房屋租賃稅收征管交流材料

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隨著城市經濟體制改革的日趨深入，市場經濟觀念已被人們普遍認識和接受。我們可以看到，近幾年來，房屋租賃市場發展較快，承租群體不斷擴大：坐落在不同繁華區的營業門市房，偏僻處的車庫和倉庫，一些關停并轉企業的廠房、場地，租賃他人用于加工、生產的房屋以及居民的居住用房等等多種形式。房屋租賃市場的興起，促進了房屋租賃收入的增長，經初步調查了解，遼源市區內現有租賃房屋15,000余戶。其中，僅個人出租生產、經營性用房就有3,100余戶，出租面積近22萬平方米，年租金收入從幾千元到幾十萬元不等；出租住宅用房有4,000余戶，年租金收入約1,500-3,500元左右。房屋租賃給租賃者帶來了豐厚的收益和回報，進而拉動了房屋租賃市場的擴展，以至現今流行這樣的說法：“有錢就買幾個門市房，租出去，啥也不用干了，吃香的喝辣的”。因此，正確認識房屋租賃的稅收形勢和稅收地位，針對現存問題和不足，探索解決深層次矛盾的思路和方法，具有一定的現實意義和長遠意義。

一、房屋租賃稅收征管工作存在的問題和不足

近幾年來，對于房屋租賃這一新興的行業，地稅部門有針對性地制定了一系列征管辦法，采取了許多相應措施，但在實際征管工作中仍存在稅收征管難、稅款流失大、措施方法落實不力等諸多問題和不足，按照實際房屋租賃市場的總體形勢和發展規模，房屋租賃稅收管理水平還相當滯后。其主要原因是眾所周知的“三難”，即納稅人難找、租金額難界定、稅款難征收，并具體表現在：

1、稅法宣傳不到位，納稅人納稅意識淡薄

以往進行的稅法宣傳，大多集中到企業單位、個體承租經營者，而應該被包含的機關團體、事業單位、擁有房屋個人等納稅人群體的宣傳教育往往被忽視，有相當一部分的房主及租賃房屋單位，根本不知道繳稅，特別是機關團體、行政事業單位，自認沒有經營行為，不關心稅法，也沒有納稅習慣，更談不上如實申報、依法納稅等法律義務。

2、房屋管理制度不健全，無法源泉控管

目前，房屋租賃綜合管理比較混亂，房屋管理部門相關的管理制度形同虛設，房屋租賃不經任何部門登記許可，也不辦理任何證件，只要租賃雙方達成協議，私下簽訂一張承租合同就可以現金交易，收入帶有很大的隱蔽性。面對這種情況，地稅部門根本無從管理，稅收在源泉上失去了控制。

3、出租房屋產權界定困難，數量、收入難以確定

房屋租賃涉及到社會的各個角落、每個有閑置房屋的房主，租賃的房屋始終是一個變量。工作中，我們經常會遇到找不到房主、個人不提供真實租賃合同、一些出租單位實際將取得的租金收入用作“小金庫”或抵頂相關費用而不入帳、不申報等行為，為地稅部門鎖定納稅人以及對其租金收入界定帶來極大困擾。

4、地稅部門執法力度體現無對象，剛性執法無從談起

按現行稅法，承租人沒有代扣代繳義務。因沒有剛性法規作保證，而經營者往往都不是房主，以至于征管法及其實施細則在實際征管中顯得無計可施，造成了稅收執法的極大困擾，無形之中助長了不法行為的擴張和蔓延。

5、稅制老化，稅負不平、負擔過重

老化的稅制下，按租金收入與按房產原值兩種方法計征的稅負明顯不平，稅收政策不配套。用于生產、經營的房屋租賃綜合稅率高達27%?34%，涉及到的應稅稅種多達8個，公安、房產部門還要收取其它各種費用。納稅人稅負的繁重和不平，是房屋租賃行為產生偷逃稅現象的內在根源。

