酒店火災預防措施范文

導語：如何才能寫好一篇酒店火災預防措施，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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“九小場所”火災多發，究其原因，主要表現在：一是場所內違章亂拉電線，使用電熱爐、電加熱器、電熱毯等電熱器具，電氣線路缺乏金屬管、阻燃塑料管保護，且布置凌亂，在外，空中交橫的情況十分普遍，極易引起短路從而引發火災。二是生產車間及倉庫內成品、半成品、原材料等可燃物堆放集中，存放過程中由于天氣變化等原因導致氧化生熱，溫度積累到一定程度容易引起自燃。三是由于堆放大量可燃物，火災荷載大，工作人員違章存放、使用液化石油氣罐、動用明火、抽煙等行為都極易引起火災。四是其他一些原因。

“九小場所”火災的特點

燃燒猛烈，容易形成大面積燃燒。由于多數“九小場所”建筑耐火等級底，且可燃物較多，非常容易燃燒；一旦著火，燃燒速度快，火勢猛烈，如果住宿與非住宿部分之間未進行有效的防火分隔，將促使火勢迅猛發展，形成大面積火災。

疏散困難，極易造成人員傷亡。“九小場所”一般多為單層或多層房屋，生產、儲存、經營通常設置在底層，員工宿舍則設在上層，有的甚至是直接將員工住宿設置在生產、儲存、經營場所的閣樓上，住宿與非住宿部分缺少獨立設置的疏散設施和輔助疏散設施，再加上通道、樓梯狹小等因素，發生火災時人員往往因驚慌、擁擠等造成踩傷踩死，甚至跳樓等事故。

煙霧密集，煙氣嚴重侵害被困人員。多數場所內可燃物資多，供氧不足，燃燒不充分，發煙量大，自然排煙面積不夠等因素，導致煙霧久聚不散，燃燒產生的一氧化碳、氰化物等有毒物質不僅影響人的正常呼吸，對人體產生麻醉、窒息的作用，還會嚴重損傷人的中樞神經，吸入一定量后，就會導致人員喪失行動能力，葬身火海。

水源缺乏，滅火救援難度大。大多數“九小場所”分布在城郊結合部，而且設置比較隨意，有的設置在居民家中，有的設置在辦公樓、倉庫內，附近往往缺乏市政消火栓，周圍天然水源也存在許多不確定性，因此給初期火災撲救帶來很大困難。并且，因濃煙、毒氣彌漫，影響滅火救援人員視線，給滅火救援行動增加了難度。

解決“九小場所”消防安全隱患問題的措施

加強管理，強化單位消防安全責任主體意識。安全與生產是“九小場所”存在的突出矛盾。有的業主能正確處理好這個矛盾，有的業主卻不能，主要是安全責任主體意識不明，重生產輕安全，盲目僥幸。所以，強化單位消防安全責任主體意識。首先，要按照61號令的要求落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責，確定各級、各崗位的消防安全責任人。其次，業主或租賃方應當依法履行消防安全職責，制定消防安全制度、消防安全操作規程，落實各級防火安全責任制，消除火災隱患。再次，各級政府和有關部門應逐級簽訂消防安全責任書，各主管部門應加強對“九小場所”消防安全的監督管理。

加大消防宣傳培訓力度。公安消防部門應依法落實對單位的消防安全責任人、消防安全管理人和專、兼職消防管理人員及消防控制室的值班、操作人員的上崗培訓，以提高他們的消防安全法制意識和責任意識。

各單位或企業主應組織開展對員工進行消防知識、技能的宣傳教育和培訓，提高他們的消防意識和增長消防安全知識；組織滅火和應急疏散預案的實施和演練，增強企業的自防自救能力。

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一、快捷酒店的火災危險性

1、空間狹小蔓延快

快捷酒店空間相對狹小，出口較少，密封性好，通風條件較差。一旦發生火災，燃燒釋放出的熱量在封閉性強的空間迅速聚積，使火場溫度急劇上升，極易引燃周圍物品品和其它物質。

2、安全疏散困難多

（1）濃煙使能見度縮短。當濃煙彌漫能見度小于3米時，很難找到安全出口，受困人員易驚慌失措，造成疏散困難。

（2）一氧化碳和有毒煙氣含量高。快捷酒店商品大部分是化纖、皮革、橡膠等可燃、有毒物品。燃燒會產生大量一氧化碳和有毒煙氣，都可使人致命。

（3）由于多數快捷酒店是由原舊房改造而來的，存在疏散通道狹、部分防火分區無直通地面出口，受困人員易產生恐懼心理，從而引發混亂情況。

3、撲救行動困難大

（1）快捷酒店由于空間狹小，出口少，火災一旦發生，滅火消防隊員行動不便，疏散人員和物資的方向極易發生沖突，撲救難于迅速和有效展開。

（2）快捷酒店一般來說排水功能較差，因此不能大量用水。并且大都無通信保證措施，使火災撲救中的通信設備無法發揮應有作用，易使指揮受阻。

二、快捷酒店的火災預防措施

快捷酒店的火災預防應標本兼治，著重把好防火設計關和消防安全管理關。具體來說，應采取以下至關重要的具體措施滿足其具體防火要求：

1、客房設置安全要求

快捷酒店客房要按照《建筑設計防火規范》的有關規定，合理確定防火間距。快捷酒店的內裝修材料應全部采用非燃燒材料。快捷酒店的變電、發電設施，不宜布置在出口。快捷酒店建筑材料的耐火等級應為一級，采用的建筑構件應是耐燃的。

2、酒店疏散安全要求

快捷酒店的安全疏散，關系到賓客和酒店人員生命安全，因此在防火設計時，必須高度重視，并滿足以下要求：

（1）安全出口的數量：每個快捷酒店安全出口數量不應少于兩個

（2）安全出口之間的距離：安全出口宜按不同方向分散設置，當受條件限制不得不同方向設置時，兩個出口之間的距離不應小于5m。

（3）安全疏散距離：房間內最遠點至該房間門的距離不應大于15m；房間門至最近安全出口或防火墻上防火門的最大距離不超過40m，位于袋形走道或盡端的房間時應為20m。

（4）疏散樓梯：當快捷酒店為3層及3層以上，或室內外高差大于10m時，應設置防煙樓梯間；當快捷酒店為二層且實內外高差小于10m時，應設置封閉樓梯間，疏散樓梯間在各層的位置不能改變。

（5）疏散指示標志和事故照明燈具齊全。

（6）酒店廣播在火災事故發生時能得到有效地利用。

3、自動消防系統的安全要求

公安部《消防改革與發展綱要》特別指出：酒店的消防安全，主要靠完善的防火設計和自身消防設施，提高自防自救能力。為了對快捷酒店火災能做到早期發現，早期報警，早期和及時撲救，酒店應設置火災自動報警設施。設置固定滅火裝置應采用消防栓和自動噴水滅火系統兩大類。

三、快捷酒店消防安全管理要求

1、強化主體意識，全面落實逐級防火安全責任制

快捷酒店作為法人單位，必須堅決貫徹落實“誰主管誰負責、誰經營誰負責、誰主辦誰負責”的原則，逐級層層簽訂防火安全責任書，將各自的責任具體明確、細化。

2、建立健全制度，嚴格約束酒店員工自身行為

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1.高層建筑一些重要部位一旦失去力的平衡，非常容易出現坍塌事故。“9.11”事件時，世貿中心雙塔大樓在遭到襲擊后轟然坍塌，多少人在這次事件當中遇難；“萬壽宮”坐落于江西省南昌市，在這座樓發生火災的時候，滅火救援工作進行到一半的時候大樓突然倒塌，阻礙了該高層建筑物滅火救援工作的順利開展。

2.滅火救援設施如果失效，將會加大滅火救援的難度。例如;莫斯科電視轉播塔發生火災時，由于莫斯科電視轉播塔周圍都是存在很多裙房，從而導致消防云梯車以及登高車等無法對建筑物主體樓層進行及時的滅火，而且樓層內部的消防電梯失效，消防人員只能通過高強度的攀爬樓梯進行施救工作，施救效率和效果都很低下；對高層建筑物實施滅火救援工作需要大量的水，但是由于莫斯科電視轉播塔內部供電系統和供水系統大部分出現故障，因此，消防水只能通過消防車進行供應；發生火災時，不論是自然排煙還是機械排煙，都可能在風力等的影響下發生故障，出現失效的情況，煙氣在高層建筑物內部肆意的彌漫，從而影響到人員的疏散和滅火救援措施的開展。

