

2011年，崇州市在四川省率先啟動(dòng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押融資試點(diǎn)，重點(diǎn)解決快速增長(zhǎng)的各類新型主體發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)資金不足的現(xiàn)實(shí)困難。崇州市在完成土地確權(quán)頒證基礎(chǔ)上開展了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系的創(chuàng)新實(shí)踐，其核心內(nèi)容：一是引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，組建土地股份合作社；二是以市場(chǎng)化方式培育懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍，負(fù)責(zé)合作社土地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；三是引導(dǎo)建立適應(yīng)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化服務(wù)體系，打造“一站式”的農(nóng)業(yè)服務(wù)超市平臺(tái)。截至2014年底，崇州市已組建土地股份合作社225個(gè)，人社土地31，1萬(wàn)畝，培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人1588人，職業(yè)經(jīng)理人人均經(jīng)營(yíng)農(nóng)地面積達(dá)377，4畝，基本完成具有顯著區(qū)域特征的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系的重構(gòu)過程，為規(guī)模化現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。在此條件下，土地股份合作社和職業(yè)經(jīng)理人都必然面臨資金不足的困擾，崇州市由此開展了主要針對(duì)土地股份合作社和職業(yè)經(jīng)理人的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資試點(diǎn)。其基本方式是借款人主體首先向市農(nóng)村發(fā)展局申請(qǐng)正式頒發(fā)《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證》，借款人再持證前往農(nóng)商銀行完成相關(guān)抵押融資手續(xù)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資在經(jīng)過農(nóng)商銀行核準(zhǔn)后，提交崇州市土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資聯(lián)席會(huì)議審核通過，再由崇州市農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保公司擔(dān)保，簽訂貸款協(xié)議、合同，最后由農(nóng)商銀行正式發(fā)放。

崇州市直接利用農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押融資的擔(dān)保依據(jù)，重點(diǎn)解決新型經(jīng)營(yíng)主體擴(kuò)大土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模面臨的融資難問題，不僅對(duì)推進(jìn)土地合理集中和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展具有重大現(xiàn)實(shí)意義，而且對(duì)多種新型經(jīng)營(yíng)主體的培育成長(zhǎng)也有重要促進(jìn)作用。但崇州的實(shí)踐表明，由于對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理估價(jià)缺乏實(shí)質(zhì)突破，在一定程度上限制了“崇州模式”更大效應(yīng)充分發(fā)揮。實(shí)踐中，崇州對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的估價(jià)是以傳統(tǒng)農(nóng)作物的產(chǎn)出來(lái)衡量土地價(jià)值，并未對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；而抵押融資的額度則是根據(jù)經(jīng)營(yíng)權(quán)的租賃年限來(lái)確定。抵押借款的期限統(tǒng)一限定為2年。這樣的制度設(shè)計(jì)雖然總體上有利于降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也限制了抵押人的貸款規(guī)模。加之銀行部門認(rèn)為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押融資存在評(píng)估難、擔(dān)保難、處置變現(xiàn)難等現(xiàn)實(shí)障礙，因而普遍缺乏基本的內(nèi)生動(dòng)力。正因如此，盡管崇州市瞄準(zhǔn)新型經(jīng)營(yíng)主體的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的探索實(shí)踐已經(jīng)多年，但實(shí)際推進(jìn)不盡理想，也未能產(chǎn)生更大范圍制度創(chuàng)新的輻射擴(kuò)散效應(yīng)。

（三）以土地收益權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押融資的“平羅模式”

2009年，寧夏平羅縣針對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中貸款難的突出矛盾，嘗試以“存地證”作為質(zhì)押的貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新。其操作辦法是農(nóng)戶或其他需要貸款的經(jīng)營(yíng)主體，將土地產(chǎn)權(quán)證或經(jīng)營(yíng)權(quán)證質(zhì)押貸款銀行，事實(shí)上是以“存地證”暫歸貸款銀行，貸款人以存地收益歸還貸款，直到借款人將貸款歸還完后才可收回“存地證”。從本質(zhì)上分析，“平羅模式”實(shí)際運(yùn)行中放貸金融機(jī)構(gòu)所處置抵押物是存地收益權(quán)而不是經(jīng)營(yíng)權(quán)，是以存地收益或土地上的預(yù)期收益所進(jìn)行的農(nóng)地抵押融資的模式創(chuàng)新。實(shí)踐證明，土地收益權(quán)抵押融資模式表現(xiàn)出了更強(qiáng)的適應(yīng)性和可操作性，因而在更大范圍內(nèi)得到了較大規(guī)模的實(shí)際推廣。

2013年8月，四川省按照“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款”的基本模式，在全省9個(gè)縣（市、區(qū)）開展了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款試點(diǎn)，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)以省為單位進(jìn)行土地收益權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的省份。

2014年，武漢市大范圍開展以農(nóng)地收益權(quán)為基礎(chǔ)的抵押融資試點(diǎn)，抵押融資規(guī)模超過6億元。土地評(píng)估價(jià)值以土地上的農(nóng)作物為主，附加大型生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值，貸款額以土地收益評(píng)估價(jià)值的50%～60%發(fā)放。

三、土地收益權(quán)抵押融資模式的比較優(yōu)勢(shì)

從總體上看，我國(guó)農(nóng)村土地抵押融資的早期探索大都以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押或土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押為主，由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資以農(nóng)戶為主要對(duì)象，難以滿足適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展中各類新型農(nóng)業(yè)主體的融資需求，而土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資模式雖然主要瞄準(zhǔn)的是種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)和合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體，但金融機(jī)構(gòu)因面臨土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估難、處置變現(xiàn)難等障礙而不愿主動(dòng)有所作為，實(shí)際推行困難重重。正是在此背景之下，探索其適應(yīng)性更強(qiáng)、更利于實(shí)際操作的新型農(nóng)地抵押融資模式的需求也就表現(xiàn)得十分強(qiáng)烈，平羅、四川、武漢等地以收益權(quán)為基礎(chǔ)的土地抵押融資模式由此應(yīng)運(yùn)而生，而且因更為現(xiàn)實(shí)可行表現(xiàn)出了明顯的制度創(chuàng)新的比較優(yōu)勢(shì)，在實(shí)踐中得到了更為快速的推廣發(fā)展。相較于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資模式，土地收益權(quán)抵押融資以下六個(gè)方面的比較優(yōu)勢(shì)是顯而易見的。

一是有效規(guī)避了現(xiàn)行法律障礙。現(xiàn)行《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》明確規(guī)定農(nóng)村耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不允許抵押融資，但對(duì)農(nóng)村土地收益權(quán)抵押融資卻無(wú)法律禁令。相反，按地上收益物的抵押融資類似于應(yīng)收賬款擔(dān)保貸款。根據(jù)中國(guó)人民銀行2007年的《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》第四條規(guī)定，“應(yīng)收賬款的權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利，包括現(xiàn)有的和未來(lái)的金錢債權(quán)及其產(chǎn)生的收益，允許使用應(yīng)收賬款作為權(quán)利債權(quán)性流轉(zhuǎn)收益權(quán)質(zhì)押融資”。因此，現(xiàn)有相關(guān)法律事實(shí)上為土地收益權(quán)抵押融資提供了有效的法律依據(jù)。

二是避免了農(nóng)民失地的風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)心土地抵押融資會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民失地，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定，一直是一些地方政府不愿大力推進(jìn)土地抵押融資的主要原因，在實(shí)踐中這也的確是難以回避的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而土地收益權(quán)抵押融資盡管也可能導(dǎo)致農(nóng)民在一定期限內(nèi)失去土地收益權(quán)，但是卻能保住農(nóng)民的土地，農(nóng)民并不會(huì)因此喪失土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，因而可以較為有效地規(guī)避農(nóng)民的失地風(fēng)險(xiǎn)。

三是對(duì)土地收益權(quán)的評(píng)估更易操作。當(dāng)前對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的評(píng)估缺乏科學(xué)合理的方法。在部分試點(diǎn)地區(qū)，土地附著物的價(jià)值往往占抵押評(píng)估總價(jià)值的較大比重，評(píng)估貸款額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。與之相比，土地收益權(quán)的評(píng)估更加科學(xué)方便。農(nóng)民在承包土地上種植糧食或經(jīng)濟(jì)作物，其產(chǎn)量和市場(chǎng)交易價(jià)格基本穩(wěn)定或可預(yù)期，評(píng)估價(jià)值較接近于真實(shí)價(jià)值；有些大宗農(nóng)產(chǎn)品交易甚至無(wú)需專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，銀行借貸雙方通過協(xié)商即可完成對(duì)收益權(quán)的價(jià)值評(píng)估，既簡(jiǎn)單又易操作。

四是處置變現(xiàn)相對(duì)更加容易。對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資而言，若債務(wù)人不能按期償還貸款，債權(quán)人很難通過轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)彌補(bǔ)貸款損失，“不歸還貸款，就收回并變賣土地”的威脅對(duì)農(nóng)戶來(lái)說(shuō)不具現(xiàn)實(shí)性。相反，農(nóng)戶還可能采用策略故意不歸還貸款，產(chǎn)生“道德風(fēng)險(xiǎn)”，進(jìn)而使形成不良貸款。相比而言，土地收益權(quán)抵押融資的處置變現(xiàn)方式相對(duì)容易。債務(wù)人可收取土地農(nóng)作物收益權(quán)充抵貸款，還可通過對(duì)農(nóng)作物拍賣、折價(jià)變賣等形式清償債務(wù)，獲得應(yīng)收賬款收益，由于收益權(quán)的處置變現(xiàn)流動(dòng)性更強(qiáng)，搭建流轉(zhuǎn)處置收益權(quán)的交易平臺(tái)更易推行。此外，若農(nóng)戶無(wú)法按時(shí)歸還貸款，農(nóng)民并不失去土地，而只是土地上的農(nóng)作物收益被收走，其發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)或賴賬不還的概率也會(huì)大大縮小。

五是貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。由于我國(guó)《商業(yè)銀行法》規(guī)定金融機(jī)構(gòu)自身不能自營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的處置變現(xiàn)不易實(shí)現(xiàn)，加之對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的評(píng)估難、管理難等問題，這就必然使得抵押權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。而土地收益權(quán)抵押融資的還款來(lái)源是較為可靠的土地經(jīng)營(yíng)的預(yù)期收益，這種模式的風(fēng)險(xiǎn)顯然相對(duì)可控。另外，金融機(jī)構(gòu)還可建立銀行與債務(wù)人資金賬戶的連接機(jī)制，債權(quán)人可優(yōu)先控制債務(wù)人賬戶資金分配，以保證收益優(yōu)先用于歸還貸款本息，確保還款資金來(lái)源的穩(wěn)定和充足。

六是擔(dān)保體系更易搭建。當(dāng)前，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資共同存在缺少擔(dān)保的突出問題，由于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)在抵押融資過程中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)及不可控因素，金融機(jī)構(gòu)自身不愿涉足此類信貸產(chǎn)品，以盈利為目的的擔(dān)保機(jī)構(gòu)更不愿參與其中，這就造成了“貸款難，缺擔(dān)保，貸款更難”的惡性循環(huán)。而以收益權(quán)為基礎(chǔ)的土地抵押模式的擔(dān)保平臺(tái)實(shí)際上已經(jīng)基本建立，現(xiàn)行的農(nóng)業(yè)政策性擔(dān)保公司或商業(yè)性擔(dān)保公司等擔(dān)保機(jī)構(gòu)早已建立農(nóng)作物項(xiàng)目的擔(dān)保體系，政策性補(bǔ)貼也向農(nóng)作物擔(dān)保傾斜，這就構(gòu)建了土地收益權(quán)抵押融資的擔(dān)保連接機(jī)制，使得以收益權(quán)為基礎(chǔ)的土地抵押融資模式更具可推廣性。

四、結(jié)論與建議

農(nóng)地收益權(quán)抵押融資模式突破了現(xiàn)行法律障礙，有效解決了農(nóng)地評(píng)估難、變現(xiàn)難等突出難題，是農(nóng)地抵押融資改革探索的深化和完善，具有適應(yīng)性更廣和推廣性更強(qiáng)的制度創(chuàng)新的比較優(yōu)勢(shì)。然而，在現(xiàn)行試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)際探索中，還存在一系列制約問題，亟待受到高度重視和有效解決。基于此，對(duì)進(jìn)一步完善農(nóng)地收益權(quán)抵押融資的制度設(shè)計(jì)提出如下政策建議。

（一）以明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，完善產(chǎn)權(quán)主體權(quán)能

農(nóng)地金融需要土地產(chǎn)權(quán)清晰化來(lái)降低交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，其關(guān)鍵在于如何完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、明確產(chǎn)權(quán)主體的地位和權(quán)利。按照我國(guó)土地制度的歷史延續(xù)性，要在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，長(zhǎng)期穩(wěn)定土地承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系的基礎(chǔ)上，探索所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分離”的制度創(chuàng)新，賦予承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人清晰完整的產(chǎn)權(quán)。另外，需要進(jìn)一步明確土地收益權(quán)抵押融資是在承包經(jīng)營(yíng)收益權(quán)和經(jīng)營(yíng)收益權(quán)之上設(shè)立的，只有通過完善和明確產(chǎn)權(quán)權(quán)能，才能確保農(nóng)地金融的規(guī)范運(yùn)行。

（二）建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)新型經(jīng)營(yíng)主體成長(zhǎng)

土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是農(nóng)地市場(chǎng)化的關(guān)鍵。建立規(guī)范有序的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)有利于協(xié)調(diào)土地流轉(zhuǎn)過程中的各方利益關(guān)系，妥善處理可能發(fā)生的各種矛盾和問題，切實(shí)維護(hù)土地所有者、承包者、經(jīng)營(yíng)者三方的合法權(quán)益，從而使土地收益權(quán)的抵押融資能夠有效規(guī)避波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，成為一個(gè)平穩(wěn)有序的過程。此外，還應(yīng)依托土地合理集中過程，大力培育種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體，提升貸款人的貸款需求、經(jīng)濟(jì)實(shí)力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）強(qiáng)化土地收益權(quán)抵押融資的風(fēng)險(xiǎn)防范

