經(jīng)濟(jì)適用房政策問題博弈論文

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【摘要】經(jīng)濟(jì)適用房政策是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”和諧社會(huì)的重要國(guó)策，而對(duì)于中低收入購(gòu)房者政府如何對(duì)其提供優(yōu)惠卻是眾口不一。本文通過(guò)完全信息狀態(tài)下政府和房地產(chǎn)開發(fā)商兩參與者的博弈分析，解釋了現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行過(guò)程中的不合理現(xiàn)象，揭示了問題之根源，并提出了經(jīng)濟(jì)適用房政策改進(jìn)的方向。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房博弈論商品房

一、引言

在全國(guó)商品房?jī)r(jià)格一路飆升進(jìn)程中，隨著社會(huì)各階層人群收入水平差距的進(jìn)一步拉大和我國(guó)城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，社會(huì)保障中關(guān)于中低收入家庭住房保障的壓力越來(lái)越大，矛盾也日益突出。中低收入家庭購(gòu)房可望而不可及已經(jīng)成了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。經(jīng)歷了無(wú)數(shù)期待之后我國(guó)出臺(tái)了現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策，即政府提供無(wú)償劃撥土地，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房供給中低收入購(gòu)房者。該項(xiàng)政策一度成為社會(huì)各界的希望，政府希望能借此消除由于房?jī)r(jià)過(guò)高而導(dǎo)致的不安定因素，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的和諧社會(huì)。然而經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)和適用的社會(huì)保障特性時(shí)并不是一帆風(fēng)順，出現(xiàn)了許多奇怪現(xiàn)象，諸如開發(fā)商不積極履行開發(fā)建設(shè)合同；經(jīng)濟(jì)適用房最終為富人擁有等問題。這樣就與政府推行經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷相違背。原因是多方面的，本文將用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的博弈論理論來(lái)加以分析。

二、基本假設(shè)

1、參與人是理性的,即嚴(yán)格追求自身的效用最大化。

2、僅考慮純戰(zhàn)略的情況。

3、“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”。基于2004年5月13日建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的界定，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。假設(shè)該政策為“補(bǔ)磚頭”；將政府對(duì)中低收入購(gòu)房者僅提供資金補(bǔ)貼假設(shè)稱為“補(bǔ)人頭”。“補(bǔ)人頭”時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)過(guò)程和普通商品房一樣，只是在銷售階段對(duì)有資格的中低收入購(gòu)房者提供資金補(bǔ)貼，其資金補(bǔ)貼額等于土地出讓金與部分稅費(fèi)之和，即將“補(bǔ)磚頭”時(shí)的優(yōu)惠補(bǔ)貼給中低收入購(gòu)房者。

4、“正向努力”和“逆向努力”。房地產(chǎn)開發(fā)商積極履行建設(shè)合同，努力通過(guò)技術(shù)改進(jìn)和有效管理降低開發(fā)成本稱為“正向努力”，反之稱為“逆向努力”。

三、模型組成要素

本文應(yīng)用的是完全信息靜態(tài)博弈中的策略型表述，主要由以下三部分組成：

1、局中人。即博弈的參與者，他們是博弈的決策主體。本模型中參與者甲指政府，參與者乙指房地產(chǎn)開發(fā)商。

2、策略。指每個(gè)參與人在博弈中可以選擇采用的行動(dòng)方案。本模型中參與者甲的策略為s1i∈S1i=（s11,s12）=(補(bǔ)磚頭，補(bǔ)人頭),參與者乙的策略為s2i∈S2i=（s21,s22）=(正向努力，逆向努力)。

3、支付函數(shù)。支付是指參與人從各種策略中獲得的收益。經(jīng)濟(jì)適用房中政府的支付函數(shù)U(s1i)=R+F-C1-C2-E

R指土地的出讓金，F(xiàn)指相關(guān)稅收，C是政府政策的監(jiān)督成本，可細(xì)分為對(duì)開發(fā)商認(rèn)真履行合同的監(jiān)督成本C1和對(duì)購(gòu)房者的監(jiān)督成本C2，E是政府對(duì)中低收入購(gòu)房者的資金補(bǔ)貼。

作為理性人，開發(fā)商的支付函數(shù)有兩種，當(dāng)政府采用“補(bǔ)磚頭”政策時(shí):

C\''''=（P-∑Cj-C\''''\''''）÷r

式中r為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中開發(fā)商的利潤(rùn)率，∑Cj為開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)直接成本之和，a為常數(shù)系數(shù)，k為大于1的常數(shù)，C\''''\''''為開發(fā)間接成本。P為中低收入家庭能夠接受的經(jīng)濟(jì)適用房最高價(jià)格。