3.高層建筑當中如果遇到疏散通道封鎖并且火災程度嚴重的時候，建筑物上部人員的疏散極其困難。1996年香港嘉利大廈出現火災的時候，我們知道由于該高層建筑物內部主要是既沒有防火措施也沒有防煙措施的電梯，而且在滅火救援的時候消防直升機的云梯的降落高度具有一定的局限性，無法及時進行最大限度地施救工作，另外，在嘉利大廈的高層大部分是辦公樓，人員非常密集，疏散時間長、難度大、效果極低，高層人員在煙氣的威脅下，人們在恐懼心理和求生心理的作用下，大量的涌向逃生梯造成了擁擠和踩踏等事件，從而大大降低了逃生的機率，所以在這次火災當中建筑物上層的人員基本上都被活活燒死。

4.如果滅火救援的設備和設施無法正常使用，那么火災蔓延速度將會加快，人們的生命將會受到很大的威脅。高層建筑物當中，辦公樓、商業百貨大樓、飯店、酒店等為了滿足其使用功能大部分采用的裝修材料都是可燃性的材料，例如：酒店的家具、用品等等；排水管道、排氣管道電纜管道以及空調管等基本上都是呈水平方向或者垂直方向布置于高層建筑物當中，在發生火災的時候，這些管道極易因不密封以及防火防煙閥失效而助長了火勢的蔓延，變成煙囪；火災可以通過破裂的窗戶在風力的作用下向樓房的上層蔓延，里應外合，使得室內的可燃性物體大量燃燒，因而，形成立體式的火災，并且會很大程度上引發室內的可燃性氣體燃燒，嚴重時會出現大范圍的爆炸現象。

二、關于高層建筑滅火救援有關問題的幾點思考

1.嚴格規范落實高層建筑物消防系統的預防性措施。在高層建筑物內部要對應急照明、疏散通道、供水設備、防火栓、火災預警系統以及滅火救援系統進行嚴格的規范設計；為了降低或者避免火災造成的損失，高層建筑物的辦公樓、飯店、商場等在裝修的時候盡量難燃甚至不燃的材料；對高層建筑物內部的滅火救援設備和設施進行定期的管理和維護，以確保這些消防設備和設施處在良好的使用狀態下；培訓高層建筑物使用人員和管理人員的消防意識和消防技能，定期對他們進行消防演練，從而在一定程度上提高他們的消防素質和消防技能。

2.科學地使用相關的手段和方法進行滅火施救工作。高效利用火災預警系統，相關人員根據該系統提供的起火樓層、蔓延趨勢等信息，結合高層建筑物內部滅火救援設備和設施的相關情況制定高層建筑物的滅火救援方案；科學合理地運用高層建筑物的安全通道、消防樓梯等等消防設備，本著“救人第一”的原則，對高層建筑物人員進行有組織性、有紀律性的疏散，引導上層人員有序的向高層建筑物的屋頂平臺和疏散樓梯燈方向逃生；采用消防水泵、消防栓、消防水帶以及多車多泵等供水方式進行消防水量的供應，最大限度地滿足消防所需用水；利用高層建筑內部的風向和煙氣的走勢等情況，將門窗自動排煙與機械排煙相結合的方式，有效控制高層建筑物內部煙氣的彌漫和流動，從而進一步改善滅火施救工作的條件；高層建筑物滅火救援的施救方案呀結合樓層內部煙氣的流動方向以及樓層的內部功能等，利用登高車、云梯等進行內外結合的方式實施救援工作，以確保達到良好的滅火救援效果。

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【關鍵詞】建筑消防設施；現狀；問題；對策；研究

1、建筑消防設施現狀

近年來，隨著社會經濟的快速發展，我國在加強火災危險性預防和應對方面做出了非常大的努力，尤其是一些較大的廠房、商場、倉庫以及文化娛樂場所和辦公場所等，基本上都引入了自動消防設施。雖然我國建筑消防設施建設和應用整體水平有所提升，但在具體應用和推廣過程中，比如消防產品質量、施工以及竣工驗收和運維管理方面，依然存在著一些問題與不足；如果處理不當，則可能會導致已安裝的系統無法正常運行，當火災事故發生時必然會造成非常嚴重的人員和財產損失。比如，2015年1月2日，哈爾濱北方南勛陶瓷大市場倉庫火災事故，造成5名消防戰士死亡，13人受傷；2015年1月19日，南京鼓樓一民房凌晨突發火災，起火地點為三層倉庫，過火面積1.1萬平方米，樓房坍塌3000平方米，造成4人死亡；2015年5月17日，張家口市僅有的三家四星級酒店之一，位于橋東區勝利路和五一路交叉口，總投資達一億元的涉外旅游商務型酒店東升大酒店發生火災，當地消防部門緊急調動6個消防中隊、十幾部消防車緊急滅火，過火面積260平米左右。上述類似火災事故每年具有發生，而且造成的影響非常的大，因此加強對建筑消防設施問題研究，具有非常重大的現實意義。

2、建筑消防設施問題

2.1建設方面的問題

從當前國內消防設施發展情況來看，其發展歷程為單純引進消防設備、技術裝備引進、技術消化和創新以及自我發展。目前國內建筑消防設施建設，正處于引進設備與技術創新階段。然而，就實踐來看，要想真正地吃透和消化建筑消防設施新技術，使其功能更加的安全可靠、完善，逐漸趨于合理，必須對消防設施、技術方面的基礎理論深入的認識和研究。

2.2應用方面的問題

在建筑消防設施應用過程中，常見的問題是火災探測設備沒有及時的進行維修、更換，嚴重影響了探測設備的靈敏度。當電源故障發生時，自動報警裝置主備電源難以實現自動投切。在建筑消防設施增加配置、設備更新過程中，因設計不科學而導致與原設備系統難以實現有效的聯動；在裝修改造過程中，存在著擅自拆除以及隨意遮擋探測器、火災事故廣播以及報警器和火災顯示盤等現象。之所以會出現這樣的故障，主要是因為有損壞、老化以及潮濕和斷線等問題，通過研究發現很多單位對故障問題及其維修做的不夠及時，實踐中多采取封號火災切斷回路等方式對其進行處理，給消防安全工作帶來了非常大的隱患。

2.3管理方面的問題

建筑消防設施管理方面的問題，主要是因為消防控制室內的人員配備不足，而且人員素質普遍偏低，雙人值班目的難以實現；同時，很多值班人員對消防設施性能、操作以及運維和保養等缺乏深入的了解，一旦發生故障問題、或者出現誤報現象，必然會影響建筑消防設施運行效率。當消火栓泵、穩壓泵以及噴淋泵和防排煙風機處于手動控制狀態，消防控制室出現火災事故時，無法實現聯動控制。建筑消防設施未進行有效維保。通過對建筑消防設施進行全面檢測發現，多數高層建筑消防設整體情況良好，但是少部分設施仍存在著問題與不足。比如，部分固定消防設施長期帶病運行；有些消防設施生產廠家已經不復存在，如果出現了質量問題難以進行及時的修復。

3、加強建筑消防設施運維管理的有效策略

基于以上對建筑消防設施運維管理過程中存在的問題分析，筆者認為要想有效解決實踐中存在的問題，必須從以下幾個方面著手：

3.1加強思想重視，加大資金投入力度

建筑消防設施運維管理，關系著整個建筑結構運行安全可靠性，因此應當加強思想重視，從思想上真正意識到建筑消防設施運維管理的重要性。同時，還要加大資金投入力度，為建筑消防設施建設提供保障。在建筑消防設施運維管理過程中，應當堅持經費有保障、工作有機制和透明化原則，通過不斷提高建筑消防設施建設資金的有效利用率，提升資金預算管理水平；從實戰需求出發，采購和裝備高精尖消防裝備，以確保國內建筑結構的安全穩定性。以北京市為例，近年來北京市區（縣）兩級黨委政府對消防工作給予了高度的關注，十二五期間市財政累計投入消防業務經費31.60億元，比十一五期間消防投入21.22億元增長了48.9%；有了資金保障，建筑消防設施運維管理水平有了大幅度提升。

3.2強化消防安全責任，提高消防人員的能力

實踐中，為了能夠有效保證建筑消防設施在發生火災時能夠有效發揮其作用，增強建筑物自身的火災抗御能力，應當明確各單位的消防安全責任，提高單位消防安全責任意識。同時，還要積極主動地將工程報送消防機構進行審核、備案，做好建筑消防設施定期檢測、維護工作。同時，還要不斷提高消防安全人員的能力，確保建筑消防設施能夠正常運行；在不斷提高消防設施保護人員以及適于操作人性化設計因素的同時，還應當全面考慮提高消防指戰員在裝備方面的技戰術應用水平。

