有效控制房地產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營論文

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摘要:文章對房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營做了詳盡的分析,提出了有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。只有規(guī)避了諸多風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)才能健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營控制策略

一、房地產(chǎn)發(fā)展的背后

1.1業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)信息

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),1998年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展幾乎完全是銀行信貸支撐的結(jié)果,無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款、土地儲備貸款及個人住房消費(fèi)貸款等,都是通過間接或直接的方式把銀行信貸資金集中到了房地產(chǎn)業(yè)。盡管央行曾出臺121文件試圖對銀行信貸格局有所調(diào)整,但實(shí)際結(jié)果卻并不理想。2007年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占整個金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重同比上升了22.30%(而2006年為20.90%、2005年為16.03%、2004年為18.20%、2003年為21.33%)。這不僅說明了央行的政策對房地產(chǎn)業(yè)的作用很弱,而且說明了銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的迅速擴(kuò)張。

2007年統(tǒng)計(jì)資料顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例,2003-2007年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為83.6%。

1.2行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為我國財(cái)富聚集最為迅速的領(lǐng)域,說明其平均利潤率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他領(lǐng)域,而且不斷出現(xiàn)大案要案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的問題也凸顯出來。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊,隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈,監(jiān)管力度不斷加大,開發(fā)貸款門檻提高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會暴露。

同時(shí),由于房地產(chǎn)貸款所占比例較高,在當(dāng)前國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下,預(yù)計(jì)市場房價(jià)下跌可能使房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系,導(dǎo)致從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆壞賬。

二、企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

2.1企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)債經(jīng)營

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)作為一個社會經(jīng)濟(jì)主體,在存續(xù)期間面臨的自然、政治、經(jīng)濟(jì)、文化等因素影響,使實(shí)際情況與公司目標(biāo)發(fā)生偏離的可能性。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括安全風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)、社會責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、公司文化風(fēng)險(xiǎn)等方面。而公司是一個經(jīng)濟(jì)組織,其目標(biāo)主要是經(jīng)濟(jì)目標(biāo),其面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)反映在價(jià)值上就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在各種財(cái)務(wù)活動中,由于各種難以或無法預(yù)料、控制的因素作用,使企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)成果與預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)成果相背離,因而有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性,即認(rèn)為公司財(cái)務(wù)活動的組織和管理中的,某一方面和某個環(huán)節(jié)發(fā)生了問題,都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失,導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

負(fù)債經(jīng)營是指企業(yè)通過銀行貸款、發(fā)行債券、租賃和商業(yè)信用等方式籌集資金的一種經(jīng)營方式,具有所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、償債義務(wù)固定、負(fù)債經(jīng)營的資金成本是時(shí)間的函數(shù)以及負(fù)債經(jīng)營的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存等特征。如果企業(yè)對負(fù)債的籌資規(guī)模、渠道和方式選擇不合理,對債務(wù)資金使用不當(dāng),則會給企業(yè)帶來負(fù)面影響,甚至是毀滅性的災(zāi)難。

2.2風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)外因

2.2.1風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)因

負(fù)債規(guī)模的大小。一般情況下,在期望資金利潤率高于借入資金利息率時(shí),借入資金在全部資金中所占的比例越小,企業(yè)自有資金收益率就越低,自有資金收益率的標(biāo)準(zhǔn)差也越小,從而企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越小。在期望資金利潤率高于借入資金利息率的條件下,負(fù)債比率越大,自有資金收益率越高。反之在期望資金利潤率低于借入資金利息率的條件下,負(fù)債比率越大,自有資金收益率越低。

負(fù)債利息的高低。當(dāng)負(fù)債成本、負(fù)債規(guī)模一定時(shí),負(fù)債利息越高,企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

籌資組合狀況。籌資組合即短期資金與長期資金的比例。長期資金成本高,缺少彈性,企業(yè)在借款期內(nèi),即使有一段時(shí)間無需資金也要付息;而短期資金卻正好相反,資金成本低,彈性好,風(fēng)險(xiǎn)大。兩者不同比例的組合會形成不同的風(fēng)險(xiǎn)程度。

預(yù)期現(xiàn)金流入量。即使企業(yè)盈利狀況良好,若現(xiàn)金流入量不足,也會導(dǎo)致資金短缺。因此,企業(yè)進(jìn)行負(fù)債籌資時(shí),必須對未來償付本息的現(xiàn)金流量有充分的估計(jì),防止較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