公式說(shuō)明：根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》中的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的利潤(rùn)率不能超過(guò)開發(fā)直接成本的3%，這遠(yuǎn)低于一般商品住房開發(fā)的利潤(rùn)率，因此開發(fā)商的利潤(rùn)實(shí)際上成了開發(fā)直接成本的函數(shù)，利潤(rùn)在一定程度上會(huì)隨著開發(fā)成本的增加而增長(zhǎng)，當(dāng)成本增加引起的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格上升到中低收入購(gòu)房者能夠接受的最大限度時(shí)，開發(fā)商的利潤(rùn)開始隨著成本的增加而降低。

當(dāng)政府采用“補(bǔ)人頭”方式時(shí):

U(s2i)=Q×P－Q×∑Cj－Q×∑Cj\''''\''''

此時(shí)將經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)放入商品房開發(fā)建設(shè)的大市場(chǎng)環(huán)境中,在短期內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)格P不變。基于城市規(guī)劃對(duì)建筑密度和容積率都有限制，以保護(hù)居住環(huán)境，防止房地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)渡開發(fā)所帶來(lái)的外部負(fù)效應(yīng)，住房開發(fā)量Q應(yīng)該有上限值Qmax，通常開發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，開發(fā)時(shí)總是取Q=Qmax，于是此時(shí)U-i=Qmax×P－Qmax×∑Cj－Qmax×∑Cj\''''\''''，即開發(fā)商的支付函數(shù)實(shí)際為各項(xiàng)成本之和的函數(shù)。開發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)隨著開發(fā)成本的增加而降低，隨著開發(fā)成本的降低而增加。

四、占優(yōu)戰(zhàn)略均衡分析

1、對(duì)于政府。其策略為s1i∈S1i=（s11,s12）=(補(bǔ)磚頭，補(bǔ)人頭)，支付函數(shù)U=R+F-C1-C2-E

當(dāng)s1i=s11=“補(bǔ)磚頭”時(shí)，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的規(guī)定，土地出讓方式為政府劃撥即土地成本為0，而且稅收優(yōu)惠1/2，取值F/2，但是沒有資金補(bǔ)貼。于是在政府采用“補(bǔ)磚頭”政策時(shí)，其支付函數(shù)U（s11）=F/2-C1-C2。

當(dāng)s1i=s12=“補(bǔ)人頭”時(shí)，由于將經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商視同為普通商品房開發(fā)商，相對(duì)于“補(bǔ)磚頭”時(shí)，政府對(duì)開發(fā)商的監(jiān)督成本為0，同時(shí)和對(duì)待普通商品房一樣政府收取全額土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)(即此時(shí)的稅費(fèi)相當(dāng)于“補(bǔ)磚頭”時(shí)的2倍，取值F)，而根據(jù)模型的假設(shè)，政府對(duì)購(gòu)房者的資金補(bǔ)貼為E=R+F/2，于是：

U（s12）=R+F-C2-（R+F/2）

U（s12）-U（s11）=［R+F-C2-（R+F/2）］-［F/2-C1-C2］=C1

由以上公式可以看出，假如政府采取“補(bǔ)人頭”政策，即使將全部土地出讓金和一半的稅費(fèi)用來(lái)補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買者，那么還可以節(jié)省下對(duì)于開發(fā)商的監(jiān)督成本C1，當(dāng)然指的是相對(duì)于“補(bǔ)磚頭”時(shí)的監(jiān)督成本，并不是說(shuō)對(duì)開發(fā)商沒有監(jiān)督。為了方便計(jì)算和比較，不妨將公式進(jìn)一步簡(jiǎn)化，令U（s11）=0；U（s12）=C1（C1為正數(shù)）

2、對(duì)于開發(fā)商。在分析開發(fā)商的效用時(shí)，直接量化不容易，筆者在此根據(jù)支付函數(shù)的內(nèi)涵用量化利潤(rùn)率來(lái)代替說(shuō)明。