3.3 加大消防監督管理力度，嚴把源頭關

建筑消防設施運行管理過程中，應當嚴把審核、備案抽查關，尤其是消防安全監督管理部門，應當從源頭上嚴格把關，有效執行和落實消防技術標準及強制性要求，堅決避免一味地追求速度而放寬條件的現象發生，更不能進行無責任蓋章，以免引發先天患。同時，還要通過多元化的渠道，不斷學習新技術、新知識，在全面掌握新技術的同時，提高個人的業務技術水平。在消防監督管理過程中，應當依法監督、依法辦事，絕不留下一點安全隱患。在建筑設消防設施運維管理過程中，應當對生產、銷售以及使用偽劣產品或者違規施工的單位，一點要嚴格的查處，充分發揮安防單位的職能和作用。比如，對于建筑消防設施存在安全隱患、限期無法整改或者拒不整改的單位及個人，應當以事實為依據，嚴格按照消防法規對其進行堅決懲辦，把好源頭關。

3.4對消防維保機構行為進行規范化管控

在建筑消防設施施工安裝調試以后，需對其投入運行過程進行嚴格的管控，如果維保單位簽訂了維保協議，則維保機構一定要做好維護保養工作，并對其行為進行規范化管控。在實踐中，應當統一維護保養技術標準，建筑維保單位應當根據具體情況，定期向建筑消防機構報告消防設施的運維狀況，在難以制定統一標準情況下，建筑消防機構應當與有關部門一起制定本地建筑消防設施運維保養技術統一標準，并且以技術參數為基礎，定量、定性地反映建筑消防設施的運維情況，從整體上提高建筑消防設施的運維和管理水平。此外，建筑消防設施難以得到制度的維護、保養，主要原因在于保養費太高。以空調通風系統為例，實踐中維護、保養缺乏統一定額標準，根據實際情況建立統一的規范收費定額和標準價格，并用以對市場收費情況進行規范。

結語：

總而言之，建筑消防設施產品質量問題、施工安裝以及運維管理不善，均會導致故障問題，以致于建筑消防設施難以發揮作用，甚至會造成悲劇。本研究了建筑消防設施突出的問題，并在此基礎上提出了建筑消防設施建設、日常維護以及監督管理等方面的問題解決方法與策略，以期我國建設消防設施更加的完善，提高火災事故預防和控制效率。

參考文獻：

[1]王蜻.論建筑消防設施施工中的相關問題[J].廣東科技，2013（06）.

[2]魏偉平.探討建筑消防設施施工質量控制與對策[J].門窗，2012（06）.

[3]楊再林.建筑消防工程施工若干問題的思考[J].現代建設，2012（06）.

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關鍵詞：公共場所；消防安全；火情分析；防火對策；反恐

中圖分類號：D631.6 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2014）10-

1.前言

震驚世界的“9?11事件”已經過去近13年，那場災難造成美國紐約地標性建筑世界貿易中心（雙子塔）在內的6座建筑被完全摧毀，其它23座高層建筑遭到破壞，美國國防部總部所在地五角大樓也遭到襲擊。事件共造成3201人（包括343名消防員）遇難，世貿大樓倒塌后，僅救出3名幸存者。

長期以來，世界各國深受恐怖活動之害，我國也不例外，境內外敵對勢力相互勾結，在我國境內組織了一系列爆炸、縱火等恐怖暴力事件，嚴重危害了我國各民族人民群眾的生命財產安全、社會穩定和民族團結。

進入21世紀，隨著我國改革開放和社會主義市場經濟不斷深入，城市建設向立體化、縱深化發展。我國的公共場所由原來功能單一的百貨大樓、電影院、飯店、學校等，向著集購物、餐飲、娛樂于一體的多功能建筑格局發展。這些公共場所容納著各類人群，人員一般較為密集，場所使用功能復雜，容易成為恐怖襲擊的目標，一旦發生火災，疏散撲救難度大，一旦處置不當，極易造成群死群傷惡性火災事故。筆者依據相關分類，結合當前分管區域內公共場所的消防安全現狀，談談具體的防火方法和對策。

2.公共場所分類及相關分析

2.1公共場所定義及分類

公共場所是指人群經常聚集、供公眾使用或服務于人民大眾的活動場所，是人們生活中不可缺少的組成部分，是反應一個國家、民族物質條件和精神文明的窗口。

根據功能的不同，公共場所一般分為賓館類、公共浴池及理發店類、影劇院舞廳類、體育場館公園類、展覽館及圖書館類、商場、候診（車站、機場）室類、兒童活動中心、醫療機構、車站碼頭等幾大類。

2.2公共場所的特點

（1）公共場所一般人員都較為密集，流動性較大。

（2）公共場所財富較為集中，是城市經濟和文化的載體。

3.現有公共場所消防安全現狀分析

3.1現狀統計

由于筆者所在的消防管轄區域為老城區，是所在城市的政治中心和商貿中心，省政府、省政協、省軍區、市委、市政府等省、市黨政軍機關均駐在該區。部分中心城區，每平方公里人口超過3萬人，這一數字堪比上海及廣州。人口密度大，公共場所的密度也大。

3.2現有公共場所存在的火災隱患

（1）中庭和共享空間容易造成火災蔓延，形成大面積立體火災。

大多數多功能公共場所的面積大，中庭和共享空間進一步增大了劃分防火分區的難度，容易造成火災蔓延。

（2）占用疏散通道，“蠶食”防火間距的現象突出。

部分公共場（典型為商場）由于交易、銷售的需要，建筑規模大，市場構成比較復雜。在經營過程中，由于種種原因，占用疏散通道的現象突出，尤其是集貿市場占用疏散通道用作交易場地的現象十分普遍，屢禁不止，一旦發生火災則成為“引火通道”。如果消防安全責任人履行職責不力，消費那個安全管理人落實安全管理工作不到位，一旦發生火災，很難發生火災，很難將火災撲滅在初期階段，進而形成大面積火災。

（3）可燃物多，容易造成重大經濟損失。

室內裝飾可燃物多。現有的公共場所內大量的裝飾、陳設等都是棉、麻、絲、毛和木材等可燃材料，建筑火災荷載較大。在日常運作中使用液體、氣體燃料，在維修、裝修過程中使用化學涂料、油漆等物品，一旦發生火災，這些可燃材料燃燒猛烈、蔓延迅速，大部分材料在燃燒時產生有毒氣體，給人員的疏散和火災撲救帶來很大的困難。

（4）易產生煙囪效應。

公共場所的樓梯間、電梯井、管道井、電纜井以及通風管道等，如果放火設計處理不當，一旦發生火災，極易產生煙囪效應，使火勢迅速蔓延擴大。

（5）人員密集，疏散困難，易造成群死群傷事故。

公共場所是典型的人員密集場所，絕大多數人對建筑內部的空間環境及疏散路徑不熟悉，對消防設施設備的配置狀態不熟悉，處置初起火災和疏散逃生的能力較差，一旦發生火災，極易產生恐慌和混亂，處置稍有不當，就可能造成群死群傷惡性事故。

（6）用火、用電設備多，致災風險增大。

部分公共場（典型為賓館酒店）所用電用或頻繁，用氣設備點多量大，違章作業極易引發火災。賓館、飯店使用的各種電氣設施設備可能因為設備故障、線路故障或使用不當引發火災，尤其是電氣線路，發生火災的風險極大。廚房可能因為用火不慎或油鍋過熱起火。旅客酒后臥床吸煙、亂丟煙頭也易引發火災。

（7）部分公共場所消防安全條件先天不足。

一些利用既有建筑改建、擴建的公共場所受先天條件的限制，在安全疏散、消費設施設備方面不能滿足現行規范的相關規定，整改困難或根本無法整改。

4.結合當前反恐形勢，公共場所火災隱患整治和預防對策

從國內外已經發生的恐怖襲擊事件可以看出，消防部隊具備反恐的快速反應能力，并在減少恐怖事件造成的危害和搶險救援中發揮了關鍵的作用。從發生在新疆的多起爆炸事件乃至美國“9?11”事件中都可得到充分的驗證。

針對公共場所火災隱患，一旦給以可乘之機，極容易造成重大經濟損失和群死群傷惡性事故。各消防部門要將列為消防安全重點公共場所，實行嚴格監督。要不間斷的實施抽查，檢查其履行自身消防安全職責、落實消防安全管理的情況，特別是對公共場所內從業人員的消防安全培訓情況要落實到實處，對其處置初起火災、引導疏散和正確報火警的能力要逐一考核。

4.1充分認識公共場所消防工作的重要性、長期性。

目前我國公共場所的規模、數量和檔次，從整體上說與世界先進國家相差甚遠，今后必定有較長一段時間的發展。因此，做好公共場所消防工作無論現在還是將來都具有十分重要的意義。公共場所火災預防不能采取遏制的方法，也不能單靠一年幾次專項治理就能解決根本問題。要充分提高認識，以積極端正的態度和主動有效的工作來適應和滿足公共場所消防安全的客觀需要。要有長期的思想、組織準備和工作規劃，要立足當下、著眼未來，重視眼前的基礎工作。

