物業管理條例范文
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篇1
第一章總則
第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第三條本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。
本條例所稱物業管理，是指業主大會選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱物業服務企業，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業服務的企業。
第四條市房屋主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
區房屋主管部門按照職責負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責協同實施本條例。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理物業管理中的投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區、武漢市東湖生態旅游風景區管理委員會按照本條例關于區人民政府及其有關部門管理職責的規定，負責各自管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。
第二章新建物業與前期物業管理
第一節物業管理區域
第五條物業管理區域的劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照下列標準執行：
(一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域;
(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業管理區域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業管理區域。
第六條開發建設單位應當在取得建設工程規劃許可證后三十日內，按照本條例第五條規定劃分物業管理區域，并將劃分方案報送區房屋主管部門;區房屋主管部門認為符合第五條規定要求的，予以備案并在有關圖紙上予以注記。
開發建設單位應當在物業銷售前將經備案的物業管理區域向物業買受人明示。
老舊城區沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會征求業主意見后，確定物業管理區域，并報區房屋主管部門備案。
第二節附屬設施設備的配置
第七條新建物業，開發建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房，物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。配置物業服務用房按照國家有關居住區規劃設計規范的要求執行;沒有規定的，配置物業服務用房的建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。
物業服務用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號，并且具備辦理房地產權屬登記的條件。
開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應當注明物業服務用房的具置。
物業服務用房屬于全體業主共有，專用于物業管理服務工作。
第八條新建物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
第九條新建物業內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的最低比例標準，按照市人民政府制定的有關技術規范的規定核定。
第三節前期物業管理
第十條住宅及同一物業管理區域內非住宅的開發建設單位，應當按照國家及本市相關規定，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂前期物業服務合同。
有下列情形之一的，經物業所在地區房屋主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業：
(一)投標人少于三人;
(二)多層物業總建筑面積少于五萬平方米，或者單棟高層(含小高層)物業總建筑面積少于三萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積少于四萬平方米。
招標人應當在招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業所在地區房屋主管部門備案。
第十一條開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業服務合同約定的內容，并明確物業管理區域內屬于全體業主共有共用的配套設施設備。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
第十二條房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用,由開發建設單位承擔。房屋交付使用后所發生的物業服務費用,由業主承擔，但房屋交付后一年內無人入住的，空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。
篇2
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大 會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職 責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十六條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十七條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十八條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第三十九條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十二條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十三條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十五條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十六條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十七條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第四十九條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十二條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十五條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十六條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十七條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十八條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十九條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門 責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部 位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十一條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所 得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的 主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十二條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十三條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令 限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業 主大會的決定使用。
第六十四條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十七條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務 上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政 處分。
篇3
汕頭市物業管理條例最新版第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規的基本原則，結合汕頭經濟特區(以下簡稱特區)實際，制定本條例。
第二條 特區范圍內的物業管理及其監督管理活動適用本條例。
第三條 物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。
第四條 市、區(縣)人民政府及有關部門應當制定扶持政策，采取措施，推動社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業的健康發展。
第五條 市房產行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，組織實施本條例。
區(縣)房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。區(縣)人民政府未設立房產行政主管部門的，由市房產行政主管部門統一實施對物業管理活動的監督管理。
住房和城鄉建設、民政、城鄉規劃、城市綜合管理、水務、衛生、價格、環境保護、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門，依法按照各自職責負責物業管理活動的監督管理工作。
第六條 街道辦事處、鎮人民政府負責協調物業管理和社區建設的關系，組織、指導業主大會的成立和業主委員會的選舉工作，協助房產行政主管部門調解處理物業管理糾紛。
社區居民委員會、村民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第七條 物業管理實行聯席會議制度。聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處、鎮人民政府負責召集，房產行政主管部門、社區居民委員會、村民委員會以及公安派出所、物業服務企業、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表組成。
物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題：
(一)業主委員會不依法履行職責的;
(二)業主委員會換屆過程中出現問題的;
(三)履行物業服務合同中出現重大問題的;
(四)物業服務企業在變更交接過程中出現問題的;
(五)需要協調解決的其他物業管理矛盾和糾紛。
第八條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律，規范行業行為，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案和物業服務項目招標評標專家庫，督促物業服務企業依法、誠信經營和服務，協助房產行政主管部門實行物業服務專業化、市場化，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，培訓從業人員，促進行業健康發展。
第二章 物業管理區域及配套設施設備
第九條 劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：
(一)物業管理區域按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定，已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分;
(二)分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域;
(三)已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域;
(四)舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后，確定物業管理區域。
對物業管理區域劃定有爭議的，房產行政主管部門應當征求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，相關業主、社區居民委員會、村民委員會的意見后確定。
物業管理區域的劃定，應當按照省、市有關規定向房產行政主管部門備案。
第十條 物業管理區域劃定后，需要分立或者合并物業管理區域的，業主大會或者業主應當向街道辦事處、鎮人民政府申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮人民政府會同房產行政主管部門審查，確認并公告。
制定物業管理區域的分立或者合并方案，應當經相關物業管理區域的業主大會同意;尚未成立業主大會的，由業主共同決定。
第十一條 新建住宅物業，建設單位應當在物業管理區域內按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，配置物業服務用房，建筑面積不得少于八十平方米，最高不超過三百平方米;其中，物業服務企業辦公用房不得少于六十平方米，業主委員會辦公用房不得少于二十平方米。
分期開發建設的住宅物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之二的比例配置物業服務用房。
第十二條 物業服務用房應當是地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風等基本設施。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在的樓層不得高于四層。
第十三條 物業服務用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。
第十四條 建設單位應當在申請建設工程規劃許可證時，劃定新建住宅物業服務用房、共用設施設備用房的位置和面積;城鄉規劃行政管理部門應當在核發的建設工程規劃許可證以及附件、附圖上予以明確。
房產行政主管部門應當在辦理物業管理區域備案、核發商品房預售許可證、房屋所有權初始登記時，查驗與物業服務用房、共用設施設備用房相關的建設工程規劃許可資料，并將查驗情況在物業管理區域的備案回執、房地產登記簿中予以記載。
建設單位應當在商品房銷售時，將物業服務用房、共用設施設備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示，并在商品房買賣合同中作出約定。
第十五條 建設單位應當按照城鄉規劃行政管理部門確定的標準，建設物業的配套車位、車庫。物業的配套車位、車庫應當經權屬登記后方能出售。
物業的地下人防區域經人民防空、城鄉規劃行政管理部門批準，可以用作物業的配套車位出租。
第十六條 新建住宅物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶一結算表，共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件以及相關技術標準和規范。
配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合所在地人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。
第十七條 建設單位在竣工驗收后，應當將住宅物業管理區域內供水、供電等專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收并承擔管理、維修、養護和更新的責任。
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第十八條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理中享有法律、法規規定的權利，并承擔法律、法規規定的義務。
因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有該房屋，但尚未辦理所有權登記的，在物業管理活動中享有業主的權利，并承擔相應的義務。
業主不得以放棄權利為由不履行義務。
第十九條 業主在物業管理活動中享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督住宅專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第二十條 業主在物業管理活動中應履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納住宅專項維修資金;
(五)遵守房屋裝飾裝修的有關規定和要求;
(六)按時交納物業服務費用;
(七)法律、法規規定的其他義務。
第二十一條 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
第二十二條 已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑總面積百分之五十的，建設單位或者物業服務企業應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，并在物業管理區域的顯著位置公告，公告期為十五日。公告期滿，業主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。
同一物業管理區域內已交付專有部分百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。
