房地產業信貸問題及對策研究

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改革開放四十年來，中國經濟蓬勃發展，社會日新月異，各行各業都在機遇和挑戰中探索前行。當前時代下，經濟形勢瞬息萬變，社會產業結構也在隨之不斷變化。房地產行業由于其自身業務的復雜性和特殊性，在每一個獨立開發項目的開展過程，乃至開發過后為項目提供后續服務的過程中都涉及大量的資金運作。在項目籌劃階段，競標購地、拆遷補償等過程需要支付大額土地款；在項目建設階段，材料款、水電費、人力工資薪酬等由承包商承擔，企業需要定期與承包商結算工程款；項目完工后，需要負擔小區綠化、公共設施建設、廣告推廣及銷售人員工資獎金等營業成本。由此可見，各家房地產企業在運營過程，尤其是項目建設過程中，十分容易出現資金短缺的情況，對資金的渴求度較高。因此，在巨大的經濟下行壓力下，銀行業理應將未來信貸業務的重點轉移到房地產企業身上。然而，房地產業在信貸方面存在許多問題，制約了房地產業進一步的發展。唐山市作為老牌工業城市，重點行業主要包括鋼鐵、焦化、機械制造三大類，其業務量大，購進銷出的交易金額大，也有一定的信貸潛力。然而近年來，由于受到國家“去產能”及“降污染”的雙重緊箍咒，傳統行業經常要面臨停產、關停的局面，在此情況下，房地產行業由于其金額大，收入高，逐漸顯現出巨大的經濟潛力。

1房地產業信貸的現狀

穩定的經營是貸款償還的基本保障。從行業現狀及發展前景來看，房地產業信貸安全性較高，具有明顯的行業優勢，適合作為放貸選擇對象。1．1房地產行業規模較大，前景穩定。最近幾年唐山市區新建小區眾多，比較典型的有南湖春曉、萬科新里程、橡樹灣、梧桐大道等，且各小區南北不一，地域分布離散化；各縣區也紛紛在核心地帶建設高檔小區，有條件的縣區例如遷西、遷安依托自身環城水系建設了大量景觀房，其中開發商不乏碧桂園、萬科等實力雄厚的品牌地產商。目前唐山市路北區尚有大片空地已完成拆遷，尚未開始開發，可以預測，未來房地產業規模還會有進一步擴大。因此，房地產行業已形成并將長期維持大而穩定的規模，具有良好的投資前景。1．2房地產行業經營情況良好。根據最新公布的房價變化情況，唐山市新建商品住宅房價同比上漲12．9％，環比上漲1．2％，房價一直在上漲。同時，各小區銷售情況火爆，新小區尤其是處于好地段的小區往往一開盤預售便被搶購一空，購房者競相排隊抽號認購。在高房價及銷售順暢的情況下，地產商資金回流快，還款能力強，貸款質量健康。當前樓市上漲最大的阻礙因素是國家調控，若房產稅立法出臺，房地產業將遭受打擊。政策的不確定性確實給信貸行為增加了一些風險，但考慮到居民以房產置業的情況較為普遍，房地產的地區經濟地位高，國家考慮到社會穩定性及民生因素，幾年內不會出臺大動作改革措施，風險程度可控，可以作為信貸重點目標。1．3房地產業融資結構情況。受樓市整體情況鼓勵，各大房地產企業投產開發意向明顯，融資需求較為旺盛。由于項目多，投入大，各房地產企業資金緊缺，而銀行信貸資金是其主要資金來源。據相關調查對于目前在建的房地產企業融資情況的測算，其自身投資大約占25％，上游原材料賒賬款約占20％，民間借貸、預收款約占10％，銀行貸款約占45％。由此可見，房地產行業對銀行資金依賴程度較高，對于房地產行業的信貸行為較為普遍，值得進一步推廣壯大。

