房產評估機構改制情況報告

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房地產價格評估機構與行政管理機關徹底脫鉤，成為市場上獨立的企業法人，既是建立社會主義市場經濟體制的必然要求，又是中央對行政機構和事業單位改革的要求。從去年月份到今年月底，我局根據市政府的安排布置，結合建設部的有關會議精神在全市房地產價格評估機構開展了脫鉤改制工作。目前這一工作已經完成，現將有關情況匯報如下：

一、脫鉤改制前后我市房地產價格評估機構的基本情況：

從一九九二年我市設立第一家房價評估所到去年8月，我局陸續審批設立了48個房價評估機構。幾年來，我局根據《城市房地產管理法》的規定和建設部的有關要求，對全市房價評估機構進行了卓有成效的管理。一是嚴格資質審批。設立房價評估機構，均嚴格按照建設部規定的條件，經局長辦公會集體研究決定，任何個人無權審批。二是積極組織房地產估價師的培訓和考試，以及注冊登記、轉所變更登記等工作，目前全市有房地產估價師近400名。三是九八年、九九年都進行了年檢和等級評定工作，對部分內部管理不善、違規執業、經營業績較差的評估機構分別給予了警告、限期整改直至注銷其評估資格的處罰。四是成立了重慶市房地產估價協會，理事會成員全部從各評估所推薦的人員中選舉產生，并將年審、估價師的培訓和后續教育、轉所登記等工作交協會具體實施。五是加強監督管理，制訂了一系列對機構及人員的管理規定。通過上述工作，使得我局對房地產價格評估機構的管理比較規范和有序。

去年八月，重慶市政府安排部署全市各類房產、土地、國有資產、鄉鎮企業資產、商標、物價等評估機構進行脫鉤改制，要求各評估機構必須在人員、財務、職能和名稱四個方面同原主管部門或掛靠單位徹底脫鉤，不脫鉤的不得再從事評估業務；脫鉤以后，按照《公司法》或《合伙企業法》的要求，改制組建以注冊評估出資設立的合伙制或有限責任制的評估機構。脫鉤改制以后，各類評估機構的設立和資質等級，由市政府組成的以分管副市長為主任的評估機構資格評審委員會審批，各專業主管部門只負責初審。

近幾年來，我市48家房價評估機構中，因年檢不合格或者其他原因注銷了9個評估機構的資格，因此，脫鉤改制前只有39個機構，其中，既有屬于重慶市建委、市財政局、市鄉鎮企業局及國有商業銀行系統的機構，又有私營機構。隸屬于房管系統的單位只有9個，我局直屬的重慶市房產價格評估事務所（以下簡稱“市房價評估所”）還在各區縣設立有21個分所，這次均納入了脫鉤改制范圍。

經過近一年的脫鉤改制，在39家房價評估機構中有9家未能完成脫鉤改制被注銷評估資格，其中房管系統撤銷了5家。另外，市工商銀行和市建委所屬的兩家房價評估機構因未能完成脫鉤改制也被注銷。我局直屬的市房價評估所改制分設為兩個評估機構；原21個分所，只有1個縣房價評估分所經脫鉤改制成為獨立的企業法人，其余20個分所撤消。

二、我局開展評估機構脫鉤改制的主要做法：

在評估機構脫鉤改制過程中，我局既要指導、監督全市的房地產評估機構，又要具體指導所屬的市房價評估所。為了搞好這兩方面的工作，我局主要采取了以下作法：

一是加強領導、建立班子。市政府部署評估機構脫鉤改制工作后，我局黨組極為重視，專題開會研究貫徹落實這一工作，并成立了以局長為組長、分管副局長為副組長、有關處長為成員的脫鉤改制領導小組。

二是全面布置，突出重點。我們專門召開了全市房地產評估機構脫鉤改制工作會議，全面部署了脫鉤改制的各項工作任務。對原管轄的社會上和各區縣房管系統的評估機構主要是提出要求，經常聯系，敦促其改制。對我局直屬的市房價評估所作為重點進行具體指導。

