稅務(wù)局房屋租賃交流材料

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隨著民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，振興東北老工業(yè)基地和下崗再就業(yè)優(yōu)惠政策的實(shí)施，越來越多的人開始經(jīng)商、辦實(shí)體，促使房屋租賃呈興旺火爆之勢，而且涉及稅種較多，營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、簽合同的還涉及印花稅、企業(yè)出租的還涉及企業(yè)所得稅。但由于房屋租賃業(yè)點(diǎn)多、面廣、分散、隱蔽，給稅收征管工作帶來許多困難，成為我們地稅部門的一個(gè)征收難點(diǎn)，本文擬就房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀、存在問題及如何解決談幾點(diǎn)粗淺的看法。

一、房屋租賃業(yè)的現(xiàn)狀

在房屋租賃經(jīng)營活動(dòng)中，出租成份復(fù)雜，形式多樣。歸納起來大致有以下幾種情況：

（一）公產(chǎn)閑置房出租

一是將房屋租出用于經(jīng)營（這些大多是臨街房）。出租的原因有的是因?yàn)榘徇w新居后將原有的舊房出租用來謀利；有的是因?yàn)榉课莸牡乩砦恢煤茫捎糜诮?jīng)營，故將其舊房出租而另租房居住。由于這些房主大多是下崗職工或單位效益不佳，長期不開工資的人員，他們靠出租房屋來賺錢謀生，雖然這些房東容易找到，但稅款征收難度很大。

二是將閑置房出租給他人用于居住。這種情況的房屋大多數(shù)是城市未改造城區(qū)的舊房和部分閑置樓房。多集中在居民區(qū)難以發(fā)現(xiàn)，無法區(qū)分是有租使用還是無租借用，一旦發(fā)現(xiàn)，稅款相對容易收取，因?yàn)檫@種情況大多是有職有權(quán)者多占的住房，害怕因小失大而招來麻煩。

以上兩種租賃方式一般無合同，多是口頭協(xié)議，稅務(wù)部門對其征稅時(shí)，計(jì)稅依據(jù)不易確定。

（二）有產(chǎn)權(quán)證明的房屋出租

這類房屋多數(shù)是社會(huì)上一些先富起來的私人購買的城建改造后的營業(yè)用房，在城區(qū)主要分布在主干道的臨街兩側(cè)。房屋投資較大，房主每年收取的租金較高，應(yīng)交納的稅款也很大。由于稅款較高，造成這部分出租者千方百計(jì)利用各種手段偷逃稅款，表現(xiàn)形式大致有以下幾個(gè)方面：

1、以房屋裝修抵頂房租。將新房未裝修出租，出租方提出一些要求，由承租方對房屋進(jìn)行裝修，在規(guī)定的年限內(nèi)使用不用交房租，其實(shí)質(zhì)是裝修款抵頂房租。

2、名為聯(lián)營，實(shí)則出租。如一些商店，出租人與承租人簽定合同，名義上是組成聯(lián)營公司，而實(shí)際不管聯(lián)營企業(yè)是否贏利，每年均收取固定利潤。

3、以土地使用權(quán)換取房屋所有權(quán)變相收取租金。如：一方出土地，一方出資金合作建房，在合同期限內(nèi)不收取土地使用費(fèi)，出資方“無償”使用所建房屋，合同期滿后，出資方將房屋“無償”歸還另一方。按照稅法有關(guān)規(guī)定，雙方均有納稅義務(wù)，但實(shí)際執(zhí)行中納稅人常以自蓋自用為由偷逃稅款。

4、名自營，實(shí)出租。如某些商店承租他人房屋經(jīng)營，在檢查中為偷逃稅款，租賃雙方私下串通，假稱自營，因?yàn)樽誀I所交的房產(chǎn)稅要比房屋出租所交的房產(chǎn)稅低得多。

5、轉(zhuǎn)手出租，即個(gè)人或集體把自己的房屋或從別處租用的房屋多次倒手出租，我們在對其進(jìn)行納稅檢查時(shí)，則按最后一次租賃費(fèi)金額征稅，轉(zhuǎn)手出租者的利益由于稅務(wù)機(jī)關(guān)無法掌握而沒有納稅。

