房地產稅制改革論文

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1現行房地產稅制存在的主要問題

隨著經濟復蘇，房地產市場活躍，房地產稅收也成為人們關注的焦點，房地產稅費制度中存在的一些問題也引起我們的深入思考。隨著房地產市場發展，房地產稅制中存在諸多問題已突現出來，已不能體現稅收再分配調節功能，也不適應緩和社會矛盾的迫切要求，更不適應促進房地產市場持續健康發展的現實要求。

1.1重視流轉環節，輕視持有階段房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。房地產的稅種主要集中在前三個開發投資環節，也就是流轉環節，即流轉稅種;而占有和交易環節相對較輕，即保有稅輕。而流轉稅是間接稅。它具有可轉嫁性，這部分稅轉嫁給了購房者，由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。另一個現象是不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。一邊是商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。

1.2稅收制度不統一，內外稅制違公平內企及境內居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和城市房地產稅。現行內外分開、房土分開的房地產稅制下，外資企業保有土地時的稅收成本幾乎為零，其稅負明顯小于內資企業。這種“超國民待遇”，內外區別對待的房地產稅制將大大損害內資企業的利益，影響稅收的公平性原則。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。

1.3稅收立法層次低，征稅依據不充分按稅收法定原則，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人不得被要求納稅。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。

1.4征稅范圍狹窄，調節力度較弱納稅人使用土地的面積作為計稅依據顯然不符合房地產稅的發展趨勢。這種簡單的計征方法雖然在操作上比較簡便，但卻造成納稅人在保有土地時的稅收成本偏低，致使納稅人可以不在乎土地的稅收成本，低效率地使用土地。與房產有限使用的特性相比，土地具有長期使用、不可再生等特征，因此土地是一種稀缺性資源，其經濟價值較房產更高。而在目前的房地產稅制下，高價值的土地資源卻承擔著低水平的稅負。

房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

1.5稅費不清，費高于稅目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的12%；而如配套費等各類規費卻達到41%。

1.6配套制度不健全，稅收征管難度大我國稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量很多，而房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收，稅收征管難度大。2房地產稅制改革思路

2.1合并稅種，開征物業稅把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。國際通用的做法是對經營性的房產按高檔稅率課征，非營業性的房產按低檔稅率課征，對居民住宅的保有課稅，實行低稅政策。

2.1.1擴大征收范圍，確定征免界限。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。

2.1.2對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為又征營業稅，有交叉之弊；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大，造成偷稅空間。目前對房產雖是從價征收房產稅，但過多依賴會計制度確認計稅依據的方法也存在諸多問題。例如，由于納稅人對會計制度的理解不同造成計稅依據的不統一，由于房產取得形式和取得時間的不同造成計稅依據內容的不一致，等等。

2.1.3對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。

2.1.4全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。

2.2提高立法級次，下放管理權限中央制定物業稅對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

2.3完善各項配套改革措施一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。

參考文獻：

[1]李明會.房地產稅改的難點、步驟及深層次問題綜述[J].重慶工商大學學報(西部論壇)，2007(1).

[2]周祖德.構建和諧稅制[J].重慶工商大學學報(西部論壇)，2005(6).摘要：現行的房地產稅費制度存在著稅制繁復、稅負不平等，重視流轉環節、輕視持有階段，立法層次低、征稅范圍窄等諸多問題。有必要通過合并稅種，簡化稅制,調整征收環節，開征物業稅，完善配套措施等手段，健全房地產稅收制度，促進房地產市場健康有序地發展。

關鍵詞：房地產稅制現狀改革