6、征管人力不足，各方面物質條件、配置不到位

租賃房屋遍及城市、鄉村的每個角落，除主要街面用于生產或經營以外，用于居住的租賃房屋連房管部門也沒有確切的底數，稅收管理員人力本就有限，何談嚴管、細管。稅務機關的執法物質要件，已經跟不上不斷發展、日漸錯綜復雜的房屋租賃市場。

二、加強房屋租賃稅收征管的對策

在新的發展歷史時期，地稅部門應該樹立創新的工作思維，采取新的征管措施，徹底解決受到長期困擾的“三難”問題，全面提高整體征管質量和水平。

（一）積極爭取市政府的大力支持，為實現相關部門的密切配合、聯合管理奠定基礎

今年，歷史機遇突現：吉公辦字[20*]2號《轉發關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》和公通字[20*]83號《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》兩個文件的出臺，使各個部門聯合管理租賃房屋成為可能。為充分借助這一契機，有效堵塞漏洞，深入挖掘潛在稅源，全面加強房屋租賃稅收管理，地稅部門應該主動爭取地方政府給予大力支持，特別是要建議市政府能制定并出臺地方規章，以便于房產、公安、工商和地稅等部門聯合、協調開展工作，共同規范管理房屋租賃市場。完全可以說，國家、省、市這三級政策文件和地方規章，就是聯合管理的法律依據、協同執法的尚方寶劍。

首先，我們應建議市政府牽頭，溝通、協調租賃房屋管理主要涉及到的地稅、房產、公安和工商等部門，對各自職責進行明確，達成一致后，形成聯合管理辦法。以政府令的形式頒布辦法最理想。這個地方規章應該按照部門職能，以提高整體行政效率為原則，實現分工合作，進一步強化地稅、房產、公安和工商等部門的配合，爭取實現信息共享。政府令應明確的主要內容是：第一，對于房管部門通過房屋備案制度掌握的信息，應該無償、準確、及時提供給地稅部門；同時，要求房管部門的產權管理處和地稅部門實現信息聯網、數據共享。第二，工商部門辦理（法人）營業執照、公安機關在辦理暫住戶口登記或《暫住證》時，應首先查驗當事人是否有《房屋租賃登記備案證明》，發現應辦理而未辦理的，告知當事人到房屋租賃管理部門申請辦理，并按月將信息反饋給房屋租賃管理部門。由此，房產部門可以把既有的“租賃房屋登記備案制度”落到實處；公安部門可以進一步加強對流動人口管理和戶籍管理，通過控制案源，強化社會治安；地稅部門可以實現依法征稅，增加有效經濟稅源。通過相應部門的協調運做，在達成各自工作目標的同時，也會逐步規范房屋租賃市場的綜合管理。

（二）用創新性思維，制定、實施相應辦法

走出去，學習并借鑒經濟發達地區的管理經驗，制定符合本地實際、具有較強可操作性的房屋租賃稅收管理辦法，聯合房產、公安等部門協同作戰，逐步實踐，大膽探索。待運作一段時期以后，將落實過程中體現出來的漏洞和不足進行針對性的修改、完善。重點應放在以下幾個方面：

1、確定計稅依據，徹底解決“三難”中租金難界定的問題

出租房屋的租金收入是征稅的計稅依據。對能夠提供真實租賃合同的納稅人，地稅機關將據此作為計稅依據計算應納稅額。經地稅機關確認，對出租合同中租金明顯低于市場同類房屋租金標準，或者不能提供真實租賃合同、申報的租金收入不實的，地稅機關可以委托房產評估部門對其租金收入予以評估，以評估結果作為計稅依據定率計征應納稅額。房產評估部門所評估的租金收入與納稅人提供情況或納稅申報相一致的，評估費用由地稅機關支付；否則，由納稅人承擔。但最好是協調本地政府物價部門制定并頒布《房屋租賃市場指導租金》，地稅機關據以計征稅款。

2、確定綜合附征率，切實解決“三難”之一的稅款難征收中的內在、本質問題

對帳目健全的法人或其他組織這部分納稅人，能查實征收的繼續實行查實征收。對公民（自然人）即個人不能提供完整、準確納稅依據的這部分納稅人，稅務機關可按照“擴大稅基，增加稅源，普遍征收，合理負擔”的原則，以實際調研和多方測算為根據，結合本地經濟發展狀況，依照每百元租金收入有一定的稅金含量實行定率征收，即采用適當的綜合附征率計征。在這里，需要特別強調的是，要嚴格明確限定“自營”、“融資聯營”等特殊租賃房屋的條件。確定綜合附征率，是需要納入政府令的重要內容之一。