第二十三條 街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書面要求之日起三十日內會同物業管理區域所在地房產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鎮人民政府代表及社區居民委員會、村民委員會代表七至十五人組成，業主代表由業主推薦產生且不得少于籌備組總人數的三分之二，籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府選派代表擔任。
業主大會籌備組成員名單應當在物業管理區域的顯著位置公告。
第二十四條 籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;
(三)確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;
(四)擬定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;
(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
第二十五條 業主大會籌備組應當自組成之日起六個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組自業主委員會產生之日起自動解散。
第二十六條 建設單位、物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業(包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等)的基本資料、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。
第二十七條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。
第二十八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內未成立業主大會的，由業主共同履行業主大會職責。
業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。
第二十九條 業主大會討論決定下列事項：
(一)制定或者修改業主大會議事規則、業主委員會議事規則和管理規約;
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(三)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業服務企業;
(五)提出分立或者合并物業管理區域的方案;
(六)籌集和使用住宅專項維修資金的相關事項;
(七)改建或者重建建筑物及其附屬設施;
(八)物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
第三十條 業主大會決定本條例第二十九條第六項、第七項規定的事項，應當經三分之二以上業主且專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主同意。決定本條例第二十九條規定的其他事項，應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。建筑物總面積、專有部分面積以及業主人數按照下列方法確定：
(一)建筑物總面積為專有部分面積之和;專有部分面積按照房地產權證書記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機構的實測面積計算。尚未實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算;
(二)業主人數為專有部分的業主人數之和，已出售的專有部分的業主人數，一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業主人數，以及同一業主擁有一個以上專有部分的業主人數，按一人計算。
車位、車庫面積不計入前款規定的專有部分面積，不計投票權。
第三十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告。書面征求意見結果應當在物業管理區域的顯著位置公示，業主有權查閱相關資料。
第三十二條 業主可以以書面委托的形式，約定由授權委托人在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第三十三條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業主人數為一人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人投票表決。
未參與表決的業主的投票權數，按照業主大會議事規則執行。
第三十四條 業主拒付物業服務費，不繳存住宅專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第三十五條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項。物業管理事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。
第三十六條 未成立業主大會的物業管理區域，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府指導協助。
第三十七條 業主大會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。
業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置內及時公告。
第三十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。
業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內召開首次會議，推選出業主委員會主任一名，副主任一至三名，推選情況應當在物業管理區域的顯著位置公告，公告期為七日。
第三十九條 業主委員會應當自產生之日起三十日內持下列材料向房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案：
(一)業主大會會議決定;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規規定的其他資料。
房產行政主管部門應當自收到前款規定資料之日起五日內，對符合條件的發給業主委員會備案回執，業主委員會憑備案回執辦理刻制業主委員會公章等手續。
備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。
第四十條 業主委員會未能產生的，街道辦事處、鎮人民政府和社區居民委員會、村民委員會應當給予指導和協助，推進業主委員會的成立。
第四十一條 業主委員會應當履行下列職責：
(一)執行業主大會決議，維護業主共同利益;
(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;
(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理規約的實施;
(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(七)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
(九)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。
第四十二條 業主委員會應當建立信息公開制度，向業主公布下列事項：
(一)業主大會議事規則、業主委員會議事規則和管理規約;
(二)業主大會和業主委員會的決議;
(三)物業服務合同;
(四)住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況;
(五)物業共用部位的使用與收益情況;
(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的處分情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;
(八)其他應當向業主公開的情況和資料。
第四十三條 業主委員會換屆時，應當在其任期屆滿前三個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示。業主在公示截止之日起十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。
換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，召開業主大會會議，進行換屆選舉，并向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府報告會議情況和選舉結果。
業主委員會應當在任期屆滿之日起十日內，將保管的有關財務、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。
第四十四條 業主委員會未能按照本條例第四十三條規定組織換屆選舉的，由社區居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。
第四十五條 業主大會和業主委員會的工作經費由全體業主承擔，有物業共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業主大會在議事規則中具體約定。
業主委員會應當每年至少一次在物業管理區域的顯著位置公告工作經費的收支情況，接受業主監督。
第四十六條 業主委員會委員的任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業主身份的;
(三)喪失履行委員職責能力的;
(四)任職期間被依法追究刑事責任的;
(五)向業主大會或者業主委員會提出辭職并經同意的;
(六)業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會應當及時將業主委員會委員資格終止的情況在物業管理區域的顯著位置公告。資格終止的業主委員會委員應當自公告終止之日起三日內，將屬于業主大會、業主委員會的印章、財務賬目、資料檔案、辦公設施設備等移交給業主委員會。
第四十七條 業主委員會或者業主委員會委員未按本條例規定移交所保管的印章、財務賬目、資料檔案、辦公設施設備及其他屬于業主所有的財物的，由街道辦事處、鎮人民政府督促移交;拒不移交的，新一屆業主委員會或者其他業主委員會委員可以請求公安機關協助移交。
第四十八條 同一個物業管理區域內分期建設的項目，先期建設的區域已成立業主大會及業主委員會的，后期建設的區域，業主委員會委員采取補選的形式產生。補選時，在后期建設區域召開業主大會，按照后期建設區域占物業管理區域房屋建筑面積比例確定補選委員的人數。
汕頭市物業管理條例 (一)管理規約;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主委員會議事規則;
(四)業主大會、業主委員會的其他決定;
(五)物業服務合同約定的其他項目。
建設單位在銷售后期建設的物業時，應當向物業買受人明示本條第二款所列事項。
第四十九條 業主委員會和業主委員會委員不得有下列行為：
(一)在本物業管理區域從事物業服務經營活動;
(二)在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職;
(三)擅自以業主大會、業主委員會的名義開展活動;
(四)未經業主大會同意，選聘、解聘物業服務企業，或者使用業主大會和業主委員會的工作經費;
(五)作出違反法律、法規的決定。
第五十條 業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的，房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。
業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第四章 前期物業管理
第五十一條 建設單位應當在住宅物業的業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業，提供前期物業服務。有下列情形之一的，經房產行政主管部門批準，可以通過協議方式選聘：
(一)投標人少于三個;
(二)住宅物業的總建筑面積不超過五萬平方米。
第五十二條 建設單位采用公開招標方式選聘前期物業服務企業的，應當在公共媒介上招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
建設單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得向潛在投標人提出與物業管理項目實際要求不符的資格要求，對不同資質等級的物業服務企業應當設定同一評標標準。
第五十三條 分期開發的建設項目劃定為一個物業管理區域的，其前期物業服務項目招投標應當以物業管理區域為范圍。
分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務企業提供服務。
第五十四條 建設單位應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，物業服務企業應當自簽訂合同之日起十五日內將合同向物業所在地房產行政主管部門備案。
前期物業服務合同應當約定物業承接查驗事項，沒有約定或者約定不明確的，按照國家標準、行業標準履行。沒有國家標準、行業標準的，按照符合合同目的的特定標準履行。
第五十五條 建設單位應當在出售物業前，制定臨時管理規約，對下列事項作出約定：
(一)全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備;
(二)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;
(三)住宅專項維修資金的繳存、使用;
(四)物業共有部分的使用與收益分配;
(五)業主的權利與義務;
(六)違反臨時管理規約應當承擔的責任。
臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時終止。
第五十六條 建設單位應當在商品房銷售方案中明示臨時管理規約的內容。物業買受人與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第五十七條 建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費。本條例施行前建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費，由建設單位承擔。
第五十八條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：
(一)參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關行政管理部門提出整改建議，并協助行政管理部門督促落實;
(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;
(三)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案;
(四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序;
(五)配合房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府做好業主大會的成立工作。
第五十九條 建設單位應當在交付物業十五日前，與物業服務企業完成對物業共用部位、共用設施設備的查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。
物業服務企業應當將物業承接查驗情況在物業管理區域的顯著位置公示，不得承接不符合交付使用條件或者未經查驗的物業。
第六十條 建設單位應當在物業承接查驗二十日前，向物業服務企業移交下列資料：
(一)物業管理區域備案資料;
(二)物業的報建、批準文件，竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(三)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)物業管理區域內建筑物、場地、設施設備的產權清單;
(六)承接查驗所必需的其他資料。
第六十一條 分期開發建設的物業可以根據開發建設的進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業整體交接手續。
第六十二條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。
物業買受人應當在建設單位交付物業后，按照商品房買賣合同約定的時間、標準和方式交納物業服務費。已竣工但尚未交付買受人的，物業服務費由建設單位全額承擔。
物業通過竣工驗收達到交付條件，業主收到書面交付通知并辦理完相關手續的，即為交付。業主收到書面交付通知后一個月內無正當理由不辦理相關手續的，視為交付。
第五章 物業管理服務
第六十三條 特區外物業服務企業來特區從事物業管理服務的，應當向市、區(縣)房產行政主管部門備案。
物業服務企業自取得資質證書之日起三個月內可以自愿加入物業管理行業協會。
第六十四條 市房產行政主管部門負責物業服務企業二級資質證書的初審和三級資質證書的頒發和管理。
物業服務企業應當按照房產行政主管部門核定的物業服務企業資質等級，在資質證書的有效期內從事相應的物業管理服務活動，不得超越資質等級承接物業管理項目，從業人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。
物業服務企業三級資質證書的有效期為三年，需要延續有效期的，應當在有效期屆滿三十日前向市房產行政主管部門提出申請;逾期未申請延續或者申請未獲批準的，物業服務企業應當重新申請取得資質，其資質等級按照最低等級核定并設定一年的暫定期。
第六十五條 物業服務企業資質證書被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內，其法定代表人以及負有主要責任的經理、項目經理不得在物業服務企業任職。
第六十六條 物業管理應當實行信用信息管理制度。房產行政主管部門應當對物業服務企業信用實施管理和考核。
房產行政主管部門可以委托物業管理行業協會建立物業服務企業信用檔案。
