城區老舊小區改造工作方案

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為全面貫徹落實黨中央、國務院關于城鎮老舊小區改造工作部署，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）要求，全面改善中心城區老舊小區居民居住條件和生活環境，提升群眾的幸福感、獲得感和安全感，現結合實際，制定本工作方案。

一、總體要求

（一）指導思想。以新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的和二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心，堅持新發展理念，按照高質量發展要求，順應城鎮居民日益增長的美好生活需要，大力改造提升市中心城區老舊小區，構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原則。

1.堅持以人為本、居民自愿。充分尊重居民意愿，凝聚居民共識，變“要我改”為“我要改”，由居民決定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”，從居民關心的事情做起，從居民期盼的事情改起。

2.堅持因地制宜、突出重點。按照“保基礎、促提升、拓空間、增設施”要求，優化小區內部及周邊區域空間資源利用，明確菜單式改造內容和基本要求，強化設計引領，做到“一小區一方案”，確保居住小區的基礎功能，努力拓展公共空間和配套服務功能。

3.堅持各方協調、統籌推進。構建共建共治共享聯動機制，落實政府主導、部門負責、街道社區溝通協調的責任分工，充分調動被改造居民的積極性，激發主人翁意識。

4.堅持創新機制、長效管理。引導多方參與，確定長效改造管理方案；相關管養單位提前介入，一攬子解決改造中的問題；提高制度化、專業化管理水平，構建“一次改造、長期保持”的管理機制。

二、工作任務

（一）改造范圍。本次改造范圍為市中心城區老舊小區，其中重點改造2000年（含）以前建成的基礎設施及功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意愿強烈的老舊小區。已納入城鎮棚改計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區（居民住宅），以及居民自建房為主的區域和城中村等，不屬于老舊小區范疇。

（二）改造任務。“十四五”期間，基本完成中心城區260個小區、655棟、2.12萬戶老舊小區改造任務。

2021年開始，開展中心城區首批老舊小區改造項目，力爭在年底形成樣板，逐年合理安排，統籌協調推進。

（三）改造內容。老舊小區改造包括市政配套基礎設施改造提升、建筑物及附屬設施維修改造、環境及配套設施改造建設、公共服務設施配套建設。適應居民不同層次生活需求，分為基礎改造類、完善改造類和提升改造類三類。

1.基礎改造類：滿足居民安全需要和基本生活需求，包括小區內部及與小區聯系的道路、供水、排水、供電、弱電、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類等配套基礎設施改造提升；小區內建筑物屋面、外墻粉刷、外墻保溫、樓梯間整治、外窗更換、附屬設施規整等建筑主體改造。

2.完善改造類：滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，包括拆除違法建筑、自行車庫、電動自行車充電設施、無障礙設施、停車位規整、文化休閑設施、體育健身設施、智慧小區等配套設施改造建設及周邊綠化、照明等整治。

3.提升改造類：豐富小區及周邊區域配套服務的供給，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

（四）改造流程。

1.摸底儲備工作。區住建局牽頭，各街道、社區組織工作人員對中心城區2000年底前建成的小區開展摸底調查，全面摸清老舊小區建成時間、樓棟數、戶數、建筑面積、產權性質、存在問題和改造需求等基本情況，確保數據真實可靠，建立老舊小區基本信息臺賬和改造項目儲備庫。

2.確定改造計劃。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”和“盡力而為、量力而行”的原則，在摸清老舊小區底數和需求的基礎上，區分輕重緩急，統籌安排改造時序，科學確定中心城區老舊小區改造計劃。

3.項目組織實施。按照年度改造計劃，區住建局牽頭，負責方案設計、招投標、工程實施和質量監管等具體工作。

（1）制定改造方案。項目建設單位會同設計單位、街道辦事處、社區、居民代表征集改造內容，根據小區及周邊空間資源、配套設施現狀、結合居民意見，開展方案設計，由具體職能部門或機構牽頭進行聯合審查。