2房地產業信貸存在的問題

2．1貸款占資金比重過大。房地產業屬于資金饑渴型行業，其日常運轉中對資金的需求很大。個別企業由于項目周轉不當，甚至出現了向民間個人高利貸借款的極端現象。與高利貸的高額利息相比，銀行貸款有著利率低、還款壓力小、失信代價小的優勢，因此企業更傾向于向銀行大額貸款，使貸款成為企業主要資金來源之一。企業融資結構不健康導致了企業還款能力較差，而一旦項目運轉出現問題，銀行貸款將首當其沖，作為企業眼中呆賬壞賬的首選。2．2企業崩盤風險較高。一方面，由于近年來房價波動較大，如2016年底至2017年初期間房價漲幅在20％到30％左右，地產商在高額的利益誘惑面前，往往會選擇賭博式囤房，想把本小區的優質房源囤積至房價最高點售出，獲得最大收益。但是實際由于國家政策調控風險，以及企業自身各環節經營不善可能導致的資金鏈斷裂，都會使囤房成為企業資金崩盤的導火索。因此，房地產業的信貸一直籠罩在崩盤風險的陰影下。2．3房地產信貸結構不健康。通過對社會經濟行為進行深化觀察，可以發現房地產行業購銷引發的銀行信貸行為已形成惡性循環鏈條。高額的拿地款、工程款導致企業尋求銀行信貸作為資金支撐，同時促生高房價；高房價致使購房者傾向于選擇銀行貸款的方式進行購房；火熱的樓市、交易程度進一步拉高地價，在建項目增多導致鋼材等原材料及工人勞動力等較為緊缺，形成賣方市場，從而致使原材料、工程款等項目建設成本進一步提高。在此惡性循環下，房地產經濟體規模將呈現不斷擴大的趨勢，而銀行信貸由于同時占房地產企業融資結構比例較大，其規模也會隨著房地產經濟的規模增大而不斷增大。此外，由于銀行信貸同時參與了購房者與開發者的經濟行為，實際上形成了以銀行信貸償還銀行信貸的情況，這對銀行來說相當于“拆東墻補西墻”，經濟結構并不健康，一旦房地產經濟受到政策重挫，與之相關的銀行信貸將首當其沖，放貸、還款鏈條斷裂，從而導致銀行出現大量死欠，償還希望渺茫。2．4房地產開發商信用問題。房地產從業門檻較低，除萬科、碧桂園等品牌企業外，還存在著較多持自有資金入場的民營企業者，其企業管理形式不夠規范，缺少對市場的客觀認識，且不注重品牌效應，大多持有“一錘子買賣”的心理，唯利是圖，存在較大的信用問題。例如，部分房地產開發商為維持項目建設，不考慮自身償還能力，偽造資產證明，不計代價地用非法手段向銀行騙取貸款，由于其還款意向小，利息負擔大，導致了較大的信貸風險。還有極個別開發商利用樓市波動做文章，將工作重點用在炒房上，使用信貸資金炒作房屋，拉高房價，然而所建造的房產質量較差，甚至出現了預售后攜款潛逃，留下爛尾工程的情況。房地產商信用水平直接與信貸質量掛鉤，信用度低、職業性差的房地產商無疑會給銀行信貸蒙上一層陰影，其風險程度與對金融業乃至社會的危害程度不容忽視。

3房地產業信貸問題應對策略

3．1妥善選擇信貸目標。雖然同屬一個行業，但不同企業間經營水平各不相同，在劃定行業范圍后，銀行在實際放貸時，需要綜合評估企業情況，有選擇性地開展信貸業務，科學選擇放款目標。（1）優先選擇有品牌效應的大企業。大品牌企業如碧桂園、萬科、富力等，人力配備充足，管理經驗豐富，集團資金鏈穩定，承包商運作模式成熟，且銷售時有品牌效應，在項目的建設、銷售上均有安全性保障。（2）優先選擇建在熱點地區的項目。熱點地區由于其交通便利、環境好，附近商場、超市、銀行、餐館等配套設施齊全，不論居住還是投資購置均有先天優勢，容易吸引購房者前來認購，銷售市場良好，回款風險小。（3）優先選擇有過開發經驗的企業。有開發經驗的企業由于有前期經驗作為指導，對項目及資金的籌劃較為成熟，項目建設有把握，不易出現爛尾及質量問題。同時，由于之前項目打下的口碑，購房者對其更有信心，更傾向于選購旗下的小區。3．2多手段信貸風險控制。對銀行來說，貸款的放出如同“播種”。為了確保前期辛勤的勞作能夠如期收獲成果，在放貸之時乃至貸款放出之后，都必須要采取相應措施，降低壞賬風險，保障本金及利息平穩收回。（1）定期開展評估。與企業約定，定期查看企業財務報表，評估其資金結構及貸款比重，同時定期實地觀察項目建設情況，以掌握財務健康程度和項目建設進度，對企業還款能力做到心中有數，并以此作為是否后續跟進放貸的決策參考。（2）簽訂質押協議。選擇小區優勢位置房產，要求企業將不動產作為貸款質押，一方面增加企業還款動力，另一方面也為貸款的收回提供了有力保障。（3）給予政策刺激。隨政策波動及時調整貸款利率，給企業緊迫感，促使企業做出貸款決策；參照商貿企業現金折讓的模式，對提前還款的企業根據其提前程度給予不同數額的利息減免，刺激企業積極還款。3．3合理分配貸款比重。（1）橫向行業信貸比重。通過前文可見，房地產業快速、亞健康發展是致使信貸風險的一大因素，銀行業作為信貸方理應以信貸為調控手段，抑制其“一家獨大”。銀行需要增大對實體企業的放貸力度，支持其他實體企業發展，一方面可以降低房地產信貸占全部信貸的比重，科學分配放貸結構，減少管理風險，另一方面也可以促生多方經濟活力，扶持企業壯大，增加放貸選擇，降低對房地產企業的依賴程度，維持信貸行為健康與活力。（2）縱向購銷信貸比重。房地產從業企業由于其置身于經濟大潮之中，經營不穩定，其信貸風險高。與之相比，購房者大多有穩定的經濟收入來源，其還款意向、信用程度比企業相比明顯更為可靠。銀行應增大對購房者的信貸資金量，調控縱向購銷信貸比重，一方面可以增加低風險信貸占比，提升貸款質量，另一方面可以促進購房行為，扶持樓市發展，改善房地產企業經營銷售水平，進而促進企業還款，形成良性循環。受國家減稅降費政策效應影響，未來一定時期內，房地產業將繼續煥發生機，銀行要緊跟政策調控方向，抓住行業發展契機，做好前期評估，果斷出手放款，強化后續管理，盤活企業資金的同時，也給自身發展再添新活力，做到雙贏。

參考文獻

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作者:姬 翔 吳紅霞 單位:1.華北理工大學 2.國家稅務總局唐山市稅務局