3、推行使用“房屋租賃稅收管理專用發票”，依法約束租賃雙方涉稅行為

本專用發票必須由地稅機關統一負責印制、填開和管理。使用中，一律采用“機打票”，手工填開無效。房主不能提供專用發票的，承租人可以拒繳租金，并向地稅機關舉報，由地稅機關依法處理。對不能出示專用發票（專用發票中單獨設計一聯，交承租人留用、備查）的承租人，地稅機關對其計算所得稅時，其支付的租金將不予扣除，全額計征所得稅。同時還要規定，承租人不得接受其他任何代替專用發票的收款憑證。

4、要求納稅人辦理稅務登記，據其經濟活動實施稅務管理。稅務登記是稅務機關對納稅人實施稅務管理的首要環節和基礎工作。為房屋租賃納稅人辦理稅務登記，是征納雙方法律關系成立的依據和證明，是地稅機關依法對其實施稅務管理的前置法律程序。然而，謝旭人局長于2003年12月17日簽署的國家稅務總局第7號令，即20*年2月1日起施行的《稅務登記管理辦法》，其中的第二條：“……前款規定以外的納稅人，除國家機關、個人和無固定資產、經營場所的流動性農村小商販外，……”，筆者認為，這個“除外”值得商榷。毋庸置疑，租賃房屋不屬于這些列舉范疇。個人出租用于生產、經營包括居住房屋，是涉稅金額較大且頻繁發生的應稅行為，盡管在征管法及其實施細則中也并未找到明文依據，但實際工作中還是應該為房屋租賃納稅人辦理稅務登記。否則，納稅人的申報、納稅以及地稅機關的接續管理、相應執法就都是沙灘樓閣，甚至是一個致命的空白點。而且，房屋租賃稅務登記的主要內容最少應該包括：納稅人姓名、稅務登記代碼、房屋地址（居住社區）、租賃性質（用于生產、經營或居住）、發證日期、證件有效期限等等。

（三）采取一系列的征管措施，落實新辦法

研究、制定好辦法重要，能否有效落實并取得預期的成效更為重要。實際工作中，應該緊緊圍繞上述三個新辦法動腦筋，用行之有效的征管措施，保障其付諸實踐，確保創新之花結出豐碩之果。在此，可以結合實際工作，從兩個方面考慮實施：

1、地稅機關直接征收，其他部門配合

首先，是摸清底數。建立檔案，登記造冊，并將全部數據輸入計算機，建立稅源檔案，徹底解決房產戶籍管理不清、底數不清、房主不清的老大難問題。一是普查。出動一定的人力和物力，在市區內分樓號、房號、門市商家名稱，逐街、逐樓、逐門、逐戶進行普查登記，將相關資料認真詳細登記造冊。建立健全基礎建設，夯實工作基礎。二是確認。將已經形成的名冊或名單梳理、匯總后，交房屋產權部門，由該部門對各戶房屋的房主給予確認，并負責提供房主姓名、身份證號等相關情況。三是鎖定。聯系公安部門（戶籍管理部門或派出所），根據房屋產權部門提供的資料，確定各房主的身份、行止去向等情況，實現房主由隱蔽性向具體化的轉變，確保“隨找隨見”，并告知其承擔的相應責任。對于房主身份一時難以確定的情況，可以借助社區，長期調查直到徹底摸清。通過廣泛清理，要對市區內的出租房屋的總戶數有清晰、準確的掌握。從根本上解決“三難”之一的納稅人難找問題。