第六十七條 房產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案管理制度，建設單位、物業服務企業、業主大會和業主委員會應當將物業服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送房產行政主管部門。
物業服務企業應當建立物業管理檔案，妥善保管相關物業資料，不得泄露業主資料，不得用于與物業管理服務無關的活動。物業服務合同終止時，應當將物業管理檔案移交業主委員會。
第六十八條 物業管理行業協會對物業服務企業及其工作人員侵害業主合法權益的，應當督促其改正;情節嚴重的，應當給予警告、業內通報批評或者公開譴責，并可向房產行政主管部門提出處理建議。
第六十九條 業主委員會經業主大會選舉產生后，應當與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內，向市、區(縣)房產行政主管部門備案。
前期物業服務合同期限屆滿但業主委員會仍未成立的或者未依法選聘物業服務企業的，前期物業服務合同可以繼續履行至新物業服務合同約定的提供物業服務之日止。
第七十條 物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
第七十一條 物業服務企業應當提供以下物業服務：
(一)建筑物共有部位的維護和管理;
(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;
(三)共有部位的綠化養護管理、環境衛生的保潔和設施維修保養;
(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;
(五)物業服務檔案和物業檔案的管理;
(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。
第七十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。
物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
第七十三條 物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定，提供物業服務，并配合有關行政管理部門、街道辦事處、鎮人民政府做好相關社區管理和社區服務。
第七十四條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅(含自有產權車位、車庫)物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅(含自有產權車位、車庫)及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房產行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。
實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。
第七十五條 物業服務企業應當將物業服務內容、服務等級標準以及收費項目、收費標準等在物業管理區域的顯著位置進行公示。
物業服務企業應當每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金收支情況進行審計。
第七十六條 物業服務企業依約履行服務的，業主應當按時交納物業服務費及其他費用。未按時交納的，物業服務企業有權催繳，要求限期交納。物業服務企業可以按照物業服務合同的約定加收違約金。
業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等其他無正當理由拒付物業服務費。
業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第七十七條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。
第七十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位已服務到最終用戶的，可以委托物業服務企業代收相關費用并支付代收費用。物業服務企業代收相關費用，不得提高收費標準或者向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。
任何單位和個人不得強制物業服務企業代收代繳有關費用或要求物業服務企業提供無償服務。
第七十九條 物業服務企業應當在前期物業管理期間，按照國家相關規定購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，并在物業管理區域內顯著位置公示，接受相關行政管理部門和業主監督。業主大會成立后，物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業主大會決定。
第八十條 業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三個月前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業，并書面告知物業服務企業。決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。決定選聘新物業服務企業的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業接管。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主或者業主委員會。沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域的顯著位置內公示，并書面告知物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業按照合同約定繼續提供服務的，物業服務合同有效期自動延續至新的物業服務合同約定提供物業服務之日止。
第八十一條 物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內，向業主委員會履行下列交接義務，退出物業管理區域：
(一)移交物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備;
(二)移交本條例第六十條規定的資料;
(三)移交物業管理檔案、物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄;
(四)結清預收、代收的有關費用;
(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務企業在辦理交接至退出物業管理區域期間，應當維持正常的物業管理秩序。
第八十二條 物業管理服務交接時，交接各方應當共同對物業共用部位、共用設施設備及有關文件檔案資料進行查驗，書面記錄查驗情況并簽訂確認書。
第八十三條 物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或者對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續或者拒不退出物業管理區域的，不得向業主收取物業服務費用。
物業服務企業拒不退出物業管理區域的，新的物業服務企業、業主或者業主委員會應當與原物業服務企業協商解決。協商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接工作的監管。
第八十四條 接管的物業服務企業應當自物業管理項目移交后十五日內，將物業服務合同連同街道辦事處、鎮人民政府確認的業主大會選聘物業服務企業情況報告書向房產行政主管部門備案。
第六章 物業使用及維護
第八十五條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、主體結構，改變房屋套型、將房屋進行分割搭建;
(二)破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備;
(五)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房上方;
(六)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲;
(七)亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;
(八)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第八十六條 業主委員會、物業服務企業對業主和物業使用人使用物業時違反法律、法規和管理規約的行為，應當立即勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，及時報告相關行政管理部門，相關行政管理部門應當及時依法處理。
第八十七條 業主、物業使用人應當按照城鄉規劃行政管理部門批準的用途使用物業的專有部分，不得將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。因特殊情況確需改變的，應當征得有利害關系的業主同意，并依法辦理規劃變更等手續。
第八十八條 物業的專有部分發生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的，業主或者責任人應當及時維修;。緊急情況時，物業服務企業應當組織搶修或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會或者社區居民委員會、村民委員會，費用由相關責任人承擔。
第八十九條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋或者安裝室外設施，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，并告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、物業使用人簽訂裝飾裝修管理服務協議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，并對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。
業主、物業使用人進行裝飾裝修影響相鄰業主正常生活的，相鄰業主有權要求物業服務企業或者業主委員會協調處理，物業服務企業或者業主委員會應當自接到請求后二十四小時內協調處理。
第九十條 物業服務企業可以按照裝飾裝修管理服務協議的約定和裝修保證金標準收取保證金，主要用于因裝飾裝修活動對物業共用部位及毗鄰房屋造成損壞進行賠償的保證。裝修保證金實行專戶管理，不得挪用。
物業服務企業應當自業主、物業使用人告知裝飾裝修活動結束之日起二日內進行查驗，未造成損壞的，自查驗合格之日起三日內退還裝修保證金。對物業共用部位及毗鄰房屋造成損壞的，應當出具整改通知書，并自整改查驗合格之日起五日內退還裝修保證金。
第九十一條 任何單位和個人不得擅自占有、使用、處分物業的共用部位和共用設施設備。
建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定物業的共用部位和共用設施設備。
第九十二條 利用物業共用部位和共用設施設備進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。
利用物業共用部位和共用設施設備進行經營的收益，扣除管理成本支出后的部分歸全體業主所有，業主委員會應當定期公布收益的收支情況。
第九十三條 物業的配套車位、車庫的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業主共有。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。
第九十四條 建設單位應當與物業買受人在商品房買賣合同中約定車位、車庫的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內容。物業買受人未按約定期限承租、購買車位、車庫，或者與建設單位約定不需要承租或者購買車位、車庫的，視為物業買受人對車位、車庫的需求已滿足。
第九十五條 建設單位不得將物業配套的車位、車庫出售給業主以外的其他人。
物業的配套車位、車庫出售時，車位、車庫的數量等于或者少于物業管理區域內房屋套數的，每戶業主只能購買(含受附贈)一個車位、車庫。
建設單位尚未出售并空置的車位、車庫，可以向業主出售，但業主要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。建設單位在租售車位、車庫一個月前，應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置內公示擬租售車位、車庫的數量、租售價格及買受人、承租人條件等，公示期不少于三十日。
第九十六條 車位、車庫租售、附贈給業主后尚有空余的，建設單位應當首先將其出租給物業使用人;滿足業主和物業使用人需求后仍有空余的，建設單位可將其作臨時停車使用，也可出租給業主、物業使用人以外的其他人，但每次租賃的期限不得超過六個月。
第九十七條 物業的配套車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。
占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意。
占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納車位場地使用費。
車位場地使用費由物業服務企業代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業主的監督。車位場地使用費扣除物業管理成本后屬于全體業主共有，主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備、業主委員會運作等事項。
第九十八條 進入住宅小區的機動車輛應當在依法設置或者劃定的車位、車庫內按序停放，不得阻礙物業管理區域內的交通道路或者將車輛停放在小區消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業主使用物業。
物業服務企業應當加強對進入住宅小區的車輛的管理，發現有違反前款規定情形的，應當及時勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門，公安等有關部門應當及時予以處理。
大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。
第九十九條 住宅、住宅小區內的非住宅、住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照規定在辦理房屋入住手續前交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的繳存、使用、管理、監督按照國家、省和市有關規定執行。
房產行政主管部門每年至少一次公布住宅專項維修資金的繳存情況，接受業主的監督。
業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次住宅專項維修資金的支出情況，接受業主的監督。
第一百條 發生下列危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應當立即使用住宅專項維修資金對共用部位進行維修、更新、改造：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;
(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;
(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;
(五)其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。
第一百零一條 物業保修期內，因建設工程質量問題發生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。
根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費用中支出的物業共用部位、共用設施設備的維修、養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。
第一百零二條 物業保修期滿后，物業的共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造費用，由業主大會或者相關業主共同決議同意后在住宅專項維修資金列支。
第一百零三條 業主轉讓物業前應當書面通知物業服務企業，并繳清物業服務費用、住宅專項維修資金及其它應當承擔的分攤費用。
業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業買受人。
第一百零四條 建設單位應當按照法律、法規規定的保修期限承擔物業及其附屬設施設備的保修責任，業主、物業使用人應當予以配合。
物業保修期屆滿后，全體業主共有的物業共用部位的維修責任由全體業主承擔，部分共有的物業共用部位的維修責任由部分共有的業主承擔;物業專有部分的維修由業主負責。共用部位、共用設施設備遭人為損壞的，物業服務企業應當要求責任人負責修復或者賠償。
第一百零五條 供水、供電等專業經營設施設備的維護、保養等費用，由專業經營單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。
第七章 法律責任
第一百零六條 建設單位、物業服務企業、業主以及其他單位和個人違反本條例的行為，法律、法規已有規定的，從其規定。
第一百零七條 建設單位違反本條例規定的，由房產行政主管部門按照以下規定處罰：
(一)違反本條例第十二條規定，提供的物業管理用房不符合使用要求的，予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(二)違反本條例第九十五條第一款條規定，將物業配套的車位、車庫出售給業主以外的其他人的，責令限期改正;逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得一倍的罰款;
(三)違反本條例第九十五條第三款規定，以只售不租為由拒絕向業主出租車位、車庫的，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(四)違反本條例第一百零一條第一款規定，在保修期限內未承擔物業及其附屬設施設備的保修責任的，責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