6、名為收取管理費(fèi)，實(shí)為房屋出租。在大學(xué)校園和封閉的小區(qū)內(nèi)有很多的小型服務(wù)企業(yè)，如干洗店、書店、小型超市等，只向有關(guān)管理部門和物業(yè)公司交納所謂的管理費(fèi)，無論企業(yè)經(jīng)營的好壞都收取固定的費(fèi)用，我個(gè)人認(rèn)為按照有關(guān)規(guī)定收取固定利潤的就應(yīng)是房屋出租，而企業(yè)卻只交納了營業(yè)稅金及其附加，沒有繳納按租金收入計(jì)算的房產(chǎn)稅。

（三）違章臨時(shí)建筑出租

這類房屋多數(shù)分布在城市未改造的舊街或小巷，既無產(chǎn)權(quán)證明，又沒有合法的租賃合同，所以計(jì)稅依據(jù)更難確定，征收起來更加困難。

二、稅收管理中存在的問題及原因

由于房屋租賃者成分復(fù)雜，其中個(gè)人占多數(shù)，租賃方式五花八門，租賃收入多為白條結(jié)算，口頭交易也不少，使我們難以掌握具體的租賃性質(zhì)和收入金額，造成這種局面主要有以下原因：

（一）房屋租賃經(jīng)常變化，隨時(shí)性強(qiáng)，不易撐握，征稅成本加大，造成各級稅務(wù)機(jī)關(guān)重大稅輕小稅，所以基本上沒有征收到位，即使是征收了，稅款也寥寥無幾，額度不大。

（二）房屋租賃業(yè)沒有統(tǒng)一的管理部門。目前，各類經(jīng)濟(jì)形式都有統(tǒng)一的管理部門，或工商、公安，或其它職能部門，但個(gè)人房屋租賃既不需要在工商局辦理營業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記，屬隱性交易市場。因此造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清，管理困難。

（三）計(jì)稅依據(jù)不足。從我們目前管理的情況來看，房屋租賃業(yè)中的房屋產(chǎn)權(quán)、租賃形式、租金收取、租金數(shù)額等形式多種多樣，合法依據(jù)較少，或有依據(jù)也不出示，所以難以確定計(jì)稅依據(jù)。

（四）對稅源重視不夠。近年來，我們既搞過出租房屋稅收專項(xiàng)檢查，也對出租房屋進(jìn)行過稅源普查，由于房屋出租稅收的復(fù)雜性和多變性，致使基層對此稅源重視不夠，使普查和檢查流于形式，從而人為的造成稅款流失。

（五）執(zhí)法上存在畏難情緒和人情因素。由于房屋出租者多數(shù)是個(gè)人和行政事業(yè)單位，關(guān)系復(fù)雜，稅務(wù)部門一旦對其進(jìn)行檢查，說情者往往紛至沓來，甚至地方政府也出面干預(yù)我們的正常執(zhí)法。

（六）政策配套不力。按規(guī)定，出租房屋應(yīng)該到房管部門登記備案，租房者如果是外來人口還應(yīng)到公安部門辦理暫住登記。但由于各種原因這些都未得到有效實(shí)施，對出租房屋各部門無人過問，也就無法準(zhǔn)確掌握其出租情況。

（七）收入確認(rèn)不一。對于承租人未支付租金，出租人未收到租金的收入確認(rèn)時(shí)間不統(tǒng)一，有的認(rèn)定已發(fā)生納稅義務(wù)，有的認(rèn)為未發(fā)生納稅義務(wù)，從而造成征管不統(tǒng)一，管理不一致。還有的如在合同中含水費(fèi)、電費(fèi)，電梯費(fèi)等，有的認(rèn)為應(yīng)作為租金收入而發(fā)生納稅義務(wù)，有的認(rèn)為不應(yīng)作為租金收入未發(fā)生納稅義務(wù)，從而也不統(tǒng)一。

