規范舊村居改造意見

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各鎮政府、街道辦事處，經濟開發區、萌山風景旅游開發區管委會，區政府各部門，駐周各行政事業單位：

為進一步加強和規范我區舊村（居）改造工作，統籌城鄉發展,改善人居環境，提高居民生活質量，保障經濟社會發展，立足我區實際，提出如下意見：

一、舊村改造的基本原則

（一）規劃先導，梯次推進。依據我區城市總體規劃及農村住房建設規劃，城中村（居）實施整村改造，近郊村、遠郊村按規劃實施合村并點或單獨改造。由各鎮政府、街道辦事處負責編制本轄區舊村（居）改造項目的改造建設規劃。需合村并點的，各鎮政府、街道辦事處應首先編制好中心居住區控制性規劃與修建性詳細規劃，指導合并各村穩妥有序地改造與合并。舊村（居）改造工作首先在綜合條件較好、村（居）班子堅強有力的村（居）進行，依各村（居）實際情況梯次推進，穩步實施。

（二）公平公正，公開透明。舊村（居）改造工作堅持公平公正，公開透明。舊村（居）改造方案、拆遷安置辦法、拆遷補償標準等涉及到舊村（居）改造每一個環節的政策都要向村民公示，使群眾充分享有知情權、參與權和監督權。改造方案經村民大會通過后方可實施。

（三）優化方式，保證效果。為保證改造標準和改造效果，并有效解決村（居）改造資金不足、改造經驗缺乏等問題，對改造項目特別是城中村、近郊村改造項目，除自籌資金外，可采用開發代建或開發聯建改造方式，由房地產開發企業先行墊資或部分出資，也可向區融資平臺申請貸款實施拆遷和建設村民安置房，房地產開發企業所墊付資金及區融資平臺所撥付貸款資金從村（居）后期騰空土地收益資金中償付。安置房建設中的建設標準、建設資金、建材供應等相關問題由村（居）和房地產開發企業共同商討確定，共同監督實施。

（四）拆舊建新，集約用地。各村（居）可以根據本村實際，采取先拆后建、邊拆邊建、先建后拆等方式積極推進農村住房建設。嚴格按拆遷安置政策實施改造，通過改造使村（居）現有舊址土地得到充分利用，實現土地集約節約利用。

（五）科學建設，綜合配套。舊村（居）改造工作要充分體現現代民居的理念，完善水、電、氣、暖、綠化、休閑、健身、社區管理用房等配套設施，建設經濟、宜居、安全、美觀的村民住宅，并實行規范有序的物業管理。

二、安置辦法

（一）村民住宅安置方式

1、貨幣安置。由合法的房地產評估機構依法對村民住宅進行評估，確定拆遷補償額，按評估價予以全額貨幣補償。

2、實物安置。嚴格實施宅基地換房。還遷安置面積按宅基地面積（具有合法手續的）乘系數的方式確定，原則上城中村（居）安置系數≤0.8,城郊村安置系數≤0.7。每塊宅基地置換的安置房面積最多不得超過160平方米，超出160平方米的應安置面積部分，按還建新房成本價給予貨幣補償安置，不得實施實物安置。

還遷安置住宅找補辦法根據各村（居）條件確定，可以按舊房合法房屋產權面積實行拆一還一，也可以實施差價找補。實行拆一還一的，按舊房合法產權面積置換相同面積安置房；實行差價找補的，舊房按合法評估機構評估價進行補償，還建新房的應安置面積內部分按成本價購買，交房時由村（居）委會與村民一并結算，多退少補。不足應安置面積的部分，由村（居）委會按還建價格給予村民貨幣補償，不再另行安置。

村（居）民可根據實際情況選擇上述一種安置方式。

（二）舊村（居）改造的拆遷安置和分房辦法需經村民會議通過后方可確定。

（三）村（居）在舊房拆除前，應將拆遷涉及的每戶宅基地面積、舊房面積及結構、舊房評估價、置換安置房面積、安置房房款等向村民公示，公示期為10天。公示期滿無異議后方可實施。

（四）村（居）改造過程中，被拆遷人自行解決搬遷用房。各村（居）制定具體的拆遷獎勵和搬遷補助政策，在村民搬遷時先行支付補助費用。

（五）按照集約節約用地的原則，除地質、飛行帶等特殊情況外，村民還遷安置住宅項目的容積率不低于1.2。村（居）改造項目應充分考慮建設標準及改造成本等，根據規劃合理建設多層、小高層或高層等不同類型住宅。