農(nóng)村土地收益權(quán)抵押融資的基本功能是保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)是土地收益權(quán)抵押中的最大風(fēng)險(xiǎn)。在土地收益權(quán)抵押中，收益權(quán)的取得處于不確定的狀態(tài)，對(duì)于此類風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)可以在接受土地收益權(quán)抵押的同時(shí)與第三方簽訂協(xié)議，采用其他擔(dān)保方式，以擴(kuò)大擔(dān)保范圍的方式增強(qiáng)防風(fēng)險(xiǎn)能力。在實(shí)踐中，農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)在辦理土地收益權(quán)抵押時(shí)可采用保證、抵押和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押并用的雙重或多重?fù)?dān)保。

（四）進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策

篇3

中江縣地處四川盆地偏北，是四川省25個(gè)丘陵大縣之一，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣。截至2011年年末，全縣總?cè)丝?43.20萬(wàn)人，其中87%是農(nóng)村人口。

農(nóng)村土地及其附著物抵押狀況

農(nóng)村土地。在調(diào)查中我們了解到，由于農(nóng)村土地不論哪種用途，僅在1997年核發(fā)了《農(nóng)村集體土地使用證》，1997年之后農(nóng)戶使用(經(jīng)營(yíng))土地用途發(fā)生的變更情況，至我們今年上半年進(jìn)行調(diào)查時(shí)都還沒有得到國(guó)土部門認(rèn)證。同時(shí)，不論是哪種用途的土地，廣大農(nóng)戶沒有個(gè)人土地使用權(quán)證。根據(jù)國(guó)家土地管理局1995年9月11日的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》：經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。據(jù)此規(guī)定，現(xiàn)有農(nóng)村土地沒有抵押權(quán)。

農(nóng)戶房產(chǎn)。1997年前建成的農(nóng)戶房產(chǎn)多為土坯草房或土坯瓦房，雖有權(quán)屬證書，但其價(jià)值低廉、幾乎沒有變現(xiàn)能力，金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，對(duì)這部分農(nóng)戶房產(chǎn)拒絕抵押；1997年后，特別是2008年“5·12大地震”后建成的房屋基本為磚泥二層樓房，在價(jià)值上雖然相對(duì)較高，但均沒有產(chǎn)權(quán)登記，沒有權(quán)屬證書，自然無(wú)法進(jìn)行抵押登記。

林權(quán)。一方面雖然大部分林地具有林權(quán)登記證書，但林業(yè)管理部門對(duì)林權(quán)抵押業(yè)務(wù)不熟悉，基本上不給予抵押登記；另一方面當(dāng)貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，由于采伐限額和采伐后林木更新要求，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為抵押林權(quán)執(zhí)行難度大，緣于風(fēng)險(xiǎn)控制，金融機(jī)構(gòu)也不愿意發(fā)放林權(quán)抵押貸款。

突出問題

目前，中江縣的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)較大程度地限制了農(nóng)村居民參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的能力和范圍。承包經(jīng)營(yíng)土地、宅基地及其上的房屋、林木仍為絕大多數(shù)農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)，雖然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)較為活躍，但宅基地及其附著物一直被排斥在土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)之外。宅基地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押，其上的房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也受到法律的種種限制。特別是對(duì)宅基地上房屋的抵押?jiǎn)栴}，目前仍沒有可以參照適用的法律法規(guī)和政策文件，有大量的農(nóng)村資產(chǎn)被排斥在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之外。以中江縣2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，中江縣農(nóng)村人口有124.91萬(wàn)人，農(nóng)村住戶人均居住面積41.55平方米，全縣農(nóng)村住戶房屋面積達(dá)5190萬(wàn)平方米，若對(duì)這些房屋進(jìn)行抵押登記，按每平方米造價(jià)500元計(jì)算，中江縣就可以盤活總價(jià)值高達(dá)259.5億元農(nóng)村住戶房屋資產(chǎn)。這一巨大資產(chǎn)存量因?yàn)榈貌坏椒纱_認(rèn)，無(wú)法進(jìn)行抵押融資，可說(shuō)是導(dǎo)致農(nóng)村金融市場(chǎng)發(fā)展滯后、農(nóng)民貸款難的一個(gè)重要因素。

農(nóng)村土地抵押登記缺少法律法規(guī)支持。雖然《農(nóng)村土地承包法》允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是對(duì)于其抵押的問題，《土地管理法》、《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》都是明令禁止的。《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外”。這里的“除外規(guī)定”指的是該法第一百八十條規(guī)定的“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，并沒有對(duì)宅基地的例外規(guī)定。

農(nóng)房抵押發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，一旦執(zhí)行被拍賣，抵押人將無(wú)處居住。我國(guó)《土地法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。《房屋登記辦法》第八十二條規(guī)定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記”。由上述條文可知，宅基地上的房屋屬私有財(cái)產(chǎn)，建造人享有所有權(quán)，可以進(jìn)行房屋登記，受法律保護(hù)。并且，在通常情況下，建造人與宅基地使用權(quán)人是同一人或同屬一戶。再由于根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，可知農(nóng)村村民可以將宅基地上的房屋所有權(quán)以出賣、出租的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，宅基地使用權(quán)隨著宅基地上房屋的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移，農(nóng)村村民在喪失宅基地使用權(quán)后，不能再申請(qǐng)宅基地。

相關(guān)建議

面對(duì)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化、土地經(jīng)營(yíng)集約化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)，以土地這一基本生產(chǎn)要素流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)的農(nóng)村土地及其附著物抵押貸款將長(zhǎng)期成為農(nóng)村金融創(chuàng)新關(guān)注的熱點(diǎn)。然而，面對(duì)相關(guān)法律的制約和諸多問題的困擾，如何“破冰”，要舉內(nèi)外之力，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物向信貸資源的轉(zhuǎn)化。

實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物的抵押登記，拓寬融資渠道。目前農(nóng)村土地及其附著物抵押的法律依據(jù)尚未修改，抵押過程中存在著抵押價(jià)值不高、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難等很多需要解決的潛在問題，需要政府在充分論證的基礎(chǔ)上，出臺(tái)或修改相關(guān)法律和政策，使各級(jí)金融部門及社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體對(duì)農(nóng)村土地及其附著物作為押物的借貸關(guān)系予以認(rèn)可、支持，同時(shí)允許在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)、不改變土地用途的前提下，允許將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為注冊(cè)資本，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物抵押登記機(jī)制與金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的有效對(duì)接。

篇4

一、村鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)抵押的融資法律障礙

1.村鄉(xiāng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押本身存在的法律障礙

在現(xiàn)有的法律制度框架中，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押制度，主要存在三種立法形式，其一，有條件允許的情況下，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》等來(lái)進(jìn)行相關(guān)管理，其主要通過招標(biāo)、協(xié)商、拍賣等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的承包，經(jīng)法定程序鑒定后，可以授權(quán)經(jīng)營(yíng)證，完成土地承包的全部手續(xù)，而抵押人則需啊喲依法承擔(dān)相應(yīng)的司法責(zé)任即可，而用于抵押的荒山、荒溝等，均屬于抵押物品。其二，直接明令禁止，其法律依據(jù)為《物權(quán)法》第184條中的相關(guān)規(guī)定，對(duì)農(nóng)用耕地、自留地、自留山等多種集體所有權(quán)限土地，私人不得作為抵押，外界不得進(jìn)行干預(yù)開發(fā)使用；《擔(dān)保法》中在第37條中明確規(guī)定了《物權(quán)法》第184條中的規(guī)定[1-3]。其三，在規(guī)定中尚有不明確，比如在《農(nóng)村土地承包法》中第32條中對(duì)家庭承包所取得的土地在承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中，就規(guī)定了，在出租和周轉(zhuǎn)中，不能作為抵押的平整，且在經(jīng)營(yíng)過程中，不可越權(quán)操作。除以上幾條以外，在最高人民法院的相關(guān)判決解釋中，也有對(duì)于此類問題的解答。

綜上所述，在依照我國(guó)現(xiàn)有的司法規(guī)定進(jìn)行實(shí)踐活動(dòng)處理中，根據(jù)四荒以及特定的處理方式來(lái)進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)，其抵押的貸款，需要進(jìn)行確認(rèn)才能被認(rèn)可。

2.農(nóng)村宅基地抵押過程中的融資法律障礙

根據(jù)我國(guó)法律中對(duì)宅基地的使用權(quán)抵押方面，主要根據(jù)《擔(dān)保法》第37條以及《物權(quán)法》第184條中的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行實(shí)施，其主要說(shuō)明的就是在權(quán)限使用中，宅基地不得進(jìn)行抵押。在《土地管理法》中的對(duì)農(nóng)民的宅基地限制上，主要在第62條中有明確規(guī)定，一戶一宅[2-3]，其中第四款規(guī)定中，有明確指出，相關(guān)機(jī)構(gòu)不允許批準(zhǔn)農(nóng)戶進(jìn)行宅基地出租或轉(zhuǎn)讓，在已有宅基地的基礎(chǔ)上，不得進(jìn)行二次申請(qǐng)宅基地。本管理法的內(nèi)容以不言而喻，其意圖就在于限制村民利用宅基地進(jìn)行金融抵押。在立法中禁止對(duì)宅基地的過權(quán)使用，其對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施中，根據(jù)相關(guān)的政策文件來(lái)進(jìn)一步限制，其使用權(quán)則通過流轉(zhuǎn)來(lái)進(jìn)行了相應(yīng)的周轉(zhuǎn)，如此，便算是越權(quán)。在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓通知書中，對(duì)農(nóng)民的住宅要求上，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，且在后期的規(guī)定中，也提出城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。而這些規(guī)定中，雖然保護(hù)了農(nóng)田等的資源，但是也阻礙了城鄉(xiāng)之間的資金溝通渠道。

3.農(nóng)戶宅基地抵押融資的法律障礙

宅基地，屬于農(nóng)戶的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我國(guó)的相關(guān)法律，也規(guī)定，公民個(gè)人對(duì)自己的房屋享有占有、使用和受益的處分權(quán)利，而這里面的關(guān)系就有對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)利，其中也就包括了抵押一項(xiàng)，和前面提到的兩項(xiàng)相關(guān)政策上，就有了一點(diǎn)沖突。在履行法律法法規(guī)的過程中，瑞然沒有明令禁止農(nóng)民進(jìn)行自有房產(chǎn)的處分，但是在對(duì)農(nóng)房抵押融資方面，則仍存在很大的法律阻礙。根據(jù)我國(guó)對(duì)房地一體化原則來(lái)看，對(duì)現(xiàn)在農(nóng)民的房屋抵押形式進(jìn)行控制，需要同時(shí)進(jìn)行所占有的宅基地進(jìn)行同時(shí)抵押才能夠符合全款法規(guī)，但是在《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中則明令禁止農(nóng)民對(duì)宅基地進(jìn)行抵押[4-5]，這就導(dǎo)致了在實(shí)施金融機(jī)構(gòu)的房屋抵押中，無(wú)法完全的履行我國(guó)的現(xiàn)代法律法規(guī)，從而誘發(fā)了融資無(wú)法進(jìn)行的狀況。

二、改良法律障礙的必要性

在四川成都地區(qū)，國(guó)家為統(tǒng)籌改革城鄉(xiāng)綜合配套設(shè)施，設(shè)置了相應(yīng)的改革試驗(yàn)區(qū)，并與2008年底開始推行，在實(shí)行的一年時(shí)間里，市級(jí)機(jī)關(guān)下發(fā)了多條通知，并組織了土地產(chǎn)權(quán)的金融抵押政策研討，應(yīng)根據(jù)建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的當(dāng)下狀況，對(duì)農(nóng)戶所有的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并根據(jù)建筑構(gòu)造以及建立的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行秩序上的控制，進(jìn)一步推動(dòng)土地的產(chǎn)權(quán)抵押分配。

在對(duì)農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)抵押融資合法依據(jù)探討中，根據(jù)法律層面以及政策層面進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分配，根據(jù)產(chǎn)權(quán)的抵押形式來(lái)確定融資改革等的可靠性依據(jù)，根據(jù)合法性本身來(lái)進(jìn)行確定，其法律依據(jù)則需要根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行確認(rèn)，在承包經(jīng)營(yíng)權(quán)限中，根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼嚓P(guān)規(guī)章制度來(lái)擬定抵押的全權(quán)操作。而對(duì)于制度的不全面處理方面，需根據(jù)現(xiàn)代改革主體方向來(lái)制定有效的措施，強(qiáng)化相應(yīng)的處理應(yīng)對(duì)辦法。在立法的缺失方面，必然會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的抵押上需要進(jìn)行安全風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，在減少自身的風(fēng)險(xiǎn)危害過程中，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)展開相應(yīng)的土地產(chǎn)權(quán)抵押，對(duì)借款人提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保障，通過政府對(duì)產(chǎn)權(quán)抵押上的制度控制，在多方面的程序條件運(yùn)用上，盡量避免和相關(guān)法律條規(guī)產(chǎn)生沖突，應(yīng)滿足線性的抵押政策。