建設單位違反本條例第十五條第一款、第九十五條規定出售車位、車庫的，房產行政主管部門不予辦理車位、車庫產權登記手續。
第一百零八條 物業服務企業違反本條例規定的，由房產行政主管部門按照以下規定處罰：
(一)違反本條例第五十四條第一款規定，未將前期物業服務合同備案的，責令限期改正;逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，予以通報，并處三千元以上五千元以下的罰款;
(二)違反本條例第五十九條規定，承接不符合交付使用條件或者未經查驗的物業的，責令限期改正;逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，予以通報，并處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(三)違反本條例第七十五條第二款規定，未每年至少一次公布物業服務資金的收支情況的，責令限期改正;逾期不改正的，處三千元以上五千元以下的罰款;
(四)違反本條例第八十四條規定，在接管后十五日內，未將物業服務合同連同企業情況報告書備案的，責令限期改正;逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，予以通報，并處三千元以上五千元以下的罰款;
(五)違反本條例第九十條第一款規定，挪用裝修保證金的，責令退回裝修保證金，并處裝修保證金金額一倍以上二倍以下的罰款。
第一百零九條 業主委員會違反本條例第三十九條規定，未按照規定辦理業主委員會備案的，由房產行政主管部門予以警告，責令限期改正。
第一百一十條 業主委員會委員違反本條例第四十九條規定實施違法行為的，由市、區(縣)人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業管理區域內予以通報;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百一十一條 違反本條例第九十二條第一款規定，擅自利用物業共用部位和共用設施設備經營的，由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，對個人處以一千元以上一萬元以下的罰款，對單位處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第一百一十二條 業主、物業使用人、業主委員會、建設單位及物業服務企業之間因物業管理服務發生糾紛的，可以向房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會、村民委員會申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第一百一十三條 房產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府和其他相關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未依照本條例規定指導業主籌備、組織召開業主大會會議的;
(二)對業主和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，不及時受理、依法調處的;
(三)發現物業管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不依法及時予以處理的;
(四)截留、挪用、侵占物業住宅專項維修資金等的;
(五)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。
第八章 附 則
第一百一十四條 本條例對物業管理相關事項未作規定的，按照法律、法規的有關規定執行。
第一百一十五條 本條例有關用語的含義是：
物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
前期物業管理，是指業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
專有部分，是指物業管理區域內的房屋(含整棟建筑物)、車位、攤位，以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區分;具有利用上的獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業主所有權的客體。
共用部位，是指物業管理區域內業主共有共用的建筑物承重結構部位(包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)以及物業服務用房、共用設施設備用房、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層等。
共用設施設備，是指物業管理區域內業主共有共用的電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、供氣管線、電線、供暖及空調設備、道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施等(已移交專業經營單位管理、維護的專業經營設施設備及其相關管線除外)。
第一百一十六條 本條例規定的業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同的示范文本，由市房產行政主管部門制定。
第一百一十七條 業主自行管理或者聘請其他管理人管理物業的，參照本條例有關規定執行。
第一百一十八條 本條例自20xx年12月1日起施行。
物業管理基本原則(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。
(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。
(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
篇4
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業及其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合成都市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內物業的管理、使用、服務及其監督管理活動。
第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，區(市)縣房產行政主管部門負責其轄區內物業管理活動的監督管理工作。
規劃、建設、城管、公安、工商、價格、民政等行政主管部門應當按照其法定職責協同實施本條例。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區內的業主依法設立業主大會，協調物業管理與社區建設之間的關系，配合調解處理物業管理中的投訴，指導監督業主大會、業主委員會依法履行職責。
社區居民委員會應當按照有關規定對業主大會、業主委員會進行指導和監督。
第四條 市物業管理行業協會應當加強行業建設，建立行業服務、協調、激勵和懲戒等機制，促進物業管理業科學、規范、和諧發展。
第五條 本市提倡依靠科技進步提高物業服務水平;對于采用新技術、新方法節能降耗的，政府給予鼓勵。
第二章 建筑區劃
第一節 建筑區劃的劃分與調整
第六條 新建建設項目，包括分期建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個建筑區劃。但該建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的建筑區劃。
第七條 開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當持建設項目規劃設計方案，向區(市)縣房產行政主管部門提出劃分建筑區劃的要求。
區(市)縣房產行政主管部門應當自受理之日起5個工作日內在征求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會的意見后進行劃分，并告知開發建設單位。
第八條 確需調整建筑區劃的，由區(市)縣房產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，按照本條例第六條的規定，結合當地社區的布局，擬定調整方案，經各相關建筑區劃業主大會分別同意后進行劃分;尚未設立業主大會的建筑區劃，由全體業主共同決定。
業主大會或者全體業主決定前款事項的，應當經該建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
尚未劃分建筑區劃的，應當按照前款比例征得相關業主同意后，按照本條第一款規定執行。
第九條 建筑區劃劃分、調整后，市或區(市)縣房產行政主管部門應當在不動產登記簿上予以相應注記，開發建設單位應當向物業買受人明示。
建筑區劃調整后，區(市)縣房產行政主管部門應當在相關建筑區劃內公告。
第二節 附屬設施設備的配置
第十條 新建建筑區劃內，開發建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：
(一)建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的2，并不得少于80平方米;
(二)配置物業服務企業或其他管理人用房和業主委員會議事活動用房，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不得少于30平方米;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。
物業服務用房配置不符合前款規定的，規劃行政主管部門不予核發建設工程規劃許可證。
第十一條 新建住宅建筑區劃內的水、電、氣計量裝置應當實行專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
第十二條 新建住宅建筑區劃機動車停放庫(位)與住戶數的最低比例標準，由市規劃行政主管部門制定。
本市鼓勵開發建設單位投資建設住宅建筑區劃內機動車停放庫(位)，具體辦法由市價格行政主管部門會同有關部門制定。
第三節 新建住宅的交付使用
第十三條 本市實行新建住宅交付使用監管制度。新建住宅建筑區劃內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件后，方可交付使用：
(一)住宅生活用水納入城鄉自來水管網，并供水到戶;
(二)住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電;
(三)住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉雨水、污水排放系統。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務、環保部門審核同意，并確定臨時排放的期限;
(四)住宅區附近有燃氣管網的，完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接。住宅區附近沒有燃氣管網的，完成住宅室內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供應渠道;
(五)住宅區內電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規范配置到位;
(六)住宅區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(七)按照規劃要求完成教育、醫療保健、環衛、郵政、農貿市場及其他商業服務、社區服務和管理等公共服務設施的配套建設。住宅建設工程分期建設，上述設施尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施;
(八)按照住宅設計規范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置;
(九)按照規劃要求完成住宅區內的綠化建設;
(十)按照規劃要求完成住宅區內停車庫(位)的配置;
(十一)住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施;
(十二)法律、法規規定的其他條件。
個人建造的自住房屋不適用前款規定。
第十四條 新建住宅交付使用前，開發建設單位應當向市或區(市)縣房產行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續，并提供新建住宅建設工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件、資料。
第四節 新建住宅物業保修金
第十五條 本市實行新建住宅物業保修金監管制度。
保修金監管實行統一交存、權屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O管的原則。
市房產行政主管部門應當對保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。
第十六條 新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其開發建設單位應當在申請新建住宅不動產權屬登記前，按照住宅物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向保修金監管賬戶交存保修金，作為該住宅物業保修期內保修費用的保證。
保修金監管賬戶以建筑區劃為單位設立專戶。開發建設單位在辦理新建住宅物業不動產權屬登記時，應當提供專戶銀行出具的住宅物業保修金全額交存證明。
保修金存儲期限與物業的法定保修期限一致。
第十七條 開發建設單位應當按照法定的保修期限、范圍，承擔住宅物業的保修責任;開發建設單位可以自行組織維修，也可以委托他人進行維修。
第十八條 開發建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會可以提出申請，經市或區(市)縣房產行政主管部門核實后，由業主委員會或者社區居民委員會組織維修，其費用在保修金中墊支。
未設立業主大會的建筑區劃，其物業共有部分出現質量問題時，社區居民委員會可以依照前款規定申請動用保修金墊支維修費用。
市或區(市)縣房產行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內書面通知開發建設單位。
第十九條 業主、業主委員會或者社區居民委員會按照本條例第十八條規定程序動用保修金后，開發建設單位應當在收到房產行政主管部門的通知之日起15日內足額補存。
開發建設單位對維修責任承擔持有異議的，可以在前款規定期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人補存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。
第二十條 物業保修期間，開發建設單位因破產、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監管機構應將保修金本息余額提存。
物業出現保修范圍內的質量問題時，業主、業主委員會或者社區居民委員會可以按照本條例第十八條規定申請動用保修金。
第二十一條 符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發建設單位;開發建設單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財產：
(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題;
(二)出現物業質量問題，但開發建設單位已按相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務;
(三)出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但開發建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。
第二十二條 保修金存儲期滿前30日，保修金監管機構應將擬退還保修金事項在相關建筑區劃內書面公示。
第二十三條 保修金監管機構應當每年定期向相關建筑區劃的業主和開發建設單位公布該建筑區劃保修金的交存、使用情況，接受業主和開發建設單位的監督。
第三章 物業的管理主體與物業使用
第一節 業主大會籌備組
第二十四條 同一建筑區劃內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，設立一個業主大會：
(一)專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積50%以上;
(二)首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業主總人數在100人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由業主共同履行管理職責。
第二十五條 符合本條例第二十四條第一款規定條件之一的建筑區劃，其開發建設單位應當書面報告區(市)縣房產行政主管部門。報告應當包含下列相關文件資料：
(一)建筑區劃劃分意見書;
(二)業主名冊;
(三)建筑規劃總平面圖;
(四)附屬設施設備交付使用備案證明;
(五)物業服務用房配置證明;
(六)住宅物業保修金交存證明;
(七)建筑物及其附屬設施的專項維修資金籌集證明;
(八)其他必要的文件資料。
第二十六條 區(市)縣房產行政主管部門應當在接到本條例第二十五條規定的報告之日起5個工作日內，抄送街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。開發建設單位未及時書面報告的，業主可以向區(市)縣房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出設立業主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
第二十七條 籌備組由開發建設單位、業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二?；I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。
籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告其成員名單和工作職責。
第二十八條 籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容;
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