當(dāng)政府采用“補(bǔ)磚頭”政策時(shí)，其支付函數(shù)為：C\''''=（P-∑Cj-C\''''\''''）÷r

開發(fā)商的策略為s2i∈S2i=（s21,s22）=(正向努力，逆向努力)。當(dāng)s2i=s21=“正向努力”時(shí)，即開發(fā)商按照普通商品房經(jīng)營(yíng)方式運(yùn)作經(jīng)濟(jì)適用房，在提高產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)努力通過(guò)技術(shù)改進(jìn)和管理水平提高來(lái)降低成本，但這樣做的結(jié)果只是可以降低經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格卻并不能明顯增加開發(fā)商利潤(rùn)率，因?yàn)榘匆?guī)定最高才是3%，假設(shè)開發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化取最高利潤(rùn)率3%;當(dāng)s2i=s22=“逆向努力”時(shí)，根據(jù)此時(shí)的支付函數(shù)形式，開發(fā)商的收益其實(shí)是開發(fā)直接成本的函數(shù)，開發(fā)商在一定程度上可以通過(guò)增加成本而提高利潤(rùn)，同時(shí)通過(guò)虛增成本和成本轉(zhuǎn)移這些在信息不完全對(duì)稱的情況下很難查知的方式適當(dāng)提高其利潤(rùn)率，比3%高，但不會(huì)太高，假設(shè)為6%。公務(wù)員之家

當(dāng)政府采用“補(bǔ)人頭”方式時(shí)，其支付函數(shù)為：U(s2i)=Q×P－Q×∑Cj－Q×∑Cj\''''\''''

據(jù)調(diào)查我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上正常情況下普通商品房的利潤(rùn)率約為10%，開發(fā)商的策略s2i=s21=“正向努力”時(shí)，根據(jù)支付函數(shù)形式，隨著開發(fā)成本的降低其收益將會(huì)增加，利潤(rùn)率提高，可超出10%，假設(shè)取11%；相反s2i=s22=“逆向努力”時(shí)，利潤(rùn)率將會(huì)低于10%，假設(shè)取9%。

通過(guò)上述博弈分析，將效用組合結(jié)果列表如下：

由表可知，博弈中的占優(yōu)戰(zhàn)略組合為（s12，s21）（“補(bǔ)人頭”，“正向努力”），即政府應(yīng)采用“補(bǔ)人頭”方式，房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)努力提高技術(shù)和管理水平來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是經(jīng)濟(jì)適用房的良性循環(huán)之路。

四、結(jié)論

通過(guò)上述分析可知，政府積極采取經(jīng)濟(jì)適用房政策來(lái)緩解社會(huì)中低收入階層的住房壓力是正確的。但是在分析中，通過(guò)與“補(bǔ)人頭”政策的對(duì)比，暴露出了現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策的根源，也預(yù)示著新的改進(jìn)方向。

第一，現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策中規(guī)定的3%的利潤(rùn)大限，違背了開發(fā)商的根本利益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則，開發(fā)商背負(fù)了部分本不屬于自己的職能，這顯然不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，從而導(dǎo)致了政策執(zhí)行過(guò)程中的困難，也出現(xiàn)了許多荒唐的現(xiàn)象，比如將經(jīng)濟(jì)適用房賣給擁有豪華轎車的富人們，比如將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成大平米的豪宅等等。

而如果采用“補(bǔ)人頭”政策，將經(jīng)濟(jì)適用房并入普通商品房市場(chǎng)上，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商有足夠的利潤(rùn)激勵(lì)其采用新技術(shù)，提高管理水品，從而節(jié)約社會(huì)資源和進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，政府通過(guò)將征收的足額土地出讓金和部分稅費(fèi)補(bǔ)貼給有資格的中低收入購(gòu)房者，來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的職能，保證了開發(fā)商利益的同時(shí)，也保障了中低收入家庭的住房需求。有效的避免了現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策中3%利潤(rùn)大限所帶來(lái)的種種弊端。

第二，現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策加大了政府執(zhí)行該項(xiàng)政策成本，在低利潤(rùn)率限制條件下，開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)非有兩種可能，一種是房地產(chǎn)公司通過(guò)開發(fā)一兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目來(lái)作為點(diǎn)綴，其實(shí)是相當(dāng)于通過(guò)少掙的利潤(rùn)來(lái)作宣傳增加知名度了；第二種便是房地產(chǎn)公司“逆向努力”來(lái)增加收益，比如通過(guò)虛增成本，成本轉(zhuǎn)移等方式增加收益和利潤(rùn)率，或者干脆賄賂政府中不稱職官員改變土地用途直接獲取暴利。對(duì)于第二種可能，政府要很好地執(zhí)行政策必然會(huì)付出更多的監(jiān)督成本，增加了政府的負(fù)擔(dān)，降低了政策執(zhí)行效率。而“補(bǔ)人頭”方式中，政府只需按照普通商品房的監(jiān)督方法來(lái)管理經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)，以及對(duì)購(gòu)房受補(bǔ)貼的必要監(jiān)督，不用再增加成本來(lái)監(jiān)督開發(fā)商認(rèn)真履行合同了。

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