三、應(yīng)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押?jiǎn)栴}的對(duì)策

在以部分地區(qū)的改革中，根據(jù)法律嚴(yán)令禁止的相關(guān)轉(zhuǎn)讓政策中，根據(jù)農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)抵押制度來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)法律上的資金周轉(zhuǎn)，加上對(duì)土地法律規(guī)范體系的處理方法，在制度的創(chuàng)新以及對(duì)配套設(shè)施的跟進(jìn)上，就需要針對(duì)政策來(lái)進(jìn)行一定的適應(yīng)。本人認(rèn)為，在本著眼前記長(zhǎng)遠(yuǎn)的原則上，對(duì)農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行制度體系上的控制，其具體的實(shí)施方式，則需要在改革中嚴(yán)格的按照以下兩點(diǎn)來(lái)進(jìn)行。第一，如需解決農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的抵押合法，則需先建設(shè)妥善的配套應(yīng)對(duì)措施，從基礎(chǔ)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)中一步步實(shí)施相應(yīng)的決策參考。第二，在這個(gè)基礎(chǔ)上，全面推進(jìn)改革力度，在結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程中，重新構(gòu)架農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的法律流轉(zhuǎn)體系，在改革的金敏銜接中，完善對(duì)戶籍管理制度的構(gòu)建。

在解決農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)抵押合法問題上，首先，我們需要從立法的機(jī)關(guān)中進(jìn)行授權(quán)，經(jīng)我國(guó)的部分地區(qū)改革實(shí)踐中西區(qū)教訓(xùn)，在應(yīng)對(duì)農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)底線中，仍存在一些無(wú)法逾越的法律障礙，這需要我們得到一定的法律支持才能夠完成抵押，而對(duì)于變相抵押模式在進(jìn)行固化的仿制過程中，其隱秘性，則需要格外關(guān)注。與此同時(shí)，在對(duì)農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)抵押中，主要的風(fēng)險(xiǎn)還沒有得到有效的解決，在進(jìn)行改革過程中，對(duì)于偏離了最初的設(shè)計(jì)軌道問題，需要重新進(jìn)行律法上的設(shè)計(jì)。其次，應(yīng)尋求司法機(jī)關(guān)的幫助，豁免相應(yīng)的不必要處理措施，在應(yīng)對(duì)農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)改革中，不僅需要立法，還需要司法的保護(hù)，這樣才能確保在進(jìn)行農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)抵押合法化。最后，完善全面的配套設(shè)施，通過不斷的推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押金融的發(fā)展，不斷的進(jìn)行平穩(wěn)順利發(fā)展，應(yīng)用配套制度來(lái)保駕護(hù)航，在圍繞農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用基礎(chǔ)上，根據(jù)體制內(nèi)體系建立相對(duì)完善的產(chǎn)權(quán)規(guī)章制度。通過這一類的完善制度，一方面可以更快捷的將一些產(chǎn)權(quán)認(rèn)證問題進(jìn)行統(tǒng)一，同時(shí)在流轉(zhuǎn)相應(yīng)的規(guī)模發(fā)展中，針對(duì)明晰的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)限進(jìn)行登記，及早的完成農(nóng)民對(duì)所有證明的確立，保障每一位農(nóng)民對(duì)自有房屋的擁有權(quán)力，同時(shí)也為農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)抵押提供了方便。

篇5

“土地上的附屬設(shè)施到底歸誰(shuí)”

2010年以來(lái)，杭州瑞德農(nóng)業(yè)有限公司在浙江省建德市流轉(zhuǎn)了830多畝土地種植蔬菜瓜果，2000多萬(wàn)元投資主要用于建設(shè)蔬菜大棚和生產(chǎn)用房。“農(nóng)地上的附屬設(shè)施都沒有明晰產(chǎn)權(quán)，連個(gè)憑證都沒有。”公司總經(jīng)理李英姿說(shuō)，土地流轉(zhuǎn)期限一到，農(nóng)民就要收回土地，誰(shuí)能說(shuō)清這些設(shè)施是誰(shuí)的？

在河南省信陽(yáng)市息縣，農(nóng)業(yè)大戶于慶海流轉(zhuǎn)了1000畝土地種西瓜，為了提高生產(chǎn)效益，于慶海每30畝地就打一口深機(jī)井，還自費(fèi)配套修建了灌排溝渠，裝了變壓器，基礎(chǔ)設(shè)施一次性投入40多萬(wàn)元。于慶海說(shuō)：“西瓜每種植3年就要換一次地，建在土地上的配套設(shè)施沒有產(chǎn)權(quán)，也不可能賣給農(nóng)民，每次換地就等于資產(chǎn)‘白送’一次。”

在重慶市九龍坡區(qū)，隨著近郊都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，區(qū)里16萬(wàn)畝農(nóng)地中，集中流轉(zhuǎn)、集約化經(jīng)營(yíng)，用于發(fā)展觀光休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的土地就超過5萬(wàn)畝。在這些土地上，也為苗木、花卉種植等大量配套建設(shè)了各種設(shè)施和生產(chǎn)管理用房，由于無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證明，也引起不少農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的擔(dān)憂。

“土地流轉(zhuǎn)期結(jié)束后，建在土地上的農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施、生產(chǎn)用房到底歸誰(shuí)？國(guó)家政策和法律都沒有明確的說(shuō)法。”一位農(nóng)業(yè)大戶告訴筆者，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)要想有高收益，要么和第二產(chǎn)業(yè)結(jié)合，搞農(nóng)產(chǎn)品加工，要么和第三產(chǎn)業(yè)結(jié)合，搞“農(nóng)家樂”等旅游觀光農(nóng)業(yè)，二者都要就近建設(shè)生產(chǎn)用房和配套設(shè)施。

“按相關(guān)規(guī)定，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，允許在農(nóng)地上建一定數(shù)量的臨時(shí)生產(chǎn)用房，不辦理產(chǎn)權(quán)。但什么是臨時(shí)？臨時(shí)有多長(zhǎng)的期限？都沒有明確規(guī)定，各地都在‘摸著石頭過河’。隨著農(nóng)業(yè)投資體量越來(lái)越大，這個(gè)矛盾會(huì)更多地暴露出來(lái)。”一位基層干部表示。

“沒有產(chǎn)權(quán)，投入再多也是‘死資產(chǎn)’”

沒有明晰產(chǎn)權(quán)不僅帶來(lái)歸屬的爭(zhēng)議，也使這些資產(chǎn)難以抵押融資，無(wú)法緩解農(nóng)業(yè)生產(chǎn)“缺血”問題。

在九龍坡區(qū)白市驛鎮(zhèn)大河村，重慶詩(shī)美花卉苗木合作社入股經(jīng)營(yíng)的土地有1000多畝，既搞花卉種植，又搞觀光旅游。“合作社投入了500多萬(wàn)元，收回成本需要6年左右。”合作社社長(zhǎng)胡霓輝說(shuō)，擴(kuò)大生產(chǎn)最缺的就是錢，合作社的生產(chǎn)用房等大量投入無(wú)法辦理抵押貸款，難以滿足融資需求，不得不向民間融資，利息很高，壓力很大。

在重慶江津區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、大戶投入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資金超過19億元，在園區(qū)內(nèi)，平整的機(jī)耕道、生產(chǎn)便道深入到一片片果園、菜地，溝渠管網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，生產(chǎn)管理用房規(guī)范整潔，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展已初具雛形。

江津區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“目前農(nóng)業(yè)業(yè)主反映較多的問題，就是在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中積聚了可觀的固定資產(chǎn)，但這些資產(chǎn)無(wú)法做資本認(rèn)定、無(wú)權(quán)抵押融資，投入了19億，卻貸不出一分錢。沒有產(chǎn)權(quán)，投入再多也是‘死資產(chǎn)’。”

為推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革和農(nóng)業(yè)金融創(chuàng)新，近年來(lái)，重慶、浙江、山東等多地，已在逐步開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和林權(quán)抵押貸款，但對(duì)于投資于土地上的大量農(nóng)業(yè)固定資產(chǎn)能否進(jìn)行抵押貸款，改革才剛剛涉及。

浙江省慈溪市農(nóng)業(yè)局副局長(zhǎng)段明權(quán)說(shuō)，配套的農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施、生產(chǎn)管理用房，經(jīng)過多年積累，實(shí)際上已形成資產(chǎn)附著在土地上，如果不予以產(chǎn)權(quán)上的清晰界定，不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。

明晰產(chǎn)權(quán)需大膽探索

采訪中，不少基層干部和專家認(rèn)為，農(nóng)業(yè)固定資產(chǎn)投資巨大，卻未明晰產(chǎn)權(quán)，農(nóng)業(yè)業(yè)益得不到保護(hù)，很大程度上影響到了農(nóng)業(yè)投入的穩(wěn)定預(yù)期。

“土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)，既要保護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，也要保護(hù)業(yè)主投資權(quán)益。”重慶市農(nóng)委主任夏祖相告訴筆者，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展過程中，農(nóng)業(yè)固定資產(chǎn)投入必定會(huì)越來(lái)越大，相關(guān)產(chǎn)權(quán)的明晰，有待決策者通盤考慮、大膽探索。

篇6

關(guān)鍵詞:農(nóng)地產(chǎn)權(quán);產(chǎn)權(quán)資本化;土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款

Abstract:In adapt to rural land management,Zaozhuang innovates land operating income mortgage loan business,“waking up”the sleeping land assets,which helps to achieve the scale of rural land management and capitalization. Also,it expands the credit scope of the agriculture-related financial institutions,and helps to meet the interests of the government and the bank and the farmer,having a potential market value on cracking the loan problem of the farmers.

Key Words:rural land property,property capitalization,land operating income mortgage loan

中圖分類號(hào):F830.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B文章編號(hào):1674-2265(2010)05-0048-04

長(zhǎng)期以來(lái), 抵押物缺乏一直是導(dǎo)致農(nóng)民“貸款難”的主要原因。農(nóng)民除了農(nóng)機(jī)具、蔬菜大棚等價(jià)值有限的基本生產(chǎn)資料之外,最大的財(cái)富資產(chǎn)就是房屋和土地。然而,受產(chǎn)權(quán)方面的限制,農(nóng)村土地和房產(chǎn)目前還不能成為法定的抵押物。必須對(duì)農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的適應(yīng)性構(gòu)造,在避免與法律對(duì)抗的情況下,實(shí)行房屋和土地使用權(quán)的資本化,才能確保抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。近年來(lái),棗莊市順應(yīng)農(nóng)民意愿,通過對(duì)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行嘗試性改革,重點(diǎn)解決了土地產(chǎn)權(quán)的物權(quán)化和土地使用收益權(quán)抵押融資等核心問題,開辟了農(nóng)民融資的新渠道,形成了獨(dú)具特色的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款的“棗莊模式”。

一、理論研究與文獻(xiàn)綜述

在現(xiàn)有法律和制度下,農(nóng)村土地不能進(jìn)行抵押融資或以入股等方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的資本化,從而使產(chǎn)權(quán)功能得不到有效發(fā)揮。由此引發(fā)了關(guān)于現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度弊端及改革方面的討論和研究。吳遠(yuǎn)華、林翊(2009)等人認(rèn)為,土地作為重要生產(chǎn)要素必須具有流動(dòng)性特征,失去了流動(dòng)性,土地也就失去了活力與效率。我國(guó)農(nóng)村土地過于分散的現(xiàn)狀以及法律障礙使農(nóng)地流轉(zhuǎn)困難(全國(guó)范圍內(nèi)土地流轉(zhuǎn)發(fā)生率僅大致為5-6%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也只在8-10%,部分地區(qū)可達(dá)20-30%,而內(nèi)地則約為1-2%),無(wú)法形成農(nóng)地經(jīng)營(yíng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì),也使得農(nóng)民無(wú)法通過市場(chǎng)機(jī)制享受到土地的增值收益。程啟智,覃美英(2007)等人認(rèn)為,土地收益權(quán)是農(nóng)民享有土地使用權(quán)的目的,但我國(guó)農(nóng)民的土地收益權(quán)并不完全。由于農(nóng)民處于弱勢(shì)地位而不具備與政府博弈能力,農(nóng)民土地收益權(quán)遭受侵蝕成為必然。金麗馥(2008)對(duì)目前部分地區(qū)推行以土地承包權(quán)為股權(quán)的農(nóng)地股份合作制的創(chuàng)新形式研究后認(rèn)為,由于目前農(nóng)民土地處置權(quán)能不完整,農(nóng)民只能對(duì)土地進(jìn)行轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等,農(nóng)民土地處置權(quán)能實(shí)際上是在集體統(tǒng)一意志支配下的一種附和行為,處于被動(dòng)狀態(tài)。因此,目前的農(nóng)地股份合作制是不穩(wěn)定的。它提倡通過土地制度改革增強(qiáng)農(nóng)民的土地處置權(quán)能,改革后的土地制度不僅要維護(hù)農(nóng)民的承包權(quán),更要讓土地能夠活起來(lái),充分體現(xiàn)出土地的資本性。而要做到這一點(diǎn):一是必須確保農(nóng)民擁有土地資產(chǎn)性權(quán)利;二是實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng);三是健全土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)途徑。

上述討論和研究,都是觸及農(nóng)村土地制度和相關(guān)法制的完善和改革,而土地制度和相關(guān)法制改革不能一蹴而就,因此不能在短期內(nèi)解決目前農(nóng)地產(chǎn)權(quán)中收益權(quán)等缺位問題,必須探索一條新的農(nóng)村土地運(yùn)用路徑來(lái)確保農(nóng)民產(chǎn)權(quán)權(quán)能的真正實(shí)現(xiàn)。而棗莊市農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款實(shí)踐就是一個(gè)成功的嘗試。

二、棗莊市農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款的實(shí)踐

2008年,棗莊市政府按照“尊重農(nóng)民意愿,堅(jiān)持‘三不’原則,還原農(nóng)村土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)能,允許農(nóng)村土地使用權(quán)抵押擔(dān)保,引導(dǎo)發(fā)展土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng),建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的整體思路,全面介入推動(dòng)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)改革的深化,形成了以農(nóng)村土地使用權(quán)確權(quán)、土地使用權(quán)交易市場(chǎng)、土地合作社、金融服務(wù)“四位一體”的土地流轉(zhuǎn)模式,為土地使用權(quán)的資本化和合法抵押奠定了基礎(chǔ)。