三是明確政策，確保穩定。對房管系統的評估機構我局專門下發了文件，規定了脫鉤改制的原則、范圍、時限；并明確規定今后有關公益性和政策性房地產評估業務，由各級房地產行政機關委托有相應資質的評估機構承擔。

四是確保重點，精心指導。為搞好市房價評估所的脫鉤改制，我們采取了以下措施：

1、確定整體脫鉤、依法循例、平衡過渡、有利發展的脫鉤改制原則。經局黨組研究決定，原市房價評估所要在人員、職能、財務、名稱四個方面徹底與局機關脫鉤；29名在編在崗職工必須全部參加脫鉤改制；脫鉤以后組建合伙制或股份制企業由職工通過表決方式自行選擇。

2、制定脫鉤改制方案。從去年11月到今年4月，原市房價評估所先后制定了四套脫鉤改制方案，均因職工意見不統一而未能實施。主要是一部分職工要求脫鉤以后分設為兩個所。在這種情況下，我局另制定了一套指導性方案，經請示房地產業司，并與具體負責全市評估機構改制工作的重慶市國資局及市有關部門協商一致后，再由原所職工表決，最后同意原市房價評估所改制分設為兩個所。

3、成立幫促指導小組。為推進脫鉤改制的實施，在局脫鉤改制領導小組之下又成立了由局市場處、人事處、組織處、財務處、紀檢處等有關處室負責人組成的市房價評估所脫鉤改制幫促指導小組，幫助和督促市房價評估所落實脫鉤改制中的每一項具體工作，并及時協助解決有關問題。

4、清算資產，落實資產處置和人員安置。對原所的資產（流動資金、固定資產、債權債務等）先聘請一家會計師事務所進行清算。清算以后，局里根據國家和重慶市的有關文件規定提出處置意見，爭取市有關部門原則同意后，再與原所改制小組協商，取得一致意見后，局領導與新機構法人代表簽定資產處置協議。同時，對人員的安置補償，由局根據有關文件規定提一個總的額度，商市有關部門同意后交原所改制小組根據職工工齡、所齡、職務、職稱等因素提出分類設分意見，經職工表決后進行計分，計算出每個人的安置補償費，然后再由原所領導與職工簽定人員安置協議。

在局和所雙方共同努力下，脫鉤改制已全部完成。原市房價評估所一分為二，分設為重慶協同房地產評估有限責任公司和重慶正源房地產評估有限責任公司；原所29名職工（包括四名處級干部）的人事檔案已全部移交給市人才交流中心管理；人員安置費按1999年人均工資的3.5倍計算；補償費按人均3萬元計算；流動資金和債權債務局里全部收回，獎勵基金和一部分執業風險金留給兩個新公司，固定資產（汽車、辦公用房及電腦、空調等辦公用品）分別按清算評估值打折租賃給兩個新公司使用；原所的辦公桌、椅、文件柜、保險柜及低值易耗品均贈送給兩個新公司。原所的黨、團、工會等組織關系，經請示暫由我局代管。兩個新公司全體職工均為股東，股權設置比例為董事會成員高于估價師，估價師高于一般職工。其中協同公司董事會成員的股權占42.94％，七名估價師占60.7％，正源公司董事會成員的股權占31.3％，七名估價師占61.7％。