（六）村民還建住宅戶型原則上控制在70至120平方米以內，各村（居）具體建設的還建住宅戶型和數量需在廣泛征求村民意見后確定。

（七）村民還遷安置住宅只能安置本村村民，不得對外銷售。違反規定對外銷售的，取消扶持政策并嚴格依法查處。

（八）村民安置住宅的房屋產權手續依據國家有關規定辦理。對土地為集體性質的還遷安置住宅辦理集體土地性質的房產手續。

（九）對生產性、營業性用房實行貨幣補償安置，具體拆遷補償額由合法的房地產評估機構依法評估確定。生產和營業用房需具有房屋所有權證或合法的批準建設手續，生產或經營單位需具有營業執照和稅務登記證（有納稅記錄），并且與登記注明的經營時間、地點相一致，方可認定。

（十）本文件下發前已經建設部分村民住宅樓的村（居），其已建村民住宅樓的用地面積從該村（居）還建住宅總用地面積中扣除。

（十一）村民安置樓被批準占用耕地的，首先從本村復墾指標中解決。本村解決不了的，由區政府從全區指標中調劑，村（居）從宅基地面積中等額置換。

（十二）舊村（居）舊址土地除村民還建住宅用地外，區政府按還建住宅用地面積的20%預留居住用地給所在村（居），用于安置村（居）大齡青年；按人均10平方米預留生活保障用地供村集體使用，用于村民的就業安置、生活保障和公共設施建設。對于大齡青年居住用地和村民生活保障用地，村（居）可根據自身經濟情況選擇確定建設時間，可與安置房同期建設，也可實施后期建設。其余剩余土地由區政府收儲為建設用地或復墾后收購用地指標。

（十三）對于騰空出讓土地或騰空復墾土地面積小、收益少的村居，安置用地中的大齡青年預留地及生活保障用地部分，征求村民同意后也可不預留土地指標。

（十四）舊村（居）改造項目的規劃和建設要嚴格按相關規范要求進行，確保各項基礎設施和公共服務設施配套建設到位。要充分考慮村（居）長期發展中村民不斷增加的生活需求，按照適度超前的原則，合理規劃地下或半地下車庫、村（居）辦公用房、物業管理用房、幼兒園、學校、老年公寓、醫療診所、文體活動中心等，切實為村民生活提供方便。嚴格執行基本建設程序，施工、監理等要公開招標，擇優選定。嚴格執行國家強制性建設標準，確保還建安置住宅的建設質量和安全。

（十五）按規劃進行合村并點的，公共綠地及公共服務設施用地和建設資金，由相關村（居）及房地產開發企業按照公共設施建筑面積與居住建筑面積所占比例進行分攤。

（十六）合村并點實施中，村與村之間的利益分配與利益補償，由村與村相互協商，所在鎮政府、街道辦事處負責協調。

（十七）舊村（居）改造中建設的村民安置住房，必須確保居民全部回遷安置，建設的商業設施要作為集體財產，用于增加集體經濟收入，不得對外銷售。若違反規定擅自對外銷售的，有關部門不予辦理相關產權手續，停止該村（居）的一切舊村改造優惠政策，并追究有關單位和人員責任。

（十八）舊村（居）改造后建設的商業設施和新組建的經濟實體，應優先安排本村勞動力就業，有條件的村（居）應積極完善村民養老、醫療保險等保障機制，滿足村民基本生活需求。

三、審批程序

（一）對擬實施舊村（居）改造的村（居）實行預審制。計劃實施改造的村（居）應先征求國土和規劃部門意見，制定舊村（居）改造的拆遷安置和分房方案，由所在鎮政府、街道辦事處審查后，報區舊村（居）改造工作領導小組辦公室預審。

（二）合村并點的項目，應將中心居住區作為一個整體改造項目申請預審。

（三）區舊村（居）改造工作領導小組辦公室接收村（居）改造申請資料后入村實地考查，認真核實，并根據國土部門提供的改造村居的舊址土地數據測算村（居）實施改造的實際可行性，研究確定預審意見，上報區舊村（居）改造工作領導小組。

（四）區舊村（居）改造工作領導小組經研究后，下達批復文件。經領導小組批復同意的村（居），正式開始實施改造。未經領導小組批準，任何村（居）不得擅自實施改造。如有違反，將依法嚴肅處理。

（五）改造村（居）所在鎮政府、街道辦事處負責做好中心居住區、棚戶區、城中村、城郊村等改造項目的規劃方案編制工作。嚴格按區舊村（居）改造工作領導小組批復的安置用地規模，合理規劃安置區布局，高起點、高標準編制規劃方案，報規劃部門審批。