（2）簡化審批程序。鼓勵對老舊小區改造項目開通綠色通道，根據住建部出臺的《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》，簡化項目審批程序，加快審批進度。

（3）工程實施和監管。建設單位要嚴格按照相關法律法規和規范標準組織實施，建立多位一體、相關部門、街道社區等各方參與的現場溝通協調機制，每個小區聘用具有技術特長的3至5名居民參與工程監督，為施工提供必要條件。質量安全監督部門應根據老舊小區綜合改造提升工作特點，對工程全過程進行監管，落實工程質量、安全生產、文明施工等管理要求。

（4）項目驗收。項目完工后，由區政府組織相關部門、建設單位、參建單位、街道社區和居民代表等進行聯合竣工驗收。驗收通過后，應及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。

（5）后續管理。鞏固老舊小區改造成果，由街道、社區及小區業主委員會按照長效管理方案，落實管理和服務，做到“改造一個、管好一個”。

三、實施機制

（一）城鎮老舊小區改造工作統籌協調機制。

1.建立健全政府統籌、部門協作工作機制。成立由區長為組長，分管副區長為副組長，區住建、發改、財政、自然資源、公安、民政、行政審批、生態環境、信訪、各街道社區、管線專營企業等多部門組成的老舊小區改造工作領導組，明確各部門主要工作職責和工作范圍，相互配合、協同推進老舊小區改造工作。

2.科學劃分有關部門單位職責。科學劃分相關部門及街道的職責，明確責任清單，實現職責明確、部門負責、協同聯動。老舊小區領導小組分工如下：

（1）領導組辦公室：負責老舊小區改造日常工作，負責組織協調、政策擬定、計劃編制、督促推進、通報考核等工作。

（2）區住建局：負責老舊小區改造的指導、組織和協調，會同區發改、財政部門提出老舊小區改造年度計劃；具體組織實施老舊小區改造項目。

（3）區發改局：負責組織老舊小區改造項目的立項、初步設計審批等工作；負責中央專項補助資金、地方政府專項債券等申報工作。

（4）區財政局：負責籌集區級配套資金；負責專項資金的撥付和監管等工作。

（5）區行政審批局：負責改造項目相關手續的審批辦理等工作。

（6）區審計局：負責老舊小區改造項目審計和監督等工作。

（7）區自然資源局：負責出具規劃用地意見、參與項目竣工驗收等有關工作。

（8）市公安局分局：負責查處工程推進中的暴力抗法行為；指導小區視頻監控布設和后續管理；負責指導施工期間交通組織等相關事宜。

（9）區民政局：負責指導老舊小區改造中社區用房、養老設施等選址、規劃、建設工作。

（10）區信訪局：負責協調處理老舊小區改造中涉及的群眾來信、來訪等事項。

（11）街道辦事處：負責協調老舊小區改造違建拆除相關工作；負責組織、動員和開展老舊小區改造中群眾工作；宣傳發動居民積極參與改造工作；協調配合項目組織施工；指導、組織小區成立業主委員會或居民自治小組；協調處理老舊小區改造過程中的各類矛盾糾紛。

（12）管線專營單位：負責統籌做好老舊小區改造項目中涉及管線改造工作。

3.統籌相關部門政策及資源。統籌住建、公安、民政、體育等部門牽頭負責的既有建筑節能改造、雨污分流、加裝電梯、垃圾分類、智慧安防、室外活動場地以及撫幼、養老、健身設施等專項工程，與老舊小區改造項目統籌推進，做到規劃、審批、設計、施工、交付五同步。

4.建立專營單位協同推進的工作機制。電力、通信、供水、供氣、供熱等相關經營單位要結合老舊小區改造項目實施計劃，合理安排各自項目建設年度計劃，同步實施管線改建工程、做好施工銜接，避免各自為政、反復開挖。

