以人為本，進一步加強物業管理，改善人居環境

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《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》的頒布，預示著物業管理正向法制化、市場化、規范化的方向發展，物業管理制度的確立，為維護物業管理市場、規范物業管理活動提供了有力的法律保障。2005年物業管理工作，要抓住全面貫徹物業管理法規的契機，從實踐“三個代表”重要思想出發，在物業管理這一關系到廣大人民群眾切身利益的工作中，充分發揮黨的執政能力，扎扎實實推進物業管理的各項工作。

一、依法行政，加強物業管理，構建科學、民主、和諧的社會環境。

物業管理是社區管理的重要組成部分，加強居住區的物業管理是創造科學、民主、穩定社會的前提，作為物業行政管理部門，要牢牢抓住物業管理企業和業主這兩個市場主體，依法履行房地行政管理職能，指導和監督物業管理企業、業主開展物業管理工作。

1、加強黨的領導，依法組建業主大會和業主委員會。

業主大會、業主委員會依法開展自治管理，是維護社區穩定、建立規范物業市場的基礎。加強業主大會、業主委員會的指導和幫助，首先，在業主大會組建和業主委員會組建、換屆中，要把握好程序關、人選關。在業主委員會的人選上，要緊緊依靠社區黨組織的力量，充分發揮社區黨組織的核心作用，推薦一些守法、盡責、熱心的業主，通過房地局指導程序，組織業主選舉，依法規范組建業主委員會，使業主委員會正確行使職權，真正發揮作用；其次，加大業主委員會成員的綜合素質和業務知識培訓。要結合當前出臺的一系列物業管理政策法規，對業主委員會成員開展1-2次集中培訓，使他們盡快熟悉《條例》、《規定》以及配套文件，能夠在日常工作中，依法維護廣大業主的利益。第三，探索建立業主自律、業主委員會監督體系。將業主和業主委員會置于業主大會和廣大業主的監督之下，通過業主公約和業主大會議事規則，引導業主間的自律機制。要在商品房小區內，試點開展業主公約和業主議事規則主要內容公示，采取樓道內張貼，業主委員會辦公室上墻；建立業主委員會定期接待制度，業主委員會成員每周設立固定時間接待業主；幫助、指導業主委員會做好投訴、咨詢、會議記錄等臺帳。

2、加強行業監管，努力提升物業管理企業的服務水平。

房地辦事處要指導和監督物業管理企業依法開展物業管理活動，組織物業管理企業學習《條例》和《規定》，使之盡快掌握法律、法規的規定，并按照物業管理服務合同的約定，科學規范地進行物業管理。要繼續以小區經理為抓手，會同居委會、業主委員會開展小區經理的日常考核，從小區的房屋維修、綠化養護、保潔保安、裝修管理等方面，綜合評定小區經理的管理水平，并在充分聽取業主意見的基礎上，實行小區經理年檢制度，對一些不合格的小區經理，堅決不予通過年檢。同時，將小區經理的日常考核和年檢，與企業資質評定掛鉤，促使物業管理企業管理重心下移，真正做到管理責任落在小區。在物業行風建設中，仍要以“維修、服務、收費”為重點，繼續與區糾風部門聯合，聘請物業行風監督員，通過明查暗訪、征詢業主、輿論報道等外部門監督機制，開展各種形式的物業行風檢查，宣傳和發揚行風建設中物業管理企業的先進事跡和規范做法，批評物業管理中存在的不規范行為，從而促進物業行風建設的長效管理機制。

3、加強自身建設，嚴格實施行政管理。

物業行政管理人員要認真學習法規、法章、相關業務和社區管理理論，在實踐中提高綜合知識的掌握運用能力，認真履行職責，開拓工作思路，規范行政行為，嚴格依法辦事。房地辦事處的屬地管理工作要落到實處，主任要定期向街道（鎮）匯報物業管理工作，溝通轄區的物業管理信息，接受街道（鎮）布置的物業管理工作，并保證每周有一天時間在小區內檢查、指導；管理員要帶領今年上崗的房屋協管員，開展物業小區的巡查、指導、監督工作，確保每月巡視小區一遍，每周走訪居委會、業委會，并做好記錄，及時解決物業小區內的各類物業管理矛盾。房地辦事處要做好房屋協管員的業務培訓、指導、考核等工作，要發揮協管員在基層管理中的作用，使之成為房屋行政管理中的一支重要力量。同時，房地辦事處要繼續完善物業基礎資料信息，充分利用物業管理信息系統，強化物業行政管理，抓好日常來信、來訪、來電的處理，力爭將各類物業矛盾化解在基層。

4、加強基層管理，切實推進物業管理網格化建設。

物業管理行政資源的合理配置，要結合社區網格化管理的要求。物業行政管理要充分運用社區網格化為載體，加強行政執法和日常監管。在組織管理機制上，街道（鎮）物業協調小組統攬全局，具體領導和協調物業管理的各項工作；在各網格管理中，以若干個居委會范圍劃成網格，以居民區黨組織為核心的“四位一體”為基礎，運用快速反應機制、綜合協調機制，具體處理居住小區內的物業矛盾。物業管理網格化，房地辦事處要在每個網格中按排管理人員，實行劃塊負責，責任到人。日常管理上，房地辦事處要服從街道（鎮）的統一指揮，實行12小時輪流值班制度，在工作效果上，體現各司其職，形成合力。物業管理網格化建設中“四位一體”的規范運作，是網格化推進的關鍵，房地辦事處要落實“四位一體”的各方職責，明確“四位一體”的操作程序，使物業管理網格化工作規范，有序的推進。