(一)對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)和發(fā)證

棗莊市選擇山亭區(qū)徐莊鎮(zhèn)進(jìn)行土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)。2008年9月份,山亭區(qū)政府在為農(nóng)民換補(bǔ)發(fā)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》的同時(shí),還給張凱華合作社的280戶農(nóng)民每戶頒發(fā)了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》,這是全國(guó)首批農(nóng)村土地使用權(quán)證。持證人在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi),按規(guī)定用途,可依法使用、經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),也可以作價(jià)、折股作為資本從事股份經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)或抵押擔(dān)保。土地合作社、種植大戶受讓土地使用權(quán)后,可用全體成員土地使用產(chǎn)權(quán)證,向縣級(jí)政府申辦統(tǒng)一的土地使用產(chǎn)權(quán)證。目前,棗莊市已核發(fā)土地使用產(chǎn)權(quán)證1566個(gè),涉及土地9440畝。

(二)建設(shè)農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)

在農(nóng)民有了土地使用產(chǎn)權(quán)后,為確保土地轉(zhuǎn)讓、收益、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),避免民間私下流轉(zhuǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),棗莊建立了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)農(nóng)村土地使用權(quán)有形市場(chǎng)交易網(wǎng)絡(luò),農(nóng)民、合作社或銀行拿到土地使用產(chǎn)權(quán)證,可以到土地交易所進(jìn)行交易;土地交易所對(duì)土地進(jìn)行客觀公正的評(píng)估,給交易雙方提供參考價(jià)格,形成了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的有形市場(chǎng)。目前,市級(jí)建立“三農(nóng)”服務(wù)中心1處,區(qū)(市)建成土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心4處,33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心、“三農(nóng)”服務(wù)站或農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易所,有1378個(gè)村建成了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)或“三農(nóng)”服務(wù)站。

(三)發(fā)展農(nóng)村土地合作社

農(nóng)戶可以將所承包的糧田或果園作為資本,申請(qǐng)加入土地合作社。合作社與農(nóng)戶簽訂《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》,土地合作社發(fā)給入社農(nóng)民《合作社成員證》予以確認(rèn),合作社成員憑《合作社成員證》獲得土地收益(見圖1)。目前棗莊市發(fā)放《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》僅限定在加入土地合作社的農(nóng)戶范圍內(nèi),形成了刺激土地合作社發(fā)展的利益導(dǎo)向機(jī)制。一是農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)給合作社,而不是給企業(yè),不會(huì)改變土地的農(nóng)業(yè)用途。二是促使各種不規(guī)范、松散型的農(nóng)民合作經(jīng)濟(jì)組織,向以土地為紐帶、緊密型的土地合作社轉(zhuǎn)變。三是農(nóng)村土地合作社可以將入股的農(nóng)村土地使用權(quán)集中,并以此作為抵押,從銀行中獲取農(nóng)業(yè)發(fā)展所需資金,土地合作社的金融功能得以拓展。政府通過上述政策杠桿,引導(dǎo)農(nóng)民組成農(nóng)村土地合作社,鼓勵(lì)現(xiàn)有的專業(yè)合作社向農(nóng)村土地合作社轉(zhuǎn)變。目前,全市以土地為紐帶的專業(yè)合作社達(dá)294家,規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積達(dá)6萬(wàn)畝。

(四)金融跟進(jìn)配套服務(wù)

為加強(qiáng)政策引導(dǎo),當(dāng)?shù)厝嗣胥y行及時(shí)出臺(tái)了《關(guān)于金融支持農(nóng)村土地合作社發(fā)展的指導(dǎo)意見》,明確金融支持重點(diǎn),引導(dǎo)涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)農(nóng)村土地合作社的授信力度。各涉農(nóng)銀行機(jī)構(gòu)也分別出臺(tái)了農(nóng)村土地合作社貸款實(shí)施辦法,積極穩(wěn)妥地開展土地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)及推廣工作,并制定了農(nóng)村土地使用權(quán)抵押貸款的業(yè)務(wù)流程(見圖2)。一是確定具體的貸款規(guī)則。貸款性質(zhì)為公司類貸款,貸款對(duì)象為土地合作社,貸款期限一般為2年,貸款利率實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,低于同期限農(nóng)業(yè)貸款利率水平。二是制定完善的審貸程序。土地合作社提出申請(qǐng)并提交土地產(chǎn)權(quán)證,銀行進(jìn)行信用評(píng)級(jí),政府指定機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,然后到土地交易市場(chǎng)辦理登記,最后銀行與土地合作社簽證貸款合同,并約定在合同期限和最高額度內(nèi)信貸資金可循環(huán)使用。三是合理確定授信額度,一般為評(píng)估價(jià)值的30-50%。四是實(shí)行一證多貸。如徐莊土地合作社分別以花椒園、板栗園的土地使用權(quán)作抵押,從山亭區(qū)農(nóng)行、農(nóng)村信用社分別獲得貸款10萬(wàn)元和30萬(wàn)元。五是跟蹤管理。按期進(jìn)行貸后檢查,保證專款專用。在上述創(chuàng)新模式下,農(nóng)民土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,目前已累計(jì)發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)抵押貸款1600萬(wàn)元。

三、棗莊農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款的作用機(jī)制

(一)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)分層與確權(quán):法律和政策風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

按《物權(quán)法》規(guī)定,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)復(fù)合而成,屬于用益物權(quán),其物權(quán)屬性已經(jīng)比較完備,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。但為防范農(nóng)民失地風(fēng)險(xiǎn),《擔(dān)保法》對(duì)土地使用權(quán)的入股、抵押作了限制,造成農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)屬性上的殘缺。在這種情況下,要實(shí)現(xiàn)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)抵押融資功能,又不形成與法律對(duì)抗,必須對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的適應(yīng)性構(gòu)造,建立具備主體性、完整性、可讓渡性和交易規(guī)范性等特征的現(xiàn)代農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。

基于上述思路,棗莊市嘗試性進(jìn)行了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革,發(fā)放了全國(guó)首張《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》,持證人在所有權(quán)、承包權(quán)、農(nóng)地性質(zhì)“三不變”的前提下,可按規(guī)定用途依法使用、經(jīng)營(yíng)、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),也可以作價(jià)、折股作為資本從事股份經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)或抵押擔(dān)保,對(duì)農(nóng)民的擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行了確認(rèn),形成了農(nóng)地所有權(quán)、承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)事實(shí)上的“三權(quán)分離”。農(nóng)民可用承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)期限內(nèi)的土地收益,即土地上的附著物進(jìn)行抵押,類似于農(nóng)業(yè)期貨交易,交易的標(biāo)的物是合作社抵押土地上的現(xiàn)有以及在規(guī)定期限內(nèi)可以產(chǎn)出的農(nóng)作物,而非農(nóng)民的土地承包權(quán),規(guī)避了與法律的直接對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。另外,為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn),棗莊市規(guī)定土地合作社用來(lái)抵押貸款的土地最多不超過1/3,即使這部分土地使用產(chǎn)權(quán)因經(jīng)營(yíng)不善而被迫抵押拍賣,加入合作社的農(nóng)民仍然擁有絕大部分的土地使用產(chǎn)權(quán);同時(shí)將《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》有效期定為3年,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押期限屆滿后,經(jīng)營(yíng)權(quán)又回復(fù)到原承包戶享有,“三三制”的實(shí)施保證了農(nóng)民不會(huì)長(zhǎng)期失地。通過對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的分層與確權(quán),土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)已具備了充當(dāng)?shù)盅何锏拇_定性、可交易性及價(jià)值穩(wěn)定性等特征,成為一種具有物權(quán)屬性的財(cái)產(chǎn)性權(quán)力,農(nóng)民能更充分地實(shí)現(xiàn)與土地權(quán)利相關(guān)聯(lián)的潛在經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì),為農(nóng)村土地使用權(quán)的資本化創(chuàng)造條件。

(二)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和交易市場(chǎng)設(shè)置:農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押的關(guān)鍵

抵押物對(duì)銀行而言,具有提高借款人違約成本、降低違約概率、減少風(fēng)險(xiǎn)暴露余額和降低違約損失的功能。而要真正發(fā)揮這些功能,客觀上要求抵押物必須穩(wěn)定并可以產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流,且具有方便的變現(xiàn)途徑和較高的變現(xiàn)價(jià)值。土地使用權(quán)抵押貸款的抵押物為土地收益,即土地上的附著物,交易標(biāo)的物是合作社抵押土地上的現(xiàn)有以及在規(guī)定期限內(nèi)可以產(chǎn)出的農(nóng)作物。相比較而言,農(nóng)作物產(chǎn)出具有一定的穩(wěn)定性,而且土地合作社實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)后,因生產(chǎn)資料成本下降、產(chǎn)量提高、產(chǎn)業(yè)鏈延長(zhǎng)和產(chǎn)品銷路廣,預(yù)期收益明顯增加,可為銀行提供可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流。棗莊市土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的設(shè)立和相關(guān)規(guī)定的出臺(tái)為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)拍賣和轉(zhuǎn)讓提供了場(chǎng)所和條件,即使出現(xiàn)貸款逾期,銀行也可對(duì)抵押期間內(nèi)的土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)進(jìn)行拍賣和處置,從而確保了抵押物的順利變現(xiàn)。上述兩項(xiàng)措施的實(shí)行,確保了抵押物的穩(wěn)定安全和及時(shí)變現(xiàn),并因此成為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押的關(guān)鍵。另外,為保障土地收益穩(wěn)定和信貸資產(chǎn)安全,棗莊市在土地合作社中引入了農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制并實(shí)現(xiàn)高達(dá)80%的保費(fèi)補(bǔ)貼,而且由市財(cái)政安排專項(xiàng)資金設(shè)立土地使用產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金(如滕州市政府建立了總額達(dá)100萬(wàn)元的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金),對(duì)貸款進(jìn)行全額貼息,一方面減輕了承貸者的融資成本,提高了抵押融資的積極性;另一方面,降低了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),確保了信貸資產(chǎn)的安全。因此,通過增強(qiáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定性、設(shè)立產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及政府引導(dǎo)的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和貼息扶持,農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)已經(jīng)完全具有銀行抵押物融特性,為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)融資提供了條件。

(三)資產(chǎn)安全和交易成本下降:銀行信貸投入的內(nèi)在動(dòng)力

交易費(fèi)用是決定交易成敗的原因之一。與聯(lián)保體貸款、“速貸通”等大多數(shù)涉農(nóng)貸款品種相比,棗莊市土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押制度的創(chuàng)新降低了土地合作社的契約成本和銀行的信息搜尋成本及貸后管理成本:一是農(nóng)民土地專業(yè)合作社的契約成本降低。土地使用產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放增加了土地專業(yè)合作社的可抵押資產(chǎn)。農(nóng)民和土地合作社在拿到土地使用產(chǎn)權(quán)證,可以到土地交易所進(jìn)行評(píng)估和市場(chǎng)交易,最大程度上減少了其契約成本。二是銀行信息搜尋成本和貸后管理成本降低。多數(shù)農(nóng)民專業(yè)合作社規(guī)模小,信用信息非常分散,且正規(guī)金融的記錄非常有限,還沒有形成完善的征信系統(tǒng),銀行要深入調(diào)查尋找最佳的貸款對(duì)象,要付出巨大搜尋成本。農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押模式保障了銀行信貸資金安全,解決信貸投放的后顧之憂,減少銀行對(duì)貸款對(duì)象的搜尋成本。另外,由于農(nóng)民土地產(chǎn)出收益相對(duì)穩(wěn)定,加之農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、財(cái)政補(bǔ)貼的保障,銀行信貸資產(chǎn)容易保全,貸后管理成本大大降低。

(四)政府介入與策略優(yōu)選:合作性博弈格局的形成

在棗莊模式中,不管是農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的分層還是抵押物屬性的構(gòu)建,都是政府介入推動(dòng)的結(jié)果,而產(chǎn)權(quán)的分層和抵押物的形成都為融資創(chuàng)造了條件。作為融資當(dāng)事人的農(nóng)民(土地合作社)和放貸銀行之間為了自身收益最大化而開展交易,但是這種交易若沒有政府的介入是不可能完成的。從博弈視角看,政府介入之前,資金需求農(nóng)戶或土地合作社因缺乏法定抵押物,不存在與銀行合作的條件,也就不能開展合作性博弈。政府的介入,給承貸主體創(chuàng)造或提供了條件,才導(dǎo)致博弈格局的最終形成。因此,從實(shí)質(zhì)看,農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款中雖然涉及政府、農(nóng)戶或土地合作社、銀行三方,但政府和銀行才是這場(chǎng)博弈中的主導(dǎo)力量。作為政府,其博弈目的是通過引導(dǎo)信貸支農(nóng)推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展,提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),達(dá)到促進(jìn)公平和提高社會(huì)效率的目的;而作為銀行,在確保安全情況下,通過信貸支農(nóng)實(shí)現(xiàn)自身收益。在雙方的博弈過程中,政府采取了對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分層確權(quán)、建立農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)提供方便、為承貸者提供貼息和保費(fèi)補(bǔ)貼等策略,而這些策略的采用正好迎合了銀行的抵押放貸條件;從銀行方面看,為了培育和吸引更多風(fēng)險(xiǎn)小收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)信貸對(duì)象,通過實(shí)現(xiàn)利率優(yōu)惠和簡(jiǎn)化貸款手續(xù)等方式將信貸資金注入農(nóng)業(yè),促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,其結(jié)果正好符合了政府的博弈初衷。因此,由于政府和銀行在為實(shí)現(xiàn)各自收益的博弈策略中,均選擇了符合對(duì)方利益要求的策略,形成風(fēng)險(xiǎn)收益均衡,從而促使銀行和政府合作成功并順利推出農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

四、基本結(jié)論

在現(xiàn)有法制框架下,通過政府對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的適應(yīng)性構(gòu)造,實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)的分層和物權(quán)化,使土地使用權(quán)從承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái),賦予農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)土地完整的流轉(zhuǎn)權(quán)利,是土地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款開辦的基礎(chǔ)。

在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)分層和確認(rèn)后,只有政府建立相關(guān)制度實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所,才能確保抵押物的安全穩(wěn)定和順利變現(xiàn),而抵押物的安全穩(wěn)定和易變現(xiàn)的條件又正好符合了銀行放貸條件。因此農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)設(shè)立是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開展的關(guān)鍵。

農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)雖然涉及政府、承貸農(nóng)戶和銀行三方,但政府和銀行才是真正博弈力量。由于政府和銀行在為實(shí)現(xiàn)各自收益的博弈策略中,均選擇了符合對(duì)方利益要求的策略,進(jìn)而推動(dòng)了農(nóng)地經(jīng)營(yíng)收益權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的順利開展。

參考文獻(xiàn):

[1]羅葉.論中國(guó)特色農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究,2009,(6).

