房地產(chǎn)投資信托基金論文

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內(nèi)容摘要：本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，針對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的現(xiàn)存問題，如貸款方式單一、企業(yè)融資比重偏小等問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析，提出了房地產(chǎn)證券化、建立長期基金組織等新的融資方法，并指出現(xiàn)階段應(yīng)該在我國的宏觀政策基礎(chǔ)上構(gòu)建以銀行業(yè)為主的多元化融資體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資多元化

為了抑制房地產(chǎn)過熱，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場，我國采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，提高國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的“門檻”，銀行貸款難度加大，房地產(chǎn)商紛紛將目光投向資本市場，積極尋求多元化的融資渠道。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，資金瓶頸對企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯，如何解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。

房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

近幾年來我國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)變化圖。從可以看出，自1998年以來，我國房地產(chǎn)投資來源的最大變化是預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資的變化，從占年度資金總額的近9%下降到2004年的1.4%，這其中主要原因是利用外資比重的變化，從8.19%下降到了1.3%，顯示外資介入我國房地產(chǎn)業(yè)的相對規(guī)模不但沒有上升，反而大幅降低。除這三條渠道之外，在我國房地產(chǎn)投資來源的三個(gè)基本部分中，1998一2003年，直接來源于銀行貸款的部分事實(shí)上一直維持在23%左右，但在2003年央行121號文出臺后，各商業(yè)銀行從嚴(yán)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，使得2004年銀行貸款比重有了較大幅度的下降，減小了5.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)自籌資金和其他資金則分別上升1.8和3.6個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)央行剛的《2005年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》的統(tǒng)計(jì)，35座大中城市房地產(chǎn)信貸和開發(fā)投資增速持續(xù)下降，上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期回落了5.2%，而發(fā)展商貸款余額的增幅同比回落7.69%。數(shù)據(jù)顯示，面對炙熱的房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資，國家決策層顯然從資金源頭對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策面前面臨重新洗牌的危險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑和創(chuàng)新融資方式已經(jīng)迫在眉睫。

房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題

貸款方式單一。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要有三種形式：房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款，主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性流動資金貸款；房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。這三種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業(yè)銀行，貸款方式單一，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。具體的融資體系如所示。

直接融資比重偏小。改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時(shí)期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。特別是近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重呈逐年上升的態(tài)勢。商業(yè)銀行房地產(chǎn)方面貸款的增幅已達(dá)25%以上。我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)79%以上的外部融資來自于銀行，在個(gè)別年份和個(gè)別地區(qū)這一比率甚至高達(dá)80%～95%以上。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款，直接融資比例過小，融資結(jié)構(gòu)不合理。

各種融資方式具有局限性。商業(yè)銀行提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)企業(yè)自有資金的程度要求較高，多數(shù)開發(fā)企業(yè)不能達(dá)到規(guī)定的貸款要求；其它融資方式現(xiàn)階段的表現(xiàn)也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級市場，難于流通；而企業(yè)債券用途多為新建項(xiàng)目，利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目獲取發(fā)行的可能性較??；另外，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金無法可依，暫不允許存在，養(yǎng)老和保險(xiǎn)基金又不準(zhǔn)直接涉足房地產(chǎn)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。

相關(guān)法律法規(guī)不完善。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。此外，受金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度不夠。在我國，從已運(yùn)作的房地產(chǎn)投資基金的形式來看，多采用公司式、信托式和合作式三種形式。目前，則主要以房地產(chǎn)的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)式投資。然而，房地產(chǎn)投資基金自20世紀(jì)90年代在我國出現(xiàn)以來，一直處于走走停停的狀態(tài)，且直到現(xiàn)在我國還沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，多數(shù)基金公司是依據(jù)《公司法》采用投資公司的模式運(yùn)作，而不是以基金的形式運(yùn)作。

房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

（一）大力推動房地產(chǎn)證券化

有關(guān)證券監(jiān)管部門盡快制定促進(jìn)房地產(chǎn)公司上市的規(guī)章制度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。

房地產(chǎn)信托（REITs），就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得既定的收益。

（二）建立長期投資基金組織

房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，可以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)，豐富了融資品種；也可以吸引社會上的分散資金，把原本是有錢人才可投資的房地產(chǎn)業(yè)變成大眾化的投資工具。同時(shí)，應(yīng)盡快頒布投資基金法。如前所述，目前我國房地產(chǎn)投資基金處于無法可依的狀態(tài)。同時(shí)，國外多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和基金融資的運(yùn)作機(jī)理也一再地告訴我們，投資基金是工業(yè)化加速發(fā)展階段中行之有效的房地產(chǎn)融資方式。特別是在我國目前微觀基礎(chǔ)發(fā)展現(xiàn)狀下，它可以與信托聯(lián)合，使有一定基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)形成較穩(wěn)定的資金來源。因此，我國應(yīng)借鑒市場經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國家，特別是美國發(fā)展房地產(chǎn)基金的成功經(jīng)驗(yàn)，在法規(guī)方面盡快消除障礙我國投資基金發(fā)展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。

（三）引導(dǎo)國外資金進(jìn)入

2002年，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產(chǎn)業(yè)投資的持續(xù)下降，我國有必要加大力度引進(jìn)外資來提高房地產(chǎn)的投資。同時(shí)，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國市場將帶來先進(jìn)的運(yùn)作模式和管理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場提供了機(jī)會。

（四）推行融資租賃方式

融資租賃主要是通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項(xiàng)目后可通過銷售收入收回所有權(quán)。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉(zhuǎn)移和回收。

（五）完善個(gè)人消費(fèi)融資體系

為了配合啟動住房消費(fèi)，調(diào)動居民購房的積極性，活躍國內(nèi)消費(fèi)市場，就有必要完善和發(fā)展住宅消費(fèi)個(gè)人融資體系。個(gè)人住房貸款是現(xiàn)在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國內(nèi)各專業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上20%～40%的水平）。個(gè)人消費(fèi)貸款雖屬“零售”業(yè)務(wù)；金額數(shù)目不大，但其人數(shù)很多，所以銀行應(yīng)擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)，推出更多的新項(xiàng)目，簡化程序來完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)。公積金貸款是發(fā)展較成熟的項(xiàng)目，較受消費(fèi)者歡迎，要積極推進(jìn)住房公積金體系的建設(shè)。

總之，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，政府應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資市場的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持。

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