房地產會計投資政策研究

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摘要：在現在的國民經濟中，房地產占據重要的地位，其對社會經濟繁榮建設及發展也是起到非常關鍵的作用。而投資性房地產在房地產行業中也是比較常見的一種經營模式。本文將通過對投資性房地產的介紹、現行會計準則對投資性房地產會計政策的影響及投資性房地產面對當前的會計準則應該做好的面對措施來展開討論。

關鍵詞：現行會計準則；投資性房地產；影響

隨著國家經濟的快速發展，國內的房地產價格也在不斷的升高，這一趨勢，給房地產開發商來帶巨大的經濟及社會效益，也給投資性房地產帶來了全新的發展動力。此外，社會的進步也會促進國家制度的完善，現行的會計準則的完善就給投資性房地產帶來了比較大的影響。

一、投資性房地產的概念

(一)定義。投資性房地產是指將賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的一種房地產的模式。也可以說，投資性房地產就是開發商為了達到經濟利益而將房屋固定資產通過某種手段將其進行升值或者將房屋的租金提高的一種活動[1]。(二)特點。在與普通的房地產相比，投資性房地產在項目上具有投資收益的特點。具體表現在兩個方面。1.對外出售，就是指先將房屋出租出去，獲取一部分利益之后再將房屋進行買賣，進而獲取更大的經濟利益。2.單獨計量就是指投資性房地產從會計科目上來看，是具有一定的獨立性，而在核算上來說，其又是單獨進行的會計核算。(三)范圍。從當前來看，我國現行的規定投資性房地產類型的范圍主要有：1.已經出租的土地使用權力。2.已經出租的建筑物。3.現在擁有并且準備將其升值后進行轉讓的土地使用權。除此之外，值得注意的是自用的房地產及作為存貨的房地產不能算在投資性房地產之內[2]。

二、現行會計準則對投資性房地產政策的影響

隨著經濟的進步，我國現行的會計準則對投資性房地產的概念、標準及范圍、科目等內容做出了清晰的規定，同時對其的會計計量和核算方式也提出了全新的要求[3]。詳細影響如下：(一)對計量模式的影響。現行的會計準則在對房地產的會計計量模式上有著巨大的改變，其將傳統的會計計量模式創新為一種新的計量模式，即公允價值模式。而在利用公允價值模式對會計工作進行相關的處理上，是需要存在一定的實施條件。比如說在對投資性房地產的輻射地區上，就必須要確保地區具有相對來說較為穩定的房地產交易市場。利用此市場可以幫助企業在了解房地產價格信息的時候確保信息真實和合理性，這樣一來，就可以幫助企業在進行投資的時候，降低投資風險，增加投資收益。如，供銷大集集團股份有限公司于2017年7月正式啟用公允價值法為計量模式，這一轉變使得公司2017年上半年凈利潤增加了1.84億元，4月30日股東權益增加19.42億元。(二)對會計核算的影響。對于現行的會計準則來說，會計核算方式的改變可以算得上是針對投資性房地產會計政策上做出的一項比較大的改變。在現行的會計準則中規定，投資性房地產要想進行會計核算工作的時候，就必須要明確其前提條件，然后才能進行后續的關于會計確認及計量等一系列工作。這一政策的實施既可以幫助投資性房地產企業在對行業進行總體評估真實性的時候起到一定的保障作用。又可以將投資性房地產企業的利益固定在一個較為穩定的環境內，為企業的持續發展及投資性房地產市場的整體經濟起到一個促進的作用。例如，嘉凱城對投資性房地產會計政策進行變更，隨后對會計核算產生影響，公司對合并財務報表進行編制，對2015～2016年財務報表進行追溯調整，更加客觀的反映公司財務與經營狀況。(三)對企業價值同稅收關系的影響。我國現行的會計準則也改變了投資性房地產的企業價值同稅收之間的關系[4]。其不僅僅是將二者之間的相關性進行調整，更是對投資性房地產企業的經濟鏈結構及投資收益模式都進行了較大的改變。從計量模式上來看。公允價值模式取消了傳統的模式中的資產攤銷和相關的折舊費。其將真實發生的支出算進賬面價值中，這在一定程度上，降低了賬面資產及利潤的損失，進而減少發生稅收抵銷的情況，但是這種模式在對投資性房地產企業的實際利益上，也會進行相應的減少。如，某公司所得稅稅率為25%，以資產負債表債務法核算，盈余公積的計提比例10%，于2015年改為公允價值模式，變更日公允價值為1600萬元，則變更后是調增遞延所得稅負債為75萬元，顯示出會計準則對投資性房地產政策的影響。