[2]田靜婷.中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的困境和對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)問題,2009,(10).

[3]趙敏.新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視野下的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2009,(11).

[4]黃韜.論農(nóng)村土地集體產(chǎn)權(quán)資本化流轉(zhuǎn)[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2008,(3).

[5]劉新華等.論當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的重點(diǎn)[J].生產(chǎn)力研究,2009,(21).

[6]董國(guó)禮等.產(chǎn)權(quán)分析下的土地流轉(zhuǎn)模式及經(jīng)濟(jì)績(jī)效[J].社會(huì)學(xué)研究,2009,(1).

[7]遠(yuǎn)華,林翊.基于農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)的農(nóng)地制度改革思路[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2009,(6).

篇7

關(guān)鍵詞：計(jì)劃行為理論；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款；參與意愿；參與行為

中圖分類號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-9107（2017）04-0083-07

土地產(chǎn)權(quán)抵押在國(guó)外普遍運(yùn)用，并被證明是提高農(nóng)戶融資能力的一種有效途徑[1]。我國(guó)在推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中，為緩解農(nóng)戶“貸款難”問題，通過試點(diǎn)開展了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。農(nóng)戶作為主要參與者，其行為直接影響試點(diǎn)效果，因此有必要深入研究農(nóng)戶參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款行為的影響機(jī)制，掌握其行為規(guī)律。

一、文獻(xiàn)綜述及研究理論

（一）文獻(xiàn)綜述

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者從農(nóng)戶角度對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款效果展開了大量討論。學(xué)者們普遍認(rèn)為，隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，農(nóng)戶希望以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的意愿日趨強(qiáng)烈[2-3]，但由于現(xiàn)行法律制度的禁止[4]，取消貸款抵押物贖回權(quán)和處置土地成本高[5-6]、土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)不健全[7]等原因造成了金融機(jī)構(gòu)供給不足，農(nóng)戶實(shí)際參與行為受限。此外，學(xué)者們還關(guān)注影響農(nóng)戶參與的因素。影響參與意愿的因素包括人口特征，如性別、年齡、受教育程度、是否有打工經(jīng)驗(yàn)等；家庭特征，如家庭經(jīng)營(yíng)類型、勞動(dòng)人口比、有無(wú)貸款經(jīng)歷、有無(wú)投資項(xiàng)目、投資風(fēng)險(xiǎn)承受能力、社會(huì)關(guān)系、耕地情況、地理位置等[8-12]；金融環(huán)境，如利率水平、貸款期限等[13]。少量學(xué)者涉及農(nóng)戶的參與行為，認(rèn)為文化程度、耕地面積影響農(nóng)戶申請(qǐng)貸款的可能性，政策了解程度、交通便利程度以及人際關(guān)系正向影響獲貸率[14]。也有研究開創(chuàng)性地將行為分為行為響應(yīng)和響應(yīng)次數(shù)兩類，并證明教育水平、家庭結(jié)構(gòu)、耕地面積、最近金融機(jī)構(gòu)距離對(duì)農(nóng)戶行為響應(yīng)產(chǎn)生影響，家庭結(jié)構(gòu)同時(shí)也影響農(nóng)戶的響應(yīng)頻率[15]。

以上文獻(xiàn)為我們研究提供了豐富的基礎(chǔ)，同時(shí)也存在可拓展的空間。第一，現(xiàn)有文獻(xiàn)多從經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)角度分析，關(guān)注農(nóng)戶的理與外部特征的影響。現(xiàn)實(shí)中農(nóng)戶往往會(huì)受其認(rèn)知程度、周圍環(huán)境、長(zhǎng)期決策習(xí)慣的影響，形成由意愿到行為的心理決策過程[16]，而相關(guān)的研究較為缺乏。第二，現(xiàn)有文獻(xiàn)將意愿與行為分離研究，鮮有納入同一體系分析。從理論上來(lái)說(shuō)，意愿與行為具有一致性，即行為是意愿的外在表現(xiàn)，意愿是行為的前期主觀判別[17]。但現(xiàn)實(shí)中兩者在信貸領(lǐng)域存在著背離的情況，金融排斥在世界范圍內(nèi)普遍存在[18]，自我排斥（self-exclusion）作為金融排斥的一種，表現(xiàn)為意愿貸款的農(nóng)戶認(rèn)為申請(qǐng)獲得金融產(chǎn)品的可能性很小，從而把自己排除在獲得金融服務(wù)范圍之外的行為[19]，即意愿與行為的背離。附加于金融產(chǎn)品上的條件設(shè)定又是造成金融排斥的成因之一[19]，我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款處于試點(diǎn)階段，各試點(diǎn)地制定不同的貸款模式與條件。差異化的條件設(shè)定造成不同程度的金融排斥，產(chǎn)生意愿與行為的背離情況。如在貴州省鳳岡縣調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分農(nóng)戶具有參與意愿，但放貸條件是10畝規(guī)模以上的土地，這直接導(dǎo)致大量有意愿的農(nóng)戶放棄抵押貸款行為。第三，現(xiàn)有文獻(xiàn)的研究對(duì)象多是試點(diǎn)區(qū)農(nóng)戶。我們認(rèn)為，對(duì)象應(yīng)進(jìn)一步瞄準(zhǔn)到“有貸款需求”的試點(diǎn)區(qū)農(nóng)戶，否則“無(wú)貸款需求”的樣本會(huì)降低意愿與行為值，弱化結(jié)論。

計(jì)劃行為理論是解釋人一般決策過程的，將意愿與行為納入同一分析體系的理論[2]，被廣泛運(yùn)用在心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域。大量研究證實(shí)，該理論能顯著提高行為的解釋力和預(yù)測(cè)力[21]。基于此，本文對(duì)其進(jìn)行修正后引入我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款行為研究中，以此探討試點(diǎn)區(qū)有貸款需求農(nóng)戶的參與行為。對(duì)此研究，一方面，深化農(nóng)戶參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的行為認(rèn)識(shí)，豐富農(nóng)戶參與行為的研究；另一方面，多角度檢驗(yàn)試點(diǎn)區(qū)開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可行性與有效性，為后期完善貸款政策、增強(qiáng)實(shí)施效果提供理論依據(jù)和決策參考。

（二）理論基礎(chǔ)

計(jì)劃行為理論（theory of planned behavior）是Ajzen構(gòu)建解釋個(gè)體行為的理論[20]。其指出，人們決策并不總是理性的，多數(shù)時(shí)候依靠其自動(dòng)激活的態(tài)度、外部資源以及內(nèi)部的情緒去決定行為。行為受到行為態(tài)度（behavioral attitude）、主觀規(guī)范（subject norm）以及感知行為控制（perception behavior control）的共同作用。行為態(tài)度是個(gè)體對(duì)特定行為所持有的積極或者消極程度的評(píng)價(jià)，受到行為信念的影響。主觀規(guī)范指?jìng)€(gè)體在決策是否實(shí)施某項(xiàng)行為時(shí)所感知到的社會(huì)壓力，壓力可來(lái)自于他人和團(tuán)體。感知行為控制類似于自我效能（self-efficacy）[22]，即對(duì)完成一件事的難易感知，成功率的自我評(píng)估。

計(jì)劃行為一經(jīng)提出，眾多學(xué)者對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)證與修正。如選用元分析方法檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯?duì)意愿和行為的解釋力度分別是39%和27%[23]；修正模型納入過去行為（past behavior）[24]、個(gè)人道德規(guī)范（personal norm）[25]、自我認(rèn)同（self-identity）[26]等要素。20世紀(jì)90年代后，計(jì)劃行為逐漸引入農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，用以解釋農(nóng)業(yè)市場(chǎng)上供需方的行為，如農(nóng)戶安全農(nóng)產(chǎn)品供給行為[27]、消費(fèi)者安全食品支付行為[28]、農(nóng)戶參與專業(yè)合作社組織行為[29]等。

文化是影響心智構(gòu)念的主要因素，人們通過先存的心智構(gòu)念處理信息和辨析h境，做出行為決策[30]。中國(guó)文化與Ajzen所處的西方文化有著巨大的差別，這必然會(huì)導(dǎo)致差異化的行為。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)耕種方式發(fā)展出了中國(guó)以家族為主的集體主義，個(gè)人必須忠于家族，必要時(shí)甚至可以犧牲自己成全家族。而西方更多的是工業(yè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)個(gè)人知識(shí)、技能以及性格，形成了個(gè)人主義。西方?jīng)Q策中個(gè)人的重要性高于團(tuán)體，團(tuán)體的價(jià)值在于能為個(gè)人謀求福利[31]。中國(guó)家庭化特征不僅體現(xiàn)在行為上，也表現(xiàn)在生產(chǎn)上[32]，將其擴(kuò)展可形成倫理本位，即個(gè)人的一切行為是嵌入社會(huì)關(guān)系中的行為[33]。中國(guó)式的關(guān)系被形象比喻為差序格局，格局中的位置也不同程度影響行為[34]。相比較西方而言，中國(guó)文化下個(gè)體更多受到關(guān)系的影響，尤其是最密切的家人影響，而影響會(huì)更直接也更有效。基于以上分析修正中國(guó)文化背景下的計(jì)劃行為模型。第一，主觀規(guī)范中除原有的個(gè)人和團(tuán)體影響外，加入家庭要素。第二，主觀規(guī)范不僅中介意愿作用于行為，還直接對(duì)行為產(chǎn)生影響。修正后中國(guó)語(yǔ)境下的計(jì)劃行為模型見圖1。

1.自變量（X1-X3）對(duì)農(nóng)戶參與行為（Y1）回歸分析。從表4可見，農(nóng)戶的主觀規(guī)范（X2）、感知行為控制（X3）顯著影響農(nóng)戶參與行為。從系數(shù)來(lái)看，感知行為控制對(duì)行為的影響最大，其次是主觀規(guī)范。該結(jié)論表明，農(nóng)戶在貸款行為中更多考慮的是獲貸的難易程度，即貸款的可得性。從影響方向來(lái)看，主觀規(guī)范負(fù)向影響農(nóng)戶行為、感知行為控制正向影響農(nóng)戶行為。即農(nóng)戶認(rèn)為外界給予的壓力越小，自己預(yù)期貸款越容易，農(nóng)戶參與的行為越強(qiáng)烈。

2.自變量（X1-X3）對(duì)農(nóng)戶參與意愿（Y2）回歸分析。農(nóng)戶行為態(tài)度在1%水平上顯著正向影響農(nóng)戶的參與意愿，主觀規(guī)范在10%水平上顯著影響農(nóng)戶的參與意愿，感知行為控制在5%水平上正向顯著影響農(nóng)戶參與意愿。從系數(shù)來(lái)看，影響意愿程度從大到小的分別是農(nóng)戶行為態(tài)度、感知行為控制與主觀規(guī)范。行為態(tài)度對(duì)參與意愿的影響程度高于主觀規(guī)范，說(shuō)明農(nóng)戶在參與意愿選擇中更多考慮個(gè)人因素而非外界壓力因素。

3.農(nóng)戶參與意愿（Y2）中介效應(yīng)檢驗(yàn)。選擇檢驗(yàn)回歸系數(shù)法[38-39]檢驗(yàn)，第一步將自變量（X1-X3）對(duì)因變量（Y1）回歸，檢驗(yàn)回歸系數(shù)α的顯著性；第二步將自變量（X1-X3）對(duì)中介變量（Y2）回歸，檢驗(yàn)回歸系數(shù)β的顯著性；第三步自變量（X1-X3）與中介變量（Y2）對(duì)因變量（Y1）回歸，檢驗(yàn)回歸系數(shù)α'的顯著性。如果系數(shù)α、β、α'均顯著則存在中介效應(yīng)；如果α'不顯著則存在完全中介；如果回歸系數(shù)α'顯著，但是α'

四、結(jié)論及建議

（一）主要結(jié)論

利用修正后的計(jì)劃行為模型，對(duì)4個(gè)試點(diǎn)區(qū)有貸款需求的1 156戶農(nóng)戶進(jìn)行參與抵押貸款行為的實(shí)證分析，得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

1.農(nóng)戶參與意愿與行為有差異，但兩者存在顯著相關(guān)性。意愿與行為有以下兩點(diǎn)差異：（1）程度差異。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，農(nóng)戶參與意愿均值高于參與行為。（2）影響因素差異。行為態(tài)度直接影響農(nóng)戶的參與意愿，而中介農(nóng)戶參與行為。意愿決策中，個(gè)人因素（行為態(tài)度）比社會(huì)因素（主觀規(guī)范）影響更大；行為決策中，社會(huì)因素較個(gè)人因素影響要大。農(nóng)戶參與意愿與行為存在顯著的正強(qiáng)相關(guān)性，即農(nóng)戶參與意愿越高則實(shí)施抵押貸款行為的概率就越大。

2.修正后的計(jì)劃行為模型能很好解釋農(nóng)戶參與行為。基于中國(guó)集體主義下的行為人特征，對(duì)模型中的主觀規(guī)范進(jìn)行修正。計(jì)量結(jié)果顯示，修正后的計(jì)劃模型能很好解釋農(nóng)戶參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款行為。