(三)確認業主身份和核計業主人數、專有部分面積;
(四)確定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法;
(五)組織產生首屆業主委員會委員候選人;
(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第(一)至(五)項所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在建筑區劃內公示。業主對業主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
第二十九條 籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。
籌備組的必要經費由開發建設單位承擔。
第二節 業主大會與業主委員會
第三十條 業主在業主大會會議上的投票權，按照國家有關規定行使。
業主身份以及專有部分面積的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
單個業主擁有多個或者數人共有一個物業專有部分的，其業主投票權人數按一人計算。
業主拒付物業服務費、不繳存建筑物專項維修資金的，管理規約、業主大會議事規則可以對其在物業管理中投票權的行使予以約束。
第三十一條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起設立。
業主大會依法設立后，業主委員會應當就業主大會設立事項向區(市)縣房產行政主管部門備案;并依法刻制和使用業主大會、業主委員會印章。
市人民政府應當根據本條例，制定對業主大會監督管理的具體規定。
第三十二條 業主大會會議由業主委員會組織召開。
業主委員會不依法、依約履行召開業主大會會議職責的，區(市)縣房產行政主管部門應當責令其限期召開;逾期不召開的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織業主召開業主大會會議。
除前兩款規定外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。
第三十三條 同一建筑區劃內有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：
(一)討論業主大會擬討論的事項;
(二)推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿;
(三)討論、決定本幢、本單元物業共有部分的經營、收益分配及維修等事項。
業主小組行使前款規定職責的程序，參照本建筑區劃業主大會議事規則執行。
第三十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規定，推選業主代表參加業主大會會議;也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。
業主可以委托人參加業主大會會議，人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。
第三十五條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：
(一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;
(二)建筑物及其附屬設施的專項維修資金的籌集、使用方案;
(三)共有部分的經營與收益分配;
(四)業主的其他權利與義務;
(五)違反規約應當承擔的責任。
管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人均具有約束力。
第三十六條 管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則不得與法律、法規相抵觸，其示范文本由市房產行政主管部門擬訂。
第三十七條 業主大會設立后，業主委員會應當將下列事項告知開發建設單位、物業服務企業或者其他管理人：
(一)管理規約;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主委員會工作規則;
(四)業主大會、業主委員會的其他決定。
開發建設單位在銷售該建筑區劃內的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋買賣合同的附件。
第三十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。
業主委員會由人數為奇數的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為3至5年;委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。
第三十九條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在建筑區劃內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在建筑區劃內公告。
第四十條 業主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產行政主管部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及房產行政主管部門的指導與監督。
業主委員會不得從事物業服務經營活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職。
第四十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)不再是該建筑區劃內的業主;
(二)喪失民事行為能力;
(三)被依法限制人身自由半年以上;
(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第四十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求;
(二)拒不履行委員職責;
(三)業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格;
(四)違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益;
(五)因其他原因不適合繼續享有委員資格的。
第四十三條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(市)縣房產行政主管部門應當責令其限期改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。
第四十四條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
第四十五條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業主委員會開展工作的經費：
(一)全體業主共有部分物業經營收益;
(二)全體業主共同交納;
(三)業主自愿捐贈等其他合法方式。
工作經費歸全體業主共有。業主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業主大會、業主的監督。
第四十六條 兩個以上建筑區劃共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區(市)縣房產行政主管部門、相關建筑區劃的業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業或者其他管理人組成。聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。
第三節 物業的使用與維護
第四十七條 業主、使用人應當合理正當地使用專有部分，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為：
(一)改變房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質的物品或者超負重的物品;
(四)排放、制造超過規定標準的噪音、振動;
(五)違反規定飼養家禽、寵物;
(六)違反規定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;
(七)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。
第四十八條 業主、使用人應當按照規劃行政主管部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意;并依法經規劃、國土、衛生、環保、消防等行政主管部門審批。
第四十九條 通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。
業主委員會、業主小組應當分別定期公布全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。
第五十條 物業服務企業或者其他管理人發現本條例第四十七條、第四十八條或者第四十九條第一款規定行為之一的，應當予以勸阻;勸阻無效的，應當在24小時內書面告知業主委員會或者有關行政主管部門。
第五十一條 建筑區劃內停放車輛，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
機動車停放位在優先滿足業主停車需要的前提下有空余的，可以臨時出租給建筑區劃外的單位、個人。
第五十二條 利用物業共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定。
業主大會決定收取場地使用費的，可以委托物業服務企業或者其他管理人收取，并支付一定比例的報酬。業主對機動車輛有保管要求的，可以與物業服務企業或者其他管理人另行約定。
第五十三條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。
專有部分保修期滿后的維修責任，由業主自行承擔;共有部分保修期滿后的維修責任，由相關業主按專有部分面積比例共同承擔。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業服務企業或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。
第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第五十五條 本市建立建筑物及其附屬設施的專項維修資金，專項用于建筑物及其附屬設施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。
專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一繳存、專戶存儲、業主決策、?？顚Ｓ?、統籌監管的原則。首次專項維修資金由開發建設單位和買受人繳存。
建筑物及其附屬設施專項維修資金管理辦法，由市人民政府制定。
第五十六條 因維修物業、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業主、使用人不得拒絕。
供水、供電、供氣、信息、環衛、郵政等專業單位進入建筑區劃提供服務的，業主、物業服務企業或者其他管理人應當予以配合。
第四章 (前期)物業服務合同
第一節 一般規定
第五十七條 業主可以根據所在建筑區劃的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業服務企業提供物業服務。
第五十八條 從事物業服務咨詢、顧問、、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業或者其他管理人，應當向市房產行政主管部門備案。
第五十九條 本市實行物業服務項目經理責任制，建筑區劃的物業服務負責人應當由物業服務項目經理擔任。
物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作;其他管理人受聘提供物業服務的，應當遵守法律、法規、規章的規定和行業規范。
市房產行政主管部門應當加強物業服務相關從業人員的培訓與監督管理，建立本市統一的物業服務項目經理及物業維修、秩序維護等相關專業服務人員的執業名冊和其他管理人、服務機構名錄，向公眾提供查詢服務;應當制定、公布物業服務力量配備指導標準。
第六十條 本市實行物業服務重大事件報告制度。建筑區劃內發生下列情況之一的，物業服務企業或者其他管理人應當按照有關規定及時向相關行政主管部門、專業單位報告：
(一)發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;
(三)物業服務人員擅自集體撤離建筑區劃，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;
(四)發生群體性事件;
(五)發生業主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。
第六十一條 開發建設單位、業主委員會委員、物業服務企業或者其他管理人應當分別建立并妥善保管物業檔案、業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案。
第六十二條 開發建設單位、物業服務企業、其他管理人、服務機構及其從業人員應當按規定申報其在物業管理活動中的信用信息。
市房產行政主管部門應當加強物業管理信用體系的建設，對物業管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實施統一監督管理。
區(市)縣房產行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府建立業主委員會委員在物業管理中的信用檔案，并納入全市物業管理信用體系。
第六十三條 物業服務企業、其他管理人及服務機構應當按照有關規定向市或區(市)縣房產行政主管部門報送統計報表。
第二節 前期物業服務合同
第六十四條 開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含下列內容：
(一)前期物業服務合同;
(二)臨時管理規約;
(三)建設項目規劃總平面布局圖;
(四)建筑區劃劃分意見書;
(五)物業共有部分清冊;
(六)房屋使用說明書。
前款第(一)、(二)、(六)項應當參照市房產行政主管部門擬定的示范文本制定。
第六十五條 開發建設單位在辦理商品房銷售手續時，應當向房產行政主管部門提交包含下列主要內容的前期物業管理方案：
(一)臨時管理規約樣本;
(二)選聘物業服務企業的證明文件;
(三)前期物業服務合同。
第六十六條 在業主、業主大會首次選聘物業服務企業或者其他管理人之前，開發建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應條件和相應專業服務人員的物業服務企業，提供前期物業服務。
建筑物總面積在5萬平方米以上或者國有投資占50%以上的建筑區劃，應當采用公開招投標方式。
第六十七條 有下列情形之一的，可以采用協議方式選聘：
(一)因保密或者國家安全方面有特別要求;
(二)住宅建筑區劃房屋總建筑面積低于3萬平方米;
(三)投標人少于3個。
符合前款第(一)項規定的，開發建設單位應當提交有關部門的證明資料，并向市房產行政主管部門備案;符合前款第(二)項或者第(三)項規定的，應當報經市或區(市)縣房產行政主管部門核準。
第三節 物業服務合同
第六十八條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業或者其他管理人簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：
(一)物業服務事項;
(二)物業服務質量及費用標準;
(三)合同期限;
(四)違約責任。
第六十九條 物業服務合同應當約定建筑區劃內的下列物業公共服務事項：
(一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區域環境衛生的維護;
(四)公共區域的秩序維護;
(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;
(八)其他物業公共服務事項。
物業服務合同應當對物業服務企業或者其他管理人在有關業主、使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出明確約定。
物業服務合同示范文本由市房產行政主管部門會同其他相關行政主管部門擬訂。
第七十條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價、市場調節價，其計費模式、標準由物業服務委托雙方訂立物業服務合同具體約定。
物業服務企業或者其他管理人應當對物業服務事項、服務質量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。實行酬金制收費方式的，應當按規定對物業服務的各項資金建賬立制，定期公布其收支情況。
市物業管理行業協會應當制定各類物業的服務等級指導標準等行業規范，定期公布實行市場調節價的各類物業服務費用信息;并可以受委托按照行業規范對物業服務企業或者其他管理人提供的物業服務質量進行評價。
篇5
前言
尊敬的租戶：
為把××城建成一個興旺、安全、文明、整潔、環境優美的專業市場，本公司將高標準、高素質地做好××城的各項服務及管理工作。本公司特編制《管理守則》。供各租戶執行。敬請各住租戶務必仔細閱讀《管理守則》內容，明確雙方的權利、責任與義務。并向本公司簽訂承諾書,共同遵守執行。
衷心希望在我們對您的服務中能得到您的鼎力支持和通力合作，并對我們的管理工作予以客觀評價，以進一步提高××城的服務質量和管理水平，如有不足之處，懇請各位租戶提出定貴的意見。
××城管理有限公司
200__年月
目錄
1-0服務指南…………………………………………………………………….3
2-0定義………………………………………………………………………….3
3-0管理公約…………………………………………………………………….4
4-0道德行為公約……………………………………………………………….6
5-0××城經營和辦公秩序的管理規定……………………………………….7
6-0消防管理規定……………………………………………………………….8
7-0安全使用管理規定………………………………………………………….9
8-0電梯使用管理規定…………………………………………………………10
9-0環境衛生管理規定…………………………………………………………10
10-0裝修管理規定………………………………………………………………11