（六）規劃方案審批通過后，各鎮政府、街道辦事處負責做好轄區改造村（居）的拆遷、立項、土地、規劃、建設等手續的辦理工作，確保改造項目順利開工建設。

（七）改造項目在改造建設中，要嚴格按批準的規劃實施和落實。安置房竣工入住前，村民舊房必須拆除，騰空土地納入政府儲備或復墾后由區政府收購用地指標。

（八）各村（居）申報的村民戶數、人口數量，各鎮政府、街道辦事處和公安部門要嚴格把關，確保上報名單真實準確。對報送虛假材料的村（居），取消其舊村改造扶持政策，并對村（居）負責人嚴肅處理。

（九）舊村（居）改造的拆遷安置及分房方案、總拆遷戶數、人口、每戶安置面積、拆遷補償標準、改造政策、改造資金籌集、改造資金使用與管理等涉及村民切身利益的內容，要向村民公開，經村民會議通過后方可上報。所在鎮政府、街道辦事處要嚴格監督村（居）改造工作的規范實施，因不按規定實施改造而引發的群眾投訴、上訪等事件由改造村（居）所在鎮政府、街道辦事處負責處理。

四、扶持政策

（一）村民還遷安置住房在辦理項目審批時，免收城市綠化及環衛配套費、防空地下室易地建設費、園林綠化費等區級行政事業性收費。

（二）村民還遷安置住房項目建筑營業稅、契稅的區級留成部分，經區發改部門會同建設、規劃、國土、財政等部門審查確認后，報經區政府批準，給予村集體等額財政資金扶持。

（三）《區土地利用總體規劃》確定的規劃控制區內用于村（居）民安置的先期周轉用地，需報國務院批準的，應辦理土地出讓手續。土地出讓金全部足額上繳后，由區財政將區級留成部分等額扶持村（居）用于舊村（居）改造。規劃控制區范圍以外的周轉用地，不需報國務院審批的，可辦理集體土地使用手續。

（四）村民住宅舊址安置村民后剩余部分土地，經依法出讓后所得收益，在扣除先期周轉用地同等面積區級應得土地收益后，土地出讓金區級留成部分按拆遷進度分期全額給予村（居）財政資金扶持，主要用于村民的居住安置補助和村民生活保障。

（五）村（居）住宅舊址之外騰出的存量土地（含先期周轉用地同等面積土地）全部由區政府先行儲備，經依法出讓后，土地出讓金區級留成部分按40%的比例給予村（居）財政資金扶持。

（六）處于城區主要地段且舊房密集、亟待改造的部分城中村（居）、棚戶區改造項目，實施宅基地換房后，每戶還遷安置面積在不超過120平方米的前提下，若騰空地塊出讓收益不足安置費用的，區政府可對騰空地塊房地產開發項目的配套費用采取一事一議政策，給予一定優惠。

（七）返還給各村（居）的土地出讓金和其他舊村（居）改造扶持資金由村居所在鎮政府、街道辦事處代管，專項用于舊村（居）改造的拆遷補償、還建安置和村（居）民生活保障。

（八）舊址騰出的出讓土地上所開發項目，上繳城市綠化及環衛配套費的5%給予村（居）所在鎮政府、街道辦事處財政資金扶持，用于轄區舊村（居）改造工作的辦公經費；上繳城市綠化及環衛配套費的5%給予區舊村（居）改造工作領導小組辦公室財政資金扶持，用于全區舊村（居）改造組織、管理、服務等工作經費。

五、組織領導

（一）全區舊村（居）改造工作在區政府統一領導下進行，區舊村（居）改造工作領導小組具體負責全區舊村（居）改造工作的組織實施。領導小組定期召開會議，及時調度舊村（居）改造情況，研究解決舊村（居）改造中出現的問題，確保全區舊村（居）改造工作有序推進。舊村（居）改造工作納入各鎮政府、街道辦事處和區有關部門年度工作目標管理考核重要內容。

（二）各有關部門要明確責任，密切協作，簡化審批程序，提高工作效率。同時按照職責分工，嚴格審核把關，對違反規定開發建設的，有關部門要依法嚴肅查處，保障舊村（居）改造工作按規定程序和政策實施。

（三）各鎮政府、街道辦事處要切實履行好職責，認真做好本轄區舊村（居）改造的組織領導工作，搞好舊村（居）改造規劃編制、方案審查、利益協調、資金管理等各項工作，確保轄區內各村（居）改造工作有序進行。經區舊村（居）改造領導小組批準的舊村（居)改造項目，無故不能按時完成年度舊村（居）改造目標任務的，停止享受有關扶持政策。

六、本《意見》涉及到相關具體配套聯動的實施細則，由區相關部門和各鎮政府、街道辦事處另行研究制定。

七、本《意見》自公布之日起實施。此前我區有關舊村（居）改造的相關規定若與本《意見》不一致的，按本《意見》規定執行。

八、本《意見》由區舊村（居）改造工作領導小組負責解釋。