4.2大力增強公共場所經營者及從業者的消防安全意識和觀念。

做好公共場所的消防工作，最重要的是要提高公共場所經營者及從業者的認識。要通過消防知識宣傳普及、專業培訓等各種形式使他們真正樹立安全第一就是效益最大化的觀念。從內心摒棄片面追求經濟效益，不抓安全經營的錯誤作法，引導他們在有安全保障的前提下，不斷提高經營效益的路子。同時要為他們創造學習條件，提供培訓機會，使他們了解和掌握一定的消防專業知識和技能，努力做好自身消防工作的能力。

4.3有效提高公共場所專項治理力度。

針對一段時期突出的問題，開展專項治理是十分必要的，關鍵是要落實工作，真正去解決問題。經驗表明，專項治理要認真細致動真格。如果走過場，不但不能解決問題，反而會帶來消極影響。開展專項治理要明確重點，不能眉毛胡子一把抓。要采取行政、技術和法律等一切有效手段，加大專項治理力度，注重治理效果，同時要加強與文化、工商、監察等部門密切合作，充分發揮主管部門和有關職能部門的作用，有力促進隱患的整改和問題的解決。

4.4積極采用先進的技術手段，最大程度變被動為主動。

在具體的工作中，可以采用較為先進的技術手段，如在建筑物內的各個方面（包括裝修、電氣線纜、電器、可燃物、可燃氣體）考慮采用阻燃材料和難燃材料；合理布置安全標識；采用視頻監控系統、感煙探測器、感溫探測器或雙監/三監探測器等高科技產品，盡早地發現火災，在事故的發生的初期就采取主動控制措施等。

5.結語

公共場所的消防安全狀態是衡量國家穩定的重要指標之一。若公共場所安全漏洞被利用，一旦發生火災，其造成的損失和影響是無法用金錢來衡量的。因此，在發生火災時，能迅速、高效、有序地組織公共場所人員避險，最大限度地減少人員傷亡和財產損失，一切具體工作都要嚴格按照《消防法》的規定，貫徹“預防為主、防消結合”的方針，走“預防為主、群防群治”的路子，明確責任、建立組織，加強建筑消防設施和器材的源頭管理，切實提高公共場所消防安全管理水平，防患于未然。

參考文獻

[1]消防監督教程（2008版）.公安部消防局，2008.

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關鍵詞：超高層建筑；火災自動報警；系統設計

中圖分類號：TU97文獻標識碼： A

引言

國際上通常將高度超過100m的高層建筑定義為超高層建筑。近幾年來，由于經濟快速增長和城市土地資源日漸稀缺，大量興建超高層建筑成為解決城市化對空間需求的有效手段，我國超高層建筑的迅速發展也給火災防控帶來了隱患和難題。在同等條件下，超高層建筑與一般低層建筑有很大的不同，其發生火災時的危險性也比較嚴重。2009年央視大火發生后，超高層建筑的防火工作成為城市消防工作的重中之重，然而仍難以杜絕此類事故的發生。近年來國內外超高層建筑火災事故頻繁發生，暴露出超高層建筑缺乏針對性防火規范和科學客觀的防火設計等一系列問題，也再次引發了大眾對超高層建筑消防安全的審視。因此，對超高層建筑火災的特點和存在的隱患進行研究，探討超高層建筑的消防安全預防措施，也就具有十分重要的現實意義。

一、火災自動報警及聯動控制系統概述

火災自動報警及聯動控制系統，主要是利用探測器中的火焰、溫度、敏感元件、自動檢測區域內火災發生時的火焰、煙霧等信號，同時將這些信號轉變為電信號。根據建筑物的使用性質、火災危險性、疏散及撲救難度，依據防火和設計規范確定建筑物保護對象的級別，系統采用的形式及需設計的內容、要求。一般情況下，火災自動報警及聯動控制系統具有兩種功能，即探測警報和聯動控制，只有當某些小型建筑物沒有聯動控制的需求時，才會發揮出探測報警器其中的部分功能。火災自動報警及聯動控制系統分區域報警系統、集中報警系統、控制中心報警系統三種；二級保護對象可采用區域報警系統或集中報警系統；一級保護對象可采用集中報警系統或控制中心報警系統；特級保護對象應采用控制中心報警系統。早期火災自動報警及聯動控制系統大部分采用多線制，控制系統線數多、系統大，控制器需要分別單獨與各控制執行機構或探測器實施機構連線，其使用、布線、維護及施工非常繁瑣復雜。再加上系統的故障率和誤報率較高，因此，控制器還需要設立專門的端子箱。

二、超高層建筑火災的特點

1、管井多，煙囪效應顯著，火災蔓延速度快

超高層建筑內部有大量的管道、豎井、樓梯間、電梯井、排氣道等各種管井和通道。這些通道從地面一直通到最高層。一旦發生火災，這些部位就成了一座拔風的“煙囪”，加速火勢的蔓延。這也就是超高層建筑著火的最大特點――“煙囪效應”。建筑物越高，“煙囪效應”越明顯。消防部門曾做過實驗，一座高度為100m的超高層建筑，在無阻擋的情況下，煙氣順著豎向管井擴散至頂層只需要30s。30s的時間，整幢建筑即可形成“立體火場”。

2、建筑物高、人員密集、疏散距離長

疏散速度慢高層樓宇特別是超高層，普遍存在人員結構復雜，疏散意識不強，逃生能力差等問題。超高層建筑因樓層高，垂直疏散距離遠，需要疏散的時間長。火災中，人流疏散速度遠慢于煙氣流動速度，加之疏散方向與煙火蔓延的方向、救援人員的前進方向相反，增加了疏散的困難和危險。由于人員高度集中而疏散設施少，造成人流密度過大，影響疏散速度。《高層民用建筑設計防火規范》第6.1.13.1條規定，建筑高度超過100m的公共建筑，自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層。一棟120m的超高層建筑，以兩個避難層間隔15層計算，假定樓梯間長度為5.8m，層高3.6m，疏散人員要步行160多米的水平距離才能到達下一個避難層，垂直高差達到50m。火災時，要在5~7min內，讓各樓層特別是高樓層的人員全部安全疏散出去，并離開建筑物，幾乎是不可能的。

3、使用功能復雜、起火因素多

火災撲救難度大超高層建筑入駐單位多，綜合性較強，大多集餐飲、娛樂、商場、酒店、辦公于一體。特別是一些建筑面積較大、層數較多的超高層公共建筑，內部功能更為復雜，用電設備繁多，管理相對混亂，存在大量可燃物和著火源。一旦發生火災，火場熱輻射強、煙霧濃、火勢向上蔓延速度快、途徑多，消防隊員難以有效滅火。目前的超高層建筑基本都在150m以上，而最高的消防舉高車也只有101m。況且超高層建筑一般都是各地方地標建筑，位于城市繁華地帶。如果受報警晚、首批力量調集不及時、道路擁堵、消防官兵對轄區和重點單位情況不熟悉、作戰任務分工不明確、技戰術訓練不到位，以及單位內部固定消防設施故障等多重因素的影響，則火災不受控制的發展時間可能更長，撲救難度也就更大。

三、火災自動報警及聯動控制系統組件的確定

1.火災自動報警系統組件的確定

火災自動報警系統組件包括火災探測器、手動報警按鈕、火災報警控制器、火災警報器及具有其他輔助功能的裝置等組成，以完成監測火情并及時報警的任務。

1.1火災探測器的設置

火災探測器按火災自動報警系統對象可分為感煙火災探測器、感溫火災探測器、感光火災煙溫復合式火災探測器以及氣體火災探測器，按其測控范圍又可分為點型火災探測器和線型火災探測器兩大類。在選用火災探測器時應按照國家標準《火災自動報警系統設計規范》和《火災自動報警系統施工驗收規范》的有關要求來進行。建筑物內需設置火災探測器的部位、房間，根據房間的使用功能、建筑高度來選擇火災探測器的種類。有的建筑物空間大，房間高度過高，不適合點式火災探測器，可采用對射式紅外光束感煙探測器；可能產生油類火災且環境惡劣的場所，不宜安裝點式火災探測器的夾層、悶頂宜采用空氣管式線型差溫探測器；電纜井、電纜隧道、電纜夾層、電纜橋架、配電裝置、變壓器等場所部位宜選擇纜式線型定溫探測器。

1.2火災報警系統配套設備的設置

火災報警系統配套設備包括手動報警按鈕、消火栓報警按鈕、現場模塊、火災顯示盤、聲光訊響器以及CRT報警顯示系統等。其中，每個防火分區至少設置一個手動火災報警按鈕，并宜設置在公共活動場所的出入口處。高規中規定臨時高壓給水系統的每個消火栓處應設直接啟動消防水泵的按鈕，并應設有保護按鈕的設施，消火栓按鈕一般設在消火栓箱內，具有動作地址編碼，能直接聯動起動消防水泵。