第二，要求制定并明確稅收管理檔案和臺帳的登記的相關事項。主管地稅機關、區域責任稅收管理員都要建立稅收管理檔案和征收臺帳，其相關內容應包括：一是出租房屋的座落地址。二是房屋產權人姓名（以房屋產權證為準），身份證號，工作單位，居住社區。有委托代管人的，要載明受托代管人的上述資料情況。三是所出租的房屋購買時的發票、購買時間。四是租賃合同：承租人姓名，月（季、年）租金額，租賃期限，企業名稱及法人代表姓名。五是房屋所有權人出租房屋的申報、已納稅情況、征收方式（查實征收或核定征收）。此項工作由地稅機關印制表格，免費提供給房屋所有權人進行填報并簽字蓋章，稅務征收機關據以存檔管理，作為加強稅收征管的依據。

第三，將出租房屋納入正常管理。主管地稅機關要向房主下達《納稅問詢通知書》，對其在規定時間和地點辦理納稅事宜、履行納稅義務進行詳細告之。然后，強化納稅申報。房主到地稅部門辦理納稅事宜時，稅務管理人員要宣傳有關房屋租賃業的政策、法規，明確要求其進行納稅申報，同時告知相應的罰則和罰額。對實行定率征收管理辦法的，要制定“定率征收表”，而且要專門設立一個納稅人簽字的欄目，以此確保地稅機關占有執法依據，也便于分清征納責任。

第四，堅決跟進，啃硬骨頭。對采取上述辦法程序仍不到地稅部門辦理納稅事宜的，在可以提前介入的同時，還要充分發揮公安部門駐地稅大隊的功能。由其查處的案件，除補稅外，必須進行相應處罰，而且要形成制度。通過必要的監督和公安部門司法保障體系的威懾，加大執法力度，用震懾減少偷、抗稅行為，真正實現法律面前人人平等。切實解決“三難”中稅款難征收的問題。

地稅機關直接征收，有利有弊。有利的是，執法力度可以切實發揮，腳步塌實，見效明顯；不利的是，僅僅是尋找納稅人這一項工作便將大量分化一線征管力量，稅收成本將大幅度增加，還有等等客觀限制，在當前稅收收入任務繁重、征管改革深入推進的情況下，未免顯得得不償失。

2、實行委托代征，地稅機關配合

地稅機關也可以考慮委托相關“源泉部門”或社區管理部門代征稅款。鑒于一些地區社區的建設水平和管理水平還很不完善，可以委托房屋管理部門代征。但委托代征同樣有利有弊。有利的是，因其產權單位直接掌握房屋產權人相關的信息資料，“先天”上方便解決“納稅人難找”的問題，還可以避免一些其他直接征收的弊端。但委托代征的弊端是，代征單位有可能“搭車”收費，即借助稅收剛性向納稅人收取該部門日常收取的費用，引起納稅人的反感，不利于融洽征納關系；另外，也有可能產生“二道稅務局”等一系列問題。因此，地稅機關必須要預防為先、防微杜漸，堅決杜絕類似現象的發生。

這首要體現在委托代征協議書的內容上：一是要明確委托代征的法律依據，依法建立雙方的權利和義務法律關系。二是要明確適用納稅人以及征收范圍的界限。三是要按國家規定標準，在協商后明確委托代征手續費的比例、支付方式和前提條件。四是規范雙方各自的權利、義務內容，主要包括：地稅機關的業務培訓、為代征工作信息化建設提供軟、硬件支持的義務，業務工作指導和監督、檢查的權利等等。五是工作中具體涉稅業務事項的銜接和辦理，以及相關票證、發票的領購和傳遞等項事宜。六是對代征單位的剛性約束。如在辦公地點懸掛《委托代征證書》；不得再委托其他單位和個人代征各項稅費；完稅證要按照城市行政區劃、依屬地原則開具；稅款按相應級次入庫；不得擅自減、免、緩征稅款；不得挪用稅款；不得在代征稅款中坐扣手續費；要設立稅款專戶，僅限用于稅款的征繳、結算；要按照地稅機關要求的時限、額度結繳稅款；解繳稅款時，要按相應額度、級次填寫《代征稅款報告表》等等。稅務檔案管理應妥善保管代征資料：法律責任：終止委托代征法律關系的情形及其需要辦理的相關手續；因違法、違章或工作失誤，造成損失的責任追究及法律賠償問題等等。最后，雙方法人代表簽字，頒發委托代征證書。