11-0宣傳廣告管理規定…………………………………………………………13
12-0××城出入治安管理規定…………………………………………….13
13-0租戶承諾書………………………………………………………………….15
1-0服務指南
本公司除履行各租戶與本公司簽訂的《租賃合同》中各項職責外，并得供如下服務：
1、日常咨詢服務
1）受理各業主各項咨詢；
2）場活動安排咨詢。
2、公共服務
1）提供全天候24小時的保安服務及閉路電視監控服務；
2）每天清潔和定期清潔服務（指公共住置）；
3）公共場所（照明）供電設備、空調、電梯及其維修服務；
4）消防設備的維修、保養服務；
5）供水服務（公共洗手間、茶水間）；
6）廣告宣傳推廣服務。
3、有償服務
1）商務中心代辦打印、復印、傳真、郵送服務；
2）維修門鎖、清潔地面和玻璃、設備維修、制作招牌。
4、協同窗口
聯系工商部門派專人于××城辦公。
2-0定義
公約中除文意另有所指需另作解釋外，下列用語所指意義如下：
1、共地方——指在物業范圍內，由發展商根據物業的規劃設計所指定的公共地方，其中包括各出入口、行人道、通道、大堂、綠化區、車道、電梯、走火通道、走廊、公共衛生間、發電機房、泵房、中央空調設備機房、配電房、消防控制中心、電梯機房及為該物業業主、使用人及訪客而設立共用的其它地方或范圍等，但不包括任何業主擁有獨立的使用權的地方及發展商保留的地方。
2、共設施——指為物業的公眾利益而在物業所屬范圍內裝設的各種設備、器械、裝置、種植物，包括給排水系統、中央空調系統、通訊系統、消防系統、電子監察保安系統、供電系統、污水處理系統、下水道、渠道、管道、槽溝、電纜、綠化區之裝置及種植物、告示板及其它機械、衛生設備。以上所列之各類設備，不論設置在公共地方或
保留地方內，均屬公共設施之一部分，但只供個別業主或租戶使用的設施則不包括在內。
1、租用某個商鋪的承租人。
3-0管理公約
為加強××城的物業管理，維護全體租戶的合法權益，保障物業的字全與公共場所的合理使用，維護公共秩序，創造優良的經營環境，特制訂本公約：
1、權利和義務權利
（一）權利
1）依法享有使用其租憑的商鋪的各項法定權利；
2）不破壞、不禹壞、不影響物業建筑結構及外貌，以及不影響、不損壞公用設備和設施的前提下，并經管理公司確認生，可對其名下單元進行裝修；
3）法合理使用物業的公共場所的權利；
4）權就物業的有關事項向管理公司咨詢；
5）權對管理公司的工作提出建性意見和批評
（二）義務
1）必須探取合同約定經營范圍內進行經營，為劃分經營區域，管理公司對物業經營區域劃分為：一樓為筆記本××、品牌專賣，負一樓、二樓為兼容機及網絡、外設、三樓為配件世界、耗材，租戶必須嚴格履行該義務，以免擾亂物業整體規劃及功能分布。
2）在負一樓、一樓、二樓經營××耗材、軟件、書籍商家，限期整改其經營內容，以符合本商場之規劃，不聽規勸者，視為違約處理。
3）租戶轉讓商鋪時必須遵守、履行下列規定：
①向管理公司提出轉讓書面報告，并填寫轉讓登記表，交有關合同影印件一份給管理公司備案；
②受讓的新租戶必須符合本商場的規劃，并與管理公司簽署《租賃合同》、《管理手則》
4）按規定繳交經營管理服務費及其它費用。
5）自覺維護公共場所的整潔、美觀及公共設施的完整。
6）租戶如需進行室內裝修時，必須遵守管理公司的10-0裝修管理規定。
7）租戶負責保管、維護所擁有單元的設備、設施、天花、地面，如有損壞及時報知管理公司海派人員維修。
8）租戶須管管理公司規定的營業時間營業，不得早開、早收或遲開、遲收、甚至無故不開業，如有特殊情況可向管理公司申請。
9）本物業范圍內，不得有下列行為：
（1）擅自改變公共設備、設施的結構、外觀、用途、功能等；
（2）私自占用或損壞通道、道路、停車場、樓梯等共用部分設施；
（3）以任何理由拒絕使用中央空調和拒付空調費。
（4）對內外進行違章鑿、拆、搭、建；
（5）擅自損壞、拆除、改造供電、通訊、排污、消防等而下之共用設施
（6）不按規定堆放物品、丟棄垃圾；
（7）存放易燃、易爆、有毒、有放射等危險物品。
（8）違章占用公共場地、損壞公用設施；
（9）影響市容觀瞻或××城形象的亂搭、亂貼、亂掛、亂放設立廣告宣傳品等；
（10）利用商鋪進行超出經營范圍外的商業行為；
（11）法律、法規及政策規定禁止的菘他行為；
（12）商鋪內使用明火及大功率電器。
2、違章責任
1）違反本公約義務條款中各項規定，管理公司有權處理，并要求租戶限期整改。逾期不整改的，管理公司有權采取強制性措施，包括警告、扣罰、停電和停業整頓。以××城公共利益造成損失的，管理公司有權要求責任人承擔責任和賠償。
2）租戶不按規定繳交經營管理服務費用及其他費用，按〈租賃合同〉約定收取滯納金。
3、管理公司的權利和責任
1）一般事項：
①管理公司享有各項管理權力。同時履行本公約中其應遵守及履行的責任及義務。
②管理公司將被視為全部業主之人，而且非個別，代表全體業主的利益而開展各服務與管理。（包括對外宣傳推廣）
2）管理公司的權利及責任
①從全體租戶的利益出發，管理者有權對××城進和有效的管理和維護，并為此負責包括以下各項（但不限于）：
A．檢查、視察權，必要時包括所有租賃范圍的內部。
B．每一個租戶應嚴格按照裝修管理規定，進行本單元的裝修。管理者有權在裝修期間進入商鋪進行檢查、指導；
C．制定租戶守則及其人必要的規章制度，共同遵守
D．處理各項投訴協調各租戶的糾紛；
E．按規定收取各項管理服務費用和代收水、電費及公共設施使用費；
F．負責保安工作，維護××城的正常秩序；
G．消除及拆去任何防礙環境美觀的違章搭建，擺放之貨物及雜物占用公共地方及公共服務設施的變更及損害，并向負責人征收因此發生的費用；
H．其他需管理公司處理的事項。
②管理公共地方及公共設施。
A．保養維護化共地方和公共設施；
B．保持環境清潔、衛生和環境的美化；
C．確保供水、供電、中央空調、通訊、電梯、消防的正常動作及設備的良好性能；
D．做好環境管理。以車輛停放、保管、貨物裝卸的良好秩序；
E．統一安排公共地方的宣偉廣告申請及制作。
3）管理者在下列情況下所造成的服務中斷，無須對租戶及使用者負責。
A．因各項設備、設施、裝置必要之保養或消防測試、用電安全檢查等原因；
B．火災、水災等不可抗拒的自然災害所造成的損失；
C．加外界（市電、市自來水）所造成的停水、停電；
D．管理公司無法控制的，使其無法履行管理和維護職責的其他原因。
4-0道德行為公約
為把××城建設成為興旺、安全、文明、高尚、舒適的專業市場，特制定制道德行為公約，望所有租戶共同維護和遵守。
1、自覺遵守中中華人民共和國法律、法規及《市民行為道德規范》，做守法商人；若有違法違規行為，當事人承擔相關的法律及經濟責任，管理方不承擔連帶責任；
2、各租戶之間要和睦相處、互相關心、互相尊重，自覺維護公共秩序；
3、愛護消防、照明及各種公用設施和設備；
4、愛護××城內提供的綠化和植物，不睢采摘和損壞；
5、注意公共衛生，不亂子丟垃圾、果皮、紙屑和煙頭等雜物，不承受地吐痰和大小便，不往門窗外丟物和倒水；
6、公共場地不準私自占有，堆放雜物；
7、嚴禁將垃圾、飯盒和茶渣等倒入廁所及渠道內，確保各種渠道暢通；
8、不準在場區內搞迷信活動，嚴禁賭博、銷售違禁品。
5-0××城經營和辦公秩序的管理規定
為維護全體租戶的財產及經營活動的正常進行，特制定本規定。
1、××城每天的營業時間統一經營活動的正常進和行，特制定本規定。
2、未經批準，晚上19：00后未離開商鋪者，經勸諭無效，由商場保安實行全封閉管理；
3、未經批準，在非營業時間嚴禁出入商鋪，觸犯法律者，由公安機關依法追究弄事責任，
4、租戶不準自行推遲營業時間或提前結束營業時間，即不準“遲開門，早關門”；
5、商鋪營業員一律佩戴××城胸卡，否則管理人員有權不予進入商場進行經營活動，胸卡遺失者須及時向管理公司報告及時申請補發；
6、租戶在××城內不得大聲開產音響、喧嘩、吵鬧、追逐，經勸告不聽者，保安人員將會采取適當的方式進行制止；
7、租戶在本商鋪范圍以外的公共地方擺放物品妨礙通行，經勸告不聽者，管理公司會將物品搬到臨時倉庫，物主須付搬運和倉儲費用；
8、來禁攜帶貓狗、家禽進入××城；
9、機動車輛送貨停車需時收費泊車費，具體情況按停車管理規定執行；
10、貨物進出電梯時，需遵守本冊9-0之規定，即“電梯使用管理規定”；
11、未經批準，不準在××城內張貼派發宣傳單；
12、租戶須向商場管理部上交從業人派發申請表，更換從業人員須及時報告，
13、租戶應按有關工商稅務的規定，按時向管理公司上交有關資料，否則責任自負；
14、租戶應守法經營，不得強買強賣，不得人為制造搶購假象蒙騙顧客，不得出住假冒偽劣產品，違者將會工商管理部門進行處罰，情節嚴重者停業整頓，
15、不準在鋪位內設置“貨物出門，恕不退換”等違反《消費者權益保護法》的文字或緝張貼不文明宣傳品，違者將會被處罰；
16、文明經商，禮貌待客。不準污辱、謾罵、毆打、刁難顧客，違者將會被工商、公安部門，情節嚴重者停業整頓；
17、凡進出大廈范圍內的一切車輛必須聽從大廈保安及××城管理人員的指揮，并按指定場停放、保管；
18、嚴禁把車輛停放在大廈閑用的消防通道、樓梯口、通道拐角或車場進出口等，違者將會被拖至指定停放點，違章車輛使用人須繳付拖車費用，并承擔車輛被拖而損壞的責任；
19、在物業范圍內，所有車輛必須按所設交通標志指示行駛，不得逆行，造成事故者，負全部責任；
20、清場后，不要在鋪位、寫字間內存放及保管現金、金銀手飾、有價證券等貴重物品，違者如有丟失，自負一切責任；
21、在××城打架斗毆、無理到鬧、管理公司會報公安機關得理，肇事者將會被公安部門處罰。
6-0消防管理規定
為了加強消防工作，保護公共財產和廣大租戶生命財產安全，根據《中華人民共和國消防法》和市有關消防條例，特制訂本規定：
1、消防工作貫徹“預防為主，消防結合”的方針，管理公司指定防火責任人和義務消防員。其職責如下：
1）認真貫徹執行消防法規和政府有關消防工作指示，開展防火宣傳，普及防火知識；
2）組織逐級防火責任制，落實有關防火措施；
3）糾正違章、整改火險隱患，監護動火作業；
4）管理消防器材設備，做到定期檢查，確保各種消防器材和裝置處于良好狀態，保持防火通道暢通。
5）接到火警后，在向消防機關準確報警的同時，組織制定緊急狀下的疏散工作，迅速啟動消防設施進行撲救，并協助消防部門查清火災原因。
2、實行租戶防火責任制。各自助戶的負責人為當然的防火責任人，應做好自所屬范圍的防火安全工作（消防安全責任書另行簽訂）
3、嚴禁在消防通道上堆放雜物，保持消防區及樓梯通道和出口暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵。
4、不準損壞消防器材，妥善維護樓樣、走道和出口安全。
5、嚴禁租戶攜帶和儲放易燃、易爆物品；××城內不準燃燒香火，嚴禁擺放易燃易爆物品。
6、嚴禁超負荷使用電器，遵守安全用電管理規定。
7、××城各商鋪須備干粉滅火器二個、防毒面具二個,并放置于易于取用的固定位置。
8、租戶進行室內裝修時，如需增設照明電器，在保證符合安全規定下，，必須先經管理公司批準。嚴禁亂拉、亂接電線，必須用不燃或難燃裝修材料。
9、需要進行燒焊等動火作業時，應向管理公司提出書面申請，經秕準后由專人監護，方可作業。
10、發生火警，應迅速通知管理公司及撥火警電話119，關閉所有電器開關，迅速撤離現場。禁止使用電梯，工作人員應有序地從樓梯疏散人群，切勿驚慌擁擠。
11、有下列情形之一的，如造成他人損失的，須負全部賠償責任，造成重大經濟損失者，上報公安消防機關處理。
1）占用或封堵消防者、樓梯、走道或疏散出口的；
2）封閉或損壞消防標志、消防設備和設施；
3）亂拉、亂接，電器線路的；
4）擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源的。
12、各租戶必須服從消防機關和管理公司有關放火方面的管理。
如刁難辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監督人員工作時，依法追究刑事責任；
7-0安全用電管理規定
1、××城管理范圍內的供電系統，有管理公司實施管理。
2、各商場均設獨立的電度表，管理公司人員每月定期到戶抄表。
3、商鋪內開關箱的漏電開關、空氣開關、電度表以及開關箱內的接線，租戶不能私自更換及改動；如須要更換或改動，必須報管理公司審核，經批準后有管理公司電工施工，費用由租戶負責。
4、30平方米以下商鋪用電負荷限1千瓦；租戶如需要增加用電負荷額度，先向商場管理部提出書面申請，在供電設施可允許的情況下，經批準后方可增容。
5、商鋪內的照明如需改動，須報管理公司審核，經批準后方可改動。
6、各商鋪不得超負荷用電。
7、各商鋪使用的電器，其安全性能必須符合國家標準及有關安全規定，使用時須嚴格遵守安全使用指示。嚴禁將電線直接插入電源插座用電。
8、租戶在下班時或長時間離開商鋪時，必須關閉商鋪內的電源開關。
9、商鋪內天花板以上和××城其它公共地方的電線、管理等設施和設備，嚴禁租租戶接駁、拆卸和改動。
10、租戶如違反上訴規定而造成他人損失，須負全部責任，賠償所有損失（包括直接損失和間接損失）。
8-0用管理規定
電梯是××城的重要設施之一,正確的維護和合理使用是在家的責任.因此必須嚴格執行經下規定（電梯使用管理公約[InstallDir_ChannelDir]2684.html）：
1、客梯、手扶梯貨梯嚴格執行分流用，禁止用客梯和手扶梯運載貨物，商場專設貨梯，嚴禁超載運行，須合理使用裝卸貨梯的功能，違章者對所造成影響或事故負全責。
2、使用電梯時應文明操作，嚴禁用鑰匙等硬物管按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴。
3、貨物進出貨梯的轎箱，須注意不能碰撞電梯門及轎箱內壁，如對電梯造成損壞，違者須負全部修復費用。
4、不得超載動作，當超載訊號響時，站在門口的乘客應自覺退出，不得使用任何形式強制關門，違者對造成事故負全責。
5、尊老愛幼，禮貌乘梯。嚴禁小孩在手扶梯上跳動和玩耍，避免發生意外，小孩乘坐電梯須有監護人看管，如監護人沒有看管可看管不力，導致人員傷害及設備損壞，責任由其監護人承擔。
6、嚴禁在電梯內吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞梯內裝飾物，造成污染、損壞，須賠償清潔、維修的費用。
7、當電梯在運行中，突然發生意外，禁止拍打按鈕，轎箱及強行撬門等違章行動。
8、乘客看到停運標志是，禁止開啟或移動標志牌，否則對造成損失負全責。
9、使用電梯須服從管理人員的管理，如使用者違反有關規定，在不服從商場管理員糾正的情況下，商場管理員有權禁止違章人使用電梯；如違章人造成電梯停止運作，違章人除須負上述責任外，還須賠償其他業主和租戶因沒有電梯使用而造成的損失。
9-0-環境衛生管理規定
為了保障××城的環境衛生，使租戶有干凈整潔的營業環境，特規定如下：
1、公共場所不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者須繳納清潔衛生費用100元。
2、實行垃圾袋裝化，租戶應該把垃圾袋，按規定的時間放在商鋪門前或管理公司設置的垃圾桶內。
3、嚴禁將垃圾、布屑、膠袋和廢紙等雜物。投入洗手間和下水道。如此導致堵塞和損壞，租戶應承擔所有維修費用。
4、公共地方不準亂涂亂畫、亂貼廣告、亂派宣傳單，違者負責恢復原狀或負擔所有費用。如屬小孩所為，應由家長負責。
5、愛護綠化，不準損壞和移動××城內設置的植物。違者應償損失。
6、租戶在裝修過程中要保持公共環境清潔，不得把裝修垃圾及棄物棄于公共場所，違者對清潔衛生帶來的影響負責，并須繳交清潔費用100元
7、體積較大的垃圾，應搬放到物業外的垃圾堆放點，不得投放到物業內的垃圾筒，違者須繳交清潔費用100元
8、不準將紙屑、煙頭、飯盒、果皮、飲料瓶等雜物扔進花池、花盆內，違者除責成清理雜物外，并繳交清潔費用100元。
10-0裝修管理規定
為確?！痢脸莾炔拷Y構不破壞，同時對裝修施工隊申報進行有序管理，特規定如下：
1、任何在場內進行裝修的施工隊，需向商場管理公司提供室內裝修企業營業執照及各特種上崗證復印件；
2、商鋪裝修，須將裝修資料報管理公司審核，批準后發《裝修施工許可證》；進入××城裝修的施工隊必須憑管理公司簽發的《裝修施工許可證》進場，施工人員應自覺遵守各種管理制度，及接受管理人員的監督。各施工隊須加強內部管理，不得使用三無人員；
3、裝修時間：9：00-18：00，清場后不準任何人員滯留或留宿如須延長施工工期必須向公司申報，否則管理公司有權責令停工，扣留或沒收工具；
4、施工愉在取得進入××城裝修資格后需辦理以下續：
1）繳納裝修押金每間商鋪5000元（驗收合格后無息退還）
2）辦理旗許可證，每本交納工本費10元；
3）辦理人員出入證，每位施工人員需交一張免冠彩照，辦理一個出入工本費10元；
5、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現場作業，不得亂占場地；在營業時間內，施工人員不得進行有噪音、有刺激性氣味等干擾其他商鋪營業的裝修，須在管理公司批準的時間內方可進行。
6、施工過程中要注意環境清潔，裝修垃圾自行負責清運。樓梯、過道、天臺、道路及其它公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方；不得損壞公共設備、設施、需保持地面完整和整潔。
7、施工隊應絕對按照《××市裝修管理規定》、《××城裝修管理規定》和《××城消防管理規定》執行。
8、工程結束后，由租戶自行驗收，租戶驗收合格后，再通知管理公司查驗。
9、對有以下行期的處理：
1）租戶裝修、動工前未辦理申報審批手續，除補辦申報手續外，并應繳滯納費5000元；
2）實際裝修內容與裝修申報內容不符的，除責成返工并應繳違約金1000-5000元；
3）未經管理公司批準而拆改商鋪結構，除恢復原狀外，并應繳納違約金500-2000元；
4）租戶裝修不能擅自拆改和破壞原戶墻、柱梁等，嚴禁改變天花高度，冷氣出風口的位置，違者除恢復原狀外，并應繳韋約金5000-50000元，
5）私自增加電氣線路負荷，改變走向或擅自改動線路的，根據料際情況賠償，對此所造成事故損失負全責；
6）施工中違反安全用電、用水規定，一經以現罰款200元；
7）嚴禁封閑、占用公共走廊、消防通道、電梯間，違者須負責修復，并繳納違約金1000元；
8）亂堆放裝修材料、裝修垃圾的，應及時清理，不聽勸告者，應繳交清潔費200-500元；
9）動火作業未辦理手續，施工人員無《燒焊證》的，商場管理部門有權禁止施工；
10）嚴禁使用易燃材料、有毒及刺激性氣霧材料，違者對造成危害負全責；
11）嚴禁動用和移動消防設備設施；
12）裝修人員在施工期間，須遵守法紀，嚴禁有違法犯罪行為發生，對違法者上交公安機關處理。
13）裝修守畢后要作好清場及周圍清潔衛生及辦理通場手續。
11-0廣告宣傳管理規定
為樹立××城整體形象，保障和尊重各租戶共同利益，制定××城廣告宣傳管理規定，同各租戶共同遵行。
1、公共位置的管理
1）未經批準，不準在露天廣場、廣場入口、場內任何位置（除商鋪門檻及商鋪以內，派發任何宣傳品，贈品）；
2）嚴禁在商鋪門口或廣場的任何位置吶喊拉客；
3）未經批準，不得把自制廣告牌或其他形式之廣告物品放置在任何公共位置，包括店鋪門口（以門檻直線為界）；