1.3火災報警控制器的設置

火災報警控制器按其用途不一樣，可分為區域火災報警控制器、會集火災報警控制器和通用火災報警控制器三種根本類型。區域火災報警控制器的首要特點是控制器直接銜接火災探測器，處理各種報警信號，是構成主動報警體系最常用的設備之一；集中火災報警控制器的首要特點是通常不與火災探測器相連，而與區域火災報警控制器相連，處理區域級火災報警控制器送來信號，常使用在較大型體系中；通用火災報警控制器的首要特點是它兼有區域、會集兩級火災報警控制器的兩層特點。經過設置參數既可作區域級使用，銜接探測器；又可作會集級使用，銜接區域火災報警控制器。

1.4火災警報裝置、火災應急廣播及消防通信系統的設置

未設置火災應急廣播的系統應設置火災警報裝置，每個防火分區至少設一個火災警報裝置，其位置宜在各樓層走道靠近樓梯口處。一般在區域報警系統中面積大、人員少的倉庫、車庫等場所，不需設應急廣播，設置聲光火災警報裝置。《火災自動報警系統設計規范》第5.4.1條規定:控制中心報警系統應設置火災應急廣播，集中報警系統宜設置火災應急廣播。高層建筑和大型民用建筑內人員較多，火災影響面大，為了疏散又便于統一指揮，一般都應設應急廣播系統。消防水泵房、消防控制室、發電機房、配變電室、主要通風、空調機房、消防電梯機房等其他與消防聯動有關的且經常有人值班的機房應設消防專用電話分機；現在手動報警按鈕通常帶電話插孔，無須再設專門的電話塞孔。消防專用電話線路為獨立消防通信系統，消防控制室應設置可直接報警的119外線電話，不能通過建筑物內部的總機。

結束語

火災自動報警系統在火災早期有預警作用。早一分鐘報警，就多一分鐘逃生時間，這對于疏散難度很大的超高層建筑來說就多提供了一份生存的機會。根據不同的使用功能，不同的建筑形式，發生火災的不同反應程度，設置適合的火災報警探測器，是每一個設計人員的責任。另外，對于超高層建筑，由于火災蔓延速度極快，第一時間控制火勢不僅為人員疏散爭取了時間，同時也降低了消防隊趕來時對火災撲救的難度。超高層建筑面積龐大、功能復雜、人流密集，采用火災自動報警系統與安防監控系統、門禁系統等聯動，可以根據實時狀況疏導組織人員的疏散，降低扎堆現象，減少疏散盲目性。從長遠的角度來看，今后安防系統和消防系統整合將有效的提高超高層樓宇的安全等級。

參考文獻

[1]鄭付.淺談火災自動報警及聯動控制系統[J].現代經濟信息,2014,（20）.

篇7

老師們、同學們：

為了進一步普及消防安全知識，增強師生消防安全意識，掌握在火場中迅速逃生、自救、互救的基本技能，提高師生抵御火災和應對緊急突發事件的能力，今天我們全校師生按照學校制定的“防火逃生演練實施方案”，開展了消防演練活動。我們全校師生從接到指令，到安全撤離到操場中心，只用了1分20秒鐘，整個過程緊張有序、沒有出現擁擠摔倒現象，我校這次消防應急疏散演練活動取得圓滿成功。通過這次消防演練活動使我們全體師生掌握了基本的防火知識和自救逃生技能，受到一次深刻的消防安全知識教育，達到了預期目的。這次消防疏散演練是我校繼上月開展防震疏散演練之后又一次大型疏散演練活動，今后我們每月都要開展應急疏散演練活動，讓我們形成習慣，這是我們中學生應急逃生的基本技能。

學校安全事關社會穩定，事關每個家庭的幸福安寧，事關每一名學生的健康成長，已成為社會關注的焦點。希望我校全體師生牢固樹立了“生命至上，安全第一，預防為主”的思想，以爭創“十堰市平安校園”活動為契機，從規范管理、落實責任抓起，從重點防范和隱患整改入手，切實把學校安全工作放在了首位。

今天，借此機會就我校加強校園安全工作再提幾點要求：

1、全校上下要進一步提高學校安全教育和安全管理工作的責任認識，健全安全管理規章制度，細化安全責任，使校園每個角落不留空白，及時消除安全隱患。

2、要加強對全體學生預防踩踏事故的教育。我校學生數量較多，要常教育學生上下樓梯不擁擠、不搶道、不起哄，按照樓梯上的標記各行其道，保證學生上下樓安全，堅決杜絕校園踩踏事故的發生。

有關安全的三句話：

珍愛生命，安全第一。安全教育，至關重要。人人關心，祖國放心。

一、有關地震：地震的避震措施：

1、如果發生時在家里：最安全、最有效的辦法是及時躲到兩個承重墻之間最小的房間，如廁所、廚房等。也可以躲在桌子、柜子等家具下面以及房間內側的墻角，用被褥、枕頭、臉盆等物護住頭部，同時，等地震間隙再盡快離開住房，轉移到安全的地方。地震時如果房屋倒塌，應呆在床下或桌下千萬不要移動，要等到地震停止再進出室外或等待救援。千萬不要去陽臺和窗下躲避。2、如果正在上課時發生了地震，不要驚慌失措，更不能在教室內亂跑或爭搶外出。靠近門的可以迅速跑到門外，中間及后排的可以盡快躲到課桌下，用書包護住頭部；靠墻的要緊靠墻根，雙手護住頭部。3、如果正在街上，絕對不能跑進建筑物中避險，也不要在高樓下、廣告牌下、狹窄的胡同、橋頭等危險地方停留。地震自救：地震中被倒塌建筑物壓埋的人，只要神志清醒，身體沒有重大創傷，都應該堅定獲救的信心，妥善保護好自己，積極實施自救。

自救原則：

－－要盡量用濕毛巾、衣物或其他布料捂住口、鼻和頭部，防止灰塵嗆悶發生窒息，也可以避免建筑物進一步倒塌造成的傷害。－－盡量活動手、腳，清除臉上的灰土和壓在身上的物件。

－－用周圍可以挪動的物品支撐身體上方的重物，避免進一步塌落；擴大活動空間，保持足夠的空氣。

－－幾個人同時被壓埋時，要互相鼓勵，共同計劃，團結配合，必要時采取脫險行動。

－－尋找和開避通道，設法逃離險境，朝著有光亮更安全寬敞的地方移動。

－－一時無法脫險，要盡量節省氣力。如能找到代用品和水，要計劃著節約使用，盡量延長生存時間，等待獲救。

－－保存體力，不要盲目大聲呼救。在周圍十分安靜，或聽到上面（外面）有人活動時，用磚、鐵管等物敲打墻壁，向外界傳遞消息。當確定不遠處有人時，再呼救。

二、有關溺水在我國，無論是農村還是城市，1-14歲兒童溺水傷害死亡均占死亡原因的第1位。游泳安全要點：

一定要在成年人的帶領下去游泳，不去沒有安全措施的地方游泳；

不在游泳池里打鬧，不去搞惡作劇，不能在水下拉人；量力而行。

四不要：沒有家長的帶領不去；

不知水情的地方不去；

沒有做好下水前準備的不下水；

沒有家長和老師組織的比賽不賽。

落水自救：

未成年人發現有人落水后建議不要盲目施救，首選大聲呼救。落水者落水后不要心慌意亂，一定要保持頭腦清醒，用積極的態度對待。

首先應保持鎮靜，千萬不要手腳亂蹬拼命掙扎，可減少水草纏繞，節省體力。只要不胡亂掙扎，人體在水中就不會失去平衡。這樣你的口鼻將最先浮出水面可以進行呼吸和呼救。

如救護者游泳技術不熟練或不會游泳者，最好攜帶救生圈、木板或用小船進行救護，或投下繩索、竹竿等，使溺水者握住再拖帶上岸。

三、有關道路安全

1、行人必須遵守下列規定：

（1）須在人行道內行走，沒有人行道的，須靠邊行走；（2）橫過車行道，須走人行橫道。（3）不準穿越、倚坐道口護攔。（4）不準在道上扒車、追車、強行攔車或拋物擊車。（5）列隊通過道路時，每橫列不準超過2人。兒童的隊列，須在人行道上行進。2、橫穿馬路注意事項：

（1）穿越馬路，要聽從交通**的指揮；要遵守交通規則，做到“綠燈行，紅燈停”。（2）穿越馬路，要走人行橫道線；在有過街天橋和過街地道的路段，應自覺走過街天橋和地下通道。（3）穿越馬路時，要走直線，不可迂回穿行；在沒有人行橫道的路段，應先看左邊，再看右邊，在確認沒有機動車通過時才可以穿越馬路。（4）不要翻越道路中央的安全護欄和隔離墩。（5）不要突然橫穿馬路，特別是馬路對面有熟人、朋友呼喚，或者自己要乘坐的公共汽車已經進站，千萬不能貿然行事，以免發生意外。