（二）改造資金政府與居民合理共擔機制。

1.完善資金分攤原則。結合擬改造項目具體情況和改造內容，合理確定改造資金共擔機制，通過居民合理出資、政府給予支持、管線單位和原產權單位積極配合，實現多渠道籌措改造資金。原則上，基礎類改造內容，堅持應改盡改，政府予以重點支持；完善類，堅持能改則改，政府適當給予支持；提升類，以市場化運作為主，政府重點在資源統籌使用等方面給予政策支持。

2.落實居民出資。建立居民對不同改造內容，按不同比例承擔出資責任的規則；探索動員、引導居民按規定出資參與改造的有效工作方法；明確居民出資參與改造，可通過直接出資、使用住宅專項維修資金、個人提取公積金、捐資捐物、投工投勞等多種方式進行。

3.政府給予資金補助支持。一是多渠道安排財政獎補資金。二是統籌中央補助資金、地方各渠道財政性資金及有關部門涉及住宅小區的專項資金，用于城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。

4.引導管線專營企業出資參與改造。政府通過明確相關設施設備產權關系，支持管線單位或國有專營企業對供水、供電、供暖、供氣、通信等專業經營設施設備的改造提升。

5.探索以政府債券方式融資。一是探索通過調整優化地方政府一般債券支出結構，調劑部分資金用于城鎮老舊小區改造。二是探索通過發行地方政府專項債券籌措改造資金，要合理編制預期收益與融資平衡方案、因地制宜拓展償債資金來源。

（三）社會力量以市場化方式參與機制。

積極引入社會力量參與。采取政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引專業機構、社會資本參與養老、撫幼、助餐、家政、保潔、便民市場、便利店、文體等服務設施的改造建設和運營。在改造中，對建設停車庫（場）、加裝電梯等有現金流的改造項目，鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與。

（四）存量資源整合利用機制。

1.加強規劃設計引導。合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，實現片區服務設施、公共空間共建共享。

2.統籌存量資源用于完善服務設施。推進既有用地集約混合利用。在征得居民同意前提下，利用小區及周邊空地、荒地、閑置地、待改造用地及綠地等，新建或改擴建停車場（庫）、加裝電梯等各類配套設施、服務設施、活動場所等。對各類公有房屋進行統籌使用。有效利用社區綜合服務中心、社區居委會辦公場所、社區衛生站以及住宅樓底層商業用房等小區公有住房，改造利用小區閑置鍋爐房、底層雜物房，增設養老、托幼、家政、便利店等服務設施。

（五）小區長效管理機制。

1.建立多主體參與的小區管理聯席會議機制。在城鎮老舊小區改造中，同步建立小區黨組織領導，居委會、業主委員會、物業管理公司等多主體參與的小區管理聯席會議機制，協商確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，共同維護老舊小區改造成果。

2.建立健全老舊小區房屋專項維修資金機制。建立健全老舊小區房屋專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進改造后的小區實現自我管養。

四、組織保障

（一）加強組織領導。各相關部門、單位要落實主體責任，主要負責同志親自抓，統一思想認識，加強組織領導，強化責任落實，共同推進改造工作。要明確改造任務，細化工作目標，建立健全各項工作機制，確保工作有序推進、取得實效。

（二）強化資金保障。按照集中財力辦大事的原則，將老舊小區改造列入大事清單，積極爭取中央專項補助資金和專項債券。優先保障老舊小區改造資金，研究制定吸引社會資本參與改造的支持政策。

（三）強化監督考核。建立健全老舊小區改造激勵機制，將老舊小區改造工作落實情況納入年度考核。強化資金績效考核管理，加強資金審計監管和信息公開，暢通投訴舉報渠道，主動接受社會監督。

（四）做好宣傳引導。加大優秀項目、典型案例的宣傳力度，充分利用媒體平臺廣泛宣傳老舊小區改造政策，提高社會公眾對城鎮老舊小區改造的認識，引導居民轉變觀念，形成社會支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。