具體工作中，地稅機關要指派職能部門監督、指導委托單位作好房屋租賃稅收的日常征收工作。委托單位需要開展的工作是：負責向出租人下達《房屋租賃納稅通知書》，并受理納稅人的《房屋租賃納稅申報表》，同時負責填制應由納稅人簽字的《房屋租賃稅收定率征收表》，計征稅款。同時，應要求委托單位建立《房屋租賃出租人登記清冊》，登記《房屋租賃稅收征收臺帳》，并按照要求，每月將相關報表及有關數據及時傳遞給地稅機關。委托代征實施以后，地稅機關絕不是無事可作，期望委托代征包打天下，更不能就此高枕無憂，造成代征單位的孤立無援，而是要進一步加強與代征單位的配合，充分發揮出委托代征的實際功能。地稅機關要站在制高點，懷有前瞻性，專門制定內部的《租賃房屋稅收征管暫行辦法》，明確征管流程以及主管地稅機關和區域責任稅收管理員的工作目標和相應責任，印制并分配相關表證單書，與代征單位等部門建立起暢通的信息溝通及傳遞渠道，把委托代征作為前沿陣地，建立起大后方的全方位保障系統，使得委托代征充滿生機和活力。尤其是對已下達《房屋租賃納稅通知書》，但仍不按規定進行納稅申報、拒不繳稅的納稅人，地稅稽查局和公安局駐地稅經偵大隊要依法嚴肅查處。

（四）加大宣傳力度，提高全民納稅意識

宣傳工作至關重要，甚至直接關系到房屋租賃管理的成敗。我們應該充分利用報紙、電視等新聞媒介，包括網站信息平臺，大力加強房屋租賃管理及其稅收征管的宣傳工作。以通告或公告等形式，廣泛周知廣大市民，房屋租賃稅收是關系千家萬戶的大事，是稅收調節經濟、縮小貧富差距、維護社會穩定、服務地方經濟發展的重大的新舉措，爭取用浩大的輿論聲勢達到街談巷議的效果，并通過引導老百姓的關注，增強納稅人的依法納稅意識。同時，還要采用靈活有效、切合實際的宣傳方法，不僅在宣傳月中宣傳，還要長期、有針對性地利用好中介機構、中介信息欄目，如：廣告欄張貼宣傳單、板報一日一題、媒體曝光典型偷稅案例等各種方式，擴大社會影響面，使全民都懂得稅法，樹立稅法嚴肅性，建立協稅護稅網絡，引導、教育納稅人自覺履行納稅義務，以此大力爭取專業管理與群眾管理結合，不斷促進源泉控管。

（五）鼓勵舉報，重罰、重獎

地稅機關要鼓勵全體市民監督房屋租賃納稅人依法納稅，調動社會力量的積極性。要廣泛公開舉報電話。地稅機關在為舉報人保密的同時，從嚴、從重及時查處。經查實納稅人有偷稅行為的，予以重獎，并堅決兌現獎金。

（六）分兩步走，征收范圍可以先設定在生產或經營的出租房屋

這納稅人收入高、代表性強、雖然難啃但見效大。對個人出租用于住宅的房屋的納稅人，可以只對前述“普查”中需要調查的資料進行儲備，暫不征稅，待條件成熟時再行征稅。

（七）發揮計算機功能，實現規范化管理

在條件成熟、征管到位時，將所有出租單位和個人的基礎資料全部錄入計算機，施行專項微機管理，促進納稅申報的自動化和規范化。市局可以在JTAIS網絡之外，單獨建立一個出租房屋動態信息儲備庫，其內容當中應對前述普查中建立的“房屋租賃業稅收管理檔案和臺帳登記”的所有內容進行儲備，實現方便查詢、動態管理的目的。

總之，在當前嚴峻的稅收新形勢下，稅務機關應該不斷規范房屋租賃稅收的管理，將各項征管措施真正落到實處，不流于形式，堵漏挖潛，發揮稅收職能作用，增加地方財政收入，有效彌補稅源缺口，促進房屋租賃市場健康發展。