（6）經常穿越馬路的要身穿淺色衣服。

3、騎自行車：（1）要經常檢修自行車，保持車況完好。車閘、車鈴是否靈敏、正常，尤其重要。（2）自行車的車型大小要合適，不要騎兒童玩具車上街。也不要人小騎大型車。（3）不要在馬路上學騎自行車；未滿十二歲的，不要騎自行車上街。（4）騎自行車要在非機動車道上靠右邊行駛，不逆行；轉彎時不搶行猛拐，要提前減慢速度，看清四周情況，以明確的手勢示意后再轉彎。(5)經過交叉路口，要減速慢行、注意來往的行人、車輛；不闖紅燈，遇到紅燈要停車等候，待綠燈亮了再繼續前行。(6)停放自行車要按照要求；不能一手打傘一手騎車。騎車時不要雙手撒把，不多人并騎，不互相攀扶，不互相追逐、打鬧。(7)騎車時不攀扶機動車輛，不載過重、過寬、過長的東西，不騎車帶人，不在騎車時戴耳機聽廣播。

四、有關火災火災自救

1、不入險地，不貪財物。生命是最重要的，不要因為害羞及顧及貴重物品，而把寶貴的逃生時間浪費在穿衣或尋找、拿走貴重物品上。

2、簡易防護，不可缺少。家中、公司、酒家應備有防煙面罩，最簡易方法也可用毛巾、口罩蒙鼻，用水澆身，匍匐前進。因為煙氣較空氣輕而飄于上部，貼近地面逃離是避免煙氣吸入的最佳方法。

3、緩降逃生，滑繩自救。千萬不要盲目跳樓，可利用疏散樓梯、陽臺、落水管等逃生自救。也可用身邊的繩索、床單、窗簾、衣服自制簡易救生繩，并用水打濕，緊拴在窗框、暖氣管、鐵欄桿等固定物上，用毛巾、布條等保護手心順繩滑下，或下到未著火的樓層脫離險境。

4、當機立斷，快速撤離。受到火勢威脅時，要當機立斷披上浸濕的衣物、被褥等向安全出口方向沖出去，千萬不要盲目地跟從人流相互擁擠、亂沖亂撞。撤離時，要注意朝明亮處或外面空曠地方跑。當火勢不大時，要盡量往樓層下面跑，若通道被煙火封阻，則應背向煙火方向離開，逃到天臺、陽臺處。

5、善用通道，莫入電梯。遇火災不可乘坐電梯，要向安全出口方向逃生。

6、大火襲來，固守待援。大火襲來，假如用手摸到房門已感發燙，此時開門，火焰和濃煙將撲來，這時，可采取關緊門窗，用濕毛巾、濕布塞堵門縫，或用水浸濕棉被，蒙上門窗，防止煙火滲入，等待救援人員到來。

7、火已燒身，切匆驚跑。身上著火，千萬不要奔跑，可就地打滾或用厚重的衣物壓滅火苗。

8、發出信號，尋求救援。若所有逃生線路被大火封鎖，要立即退回室內，用打手電筒、揮舞衣物、呼叫等方式向外發送求救信號，引起救援人員的注意。9、熟悉環境，暗記出口。無論是居家，還是到酒店、商場、歌廳時，務必留心疏散通道、安全出口及樓梯方位等，當大火燃起、濃煙密布時，便可以摸清道路，盡快逃離現場。

另：如果家用電器著火，千萬不要用水滅火，因為這樣會有觸電危險，而且會進一步損壞電器。電器著火首先應立即切斷電源，再用干粉滅火器滅火，如果沒有，那就用被子之類的鋪蓋住電氣，采用窒息滅火。如何辨別天然氣是否泄漏？天然氣泄漏會有異味，當發現有異味后應立即關閉天然氣總閘，打開門窗和切斷電源，千萬不能打開排風扇進行排氣，避免排風扇電機產生火花導致火災的發生。如果處理不了應及時報警。

五、食品安全

大家都知道病從口入。都因為吃了些不干凈、腐敗、變質的食物。或者食物沒有煮熟、煮透，吃了未經洗凈、開水燙過的瓜果等，導致食物中毒。食物中毒主要明顯癥狀為腹痛、腹瀉、嘔吐、臉色蒼白。全身出冷汗，輕微者可影響工作，重者危及生命。所以不能忽略。那怎樣才能防止食物中毒呢？希望同學們不要隨便到小灘小販購買食品，應注意做好個人衛生。預防病從口入，做到六要六不要。

1．食品要新鮮，不要吃變質食品；

2．食品要煮熟、煮透，不要吃生冷的食品；

3．要定時定量，不要暴飲暴食；

4．要飲用清潔衛生水，不要用未經消毒的水和喝生水；

5．飲前便后要洗手，不要用手直接抓取熟食品；

6．要搞好環境衛生和防蠅、滅蠅、滅蟑，不要吃蒼蠅叮爬過的食物。

六、其他安全

除了交通、食品安全要注意外，在電、水、氣、光、盜、騙、自然災害等方面要增強防范意識，要有自護自救的方法和能力，家中無大人，有陌生人敲門。孩子一個人在家里，有人敲門一是不要開門，二是不要與生人對話。如果陌生人不走，應及時打電話報警。

七、下面我簡要講一下自然災害方面的有關知識。自然災害是指洪水、地震、臺風等自然現象給人類造成的災害。以目前人類的科學技術水平和能力，人們還無法阻止自然災害的發生．也無法完全抵御自然災害的破壞。但是完全可以根據自然災害發生的規律和特點，采取積極有效的措施，盡量地減少損失。

怎樣躲避龍卷風的侵襲？

龍卷風是一種威力非常強大的旋風，多發生在春季。龍卷風往往來得十分迅速、突然，還伴有巨大的聲響。它的破壞力極強，能夠把所經過地區的沙石、樹木、莊稼，甚至海中的魚類、倉庫中的貨物卷入高空，對人民的生命財產威脅極大。在龍卷風襲來時，怎樣有效地保護自己呢？

1．卷風襲來時，應打開門窗，使室內外的氣壓得到平衡，以避免風力掀掉屋頂，吹倒墻壁。

2．在室內，人應該保護好頭部，面向墻壁蹲下。

3．在野外遇到龍卷風，應迅速向龍卷風前進的相反方向或者側向移動躲避。

4．龍卷風已經到達眼前時，應尋找低洼地形趴下，閉上口、眼、用雙手、雙臂保護頭部，防止被飛來物砸傷。

5．乘坐汽車遇到龍卷風，應下車躲避，不要留在車內。

天降暴雪、冰雹怎樣保護自己？

暴雪、冰雹比較常見，雖然不一定會形成災害，但也應注意保護自己：

l．暴雪天，要注意添加衣物，注意保暖；要減少室外活動，避免凍傷。

2．下冰雹時，應在室內躲避；如在室外，應用雨具或其他代用品保護頭部，并盡快轉移到室內，避免砸傷。

外出時如何避免遭受雷擊？

雷電是常見的自然現象，它實質上是天空中雷暴云中的火花放電，放電時產生的光是閃電，閃電使空氣受熱迅速膨脹而發出的巨大聲響是雷聲，雷雨天容易遭受雷擊，致人受傷甚至死亡。避免雷擊應當做到：

1．在外出時遇到雷雨天氣，要及時躲避，不要在空曠的野外停留。

2．雷電交加時，如果在空曠的野外無處躲避，應該盡量尋找低凹地（如土坑）藏身，或者立即下蹲、雙腳并攏、雙臂抱膝、頭部下俯，盡量降低身體的高度。如果手中有導電的物體（如鐵鍬、金屬桿雨傘），要迅速拋到遠處，千萬不能拿著這些物品在曠野中奔跑，否則會成為雷擊的目標。

3．特別要小心的是，遇到雷電時，一定不能到高聳的物體（如旗桿、大樹、煙囪、電桿）下站立；這些地方最容易遭遇雷擊危險。

春季傳染病的預防

冬春季好發的呼吸道傳染病有普通感冒、流行性感冒、麻疹、風疹、水痘、單純皰疹、流行性腮腺炎、流腦、猩紅熱，傳染性非典型肺炎（SARS）和人感染高致病性禽流感兩類新病種。