3.參與意愿、行為態(tài)度、主觀規(guī)范、感知行為控制不同程度影響農(nóng)戶的參與行為。行為態(tài)度通過參與意愿完全中介效應(yīng)影響參與行為，主觀規(guī)范與感知行為控制直接與部分中介農(nóng)戶參與行為，參與意愿直接對(duì)參與行為產(chǎn)生影響。即農(nóng)戶參與意愿越強(qiáng)烈，外界壓力越小，預(yù)期貸款越容易則農(nóng)戶參與抵押貸款行為的概率越大。行為態(tài)度、主觀規(guī)范、感知行為控制對(duì)參與意愿直接產(chǎn)生影響。

（二）對(duì)策建議

上述研究結(jié)論揭示了農(nóng)戶參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的行為機(jī)制。基于此，本文認(rèn)為可從以下幾個(gè)方面增強(qiáng)農(nóng)戶的參與行為，提高土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款政策的利用率：1.加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款政策的宣傳，重點(diǎn)打造標(biāo)桿性農(nóng)戶，通過示范作用樹立農(nóng)戶對(duì)政策的正確認(rèn)識(shí)。這不僅提高農(nóng)戶對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款政策利用的效果預(yù)期，也可減少外部對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押J款行為的輿論壓力，形成一個(gè)良好的土地抵押貸款的社會(huì)環(huán)境。2.規(guī)范貸款程序，降低貸款門檻，以此增加農(nóng)戶感知行為控制。地方政府可建立統(tǒng)一的貸款程序與貸款門檻，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款與信用貸款或者其他貸款聯(lián)合，減少資質(zhì)審核成本；將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款與政府確權(quán)聯(lián)合，減少土地價(jià)值評(píng)估成本，以此提高農(nóng)戶的獲貸預(yù)期。3.搭建貸款意愿與行為的橋梁，實(shí)現(xiàn)意愿到行為的有效轉(zhuǎn)化。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，增加可供選擇的抵押貸款模式，擴(kuò)大農(nóng)村抵押貸款覆蓋面。在有業(yè)務(wù)開展的地方，建立完善的產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)、信息平臺(tái)，降低土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款進(jìn)入門檻，減少外部制度、身份約束，將抵押貸款意愿有效轉(zhuǎn)化為貸款行為。

參考文獻(xiàn)：

[1] Menkhoff L，Neuberger D，Rungruxsirivorn O.Collateral and Its Substitutes in Emerging Markets’ Lending[J].Journal of Banking & Finance，2012，36（3）：817-834.

[2] 于麗紅，陳晉麗，蘭慶高.農(nóng)戶農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資需求意愿分析――基于遼寧省 385 個(gè)農(nóng)戶的調(diào)查[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2014（3）：25-31.

[3] 王平，邱道持，李廣東.基于農(nóng)戶意愿的農(nóng)村土地抵押貸款需求探討――以重慶市開縣農(nóng)戶調(diào)查為例[J].中國(guó)農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2012，33（2）：73-77.

[4] 汪險(xiǎn)生，郭忠興.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款：兩權(quán)分離及運(yùn)行機(jī)理――基于對(duì)江蘇新沂市與寧夏同心縣的考察[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2014（4）：49-60.

[5] 鐘甫寧，紀(jì)月清.土地產(chǎn)權(quán)，非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)與農(nóng)戶農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資[J].經(jīng)濟(jì)研究，2009，12（43）：15-23.

[6] 趙振宇.基于不同經(jīng)營(yíng)主體的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押?jiǎn)栴}研究[J].管理世界，2014（6）：174-175.

[7] 黃惠春，祁艷，程蘭.農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款與農(nóng)戶信貸可得性――基于組群配對(duì)的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2015（3）：72-83.

[8] 楊婷怡，羅劍朝.農(nóng)戶參與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資意愿及其影響因素實(shí)證分析――以陜西高陵縣和寧夏同心縣919個(gè)樣本農(nóng)戶為例[J].中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2014（4）：51-54.

[9] 張龍耀，王夢(mèng)B，劉俊杰.農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資改革分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2015（2）：70-78.

[10] 曾慶芬.產(chǎn)權(quán)改革背景下農(nóng)村居民產(chǎn)權(quán)抵押融資意愿的實(shí)證研究――以成都“試驗(yàn)區(qū)”為個(gè)案[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（11）：63-68.

[11] 肖軼，魏朝富，尹珂.農(nóng)戶農(nóng)村 “三權(quán)” 抵押貸款需求意愿及影響因素分析――基于重慶市 22 個(gè)縣 （區(qū)） 1 141 戶農(nóng)戶的調(diào)查數(shù)據(jù)[J].中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2012（9）：88-96.

[12] 馬鵬舉，羅劍朝.西部地區(qū)農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款融資意愿研究[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2013（3）： 20-25.

[13] 惠獻(xiàn)波.農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款潛在需求及其影響因素研究――基于河南省四個(gè)試點(diǎn)縣的實(shí)證分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2013（2）：9-15.

[14] 牛榮，張珩，羅劍朝.產(chǎn)權(quán)抵押貸款下的農(nóng)戶信貸約束分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2016（1）：76-83.

[15] 李韜，羅劍朝.農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的行為響應(yīng)――基于Poisson Hurdle模型的微觀經(jīng)驗(yàn)考察[J].管理世界，2015（7）：54-70.

[16] 埃克哈特?施里特.俗與經(jīng)濟(jì)[M].長(zhǎng)春：長(zhǎng)春出版社，2005：40-180.

[17] Ajzen I.From Intentions to Actions：A Theory of Pl- anned Behavior[M].Berlin Action Control Springer Berlin Heidelberg，1985：30-120.

[18] Demirgǜ K A，Levine R.Finance and Inequality：Theory and Evidence [J].Annual Review of Financial Economics，2009，32（5）：287-318.

[19] Kempson E，Atkinson A，Pilley O.Policy Level Response to Financial Exclusion in Developed Economies： Lessons for Developing Countries[R].British： Report of Personal Finance Research Centre University of Bristol，2004：12-29.

[20] Ajzen I.The Theory of Planned Behavior [J].Organizational Behavior and Human Decision Processes，1991，50（2）：179-211.

[21] 段文婷，江光榮.計(jì)劃行為理論述評(píng)[J].心理科學(xué)進(jìn)展，2008，16（2）：315-320.

[22] Bandura A.Self-efficacy Mechanism in Human Agency[J].American Psychologist，1982，37（2）：122-136.

[23] Armitage C J，Conner M.Efficacy of the Theory of Planned Behavior：A Meta-analytic Review[J].British Journal of Social Psychology，2001， 40（4）：471-499.

[24] Hagger M S，Chatzisarantis N，Biddle J H.The Influence of Self-efficacy and Past Behavior on The Physical Activity Intentions of Young People[J].Journal of Sports Sciences，2001，19（9）：711-725.

[25] Parker D，Manstead S R，Stradling S G.Extending the Theory of Planned Behavior：The Role of Personal Norm [J].British Journal of Social Psychology，1995，34（2）：127-138.

[26] Sparks Guthrie C A.Self-identity and the Theory of Planned Behavior： A Useful Addition or An Unhelpful Artifice？[J].Journal of Applied Social Psychology，1998，28（15）：1 393-1 410.

[27] 趙建欣，張忠根.基于計(jì)劃行為理論的農(nóng)戶安全農(nóng)產(chǎn)品供給機(jī)理探析[J].財(cái)貿(mào)研究，2007（6）：40-45.

[28] 羅丞.消費(fèi)者對(duì)安全食品支付意愿的影響因素分析――基于計(jì)劃行為理論框架[J].中國(guó)農(nóng)村觀察，2010（6）：22-34.

[29] 張高亮，張璐璐，邱咸，等.基于計(jì)劃行為理論的漁民參與專業(yè)合作組織行為的產(chǎn)生機(jī)理[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2015（8）：97-104.

[30] 道格拉斯?諾思.制度，制度變遷與經(jīng)濟(jì)績(jī)效[M].上海：上海三聯(lián)書店，1994：79-129.

[31] 楊國(guó)樞.中國(guó)人的蛻變[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2013：98-106.

[32] 馮友蘭，趙復(fù)三.中國(guó)哲學(xué)簡(jiǎn)史[M].北京：北京大學(xué)出版社，1985：56-79.

[33] 梁漱溟.中國(guó)文化要義[M].北京：三聯(lián)出版社，1987：120-149.

[34] .鄉(xiāng)土中國(guó)[M].北京：北京出版社，2005：56-89.

[35] 李東進(jìn)，吳波，武瑞娟.中國(guó)消費(fèi)者購(gòu)買意愿模型――對(duì)Fishbein合理行為模型的修正[J].管理世界，2009 （1）：121-129.

[36] Granovetter M.Economic Action and Social Structure：The Problem of Embeddedness [J].American Journal of Sociology，1985（3）：481-510.

[37] 賀雪峰.新鄉(xiāng)土中國(guó)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2014：12-43.

[38] Judd C M，Kenny D A.Process Analysis Estimating Mediation in Treatment Evaluations [J].Evaluation Review，1981，5（5）：602-619.

[39] Baron R M，Kenny D A.The Moderator-mediator Variable Distinction in Social Psychological Research：Conceptual，Strategic，and Statistical Considerations[J].Journal of Personality and Social Psychology，1986，51（6）：1 173-1 185.

[40] Lee C，Green R T.Cross-cultural Examination of the Fishbein Behavioral Intentions Model [J].Journal of International Business Studies，1991，22（2）：289-305.

[41] Yau H M.Chinese Cultural Values：Their Dimensions and Marketing Implications [J].European Journal of Marketing，1988，22（5）：44-57.

篇8

一、多管齊下鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)

1、強(qiáng)化法律政策支持

農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，需要法律和政策的高度支持，淄博市的土地流轉(zhuǎn)，需要盡快合法化。促進(jìn)土地的合法流轉(zhuǎn)，也需要淄博市的法律相關(guān)部門配合，盡快出臺(tái)適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的法律法規(guī)，在法律上支持黨的各種決策保護(hù)農(nóng)村農(nóng)民的各種權(quán)益，提高農(nóng)民對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的積極性。

2、強(qiáng)化土地的商品性

農(nóng)民在使用土地的過程中并不能擁有完全的土地使用經(jīng)營(yíng)處置的權(quán)力，影響了農(nóng)民對(duì)土地的使用，對(duì)土地流通有非常多的限制。淄博市在該方面應(yīng)向附近其他地方汲取先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，一方面要保障土地的所有權(quán)和用途不發(fā)生質(zhì)變，另一方面也要相應(yīng)的放開政策，減少土地限制，將土地成本降低的同時(shí)也可以把它當(dāng)成一個(gè)籌碼抵押，進(jìn)一步搞活農(nóng)業(yè)市場(chǎng)。

3、加大宣傳力度

淄博市相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)利用各種資源和條件，通過宣揚(yáng)土地流轉(zhuǎn)的成功例子及優(yōu)惠，加快土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)度。一是利用媒體宣傳政策，對(duì)一些沒有普及土地流轉(zhuǎn)政策的地方進(jìn)行培訓(xùn)；二是對(duì)發(fā)展比較好的種植大戶和一些已經(jīng)獲得顯著成就的企業(yè)和單位進(jìn)行積極的宣揚(yáng)，來(lái)打消普通農(nóng)民的顧慮；三是淄博市的農(nóng)業(yè)部門也要充分展現(xiàn)自己的優(yōu)點(diǎn)，制定好土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的相應(yīng)規(guī)則，做好農(nóng)民的思想工作，引導(dǎo)農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)。

4、暢通土地流轉(zhuǎn)渠道

在調(diào)查淄博市農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)過程中我們發(fā)現(xiàn)，之所以土地流轉(zhuǎn)沒有辦法很好地進(jìn)行下去在很大程度上是因?yàn)樵诹鬓D(zhuǎn)渠道會(huì)遇到很多困難。為了解決信息傳遞上的問題，應(yīng)該培養(yǎng)專門服務(wù)于土地流轉(zhuǎn)的中介組織，這樣一來(lái)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的渠道就不會(huì)被堵塞，相關(guān)工作也可以更好地開展下去。

5、積極探索多元化的土地流轉(zhuǎn)方式

不斷探索更具創(chuàng)新性與可行性的土地流轉(zhuǎn)方式，是為了適應(yīng)不同區(qū)縣的不同發(fā)展情況，也是讓農(nóng)村經(jīng)濟(jì)可以快速發(fā)展的途徑。一方面可以讓農(nóng)民多一種選擇，另一方面可以讓土地流轉(zhuǎn)效率更高，讓更多土地資源可以得到充分利用，讓農(nóng)業(yè)發(fā)展更專業(yè)、更具規(guī)模化、在經(jīng)營(yíng)和管理上也可以有據(jù)可循。

6、加大資金扶持力度

淄博市想要更好的進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，必然需要一定的資金作為支撐。為了改變這一現(xiàn)狀，淄博市應(yīng)該建立專門的融資平臺(tái)、改變現(xiàn)有貸款制度，讓農(nóng)村的貸款門檻降低。根據(jù)各地情況確定信貸金額的規(guī)模，首先要讓農(nóng)業(yè)大戶可以貸到款，并且要保持與農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)周期相同。

二、明確產(chǎn)權(quán)歸屬

土地流轉(zhuǎn)首先要明確土地所有權(quán)，這樣土地流轉(zhuǎn)才是合理合法的。具體要做到以下幾點(diǎn)：

1、抓好土地確權(quán)登記頒證后續(xù)監(jiān)督保障工作

對(duì)農(nóng)業(yè)部頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證成果驗(yàn)收檢查辦法》文案部分內(nèi)容進(jìn)行一定的結(jié)合，加大淄博市各部分區(qū)縣土地的自查審核次數(shù)，讓審查工作更加的真實(shí)有效。健全與完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的等級(jí)制度以及承包合同，對(duì)于每一個(gè)登錄記載的家庭成員信息應(yīng)進(jìn)行一定相應(yīng)的核實(shí)，對(duì)于一些損害相關(guān)權(quán)利的行為，要進(jìn)行打壓和處理，從根本上保護(hù)相關(guān)權(quán)益。