4）未經同意，商鋪不得擅自舉辦任何形式的對外活動，包括邀請名人蒞臨等。
2、商鋪內部管理
1）商鋪任何宣傳不能誤導消費者，抵其他同類商鋪的內容，不允許任何惡性競爭之針對性的宣傳；
2）對于商鋪內任何圖案文字，管理公司保留否決權，如確實設計制作低劣有礙觀瞻，商場管理部有權更改或折除。
3）不準在商鋪面對公眾的玻璃部分任何位置張貼、懸掛任何物件（嚴禁使用雙面膠、玻璃膠）；
4）商鋪內的海報、吊旗等宣傳用品需報商場管理部備案，嚴禁在減價或促銷期間出現“跳樓價”、“出血狂減”、“傾銷”、“清倉”、“轉手賤買？”等文字；
5）聲響管理：在商鋪內自行播放音樂等聲響以不影響鄰舍及公共環境為原則。××城內不能使用音響方式進行廣告宣傳，特殊情況須報管理公司審批。
3、廣告位的管理
1）租戶可自行使用各自門中燈箱，不得隨意改裝破壞；
2）租戶不能擅自使用面對公共的玻璃部分做廣告，在管理公司同意的前提下，可做宣傳自行生產、主要經銷產品的廣告或本鋪位形象廣告。
12-0知河××城出入治安管理規定
1、各租戶入場經營，必須填寫《租戶情況登記表》。到商場管理部申請辦理員工出入證。
2、××城的保安工作由管理公司負責，管理公司人員有權對違反××城相應管理規定的行為進行栓查、糾正。
3、租戶應經常教育屬下員工注意遵守使用和下班時隨手關閉電器開關及門窗燈等規定，并承擔相應事故的責任和處罰；
4、按有關規定，各租戶不得在商鋪或寫字樓存大量現金并將重要文件、資料妥善保管好。
5、××城內嚴禁進行一切違反治安管理費打例子和觸犯法律的活動。
6、各租戶均不準使用三無人員。
7、××城每天營業結束后，租戶屬下員工應盡快離開，配合保安人員的清工作。
如有特殊原因確需加班，應向管理公司提出申請，并填寫“非營業時間加班申請表”。
承諾書
致：市××城有限公司
本人（公司）聲明：完全明白及同意、履行、遵守××城《管理守則》所闡明的全部條款及規定。
××城鋪位/柜臺
租戶：
篇6
下面是一份入伙手續書以作示范：
入伙手續書
______女士／先生：
您認購的____區____棟____單元____室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續：
(1)房地產公司財務部(2)房地產公司地產部
×房地產開發公司
××物業管理公司
________年____月____日
三、收樓須知
收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。
下面是一份收樓須知以作示范：
收樓須知
為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。
(一)在房地產公司財務部辦理手續
1.付清購樓余款。
2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回并開具總發票。
3.在入伙手續(1)上蓋章。
(二)在房地產公司地產部辦理手續
1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續書；業主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證；購房合同。
2.若業主不能親臨收樓，可委托人，人除攜帶入伙手續書、購房合同外，還
應出具：業主的授權書(由律師鑒證)；業主身份證或護照的影印本；人的身份證或護照。
3.在入伙手續(2)上蓋章。
(三)在物業管理公司財務部辦理手續
1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，
驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還；收取建筑垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數退還。
2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。
3.在入伙手續(3)上蓋章。
(四)在物業管理公司管理處辦理手續
1.簽署《業主公約》。
2.介紹入住的有關事項。
3.向業主移交樓宇鑰匙。
4.在入伙手續書(4)上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。
××房地產開發公司
××物業管理公司
×年×月×日
四、業主對物業的驗收
購買物業對于每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知，
業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應盡量把物業可能產生的問題了解清楚，
并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：
1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。
2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封等。
3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。
篇7
2、對此類糾紛應如何解決。
二、兩年前王先生在某小區購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。最近物業管理公司多次發出通知，催他補交一年的物業管理費。王先生以未居住為由拒交。
試析：王先生的做法是否正確？為什么？
三、張先生在某一住宅小區購買了一套高級住宅。因為他是位生意人，所以將住宅作抵押向某銀行進行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業公司交付物業管理費。物業管理公司認為張先生的房子在，暫時不交物業管理費也沒什么大的關系，只要房子在，不怕業主不交費。
由于張先生沒有及時返還銀行的貸款，銀行向法院提訟。經過長時間的訴訟，法院判決將張先生的房子進行拍賣，拍賣結果銀行竟買成功。于是，該套房子易主。該銀行又將該套房通過房地產中介機構轉讓給了胡女士。
這時，物業管理公司決定正式追討該房所欠的物業管理費。結果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業管理費，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業管理費一直沒能收繳。
分析：1、物業管理公司該向誰追討該房的物業管理費？
2、物業管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？
四、某物業管理公司為了彌補經營的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區業主的水電費，對此，部分業主表示不滿，并拒交水電費。為了加強管理，物業管理公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區業主每戶出資500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業主的反對。于是物業管理公司對拒不交錢換表的業主停止送水、送電，并對拒交水電費的業主給予罰款處理。小區業主對物業管理公司的做法義憤填膺，強烈要求更換物業管理公司。部分業主通過聯名簽字同意，請了另外一家物業管理公司來到小區，但原物業管理公司以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權。雙方爭執不下，訴諸法院。
試析：物業管理公司和業主的做法各有什么不對之處？為什么？
答案（一）答：（要點）
1、本案涉及的是物業管理法律關系問題；
2、物業管理法律關系的產生、變更的基礎是協議委托。在物業管理過程中，物業管理公司的管理權來自于產權人的委托授權。在物業開發階段，產權是開發商的，因而這時只有開發商有權決定請哪一家物業管理公司參與開發和日后過渡期的管理；在業主入主后，由于產權的轉移，物業管理的決定權也隨之轉移了，由業主的所有權派生出來的管理權或委托管理權自然也屬于業主，因此，開發商委托的物業管理公司在完成了過渡期的管理后，物業管理的決定權就隨即從開發商手上轉移到了業主手上，業主委員會可以根據對原開發商聘用的物業管理公司的考察來決定是續聘還是改聘別的更好的物業管理公司。
3、本案中，物業管理公司拒絕交出管理權的理由不能成立，業主委員會在與物業管理公司自行協商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調處或提起司法訴訟。
（二）答：（要點）
1、王先生的做法不正確。
2、日常所說的物業管理費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區的服務，不管你是否居住，你的房產都已享受到了，并因這些服務而得以保值和增值。還有，公共服務的收費不便以住戶多少來劃分，物業管理人員并不會因為個別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業主也是不公平的。
因此，只要業主購買了住房，開發商又及時有效地發出了入住通知書，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），原則上都應支付物業管理費，但因居住才會發生的費用是不用繳的，至于公共費用收取多少則可以與物業管理公司協商。
（三）答：（要點）
1、物業管理公司應該向原業主張先生追討物業管理費。
2、在本案例中，物業管理公司混淆了物業管理法律關系。
3、物業管理公司在發現張先生未支付物業管理費時，首先應當直接要求張先生履行其義務，而不是去消極等待。因為房產是不會也不可能承擔應當由法律關系中的主體承擔的義務的；其次，物業管理公司可以根據其與張先生所簽訂的物業管理協議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。如果不采取上述兩個措施，物業管理公司就會坐失良機。因為當張先生的房產隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業管理公司簽訂任何協議，所以在法律上新業主不會也不可能繼續履行張先生（原業主）的義務，雖然房產還是原來的房產，但房產的主人已經變更，即原物業管理法律關系中的主體已變更，而房產本身已變成新的法律關系的客體，這一新的法律關系的客體是不可能為老的物業管理法律關系承擔任何義務的。所以，本案例中的物業管理公司這種收管理費跟著房產走的觀點和做法從一開始就是錯誤的。
（四）答（要點）：
1、物業管理公司的不對之處及分析
①擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關部門定價，由水、電管理部門
收取的費用，物業管理公司只是代收，不能擅自提價；
②向業主收取500元的水、電表設備費不對。按規定，開發商必須將每戶業主的
水、電表設備的費用打入房價中。物業管理公司要更換水、電表應與開發公司協商，而不能強行向業主收取費用；
③對業主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的處理權。
④給業主給予罰款處理的做法不對。根據我國《行政處罰法》的規定，只有國家司法機關和有關行政機關才有處罰的決定權或執行權。
⑤以其與開發商有委托管理合同為由拒絕交出管理權的做法，理由不成立。在小區成立了業主大會和業主委員會后，物業管理公司的管理委托權就屬于業主大會及其委員會，業主委員會有權續聘或解聘由開發商聘請的物業管理公司。
2、業主的不對之處及分析：
①部分業主拒交水電費的做法不對。業主對物業管理公司的收費標準有意見，可通過協商、調解、仲裁甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費。
②部分業主通過聯合簽名去聘請新的物業管理公司的做法不對。業主有權對原物業管理公司的工作進行監督、審查、批評，如果對該物業公司的服務不滿意，可以通過業主委員會按照特定程序選聘、解聘，但是這種權利必須按照法定的程序通過業主委員會來行使。業主委員會是全體業主的代表，代表全體業主的利益，部分業主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業管理公司，在沒有業主委員會或經過業主委員會的情形下所做出的決定是無效的。
（五）答（要點）：
1、首先，當廖先生上月費用拖欠后，物業管理公司在第二個月即應向其發催款通知書，此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生；
2、如果第二個月依然拖欠，物業管理公司應在第三個月再次發催款通知書，將前兩個月的費用、滯納金和當月的費用一并通知，并限期繳清；
3、業主廖先生長期拖欠物業管理費，物業管理人員以及經理需親自登門進行勸導和解釋，爭取廖先生的理解和支持；
4、如果廖先生確有苦難，費用方面可以考慮適當給予優惠；
5、如果廖先生沒有特殊困難，當收費員上門催款時依然拒付，物業管理公司可以根據物業管理公約停止對其提供服務；
6、如果依然沒有成效，物業管理公司可以根據相應的法律程序提訟。此時，應當注意催款工作的書面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。
（六）答（要點）：
1、本案屬于物業管理侵權糾紛；
2、本案中物業管理公司應承擔嚴格責任即無過錯責任。無過錯責任是指當事人承擔責任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權人的過錯，法律規定的責任主體就要承擔責任。
3、在物業管理關系的當事人中，對管理商或開發商將更多地適用嚴格責任。物業管理是一種服務，嚴格地講也是一種產品，因服務質量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過失，物業管理商或開發商也要承擔相應責任。因此，本案中的管理公司和開發商均不能免責，他們應首先對業主謝先生承擔責任，然后再通過有關途徑明確他們各自的責任（有無責任或責任大小）。
五、某物業管理公司所管某公寓大廈的業主歐陽先生長期拖欠物業管理費，物業管理公司應如何處理此事？
六、某住宅小區一樓業主謝先生度假回來后，發現家中積滿了污水，經查是因為該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業管理公司沒有履行管理職責為由，要求物業管理公司給予損失賠償，但物業管理公司稱下水管道是通暢的，不應該負管理責任，因此拒絕賠償。
篇8
答：燃燒是一種放熱、發光的化學反應。
2.說出兩種遇水燃燒的物質？
答：鉀、鈉、鎂。
3.燃燒有幾種類型？
答：有四種類型：閃燃、著火、自燃、爆炸。
4.什么是閃燃？
答：可燃液體揮發的蒸汽與空氣混合達到一定濃度遇明火發生一閃即逝的燃燒叫閃燃。
5.什么叫閃點？
答：發生閃燃時的最低溫度叫閃點。
6.什么叫燃點？
答：可燃物開始持續燃燒所需要的最低溫度。
7.按易燃可燃液體閃點的劃分，其火災危險性可分為幾類？
答：可分為三類，28℃以下為甲類；28℃-60℃為乙類；60℃以上為丙類。
8.試寫出三種以上常見可燃物的燃點？
答：紙張130℃；棉花210℃；賽璐珞100℃；松節油53℃；煤油86℃；布匹200℃；麥草200℃；橡膠120℃，木材295℃。
9.物質燃燒需要具備的三個條件是什么？
答：可燃物；助燃物；著火源。
10.什么叫著火？
答：可燃物在空氣中受到火源作用而發生的持續燃燒的現象。
11.舉例說明什么是不完全燃燒？
答：燃燒后所生成的仍具有燃燒性的物質叫不完全燃燒。如一氧化碳。
12.在一定溫度和有空氣條件下，能發生燃燒反應的物質稱為什么物質？
答：可燃物。
13.在沒有明火的作用下，可燃物被加熱到一定溫度而引起燃燒的現象叫什么？
答：受熱現象。
14.什么叫自燃？
答：可燃物在沒有直接火源作用下，由于自身內部的物理、生物、化學反應，溫度不斷集聚升高，達到燃點發生燃燒的現象叫蓄熱自燃。
15.糧食會自燃嗎？
答：糧食自身和依附在糧食上的微生物的呼吸濕度受到水分的影響較大。在含水較高的條件下，微生物呼吸濕度顯著增大，放出大量的熱量。當溫度升高到38℃-40℃時，發生霉變，繼續蓄熱，逐漸由物理反應到化學反應，最后達到自燃點，引起自身燃燒。
16.某單位購置了一汽車生石灰，堆放在一棟木板房旁邊，生石灰上面又放了草袋和木料等可燃物。有一天下了一場雨，雨過天晴不久，草袋和木料突然起火，并將木板房燒毀，這次著火的原因是什么？
答：生石灰遇火（或受潮）會立即分解，放出大量的熱，溫度可達到700℃左右，而草袋和木板的燃點都很低（草袋約200℃，木板約300℃），因而被引著起火。
17.某村場院上，有幾個占地5平方米、堆高10米的稻草垛，相距很近。有一天突然著火，經調查，既不是因縱火所致，也沒有外來的火源，這是什么原因？
答：這是自燃。
18.爆炸形式有幾種？
答：物理性爆炸；化學性爆炸；核爆炸。
19.什么是爆炸濃度極限？
答：可燃氣體和液體蒸汽與空氣的混合物，必須在一定的濃度范圍內，遇著火源才能發生爆炸。這個遇著火源能夠發生爆炸的濃度范圍，叫做爆炸濃度極限。
20.現已發現有七類物質的粉塵具有爆炸性，都是那些？（說出三種以上）
答：（1）金屬（如鎂粉、鋁粉）；（2）煤炭（如活性炭和煤）；（3）糧食（如小麥、淀粉）；（4）飼料（如血粉、魚粉）；（5）合成材料（如塑料、染料）；（6）家副產品（如棉花、煙草）；（7）林業品（如粉紙、木粉）。
21.什么叫可燃粉塵？
答：凡是遇到火源能發生燃燒和爆炸的顆粒微小的固體物質都叫可燃粉塵。
22.舉出三種以上在生產中常用的爆炸物品。
答：梯恩梯；硝化甘油；硝銨炸藥；黑色火藥；苦味酸。
23.什么叫可燃氣體？
答：凡在常溫下呈氣體狀態的可燃物均稱可燃氣體。如氫、一氧化碳、甲烷、丙烷、乙烯等。
24.人們都知道氧氣屬助燃氣體，請再說一種？
答：氯、氧化氮。
25.為什么空氣重的可燃氣體的火災危險性大？
答：因為比空氣重可燃氣體在空間下浮，不易揮發，并且易和空氣形成爆炸混合物，再加上接觸地面火源的機會多，很容易燃燒或爆炸，所以火災危險性大。
26.常見的易燃液體有哪些？舉出五例。經常遇到的可燃氣體有哪些？舉出五例。
答：常見的易燃液體有汽油、苯、乙醚、甲醇、乙醇等。常遇到的可燃氣體有氫、一氧化碳、甲烷、丙烷、乙烯等。
27.為什么白酒著火？并說出酒的度數與火災危險的關系。
答：因白酒中含有乙醇。酒的度數越高，閃點越低，火災危險性越大。
28.火災可分為A、B、C、D四類，A、B、C、D分別指的是什么？
答：A指可燃固體；B為可燃液體；C為可燃氣體；D為輕金屬。
29.為什么家用冰箱不適宜存放易燃液體？
答：因易燃液體蒸發的可燃氣體達到一定爆炸濃度時，遇冰箱內繼電器打火會發生爆炸起火。
30.柴灶、煤灶與液化石油氣灶能在同一房內使用嗎？
答：不允許放在一個房間內同時使用。這是因為一旦液化石油氣灶漏氣遇明火就會造成火災。
31.消防工作方針是?