這些傳染病的主要傳染途徑是病原體通過呼吸道的排泄物（飛沫等）傳播的。冬春季寒冷，學生在外邊活動減少，多集中在教室內，這更增加了傳染機會。為了御寒，習慣把門窗關得很嚴，室內外的空氣很難交換，空氣相對靜止的室內，帶有病菌、病毒的飛沫在空氣中飄浮，學生在教室時間長，空氣不新鮮，自然容易感染呼吸道傳染病。另外，寒冷的空氣會使鼻黏膜的血管收縮，降低呼吸道的抵抗力，這也是容易得病的一個原因。

呼吸道傳染病預防措施有以下幾點：

1、堅持晨檢制度，發現病例，及時隔離，環境消毒，疫情上報。教室每天保證定時通風換氣，保持空氣清新。

2、加強體育鍛煉，增強抗病能力。多到戶外活動，適時增減衣服。

3、養成良好的健康行為，平時多喝開水，多吃新鮮蔬菜和水果，把住“病從口入”關。

4、盡量減少到空氣不流通的場所集會，特別是不要到網吧長時間游戲。

5、對流感、流腦、麻疹等，在流行期間還可注射相應疫苗預防。

流腦的預防

流腦是由腦膜炎雙球菌感染引起的經呼吸道傳播的一種化膿性腦膜炎，多在春季流行。

該病的一般表現癥狀是：突然高熱，劇烈頭痛，頻繁嘔吐，精神不振，頸項強直，重者可出現昏迷、抽搐。流腦根據病情輕重分為普通型和暴發型。暴發型起病急驟，常在24小時內出現嚴重休克和呼吸衰竭，危及生命。因此，在流腦高發期，若出現類似上呼吸道感染的癥狀，或者突發高熱、身上有出血點、頭痛、噴射狀嘔吐、嗜睡、煩躁不安等癥狀，要立即到正規醫院搶救治療，以免延誤病情。

流腦有以下并發癥：腦及其周圍組織因炎癥或粘連可引起第Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ及Ⅷ對顱神經損害、肢體運動障礙，失語、大腦功能不全、癲癇等。腦室間孔或蛛網膜下腔粘連可發生腦積水，后者又導致智能障礙、癲癇等。經腦膜間的橋靜脈發生栓塞性靜脈炎后可形成硬膜下積水，多見于1-2歲的幼兒。當及時和適當的治療效果不滿意，恢復期出現抽搐，噴射性嘔吐，特別伴有定位體征，顱內壓持續升高，以及發熱等即應想到硬膜下積水的可能。化膿性遷延性病變有結合膜炎、全眼炎、中耳炎、關節炎、肺炎、膿胸、心內膜炎、心包炎等.

流腦雖來勢兇猛，發病急劇，但只要掌握發病規律，采取綜合措施是可以預防的，生活中，要注意以下幾點。

1.常曬衣服、曬被褥、曬太陽。腦膜炎雙球菌具有怕熱、怕冷、厭氧的弱點，因此要經常曬衣服、曬被褥、曬太陽。居室內的溫度要在18℃-20℃，濕度在50％—60%最為合適，每天開窗3—4次，每次約15分鐘左右，每天用濕布擦桌子和地面，使室內空氣新鮮而濕潤。讓孩子多增加戶外活動，上午10點到下午4點最為適宜，以提高小兒對周圍環境冷熱變化的適應力和對疾病的抵抗力。同時，在流腦好發季節，室內還可用食醋、艾葉等熏蒸消毒，殺滅病菌。

2.保護易感人群，提高免疫能力。注意在流行期內，與流腦病例密切接觸的人員均應接種疫苗。目前我國市場上供應的A＋C群雙價多糖疫苗，能有效誘導出抗體，免疫年齡在兩歲以上的人群，次年不需要加強，3-5年后需加強接種。

3.及時發現病人，早期隔離、治療。在流腦流行季節，一旦發現不明原因的發熱、乏力、咽喉痛等癥狀的病人，應提高警惕。若病人出現高燒不退、劇烈頭痛、噴射嘔吐等，應立即送醫院檢查，確診者應隔離治療。病人污染的環境、用品等要嚴格消毒，以防擴散。

4.培養良好的生活方式。要按時作息，保證睡眠，經常參加一些力所能及的體育鍛煉，增強體質，提高機體的抗病能力。

5.少去或不去公共場所。初春時節，盡量少去人多、空氣不流通的公共場所。注意根據天氣變化，隨時增減衣服，避免感冒。

流腦的預防控制措施主要包括以下五項

加強疾病監測，做到早發現、早報告、早診斷、早隔離并及早就近住院醫治病人。

對病人密切接觸者，立即進行預防性服藥。

若流腦流行出現在過去未實施疫苗免疫或注射疫苗較少的地方，可對15歲以下未免疫的兒童應急接種疫苗。

一旦發生流腦流行，應勸阻大型集會、串門訪友或探視病人，不帶兒童去公共場所。

篇8

目錄

一、項目概況

二、物業管理內容

三、物業管理模式

四、物業公司組織機構和管理制度

五、物業費的成本測算

六、業服務內容、標準及質量保證措施

七、管理總體目標與分項目標

一、項目概況

1.地理位置

該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.項目主要經濟指標

項目

計量單位

數值

居住區規劃總用地

Hm2

13.23

1.居住區用地

Hm2

9.87

①住宅用地

Hm2

6.89

②公建用地

Hm2

1.31

③道路用地

Hm2

1.24

④公共綠地

Hm2

0.42

2.其它用地

Hm2

3.36

居住戶數

戶

1292

居住人數

人

4134

戶均人數

人/戶

3.2

總建筑面積

萬m2

19.11

1.居住區用地內建筑總面積

萬m2

16.23

①住宅建筑面積

萬m2

14.87

②公建面積

萬m2

1.46

2.大賣場總建筑面積

萬m2

2.88

項目

計量單位

數值

①大賣場面積

萬m2

1.17

②擴建面積（三層）

萬m2

0.96

③公建面積

萬m2

0.75

地下車庫及人防

萬m2

0.28

3.底層架空面積

萬m2

1.25

住宅平均層數

層

7.5

人口毛密度

人/hm2

411.1

住宅建筑配套密度（毛）

套/hm2

128.5

住宅建筑配套密度（凈）

套/hm2

184.0

住宅建筑面積毛密度

萬m2/hm2

1.496

住宅建筑面積凈密度

萬m2/hm2

2.144

容積率

萬m2/hm2

1.64

停車率

%

50.0

停車位

輛

634

地面停車率

%

8.7

地面停車位

輛

110

住宅建筑凈密度

%

28.5

建筑密度

%

25.6

綠地率

%

40.2

二、物業管理內容

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

A、工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環境管理

jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

三、物業管理模式

居住在jt社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。

1.2提供共管式服務。

1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。

1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。

1.5啟動CI系統，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。

3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。

3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。

3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。

3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。

3.8開展卓有成效的社區文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。

4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。

通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。

4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。

4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。

4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

四、物業公司組織機構和管理制度

1、服務中心組織機構

1.1物業管理公司組織機構圖

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

A、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。

C、請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。

D、小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。

E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。

F、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。

2.2衛生管理須知

為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：

A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。

C、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：

A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；

C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；

D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。

2.4綠化管理須知

A、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。

E、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）

3．1物業處經理崗位職責

A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；

B.熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；

C.帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；

D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；

E.鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；

F.關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；

G.配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；

3．2經理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；

B.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；

C.負責對本中心員工各類考核；

D.向管理處經理提交各崗位用人計劃；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；

F.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；

G.熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；

H.每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；

I.負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；

3．3環境管理部主管崗位職責

A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；

B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；

C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；

D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；

E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。

F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3．4保安部主管崗位職責

A、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；

B、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；

C、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；

D、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

G、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；

H、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；

I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。

3．5工程維修部主管職責

A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；

B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；

C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；

D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；

F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；

G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；

H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3．6、服務中心主管職責

A、熟悉物業管理有關法規政策；

B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；

C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；

D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；

E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質要求

jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）

五、物業費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

1.1人員編制和基本工資標準：見表（01）

人員編制和基本工資標準表（01）

序號

項目

人數（人）

工資標準（元/月）

總額（元/月）

備注

一

管理人員

6

/

6650.00

1

經理

1

2000.00

2000.00

2

經理助理

1

1500.00

1500.00

3

財務員

1

800.00

800.00

4

維修主管

1

1000.00

1000.00

5

保安主管

1

800.00

800.00

6

保潔主管

1

550.00

550.00

二

普通員工

14

/

9400.00

1

維修員

2

800.00

1600.00

2

保安員

9

600.00

5400.00

3

綠化員

1

500.00

500.00

4

保潔員

2

450.00

900.00

三

合計

20

/

16050.00

1.2費用測算

管理\服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)

工資福利費測算表(02)

序號

項目

金額（元/月）

依據

測算結果（元/月.M2）

一

基本工資

16050.00

/

二

福利費

2407.50

注(1)

暫按15%測算

三

服裝費

667.00

注(2)

