房屋租賃處理論文

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《中華人民共和國合同法》第223條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”該法條對改善或增設物規定了兩種情形：一種是經出租人明確同意或雖未經出租人明示同意，但出租人知道后不表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的善意添附；另一種是未經出租人同意或超出合同約定用途合理范圍，擅自所為的惡意添附。對惡意添附，應適用侵權賠償原則，實踐中沒有明顯分歧（本文對此不作探討）。對善意添附，在合同終止后是否應予補償問題，合同法第235條規定：“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。”對上述法條的理解和適用，歸納起來主要有兩種觀點：一種是不予賠償說。該觀點認為，該條款的目的是為了便于承租人行使租賃物使用權，方便承租人生活和經營，合同期滿后承租人是否有返還費用請求權，合同法未作規定，實則是應全部歸出租人所有；另一種是適當補償說。這種觀點認為，物權的變動不影響債權的行使，合同期滿后承租人可在現有添附物增加價值范圍內向出租人請求償還費用。上述兩種截然不同的觀點，致使在審判實踐中對租賃合同終止、合同無效等情況下，對添附物的處理及補償處于無序混亂的狀態。而有關法律對此又規定得比較原則。故而有必要從添附理論的目的、立法的本意及審判實務上加以探析，以求共識。

一、添附理論的目的

添附，是附合、混合和加工的總稱。其中附合、混合為物與物相結合，加工為勞力與他人之物的結合。附合可分為動產附合和不動產附合兩種，不動產附合是指動產與他人不動產密切地結合在一起，成為不動產的重要組成部分。動產與不動產附合需要具備以下的條件：一是必須動產附著于不動產之上，即附著者為動產，被附著者為不動產；二是動產成為不動產的重要組成部分，即二物結合以后，不經毀損或變更其性質而不能分離；三是動產與不動產屬于不同的人所有，即同屬一人時則不發生不動產所有人取得他人動產所有權的問題。房屋租賃糾紛中，承租人對不動產的改善或者增設物，其中那些能夠拆除，又不影響其自身價值的設施，與附合構成要件不相符合，故不屬于動產與不動產的附合。只有那些不經毀損或變更其性質而不能分離的改善或增設物，才屬于動產與不動產的附合。動產與不動產的附合，產生不動產所有人取得動產所有權、動產所有權因附合而消滅的物權效果。添附屬于物權法的范疇，物權法以規范財產歸屬關系和保障財產歸屬秩序為內容，其注意保護的是經濟生活靜的安全，以實現其財產歸屬之功能。添附理論的目的，一是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權穩定的情況，其次是為了充分地實現物的使用價值和經濟價值。因而在現代法制之下，法律通常規定由一人取得添附物的所有權，而不必恢復原狀，使添附物能成為社會經濟財富而繼續存在，當事人之間縱有恢復原狀的特約，也應理解為違背公共秩序而無效。①

二、國內外立法及不當得利請求權對于動產與不動產附合處理的有關法律法規，主要散見于民法通則及其貫徹意見、合同法和建設部的《城市房屋租賃管理辦法》之中。上述規定，在房屋租賃添附物糾紛適用法律時具體存在以下問題：1、未明確體現動產與不動產附合后所有權歸屬的民法原理。2、未明確對善意附合行為，承租人有權獲得折價補償，即有權請求出租人返還可利用費用。3、未明確規定對改善或增設物折價補償應當考慮的因素。②故而審判實踐中出現相同情況，有的判予補償，有的判不予補償，或者補償價額懸殊較大，也就不足為奇了。