三、加強(qiáng)稅收征收管理的對策

為解決房屋租賃業(yè)稅收征管中存在的問題，堵塞征管漏洞，將其納入規(guī)范化管理的軌道，建議從以下幾個(gè)方面切實(shí)加強(qiáng)管理：

（一）加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)公民納稅意識(shí)。要想公民守法，首先必須使其懂法，所以稅法宣傳要經(jīng)常化，制度化，采取多種形式，不拘一格，大張旗鼓地宣傳。宣傳要注重實(shí)效，不搞花架子，要讓那些出租房屋者知道自己是出租房屋的納稅人及其應(yīng)繳納的稅種，更要讓承租者明白自己雖然不是出租房屋納稅人，但有義務(wù)協(xié)助和配合稅務(wù)機(jī)關(guān)查清產(chǎn)權(quán)人或者出租人的納稅情況。通過宣傳以增強(qiáng)公民的納稅意識(shí)，使公民能自覺主動(dòng)申報(bào)納稅。

（二）切實(shí)搞好稅源基礎(chǔ)工作。長期以來，由于對出租房屋底數(shù)不清，導(dǎo)致稅款流失，所以，要想堵塞漏洞，必須夯實(shí)基礎(chǔ)。特別是對臨街的門市房要及時(shí)搞清承租人和出租人，以及同類房屋的每平方米的大致出租單價(jià)，做到底數(shù)清楚，便于工作。

（三）完善營業(yè)用房租賃評估制度，合理確定計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)營業(yè)用房價(jià)格管理的規(guī)定，會(huì)同房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門，將我區(qū)的營業(yè)用房進(jìn)行評估，或者按照土地等級確定同地段同類型房屋的出租單價(jià)，從而為加強(qiáng)出租房屋稅收管理提供依據(jù)。便于在今后的工作中如果納稅人不能提供租金收入或者提供租金收入不實(shí)的，我們將嚴(yán)格按照此規(guī)定，合理確定其租金收入，以準(zhǔn)確計(jì)算、征收其房屋出租的有關(guān)稅款。

（四）加大檢查力度，以查促管。房屋租賃稅收征收管理難點(diǎn)之一就是隱蔽性強(qiáng)和各種人情關(guān)系的干擾，所以，我們要加大檢查力度，要采用多樣的檢查形式，如走訪調(diào)查和暗訪相結(jié)合等等，對出租房屋應(yīng)繳的各項(xiàng)稅收進(jìn)行定期不定期的檢查，并加大處罰力度。在扎實(shí)搞好稅源普查的基礎(chǔ)上，每年進(jìn)行一次房屋租賃稅收專項(xiàng)檢查，一級檢查一級，決不走過場，達(dá)到以查促管的目的。

（五）實(shí)行源頭控制，全面委托承租方代扣出租方的有關(guān)稅款，支付手續(xù)費(fèi)，這樣不僅可以降低征收成本，而且既可以增加稅收收入，又堵塞了漏洞。

（六）對于個(gè)人出租房屋的，在適當(dāng)支付手續(xù)費(fèi)的前提下委托社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行征收，因?yàn)樗麄儽容^熟悉情況，這樣管理起來亦比較方便，而且可行。

（七）實(shí)行專業(yè)化管理。對某些特殊的稅種或特殊行業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，是新形式下征管工作的需要，使一部分稅務(wù)人員可以集中精力從事專業(yè)工作，提高管理水平。實(shí)行專業(yè)化管理此項(xiàng)工作，建立數(shù)據(jù)庫，摸清應(yīng)稅收入，健全資料檔案，為全面加強(qiáng)房屋租賃業(yè)的稅收管理奠定基礎(chǔ)。

（八）加強(qiáng)部門配合，搞好出租房屋稅收管理。房屋出租涉及面廣，成分復(fù)雜，由我們地稅部門一家征收難度很大，所以應(yīng)取得政府和街道辦事處的配合，充分利用社區(qū)居委會(huì)熟悉情況的優(yōu)勢，共同進(jìn)行清理，房屋租賃業(yè)稅收一定能夠得到順利征收。同時(shí)，加強(qiáng)同公安、公證等部門的配合，從根本上制止在房屋租賃領(lǐng)域里的偷稅行為，把該收的稅收上來。

（九）發(fā)揮媒體的輿論作用，對偷稅數(shù)額較大的納稅人堅(jiān)決進(jìn)行行政處罰和曝光，起到打擊一個(gè)震懾一方的作用。

以上就房屋租賃活動(dòng)中的納稅問題談了點(diǎn)不成熟的看法，有待在今后的具體工作中進(jìn)一步探討、完善。