三、搞好房地產評估機構脫鉤改制的幾點體會：

（一）要認清形勢，明確目標

我們認為：房地產估價機構及整個中介機構脫鉤改制的主題，是創新主體，迎接挑戰。創新主體，就是使房地產中介機構真正成為市場經濟的主體。長期以來，我們的房地產中介機構并非真正的自主經營、自負盈虧的企業法人，在很大程度上還有一些政府的職能、管理的職能。因此，脫鉤改制就是要剝離中介機構的政府職能、管理職能，改革產權制度，使其成為真正的企業法人、合格的市場主體。迎接挑戰，即指積極迎接我國加入WTO后，我們所面臨的挑戰。中國加入WTO，國外成熟、發達的房地產中介服務機構會大量涌入，并將會按國際上通行的市場規劃運作、競爭；在這種情況下，我們的中介服務機構不能繼續擁有“運動員”與“裁判員”合二為一的身份。同時，面對市場經濟如何盡快培養、強化、提高我國房地產中介服務業的競爭水平，成為重要課題。因此無論是近在眼前的加入WTO，還是建立我國社會主義市場經濟體制，政、事、企分開都已是必然之勢。作為政府主管部門則應該認清這種形勢，盡快地實現房地產估價機構及整個中介服務機構的脫鉤改制，使之盡快成為產權清晰、責權明確、管理科學、獨立承擔民事責任的市場主體，盡早地投身市場實踐，提高其在市場經濟中的競爭力。

（二）要加強引導，促進轉變

在長期計劃經濟的模式下，我們下屬的企事業單位的干部、職工，形成了一些固有的觀念及思想，這些觀念、思想對其脫鉤改制、走向市場是一種嚴重的障礙。因此，上級主管部門必須加以引導：宣傳、教育、灌輸，促進其轉變觀念，從“要我改”變為“我要改”。近幾年，我們經常對下屬單位講改革的意義、分析當前的形勢、指出為什么改、應該怎樣改。市房價評估所進入脫鉤改制的實施階段后，我們深入單位，直接聽取所領導和職工的意見，分層次、面對面地解答疑難問題、解除他們思想上的疑慮，努力創造一種大多數干部職工接受并愿意進行脫鉤改制的氛圍，使他們由不愿意改，轉化為認識到必須改、應盡早改。

我們認為：脫鉤改制工作盡管是大勢所趨、不得不為的事情，但簡單的“命令主義”并不可取，只有獲得大多數職工的理解及支持，這項工作才能得到健康順利的發展。

（三）要精心指導，積極支持

脫鉤改制工作，是關系企業和整個中介行業發展的重要工作，與企業職工的利益和前途密切相關。因此，作為上級主管部門，應加強對這項工作的精心指導。一是應全面、深入地掌握職工普遍關心的問題，要認真、細致地進行調查研究，掌握第一手資料，做到對改制企業的情況心中有數。二是要認真研究有關脫鉤改制的政策，緊密結合改制企業的實際情況，提出脫鉤改制的具體思路、方案。由于這是一項全新的工作，許多方面的政策規定不完善或滯后，這就要求我們按照國家有關的法律和政策，聯系企業的實際情況，創造性地提出具體的政策建議并加強與有關部門的研討、協商，求得共識和支持。

精心指導的同時，更應該積極支持。用一句通俗的話講，就是在條件允許（不直接與法律政策相抵觸）的情況下，給他們的嫁妝應盡量豐厚一些。具體講，就是應該為改制企業，創造一個盡量好的條件，應該對一些關系企業發展及職工利益的問題，尋求較好的解決辦法。比如在安置費用標準的確定上，我們并不拘泥于現行規定，而是從原所社會、經濟效益一直很好的實際出發，爭取有關部門支持，適當提高了標準。在對每個職工確定安置費時，不是簡單地把工齡作為計算的依據，而是綜合考慮所齡、職稱、職務、貢獻等各方面的因素，確定相應的系數，做到尊重歷史、承認差別、妥善解決。在資產的處置上，在劃清各自責任的前提下，清產核資，減去不良資產后，合理劃分；對企業現有的房產、汽車、設備等，適當給予折扣優惠。對股權的設置及董事會、企業領導的產生等問題，一是依法辦事，二要結合實際。比如對出資人資格的問題，按照市政府的有關規定必須是估價師。而我們考慮到企業的實際情況，爭取市政府同意，允許了兩個所全體職工出資，但要求估價師資格的職工出資持股總比例不得低于60％。

總之，在房地產估價機構脫鉤改制的工作中，我們認為：這些企業并非新設立的企業，它存在著許多歷史和現實的情況。因此，在改革過程中，應該充分考慮這些因素。只有這樣，這項改革才能公正、客觀，才會得以順利進行。