四

合計

19124.50

/

注(1)：福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。

注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為：

20×400元/人/年÷12月=667(元/月)

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費

2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。

注：因小區新建在保修期中，暫不考慮。

2.2公共設施、設備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：

（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時

=4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時

=2592.00元/月

B、智能化網絡運行等綜合：1000.00元

C、共計為：3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為：

10部×15元/天×30天

=150元/天×30天

=4500元/月

維修保養費用為;每部每月按50元計算則為：

10部×50元/月

=500元/月

3.4水泵運行費：

10部×5元/天×30天

=50元/天×30天

=1500元/月

3、綠化管理費：

小區綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）

綠化管理測算表（03）

序號

項目

測算依據

金額（元/月）

測算結果（元/月.M2）

備注

1

綠化工具費

1000元/年

84.00

2

勞保用品費

500元/年

42.00

3

綠化用水費

400.00

/

4

農藥化肥費

200.00

5

景觀再造費

0.10元/M2.年

200.00

6

合計

/

926.00

4、清潔衛生費

清潔衛生費測算表（04）

序號

項目

測算依據

金額（元/月）

測算結果（元/月.M2）

1

工具購置費

300元/人.年

75.00

2

勞保用品費

300元/人.年

75.00

3

化糞池清掏費

(注1)

/

/

4

垃圾外運費

1000.00

5

環境消殺

/

100.00

/

6

合計

/

1250.00

注(1):化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區新建第一年將不會產生費用。

5、保安費：

保安費測算表（05）

序號

項目

測算依據

金額（元/月）

測算結果（元/月M2）

1

裝備費

300元/人.年

250．00

2

人身保險費

（暫不計）

/

/

3

房租費

（暫不計）

/

/

4

聯建、治安費

100元/人.月

1000.00

5

合計

/

1250.00

6、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）

月辦公費=30000÷12=2500元/月

7、固定資產折舊費：

固定資產總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：

月固定資產折舊費為：100000÷（12×5年）=1667元/月

8、法定稅費：

兩稅一費為前八項之和的5.75%，則

多層稅費=（30309.5）×5.57%=1688元/月

小高層稅費=（36809.5）×5.57%=2050元/月

9、利潤：

利潤取10%，則

多層利潤=（30309.5）×10%=3031元/月

小高層利潤=（36809.5）×10%=3681元/月

10、管理成本匯總表見（06）

管理成本匯總表（06）

序號

項目

金額（元/月）

金額（元/月.平方米）

備注

一

管理成本

1

工資福利費

19124.50

2

維修及保養費

10092.00

共用照明

3592.00

電梯

5000.00

小高層

水泵

1500.00

小高層

3

綠化管理費

926.00

4

清潔衛生費

1250.00

5

保安費

1250.00

6

辦公費

2500.00

7

折舊費

1667.00

8

法定稅費

多層住宅

1688.00

小高層住宅

2050.00

9

利潤

多層住宅

3031.00

小高層住宅

3681.00

10

合計

多層住宅

35028.5

0.4423

多層：79193萬M2

小高層住宅

42540.5

0.9640

小高層：44127萬M2

六、業服務內容、標準及質量保證措施

為將jt小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：

一、基本服務：

1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；

2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；

3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；

4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；

6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；

8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務

（一）安全管理

10、小區主入口24小時執勤；

11、監控室實行24小時監控；

12、別墅區設立專職保安員；

13、小區內每小時保安巡查一次；

14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（二）環境管理

17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；

25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；

三、便民服務

物業公司提供的無償服務（共計24項）

類別

編號

項目內容

家政服務

1

代請裝修、裝飾公司

2

代請家教、介紹保姆

3

代租售房屋、代租汽車

4

氣象信息、國內外新聞信息

5

組織各種展銷活動

6

無償配備醫藥急救箱

7

代訂中、西餐

8

代訂牛奶

商務活動

9

代購車船、飛機票

10

代訂報刊、雜志

11

代辦旅游手續

12

電話留言服務

13

代訂酒店、客房

禮儀服務

14

代購代送禮品、鮮花

15

代辦喜事慶典

文化娛樂

服務

16

提供圖書、音像制品交流

17

開設棋、牌活動場所

18

開展各種健康、醫療培訓

19

組織健身舞晨練隊

20

開展球類、健身培訓

21

開展網上游戲攻關競賽交流會

老年服務

22

建立老年活動組織，開辦老年課堂

23

組織老年聯誼活動

24

組織健康義診活動

物業提供的有償服務（共計62項）

類別

編號

項目內容

價格待定

1

瓷磚改造

2

鋪貼普通地磚

3

洗手盆安裝

4

坐便器安裝

5

安裝抽油煙機

6

安裝分體式空調

7

安裝熱水器

8

安裝吊燈

9

安裝電腦、傳真等辦公設備

10

家用電器檢查、小修

11

換門鎖（材料自備）

12

更換、檢修開關、插座

13

空調加氟利昂

14

配鑰匙、修鎖

15

查線、換線

日常維修裝飾服務

16

自行車、摩托車小修

17

鐘表維修

18

更換燈泡、燈管

19

更換燈角、燈口、鎮流器

20

木門窗維修

21

清洗抽油煙機

22

清洗空調過濾網

23

安裝音響與家用電器

24

安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）

25

修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）

26

修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）

27

疏通下水管道

28

修理窗簾、拉窗等（不含材料）

29

修理家具配件

30

內墻修理粉刷

31

配木門窗玻璃

家政服務

32

室內整體保潔

33

木地板打蠟

34

看護病人

35

上門收洗衣服（洗衣費另記）

36

接送小孩上學

37

家庭綠化盆景造型

38

剪裁、寵物喂養指導

39

中、西餐

40

代購、代售二手電腦家私

41

家政培訓

42

清潔地毯、沙發

43

小學生中餐

44

學生寒暑假短期學習班

45

提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）

46

為老人讀報,聊天

禮儀服務

47

特殊安全服務

48

租售鮮花、盆景

49

代接、代送客人

健康服務

50

健康檢查

51

建立健康檔案

52

家庭病床

53

兒童保健

54

健身培訓

商務服務

55

長途電話

56

接發傳真

57

打字

58

復印

59

出租商務洽談室

60

出租會議室

61

租車

62

汽車美容

四、服務承諾標準

序號

指標名稱

國家及jz市標準

服務承諾標準

服務質量保證措施

01

房屋完好率

98%

99%

制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用

02

房屋零修、急修及時率

99%

100%

急修、零修接到維修通知，及時趕到現場。零修現場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質量跟蹤

03

維修工程質量合格率

100%

100%

分項監督檢查，結合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工

04

保潔率

99%

99．5%

由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監督，確保小區垃圾日產日清，設施完好，區內潔凈衛生

05

綠化完好率

95%

99%

制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區綠地樹木無破壞、無黃土、無病蟲害現象

06

道路、車場完好率及使用率

95%

99%

制定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人

07

化糞池、雨水井、污水井完好率

95%

99%

由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應作業規程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損

08

排水管明暗溝完好率

95%

99%

維修工作依計劃定期檢查，發現問題及時維修，達到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺

09

路燈完好率

95%

98%

維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養，保持潔凈

10

停車場、自行車棚完好率

98%

99%

每日檢查，隨壞隨修，達到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設施完好無損

11

公共問題設施以及小品雕塑完好率

95%

99%

每日檢查，發現問題及時維修定期按計劃實施維修、維護工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損

12

小區內治安案件發生率

年1‰以下

年1‰以下

實行24小時保安巡視制度，設立24小時報警中心，充分利用小區智能化設施人防、技防、物防三結合的治安管理，確保小區居民人身財產安全

13

消防、智能化設施完好率

98%

100%

每日巡檢與定期保養相結合，確保設施設備完好無損，各項記錄齊全

14

火災發生率

年1‰以下

年1‰以下

加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發現隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍

15

違章發生率

1‰

1‰

建立巡視制度，對區內各類違章通過巡查，發現問題及時處理，對違章現象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區內居民自覺杜絕違章

16

違章處理率

95%

99%

17

住戶有效投訴率

2‰

1‰

按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪

18

住戶投訴處理率

95%

100%

按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪

19

管理人員專業培訓合格率

90%

100%

管理人員持證上崗，培訓與自學相結合，有培訓制度，培訓計劃、培訓考核、培訓記錄，保證人員較高的專業素質

20

維修服務回訪率

95%

99%

建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結合，業主滿意、文明服務

21

居民對物業管理滿意率

95%

98%

采取現代科學的管理手段，開展溫馨服務、親情服務，在日常服務過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業管理滿意程度

22

檔案建立與完好率

98%

100%

各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全

23

管理費收繳率

90%

95%

按照規定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之于民、用之于民

七、管理總體目標與分項目標