資產(chǎn)變現(xiàn)能力。資產(chǎn)變現(xiàn)能力也稱資產(chǎn)的流動性。一般來說,流動資產(chǎn)的獲利能力較固定資產(chǎn)低。如果企業(yè)資產(chǎn)流動性較強(qiáng),企業(yè)獲利能力就會下降,到期不能償還債務(wù)支付利息的風(fēng)險(xiǎn)就越高;反之若資產(chǎn)的流動性較弱,企業(yè)喪失現(xiàn)金償付能力就越大。

2.2.2風(fēng)險(xiǎn)形成的外因

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。每一個國家和地區(qū)發(fā)展都存在著周期性的波動,經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期較之繁榮時(shí)期,負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)更大。

金融市場狀況。企業(yè)籌資面臨瞬息萬變的金融市場,利率、匯率的變動都會導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。比如,西方各國普遍實(shí)行浮動匯率,在一定時(shí)期,有的貨幣對外價(jià)值呈上升趨勢,稱為“硬貨幣”,有的貨幣則出現(xiàn)下降趨勢,稱為“軟貨幣”。因此,我國企業(yè)在向國外借入資金時(shí),不僅要考慮借款的貨幣是硬貨幣還是軟貨幣,還要考慮借款利率的高低,兩者應(yīng)當(dāng)綜合起來進(jìn)行分析。

企業(yè)的籌資能力。一個企業(yè)的籌資能力強(qiáng)弱,表明企業(yè)應(yīng)付財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)弱。企業(yè)的經(jīng)營狀況好,它的籌資能力強(qiáng),應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力也強(qiáng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制

企業(yè)決策者和財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)對負(fù)債經(jīng)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有充分認(rèn)識,建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,并從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源入手,采取合適有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。

3.1企業(yè)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識,建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制

在市場經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。營業(yè)必須樹立風(fēng)險(xiǎn)意識,科學(xué)預(yù)測并針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),設(shè)計(jì)如何應(yīng)對遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn),否則風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí),企業(yè)毫無準(zhǔn)備,必然會遭致失敗。因此,企業(yè)必須認(rèn)真分析不斷變化的內(nèi)外部環(huán)境,制定多種應(yīng)變措施,適時(shí)調(diào)整經(jīng)營管理策略,提高企業(yè)對生存環(huán)境的變化的適應(yīng)和應(yīng)變能力。

一個健康有活力的、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè),首先要樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識和誠信意識,特別是高層管理人員、財(cái)務(wù)人員、經(jīng)營人員,更需要有正確的風(fēng)險(xiǎn)理念和誠實(shí)經(jīng)營的理念,這是防范"不當(dāng)負(fù)債"的最佳手段。同時(shí),企業(yè)必須立足市場,建立一套完善的信息網(wǎng)絡(luò)和風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制,及時(shí)地對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和防范,并制定適合企業(yè)實(shí)際情況的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案。

3.2負(fù)債規(guī)模要適度,建立科學(xué)的投資決策體系

企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營帶來的財(cái)務(wù)杠杠利益,必須保持合理的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率,做到適度負(fù)債,量力而行。企業(yè)要隨時(shí)衡量自身的資金結(jié)構(gòu)是否合理,企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)實(shí)際情況相適應(yīng)等,以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的最優(yōu)組合。同時(shí)要建立科學(xué)的投資決策體系,以拓展市場、追求投資收益回報(bào)為基本出發(fā)點(diǎn),防止盲目投資,擴(kuò)大負(fù)債規(guī)模。

3.3科學(xué)分析資金結(jié)構(gòu),確定最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)

資金結(jié)構(gòu)的確定總的來說就是確定負(fù)債比率。企業(yè)負(fù)債時(shí),首先要對負(fù)債規(guī)模權(quán)衡,需要與負(fù)債效益、負(fù)債結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)研和分析,使企業(yè)經(jīng)營資金來源穩(wěn)定,資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。通過收益最大分析或資金成本最低分析來解決最優(yōu)資金結(jié)構(gòu)的確定。

3.4加快我國金融體制的改革,建立內(nèi)控體系

建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競爭。國家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位。建立內(nèi)控體系,在設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程時(shí)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)控制因素,并強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制體系應(yīng)該能夠根據(jù)市場變化情況不斷進(jìn)行修正。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營,就必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),它的基本功能是在擁有一定的自有資金條件下,可以有效擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模。企業(yè)應(yīng)依據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)的變化而有序地調(diào)整其經(jīng)營策略,充分認(rèn)識負(fù)債經(jīng)營的利與弊,適度舉債,樹立風(fēng)險(xiǎn)意識,根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況,制定風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制,有效利用負(fù)債經(jīng)營手段,提高自有資金的收益率,適度的負(fù)債規(guī)模,科學(xué)的投資決策體系,將風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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