二、抓住難點，加大行政執法力度，規范違法建筑執法體系。

已經實施的《上海市住宅物業管理規定》明確了房地部門是物業小區違法建筑行政執法的主體，這就要求，行政管理部門必須加大行政執法力度，以進一步維護小區舒適、整潔的居住環境，因此，在違法建筑的處理上，必需依據法規，采用各種措施，力求達到整治拆除的效果。

1、違法建筑整治的措施。

按照《條例》規定，對正在實施的違法建筑，房地辦事處在接到舉報或小區巡查中發現后，應立即會同物業管理企業進行制止，制止無效的，暫扣施工工具、材料，并由房地辦事處組織物業管理企業代為改正；對老的違法建筑要結合小區綜合整治，會同街道、城監、工商、市容等部門，開展集中整治；對嚴重影響小區環境、矛盾焦點較突出的違法建筑個案，運用行政處罰程序，通過司法途徑強制拆除。

2、違法建筑整治的方法。

新建住宅小區，要督促物業管理企業加強管理，從源頭上控制違法建筑的行為。同時，小區內要加大業主臨時公約或業主公約的宣傳力度，引導業主自覺維護小區環境，制止違法搭建。在一些高檔住宅小區內，例如：新城花園、田園別墅等違法改建、搭建較突出的小區，要會同規劃部門開展專題研究，從房地、規劃執法的程序上，尋找結合點，采取集中整治、聯合執法的方式，進一步加大高檔住宅小區的執法力度。

三、明確目標，開展房屋綜合整治，營造整潔安寧的居住環境。

歷年來，開展房屋綜合整治取得了明顯的效果，居民對居住小區環境的改善，表現出了極大的歡迎，為此，2005年房屋綜合整治工作要在已取得經驗的基礎上，進一步加大力度，切切實實將這件為民辦實事的好事做好。

1、認真梳理，制定計劃。

要在深入小區、調查研究的基礎上，廣泛聽取廣大市民和社會各方對居住物業管理的意見，認真梳理各類歷史遺留的險、漏、堵、水、電等“老大難”問題，合理編制整治計劃，集中力量開展整治，切實解決物業管理方面的“急、難、愁”問題。2005年房屋綜合整治的重點為：著重開展大樓整修，以電梯改造更新、墻面脫落、消防設施老化、管道堵塞等項目，明年整治58幢，計69萬平方米；舊公房小區整修，以屋面墻面滲漏、路面損壞、上下水管道堵塞、綠化缺損、門衛、車棚整修等項目為整治目標，突出小區的單項目整治，明年共整治48個小區，計110萬平方米。

2、各方籌措，落實資金。

舊住宅小區的房屋整治資金，以業主維修基金和物業租金籌措為主，市房地局整治資金、街道（鎮）社區創建資金、建設單位資金等作相應補貼，原則上區政府凈歸集款不作補貼；大樓房屋整治資金需求量大，資金籌措推行“六個一點”原則，即在上述五方共同籌集的基礎上，區政府凈歸集款再給予一定的補貼。

3、落實責任，鞏固成果。

房屋綜合整治后，小區的各項管理措施要及時跟上。要督促物業管理企業抓好基礎設施的日常管理，要維護小區的整體環境，特別要防止違章搭建的“回潮”。物業管理企業與業主委員會要攜手共建文明小區、創優小區、安全小區，使綜合整治成果在日常管理中加強和提升。

四、強化機制，突出長效管理，提高管理水平和管理質量。

1、運用市場機制，建立舒適型小區的長效管理。

商品住宅小區要嚴格履行物業管理服務合同的約定，突出保修、保安、保潔、保綠的服務特色，注重管理的效果性，體現人性化的管理理念。服務質量的評價體系，要以業主的滿意度為標準，建立物業管理企業與業主互相監督機制。物業管理企業的選聘要充分運用市場機制，采取招投標的方式，建立優勝劣汰，擇優選聘的競爭機制。商品住宅小區要在物業管理法規的范圍內，通過市場調節，建立完善的長效管理機制。

2、運用指導、協調機制，建立改善型小區的長效管理。

舊售后房小區和動遷房小區要積極推進“一體化”管理，切實做好保修、保安、保潔、保綠等基本服務工作。服務要求上，做到維修及時、保安保潔盡責、綠化養護到位、收費規范。房地辦事處要會同街道（鎮）積極協調多家管理，引導業主大會在聽取業主意見基礎上，選聘一家物業管理企業管理，使小區物業管理開展規范有序。在小區管理層面要注重發揮“四位一體”作用，運用“四位一體”管理機制，切實解決小區中的難點、熱點問題。

3、通過宣傳、引導，逐步推進保障型小區的規范管理。

無人管理房屋在綜合整治以后，落實了物業管理企業托管，但由于業主付費服務的觀念尚未轉變，業主大會、業主委員會又無法組建，因此物業管理以維持日常維修為主開展。為此，要充分發揮“兩級政府，三級管理”中街道（鎮）的綜合協調作用，通過居民的自治組織――居委會牽頭，會同房地辦，組織居民實行自我管理，將小區的維修、清潔、保安、綠化等分項委托專業部門實行有償代管。同時，社區和房地辦積極動員居民，實施有限產權房屋接軌，解繳房屋維修基金，對符合條件的幫助組建業主大會和業主委員會，然后選聘物業管理企業，落實物業管理，使無人管理房屋物業管理逐步向規范方向發展。

物業管理法制化道路尚處在起步階段，面臨的任務仍然很艱巨，但我們有信心在各級領導的幫助和指導下，以讓人民高興滿意為出發點，積極探索、開拓創新，努力開創長寧物業管理的新局面