答：預防為主.防消結合
32.防火的主要措失是什么?
答：1.控制可燃物2.隔絕助燃物3.消除著火源
篇9
為及時妥善處理重大或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重大事件報告制度。
1.重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業戶集體投訴（5家以上）；中央空調主機、發電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備設施故障；大廈主體結構遭受破壞等。
2.發生重大或突發事件，參與事件處理的組長或當值主管應立即到現場處理，同時盡快口頭向管理辦主管領導報告，并根據事節決定是否報告公安、消防等機構協助處理。
3.參與事件處理的組長在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過。
4.重大事件報告表由組長簽名后上報。如組長不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。
5.參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時內填寫重大事件總結表上報管理辦主任，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類似情況發生的預防措施。
二、緊急事件處理程序
1.突發事件的處理程序
（1）凡遇突發事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值組長。
（2）簡要說明事發的地點、性質、人數、特征及損失價值。
（3）驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況。
（4）查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。
（5）對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化。
（6）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。
（7）對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調查處理并通知殯儀館。
（8）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由保安組組長協助調查處理。
（9）保安組組長在接報突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。
（10）保安組組長組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所、有關部門及管理辦主任。
2.斗毆等暴力事件的處理程序
（1）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。
（2）巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話或其它最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監視現場，等待保安中心的指令。
（3）保安中心接報后視情況派適當數量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調查。如場面無法控制，應盡快報派出所。
（4）斗毆事件中如大廈的財產或人員受到損害，應拍照、保護現場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。
（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
（6）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫院。
3.盜竊等破壞事件的處理程序
（1）巡查發現或接報大廈內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其它方式盡快報告大廈保安中心，簡要說明現場情況，并監視現場等待保安中心的指令。
（2）保安中心接報后，應迅速派適當數量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調查處理。
（3）事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現場，留下目擊者，做詳細調查，以明確責任、落實賠償。
（4）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。
4.電梯困人的處理程序
（1）消防中心接到電梯應急電話或巡查發現困梯，立即報告當值領班和組長，組織保安員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、電梯編號、停留的樓層通知工程組和電梯公司。
（2）監控中心通過電視監控屏觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯系，做好解釋安慰工作。
（3）如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中有身體嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。
（4）組長填寫重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。
5.水浸處理程序
（1）當值各崗保安員如發現大廈范圍內水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。
（2）當值組長接報后應立即趕到現場查看情況，組織搶險。
（3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。
（4）組織當值人員根據水浸情況，協同工程組采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關閉受浸區域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。
（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，通知工程組查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。
6.停電事故的處理程序
（1）接到大廈將在短時間內停電的通知，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知業戶和顧客。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。
（2）未預知的情況下大廈突然發生停電，立即聯系工程組，盡快采取措施恢復供電。
（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。
篇10
關鍵詞：房地產；物業管理；發展對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-00-01
武漢經濟技術開發區位于武漢市主城區的西南部，常住人口20.8萬人，現有居住社區84個：第一類主要為度假村，主要為分布在后官湖沿岸的海濱城度假村、湖景苑，以及分布在三角湖沿岸的天鵝湖假日山莊和三角湖度假村；第二類主要為近期開發建設的商品房居住小區，集中分布在開發區西部和南部，主要有泰合百花園、香榭麗舍、金色港灣、水木清華、麗島花園、東方花園等，配套設施較為齊全；其次是集中分布在萬家湖兩岸及南太子湖南岸等還建房，如濱海社區、碧湖新村，配套設施較為滯后，居住環境較差。
一、開發區物業管理現狀
(一)物業管理收費困難
收費難的原因主要有：①家庭經濟條件限制。如碧湖新村等還建房社區的居民，他們主要是失去土地的農民，無法負擔物業管理費；②業主認為價格與服務質量不符。據泰合百花園物業公司工作人員介紹，因業主對物業服務質量非常不滿意，每年只有50%—60%的居民繳納物業管理費用；③物管公司收費標準、使用明細不公開。泰合百花園物業管理費用由0.55元/平方米漲到0.8元/平方米，由于漲價理由不充分，業主普遍表示不能接受。④物業管理公司違規多收、濫收費用，致使業主對物業管理公司缺乏信任。
(二)物業管理人員素質亟待提高
開發區物業管理公司通常聘用其他行業分流下崗人員，其中大部分人沒有經過專門的業務培訓，從服務意識到專業技能、管理能力都與現實需要有一定的差距。在調查中，香榭麗舍等兩個居住區物管公司均表示曾多次組織員工培訓，培訓內容主要是關于物業管理基礎知識和服務流程等比較虛的內容，對各崗位員工專業技能的學習以及服務意識的樹立涉及少。
(三)物業管理服務理念有待提高
很多業主表示與物管公司的交流僅限于繳納物業管理費和意見投訴的時候，部分業主對物業管理服務缺乏了解，如公司不注重宣傳和解釋，會使物管雙方誤會越來越深、越來越對立。此外，廣大業主分布在各行各業，經濟狀況、文化素養、生活品味以及習慣都存在差異，物管公司應針對不同類型業主進行分析和了解，以更好地滿足他們的各類需要。
(四)不重視業主參與物業管理
由于物業管理公司害怕自身利益受損，內部工作人員對業主委員會籌備小組成員進行威脅恐嚇，阻撓業主委員會的成立，因此泰合百花物業管理業主參與度很低，業主、業委會、物管公司三者沒能形成相互配合、相互理解的良性互動。而香榭麗舍小區在這方面做得比較好，特別是做到了每月發放物業管理滿意度調查表，并積極調整服務計劃，對業主進行及時、有效的反饋。
(五)業主委員會難以發揮作用
如泰合百花園業主委員會與物業管理公司已形成水火不容的局面：業委會成員呼吁大家聯合起來拒交物業管理費，物管公司指責業委會私自挪用專項維修資金購買麻將桌等私人用品。該小區業委會行事較為偏激，采取了非常消極的態度對待物業管理公司，激化了業主與物業管理公司的矛盾，從而使小區陷入惡性循環的圈子。
二、開發區物業管理發展對策分析
(一)健全物業管理的法律法規
目前，武漢市物業管理主要依據《武漢市物業管理條例》、《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市物業服務收費管理辦法實施細則》、《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》。這些文件在規范物業管理活動，維護業主、物業管理公司、業主委員會的合法權益，促進物業管理行業規范運行等諸多方面有重大意義。但與深圳市物業管理法規相比，武漢市法規建設還是比較滯后，還有許多細則需要明確。《武漢市物業管理條例》中明確規定：召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔，業主委員會籌備組有權要求開發建設單位提供居住區相關文件資料。但因為法規沒有明確限制期限和強制執行措施，開發單位對此置之不理，無限拖延，拒絕合作，使籌備業主大會的工作陷入沒有經費、沒有辦公用房的境況。
(二)加強物業管理公司自身建設
目前，很多物業管理企業存在著企業規模小，經濟效益差，虧損嚴重的問題。部分物業管理公司選擇了降低服務質量，減少開支的方法來解決問題，從而加大了物管公司與業主之間的矛盾。如：泰合百花園物管公司降低了保安質量，致使出現了一系列偷盜事件，業主十分憤怒，甚至出現聯合起來不交物業管理費的情況。在這種情況下，物業管理公司更應該努力保持一定的服務質量，多與業主進行貼心的交流，健全企業內部規章制度，完善組織架構，對員工進行系統培訓，努力提高工作人員素質。以期得到業主認可，獲取更好的口碑。萬科物業管理公司就是一個很好的榜樣，一系列標準化的規范，高素質的服務人員，不斷創新的理念奠定了它行業領軍企業的地位。
(三)業主應更新觀念
隨著社會不斷發展，業主應該主動對物業管理相關知識進行了解，從心理上接受物業管理這個新興行業。①認清物管公司的管理范疇。一些業主認為物業管理公司“包治百病”，一旦遇到不滿意之處就責怪物業管理不力，給予物管公司過多的負擔。②不要過分強調權利、較少考慮義務，對物業管理公司提出不切實際的要求。在實際調查中，筆者就發現不少業主陷入誤區。泰合百花園業主認為所支付物業管理費用與所得到的服務不等值。因為泰合百花物業管理費為0.8元/平方米左右，香榭麗舍居住區物業管理費為0.86元/平方米，相比之下，泰合百花物業服務質量確不如人。③業主委員會可以根據大部分居民的經濟條件和對物業的需求檔次來決定物業管理的收費標準，向物業管理公司要求相應的服務。如果是對某些服務不滿意，業主可以向業主委員會反映，或與物業公司進行溝通，用損害賠償、支付違約金、采取補救措施等方式維護自身利益。
(四)政府加強監管力度
一是進一步強化對企業準入和日常管理工作的動態監管與考核，嚴肅查處不具有相應資質的企業，清理管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業，努力創建良好的物業服務行業環境。
二是積極組織開展多層次的物業管理人員培訓，制定詳實的服務規范流程，加大企業關鍵崗位和一線服務職工的技能考核，以提高物業管理企業整體水平。
三是加大對物業公司的監管。通過業主委員會這個載體可以進一步加強對物業公司的監管，有效的維護廣大業主的利益，所在地區建設局、街道辦事處應積極做好業主委員會成立指導和協調監督工作，使業委會能充分發揮其應有的作用，維護廣大業主的利益。
四是完善物業招投標制度，加快推進物業管理市場化進程。完善物業管理招投標制度，加強對招投標流程的監管，選擇物業服務水平高，管理能力強的物業服務進駐小區進行物業管理，可以從根源上杜絕一些物業公司因實力不夠，無法有效管理小區的現象發生。
總的來說，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的時期，物業管理行業內外部環境都在發生著重大變化。如何更好地做好物業管理工作，提高人們生活水平，需要我們作出更多的努力。
參考文獻：
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