三、投資性房地產針對現行會計準則的措施

基于當前的會計準則對投資性房地產帶來的影響下，投資性房地產企業可以通過內部的一系列措施來保證企業實現其自身的經營目標，具體方法如下。(一)提高對會計準則的重視要想在投資性房地產企業中引起對會計準則的重視。企業就要定期的組織員工針對現行準則進行相關的教育及知識講座。進而加強企業員工的會計人員對現性會計準則內容的理解及掌握。可以使相關企業的會計人員在對現行的會計準則上有個足夠的了解及重視。也可以使企業的會計人員利用現行的會計準則下進行會計核算時，可以更加熟練及完整。企業通過對會計準則重視的提高，一方面可以幫助會計準則在投資性房地產中加快推行速度。另一方面，來及準則還可以幫助投資性房地產企業提高其會計工作的總體水平及效率。(二)健全會計管理制度體系。對于投資性房地產企業來說，可以在不違背國家相關法律法規的制度下，根據企業自身的發展情況設立相應的會計管理制度體系。其可以將財務管理、會計核算、預算、風險評估及獨立審計等制度設置在內，然后適當的建立考核制度，明確會計人員的工作職責，從而使投資性房地產在當前會計準則的影響更加平穩持續的發展。(三)防范財務風險。對于所有企業來說，在進行管理中，最不可缺少的就是風險評估工作[5]。對于投資性房地產企業而言，風險評估更是具有不可替代的作用。在投資性房地產企業進行投資的過程中，一定要時刻關注對財務風險的防范及控制，確保其在實現經濟效益的同時，最大程度的縮小及杜絕財務風險的發生。企業在對財務風險防范制度的健全建立上，一定要具有一定的風險防范意識，在制度上明確相應的責任。另外，企業還要對自身的資金結構進行相應的調整，要在順應行業的發展潮流下，明白財務應發揮的作用，從而幫助企業可以最大化的降低或減少風險的程度。(四)加大會計內審管理力度。對于投資性房地產企業在內審管理上來說，必須要全方位的進行管理。企業在進行相應制度建設的時候，一定要確保財務內審部門工作的獨立性及權威性。審計部門通過對投資性房地產企業的日常經營活動進行監督，來幫助企業經營者在投資過程中降低財務工作中可能存在的問題及風險。以防止企業在進行投資過程中發生不必要的資金方面的損失。(五)提升會計人員的綜合素質。眾所周知，對于會計管理工作，會計人員的綜合素質對于財務工作的進行有著一定的影響，因此，財務工作想要有效的開展，必須要不斷對會計人員進行培訓，依據會計人員的自身情況，要定期進行培訓、以講座的方式對會計人員進行培訓，不斷加強會計人員的投資房地產行業的理論知識，還要提升會計人員對于專業技能的水準，要求會計人員要有專業的素質水平，積極建立專業。高素養的隊伍。(六)促進行業金融體系的完善。要充分了解投資性房地產的行業需要，依據實際情況來構建完善的金融體系，同時對于金融資本市場的建立要保證其具有一定的方法與渠道，不斷改革房地產行業的市場，降低對企業在債券、貸款方面的監管，放松貸款等限制條件，要維護好投資性房地產行業秩序，實行實時管理方法，保證投資性房地產行業更加正規、系統、有秩序發展，為了更好的完善投資性房地產行業的金融體系，要對企業信譽進行維護，才能存進投資性房地產行業持續穩定發展。

四、結論

綜上所述可以看出，現行的會計準則對投資性房地產具有較大影響。總的來說，現行的會計準則可以促進投資性房地產的發展。另外，現行的會計準則在投資性房地產企業實施的過程中，相關部門可以及時的發現其中存在的問題并制定相應的解決措施。因此，二者緊密結合，這對投資性房地產行業及現行的會計準則的發展，都具有一定的積極作用。

參考文獻：

[1]高娟.淺析新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].低碳世界，2016，17(12)：252-253.

[2]趙紅梅.現行會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].財會學習，2016，07(12)：112-113.

[3]黃艷芝.新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].市場研究，2014，07(09)：68-69.

[4]戴科文.新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].科技信息，2012，04(11)：471-472.

[5]毛慶.新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].經濟研究導刊，2011，14(04)：53-54+67.

作者:王孟逸 單位:福建省漳州市招商局漳州開發區有限公司