從近幾年我國立法動態看，《合同法》建議草案第227條原先內容為：“承租人經出租人同意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物的，租賃合同終止后，承租人可請求出租人在現存的增加價值額的限度內償還所支出的費用。”正式實施的《合同法》第223、235條都未出現上述類似內容。而我國的《物權法》草案建議稿第173條：“依第168條、172條，喪失權利而受有損害者，（一）有權依照法律的規定，請求償還其價額或賠償其損失，但其若系惡意，另一方有權依誠實信用原則，主張惡意抗辯；（二）不得請求恢復原狀。”由此看來，立法的本意并無否定對善意改善或增設物價值的補償，而主要可能是從立法技術上考慮較多的原因，即補償內容不由合同法規定，而由物權法規定。再看其他國家及地區關于添附的立法例：日本民法典第248條[添附的效果]規定：“因適用前6條而受損失的人，得依703條及704條的規定請求賠償金”。德國民法典第951條[權利喪失的賠償]規定：“1、因946條至950條的規定而喪失權利的人，有權向因權利改變而受益的人，依關于返還不當得利的規定，請求金錢賠償；2、不得請求恢復原狀”。臺灣民法典第816條[添附之效果－補償請求]規定：“因前5條之規定，喪失權利而受損害后，得依不當得利之規定請求償金。”③所謂不當得利是指無法律或合同上的根據，使他人財產受到損失而獲得利益。從上述內容來看，為了平衡當事人之間的損益關系，財產所有人獲得善意添附物的所有權符合不當得利的構成。從添附理論來看，添附物為一人所有，通常是純粹出于立法政策和法律技術的考慮，而非實質賦予取得人不付任何代價的純粹利益，受損害的當事人更無無端喪失權利、遭受損害的理由。為了平衡這種物權的變動，動產所有人有權采取債的救濟方法，即依不當得利請求取得其動產所有權的人給予其補償。④這與添附理論設立的目的是相吻合的。故而，在房屋租賃糾紛案件中，動產所有人就其善意添附物權利的喪失并受到損害的，有權依不當得利的規定，請求取得人支付賠償金。那種不予補償的觀點顯然與民法添附理論及有關法律的規定不相符合。

三、改善或增設物價值的認定

在房屋租賃糾紛中，對改善或增設物價值的判斷是時常困擾法官的難點問題。對其價值的認定，常用的方法有：1、費用支出法。即改善或增設時，承租人實際支付的費用；2、支出費用年度分攤法。即根據合同約定的租期，將支出費用平均分攤，計算糾紛發生時至租期屆滿間的剩余價值；3、現存價值審計鑒定法。即對糾紛發生時現存添附物進行工程造價審計鑒定。

第一種方法，承租人雖支出了費用，對租賃物改善或增設他物使其價值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益不為出租人所享有，只有在合同終止后，尚存價值才為出租人享有、取得，故而以起始支出的費用確定合同終止時添附物的價值，對出租人有失公允。

第二種方法因在租賃期滿時，添附物本身的自然屬性決定絕大多數情況下其價值并不蕩然無存。上述兩種方法因其不合理，已逐漸被舍棄。

第三種方法在審判實踐中因相對公平合理且便于操作而被廣泛使用。但筆者以為此方法最大的弊端在于，它過于偏重考慮了因物權變動造成的動產所有人固定利益的失衡，而忽略了因債權債務關系所引起的動產價值的變化因素，某種意義上加重了出租人的負擔，甚至會造成助長承租人惡意毀約、轉嫁經營風險、違反誠實信用原則的惡果。因此，在租賃合同終止時，要區分現存鑒定價值與現存可利用價值的不同。現存鑒定價值是通過審計對現存改善或增設物根據市場價格及折舊因素得出的實物固定價值。現存可利用價值是指在審計鑒定價值基礎上考慮以下因素后得出的價值。

第一、改善或增設的目的。對不動產租賃物進行改善或增設他物，是承租人為便于其行使租賃權，方便經營和生活，或者為了提高租賃物的使用價值，或服務于自己的特定目的。承租人為此行為時，是不會為出租人多加考慮的。

第二、租賃物的類別。房屋因其地理位置、結構及面積等情況的不同，為極大地實現其使用價值和經濟價值，一般分為住宅用房和商業經營性用房。住宅房租賃合同是指以居住、生活為目的的合同，是滿足人們的居住需要，屬于人類生存的基本物質條件。后者指從事生產經營活動、以經營為目的合同，具有營利性質，屬于市場行為。

第三、合同終止時，租賃物有無重新使用。雙方發生糾紛時，一般情況下租賃物尚未重新投入使用，等待處理。但確有終止時房屋騰空重新投入使用的情況發生。

第四、租賃物具體用途未來不確定性。雙方租賃合同終止時，出租人對租賃物未來承租人、承租具體用途均無法確定，處在一種不定狀態。相對而言，住宅用房，由于用途相對確定，添附物有一定的共性，不確定因素尚少。然而商業經營性用房，未來不確定性因素較多。物的價值因人而異，對原承租人有益的不一定對出租人有益，相當多的專營設施對出租人、未來的承租人是無用的。