2、全面搭建土地流轉(zhuǎn)交易及抵押融資平臺(tái)

針對(duì)整個(gè)淄博市來(lái)說(shuō)，要將新型經(jīng)營(yíng)主體以及健全機(jī)制作為核心的發(fā)展內(nèi)容，對(duì)于“兩個(gè)平臺(tái)”這一工作要有更加積極的開展力度，從而使得網(wǎng)絡(luò)體系有一定的配套性。就土地承包權(quán)來(lái)說(shuō)，力爭(zhēng)在調(diào)節(jié)以及仲裁等方面都要繼續(xù)完善，從而讓農(nóng)村社會(huì)的發(fā)展速度穩(wěn)定提升。

3、加快建立抵押融資服務(wù)機(jī)制

對(duì)于誠(chéng)信體系以及評(píng)估等方面來(lái)說(shuō)，要及時(shí)結(jié)合新型的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，使得抵押融資等方面工作的運(yùn)行更加的順暢健康。針對(duì)抵押貸款政策來(lái)說(shuō)，在貼息以及擔(dān)保方面進(jìn)行一定的資助和支持，從而使得土地流轉(zhuǎn)更加的順暢。

三、完善管理，推動(dòng)土地有序流轉(zhuǎn)

1、促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依法進(jìn)行

首先，針對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度某些細(xì)節(jié)方面進(jìn)行一定的規(guī)范。其次，對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作要進(jìn)行更加大幅度的宣傳力度。第三，通過法律的渠道來(lái)對(duì)內(nèi)部運(yùn)行進(jìn)行一定的保護(hù)。

2、規(guī)范明確土地流轉(zhuǎn)范圍

在淄博市，針對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范圍來(lái)說(shuō)，主要是存在于各個(gè)農(nóng)戶之間。針對(duì)這一現(xiàn)象，應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)對(duì)工商企業(yè)的吸引力，通過農(nóng)業(yè)規(guī)模化的渠道進(jìn)行一定的完善。只有對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的范圍進(jìn)行明確規(guī)范的劃分，才能夠從根本上對(duì)農(nóng)戶的權(quán)益進(jìn)行合法的保障。

3、完善服務(wù)體系

從淄博市這一地區(qū)作為切入點(diǎn)，它在農(nóng)業(yè)社會(huì)化的服務(wù)水平上高度不夠，這使得土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展有一定的阻礙。第一，對(duì)于利益分配來(lái)說(shuō)要建立并且完善相關(guān)的體系；第二，針對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障進(jìn)行一定的完善與健全。

4、進(jìn)一步健全土地流轉(zhuǎn)機(jī)制

對(duì)于淄博市來(lái)說(shuō)，由于農(nóng)村土地的改革，需要采取一定的應(yīng)對(duì)措施，其中主要是針對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一定完善優(yōu)化，形成一個(gè)合理有效的新土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，也就是“土地流轉(zhuǎn)-中介服務(wù)組織-土地流入”。

四、發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)土地規(guī)模化流轉(zhuǎn)

1、加大農(nóng)業(yè)項(xiàng)目招商引資力度

在發(fā)展該市的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)時(shí)，應(yīng)該注意加大農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的招商引資力度，改變農(nóng)業(yè)土地的經(jīng)營(yíng)模式，更加重視農(nóng)業(yè)規(guī)模的經(jīng)營(yíng)模式。充分利用淄博市所具有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，將其特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理適度的規(guī)模經(jīng)營(yíng)管理，并完成農(nóng)村土地的大面積流轉(zhuǎn)工作。

2、發(fā)揮農(nóng)民專業(yè)合作社帶頭作用

在淄博市，有越來(lái)越多的農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社得到了發(fā)展，由于農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社的出現(xiàn)，使得農(nóng)民在面臨土地流轉(zhuǎn)時(shí)，能夠有能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，并且能夠獲得相對(duì)客觀的收入，使得農(nóng)民和農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社能夠相互促進(jìn)發(fā)展。

3、加大科技投入及培訓(xùn)力度

在土地規(guī)模化發(fā)展中，需要一定的科學(xué)技術(shù)，這就需要加大科技投入以及科技培訓(xùn)力度。可以從多個(gè)方面進(jìn)行科技投入，常見的有機(jī)械、信息、以及科研成果等方面。這些新科技、新技術(shù)的實(shí)施，可以保證土地流轉(zhuǎn)的成功改革。

4、推?幼筒┦信┮盜?頭企業(yè)發(fā)揮帶頭作用

在一定程度上，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)受到淄博市農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展影響。在淄博市建設(shè)更多的農(nóng)業(yè)企業(yè)，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品，不斷完善農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)模式，形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，將生產(chǎn)、加工、銷售進(jìn)行統(tǒng)一管理，這一新產(chǎn)業(yè)鏈條的產(chǎn)生，不僅能夠創(chuàng)造出大量的新就業(yè)機(jī)會(huì)，而且能夠提高農(nóng)業(yè)的組織管理力度。

篇9

關(guān)鍵詞 宅基地使用權(quán) 抵押 風(fēng)險(xiǎn)

基金項(xiàng)目：本文受到南開大學(xué)2014年“天津市大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃”項(xiàng)目資助。

作者簡(jiǎn)介：韋想、狄志穎、呂昕，南開大學(xué)。

農(nóng)村房屋作為農(nóng)民最主要的財(cái)產(chǎn)，由于受到宅基地使用權(quán)抵押法律上的約束而無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資操作，這將大大制約農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)抵押貸款的需求愈加迫切，不少地方也逐步開始了這方面的探索。中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于全面推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》便明確提出，要探索開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，要求“探索開展相應(yīng)的抵押貸款試點(diǎn)”，可見，今后農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款的發(fā)展工作將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

在宅基地使用權(quán)抵押相關(guān)法律和制度不完善、農(nóng)村金融服務(wù)體系不健全的情況下，開展宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越突出。如何解決行使抵押權(quán)后農(nóng)民失去宅基地的問題，如何對(duì)宅基地進(jìn)行價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等，都是亟待解決的問題。依法規(guī)范和宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，防范和控制融資風(fēng)險(xiǎn)，是宅基地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}的一個(gè)重點(diǎn)。

一、宅基地使用權(quán)抵押立法現(xiàn)狀

現(xiàn)行立法對(duì)宅基地使用權(quán)的抵押進(jìn)行了嚴(yán)格限制，致使農(nóng)民利用自家房屋進(jìn)行融資的愿望長(zhǎng)期受阻。《物權(quán)法》第184條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押，《擔(dān)保法》第37條亦有類似規(guī)定。從全國(guó)范圍上看，宅基地使用權(quán)抵押的條件尚不成熟。宅基地是我國(guó)農(nóng)民賴以生存的存在，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚不完善，宅基地是農(nóng)民生存發(fā)展的根本。宅基地使用權(quán)的取得實(shí)行“一戶一宅”原則，農(nóng)民流轉(zhuǎn)宅基地后再申請(qǐng)的不予批準(zhǔn)。一旦農(nóng)民失去宅基地及其上的住房，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定。

在我國(guó)《物權(quán)法》在第三編中，宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)得以確認(rèn)，宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，這是與現(xiàn)行立法對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和抵押的嚴(yán)格限制相矛盾的。《物權(quán)法》第180條規(guī)定，抵押人所有的建筑物和其他土地附著物可以抵押；《擔(dān)保法》第34條規(guī)定，抵押人依法有權(quán)處分的房屋和其他地上定著物可以抵押。農(nóng)村房屋當(dāng)然屬于以上兩條規(guī)定的范圍，依法可以抵押。但由于“房地一致”的原則，宅基地使用權(quán)無(wú)法抵押，則宅基地上的房屋抵押也歸于無(wú)效，二者相互沖突、相悖相離。

在宅基地使用權(quán)抵押方面，一些學(xué)者的立法建議稿也值得參考。王利明教授主持的《民法典（草案）?物權(quán)編》中第896條便規(guī)定，不得在宅基地使用權(quán)上單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但可以就宅基地上的房屋設(shè)定抵押權(quán)，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。此規(guī)定明確了宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押，但可與房屋一并抵押。這在立法技術(shù)上很好的避免了《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的沖突。給宅基地使用權(quán)抵押的制度設(shè)計(jì)提供了參考。

二、 農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押實(shí)踐探索

現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押試點(diǎn)實(shí)踐運(yùn)作存在幾種模式：

（一）變更宅基地使用權(quán)之屬性以抵押

這一模式是將宅基地使用權(quán)的屬性變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)再進(jìn)行抵押貸款。成都市便采用了這一模式推進(jìn)宅基地使用權(quán)抵押貸款工作。根據(jù)《成都市農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法（試行）》，抵押人辦理農(nóng)村房屋及其附屬的宅基地使用權(quán)抵押貸款時(shí)，應(yīng)將該宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，在國(guó)土資源管理部門辦理登記手續(xù)。就已變更的集體建設(shè)用地使用權(quán)，向集體土地所有權(quán)人申請(qǐng)辦理出讓，并承諾放棄今后申請(qǐng)宅基地的權(quán)利。使用權(quán)的出讓申請(qǐng)得到辦理后，可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，用于抵押的農(nóng)村房屋及其附屬的集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押。農(nóng)村房屋及集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押要實(shí)行登記制度，由所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。成都市的措施是變更宅基地使用權(quán)的屬性進(jìn)行抵押的典型例子，這一模式實(shí)際上直接回避了宅基地使用權(quán)抵押在法律上受限的問題，但也存在缺陷，由于土地的屬性在抵押過程中被改變，如此，宅基地使用權(quán)在抵押時(shí)便已經(jīng)喪失了，這將在一定程度上損害農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。

（二）宅基地使用權(quán)直接抵押

該模式是將宅基地使用權(quán)進(jìn)行直接抵押，但在抵押過程中引入擔(dān)保機(jī)構(gòu)以降低風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)民把宅基地使用權(quán)抵押給銀行，向其申請(qǐng)貸款。當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)資擔(dān)保公司依據(jù)貸款合同提供擔(dān)保。若貸款到期時(shí)農(nóng)民無(wú)法還清款項(xiàng)，擔(dān)保公司負(fù)責(zé)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，對(duì)銀行進(jìn)行清償后，再與農(nóng)民協(xié)商處理抵押的宅基地使用權(quán)。把擔(dān)保公司引入到宅基地使用權(quán)抵押過程中，避免改變宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，還降低了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)順利開展。

在廣東省郁南縣，支持“具有郁南戶籍、有信用、有一定資金、有規(guī)劃、有抵押物、信用良好的”農(nóng)戶新建、改建、擴(kuò)建自住房屋的宅基地抵押貸款，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地使用權(quán)抵押貸款時(shí)，必須有所在集體經(jīng)濟(jì)組織中三分之二村民的簽名證明，相關(guān)部門進(jìn)行審核后，再對(duì)抵押物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，擔(dān)保方為郁南縣國(guó)鑫投資有限公司，其承擔(dān)連帶清償責(zé)任；金融扶貧擔(dān)保基金向國(guó)鑫公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任 。除此亦有，重慶市政府組建農(nóng)村融資擔(dān)保公司，成立農(nóng)村抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)基金，逐漸放開對(duì)宅基使用權(quán)抵押的政策限制，在試點(diǎn)農(nóng)村進(jìn)行宅基地抵押貸款的探索。

（三）房屋所有權(quán)抵押，宅基地使用權(quán)間接抵押

農(nóng)民以房屋為抵押物進(jìn)行抵押貸款，兼及所附隨宅基地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。從目前實(shí)踐來(lái)看，各試點(diǎn)多是在相關(guān)規(guī)范性文件中規(guī)定，農(nóng)民以宅基地上的房屋作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，房屋所有權(quán)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的拍賣或變賣發(fā)生權(quán)利移轉(zhuǎn)，其宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)與其一起進(jìn)行拍賣、變賣并實(shí)現(xiàn)移轉(zhuǎn)。這一模式與王利明教授主持的《民法典（草案）?物權(quán)編》中關(guān)于宅基地使用權(quán)抵押的建議大體相同。在房屋所有權(quán)上設(shè)定抵押，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中才發(fā)生抵押房屋附屬的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，既不違反“房地一體”原則，還變相的規(guī)避了法律對(duì)宅基地使用權(quán)抵押貸款的禁止性規(guī)定，使其存在一定的合法性。 三、宅基地使用權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1. 抵押物登記難以辦理。財(cái)產(chǎn)抵押必須辦理抵押物登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利不受法律保護(hù)。因此不管是房屋所有權(quán)還是宅基地使用權(quán)的抵押，均需辦理抵押物登記。對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押時(shí)，其上的房屋等附著物必須一并抵押；對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行抵押時(shí)，附屬的宅基地使用權(quán)也不能與之分離，這是房地一體原則所決定的。但《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法》都明確地將宅基地使用權(quán)排除在抵押財(cái)產(chǎn)之外，在法律對(duì)宅基地使用權(quán)抵押持禁止態(tài)度的情況下，無(wú)疑會(huì)使宅基地使用權(quán)的抵押登記成為不可能。而法律規(guī)定，當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人，如此，作為抵押權(quán)人的金融機(jī)構(gòu)之權(quán)利得不到保護(hù)，利益極易受損。