第五、承租人投資規模與租期是否基本相當。承租人在對租賃物添附時，其要對經營目的、期限、投資額作可行性研究，這是承租人的經營決策，有一定的商業風險，而出租人對此是無法控制的。

第六、合同終止原因。合同終止有合同期屆滿、不可抗力、違約及合同無效等原因。從終止的原因，尤其是違約致合同解除的，可以判斷當事人是否有惡意毀約或轉嫁經營風險的可能。

改善或增設物現存審計鑒定價值和可利用價值之間存有差額，這是房屋租賃經營隨房屋用途、承租人和市場的變化而客觀存在的事實。如不考慮以上諸因素，僅根據現存審計鑒定價值由出租人全部承頂顯失公平。如考慮以上因素，這些因素在現存審計鑒定價值中應降低多少，如何量化，顯然不是審計人員的職責范圍，這實際是法官根據案件的具體情況行使自由裁量權問題。

四、改善或增設物幾種情況的處理

筆者認為，當事人約定原則，是解決改善或增設物歸屬及補償的最好救濟方法。合同終止的情形與合同約定相符時，按約定處理。在無約定情況下，應由不動產所有人取得其所有權，而不必恢復原狀。同時，為平衡這種物權的變動，動產所有人有權請求取得其動產所有權的人給予其補償。在上述前提之下，以改善或增設物現存審計鑒定價值為基礎，結合上述諸因素，對以下情況，分別適用公平原則、違約責任原則以及兩者相結合的原則進行處理。

（一）合同期滿、不可抗力導致合同終止因合同期滿、不可抗力導致合同終止的，出租人給予承租人的補償應當體現公平原則。即由出租人予以承租人改善或增設物可利用價值經濟補償。現存審計鑒定價值與可利用價值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平合理原則由雙方分擔。值得一提的是，如遇拆遷致合同終止的，在無約定情況下，對承租人的補償，以拆遷人給予的補償額為準，而不存在損失分擔問題。

（二）合同期未滿提前終止這種情況，又具體分以下情形：

（1）出租人違約。無論對合同期滿改善或增設物是否補償有無約定，因出租人違約致合同提前解除，承租人不能按原合同約定享有其添附物的利益，該利益是出租人違約而給承租人造成的實際損失。即使承租人原先同意合同期滿放棄添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方違約，致使承租人投入的利益無法實現，再放棄其添附的利益，違背其當初的真實意思表示。故應根據違約責任原則，由出租人按添附物的現存審計鑒定價值予以全額賠償。（2）承租人違約。無論對合同期滿改善或增設物是否補償有無約定，由于承租人的違約致使合同提前解除，其不能按合同約定的租期享有其添附物的利益，是其自己違約行為造成。故應在現存審計鑒定價值基礎上，結合上述諸因素來確定出租人對添附的可利用價值，由出租人予以補償。審計鑒定價值與可利用價值間差額，是承租人的損失，根據違約責任原則，同時為防止承租人惡意毀約、轉嫁經營風險，應當全部由承租人承擔。（三）合同無效根據《民法通則》無效處理原則，應當是：“無效的，應當返還各自所得的財產、恢復原狀，造成損失的，根據過錯責任的大小，承擔相應的賠償責任。”房屋租賃合同雖然無效，但作為善意添附，是不適用恢復原狀的，仍應在添附物現存審計鑒定價值基礎上確定出租人的可利用價值，由出租人予以承租人折價補償。兩者之間的差額為雙方在履行無效合同中所造成的承租人的損失，該損失應根據合同無效過錯責任的大小，由雙方承擔相應的賠償責任。

注：

①《中國物權法研究》（上），532－533頁，梁慧星主編，法律出版社。

②《租賃合同》，192頁，喬燕主編，人民法院出版社。

③《中國物權法草案建議稿：條文、說明理由與參考立法例》，第412413頁，課題負責人梁慧星，社會科學文獻出版社。

④《物權法》205－206頁，梁慧星、陳華彬編著，法律出版社，1997年9月。