2. 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難。由于法律在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之上的所作的限制，抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。《土地管理法》對(duì)宅基地的取得和流轉(zhuǎn)作出了明確的主體資格限定――只有宅基地所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能取得宅基地。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》及《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》也對(duì)宅基地的受讓主體作出嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁農(nóng)民宅基地向城鎮(zhèn)居民出售，嚴(yán)禁有關(guān)部門為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村違法建造和購(gòu)買的房屋發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。只有宅基地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能受讓宅基地使用權(quán)，絕對(duì)排除城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買權(quán)。因此，宅基地使用權(quán)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，移轉(zhuǎn)登記只能發(fā)生于宅基地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間，排斥其他人的參與，如此抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)便被限制在一個(gè)很小的范圍。在農(nóng)民無(wú)法清償債務(wù)而要對(duì)宅基地進(jìn)行處理時(shí)，很容易面臨無(wú)人對(duì)其進(jìn)行購(gòu)買、拍賣的情形，這無(wú)疑會(huì)增加金融機(jī)構(gòu)辦理宅基地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。即使一些地方政府出臺(tái)規(guī)范性文件，頒布支持宅基地使用權(quán)抵押的措施，也因宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體受法律限制而無(wú)法抵消金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（二）農(nóng)民面臨的風(fēng)險(xiǎn)

宅基地是農(nóng)民安身立命的基礎(chǔ)，是農(nóng)民賴以生存的所在，也是農(nóng)民手中最重要的財(cái)產(chǎn)之一，是其生活發(fā)展的必需品。農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行抵押融資，滿足自身的需求，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民對(duì)宅基地所擁有的權(quán)能與權(quán)益，發(fā)展了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也承受著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。

宅基地使用權(quán)抵押的相關(guān)制度不完善，隱性抵押普遍存在，不受法律保護(hù)，農(nóng)民所面臨的風(fēng)險(xiǎn)巨大。由于缺乏法律規(guī)范，抵押人和抵押權(quán)人利益得不到保障，極易產(chǎn)生法律糾紛。而農(nóng)民普遍知識(shí)能力水平較低，法律意識(shí)不強(qiáng)，在融資糾紛中通常處于弱勢(shì)的一方。在農(nóng)村隱形交易市場(chǎng)，由于缺乏規(guī)范性程序，且在典型熟人社會(huì)的農(nóng)村，當(dāng)事人極易背棄書面協(xié)議而采用口頭協(xié)商的方式完成交易，糾紛產(chǎn)生時(shí)便無(wú)足夠的證據(jù)支持，合法利益也得不到保障。且由于農(nóng)村保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開，農(nóng)村社會(huì)保障制度不完善，一旦遇到自然災(zāi)害等不可預(yù)知的因素，便會(huì)直接影響到宅基地使用權(quán)及附屬房屋的市場(chǎng)價(jià)值，給農(nóng)民及金融機(jī)構(gòu)都帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

宅基地使用權(quán)抵押貸款的配套制度不夠完善，針對(duì)農(nóng)村土地和房屋的價(jià)值評(píng)估制度尚未形成體系，無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)需求；農(nóng)村社會(huì)保障制度不健全，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之后農(nóng)民居無(wú)定所的風(fēng)險(xiǎn)難以解決。一旦貸款到期而農(nóng)民無(wú)法清償債務(wù)，發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)將處分作為抵押物的宅基地使用權(quán)以行使抵押權(quán)，這時(shí)，農(nóng)民將面臨無(wú)家可歸的風(fēng)險(xiǎn)。在農(nóng)村社會(huì)保障制度尚未健全的情況下，對(duì)失去宅基地的農(nóng)民的后續(xù)保障無(wú)法跟上，農(nóng)民將面臨失去居住權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、 完善宅基地使用權(quán)抵押制度的建議

（一）明確宅基地使用權(quán)期限和抵押登記

現(xiàn)行法律并未限制宅基地使用權(quán)的期限，考慮到其保障性的性質(zhì)是極為合理的。但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，宅基地使用權(quán)的受讓人或抵押權(quán)人獲得無(wú)期限的宅基地使用權(quán)，顯然是不合理的，這也會(huì)損害其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益。基于這種考慮，為保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員及后來(lái)人公平取得宅基地的權(quán)利，法律應(yīng)為通過抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而取得的宅基地使用權(quán)設(shè)立一種退出機(jī)制，即給抵押權(quán)人或受讓人對(duì)宅基地的占有和使用設(shè)立一個(gè)最長(zhǎng)期限。出于消除城鄉(xiāng)差距、逐步取消城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)社會(huì)的考慮，可參照城市居住用地用途的建設(shè)用地使用權(quán)的期限，定為七十年。

建立并完善宅基地使用權(quán)抵押的登記制度，是降低宅基地抵押融資風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)交易的基本，要推進(jìn)宅基地使用權(quán)抵押融資，關(guān)鍵在于完善宅基地使用權(quán)登記，建立產(chǎn)權(quán)清晰的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)管理制度。現(xiàn)今農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證制度已經(jīng)確立，在此基礎(chǔ)上，要進(jìn)一步建立和完善與宅基地使用權(quán)抵押貸款密切相關(guān)的抵押登記管理制度。為了更好的保護(hù)農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)的權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村土地市場(chǎng)正常發(fā)展，各地方政府應(yīng)在相關(guān)的規(guī)范性文件中作出規(guī)定，對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押，應(yīng)采取登記生效主義，由所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

（二） 確立宅基地使用權(quán)抵押的工作程序

金融機(jī)構(gòu)辦理宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的主要工作程序包括：受理抵押申請(qǐng)、貸前對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放、貸后管理和貸款回收幾個(gè)階段。農(nóng)地金融機(jī)構(gòu)在受理宅基地使用權(quán)人的抵押請(qǐng)求后，主要審查農(nóng)戶抵押房屋的市場(chǎng)價(jià)值、抵押人有其他處所的證明、還貸能力、信用度、抵押貸款的用途等等。金融機(jī)構(gòu)在辦理宅基地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)著重對(duì)貸款用途、債務(wù)人的還貸能力進(jìn)行嚴(yán)格篩選，避免產(chǎn)生過多的不良貸款。農(nóng)地金融機(jī)構(gòu)審查通過后，除緊急情況外，一律分期發(fā)放貸款。雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)賦予金融機(jī)構(gòu)用款監(jiān)督權(quán)，賦予農(nóng)戶用款如是報(bào)告義務(wù)。金融機(jī)構(gòu)可以主動(dòng)審查農(nóng)戶貸款使用情況，或者要求農(nóng)戶按期提供貸款使用情況。貸款期限屆滿后，借款人不還款的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知借款人按期還款，并給予一定的寬限期，在此期間內(nèi)計(jì)算貸款利息。期限屆滿，借款人若不能還款的，農(nóng)地金融機(jī)構(gòu)可以依法行使抵押權(quán)，變賣抵押財(cái)產(chǎn)，優(yōu)先受償。

（三）建立健全宅基地使用權(quán)抵押配套制度

另外，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)守安全性經(jīng)營(yíng)原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亻_展宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)積累的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)則，對(duì)所在地農(nóng)村宅基地開展詳盡的調(diào)研，謹(jǐn)慎開展貸前審查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，結(jié)合實(shí)際情況，不斷調(diào)整開展宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的操作規(guī)程，順利開展農(nóng)村宅基地抵押業(yè)務(wù)。積極探索多種擔(dān)保方式，如農(nóng)保中心擔(dān)保、基金擔(dān)保、農(nóng)戶聯(lián)保等，以求最大限度的防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，保障信貸資金的安全。

（四）切實(shí)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益

篇10

農(nóng)村房屋確權(quán)發(fā)證推廣加速

5月初，銅陵市舉行農(nóng)村集體土地房屋《房地產(chǎn)權(quán)證》集中頒證儀式，首批符合條件的56戶農(nóng)民在現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)到了《房地產(chǎn)權(quán)證》，農(nóng)村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。

在山東萊蕪，約10萬(wàn)戶農(nóng)民也將有屬于自己的產(chǎn)權(quán)證。“我們的登記工作正在收尾，屆時(shí)將把產(chǎn)權(quán)證和土地使用證集中發(fā)放給他們。”萊蕪市委農(nóng)村工作辦公室工作人員王斌說(shuō)。據(jù)王斌介紹，農(nóng)戶要想拿到房屋產(chǎn)權(quán)證首先要符合兩個(gè)條件，一是宅基地必須是經(jīng)過批準(zhǔn)的，二是房屋的建設(shè)也要符合規(guī)劃，最終拿到房產(chǎn)證的能占到70%。

記者了解到，在此之前，山東、河南、湖南等多地都已經(jīng)開始了不同程度的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記確權(quán)工作，發(fā)放“紅本本”或“藍(lán)本本”。2008年6月份，湖南省建設(shè)廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則》，明確提出“集體土地范圍內(nèi)住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記”。

在山東一些地區(qū)早在上個(gè)世紀(jì)90年代就開始了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記工作。在山東臨沂市玉山鎮(zhèn)石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮(zhèn)私房所有權(quán)證》。

“這個(gè)產(chǎn)權(quán)證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著，萬(wàn)一有什么糾紛，有了它心里就踏實(shí)。”石艷云說(shuō)，村里許多人都有這個(gè)證，同時(shí)附帶的還有一個(gè)《集體土地使用證》，有了這兩個(gè)證就能保證房子和宅基地是自己的。

一些基層人士認(rèn)為，農(nóng)村農(nóng)民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產(chǎn)證件，違規(guī)拆遷及侵占農(nóng)民利益的情況肯定會(huì)有所收斂，并且農(nóng)民為得到住宅房產(chǎn)證，也會(huì)更加依規(guī)蓋房，相應(yīng)的違建違蓋現(xiàn)象自然也會(huì)減少。

據(jù)了解，目前各地頻繁開始確權(quán)發(fā)證和去年國(guó)土資源部等部門一項(xiàng)要求有關(guān)。2011年5月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知，力爭(zhēng)到2012年底做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。

“農(nóng)版”房產(chǎn)證仍難盤活農(nóng)屋資產(chǎn)

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)證的“含金量”還十分有限，在大多數(shù)地區(qū)只能證明戶主對(duì)房屋的所有權(quán)，還不能用來(lái)抵押、擔(dān)保，離盤活農(nóng)村資產(chǎn)功能的“期望”還有所差距。

“要不是你問起來(lái)，我?guī)啄暌膊粫?huì)把它拿出來(lái)。”雖然覺得這個(gè)房產(chǎn)證重要，但石艷云并沒真正用到這個(gè)房產(chǎn)證。據(jù)當(dāng)?shù)匾恍┐迕窠榻B，目前這個(gè)產(chǎn)權(quán)證并不能用來(lái)抵押貸款，因?yàn)殂y行不認(rèn)可。

一些村民告訴記者，現(xiàn)在農(nóng)村的許多二層樓造價(jià)都接近20萬(wàn)元，如果這些資產(chǎn)能夠“盤活”，則農(nóng)民融資將大大方便。石艷云說(shuō)，現(xiàn)在在農(nóng)村想籌點(diǎn)錢，大多還是向親戚朋友借，到銀行貸款要多戶聯(lián)保，手續(xù)比較麻煩，房子、土地不能抵押，農(nóng)民基本再?zèng)]有什么值錢的東西了。

王斌也告訴記者，目前產(chǎn)權(quán)證的作用在明晰權(quán)利及保護(hù)其財(cái)產(chǎn)方面有明顯的作用，在萊蕪剛開始進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革時(shí)，還期望能夠利用房屋確權(quán)頒證等措施來(lái)盤活農(nóng)村資產(chǎn)，但目前看來(lái)還有一定困難。“銀行表示，農(nóng)村房屋抵押不符合擔(dān)保法的規(guī)定，小地方的銀行還好說(shuō)，大銀行則很難通融。”他說(shuō)。

記者了解到，我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押，能抵押的只能是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

濟(jì)南千舜律師事務(wù)所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國(guó)務(wù)院的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，宅基地只能在本村內(nèi)流轉(zhuǎn)，因此擔(dān)保后如果發(fā)生后續(xù)執(zhí)行，會(huì)面臨著相關(guān)財(cái)產(chǎn)難以利用的問題。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革需“攻堅(jiān)”

一些專家表示，提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入是今后農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的主要方向，為農(nóng)房辦理房產(chǎn)證，就是讓農(nóng)房也加入到房屋資源的流通中來(lái)，是實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”的一條必經(jīng)之路。今后需從法律及相關(guān)配套措施上進(jìn)行“攻堅(jiān)”，在保證農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，快速提高農(nóng)民的收入水平。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳華說(shuō)，農(nóng)村改革的重點(diǎn)是給予農(nóng)民產(chǎn)權(quán)，中央鼓勵(lì)提高農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)性收入，如果農(nóng)村承包地、林地、宅基地的價(jià)值能夠充分實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，則農(nóng)民的收入會(huì)大幅度提高。“城市土地和房屋在升值，但農(nóng)村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒能升值，這顯然不合理。”他說(shuō)。

雖然“農(nóng)版”房產(chǎn)證在盤活農(nóng)村資產(chǎn)方面還面臨著諸多困難，但許多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在權(quán)利歸屬明晰后便可以考慮進(jìn)一步放開附屬權(quán)力范圍。

2010年重慶市曾出臺(tái)政策規(guī)定，在重慶市范圍內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)房使用權(quán)、林權(quán)“三權(quán)”都可用于向銀行申請(qǐng)抵押貸款，去年全市農(nóng)村“三權(quán)”融通達(dá)到180億元，今年?duì)幦〉?00億元以上，2015年到1000億元。

鄭吉泉說(shuō)，要想解決農(nóng)屋不能擔(dān)保的問題，還需從法律層面上進(jìn)行必要的修訂。一些律師和基層人士認(rèn)為，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對(duì)此類情況，形成專門的司法解釋，這樣就可以確定農(nóng)房抵押的合法性。第二種是通過人大程序。但過程很復(fù)雜，更重要的是，如果要修正，還要《土地法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》三法同修，這個(gè)難度會(huì)比較大。